福州誠信物業(yè)管理有限公司采購控制程序

福州誠信物業(yè)管理有限公司采購控制程序福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號74采購控制程序第1頁共4頁1目的對采購過程及供方進(jìn)行控制，確保所采購的產(chǎn)品和供方提供的服務(wù)符合規(guī)定要求。2適用范圍適用于對服務(wù)所需的原材料采購、承擔(dān)服務(wù)項目分包合同的服務(wù)項目供方提供服務(wù)的控制，對供方進(jìn)行選擇、評價和控制。3職責(zé)31工程部負(fù)責(zé)按公司要求組織對供應(yīng)采購物資及承擔(dān)分承包合同的供方工程類進(jìn)行評價,編制合格供方名錄,對供方的供貨服務(wù)業(yè)績定期進(jìn)行評價,建立供方檔案，并實施采購。32辦公室負(fù)責(zé)按公司要求組織對供應(yīng)采購物資的供方辦公勞保類進(jìn)行評價,編制合格供方名錄,對供方的供貨服務(wù)業(yè)績定期進(jìn)行評價,建立供方檔案，并實施采購。33管理者代表負(fù)責(zé)審核合格供方名錄，并上報總經(jīng)理批準(zhǔn)。34采購物資、接受服務(wù)的相關(guān)部門質(zhì)量檢查員負(fù)責(zé)對采購物資的質(zhì)量進(jìn)行檢測，對供方提供的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。4程序41采購物資411采購物資分類根據(jù)對服務(wù)質(zhì)量影響程度分為A重要物資維修建材、五金、機(jī)電及工作服、保安器材、清潔用品等；B一般物資零星采購的工具、維修與檢測設(shè)備等。412采購物資的審批A工程部每年12月編制下年度的采購計劃，對公司全年常規(guī)采購進(jìn)行總量控制,報總經(jīng)理批準(zhǔn)；B各部門根據(jù)工作需要填寫采購單，金額300元以下工程類、100元以下（辦公勞保用品類）的報部門經(jīng)理審批；300元以上工程類、100元以上（辦公勞保用品類）的，報總經(jīng)理批準(zhǔn)。C采購單應(yīng)清楚寫明物資名稱、規(guī)格、數(shù)量、價格、申請購買時間、用途、質(zhì)量要求等。413采購實施工程部（工程類）、辦公室（辦公勞保類）負(fù)責(zé)實施采購。對于重要物資應(yīng)由合福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號74采購控制程序第1頁共4頁格供方名錄中選擇供方。對于第一次采購的重要物資供方，應(yīng)與其簽訂采購合同，明確品名規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、驗收條件、違約責(zé)任及供貨期限等；B采購前采購員應(yīng)對采購單核實,在與供方溝通前,應(yīng)確保規(guī)定的采購要求是充分的。414采購物資的驗證4141對采購的物資可以有如下幾種驗證方式A由各部門質(zhì)量檢查進(jìn)行進(jìn)貨驗證；B由業(yè)主或住戶在本公司現(xiàn)場實施驗證；C由本公司在供方現(xiàn)場實施驗證；8D由業(yè)主或住戶在供方現(xiàn)場實施驗證。對后兩面種情況，工程部應(yīng)在采購文件中規(guī)定驗證的安排和產(chǎn)品放行的方法。4142驗證活動可包括檢驗或試驗、外觀檢查、試用、提供合格證明文件等方式。根據(jù)物資的重要程度，在相應(yīng)的檢驗規(guī)程中規(guī)定不同的驗證方式。4143業(yè)主或住戶的驗證不能免除本公司提供合格物品的責(zé)任，也不能排除其后業(yè)主或住戶拒收的可能。415采購信息4151采購信息應(yīng)表述擬采購的產(chǎn)品，適當(dāng)時包括A產(chǎn)品采購批準(zhǔn)的要求；B對產(chǎn)品的驗收要求；C適用的質(zhì)量管理體系要求；D其他要求，如價格、數(shù)量、交付、人員等；4152本公司的采購文件包括采購計劃、采購單、采購物資分類明細(xì)表、采購合同及附件等，由工程部（工程類）、辦公室（辦公勞保類）保管。在與供方溝通前，應(yīng)由相應(yīng)的發(fā)放部門負(fù)責(zé)人對采購要求是否充分進(jìn)行審批。42服務(wù)項目分承包421公司物業(yè)管理日常服務(wù)有如下分包項目A清潔、排污；B機(jī)電設(shè)備維修、保養(yǎng)；C綠化；D房屋本體維修、保養(yǎng)；422由公司接受服務(wù)的相關(guān)部門確定相應(yīng)分包服務(wù)方式報工程部審批，工程部代表公司與供方簽定服務(wù)項目分包合同，合同應(yīng)包括服務(wù)項目、完成時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)負(fù)責(zé)任等。423對供方服務(wù)的驗證。由監(jiān)察部對供方服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，驗證方法可包括福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號74采購控制程序第1頁共4頁A監(jiān)察部會同接受服務(wù)部門對供方服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行驗收；B征求業(yè)主和住戶對供方服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行驗收；驗證方式應(yīng)在服務(wù)項目分承包合同中給予明確規(guī)定。424服務(wù)項目分承包的有關(guān)信息A供方法人資格證明文件；B服務(wù)業(yè)績證明材料；C相關(guān)部門提供的服務(wù)質(zhì)量報告；D服務(wù)項目承包合同。在與供方溝通前，應(yīng)確保規(guī)定的服務(wù)要求是充分的。上述資料由工程部保管。43對采購物資供方的評價431合格供應(yīng)商的條件A具備持續(xù)穩(wěn)定的合格產(chǎn)品供貨渠道；B具有良好的供應(yīng)物資業(yè)績；C具有質(zhì)量保證能力的證明（必要時）；D價格合理；E服務(wù)良好。432工程部、辦公室根據(jù)采購物資要求和服務(wù)需要，通過對物資、服務(wù)的質(zhì)量、價格、履約率等進(jìn)行比較，選擇合格的供方，填寫物資供方評定記錄表。對同類的供貨物資和服務(wù)，應(yīng)同時選擇幾家合格的供方以供比較。物業(yè)處負(fù)責(zé)建立并保存合格供方的質(zhì)量記錄。根據(jù)供應(yīng)物資和服務(wù)的類別及其質(zhì)量保證能力，明確對供方的控制方式和程度。433對有多年業(yè)務(wù)往來的重要物資供方和日常服務(wù)供方，應(yīng)提供其質(zhì)量證明文件和定期檢查記錄，以證實其質(zhì)量保證能力，適當(dāng)時包括以下內(nèi)容A質(zhì)量管理體系認(rèn)證證書；B本公司對供方質(zhì)量管理體系進(jìn)行審核的結(jié)果；C本公司及供方其他顧客的滿意程度調(diào)查；D供方產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量、價格、交貨、服務(wù)能力等的檢查記錄；E供方的財務(wù)狀況及服務(wù)和支持能力等。434對第一次供應(yīng)重要物資的供方，除提供充分的書面證明材料外，對物資應(yīng)經(jīng)樣品檢驗及小批量試用，證明合格才能供貨。具體步驟如下A新供方根據(jù)提供的技術(shù)要求提供少量樣品；B使用部門的質(zhì)量檢查員對樣品進(jìn)行驗證，出具相應(yīng)的驗證報告，并填寫物資供方評定記錄表中相應(yīng)欄目，反饋給工程部、辦公室；福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號74采購控制程序第1頁共4頁C樣品如不合格可再送樣，但最多不能超過兩次；D樣品驗證合格后，工程部、辦公室通知供方小批量供貨，經(jīng)質(zhì)量檢查員進(jìn)貨驗證合格后，交使用部門試用，并由使用部門出具相應(yīng)試用后的驗證報告，填寫物資供方評定記錄表中相關(guān)欄目，反饋給工程部、辦公室；E小批量進(jìn)貨驗證或試用不合格則取消其供貨資格。樣品驗證、小批量試用均合格的供方經(jīng)管理者代表審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后，可列入合格物資供方名錄；F零星采購物資供方，質(zhì)量檢查員對其進(jìn)貨驗證記錄即為對此供方的評價。435對連續(xù)兩次供應(yīng)物資有嚴(yán)重不合格證的物資供方，應(yīng)取消其供方資格。44服務(wù)供方的評價441合格服務(wù)供方應(yīng)具備的條件A應(yīng)在工商部門注冊、具有法人資格；B有從事過類似服務(wù)項目的優(yōu)良業(yè)績；C良好的質(zhì)量保證能力；D有承擔(dān)相應(yīng)服務(wù)項目的工作條件和實力；E服務(wù)供方在提供服務(wù)之前，應(yīng)向相關(guān)部門提交對分承包項目的服務(wù)報告，報告內(nèi)容必須有分包方責(zé)任人、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、分包服務(wù)方案、完成時間、質(zhì)量保證等。