武漢大漢口廣場項目（即共享國際中心）市場定位

1、大漢口廣場項目 （即共享國際中心）市場定位 商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 武漢市簡介及城市發(fā)展定位武漢市簡介及城市發(fā)展定位 武漢市簡介：武漢市簡介： 湖北省會湖北省會 中國中國1515個副省級城市之一個副省級城市之一 中部六省唯一的副省級城市中部六省唯一的副省級城市 長江中下游特大城市之一長江中下游特大城市之一 中國中部地區(qū)（華中）的最大都市和區(qū)域中心城市中國中部地區(qū)（華中）的最大都市和區(qū)域中心城市 中國重要的工業(yè)基地、科教基地和綜合交通樞紐中國重要的工業(yè)基地、科教基地和綜合交通樞紐 人口結構及變化趨勢人口結構及變化趨勢 年度年度 戶籍人口戶籍人口 （萬人

2、）（萬人） 非農業(yè)人口非農業(yè)人口 （萬人）（萬人） 非農業(yè)人非農業(yè)人 口口 所占比例所占比例 20012001年年756.5448.959.34% 20022002年年764.42459.360.08% 20032003年年781.19474.9860.80% 20042004年年785.9489.262.25% 20052005年年801.36503.162.78% 20062006年年818.8451763.14% 20072007年年828.852763.59% 20082008年年833.24537.2464.48% 20092009年年835.55541.0164.75% 20102

3、010年年836.73541.2864.69% 截止2009年，全市常住人口910萬，其中，城鎮(zhèn)人口537萬。 武漢本地人口占據絕大多數(shù)，高校學生是武漢人口的重要組成部分。武漢本地人口占據絕大多數(shù)，高校學生是武漢人口的重要組成部分。 2010年，武漢市常住人口超過910萬人，外來人口為180萬人，占總人口的19.78%。 2010年，武漢市高校在校學生114.42萬人，占武漢總人口的12.57%，是武漢人口的重要組成 部分。 武漢農業(yè)人口仍占據一定比例，但是正在逐年減少。 政策優(yōu)勢：政策優(yōu)勢：“中部地區(qū)崛起”戰(zhàn)略要地，目前正在大力建設武漢城市圈。 區(qū)位優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢：武漢位于我國大陸腹地，是我

4、國經濟地理的中心，區(qū)位得中獨厚。在我國經濟地理 圈層中，內層與湖北省內荊州、宜昌、十堰、襄樊、孝感、黃石等地級市相距300公里左右；中層與長沙、鄭州、南昌、洛陽、 九江等大中城市相距600公里左右；外層與北京、天津、上海、廣州、重慶、西安等特大城市相距1200公里左右，具有得中獨厚 的區(qū)位優(yōu)勢。 交通支持：交通支持：武漢市是中國內陸最大的水陸空交通樞紐，是中國經濟地理的“心臟”。距離北 京，上海，廣州，成都，西安等中國大城市都在 1000公里左右，是中國經濟地理的“心臟”。京廣、京九、漢丹、滬漢蓉、京 港5 條鐵路干線，以及京珠、瀘蓉等 6 條國道在此交匯，武漢正在成為全國四大鐵路運輸樞紐之一

5、全國四大鐵路運輸樞紐之一。水運已形成“干支一體， 通江達海”的客貨運網絡，武漢港是我國長江流域重要的樞紐港和對外開放港口。華中地區(qū)最大的航空港武漢天河機場，是華 中地區(qū)唯一可辦理落地簽證的出入境口岸，為全國四大樞紐機場全國四大樞紐機場。 工業(yè)支柱：工業(yè)支柱：武漢建立了武漢經濟技術開發(fā)區(qū)、武漢東湖高新技術開發(fā)區(qū)、武漢吳家山臺商 投資區(qū)，以及陽邏開發(fā)區(qū)。 中國三大鋼鐵集團公司之一的武漢鋼鐵、中國三大汽車制造廠之一的東風汽車公司總部都位于武漢。武漢經濟技術開發(fā)區(qū) 聚集著知名的汽車企業(yè)總部、頂尖汽車研發(fā)機構以及整車企業(yè)，已經成為中國最集中的汽車產業(yè)基地之一中國最集中的汽車產業(yè)基地之一。 武漢東湖新技術

