重慶市中新城上城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

1、謹(jǐn)呈：謹(jǐn)呈：中新集團(tuán)中新集團(tuán) 中新城上城，在緯聯(lián)眼中，它不僅僅是一個(gè)寫(xiě)字樓、一個(gè)商場(chǎng)、中新城上城，在緯聯(lián)眼中，它不僅僅是一個(gè)寫(xiě)字樓、一個(gè)商場(chǎng)、 一間酒店或者一個(gè)投資性的物業(yè)，他是一個(gè)重慶鮮有的城市綜一間酒店或者一個(gè)投資性的物業(yè)，他是一個(gè)重慶鮮有的城市綜 合體項(xiàng)目，有著非同尋常的價(jià)值，他既是引領(lǐng)城市的高度、同合體項(xiàng)目，有著非同尋常的價(jià)值，他既是引領(lǐng)城市的高度、同 樣懷揣城市的期望，而且我們認(rèn)為他將成為重慶樣懷揣城市的期望，而且我們認(rèn)為他將成為重慶“對(duì)話對(duì)話”外部外部 的窗口。的窗口。 中新城上城，重慶的中新城上城，重慶的 核心腹地之上構(gòu)筑的核心腹地之上構(gòu)筑的 城市新標(biāo)志形象，無(wú)城市新標(biāo)志形象，無(wú)

2、 疑是重慶對(duì)話中國(guó)乃疑是重慶對(duì)話中國(guó)乃 至世界的窗口。至世界的窗口。 北京國(guó)貿(mào)中心，坐落于東三環(huán)，以新世紀(jì)北京國(guó)貿(mào)中心，坐落于東三環(huán)，以新世紀(jì) 新北京的十大建筑形象新北京的十大建筑形象“對(duì)話對(duì)話”世界。世界。 金茂大廈，坐落于上海陸家嘴金茂大廈，坐落于上海陸家嘴cbd，占據(jù)城市最高，占據(jù)城市最高 點(diǎn)，成為上海的商務(wù)地標(biāo)，她不僅是上海城市風(fēng)景，點(diǎn)，成為上海的商務(wù)地標(biāo)，她不僅是上海城市風(fēng)景， 更代表了城市的時(shí)代精神更代表了城市的時(shí)代精神“對(duì)話對(duì)話”世界。世界。 對(duì)中新企業(yè)，本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)將對(duì)中新企業(yè)，本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)將 為企業(yè)之于西部城市的戰(zhàn)略性導(dǎo)入為企業(yè)之于西部城市的戰(zhàn)略性導(dǎo)入 起到關(guān)鍵性作用

3、。起到關(guān)鍵性作用。 對(duì)城市來(lái)說(shuō)，城市綜合體的建設(shè)將對(duì)城市來(lái)說(shuō)，城市綜合體的建設(shè)將 為城市可持續(xù)發(fā)展提供信心保障。為城市可持續(xù)發(fā)展提供信心保障。 一直以來(lái)，緯聯(lián)對(duì)于項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)皆源于對(duì)項(xiàng)目最大程度的價(jià)一直以來(lái)，緯聯(lián)對(duì)于項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)皆源于對(duì)項(xiàng)目最大程度的價(jià) 值挖掘，而這一切皆源自實(shí)在的思考。值挖掘，而這一切皆源自實(shí)在的思考。 p 它是一種城市設(shè)計(jì)的縮影，較小依賴其他配套、 其自身功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐； p 它一般位于城市中心區(qū)域； p 它能有效的解決城市中交通等方面的壓力； p 它朝著業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的 方向發(fā)展； p 它一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大； p 它的物業(yè)服務(wù)

4、通常依靠幾家專業(yè)公司的組合。 模式一：模式一：酒店、寫(xiě)字樓、 商場(chǎng)、公寓均衡發(fā)展 hotel+office+shoppi ng+apartment 案例：案例：香港太古廣場(chǎng)、北 京華貿(mào)中心 模式二：模式二：以寫(xiě)字樓為核心 功能的發(fā)展模式 office+apartment+sh opping&hotel 案例：案例：廣州中信廣場(chǎng)、深 圳信興廣場(chǎng)等 模式三：模式三：以酒店為核心功 能的發(fā)展模式 hotel+apartment+of fice&shopping 案例：案例：上海商城 模式四：模式四：以商業(yè)為核心功 能的發(fā)展模式 shopping+hotel&offi ce&apartment 案例：