442對多年已承擔(dān)服務(wù)項目的供方的評價A根據(jù)441條款規(guī)定的條件，供方應(yīng)提供充分的證明材料；B公司接受服務(wù)的部門負(fù)責(zé)對其相應(yīng)服務(wù)項目供方進(jìn)行評價，填寫服務(wù)供方評定記錄表，對其服務(wù)質(zhì)量、工作能力等予以評價；443對第一次提供服務(wù)的供方的評價A物業(yè)處根據(jù)服務(wù)供方的營業(yè)執(zhí)照、人員素質(zhì)技能證明材料、市場調(diào)查業(yè)績及所提供服務(wù)的初次試用，進(jìn)行供方的初步選擇；B試用期為一個月，工程部、辦公室會同監(jiān)察部及服務(wù)的部門對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查，工程部、辦公室填寫服務(wù)供方評定記錄表。444對所有合格的服務(wù)供方應(yīng)列入合格供方名錄，報管理者代表審核，總經(jīng)理部批準(zhǔn)。445對合格的服務(wù)供方在服務(wù)過程中出現(xiàn)的嚴(yán)重不合格，工程部、辦公室應(yīng)填寫不合格服務(wù)報告，通知服務(wù)供方限期改正。工程部、辦公室應(yīng)按要求跟蹤驗證糾正效果，如連續(xù)兩次仍不符合要求，工程部、辦公室進(jìn)行審查，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，可取消該服務(wù)供方的資格。福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號74采購控制程序第1頁共4頁45對合格供方的定期復(fù)評451工程部、辦公室每年對合格物資供方進(jìn)行一次跟蹤復(fù)評，填寫物資供方業(yè)績評定表，評價時應(yīng)按百分制，質(zhì)量評分占60，交貨期評分占20，其他（如價格、售后服務(wù)等）占20。評定總分低于60（或質(zhì)量評分低于42），應(yīng)取消其合格供方資格；如因特殊情況留用，應(yīng)報管理者代表批準(zhǔn)，但應(yīng)加強(qiáng)對其供應(yīng)物資的進(jìn)貨驗證，并執(zhí)行434條款。連續(xù)第二次評分仍不及格，應(yīng)取消其供貨資格。452接受供方服務(wù)的部門，每年對長期服務(wù)供方進(jìn)行一次跟蹤復(fù)評，填寫服務(wù)供方業(yè)績評定表，評價時按百分制，服務(wù)質(zhì)量分占60，按期完成服務(wù)評全占20，其他（如價格、服務(wù)態(tài)度等）占20。評定總分低于60（或質(zhì)量評分低于42），應(yīng)取消其合格證供方資格；如因特殊情況留用，應(yīng)報管理者代表審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)，但應(yīng)加強(qiáng)對其提供服務(wù)的驗證，并執(zhí)行445條款。連續(xù)二次評分仍不及格，應(yīng)取消服務(wù)資格。5相關(guān)文件51采購物資分類明細(xì)表6質(zhì)量記錄表格號名稱保管部門保存期限61GC7401物資供方評定記錄表工程部/辦公室長期62GC7402服務(wù)供方評定記錄表工程部/辦公室長期63GC7403合格供方名錄工程部/辦公室長期64GC7404物資供方業(yè)績評定表工程部/辦公室長期65GC7405服務(wù)供方業(yè)績評定表工程部/辦公室長期66GC7406采購計劃工程部/辦公室2年67GC7407采購單工程部/辦公室1年68GC7408入庫單工程部/辦公室1年69JC8401不合格服務(wù)報告監(jiān)察部3年610采購、服務(wù)合同及附件等福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號75服務(wù)提供的控制程序第1頁共5頁1目的對物業(yè)管理的服務(wù)提供過程進(jìn)行有效控制，以確保滿足業(yè)主和住戶的需求期望。2適用范圍適用于公司各部門對所有服務(wù)提供過程的控制。3職責(zé)31公司各職能部門負(fù)責(zé)本部門服務(wù)提供過程的控制。32監(jiān)察部負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督各部門服務(wù)提供過程的控制。4程序41服務(wù)提供過程的控制411獲得表述服務(wù)特性的信息和文件根據(jù)對服務(wù)實現(xiàn)過程策劃的輸出及業(yè)主和住戶要求評審的輸出等必要的服務(wù)信息，分別執(zhí)行相應(yīng)的服務(wù)實現(xiàn)的策劃程序、與顧客有關(guān)的過程控制程序及公司各項服務(wù)提供控制程序的有關(guān)規(guī)定。412在公司各項服務(wù)提供控制程序中對關(guān)鍵的服務(wù)過程規(guī)定了應(yīng)編制作業(yè)指導(dǎo)書。413服務(wù)計劃物業(yè)部根據(jù)獲得的服務(wù)信息，考慮公司的服務(wù)能力，指導(dǎo)各服務(wù)部門制定服務(wù)計劃，執(zhí)行服務(wù)實現(xiàn)的策劃程序的有關(guān)規(guī)定。414使用適宜的服務(wù)設(shè)施，執(zhí)行基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序的有關(guān)規(guī)定。415對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查與考評，執(zhí)行過程和服務(wù)的監(jiān)視和測量程序的有關(guān)規(guī)定。416物業(yè)處負(fù)責(zé)對服務(wù)完成后的有關(guān)活動進(jìn)行控制A負(fù)責(zé)與業(yè)主和住戶聯(lián)絡(luò)，妥善處理他們的意見和投訴，及時做好服務(wù)回訪工作，負(fù)責(zé)保存相關(guān)服務(wù)記錄；B負(fù)責(zé)對業(yè)主和住戶滿意程度進(jìn)行測量，確定他的的需求和潛在需求，執(zhí)行業(yè)主和住戶滿意程度測量程序；C建立住戶和業(yè)主檔案，詳細(xì)記錄其名稱、地址、電話、聯(lián)系人及經(jīng)需要服務(wù)的種類；整理了解業(yè)主和住戶的服務(wù)傾向，及時做好服務(wù)準(zhǔn)備；D利用與業(yè)主和住戶的交往，主動向他們介紹本公司的服務(wù)，提供宣傳資料，解答提問。每年派出服務(wù)調(diào)研人員，及時掌握市場動態(tài)和顧客需求的動向。42本公司物業(yè)管理主要的服務(wù)提供過程日常物業(yè)管理服務(wù)提供過程（見下貝）421公司日常物業(yè)管理主要的服務(wù)提供過程包括樓宇接管、入住及裝修服務(wù)，保安服務(wù)、設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行維修服務(wù)，綠化服務(wù)、清潔服務(wù)、社區(qū)文化服務(wù)、物業(yè)管理和服務(wù)費(fèi)用的收繳、物業(yè)租賃服務(wù)等。422對于新建成的物業(yè)，公司成立物業(yè)接管工作小組，小組成員由相關(guān)專業(yè)人員組成，具體執(zhí)行業(yè)主和住戶財產(chǎn)控制程序。福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號75服務(wù)提供的控制程序第2頁共5頁423物業(yè)處負(fù)責(zé)組織、安排樓宇入住、裝修工作，具體執(zhí)行樓宇入住裝修控制程序。424設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修服務(wù)工程部負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修服務(wù)，具體執(zhí)行基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序、工程部工作手冊等的有關(guān)規(guī)定，并填寫相應(yīng)的記錄。425綠化服務(wù)工程部負(fù)責(zé)物業(yè)小區(qū)內(nèi)綠化美化、澆灌修剪花草、樹木，修整草坪、打藥殺蟲、施肥、植被保護(hù)等工作。具體執(zhí)行綠化服務(wù)控制程序、工程部工作手冊的有關(guān)規(guī)定，并填寫相應(yīng)記錄。426清潔服務(wù)物業(yè)處負(fù)責(zé)管轄區(qū)公共場所清潔、垃圾清運(yùn)、室內(nèi)清潔服務(wù)，具體執(zhí)行清潔服務(wù)控制程序及物業(yè)處工作手冊的有關(guān)規(guī)定。427社區(qū)文化服務(wù)物業(yè)處負(fù)責(zé)社區(qū)文化工作的策劃、組織協(xié)調(diào)及服務(wù)效果評價的工作，具體執(zhí)行社區(qū)文化服務(wù)控制程序及物業(yè)處工作手冊的有關(guān)規(guī)定。