2008年南昌市太傅花園整體營銷策劃執(zhí)行報告

中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241太傅花園整體營銷策劃執(zhí)行報告（預案）南昌市盛世投資管理有限公司20080304中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241前言樓市是一個不見硝煙的戰(zhàn)場隨著市場的擴大與發(fā)展,每一新產品的市場之行,其根本都離不開市場與產品的直接分析與核心思想的把脈?！疤祷▓@”項目正處于開盤前的統(tǒng)籌準備期，距離開盤五個月左右的時間，因此本報告首先對前期項目定位進行細化，再重點建議在整體銷售戰(zhàn)略的鋪排和主要營銷手段的組織進行了詳細的研究與設計。本司希望通過雙方的共同努力使之更加完善，并在此基礎上協(xié)調各專業(yè)公司工作，確保準備工作的質量，以達致成功銷售之目的。第一部分市場目標第一章、項目分析一、項目經濟指標總用地面積91350平方米總建筑面積20萬平方米總建筑面積（計容積率）195萬平方米（含安置房）其中住宅15721058商業(yè)2756613中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241容積率186建筑層數(shù)多層61層高層111層101層商業(yè)1層停車庫個（內院地面停車個、沿街臨時停車個）總戶數(shù)約863戶二、一期技術指標一期總建筑面積住宅總建筑面積商業(yè)建筑面積停車庫總戶數(shù)約423戶儲藏間第二章前期概念設計策略一、產品定位1、屬性定位定位評述首個提倡“樂活LOHAS”生活理念的大型生活社區(qū)提倡“健康、時尚、環(huán)?！钡木幼±砟畹厥屑壏康禺a市場目前所處的發(fā)展階段開發(fā)商創(chuàng)新和精品意識淡薄，形成很多沒有靈魂的產品；行業(yè)已經陷入產品同質化競爭的泥潭。究其深層的原因在中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241于沒有居住文化的建筑風格是不足以支撐項目的品質，只有通過居住文化來豐富建筑產品，才能在競爭中塑造產品的差異性，從而全面彰顯項目的品質優(yōu)越性。我們需要一個捷徑得到市場的認同；需要一個最清晰的市場坐標，給目標客戶以引導因此，我們站在“湘陰地產界”的“肩膀”上，來規(guī)劃、建設“太傅花園”一個有“靈魂”的綠色社區(qū)。建筑規(guī)劃上，以地中海風格的海派建筑體為主線，將項目規(guī)劃為四個組團，風格統(tǒng)一又個性突出，通過樓體豐富的立面、典型的建筑符號、建筑細節(jié)來提升品質。一期組團名喜都二期組團名花都三期組團名福都四期組團名樂活時尚步行街園林設計上，營造一種“人景互動”的“康居文化社區(qū)”，塑造“湘陰康居形象”的產品形象，與競爭性樓盤從產品本身到產品內涵都形成明顯差異化。二、太傅花園的組團命名一我們以體現(xiàn)“樂活”的主題重點、生態(tài)生活等多重因素來命名各組團，并要烘托整個項目出“LOHAS”大主題，展示賦予健康、時尚、生態(tài)的都市生活方式，將項目四個組團有序的聯(lián)系起來，建議一期喜都在四喜詩中，“久旱逢甘雨，他鄉(xiāng)遇故知；洞房花燭夜，金榜題名時?！边@幾句可謂流傳甚廣，極言人生之樂事?！跋病弊帜酥袊鴤鹘y(tǒng)字眼，可謂大家皆喜好。常用成語“喜氣洋洋、雙喜臨門、喜出望外、喜笑顏開、皆大歡喜”等，喜都“喜悅之都”，鑫泰地產開創(chuàng)“皆大歡喜之都”。中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241二期花都在警世通言杜十娘怒沉百寶箱中“到永樂爺從北平起兵靖難，遷于燕都，是為北京。只因這一遷，把個苦寒地面，變作花錦世界?！被ㄥ\世界乃花花世界，繁榮之地?；ǘ嫉摹盎ā庇钟续B語花香、玉貌花容、妙筆生花、花好月圓之意義，花都塑造“花錦之都”。