重慶高爾夫森林公園可行性分析報告

世界的一個最具特色的山地高爾夫森林公園重慶的一張亮麗的城市名片長江中上游水土保持事業(yè)的典范之作南山天然“綠肺”最具活力的一脈重慶項目可行性研究報告2003年1月22日“地球上生命的歷史是生物與其周圍環(huán)境相互作用的歷史”雷切爾卡森（RACHELCARSON）“與自然平衡即是取得成功”厄爾F斯潘塞（EARLFSPENCER）“對于我來說，追求和諧是人類最高尚的激情。目標無邊無際，廣闊到能包容每一樣東西，但它還是能保持完整”勒柯布西耶（LECORBUSIER）“領悟自然是人類生活結構形成的原因。社會的深層框架也是如此。自文明開始，人類就接受了這樣一條公理社會必須與自然和諧。自然是價值的外在源泉可以塑造和證實法律、經濟、藝術、宗教、教育體系和家庭等的合理性?！眾W爾斯頓蔡斯（ALSTONCHASE）重慶項目可行性研究報告一、項目概況（一）項目基本情況重慶項目位于重慶市南岸區(qū)南山鄉(xiāng)放牛村，擬建設在重慶市后花園“肺葉”南山森林周邊的農村宅基地及坡地之上，不僅是地靈人杰的風水寶地，更是滿目翠綠的天然景區(qū)。重慶項目在南山國有森林旁零散的村社農用地基礎上進行改善，打造國際一流的“生態(tài)型高爾夫球場”，體現(xiàn)高爾夫運動發(fā)展方向的示范作用。項目依山傍水，依勢而造。通過對南山森林周邊村社的環(huán)境改造，將使南山更顯得山蒼翠欲滴，水清澈如鏡，空氣清新若濾，陽光明媚似春。（二）項目主要構成利用重慶市南岸區(qū)南山鄉(xiāng)放牛村部分集體用地建設一個符合國際標準設施齊全上擋次的18洞高爾夫球場，并對其余農用地進行環(huán)境改造，退耕還林、還草以及協(xié)助對南山林區(qū)進行管理維護，促使“重慶南山森林”成為生態(tài)結構更加合理、環(huán)保措施更加得力、生態(tài)維護更加科學、公益效果更加突出、產業(yè)水平得以升級的突出“健康、綠色、環(huán)?！崩砟畹淖匀簧鷳B(tài)區(qū)。（三）示范性特點描述1、規(guī)?？刂评矛F(xiàn)有農用地，縮小項目建設規(guī)模。整個項目擬用地控制在400畝左右，其中，球場、會所及其他服務設施控制在100200畝之間。體現(xiàn)用地的有效利用率，并全部依原貌在現(xiàn)農村宅基地之上建設“物盡天澤”、“因勢利導”，使項目成為南山森林公園有機的一個組成部分。2、引進美國最先進的管理理念，協(xié)助國有林地的管理維護在建設國際一流的高爾夫球場硬件設施的基礎上，引進美國最先進的管理理念，并將引進的先進管理系統(tǒng)與環(huán)保技術運用到整個南山森林的管理維護中，承擔一定的管理維護義務。從高爾夫球場管理到整個南山林區(qū)的維護，做到“源于自然”而又“超夫于自然”。3、體現(xiàn)環(huán)保新理念，回歸大自然隨著高爾夫運動幾個世紀的發(fā)展進步，已在球場的設計、建造、規(guī)劃、球賽規(guī)則制定以及球具的開發(fā)研究等方面做出了無數次的改良與突破。近年來，世界環(huán)保理念的深入與環(huán)保技術的突破使得高爾夫運動在自然生態(tài)領域提出了新的理念“順其自然”。本項目所體現(xiàn)的示范性將突出環(huán)保新理念，引進美國最先進的喬木等樹種以及各類環(huán)保用草，配以最先進的種植技術，以有機肥和生物農藥為主要養(yǎng)護材料，充分做到南山林區(qū)的原始植被有效的保護?；貧w大自然從點滴做起。（四）項目投資組合基本情況1、項目投資組合重慶慶業(yè)置業(yè)有限公司中國山泉水開發(fā)股份有限公司（香港）2、企業(yè)簡況重慶慶業(yè)置業(yè)有限公司地址經營范圍注冊資金中國山泉水開發(fā)股份有限公司（香港）地址經營范圍3、投資實力中國山泉水開發(fā)股份有限公司（香港）的主要股東一直致力于綠色及環(huán)保產業(yè)投資。