5、案例：深圳華潤(rùn)中心、日 本福岡博多運(yùn)河城 項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性以酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓均衡發(fā)展的都市綜合體以酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓均衡發(fā)展的都市綜合體 城市綜合體的四大發(fā)展模式城市綜合體的四大發(fā)展模式 脫離了單一的產(chǎn)品類型和城市功能脫離了單一的產(chǎn)品類型和城市功能 營(yíng)銷(xiāo)類型營(yíng)銷(xiāo)類型除商業(yè)外的全面銷(xiāo)售型物業(yè)而非持有租賃型物業(yè)除商業(yè)外的全面銷(xiāo)售型物業(yè)而非持有租賃型物業(yè) 它所面對(duì)的是購(gòu)買(mǎi)型客戶，而非租賃型客戶；客戶資源更多的需要依賴市場(chǎng)挖掘。它所面對(duì)的是購(gòu)買(mǎi)型客戶，而非租賃型客戶；客戶資源更多的需要依賴市場(chǎng)挖掘。 它的營(yíng)銷(xiāo)工作重心通常在于市場(chǎng)推廣，而非經(jīng)驗(yàn)性蓄客。它的營(yíng)銷(xiāo)工作重心通常在于市場(chǎng)推廣，而非

6、經(jīng)驗(yàn)性蓄客。 它需要更具打動(dòng)力和穿透力的營(yíng)銷(xiāo)理念和執(zhí)行力，博取市場(chǎng)的認(rèn)知和認(rèn)同。它需要更具打動(dòng)力和穿透力的營(yíng)銷(xiāo)理念和執(zhí)行力，博取市場(chǎng)的認(rèn)知和認(rèn)同。 目標(biāo)達(dá)成上，更重視項(xiàng)目現(xiàn)金流；實(shí)際操作中，營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略的重要性更強(qiáng)目標(biāo)達(dá)成上，更重視項(xiàng)目現(xiàn)金流；實(shí)際操作中，營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略的重要性更強(qiáng) 產(chǎn)品質(zhì)素產(chǎn)品質(zhì)素都市核心區(qū)、地標(biāo)形象、國(guó)際甲級(jí)、五星級(jí)酒店都市核心區(qū)、地標(biāo)形象、國(guó)際甲級(jí)、五星級(jí)酒店 城市金字塔尖的產(chǎn)品意味著：城市金字塔尖的產(chǎn)品意味著： 目標(biāo)客戶更加精確，營(yíng)銷(xiāo)策略也更有針對(duì)性。目標(biāo)客戶更加精確，營(yíng)銷(xiāo)策略也更有針對(duì)性。 基于以上共識(shí)，對(duì)本項(xiàng)目的啟發(fā)：基于以上共識(shí)，對(duì)本項(xiàng)目的啟發(fā)： 不能過(guò)分依賴于租賃

7、型或自用型客戶資源不能過(guò)分依賴于租賃型或自用型客戶資源 不能過(guò)分依賴于產(chǎn)品、物業(yè)等剛性硬件不能過(guò)分依賴于產(chǎn)品、物業(yè)等剛性硬件 也不能過(guò)分依賴于以量積累的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)也不能過(guò)分依賴于以量積累的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) 而是應(yīng)當(dāng)更多的通過(guò)針對(duì)性而是應(yīng)當(dāng)更多的通過(guò)針對(duì)性 營(yíng)銷(xiāo)策略手段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值營(yíng)銷(xiāo)策略手段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性 不是單純的寫(xiě)字樓項(xiàng)目或公寓項(xiàng)目，而是一個(gè)城市綜合體綜合體 項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性 不是單純的寫(xiě)字樓項(xiàng)目或公寓項(xiàng)目，而是一個(gè)城市綜合體綜合體 營(yíng)銷(xiāo)類型營(yíng)銷(xiāo)類型 不是持有租賃型物業(yè)，而是銷(xiāo)售型物業(yè)銷(xiāo)售型物業(yè) 產(chǎn)品質(zhì)素產(chǎn)品質(zhì)素 不是普通的高端項(xiàng)目，而是城市核心區(qū)城市核心區(qū)的地標(biāo)性地標(biāo)性建筑體 核心

8、問(wèn)題核心問(wèn)題 key word key word 如何在全年目標(biāo)壓力之下實(shí)現(xiàn)突破性營(yíng)銷(xiāo)？如何在全年目標(biāo)壓力之下實(shí)現(xiàn)突破性營(yíng)銷(xiāo)？ 如何塑造和實(shí)現(xiàn)城市綜合體的金字塔價(jià)值？如何塑造和實(shí)現(xiàn)城市綜合體的金字塔價(jià)值？ 目標(biāo)一：效益目標(biāo)一：效益 目標(biāo)二：品牌目標(biāo)二：品牌 價(jià)格突破，效率突破，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定快速的現(xiàn)金流。價(jià)格突破，效率突破，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定快速的現(xiàn)金流。 城市明星，價(jià)值標(biāo)桿，項(xiàng)目品牌筑就企業(yè)品牌。城市明星，價(jià)值標(biāo)桿，項(xiàng)目品牌筑就企業(yè)品牌。 3 3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，如何塑造項(xiàng)目的獨(dú)特吸引力？、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，如何塑造項(xiàng)目的獨(dú)特吸引力？ 2 2、目標(biāo)客戶停留在概念階段，如何準(zhǔn)確尋找和把握客戶位置和心