三期福都在清李汝珍鏡花緣中“如此洞天福地，倘得幾間幽室，在此暫住幾時，也不枉人生一世”。福都締造“幸福之都”。四期樂活時尚步行街樂活是一個西方傳來的新興生活型態(tài)族群,由音譯LOHAS而來,LOHAS是英語LIFESTYLESOFHEALTHANDSUSTAINABILITY的縮寫，意為以健康及自給自足的型態(tài)過生活，樂活時尚步行街延伸意為財富保障的生活新方式。組團命名二一期奧園二期璽園三期和園四期宗棠商業(yè)步行街組團命名三一期賽拉圖二期柏拉斯三期凡爾賽四期愛麗舍步行街三、項目價值點（賣點）分析1、項目賣點都市老城區(qū)，都市新風景地中海建筑風格，海派風情中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241社區(qū)專設皇家幼兒園3萬平米商業(yè)旗艦的一生相約20萬平米綠色風情社區(qū)的絢麗姿彩35以上綠化率的康居社區(qū)出則繁華、入則寧靜的舒適領地3000平米市民廣場見證生活的品質純正管家式服務細節(jié)呵護。戶型創(chuàng)新優(yōu)勢、精品建筑。2、項目的核心價值點開啟“樂活”時代新紀元20萬地中海風情社區(qū)，親情式主題園林大配套生活，湘陰從未享受這里，人生處處是風景鑫泰置業(yè)，讓您榮耀一生生活源于領悟，精品源于追求四、“喜都”市場目標中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241100的銷售率和初步創(chuàng)建項目及企業(yè)品牌。說明綜合考慮項目的開發(fā)節(jié)奏和市場情況，我們估計一期在7個月可以實現(xiàn)90以上的銷售率，在2008年底實現(xiàn)銷售率70，在此基礎上，我們將目標逐步分解到具體的環(huán)節(jié)上，成為一個可以控制的目標?？稻有蜗蟠笊鐓^(qū)建立“樂活”時代開拓者20萬平米地中海風情社區(qū)3000平米市民休閑廣場湘陰新都市風景一站式居家大社區(qū)“樂活”綠色生活社區(qū)認可度的確立喜都的快速銷售增值產品形象康居形象大社區(qū)20萬平米地中海風情社區(qū)3000平米市民休閑廣場一站式居家大社區(qū)一期銷售目標1002008年銷售目標分析2008年銷售目標7080區(qū)域市場客戶分析推廣目標分解203年銷售目標7590銷售階段目標分解中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241認可度確立正確市場推進策略SP活動推廣強力創(chuàng)意廣告與包裝準確通道動線封殺精準價格策略產品展示喜都的快速銷售銷售精英團隊銷售推廣策略有效的銷售控制“樂活”時代開拓者湘陰新都市風景認可度的確立SP活動推廣強力創(chuàng)意廣告與包裝精準的價格體系產品展示規(guī)劃設計、建筑風格、戶型喜都快速銷售準確通道動線封殺正確市場推進策略中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241增值產品形象快速銷售精準價格策略認可度、銷售目標設定、總體開發(fā)周期時間節(jié)點以08年5月1號項目開工為基，總開發(fā)周期為3年。四大組團喜都花都福都樂活時尚步行街銷售時間2008年7月2009年3月2009年3月2009年8月2009年8月2010年7月2009年10月2010年7月可銷售房源約423套（分3批房源推出）約150套（同時推出）約290套（分2批房源推出）銷售目標銷售率95，商鋪銷售率95，銷售率95整體清盤銷售精英團隊有效的銷控增值產品形象快速銷售精準價格表認可度康居形象大社區(qū)認可度的確立中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241認籌5商鋪認籌15商鋪認籌202008年7月2009年3月一期喜都95銷售，商鋪認籌5；樹立康居形象大社區(qū)項目初級品牌和企業(yè)知名度