作為投資人，投入3000萬元美圓，成功的建造了云南麗江玉龍雪山國際高爾夫俱樂部。首18洞球場僅用了18個月就建成投入使用，并創(chuàng)下了72標準桿世界最長球道的記錄。玉龍雪山球場追求人與自然的高度和諧，在世界自然與人文歷史保護區(qū)內，完成了一項堪稱天人合一的杰作。球場開業(yè)僅半年，就獲入圍競選世界100大球場的殊榮，已成為世界高爾夫愛好者心目中的“圣地”。二、市場形勢分析（一）高爾夫運動簡述高爾夫球運動起源于十二世紀的蘇格蘭，十五世紀盛行于英國，二十世紀風靡五大洲。在世界上與網球、足球并稱為三大體育產業(yè)。高爾夫運動是將草地、湖泊、沙地和樹木這些自然景物，經雕塑家球場設計者的創(chuàng)造，展現(xiàn)在人們面前的藝術品。人們站在這樣的大自然中，無城市喧囂，無案牘神勞，舉目遠望是綠地、藍天、小溪，振臂擊球，頓感勞累煩惱煙消云散，大有得意人生之感。GOLF的G代表綠色，綠色是大自然的主色，在綠意濃濃的大自然環(huán)境中打高爾夫球是回歸自然，享受自然；GOLF的O代表氧氣，氧氣是人類生命中不可缺少的三元素之一。有綠色植物的地方就有氧氣生命也會因此而充滿生機，朝氣蓬勃。GOLF的L代表陽光，陽光是一切生命的開始，沐浴陽光就是享受生命。GOLF的F代表友誼，也是高爾夫球運動的魅力所在。球手們在打球的過和中各自遵守高爾夫的禮貌和禮儀，在比賽中建立高尚的人際關系。（二）市場機會分析1、直轄的重慶市需要國際化的生態(tài)高爾夫運動場雖不能說高爾夫運動是名人運動，但很多名人都喜愛高爾夫球運動，國際上從王室成員到政治家，從大富商到高科技驕子，從藝術家到體壇名星，高爾夫的普及率正在以驚人的速度在發(fā)展，高爾夫在我國是近年才開始起步，具有巨大的發(fā)展余地與空間，正是投資高爾夫項目的極好機會。高爾夫是任何體育運動項目無可替代的，此項運動方興未艾。近年傳入中國，在沿海發(fā)達地區(qū)發(fā)展極快。重慶市以特有的山城風貌和陪都文化聞名世界，南山的旅游資源更是得天獨厚，在南山靠近森林地帶建設生態(tài)型高爾夫運動場所，將有助于推動重慶市的旅游市場。同時，高爾夫球場的建設對吸引外商，提升市民生活品位有一定的促進作用。與此同時，就高爾夫運動本身而言，目前重慶市尚沒有一個真正意義上國際標準的體現(xiàn)生態(tài)環(huán)保要求的高爾夫球場。因此，在南山利用現(xiàn)代先進的技術建設生態(tài)型高爾夫森林公園不僅僅會取得良好的生態(tài)效應，更重要的是具有很大的社會效應。2、市場需求使發(fā)展?jié)摿Σ粩嘣龃笕澜?500多萬高爾夫會員，目前每年將以10的速度增長，發(fā)達國家每年人平均消費10000美元（包括果嶺費、球童費、球具租購費、服裝費交通食宿等），全球的球友花費在高爾夫上面的錢約是5500億美元。目前高爾夫正逐步向平民化推廣，其潛在市場在逐步擴大。96年，我國高爾夫球員僅有30多萬人，到2000年僅4年的時間就增長到60多萬人，增長速度30以上，站在市場經濟最前沿的廣東沿海一帶最為明顯。而到了2002年底，全國的高爾夫球員達到了近100萬人。在重慶，由于高爾夫場地幾乎沒有，很多熱愛高爾夫運動的愛好者遠赴成都貴陽和云南，其中，外商外籍人士占絕大部分比例，重慶的經濟大發(fā)展需要與國際接軌，高爾夫運動將在各方面社會交流過程中發(fā)揮其獨特的作用。三、構想將構想為重慶市具有國際領先標準的薈萃巴渝風情、展示陪都文化、凸現(xiàn)山水園林風貌、保持自然生態(tài)平衡、倡導健康運動方式、創(chuàng)新休閑旅游度假的生態(tài)型高爾夫森林公園。