9、理需求？、目標(biāo)客戶停留在概念階段，如何準(zhǔn)確尋找和把握客戶位置和心理需求？ 4 4、如何通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)理念提升項(xiàng)目更高價(jià)值？、如何通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)理念提升項(xiàng)目更高價(jià)值？ 1 1、城市綜合體，如何關(guān)聯(lián)不同物業(yè)類型的功能和互動(dòng)？、城市綜合體，如何關(guān)聯(lián)不同物業(yè)類型的功能和互動(dòng)？ 5 5、如何確定推盤(pán)秩序和制定合理的銷(xiāo)售策略？、如何確定推盤(pán)秩序和制定合理的銷(xiāo)售策略？ 6 6、如何進(jìn)行銷(xiāo)售渠道的搭建？、如何進(jìn)行銷(xiāo)售渠道的搭建？ 市場(chǎng)環(huán)境 marketing l宏觀政策，主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，與本項(xiàng)目的發(fā)展影響相對(duì)較小。宏觀政策，主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，與本項(xiàng)目的發(fā)展影響相對(duì)較小。 l房產(chǎn)政策總體向房產(chǎn)政策總體向“規(guī)范、從嚴(yán)、從緊

10、規(guī)范、從嚴(yán)、從緊”的方向發(fā)展，更加關(guān)注可持續(xù)發(fā)展。的方向發(fā)展，更加關(guān)注可持續(xù)發(fā)展。 l產(chǎn)業(yè)發(fā)展是重頭，項(xiàng)目商務(wù)、商業(yè)等物業(yè)類型終端需求前景看好，同時(shí)亦帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展是重頭，項(xiàng)目商務(wù)、商業(yè)等物業(yè)類型終端需求前景看好，同時(shí)亦帶 旺投資需求。旺投資需求。 l政策限制了房地產(chǎn)交易的難度，增加了房地產(chǎn)交易的成本，抑制了短期的投政策限制了房地產(chǎn)交易的難度，增加了房地產(chǎn)交易的成本，抑制了短期的投 機(jī)炒作，從而增加了部分長(zhǎng)線投資的客戶，而商務(wù)與商業(yè)類地產(chǎn)相對(duì)更適宜機(jī)炒作，從而增加了部分長(zhǎng)線投資的客戶，而商務(wù)與商業(yè)類地產(chǎn)相對(duì)更適宜 于長(zhǎng)線投資。于長(zhǎng)線投資。 l人民幣升值、物價(jià)上漲、金融市場(chǎng)波動(dòng)，固定資產(chǎn)的投資仍將成

11、為重要關(guān)注人民幣升值、物價(jià)上漲、金融市場(chǎng)波動(dòng)，固定資產(chǎn)的投資仍將成為重要關(guān)注 對(duì)象，持續(xù)、穩(wěn)定的物業(yè)的投資價(jià)值將更加顯現(xiàn)。對(duì)象，持續(xù)、穩(wěn)定的物業(yè)的投資價(jià)值將更加顯現(xiàn)。 90年代中期，重慶曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的熱潮； “辦公司熱”和“全民皆商” 的熱情下，出現(xiàn)了大大小小的公司，一時(shí)間寫(xiě)字樓供不應(yīng)求，97年前后達(dá)到高峰。 97年-00年間，伴隨著過(guò)度開(kāi)發(fā)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)瞬間冷卻，“爛尾樓”成批出現(xiàn)。 01-03年前間，隨著重慶城市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，寫(xiě)字樓、商業(yè)逐步升溫。在日益提 高的租金價(jià)格下，性價(jià)比較高的銷(xiāo)售型商務(wù)公寓逐漸占領(lǐng)了寫(xiě)字樓的主導(dǎo)市場(chǎng)。 04-06年前后，重慶住宅市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭較好，寫(xiě)字樓市場(chǎng)

12、供應(yīng)量未呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)， 但需求在產(chǎn)生，消化部分存量。 07年開(kāi)始，隨著重慶城市經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展以及在西部發(fā)展的重要性日益增強(qiáng)，寫(xiě) 字樓的需求已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)集中供應(yīng)在三大區(qū)域中心板塊，渝中區(qū)、江北區(qū)、高新區(qū)； 寫(xiě)字樓產(chǎn)品力弱且現(xiàn)有高端寫(xiě)字樓硬件條件較差，租金價(jià)格無(wú)法進(jìn)一步提升； 寫(xiě)字樓整體出租率較高； 傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)（解放碑）的物業(yè)檔次相對(duì)最高，租金價(jià)格也最貴， 其次為江北區(qū)、高新區(qū)。 中高檔寫(xiě)字樓出租率高于中低檔寫(xiě)字樓； 寫(xiě)字樓以銷(xiāo)售物業(yè)居多，潛在供應(yīng)較少。 項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置體量（萬(wàn)方）體量（萬(wàn)方）占有資源占有資源預(yù)計(jì)推出時(shí)間預(yù)計(jì)推出時(shí)間 查氏中心項(xiàng)目查氏中心項(xiàng)目北部新區(qū)北部新區(qū)10.8