2009年3月2009年8月二期花都95銷售，商鋪認籌15；樹立康居形象樣板社區(qū)項目高級品牌和企業(yè)初級品牌度2009年8月2010年7月三期福都95銷售，商鋪認籌20；樹立康居形象品牌社區(qū)項目深度品牌和企業(yè)高級品牌度2009年10月2010年7月太傅花園項目銷售圓滿成功樹立康居形象文化社區(qū)項目品牌核心完成，企業(yè)品牌確立二、2008年總體目標2008年12月底太傅花園（一期喜都）實現(xiàn)銷售率70，2009年初實現(xiàn)銷售率100，銷售均價980元/平米；1、2008年銷售目標分析太傅花園一期住宅開發(fā)量約423套，其中頂層復式60套，A2008年底實現(xiàn)銷售率70，即銷售296套。平均每月銷售59套。假設來訪與銷售成交比為15，來訪量需要達到1480批次。B2003年底實現(xiàn)銷售率60，即銷售254套，平均每月銷售51套。中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241假設來訪與銷售成交比為15，來訪量需要達到1270批次。目標銷售率8月9月（開盤）10月（國慶節(jié)）11月12月銷售量702086707060296套602064606050254套第四章價格定位價格定位制訂的目的，是為了有效區(qū)分產品，體現(xiàn)競爭差異化，達到單邊收益最大化。通過對片區(qū)內項目的價格構成的分析，選取地段相似、定位相近的項目進行比較。下面通過權重比較計算本項目的市場價格湘陰項目價格權重比較表可比較競爭樓盤項目權重精密新世紀花園東湖商業(yè)中心濱江茗園高嶺車站財富廣場地段1500500500500交通狀況100000500005周邊配套1000005005005社區(qū)規(guī)模500500005005景觀環(huán)境5000001005戶型設計1000500501005建筑造型1000500005005公建配套1000500005005營銷策劃10010050101物業(yè)管理1000000000發(fā)展商實力5005000000中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241總計10000275000750025003均價9501000900880比較價976993923906權重2020105加權平均值988考慮區(qū)域市場的競爭行情與樓盤集中上市狀況，結合本項目開發(fā)運作以及工程建設進度方面的具體情況，建議發(fā)展商在項目入市的初期，采取競爭性的價格策略，項目一期入市價格定為均價980元/平方米，項目整體均價力爭拉升至1300元/平方米。（具體價格參考當時市場價格）第二部分宣傳推廣市場目標是指導我們一切行為的標準，是制定營銷推廣方案標尺，營銷方案必須對市場目標達到有力的支撐。這是營銷推廣方案指定的基本原則。下面是太傅花園總體目標架構圖“樂活”形象大使一期“喜都“大社區(qū)康居LOHAS形象二期“花都”樣板社區(qū)康居LOHAS形象三期“福都”品牌社區(qū)康居LOHAS形象四期“樂活時尚步行街”人文社區(qū)財富保障形象中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241第一章、宣傳推廣目標實現(xiàn)“樂活”綠色生活社區(qū)的形象建立，達到預期銷售率。LOHAS綠色生活社區(qū)建立樂活”時代開拓者20萬平米地中海風情社區(qū)3000平米市民休閑廣場湘陰新都市風景一站式居家大社區(qū)一、銷售階段宣傳推廣主題1、吸籌階段（1）第一階段時間5月初6月底方式主要媒體和銷售現(xiàn)場、會巡回展主題“LOHAS形象大使”的標準概念項目推廣目標達到預期市場關注度高，有效來訪量，實現(xiàn)150200認籌量提出新概念適時推出“湘陰首席20萬平米“樂活”綠色生活社區(qū)”的概念炒作。概念的炒作有兩種方式一是純粹的名詞解釋，理論灌輸；二是在名詞解釋的同時以表現(xiàn)形式來說明。