428保安服務(wù)保安部負(fù)責(zé)管轄區(qū)的治安巡邏及交通車輛進(jìn)出、停放管理，具體執(zhí)行保安服務(wù)控制程序、保安部工作手冊等規(guī)定，并填寫相應(yīng)記錄。429物業(yè)管理、服務(wù)費(fèi)用收繳服務(wù)財務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理、服務(wù)費(fèi)用的收繳管理，物業(yè)處具體負(fù)責(zé)催繳工作，具體執(zhí)行物業(yè)管理、服務(wù)費(fèi)用收繳控制程序的有關(guān)規(guī)定。4210物業(yè)租賃服務(wù)物業(yè)處接受業(yè)主或住戶的委托，開展物業(yè)租賃的代理工作，具體執(zhí)行物業(yè)租賃服務(wù)控制程序的規(guī)定。43服務(wù)提供過程的確認(rèn)服務(wù)提供過程具有特殊過程的性質(zhì)，因為服務(wù)人員與業(yè)主或住戶接觸中其服務(wù)質(zhì)量立即表現(xiàn)出來，因此在多數(shù)情況下用最終檢驗的方法對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行控制，其效果是不能滿足要求的。對物業(yè)服務(wù)特性及服務(wù)提供特性的控制只能由控制過程來達(dá)到。因此，對這些過程應(yīng)進(jìn)行確認(rèn)，以證實它們的過程能力。適用時，這些確認(rèn)的安排應(yīng)包括福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號75服務(wù)提供的控制程序第3頁共5頁A對服務(wù)提供過程規(guī)定評審和批準(zhǔn)的準(zhǔn)則，執(zhí)行管理策劃控制程序、服務(wù)實現(xiàn)的策劃程序的有關(guān)規(guī)定；B對所使用的服務(wù)設(shè)施的認(rèn)可，包括對設(shè)施能力（包括安全性、適用性等要求）及維護(hù)保養(yǎng)有嚴(yán)格要求，并保存維護(hù)保養(yǎng)記錄，執(zhí)行基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序的有關(guān)規(guī)定。相關(guān)服務(wù)人員要進(jìn)行崗位培訓(xùn)、資格鑒定、考核合格上崗；C由管理者代表組織各服務(wù)部門編制服務(wù)規(guī)范和服務(wù)提供規(guī)范，監(jiān)察部組織各部門編寫質(zhì)量控制規(guī)范，經(jīng)管理者代表審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)實施，以保證服務(wù)質(zhì)量；D對服務(wù)提供過程的實施及質(zhì)量監(jiān)視應(yīng)進(jìn)行記錄，填寫相應(yīng)的服務(wù)記錄和服務(wù)質(zhì)量檢查與考評表；E過程的再確認(rèn)當(dāng)服務(wù)條件發(fā)生變化時（如材料、設(shè)施、人員、服務(wù)對象等發(fā)生變化時），應(yīng)對上述過程進(jìn)行再確認(rèn)，確保對影響過程能力的變化及時作出反應(yīng)。根據(jù)需要對相應(yīng)的服務(wù)規(guī)范、服務(wù)提供規(guī)范和質(zhì)量控制規(guī)范進(jìn)行更改，執(zhí)行文件控制程序關(guān)于文件更改的有關(guān)規(guī)定。44標(biāo)識和可追溯性441辦公室負(fù)責(zé)確定各類服務(wù)人員服裝樣式和工作牌、公共服務(wù)設(shè)施與住宅標(biāo)識，并制定服務(wù)人員著裝與佩帶工作牌規(guī)定，報總經(jīng)理審批后實施。442工程部負(fù)責(zé)公共服務(wù)設(shè)施，如住宅小區(qū)道路、交通、停車場、機(jī)電設(shè)備等標(biāo)識的制作、訂購、安裝。443倉庫保管員負(fù)責(zé)作好入庫物品的標(biāo)識和檢測狀態(tài)標(biāo)識A入庫物品應(yīng)采用原包裝標(biāo)識，如標(biāo)識不清則應(yīng)懸掛標(biāo)識，注明品名、規(guī)格、產(chǎn)地及入庫時間。領(lǐng)用物品時，應(yīng)填寫領(lǐng)物單，注明品名、規(guī)格、產(chǎn)地，并注明采購入庫時間；B所有用于服務(wù)的物品的狀態(tài)分為三類待檢、合格、不合格。倉庫保管員根據(jù)質(zhì)量檢查員的檢測結(jié)果，采用分區(qū)放置的方法予以區(qū)別“待檢區(qū)”為黃色標(biāo)識；“合格品區(qū)”為綠色標(biāo)識；“不合格標(biāo)識”為紅色標(biāo)識。444所有的物業(yè)管理中各項服務(wù)的檢查狀態(tài)分為兩類合格、不合格。各部門質(zhì)量檢查員根據(jù)檢查考評結(jié)果，對合格、不合格服務(wù)應(yīng)在服務(wù)質(zhì)量檢查與考評表中清楚寫明，以便于識別。445可追溯性要求的實現(xiàn)A對影響服務(wù)質(zhì)量的物品可根據(jù)物品標(biāo)識和領(lǐng)物單進(jìn)行追溯，查到供貨來源，以便防止類似質(zhì)量問題再發(fā)生；B服務(wù)人員工作牌號應(yīng)為唯一的，當(dāng)涉及到服務(wù)工作的質(zhì)量問題時，可通過工作牌號及相應(yīng)的服務(wù)記錄追查到相應(yīng)服務(wù)人員的責(zé)任。福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號75服務(wù)提供的控制程序第4頁共5頁45對業(yè)主和住戶財產(chǎn)的控制，執(zhí)行業(yè)主和住戶財產(chǎn)控制程序的有關(guān)規(guī)定。46服務(wù)用物品的防護(hù)461對于服務(wù)提供過程中使用的物品從貯存、搬運(yùn)、使用的所有階段應(yīng)針對物品的符合性提供防護(hù)，防止物品變質(zhì)、損壞和錯用。462物品搬運(yùn)的控制搬運(yùn)負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)物品的特點(diǎn)，配置適宜的搬運(yùn)工具，采用合適的搬運(yùn)方法，防止損壞物品或相鄰建筑物。463物品貯存控制倉庫負(fù)責(zé)人應(yīng)編制倉庫管理規(guī)定，規(guī)范倉庫的管理，提供適宜的貯存條件，按規(guī)定碼放，對有貯存期限要求的物品，要明確標(biāo)識有效期，保證先入先出。5相關(guān)文件51服務(wù)實現(xiàn)的策劃程序52與顧客有關(guān)的過程控制程序53過程和服務(wù)的監(jiān)視和測量程序54樓宇入住和裝修控制程序55管理策劃控制程序56業(yè)主和住戶財產(chǎn)控制程序57保安服務(wù)控制程序58保安部工作手冊59基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序510工程部工作手冊511綠化服務(wù)控制程序512物業(yè)部工作手冊513清潔服務(wù)控制程序514社區(qū)文化服務(wù)控制程序515文件控制程序516物業(yè)管理、服務(wù)費(fèi)用收繳控制程序517服務(wù)人員著裝與佩帶工作牌規(guī)定518物業(yè)租賃服務(wù)控制程序519庫房管理規(guī)定6質(zhì)量記錄表格號名稱保管部門保存期限61GC/7501領(lǐng)物單工程部2年62JC/8301服務(wù)質(zhì)量檢查與考評表監(jiān)察部2年63JC/8302服務(wù)質(zhì)量控制圖監(jiān)察部2年福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號75服務(wù)提供的控制程序第5頁共5頁福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號751業(yè)主和住戶財產(chǎn)控制程序第1頁共5頁1目的對物業(yè)管理范圍內(nèi)與業(yè)主和住戶有關(guān)的財產(chǎn)給予保護(hù)2適用范圍適用于對委托方交付的物業(yè)、業(yè)主和住戶用于維修安裝物品及管轄區(qū)內(nèi)車輛等的控制。3職責(zé)31總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織成立物業(yè)驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組；32物業(yè)部負(fù)責(zé)物業(yè)驗收接管的日常事務(wù)組織協(xié)調(diào)工作；33各部門按規(guī)定組成接管領(lǐng)導(dǎo)小組的各專業(yè)組，參與物業(yè)的驗收接管工作；34工程部維修工負(fù)責(zé)對業(yè)主，住戶提供的物品進(jìn)行驗證，安裝服務(wù)等；35保安部負(fù)責(zé)各類車輛的綜合管理。4程序41業(yè)主和住戶的財產(chǎn)一般包括A接管的物業(yè)，包括各類建筑物及公用設(shè)施；B業(yè)主和住戶提供的用于維修安裝用的物品，便民服務(wù)中業(yè)主和住戶送交維修或加工的物品；管轄區(qū)內(nèi)車輛的管理；其他與業(yè)主和住戶有關(guān)的財產(chǎn)。