13、310.8320082008 喜來(lái)登國(guó)際中心喜來(lái)登國(guó)際中心南坪南坪6 6江景江景20082008 龍湖龍湖西城天街西城天街九龍坡九龍坡5 5核心商圈核心商圈2007.62007.6 世紀(jì)英皇世紀(jì)英皇江北江北2.42.4區(qū)域中心區(qū)域中心20082008 中新中新城上城城上城渝中渝中9.389.38區(qū)域中心區(qū)域中心未定未定 江北城江北城江北江北cbdcbd未定未定 區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱推出時(shí)間推出時(shí)間體量（體量（） 建面均價(jià)建面均價(jià) （元（元/ /） 銷(xiāo)售率銷(xiāo)售率入住率入住率 建面租金建面租金 （元（元/ /月）月） 渝中區(qū)渝中區(qū) 大都會(huì)商廈大都會(huì)商廈199850000不銷(xiāo)售不銷(xiāo)售98%100

14、-120 重慶世界貿(mào)易中心重慶世界貿(mào)易中心2003.11739508500100%85%70 重慶國(guó)貿(mào)中心重慶國(guó)貿(mào)中心2004.440000750080%80%80 重慶國(guó)際商務(wù)中心重慶國(guó)際商務(wù)中心2004.519950650085%75%70 希爾頓大廈希爾頓大廈2000352004500100%90%98-110 南岸區(qū)南岸區(qū)浪高浪高凱悅凱悅2004.429700700090%75%70 江北區(qū)江北區(qū)未來(lái)國(guó)際未來(lái)國(guó)際2005.11426007200100%10%55-65 潛在供應(yīng)甲級(jí)寫(xiě)字樓潛在供應(yīng)甲級(jí)寫(xiě)字樓 投入使用甲級(jí)寫(xiě)字樓投入使用甲級(jí)寫(xiě)字樓 市場(chǎng)上幾乎沒(méi)有真正符合標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓

15、 供應(yīng)，硬件缺乏亮點(diǎn)，本項(xiàng)目無(wú)論寫(xiě)字樓和商務(wù)公 寓均具備較高品質(zhì)，產(chǎn)品力強(qiáng)。 客戶潛力已經(jīng)顯現(xiàn)，高端寫(xiě)字樓承受租金走高。 市場(chǎng)整體銷(xiāo)售價(jià)格不高但租金有一定支撐。 城市綜合體稀缺，認(rèn)可度較高。 工程條件 project 2 24 46 68 810101212 商業(yè)商業(yè)/ /公寓外立面呈現(xiàn)公寓外立面呈現(xiàn) 主題公園呈現(xiàn)主題公園呈現(xiàn) 寫(xiě)字樓外立面呈現(xiàn)寫(xiě)字樓外立面呈現(xiàn) 商業(yè)整體開(kāi)業(yè)商業(yè)整體開(kāi)業(yè) 目標(biāo)任務(wù) target 銷(xiāo)售任務(wù)銷(xiāo)售任務(wù) - 6- 6月前完成月前完成5 5億元銷(xiāo)售億元銷(xiāo)售 可售物業(yè)可售物業(yè) 公寓：7000萬(wàn)元可售物業(yè) 寫(xiě)字樓：24000平米，按照12000元單價(jià)計(jì)算，銷(xiāo)售金額3億元左右

16、商業(yè)：可售，但尚未確定銷(xiāo)售模式； 三期住宅：6月份后推售 可售物業(yè) 深度解析 analysis 公寓公寓 共548套，均價(jià)7200； 已銷(xiāo)售329套，銷(xiāo)售率60 面積（平米）60以下608090106 套數(shù)1941213 帶裝修單價(jià)：7200元/平米 主力總價(jià)：3243萬(wàn)，較為暢銷(xiāo)； 根據(jù)之前銷(xiāo)售狀況，2個(gè)月可達(dá)到 整體95銷(xiāo)售率，但價(jià)值尚有提升空間 寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓 套內(nèi)面積24000平米左右 均價(jià)預(yù)期：12000元/平米 面積（平米）37486575116170 單層戶數(shù)2024 比例77815 僅針對(duì)自用型和大型投資客，客戶源較少，銷(xiāo)售速度慢； 中小型投資客非常廣泛，將大大提升銷(xiāo)售速度； 而