但是后者才能真正達到效果。將“太傅花園”與市場一流樓盤相提并論，迅速確立項目的市場地位。中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241所以，太傅花園的“樂活綠色生活形象”的概念用以下等式來表現(xiàn)“樂活”綠色生活形象硬件指標樂活”時代開拓者20萬平米地中海風情社區(qū)3000平米市民休閑廣場湘陰新都市風景一站式居家大社區(qū)新概念貫徹項目始終將概念通過項目的主要市場攻擊點的表現(xiàn)形式來不斷闡述與強化。時間5/15305/206/287/8288/24258/2610/17階段形象面市售樓處面市VIP卡發(fā)售吸籌拉升解籌開盤國慶促銷活動安排戶外媒體面市，多媒體轟炸，取得社會關注焦點POP面市，多媒體轟炸，吸引及深入了解項目“樂活”概念炒作，VIP增值卡優(yōu)惠卡發(fā)售硬廣告，項目軟文推廣8月23日4連版開盤廣告，優(yōu)惠活動，現(xiàn)場風情表演開盤典禮，形象代言人活動強化“樂活”概念，優(yōu)惠活動，展示活動活動推廣作為主線，廣告為支持,戶外展場作為攻擊點（2）第二階段活動形式政府公關巡鄉(xiāng)鎮(zhèn)回展巡鄉(xiāng)鎮(zhèn)回展配合媒介推廣，直接吸引客戶，為內部認購做貯備；目的加深客戶對太傅花園項目的認同度時間6月22至6月26；內容通過現(xiàn)場解說、展示；人員銷售人員、看樓專車人員；形式待定中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241政府公關借助行政力量鞏固市場行為；目的借助政府行政認同，打造產品與企業(yè)品牌時間媒介討論的高潮階段內容政府從各個角度肯定“太傅花園”對城市的貢獻人員政府主管部門人員、各類資深專家；形式待定（3）第三階段時間7月（截止開盤）節(jié)點8月26日開盤方式主要媒介推廣軟文和硬性廣告巡鄉(xiāng)鎮(zhèn)回展解籌開盤活動主題太傅花園的樂活綠色生活社區(qū)展示目標實現(xiàn)200個認籌量；解籌并實現(xiàn)銷售150套，達到強力推廣階段。二、媒體組合策略采用在形象導入期以“湘陰首席20萬平米“樂活”綠色生活社區(qū)”形象讓市場快速認知；在強化刺激期采用多元化媒體組合，提升項目品牌知名度；在持續(xù)延展期減少廣告投放，增加各類活動，平穩(wěn)順暢銷售；在再度強化期再次投放少量宣傳，消化剩余產品，重新激起市場關注的策略，有機，有理，有序、有效的使用宣傳推廣費用。1、靜態(tài)宣傳方式工地現(xiàn)場形象包裝通過對項目現(xiàn)場及附近區(qū)域的包裝，吸引經過的目標客戶，強中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241化到訪客戶視覺沖擊；縣城內外大型社會廣告牌租用項目附近大型廣告牌1、湘陰汽車站，規(guī)格1015；2、步步高商場戶外廣告，規(guī)格812；3、湘陰縣城公路入口處，規(guī)格625；4、太傅路與東茅路交匯處，規(guī)格1015；5、太傅路口與東茅路交匯處做龍門架，規(guī)格待定；6、縣城主干道霓虹燈戶外廣告，規(guī)格812等。2、動態(tài)宣傳方式廣播電臺、電視臺（包括電視飛字）從立體的角度，阻擊市場。開展各類型促銷活動“太傅花園”最佳攝影、繪畫、詩歌等比賽教育合作簽字儀式；回饋社會促銷抽獎活動；印刷品直銷派發(fā)目的是使項目形象在全縣范圍內反復出現(xiàn)，無人不知，無人不曉，對項目起到了宣傳推廣，擴大宣傳范圍，強化客戶認知。