42驗收接管物業(yè)的控制應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)綜合驗收和交接管理，保障房屋及配套設(shè)施的質(zhì)量及各項功能，指標(biāo)符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。421物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件4211新建物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件；A建設(shè)工程施工全部完成,已經(jīng)竣工驗收合格B供電、供氣、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)施能正常使用；C房屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。4212原有物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件；A房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚；B土地使用范圍明確（如土地使用紅線規(guī)劃圖）。422在公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，組織各部門成立物業(yè)驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組，總經(jīng)理擔(dān)任組長，按專業(yè)設(shè)立資料組、工程土建組、機(jī)電組和安防組，物業(yè)處負(fù)責(zé)日常事務(wù)運(yùn)作。A各專業(yè)組組長負(fù)責(zé)接管分工范圍內(nèi)的工作，嚴(yán)格驗收、把好工程質(zhì)量關(guān)。物業(yè)處主任組織編制物業(yè)接管計劃，報總經(jīng)理批準(zhǔn)實施；B各專業(yè)小組按國家、省、市工程驗收標(biāo)準(zhǔn)驗收物業(yè)，確保物業(yè)的各項功能、指標(biāo)符合規(guī)定的要求。福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號751業(yè)主和住戶財產(chǎn)控制程序第2頁共5頁423參與竣工驗收的物業(yè)4231在驗收前的資料準(zhǔn)備對于物業(yè)公司參與竣工驗收的物業(yè)，則在竣工驗收之前，資料組應(yīng)要求委托方提供開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等提供的有關(guān)部門資料，適當(dāng)時應(yīng)包括物業(yè)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，建筑施工竣工圖，隱蔽工程驗收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗收證明，房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料，機(jī)電設(shè)備使用說明書、消防系統(tǒng)竣工驗收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗收證明；用水、電、氣指標(biāo)批文，水、電、氣表校驗報告等圖紙資料，并對所有資料進(jìn)行查驗，為物業(yè)接管驗收提供資料和數(shù)字依據(jù)。4232物業(yè)的竣工驗收驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組參與開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等依照建設(shè)部城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法（199311）、房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)（19912）等規(guī)定組織的竣工驗收工作。424對已竣工、在用物業(yè)的驗收4241各專業(yè)組根據(jù)分工范圍分別負(fù)責(zé)對房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施（水、電、機(jī)電設(shè)備、消防、管線等）進(jìn)行現(xiàn)場檢查驗收，并填寫物業(yè)交接驗收表、物業(yè)分戶移交驗收單、物業(yè)戶內(nèi)交驗問題處理清單。4242驗收結(jié)束后，驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組對驗收中存在的問題進(jìn)行歸納總結(jié)匯總，將物業(yè)交接驗收表、物業(yè)分戶移交驗收單、物業(yè)戶內(nèi)交驗問題處理清單的副本交委托方，以落實責(zé)任部門限期整改，直至達(dá)到規(guī)定要求。425物業(yè)移交內(nèi)容4251建筑物移交A各類房屋清單及配套鑰匙；B單體建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣設(shè)備竣工圖；C住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；D其它必要的技術(shù)資料（含設(shè)計變更和隱蔽工程驗收簽證）。4252公共設(shè)施及公共場所移交A公共設(shè)施及公共場地清單；B綠化竣工圖（含地下管網(wǎng)、道路、停車場等）；C機(jī)電設(shè)備操作、維護(hù)說明書；D其他必要的技術(shù)資料（含設(shè)計變更和隱蔽工程驗收簽證）。4253資料移交移交的資料應(yīng)包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料兩大類。資料組負(fù)責(zé)各類資料的核對、接收，填寫物業(yè)交接驗收表，并根據(jù)文件控制程序規(guī)定進(jìn)行分類編號，列出清單，轉(zhuǎn)交辦公室歸檔保管。福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號751業(yè)主和住戶財產(chǎn)控制程序第3頁共5頁426對新竣工的物業(yè)，由驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組與委托方和開發(fā)建設(shè)單位就建筑物保修事宜進(jìn)行協(xié)商，明確維修責(zé)任和保修期限。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按總投資2的比例一次性向物業(yè)管理公司劃撥專用基金，用于購買管理用房和部分商業(yè)用房以及公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)項目。427據(jù)建設(shè)部全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)加強(qiáng)對業(yè)主及住戶的房屋及維修的管理。努力做到A房屋外觀完好、整潔，執(zhí)行清潔服務(wù)控制程序的有關(guān)規(guī)定；B建筑物有明顯標(biāo)志及方向指引，執(zhí)行服務(wù)提供控制程序有關(guān)規(guī)定；C房屋完好率應(yīng)達(dá)到98以上；D無違規(guī)建筑；E封閉陽臺統(tǒng)一有序，房屋裝修不危及結(jié)構(gòu)和安全，執(zhí)行樓宇入住及裝修控制程序的有關(guān)規(guī)定；F房屋維修及時率達(dá)98以上，合格率達(dá)100，并建立回訪制度；G代收代付房租、水、電、氣等各項費(fèi)用，收繳率達(dá)到98以上，執(zhí)行物業(yè)管理、服務(wù)費(fèi)用收繳控制程序的有關(guān)規(guī)定；H房屋資料檔案齊全，便于查閱，執(zhí)行樓宇入住及裝修控制程序的有關(guān)規(guī)定。43業(yè)主和住戶提供的用于維修、安裝、服務(wù)用的物品的控制對業(yè)主、住戶提供的物品質(zhì)量應(yīng)進(jìn)行控制，以確保公司對業(yè)主、住戶的維修、安裝、服務(wù)質(zhì)量符合規(guī)定的要求。431工程部及各專項服務(wù)組（如房屋裝飾、縫紉等）負(fù)責(zé)對業(yè)主、住戶提供的物品進(jìn)行驗證、維修、安裝、服務(wù)。432當(dāng)工程部收到物業(yè)處轉(zhuǎn)來的業(yè)主、住戶業(yè)主施工申請單時，工程部填寫派工單，并在單上注明由業(yè)主、住戶提供的物品名稱及詳細(xì)信息，維修工持派工單前往業(yè)主、住戶處提供維修服務(wù)。維修工在檢修前，應(yīng)先對業(yè)主、住戶提供的物品進(jìn)行質(zhì)量驗證，確認(rèn)該產(chǎn)品能達(dá)到維修安裝要求后，方可進(jìn)行安裝；不合格的物品，維修工應(yīng)告知業(yè)主、住戶更換產(chǎn)品以達(dá)到要求。