17、在實(shí)現(xiàn)的單方價(jià)值上，中小型投資產(chǎn)品也占有優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間目標(biāo)客戶劃分方式套內(nèi)價(jià)格總價(jià)銷(xiāo)售速度 西城天街2007.5自用型整層建面75001000萬(wàn)以上10個(gè)月90 未來(lái)國(guó)際2005.9自用型及大 中型投資客 150平米以上建面8000120萬(wàn)以上10個(gè)月80 浪高凱悅2007.12中小投資客2540平米13000元/平米3352萬(wàn)3個(gè)月60 商業(yè)商業(yè) 約約4820048200平米，租賃率平米，租賃率6060； 樓層面積租賃情況商家 115000已租賃家樂(lè)福 17600已租賃家樂(lè)福 27400租賃一半ktv 37400租賃一半電影院 46000已租賃餐飲洗浴 54800未租賃餐飲 a a

18、區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售方式區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售方式 基金整體收購(gòu)基金整體收購(gòu) 尚未開(kāi)業(yè)，收購(gòu)考察期長(zhǎng)，短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn) 未招商部分直接銷(xiāo)售未招商部分直接銷(xiāo)售 大部分為高樓層，均為半層或整層，短期內(nèi)銷(xiāo)售難度非常大； 少量一層商鋪可售，但僅余600平米左右，銷(xiāo)售回款約2000萬(wàn)； 家樂(lè)福租賃部分采取帶租約產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售家樂(lè)福租賃部分采取帶租約產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售 樓層套內(nèi)面積套內(nèi)價(jià)格銷(xiāo)售總額 155002萬(wàn)/平米1.1億元 120003萬(wàn)/平米6000萬(wàn) 銷(xiāo)售模式 sales model 公寓和寫(xiě)字樓按常規(guī)方式銷(xiāo)售，完成公寓和寫(xiě)字樓按常規(guī)方式銷(xiāo)售，完成3.73.7億元回款億元回款 商業(yè)采用帶租約產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售方式，完成商業(yè)采用帶租約產(chǎn)權(quán)式

19、銷(xiāo)售方式，完成1.31.3億元回款億元回款 策略分析：策略分析： 公寓銷(xiāo)售可順利完成銷(xiāo)售； 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售速度難以保證； 商業(yè)銷(xiāo)售政策風(fēng)險(xiǎn)較大，為未來(lái)a區(qū)商業(yè)的長(zhǎng)期良好經(jīng)營(yíng)帶來(lái)隱患； 強(qiáng)化投資價(jià)值，提升公寓和寫(xiě)字樓價(jià)值，最大化實(shí)現(xiàn)回款；強(qiáng)化投資價(jià)值，提升公寓和寫(xiě)字樓價(jià)值，最大化實(shí)現(xiàn)回款； 商業(yè)只銷(xiāo)售一層少量店鋪，補(bǔ)足商業(yè)只銷(xiāo)售一層少量店鋪，補(bǔ)足20002000萬(wàn)；萬(wàn)； 投資寫(xiě)字樓的比例（投資寫(xiě)字樓的比例（18.75）遠(yuǎn)低于商務(wù)公寓（）遠(yuǎn)低于商務(wù)公寓（35） 寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓/商務(wù)公寓投資性能對(duì)比商務(wù)公寓投資性能對(duì)比 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱售價(jià)售價(jià)主力總價(jià) 租金租金 投資回報(bào)投資回報(bào) 率率 （元（元/月）月）

20、 寫(xiě)字樓 未來(lái)國(guó)際800055160萬(wàn)55-658.39.7% 嘉年華大廈700065150萬(wàn)45-557.79.4% 同聚遠(yuǎn)景700080180萬(wàn)45-557.79.4% 商務(wù)公寓 紅鼎國(guó)際50002025萬(wàn)30357.28.4 自由康都48002025萬(wàn)30357.58.7 茂業(yè)百貨65002530萬(wàn)40507.49.2 寫(xiě)字樓商務(wù)公寓 投資回報(bào)寫(xiě)字樓的投資回報(bào)略高于商務(wù)公寓 投資門(mén)檻投資門(mén)檻較高投資門(mén)檻較低 投資風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，有專業(yè)管理機(jī)構(gòu)， 投資風(fēng)險(xiǎn)低； 開(kāi)發(fā)商實(shí)力一般，物業(yè)管理水平一般，投 資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高； 浪高凱悅浪高凱悅 推出時(shí)間：2007年底，完成95銷(xiāo)售率；單價(jià)極大提升；