（一）薈萃巴渝風情南山扼守長江上游要地，取天澤之福，采地脈之靈。三峽工程建設目前正處于關鍵階段，二期節(jié)流已告完成，沿江搬遷工作進展順利，為體現(xiàn)巴渝歷史風貌，“重慶”將在建設中立足巴渝文化，以巴渝民宅各個不同的建筑形式為契機，展現(xiàn)巴渝文化歷史久遠的醇厚內涵。本項目會所將為分散性會所，在現(xiàn)有放牛村農村宅基地之上建設，不破壞原有植被，使會所及服務設施再現(xiàn)巴渝民居的特色。會所及服務設施總建筑面積預計為10000平方米。（二）展示陪都文化南山因其較多的陪都遺跡而具備陪都文化深度挖掘提升的基礎條件。曾經以來，“陪都”使世界更多的了解了重慶，重慶市在擴大國際交流過程中，陪都文化起到了相當重要的作用?！爸貞c”將在現(xiàn)有的資源上進一步展示并提升陪都文化，使本項目成為具備濃厚文化底蘊的人性化高爾夫運動場。站在，遠望長江之滾滾江水，近聽松柏之斯斯松濤，靜看故都之悠悠舊事，動揮球桿之朗朗豪情，人景合一。（三）凸現(xiàn)山水園林風貌有山有水，有園有林，故謂之山水園林。重慶因其山、因其水而將整個城市定位為山水園林城市，經過前赴后繼的努力，山水園林城市已初具規(guī)模。在“”，將進一步深刻的體現(xiàn)山水園林風貌山是南山，水是湖水，園是觀賞園，林是生態(tài)林，由此構建成本項目的一大特色。（四）保持自然生態(tài)平衡自然生態(tài)不僅僅是綠化，其實質是一種“多樣性”及其“平衡”，一種相互間的“和諧”。南山在自然生態(tài)方面有著天然的條件，但是，在國有林區(qū)之外，特別是周邊的農村居住區(qū)，由于在生態(tài)環(huán)保認識上的局限，已或多或少的破壞著南山的自然生態(tài)現(xiàn)狀，養(yǎng)雞養(yǎng)豬、亂搭亂建以及更多的未經處理的廢水廢氣，已使得南山的生態(tài)保護到了一個應引起嚴重關注的地步?！啊睂⒁M美國最先進的環(huán)保技術與設備，并通過合理規(guī)劃和建設以及協(xié)助進行林區(qū)的生態(tài)管理和維護，使南山森林公園達到以下和諧的自然生態(tài)（1）綠色植物之間的和諧（2）大氣、植物與人之間的和諧（3）建筑與環(huán)境之間的和諧（4）植物與動物的和諧（5）環(huán)境與人之間的和諧（五）倡導健康運動方式健康的身體來自于營養(yǎng)的均衡攝取、正常的生活起居及適度的運動；而健康的運動來自于身心的全面放松、舒展的運動空間及肌體運動的協(xié)調。高爾夫運動是健康運動的一種重要方式。高爾夫運動沒有人數及程序的限制，其中的樂趣在于每每意識到自我組織力的提升，因而得到滿足的成就感，是別種球類運動無法比擬的。參與這項運動，不單只是為了要達到運動的效果而已，還有和在各行各業(yè)中努力工作的朋友一樣，身心投入，使想法、動作高度結合，不但講求協(xié)調性，更需要高度的組織力。高爾夫是項美好的有氧運動，綠地、天空、碧水，舒展身心、陶冶性情。中國奧委會主席伍紹祖說，高爾夫是“高尚、文明、健康、有益”的運動?！啊睂⒊珜Ы】颠\動方式，為重慶市民以及外地外籍友好人士提供一個高品味的融于自然的運動交流平臺。（六）創(chuàng)新休閑旅游度假中國的旅游度假已經或將要經歷三大變遷階段第一個階段是從1978年到九十年代初，比較流行旅游質量比較低的觀光旅游；第二個階段是九十年代中后期以來，將觀光、度假、文化休閑旅游等旅游產品組合起來，開始有能力并懂得休閑；第三個階段將提升到以度假休閑旅游為主的時代。目前，中國旅游正從初級的觀光型向高級的度假型跨越?！啊睂?chuàng)新休閑旅游度假方式，在這里，人們回到了大自然，與大自然同呼吸，盡情的享受陽光與空氣，將運動與休閑充分的結合在一起。