如果業(yè)主、住戶堅持安裝，則維修工須在派工單上“維修結(jié)果”欄內(nèi)清楚說明情況，經(jīng)業(yè)主和住戶簽字確認(rèn)，方可維修安裝。C維修工現(xiàn)場維修安裝完畢后，應(yīng)對安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢查，并請業(yè)主、住戶驗收，同時在派工單上”維修結(jié)果”欄內(nèi)簽名方可離去。派工單交辦公室歸檔保存。433公司其他專項便民服務(wù)中，對顧客提供用于服務(wù)的物品應(yīng)嚴(yán)格驗收，妥善保管和使用，防止發(fā)生丟失、損壞。如發(fā)現(xiàn)不適用應(yīng)填寫顧客財產(chǎn)問題反饋表及時反饋給顧客，妥善處理。顧客財產(chǎn)問題反饋表由各服務(wù)部門自行保管。福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號751業(yè)主和住戶財產(chǎn)控制程序第4頁共5頁44保安部負(fù)責(zé)各類車輛的綜合管理，確保車輛行駛、停放安全有序。441車輛管理服務(wù)登記A長住業(yè)主、住戶的車輛，應(yīng)在物業(yè)處填寫固定（非固定）車位登記表，并按時交納場地使用費(fèi)，領(lǐng)取車輛停放卡；B業(yè)主、住戶的摩托車應(yīng)到物業(yè)處辦理停放手續(xù)，填寫固定（非固定）車位登記表，并按時交納管理費(fèi)和領(lǐng)取停放卡。442外來車輛的管理外來車輛進(jìn)入管轄區(qū)時，保安員應(yīng)在汽車、摩托車進(jìn)出時間登記表上登記車型、車號及進(jìn)出時間。443車輛在管轄區(qū)內(nèi)的行駛管理A為確保車輛在區(qū)內(nèi)行駛安全，保安部根據(jù)有關(guān)交通規(guī)則，設(shè)置各種道路交通標(biāo)識；B在道路上適宜位置應(yīng)設(shè)置減速坡，控制車輛行駛速度，減少意外交通事故的發(fā)生；C區(qū)內(nèi)行駛機(jī)動車嚴(yán)禁鳴喇叭、超速，保安員應(yīng)按照規(guī)定對違章者給予教育或處罰；D機(jī)動車輛在區(qū)內(nèi)行駛時造成服務(wù)設(shè)施或他人財產(chǎn)損失的，由保安員直協(xié)調(diào)處理。444車輛停放管理A區(qū)內(nèi)設(shè)置停車場或在適當(dāng)位置劃分停放區(qū)；B租用固定車位的車輛應(yīng)按位停放，租用非固定車位的車輛由車管員指揮按序停放。對臨時進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的車輛停放照章?lián)裎煌７?；C對區(qū)內(nèi)汽車違章停放，保安員發(fā)出違章通知書給車主，并按有關(guān)規(guī)定處理。445摩托車、自行車停放管理摩托車、自行車應(yīng)停放在指定的區(qū)內(nèi)，必要時設(shè)專職管理員負(fù)責(zé)管理車輛。5相關(guān)文件51城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法（建設(shè)部199312）52房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)（建設(shè)部19912）53文件控制程序54全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)55清潔服務(wù)控制程序56服務(wù)提供控制程序57樓宇入住及裝修控制程序59物業(yè)管理、服務(wù)費(fèi)用收繳控制程序福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號751業(yè)主和住戶財產(chǎn)控制程序第5頁共5頁6記錄及表格表格號名稱保管部門保存期限61WY/75101物業(yè)接管計劃物業(yè)部3年62WY/75102物業(yè)交接驗收表物業(yè)部3年63WY/75103物業(yè)分戶移交驗收單物業(yè)部3年64WY/75104物業(yè)戶內(nèi)交驗問題處理清單物業(yè)部3年65WY/75105顧客財產(chǎn)問題處理清單物業(yè)部2年66GC/75101業(yè)主施工申請單工程部1年67GC/75102派工單工程部1年68BA/75101固定（非固定）車位登記表保安部1年69BA/75103汽車、摩托車進(jìn)出時間登記表保安部1年69BA/75104外來人員進(jìn)出登記表保安部1年福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號752樓宇入住及裝修控制程序第1頁共2頁1目的對業(yè)主、住戶入住過程進(jìn)行控制，使業(yè)主、住戶在最短的進(jìn)間內(nèi)順利入住，并確保業(yè)主和住戶對房屋的裝修符合要求。2適用范圍適用于對公司管理的物業(yè)入住過程及對入住前、后房屋裝修的管理。3職責(zé)31物業(yè)處主任負(fù)責(zé)樓宇入住過程的策劃、組織和協(xié)調(diào)工作。32物業(yè)處管理員負(fù)責(zé)入住的具體實施，負(fù)責(zé)批準(zhǔn)裝修申請和質(zhì)量監(jiān)控。33工程部負(fù)責(zé)對業(yè)主、住戶的房屋裝修的有關(guān)工程技術(shù)和質(zhì)量問題進(jìn)行監(jiān)督控制。4程序41入住準(zhǔn)備411物業(yè)處管理員根據(jù)分工，應(yīng)作好以下準(zhǔn)備工作A收集相關(guān)的文件資料，保證入住前必要的文字資料齊備；適宜的辦公場所；C對各崗位人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)、考核合格上崗。412對新竣工的物業(yè)，如需要舉辦入住典禮儀式，由物業(yè)處主任負(fù)責(zé)安排和組織，保安部負(fù)責(zé)維護(hù)現(xiàn)場秩序。413入住手續(xù)的辦理應(yīng)盡量提供一條龍服務(wù)，為住戶節(jié)省時間，保證辦理入住手續(xù)簡單、方便。42入住過程的控制421辦理入住手續(xù)工作流程422驗證收件向業(yè)主和住戶交樓時必須查驗購房合同或協(xié)議等證明購房的證件，方可辦理交樓手續(xù)。423住戶登記協(xié)助業(yè)主和住戶填寫住戶登記表,并將業(yè)主、住戶身份證、戶口或護(hù)照簽證復(fù)印存檔。具體執(zhí)行物業(yè)處工作手冊關(guān)于與住戶交樓的規(guī)定。424鑰匙交接與業(yè)主和住戶當(dāng)面清點(diǎn)所有房間鑰匙，填寫鑰匙交接清單。425驗房物業(yè)處管理員應(yīng)隨業(yè)主和住戶前往住所，登錄水、電、燃?xì)獗淼讛?shù)，檢查所有家具、房福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號752樓宇入住及裝修控制程序第2頁共2頁屋設(shè)備內(nèi)裝修狀況，填寫業(yè)主房屋驗收單,對存在的質(zhì)量問題應(yīng)約定時間期限維修，具體執(zhí)行物業(yè)處工作手冊的有關(guān)規(guī)定。426入住業(yè)主和住戶入住后，物業(yè)處主任應(yīng)將交樓有關(guān)的文件資料整理完畢，交檔案管理員存檔，對外籍人士應(yīng)填寫外籍人士臨時居住登記卡交保安部存檔。427業(yè)主自行出租房屋的交接業(yè)主委托物業(yè)公司辦理交樓手續(xù)時，應(yīng)根據(jù)相關(guān)國家文件，出具租賃合同等有關(guān)書面文件，并明確水、電、氣、電話費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)的承付方和起止日期。43對房屋裝修的控制431住宅或商用房屋需進(jìn)行裝修時，應(yīng)執(zhí)行建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主或住戶應(yīng)填寫裝修施工申請表向物業(yè)處申報批準(zhǔn)。432裝修人員憑已審批的裝修施工申請表，營業(yè)執(zhí)照及裝飾裝修資質(zhì)證明等有關(guān)證件到物業(yè)處辦理裝飾裝修施工隊伍責(zé)任書，繳納有關(guān)費(fèi)用，按期開工。對個體裝修從業(yè)人員，應(yīng)攜帶個人身份證及個體裝飾裝修從業(yè)者上崗證書到物業(yè)處辦理裝飾裝修施工隊伍責(zé)任書，繳納有關(guān)費(fèi)用，按期開工。433裝修中，非結(jié)構(gòu)性變動由工程部負(fù)責(zé)查驗、批準(zhǔn)；結(jié)構(gòu)性變動及專用設(shè)備（如管線、儀表等）的變動，應(yīng)向主管部門申請批準(zhǔn)，工程部可進(jìn)行有償代辦。434物業(yè)處應(yīng)加強(qiáng)對裝修作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)督管理，防止擾民、污染或安全事故發(fā)生。435裝修后的驗收業(yè)主、住戶裝修完畢后應(yīng)通知物業(yè)處。