21、投資門(mén)檻：寫(xiě)字樓劃分2540平米，單價(jià)13000，總價(jià)3352萬(wàn)； 投資保障：前三年承諾租金回報(bào)，三年后隨市變化； 投資回報(bào)：第一年6，第二年7，第三年8； 投資風(fēng)險(xiǎn)：凱悅酒店、專業(yè)寫(xiě)字樓管理機(jī)構(gòu) 啟示：?jiǎn)⑹荆?通過(guò)降低門(mén)檻，獲取更為廣泛的投資市場(chǎng)；通過(guò)降低門(mén)檻，獲取更為廣泛的投資市場(chǎng)； 在投資回報(bào)以及投資風(fēng)險(xiǎn)方面比公寓更為優(yōu)秀，具備與公寓競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)；在投資回報(bào)以及投資風(fēng)險(xiǎn)方面比公寓更為優(yōu)秀，具備與公寓競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)； 以自用型物業(yè)保有甲級(jí)寫(xiě)字樓水準(zhǔn)， 以優(yōu)秀的投資產(chǎn)品抓住廣泛投資客，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升和快速回款 保持整層保持整層/半層劃分，減少公攤，半層劃分，減少公攤， 針對(duì)大客戶銷(xiāo)售（自用型

22、為主）針對(duì)大客戶銷(xiāo)售（自用型為主） 套內(nèi)均價(jià)：套內(nèi)均價(jià)：12000元元/平米平米 整層購(gòu)買(mǎi)區(qū)整層購(gòu)買(mǎi)區(qū) 分零購(gòu)買(mǎi)區(qū)分零購(gòu)買(mǎi)區(qū) 7-20層層 21-28層層 盡量分零劃分，針對(duì)投資型散戶銷(xiāo)售盡量分零劃分，針對(duì)投資型散戶銷(xiāo)售 套內(nèi)均價(jià)：套內(nèi)均價(jià)：15000元元/平米平米 主流總價(jià)：主流總價(jià)：5672萬(wàn)萬(wàn) 投資者委托寫(xiě)字樓專業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理；投資者委托寫(xiě)字樓專業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理； 前三年承諾回報(bào)前三年承諾回報(bào)78； 面積（平米）37486575116170 單層戶數(shù)2024 比例77815 投資性能分析投資性能分析 投資門(mén)檻適中投資門(mén)檻適中總價(jià)控制在5570萬(wàn)之間 投資回報(bào)投資回報(bào)第一年7；第二年7.5；

23、第三年8；隨寫(xiě)字樓市場(chǎng)越 來(lái)越旺，回報(bào)率將穩(wěn)步上升； 投資風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力地產(chǎn)品牌/城市綜合體/喜來(lái)登酒店/開(kāi)發(fā)商持有大量物 業(yè)/第一太平戴維斯專業(yè)管理機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱售價(jià)售價(jià)主力總價(jià) 租金租金 投資回報(bào)率投資回報(bào)率 （元（元/月）月） 寫(xiě)字樓 未來(lái)國(guó)際800055160萬(wàn)55-658.39.7% 嘉年華大廈700065150萬(wàn)45-557.79.4% 同聚遠(yuǎn)景700080180萬(wàn)45-557.79.4% 商務(wù)公 寓 紅鼎國(guó)際50002025萬(wàn)30357.28.4 自由康都48002025萬(wàn)30357.58.7 茂業(yè)百貨65002530萬(wàn)40507.49.2 關(guān)于承諾租金的分析：關(guān)于承諾

24、租金的分析： 依上表所示，本項(xiàng)目的品牌和硬件配置應(yīng)將租金定位于90110元/平米； 以保守估計(jì)，前三年的租金定位預(yù)期為： 第一年：90元/平米；（按7回報(bào)率需達(dá)到87.5元/平米） 第二年：95元/平米；（按7.5回報(bào)率需達(dá)到93.75元/平米） 第三年：100元/平米；（按8回報(bào)率需達(dá)到100元/平米） 則，前三年實(shí)收租金和承諾租金持平；則，前三年實(shí)收租金和承諾租金持平； 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱推出時(shí)間推出時(shí)間 目前建面租金目前建面租金 入住率入住率 （元（元/月）月） 大都會(huì)商廈1998100-12098% 重慶世界貿(mào)易中心2003.117085% 重慶國(guó)貿(mào)中心2004.48080% 重慶國(guó)際商

25、務(wù)中心2004.57075% 希爾頓大廈20009811090% 浪高凱悅2004.47075% 關(guān)于寫(xiě)字樓長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的分析關(guān)于寫(xiě)字樓長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的分析 開(kāi)發(fā)商自持16層，29層以上物業(yè)，自持比例50左右； 整層自用型客戶8層，占18； 分零投資區(qū)在前三年經(jīng)營(yíng)權(quán)交由寫(xiě)字樓管理機(jī)構(gòu)控制； 三年后，租賃市場(chǎng)成熟，投資客仍舊將依賴寫(xiě)字樓管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)其購(gòu)買(mǎi)物業(yè) 的租金和管理； 整棟寫(xiě)字樓最大產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，整體經(jīng)營(yíng)管理權(quán)也歸開(kāi)發(fā)商聘整棟寫(xiě)字樓最大產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，整體經(jīng)營(yíng)管理權(quán)也歸開(kāi)發(fā)商聘 請(qǐng)的專業(yè)管理公司，可以保證甲級(jí)寫(xiě)字樓的長(zhǎng)期保值增值；請(qǐng)的專業(yè)管理公司，可以保證甲級(jí)寫(xiě)字樓的長(zhǎng)期保值增值； 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售總額預(yù)算