同時，本項目將有助于南山的產業(yè)結構調整，不僅僅進一步改善南山的生態(tài)環(huán)境，而且通過對產業(yè)的轉化，改變目前南山農業(yè)耕作為休閑旅游，變南山的農業(yè)人口為第三產業(yè)服務從業(yè)人員。強化環(huán)保意識，使南山森林與周邊環(huán)境融為一體，擴大森林綠地面積，進一步體現(xiàn)出重慶“肺葉”的功能。興建的高爾夫球場，將恢復重慶古城“巴渝風貌”，并沿球道、水系建起綠化休閑帶，從而滿足人們對休閑、度假、文化等的更高層次的要求。度假旅游是比較高層次的旅游，它應該是小康社會中不可或缺的居民生活屬性的一部分，也是未來中國旅游方式和內容的發(fā)展趨勢。四、環(huán)境影響與自然保護（一）本項目的基本環(huán)保措施“”將做到以下幾點基本環(huán)保措施1、球場實施雨、污水分流，廢水進入二級污水處理設施（引進美國先進的污水處理設施）達到排放標準后才進入水體；2、球場在現(xiàn)有荒地或者已有水塘建設人工水塘或者改善水塘質量，并在水中種植水生生物，讓帶有肥料及農藥成分的水，經水生生物吸收、分解，以阻止污染物直接排向場外；3、球場將采用人工清除雜草，禁止使用除草劑，在必要的時候采用殺菌劑和殺蟲劑時，采用低毒性生物殺菌劑并控制用量。4、球場水系及植物灌溉，均采用經過處理的中水；采用風能作為水體循環(huán)的動力源；并利用太陽能發(fā)電來提供照明等用電。5、建造略色會所，球場生活污水經過化糞池處理后直接進入人工濕地處理系統(tǒng)，出水水質達到景觀水水質標準，出水池還可以養(yǎng)魚。6建造球道，車道時，不切割山體，不造成水土流失。（二）未來環(huán)境描述在“”，將在原有林區(qū)的基礎上引進更多的草木樹種，使南山林區(qū)的自然生態(tài)更加合理，成為集林業(yè)科研示范、珍稀樹種保護、植物資源展示、生態(tài)旅游資源培植等于一體的“森林公園”。通過異地移植、引種、繁殖栽培各種名特優(yōu)珍稀樹種，引進美國一流的栽培技術，將那些身處危境的古樹名木移植并加以保護。擬引入的草木樹種有羅漢松、桂花樹、銀杏、苦丁茶，以及國家一級保護的臺灣杉、南方紅豆杉、小葉銀縷梅，國家二、三級保護的五針松、華東黃杉、水松、福建柏、榧樹、鵝掌楸、連香樹、天竺桂、天目木姜子、浙江楠等名貴樹種。在“”，將根據高爾夫球道的兩個區(qū)各9個球道的布局形成十八個休閑活動園區(qū)，包括觀景園、水景園、果園、松林園區(qū)、竹林園、梅園、杉園、桂花園區(qū)、茶園等等。其中，觀景園將在原有林木的基礎上，增加松、竹、棕、楓等珍稀植物和花灌木及綴花草坪等觀賞植物，納奇花異草、珍稀植物于一園。水景園則是將原有魚池改造成荷花池、垂釣池，池內養(yǎng)荷、池邊植桃栽柳。本項目計劃選用速生、易活、好管理、抗性強的鄉(xiāng)土觀賞樹種如樟樹、馬尾松、三角楓、秋楓、馬占相思、鳳凰木等進行補植和現(xiàn)有林木改造，形成針、闊葉林木混交，群落結構完整，季相變化豐富的自然生態(tài)林景觀。五、項目規(guī)劃概述在“”的規(guī)劃中，將做到點上成景、線上成蔭、面上成林、環(huán)上成帶的規(guī)劃要求。項目邀請國際知名專家設計，不僅能讓項目處處是綠景，而且還能從綠中體會出綠色與人的親近，以及和建筑、和道路、和人非常和諧的高品位。球場用草為環(huán)保用草，景觀設置以“生態(tài)交往”為總體構思，突出“綠”的主題，以“水”為主線，“藍”與“綠”相交融為特色。規(guī)劃將整個“”形成6個各具特色的片區(qū)，各個片區(qū)之間和諧統(tǒng)一，構成完整的自然生態(tài)系統(tǒng)。