第二章、營銷包裝、戶外動線中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241戶外導示牌1、位置湘陰汽車站規(guī)格1015設計要求高度3M以上，造型、色彩醒目突出；內容太傅花園湘陰首席20萬平米“樂活”綠色生活社區(qū)2、位置步步高商場戶外廣告規(guī)格812設計要求高度3M以上，造型、色彩醒目突出；內容太傅花園大配套生活，湘陰從未享受3、位置湘陰縣城公路入口處規(guī)格625內容太傅花園湘陰首席20萬平米“樂活”綠色生活社區(qū)20萬地中海風情社區(qū)，親情式主題園林4、位置太傅路與東茅路交匯處規(guī)格630內容太傅花園中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324120萬地中海風情社區(qū)，親情式主題園林這里，人生處處是風景鑫泰置業(yè)，讓您榮耀一生5位置太傅路口與東茅路交匯處做龍門架規(guī)格設計高度要求45米以上主題內容太傅花園，讓您榮耀一生側面內容鑫泰地產，打造湘陰康居樣板施工階段打擾您的生活望見諒售賣信息條幅及噴繪昭示布位置1縣城各主干道2各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)主街內容待定目的從幾個交通要道制高點迅速建立樓盤形象，告知樓盤資訊，組織樓盤交通；大型形象廣告，配合巡回展示活動以及現(xiàn)場銷售，形成一個攻擊型的“鐵三角”，力求迅速突破區(qū)域市場。項目銷售時，在項目樓體上懸掛大型條幅（具體尺寸需視彼時樓體高度而確定），昭示項目名稱與建筑特色，但要考慮湘陰縣的市政要求。、地盤動線工地圍墻中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241圍墻工藝通過噴繪與彩繪相結合，內容與表現(xiàn)形式相結合。形象設計造型新穎，內容和色彩品質化；通過具有代表性的物件，融入圍墻內容，營造銷售展示氛圍。內容湘陰康居形象大社區(qū)太傅花園20萬地中海風情社區(qū)首席“樂活”綠色生活社區(qū)3萬平米國際商業(yè)旗艦配套親情式主題園林純正管家式物業(yè)管理細節(jié)呵護道旗為強化賣場銷售氛圍，在下述位置安插道旗在太傅路沿線（以銷售中心為中心）設置道旗。內容太傅花園湘陰康居形象大社區(qū)20萬地中海風情社區(qū)首席“樂活”綠色生活社區(qū)3萬平米國際商業(yè)旗艦配套樂活熱線規(guī)格尺寸1808M要求采用LOGO主題色彩，表現(xiàn)項目品質。一面內容固定為太傅花園“湘陰康居形象大使”中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241、銷售展示動線通路組織現(xiàn)場施工通路與銷售通路應該完全分開，互不影響，便于客戶參觀賣場。施工機械、物料單獨路口進出，加強施工現(xiàn)場管理施工現(xiàn)場整潔、物料堆放整齊、人員管理規(guī)范。售樓處室內設計售樓處布置有模型展示區(qū)、接待中心、洽談區(qū)、多媒體演示區(qū)、休閑區(qū)及辦公區(qū)（更衣室、洗手間等）。售樓處面積在400左右，在設計風格上，造型簡約，大氣，充分表現(xiàn)項目的建筑特色；造型處理上，采取富有現(xiàn)代特色的設計元素，突出項目定位；用料考究，凸顯樓盤品質。色彩處理以LOGO主色系為主，用色簡而精，凸顯項目品質。不宜使用過多色彩，為后續(xù)廣告公司裝飾留有一定空間。功能分布售樓處的功能布局方案設計，按看樓流程，設置如下模型展示區(qū)項目整體模型，項目一期模型，戶型模型68個。接待中心設接待臺（57人位），接待臺背板，設電話。洽談區(qū)考慮68個洽談桌，用于銷售人員與客戶洽談等活動。多媒體演示區(qū)用于組織營銷促進活動和電視展示。資料索取臺（架）放置所有銷售用資料，位置要接近售樓處入口，方便客戶及銷售人員自行取用；中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241簽約區(qū)與洽談區(qū)相連，包括簽約桌、簽約椅，用于與客戶簽定認購書、合同等法律文契；辦公區(qū)職能房財務室、銷售辦公室及儲藏室銷售辦公室面積辦公臺、接待沙發(fā)、資料柜、復印機，預留傳真機、電腦、電話接駁位；儲藏室面積設壁柜，儲放銷售資料；員工更衣室設置在隱蔽部位，設壁掛式更衣柜；衛(wèi)生間分設男女衛(wèi)生間，內設蹲廁、小便池、洗手臺，裝修檔次高，衛(wèi)生、通風。