26、：寫(xiě)字樓銷(xiāo)售總額預(yù)算：3.873.87億元億元 區(qū)域銷(xiāo)售面積（平米）銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售金額 整層自用57億元 分零投資3億元 商務(wù)公寓解決方案商務(wù)公寓解決方案 面積（平米）面積（平米）60以下以下608090106 套數(shù)套數(shù)1941213 6 6個(gè)整層未售（個(gè)整層未售（102102套）；套）； 其余分散在各個(gè)樓層（其余分散在各個(gè)樓層（9292套）；套）； 以小面積戶型為主以小面積戶型為主 可分區(qū)制定投資產(chǎn)品可分區(qū)制定投資產(chǎn)品 6 6個(gè)整層：售價(jià)個(gè)整層：售價(jià)1000010000，承諾前三年回報(bào)，承諾前三年回報(bào)6 68 8； 其余部分：維持原銷(xiāo)售方案其

27、余部分：維持原銷(xiāo)售方案 關(guān)于承諾租金的分析：關(guān)于承諾租金的分析： 公寓部分的配置實(shí)際上已達(dá)到中檔寫(xiě)字樓水平，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)租金5060元/ 平米；以保守估計(jì)，前三年的租金定位預(yù)期為： 第一年：50元/平米；（按6回報(bào)率需達(dá)到50元/平米） 第二年：55元/平米；（按7回報(bào)率需達(dá)到58.3元/平米） 第三年：60元/平米；（按8回報(bào)率需達(dá)到66元/平米） 若投資回報(bào)區(qū)全售完，前三年開(kāi)發(fā)商需補(bǔ)貼實(shí)收租金和承諾租若投資回報(bào)區(qū)全售完，前三年開(kāi)發(fā)商需補(bǔ)貼實(shí)收租金和承諾租 金之差，金之差，第一年不需補(bǔ)貼，第二年約第一年不需補(bǔ)貼，第二年約2121萬(wàn)，第三年約萬(wàn)，第三年約3838萬(wàn)萬(wàn)； 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱售價(jià)售價(jià)主

28、力總價(jià) 租金租金 投資回報(bào)率投資回報(bào)率 （元（元/月）月） 寫(xiě)字樓 未來(lái)國(guó)際800055160萬(wàn)55-658.39.7% 嘉年華大廈700065150萬(wàn)45-557.79.4% 同聚遠(yuǎn)景700080180萬(wàn)45-557.79.4% 兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題： 一、此方案與之前銷(xiāo)售方式是否有沖突？一、此方案與之前銷(xiāo)售方式是否有沖突？ 已購(gòu)房客戶對(duì)于新的銷(xiāo)售方式有兩種反應(yīng)： 物業(yè)升值了 認(rèn)為已購(gòu)物業(yè)不如新的投資產(chǎn)品優(yōu)秀 物業(yè)分區(qū)，整層保留部分是新推出的二期投資產(chǎn)品；物業(yè)分區(qū)，整層保留部分是新推出的二期投資產(chǎn)品； 二、此方案與寫(xiě)字樓投資產(chǎn)品之間有否沖突？二、此方案與寫(xiě)字樓投資產(chǎn)品之間有否沖突？ 兩

29、種產(chǎn)品為類似的投資產(chǎn)品，我們將從以下三方面規(guī)避產(chǎn)品內(nèi)耗，形成產(chǎn) 品鏈條上的不同投資產(chǎn)品： 1、推售順序：公寓迅速消化，同時(shí)做寫(xiě)字樓客戶積累，預(yù)計(jì)1.5個(gè)月后可 基本完成公寓部分90消化，緊跟推出寫(xiě)字樓； 2、銷(xiāo)售價(jià)格：寫(xiě)字樓15000，公寓10000； 3、回報(bào)率：寫(xiě)字樓78，公寓68； 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售總額預(yù)算：寫(xiě)字樓銷(xiāo)售總額預(yù)算：84888488萬(wàn)萬(wàn) 區(qū)域銷(xiāo)售面積 （平米） 銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售金額 投資回報(bào)區(qū)5288100005288萬(wàn) 正常銷(xiāo)售區(qū)444472003200萬(wàn) 商業(yè)解決方案商業(yè)解決方案 目前通過(guò)公寓和寫(xiě)字樓的價(jià)值提升，從原本的3.7億元達(dá)到4.72億 元，此種情況下，建議采用商業(yè)一層門(mén)面