這6個各具特色的片區(qū)為原始森林林區(qū)以現(xiàn)有國有林區(qū)為基礎進行維護管理；鄉(xiāng)土田園景區(qū)以現(xiàn)有部分農村荒地進行綠化還林形成；廣場湖濱區(qū)以森林公園大門入口處為基礎形成；陪都文化區(qū)以臨近的黃山為基礎形成；草地疏林區(qū)以引進的環(huán)保用草構成；高爾夫球場區(qū)包含巴渝民居風景線等在內。在整個“”的規(guī)劃中，保持景觀質素的提升和生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化，提高南山森林的附加值，除少量道路外，整個區(qū)域將達到100的綠化率。在重慶市的原生態(tài)城市山林南山構成一道如詩如畫的風光，為重慶市民提供一個更加清靜、優(yōu)美的環(huán)境。在“”，讓人看的是，看綠境、看自然；讓人聽的是，聽青青草木的竊竊私語，聽林海濤聲，去感觸大自然的那分寧靜和安逸；讓人運動的是，融合智慧與和諧的感悟大自然恩惠的陽光運動高爾夫運動。五、拆遷安置措施“”建設所需的球場與會所服務設施將只是在農村集體用地性質轉變?yōu)槌鞘薪ㄔO用地性質的土地上建設，不損害南山林區(qū)的一草一木，并移植培育更多的各類林木。在這種情況下，南山原住農業(yè)人口將由原來生態(tài)攫取式的生產方式大多轉化為森林公園的生態(tài)維護保養(yǎng)人員以及高爾夫球場的服務人員。對于南山原住農業(yè)人口，將通過以貨幣安置為主的方式遷移下山居住。同時，本項目將解決部分人的就業(yè)問題。在本項目的日常經營管理中，將需要200個球童、100個草坪綠化工人、100個后勤服務人員以及20個管理人員，加上為國有林區(qū)的管理維護提供協(xié)助，建成后的本項目將解決500人左右的就業(yè)問題。本項目將對南山現(xiàn)有的適齡的農業(yè)人口進行全方位系統(tǒng)的培訓指導，將使他們在短期內成為合格的第三產業(yè)從業(yè)人員。六、本項目林地現(xiàn)狀與規(guī)劃的對比七、本項目耕地現(xiàn)狀與規(guī)劃的對比八、本項目人口現(xiàn)狀與規(guī)劃的對比九、本項目營銷策劃規(guī)劃本項目將與國際知名高爾夫球會進行聯(lián)合，成立專門的機構引進美國最先進的管理理念對本項目進行經營管理（1）制定本項目高爾夫運動在重慶的發(fā)展戰(zhàn)略（2）與宣傳和新聞媒體緊密合作，組織舉辦全國性和國際性的高爾夫比賽，以促進國際國內的聯(lián)系。（3）邀請高爾夫名人指導以推動項目的普及和運動水平的提高，走社會化、產業(yè)化的路。（4）經營發(fā)展高爾夫配套的球具和用品。十、經濟技術分析（本部分數據還需調整確定，故用其他字體。在前面的內容中，征地規(guī)模預計為400畝，在本部分經濟技術分析中是按照77525畝進行的。特此說明。）（一）建設內容1、擬建規(guī)模在近2500畝的坡地上建設國際標準、設施齊全的18洞高爾夫球場、高級會所及會員別墅。2、技術指標項目技術指標見下表。項目面積占地面積平方150000高爾夫訓練場所及會所建筑面積平方40000A區(qū)占地面積畝31000B區(qū)占地面積畝33000C區(qū)占地面積畝30001、會所平方200000高爾夫球場2、車庫平方40000占地面積畝10000會員別墅總建筑面積平方1000000建筑面積平方300000公用設施停車場占地面積平方50000租用林地占地面積畝1500征地面積總計畝77525（二）投資概算與資金籌措1、建設期兩年。2、投資估算投資概算為人民幣2501072萬元，詳見表一。