業(yè)主和住戶除按照裝修合同進(jìn)行驗收外，并由物業(yè)處組織工程部按照本公司房屋裝修管理規(guī)定進(jìn)行驗收，對違章情況應(yīng)限期糾正，填寫裝修情況登記表。436業(yè)主、住戶在物業(yè)處對其裝修驗收并在裝修情況登記表中填寫驗收合格意見后，方可正式啟用。5相關(guān)文件51物業(yè)處工作手冊6質(zhì)量記錄表格號名稱保管部門保存期限61WY/75204住戶登記表物業(yè)處長期62WY/75206鑰匙交接清單物業(yè)處長期63WY/75207設(shè)備及資料登記表物業(yè)處長期64WY/75208業(yè)主房屋驗收單物業(yè)處長期65WY/75209外籍人士臨時居住登記卡物業(yè)處長期66WY/75210裝修施工申請表物業(yè)處2年67WY/75211裝飾裝修施工隊伍責(zé)任書物業(yè)處2年68WY/75212裝修情況登記表物業(yè)處2年福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號753物業(yè)服務(wù)計劃控制程序第1頁共2頁1目的對公司日常物業(yè)服務(wù)工作計劃進(jìn)行控制，確保各項工作有效執(zhí)行。2適用范圍適用于公司各部門日常工作計劃的控制。3職責(zé)31辦公室負(fù)責(zé)編制公司年度服務(wù)工作計劃，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督服務(wù)工作計劃的執(zhí)行。32公司各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)制定本部門的部門年度服務(wù)工作計劃及月份服務(wù)工作計劃，并組織執(zhí)行。4程序41日常服務(wù)工作計劃的制定411每年12月初各部門經(jīng)理應(yīng)根據(jù)公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)、物業(yè)管理委托合同、公司發(fā)展規(guī)劃向辦公室提出本部門下一年度的部門年度服務(wù)工作計劃，在此基礎(chǔ)上由辦公室編制公司年度服務(wù)工作計劃，報管理者代表審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行，在辦公室備案。412各部門根據(jù)公司年度服務(wù)工作計劃，于每月25日前制定下個月的部門月份服務(wù)工作計劃，報管理者代表審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)，辦公室備案。413各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督本部門員工按月計劃執(zhí)行。414各項服務(wù)工作計劃應(yīng)明確各自具體目標(biāo)和所承擔(dān)的任務(wù)，以及完成的標(biāo)準(zhǔn)、時間、負(fù)責(zé)人驗收考評的方法等。42對于新開展的服務(wù)項目及在特定時間內(nèi)開展的特定服務(wù)項目，制定專項服務(wù)工作計劃，執(zhí)行服務(wù)實現(xiàn)的策劃程序的有關(guān)規(guī)定。43服務(wù)工作計劃的實施和考核431各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)本部門計劃的執(zhí)行，并在月底編制部門月份服務(wù)工作總結(jié)，由辦公室匯總各部門服務(wù)工作總結(jié)，報管理者代表審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。432辦公室負(fù)責(zé)檢查各部門計劃的執(zhí)行情況，及時將有關(guān)信息反饋給予公司領(lǐng)導(dǎo)，以便協(xié)調(diào)各項服務(wù)工作的執(zhí)行。433年底時，各部門經(jīng)理應(yīng)編制部門年度服務(wù)工作總結(jié)，辦公室偕同監(jiān)察部組織年終考核，辦公室編制公司年度服務(wù)工作總結(jié)報總經(jīng)理審批。434各部門的工作記錄應(yīng)由本部門文件管理員妥善保管。435各部門服務(wù)工作計劃需要調(diào)整時，應(yīng)執(zhí)行文件控制程序的有關(guān)規(guī)定。福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號753物業(yè)服務(wù)計劃控制程序第2頁共2頁5相關(guān)文件51服務(wù)實現(xiàn)的策程序52文件控制程序質(zhì)量記錄表格號名稱保管部門保存期限61BG/75301公司年度服務(wù)工作計劃辦公室3年62BG/75302部門年度服務(wù)工作計劃辦公室3年63BG/75303部門月份服務(wù)工作計劃辦公室3年64BG/75306公司年度服務(wù)工作總結(jié)辦公室3年65BG/75304部門年度服務(wù)工作總結(jié)辦公室3年66BG/75305部門月份服務(wù)工作總結(jié)辦公室3年福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號754物業(yè)租賃服務(wù)控制程序第1頁共2頁1目的對公司物業(yè)租賃服務(wù)進(jìn)行控制適用范圍適用于公司代業(yè)主或住戶經(jīng)營和管理出租物業(yè)的管理職責(zé)31經(jīng)營部負(fù)責(zé)公司所有物業(yè)租賃信息的發(fā)布、招租及合同的評審簽定；32物業(yè)處負(fù)責(zé)租賃物業(yè)的具體管理。4程序41物業(yè)租賃的分類411按用途分類住宅用房、辦公用房、商業(yè)用房和生產(chǎn)用房。412按租賃性質(zhì)分類公房租賃和私房租賃。413按租賃期限不同分類A定期租賃和不定期租賃；B長期租賃和短期租賃；414經(jīng)營部根據(jù)不同的租賃類別，依據(jù)相應(yīng)的物業(yè)租賃管理辦法，報管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)實施。42物業(yè)租賃421經(jīng)營部根據(jù)相應(yīng)的物業(yè)租賃管理辦法,以招租方式向社會招租,并選擇合適的租賃方。422經(jīng)營部編制房屋租賃合同書，在合同簽定前應(yīng)組織有關(guān)人員進(jìn)行合同評審，執(zhí)行與顧客有關(guān)的過程控制程序的有關(guān)規(guī)定。423物業(yè)租賃合同4231租賃合同的內(nèi)容應(yīng)包括A物業(yè)出租與承租人名稱、住所；B物業(yè)坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；C租賃用途；D租賃期限；E租金及交付方式；F房屋修繕責(zé)任；G轉(zhuǎn)租的約定；H變更和解除合同的條件；I違約責(zé)任；J當(dāng)事人約定的其他條款。4232租金在物業(yè)租賃管理辦法規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的，公房由經(jīng)營部與租賃方正式簽定合同；在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以外的，應(yīng)取得業(yè)主同意。私房代辦租賃，租金應(yīng)取得業(yè)主同意，并按規(guī)定收取代理費(fèi)。福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號754物業(yè)租賃服務(wù)控制程序第2頁共2頁4233簽定的公房物業(yè)租賃合同應(yīng)交租賃方一份、經(jīng)營部一份、物業(yè)處一份，公司財務(wù)部一份；對于私房租賃，還應(yīng)交業(yè)主一份。4234合同更改如有合同更改情況，執(zhí)行與顧客有關(guān)的過程控制程序的有關(guān)規(guī)定。4235經(jīng)營部對公司所有己租賃的物業(yè)填寫物業(yè)租賃情況登記表。43物業(yè)租賃的管理服務(wù)由物業(yè)處組織相關(guān)部門分工負(fù)責(zé)，包括A房屋結(jié)構(gòu)管理；B水、電、煤氣的管理；C消防、安全管理；D人口管理（計劃生育、戶口）等。44租賃費(fèi)的收繳管理物業(yè)處按物業(yè)租賃合同規(guī)定收繳應(yīng)收費(fèi)用，填寫物業(yè)處代收租金明細(xì)表，執(zhí)行代收、代繳各項費(fèi)用控制程序的有關(guān)規(guī)定。5相關(guān)文件51物業(yè)租賃管理辦法52與顧客有關(guān)的過程控制程序53代收、代繳各項費(fèi)用控制程序6質(zhì)量記錄表格號名稱保管部門保存期限JY/7205房屋租賃合同書經(jīng)營部長期JY/75401物業(yè)租賃情況登記表經(jīng)營部3年62WY/75401物業(yè)處代收租金明細(xì)表物業(yè)處3年福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號755社區(qū)文化活動控制程序第1頁共2頁1目的積極開展社區(qū)文化活動，努力創(chuàng)造優(yōu)秀文明的物業(yè)小區(qū)。