30、銷(xiāo)售，進(jìn)行補(bǔ)貼，而非選 擇銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)大并且有損商業(yè)價(jià)值的帶租約銷(xiāo)售方式； 樓層樓層套內(nèi)面積套內(nèi)面積套內(nèi)價(jià)格套內(nèi)價(jià)格銷(xiāo)售總額銷(xiāo)售總額 16003萬(wàn)萬(wàn)/平米平米1800萬(wàn)萬(wàn) 銷(xiāo)售渠道 建設(shè) channels 整層大客戶渠道 異地投資推介會(huì)異地投資推介會(huì)京滬深廣溫港等地京滬深廣溫港等地 資源：我司與寫(xiě)字樓專業(yè)物管機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略聯(lián)動(dòng)資源：我司與寫(xiě)字樓專業(yè)物管機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略聯(lián)動(dòng) 整層大客戶渠道 疏通本土關(guān)鍵機(jī)構(gòu)疏通本土關(guān)鍵機(jī)構(gòu) 工商局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)工商局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì) 各行業(yè)協(xié)會(huì) 重慶市僑商協(xié)會(huì) 重慶市律師協(xié)會(huì) 重慶市臺(tái)商投資企業(yè)協(xié)會(huì) 重慶市黃埔軍校同學(xué)會(huì) 重慶市浙江企業(yè)聯(lián)合會(huì) 重慶海外交流協(xié)會(huì) 各大銀行vi

31、p客戶 外國(guó)領(lǐng)事館、涉外機(jī)構(gòu) 英國(guó)駐重慶總領(lǐng)事館 丹麥駐重慶領(lǐng)事館 新加坡聯(lián)合早報(bào)重慶分社 英國(guó)廣播公司（bbc）重慶分社 史迪威研究中心 重慶電視臺(tái) 整層大客戶渠道 重點(diǎn)單位清單重點(diǎn)單位清單 中型客戶渠道 風(fēng)暴拜訪風(fēng)暴拜訪楊家坪石橋鋪寫(xiě)字樓業(yè)主楊家坪石橋鋪寫(xiě)字樓業(yè)主 小型散客及商鋪客戶渠道 周邊單位投資推介會(huì)周邊單位投資推介會(huì) 醫(yī)院、出版集團(tuán)、學(xué)校、設(shè)計(jì)院等醫(yī)院、出版集團(tuán)、學(xué)校、設(shè)計(jì)院等 小型散客及商鋪客戶渠道 中心商圈搜索中心商圈搜索 楊家坪石橋鋪商圈商場(chǎng)掃描 小型散客及商鋪客戶渠道 緯聯(lián)商業(yè)客戶資料庫(kù)緯聯(lián)商業(yè)客戶資料庫(kù) 數(shù)據(jù)庫(kù)名稱數(shù)據(jù)庫(kù)名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱客戶數(shù)量客戶數(shù)量總量總量 寫(xiě)字樓

32、數(shù)據(jù)庫(kù)世紀(jì)英皇 正升百老匯 中信大廈 大西洋國(guó)際 大同方 2531 1862 521 782 861 6557 商務(wù)公寓數(shù)據(jù)庫(kù)紅鼎國(guó)際 自由康都 中天時(shí)代廣場(chǎng) 科爾國(guó)際 一城精英國(guó)際 華創(chuàng)商務(wù)大廈 金沙國(guó)際 3510 2980 1253 886 1682 1502 1263 13076 商業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)王府廣場(chǎng) 正升百老匯 力帆體育mall 金沙國(guó)際 奧園暢谷 3821 551 282 1564 552 6770 數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)銷(xiāo)售管理平臺(tái)，數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)銷(xiāo)售管理平臺(tái)， 統(tǒng)計(jì)截至日期統(tǒng)計(jì)截至日期:2008:2008年年1 1月月3131日日 2 24 46 68 810101212 公寓公寓銷(xiāo)售95 銷(xiāo)售100商業(yè)商業(yè) 寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓積累客戶銷(xiāo)售95 積累客戶 三期住宅三期住宅 三期e4區(qū)銷(xiāo)售c1區(qū)加推 6月份完成銷(xiāo)售金額約月份完成銷(xiāo)售金額約4.65億元億元 2 24 46 68 810101212 城市價(jià)值確立城市價(jià)值確立 重慶金三角 都市核心區(qū) 鑒證繁榮鑒證繁榮 崛起的城市面孔 西城商務(wù)封面西城商務(wù)封面 44層最接近天空的視野 198米最接近天空的事業(yè) 開(kāi)啟中心之城開(kāi)啟中心之城 繁華生活元年 創(chuàng)意漫步公園創(chuàng)意漫步公園+把公園包起來(lái)天空把公園包起來(lái)天空 的藝術(shù)公園的藝術(shù)公園 城市中心天空的藝術(shù)公園 藝術(shù)的匯集處藝術(shù)的匯集處，在