表1總投資概算單位萬元資金計劃項目總金額（萬元）2003年2004年1土地成本558095279047279047球道設施400000200000200000練習場及會所5000050000設備購置2500002500002高爾夫球場小計7000002500004500003高級會所及附屬設施12500087500375004會員別墅5000003500001500005外部環(huán)境建設15000060000900006公用及輔助設施15000010500045000小計2183095113154710515477資金利息198879678931309868管理費及不可預見費1190995954959549總計2501072125899012420823、資金籌措總投資30以自有資金投入，其余通過銀行貸款及部分會籍銷售款投入。（三）財務評價1、基本條件（1）高爾夫球場經營期限為四十年。二五年投入運營。（2）按照高爾夫球場的管理經驗，球場經營十年后（即二一四）趨于穩(wěn)定。2、營業(yè)收入預測（1）經營收入根據統(tǒng)計數據，18洞高爾夫球場的年均接待能力為8萬人次，按人均消費1000元計。球場正式開業(yè)后，第一年來場打球人數為年均接待能力的20，以后按照20比例逐年遞增，達到飽和后趨于穩(wěn)定。（2）會籍銷售本球場按照俱樂部方式運作。在建設期（第二年）即發(fā)售會籍，價格10萬元，限額100名。經營期內，每年均限額發(fā)售會籍100名，價格遞增10。附帶會籍的度假別墅銷售1萬平方，單價12萬元/平米。營業(yè)收入預測詳見表二。3、經營成本和費用預測經營成本和費用預測詳見表三。4、稅收本項目營業(yè)稅，綜合稅率按575計算，所得稅率為33。5、財務評價指標A、投資利潤率以達到正常經營年限的年度計算，項目投資損益表詳見表四。項目總投資利稅率為11626，總投資利潤率為7756；項目自有資金利稅率為38752，自有資金利潤率為25855。B、內部收益率項目基準收益率為8，項目經營期內現(xiàn)金流量表詳見表五。稅前內部收益率為125；稅后內部收益率為822。內部收益率均大于基準收益率，表明項目是可行的。C、財務凈現(xiàn)值稅前財務凈現(xiàn)值為1611197萬元；稅后財務凈現(xiàn)值為281549萬元。財務進現(xiàn)值均大于零，表明項目是可行的。D、投資回收期項目投資回收期為922年不含建設期。與四十年的經營期相比，可以接受。項目主要經濟指標如下表所示。項目經濟評價指標單位萬元序號名稱金額土地558095球場及其他19429771總投資小計2501072會員卡1853117會籍樓宇12000002營業(yè)收入正常年度營業(yè)收入8255653正常年度營業(yè)成本5187904投資回收期922利潤總額2907667總投資收益率11626稅前自有資金收益率38752利潤總額1939936總投資收益率77565靜態(tài)評價指標（十年）稅后自有資金收益率25855財務凈現(xiàn)值1611197稅前內部收益率1250財務凈現(xiàn)值2815496動態(tài)評價指標稅后內部收益率8206、償債能力分析資金籌措與使用詳見表六。銀行貸款本息的償還來源于新增利潤、折舊等，銀行貸款償還期為開業(yè)后5年。（四）不確定性分析1、盈虧平衡分析在正常經營年度，盈虧平衡點為6485，即年接待519萬人次，日客流量達到約173人次（按照年營業(yè)300日計算）即可實現(xiàn)盈虧平衡。2、敏感性分析對影響項目投資收益的主要因素進行敏感性分析，如表七所示。表7敏感性分析數值稅前稅后變動項目NPV總投資收益率自有資金投資收益率NPV總投資收益率自有資金投資收益率1013001571033034434689122971514556771094736490137601730324344基準方案16111