6、開發(fā)區(qū)是中國最大且最具實力的光電子產業(yè)生產和研發(fā)基地，是首批國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)之一，首批國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)之一， 中國第二大智力密集區(qū)中國第二大智力密集區(qū)。2009年，國務院批準東湖高新區(qū)建設國家自主創(chuàng)新示范區(qū)。 武漢市發(fā)展優(yōu)勢武漢市發(fā)展優(yōu)勢 gdpgdp總量：武漢國民經濟保持穩(wěn)定快速增總量：武漢國民經濟保持穩(wěn)定快速增 長的勢頭。長的勢頭。 不考慮物價上漲因素，2001-2010年，武漢 gdp累計增長139%，平均年增長率達13.9%， 2004年起，基本保持15%左右的增長率。 武漢2010年gdp高達5515.76億元。 固定資產投資：持續(xù)增加，推動經濟持固定資產投資：持續(xù)增

7、加，推動經濟持 續(xù)穩(wěn)健的增長。續(xù)穩(wěn)健的增長。 固定資產投資是推動經濟增長的重要因素， 武漢固定資產投資持續(xù)增長，將為武漢未來 經濟的高速發(fā)展提供重要的推動力。 武漢2010年固定資產投資高達3753.76億元。 武漢市經濟發(fā)展武漢市經濟發(fā)展 人均人均gdpgdp：武漢市人均：武漢市人均gdpgdp增長迅速，增長迅速，20102010年已接近年已接近90009000美元水平。美元水平。 2010年武漢人均gdp高達58279元（折合美元8966美元），增長達到12.51%， 增長速度較快。 根據歐美經濟發(fā)展與商業(yè)業(yè)態(tài)的對應發(fā)展關系，人均gdp超過4400美元時，城 市主導商業(yè)形態(tài)將向shoppi

8、ng mall、lifestyle、shopping center、旅游地產、商 務地產、物流等綜合商業(yè)形態(tài)涌現(xiàn)。 現(xiàn)有的人均現(xiàn)有的人均gdpgdp水平，表明武漢市已具備發(fā)展各種前沿商業(yè)的成熟條件。水平，表明武漢市已具備發(fā)展各種前沿商業(yè)的成熟條件。 武漢市2010年人均gdp已高達8966美元，真正的購物中心、生活時尚中心等現(xiàn) 代零售形態(tài)已經具有健康發(fā)展的條件。 人均gdp 4400美元以上 2000-4400美元 1100-2000美元 1100美元以下 商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展與人均商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展與人均gdpgdp的關系的關系 時間 人均可支配收入：武漢市居民可支配人均可支配收入：武漢市居民可支配

9、收入持續(xù)增加。收入持續(xù)增加。 2001-2010年，武漢市城鎮(zhèn)居民人均可支 配收入累計增長125%，年增長率達到12.5%。 2010年，武漢市城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入高達20806.32元。 人均年消費支出：武漢居民收入增長人均年消費支出：武漢居民收入增長 推動消費迅速增加。推動消費迅速增加。 2005-2010年，武漢城鎮(zhèn)居民平均每人每 年消費性支出累計達60.06%，年增長率達到 10.01%。 2010年，武漢城鎮(zhèn)居民平均每人每年消 費支出達14490.07元。 市民收入水平與消費實力市民收入水平與消費實力 類別類別銷售額（億元）銷售額（億元）增長率增長率 社會消費品 零售總額 252