2適用范圍適用于對開展社區(qū)文化活動的控制。3職責(zé)物業(yè)處負(fù)責(zé)組織開展社區(qū)文化活動。4程序41社區(qū)文化活動分類A便民服務(wù)包括家政、醫(yī)療、敬老、修理、便民購物等活動；B文體活動為開展健身、娛樂、知識講座等活動創(chuàng)造便利條件，提供場所和設(shè)施。C宣傳活動利用各種媒介手段，如板報、刊物等宣傳報道社區(qū)良好形象，促進(jìn)精神文明建設(shè)；D與其他物業(yè)小區(qū)工作交流、重大參觀、考察活動的接待。42社區(qū)文化活動的策劃、實施421根據(jù)建設(shè)部全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的要求，物業(yè)處協(xié)助小區(qū)業(yè)主及住戶管理委員會訂立精神文明建設(shè)公約，并自覺遵照執(zhí)行。422物業(yè)處根據(jù)公司的質(zhì)量方針和目標(biāo)，按照服務(wù)實現(xiàn)的策劃程序的要求，制定社區(qū)文化工作方向和目標(biāo)，每年應(yīng)編制年度社區(qū)文化策劃和實施方案，報管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)實施。423各部門要把年度社區(qū)文化策劃和實施方案的內(nèi)容，落實到部門年度和月份服務(wù)工作計劃中。監(jiān)察部負(fù)責(zé)檢查實施效果。424社區(qū)文化活動的實施A物業(yè)處根據(jù)分工落實社區(qū)文化的各項工作，安排人員保質(zhì)完成任務(wù)，具體執(zhí)行物業(yè)處工作手冊；B監(jiān)察部按照社區(qū)文化活動規(guī)定完成的要求和時間，對各項工作進(jìn)行檢查、指導(dǎo)，如發(fā)現(xiàn)不符合要求的要及時解決；如問題較大，報告經(jīng)理處理；C活動過程的記錄，可采取各種媒體，如攝影、攝像、錄音、文字記錄等，由物業(yè)處負(fù)責(zé)整理，并交辦室歸檔保存。425社區(qū)文化教育活動的總結(jié)每次活動結(jié)束后，物業(yè)處應(yīng)編制社區(qū)文化活動總結(jié)，反映活動情況，總結(jié)活動效果，報管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)，由辦公室歸檔。福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號755社區(qū)文化活動控制程序第2頁共2頁5相關(guān)文件51服務(wù)實現(xiàn)的策劃程序52年度社區(qū)文化策劃和實施方案53物業(yè)處工作手冊54全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)6質(zhì)量記錄表格號名稱保管部門保存期限61WY/75501社區(qū)文化活動總結(jié)物業(yè)處3年福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號756清潔服務(wù)控制程序第1頁共2頁1目的對物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生實施管理，確保衛(wèi)生的居住和工作環(huán)境。2適用范圍適用于物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生管理3職責(zé)31物業(yè)處全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生。32監(jiān)察部負(fù)責(zé)對清潔服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。4程序41清潔衛(wèi)生是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要窗口，是關(guān)鍵服務(wù)工作之一，物業(yè)處應(yīng)根據(jù)清潔工作在物業(yè)管理中的重要作用，編制清潔服務(wù)人員任職要求和崗位責(zé)任制，對崗位職責(zé)、人員的文化程度、工作經(jīng)歷和能力作出明確規(guī)定，報管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。42根據(jù)建設(shè)部全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的要求，清潔服務(wù)應(yīng)做到A小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等清潔設(shè)備；B小區(qū)內(nèi)實行清掃標(biāo)準(zhǔn)化清潔，垃圾日產(chǎn)日清；C小區(qū)內(nèi)不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜等；D房屋的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔，不得隨意堆放雜物和占用；E居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有序，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌及亂貼、亂畫現(xiàn)象。43物業(yè)處主任應(yīng)根據(jù)42條款的要求，制定衛(wèi)生保潔管理規(guī)定，報管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了不同清潔崗位具體的衛(wèi)生要求。44為達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)的要求，物業(yè)處主任負(fù)責(zé)編寫_保潔班工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一覽表，報管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。操作規(guī)程對清潔的位置、清潔時間、清潔方法、使用工具、使用物品、清潔頻次、負(fù)責(zé)人員等作出具體規(guī)定。清潔工操作完畢，應(yīng)填寫當(dāng)日的工作日報表。45建立清潔服務(wù)質(zhì)量檢查制度對清潔服務(wù)質(zhì)量考核進(jìn)行量化，部門服務(wù)質(zhì)量檢查員在監(jiān)察部的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評，填寫清潔周檢評估表，并按月繪制服務(wù)質(zhì)量控制圖報告監(jiān)察部。46物業(yè)處主任根據(jù)培訓(xùn)控制程序的規(guī)定對各類清潔人員進(jìn)行培訓(xùn)和考核，合格后上崗。福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號756清潔服務(wù)控制程序第2頁共2頁5相關(guān)文件51清潔服務(wù)人員任職要求和崗位責(zé)任制52全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)53_保潔班工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一覽表54衛(wèi)生保潔管理規(guī)定55培訓(xùn)控制程序6質(zhì)量記錄表格號名稱保管部門保存期限61WY/75601工作日報表物業(yè)處1年62JC/75602清潔周檢評估表監(jiān)察部1年63JC/8302服務(wù)質(zhì)量控制圖監(jiān)察部2年福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號757綠化服務(wù)控制程序第1頁共2頁1目的為業(yè)主和住戶提供空氣清新、優(yōu)美的園林環(huán)境。2適用范圍適用于物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)的綠化服務(wù)。3職責(zé)31工程部負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)的綠化服務(wù)。32監(jiān)察部負(fù)責(zé)對綠化服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督考評。4程序41綠化工作是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要窗口，是關(guān)鍵服務(wù)工作之一。工程部應(yīng)根據(jù)綠化工作在物業(yè)管理中的重要作用，編制綠化服務(wù)人員任職要求和崗位責(zé)任制，對崗位職責(zé)、人員的年齡、文化程度、工作經(jīng)歷和能力作出明確規(guī)定，報管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。