售樓處展板系列分別為區(qū)位、配套、交通、項目介紹、物業(yè)管理與交樓標準、康居標準、規(guī)劃設計等8塊，展板形式不拘泥，結合裝修設計，如可采用懸垂掛幅形式，既介紹了項目，又起到裝飾、分隔區(qū)間的作用。樣板示范單位示范單位確定在樣板樓的三樓。示范單位充分顯示目標客戶品位，有針對性的進行設計。裝修風格建議二房裝修風格現(xiàn)代簡約三房裝修風格時尚豪華、銷售資料主要包括辦公事務系統(tǒng)、交通工具包裝、宣傳物料、禮品等。辦公事務系統(tǒng)主要指現(xiàn)場銷售人員所使用的各類銷售用具，鑫泰地產提供名片、工作牌、信封、信紙、便箋紙、飲用水杯、檔案袋、手提資料袋中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241盛世投資置業(yè)計劃單、認購協(xié)議書等。宣傳物料宣傳物料主要指銷售中所需要的基本資料，包括樓書主要展示項目基本情況，包括項目簡介、區(qū)域介紹、景觀、交通、市政配套、智能化設施等。戶型手冊建議戶型采用插頁的形式和樓書結合起來使用。折頁一般為樓書的精華部分。單張比較便宜，故易更換內容。三維動畫碟可以展示出建成后項目的狀況，描畫出未來景象。促銷禮品促銷禮品在銷售中有幾方面的作用在展銷期間吸引看樓客戶對項目產生良好印象；通過小禮品敦促落定；回饋業(yè)主；迅速擴大市場知名度。建議采用各類色彩豐富的雨傘、鑰匙扣、保溫杯等（印有項目名）。中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241五、費用預估本項目總銷售額約為3億人民幣，目前各盤的推廣費用有上升的趨勢，因此，本項目總推廣費用（不包括樣板房）控制不超過銷售收入的10，共投入300萬元。1營銷中心基本配制2廣告費用核算固定的廣告費用大模型8萬模型戶型模型2萬主控臺1萬主控臺（配坐椅）活動椅1萬銷售中心的裝修基本裝修簡單配制10萬電腦兩臺1萬辦公桌椅2萬傳真復印機05萬音響DVD配套05萬液晶電視05萬2臺2P空調1萬固定資產配制宣傳客戶車10萬合計375萬中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241開盤活動費用橫幅100元/條100條1萬郵政夾報2萬份05元/份1萬短信群發(fā)08萬/次2次16萬大橫幅制作03萬/次戶外廣告更換1萬/次演藝活動獎品2萬/次刀旗、圍墻制作費1萬/次制作光盤2元/個2000個04萬營銷中心修飾03萬電視形象制作（15、30秒6分鐘專題片）200元/秒6分鐘專題片72萬合計86萬/次8次688萬72萬76萬其它活動電視8萬/年刀旗200元/竿/年100竿2萬/年（不含制作費）大戶外5萬/年公交車站臺2萬/年圍墻廣告10萬/年（主要是城管局收費）合計27萬/年3年81萬中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管網房地產頻道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地產企業(yè)管理大全內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心電話02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241奠基典禮5萬開街典禮10萬其他策劃活動少兒歌手大賽等5萬/次4次20萬參加房展會5萬3次15萬業(yè)主聯(lián)誼會2萬/年3年6萬其它活動贊助例如縣籃球比賽、六一兒童藝術節(jié)等等贊助。4萬/次2次/年3年24萬年節(jié)短信賀詞、賀卡2萬/年3年6萬合計86萬3日常辦公費用預計總合計3758176861442949萬附件1、“太傅花園”售前準備工作時間