42根據(jù)建設(shè)部全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的要求，綠化服務(wù)應(yīng)作到A小區(qū)公共綠地、庭院地及道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當(dāng)；B新建小區(qū)公共綠地應(yīng)達(dá)到人均1M2以上，舊區(qū)改造的小區(qū)，人均綠地不低于05M2。C綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象；43工程部經(jīng)理應(yīng)根據(jù)42條款的要求，制定綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定，報管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。規(guī)范明確規(guī)定不同種類綠化工作具體的要求44為達(dá)到上述服務(wù)規(guī)范的要求，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)編寫綠化工工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一覽表，報管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。規(guī)程對綠化類型、種植養(yǎng)護(hù)時間、養(yǎng)護(hù)方法、使用工具、施肥要求等作出具體規(guī)定。每日工作完畢，操作工應(yīng)填寫工作日報表。45建立綠化服務(wù)質(zhì)量檢查制度，對綠化質(zhì)量考核進(jìn)行量化，部門服務(wù)質(zhì)量檢查員在監(jiān)察部的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評，填寫綠化養(yǎng)護(hù)月檢評估表，并按季繪制服務(wù)質(zhì)量控制圖報告監(jiān)察部匯總。46工程部經(jīng)理要根據(jù)培訓(xùn)控制程序的規(guī)定對各類綠化人員進(jìn)行培訓(xùn)考核，合格后上崗。福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號757綠化服務(wù)控制程序第2頁共2頁5相關(guān)文件51綠化服務(wù)人員任職要求和崗位責(zé)任制52全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)53綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定54綠化工工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一覽表55培訓(xùn)控制程序6質(zhì)量記錄表格號名稱保管部門保存期限61WY/75601工作日報表物業(yè)處1年62JC/75701綠化養(yǎng)護(hù)月檢評估表監(jiān)察部1年63JC/8302服務(wù)質(zhì)量控制圖監(jiān)察部2年福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號758保安服務(wù)控制程序第1頁共2頁1目的為業(yè)主和住戶提供安全服務(wù)。2適用范圍適用于物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)的保安服務(wù)控制。3職責(zé)31保安部全面負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)的保安服務(wù)，確保質(zhì)量管理體系在本部門的正常運(yùn)行。32監(jiān)察部監(jiān)察部負(fù)責(zé)對保安服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。4程序41保安工作是維護(hù)物業(yè)管轄區(qū)域正常生活、工作秩序，保障業(yè)主和住戶、員工人身安全和財產(chǎn)安全，增強(qiáng)安全感、信任感、對樹立物業(yè)小區(qū)良好形象有極其重要的意義。保安部經(jīng)理編制保安部工作人員任職要求和崗位責(zé)任制，對崗位職責(zé)、人員的年齡、文化程度、工作經(jīng)歷和能力作出明確規(guī)定，報管理者代表審核，意經(jīng)理批準(zhǔn)。42根據(jù)建設(shè)部全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的要求，保安服務(wù)應(yīng)作到A小區(qū)基本實行封閉式管理；B小區(qū)實行24小時保安制度；C保安人員有明顯標(biāo)志、工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)；D危及住戶安全位置設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施；E小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故；43保安部經(jīng)理應(yīng)根據(jù)42條款要求，制定各項保安服務(wù)規(guī)范，明確規(guī)定各項保安工作具體的要求，包括盤查可疑人員流程、火警的應(yīng)急處理流程、匪警、盜警的應(yīng)急處理流程等，報管理者代表審核，由總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。44為達(dá)到上述服務(wù)規(guī)范的要求，保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織編寫保安操作規(guī)程，報管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。操作規(guī)程應(yīng)對保安崗位、值勤時間和路線、保安器具使用方法等作出具體規(guī)定。保安操作規(guī)程包括門崗操作規(guī)定、巡邏崗操作規(guī)定、保安人員交接班管理規(guī)定、車輛停放管理規(guī)定、警棍佩帶和使用管理規(guī)定、對講機(jī)使用管理規(guī)定等。45保安部經(jīng)理編制各類保安工作管理制度包括治安管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、定期消防安全檢查規(guī)定、保安培訓(xùn)規(guī)范、保安服裝管理規(guī)定等，報管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。保安部值班員每日應(yīng)將治安情況匯總填寫在保安部值班日志上。46保安的關(guān)鍵服務(wù)環(huán)節(jié)為對安全質(zhì)量會產(chǎn)生重大影響的環(huán)節(jié)，主要為門崗控制、保安巡視、中央監(jiān)控、緊急情況處理。對這些關(guān)鍵服務(wù)環(huán)節(jié)要有明確的服務(wù)規(guī)范、服務(wù)提供規(guī)范和質(zhì)量控制規(guī)范，對保安人員要加強(qiáng)培訓(xùn)，各種保安器械、設(shè)備要檢驗合格，工作正常，確保安全。47建立保安服務(wù)質(zhì)量檢查制度對保安服務(wù)質(zhì)量考核進(jìn)行量化，部門服務(wù)質(zhì)量檢查人員福州誠信物業(yè)管理有限公司版本A章節(jié)號758保安服務(wù)控制程序第1頁共2頁在監(jiān)察部的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日?？荚u（每周一次）填寫服務(wù)質(zhì)量檢查與考評表，并按月繪制服務(wù)質(zhì)量控制圖，報告監(jiān)察部匯總。48保安部經(jīng)理要根據(jù)培訓(xùn)控制程序的規(guī)定對保安人員進(jìn)行培訓(xùn)和考核，合格后上崗。5相關(guān)文件51保安部工作人員任職要求和崗位責(zé)任制52全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)53培訓(xùn)控制程序章節(jié)號6154盤查可疑人員流程BA611200155火警的應(yīng)急處理流程BA612200156匪警、盜警的應(yīng)急處理流程BA613200157門崗管理規(guī)定BA51200158巡邏崗管理規(guī)定BA52200159保安人員交接班管理規(guī)定BA532001510車輛停放管理規(guī)定BA5122001511警棍佩帶和使用管理規(guī)定BA572001512對講機(jī)使用管理規(guī)定BA582001513治安管理規(guī)定BA552001514消防管理規(guī)定BA562001515定期消防安全檢查規(guī)定BA592001516保安培訓(xùn)規(guī)范BA5102001517保安服裝管理規(guī)定BA51320016質(zhì)量記錄表格號名稱保管部門保存期限61BA/75801值班日志保安部1年62BA/75802個人用品領(lǐng)用登記表保安部1年63BA/75803保安服裝檔案保安部長期64BA/75804外來人員進(jìn)