10、3.219.50% 批發(fā)零售 貿易業(yè) 2265.5920.40% 餐飲業(yè)257.6112.10% 其他行業(yè)5.752.70% 社會消費品零售總額構成（社會消費品零售總額構成（2010年）年） 社會消費品零售總額增長迅猛，尤以批發(fā)零售貿易業(yè)增長最為突出，但餐飲及社會消費品零售總額增長迅猛，尤以批發(fā)零售貿易業(yè)增長最為突出，但餐飲及 其他業(yè)態(tài)的消費增長較為緩慢。其他業(yè)態(tài)的消費增長較為緩慢。 在經濟增長的帶動下，2001-2010年，武漢社會消費總額累計增長153.4%，年平均增長 率達到15.34%。 武漢市大型商業(yè)的快速發(fā)展和百貨業(yè)的高度建設，但將重點放在購物類業(yè)態(tài)的打造上， 對餐飲、娛樂、休閑業(yè)

11、態(tài)的投入力度有限，導致其低速增長態(tài)勢并未得到改變。對餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)的投入力度有限，導致其低速增長態(tài)勢并未得到改變。 武漢市經濟發(fā)展與城市建設均遙遙領先于省內其他城市，是武漢市民的首選消武漢市經濟發(fā)展與城市建設均遙遙領先于省內其他城市，是武漢市民的首選消 費地點，也是省內二三線城市居民完成高檔消費的首要去處。費地點，也是省內二三線城市居民完成高檔消費的首要去處。 武漢是湖北省內gdp總量最高的城市，與其他城市相比擁有絕對優(yōu)勢。經初 步統(tǒng)計，武漢2010年的gdp總量達到排名第二到第五的總和。 20102010年，在中部六省省會城市中，年，在中部六省省會城市中， 武漢市整體經濟實力最強，人均

12、收入排武漢市整體經濟實力最強，人均收入排 名靠前，社會消費最為活躍。名靠前，社會消費最為活躍。 在在2008-20102008-2010年三年里，武漢城市年三年里，武漢城市 綜合實力增長速度在中部六省中處于前列綜合實力增長速度在中部六省中處于前列 水平，保持較為穩(wěn)定的增長態(tài)勢。水平，保持較為穩(wěn)定的增長態(tài)勢。 20102010年，武漢城市經濟能力增幅基年，武漢城市經濟能力增幅基 本處于領先水平，社會消費方面的增長尤本處于領先水平，社會消費方面的增長尤 為突出。為突出。 武漢具有一定的經濟基礎，產業(yè)發(fā)勢頭迅猛，居民武漢具有一定的經濟基礎，產業(yè)發(fā)勢頭迅猛，居民 收入增速明顯，社會消費日趨活躍，為商業(yè)

13、物業(yè)的快收入增速明顯，社會消費日趨活躍，為商業(yè)物業(yè)的快 速發(fā)展提供了強有力的支持速發(fā)展提供了強有力的支持. . 整體經濟能力及消費支出的快速提升決定了武漢將整體經濟能力及消費支出的快速提升決定了武漢將 進入多元化的商業(yè)發(fā)展期。進入多元化的商業(yè)發(fā)展期。 商業(yè)格局及競爭分析商業(yè)格局及競爭分析 武漢商圈布局規(guī)劃武漢商圈布局規(guī)劃 4個中心商業(yè)區(qū)個中心商業(yè)區(qū) 中山大道、解放大道中段為主體。 購物、休閑、商貿、餐飲、酒店、金融保險、信息咨詢、中介服務、賓館酒樓、寫字樓宇等 配套經營服務業(yè)。 4個市級商業(yè)中心個市級商業(yè)中心 武昌中南路和漢陽鐘家村 家居、裝飾建材、家電、通訊、服飾、布藝、汽車和配套服務、工藝

14、品及各種品牌專賣店、 各類專業(yè)店、特色餐飲店和住宿、休閑娛樂等網點。 30個市級商業(yè)副中心個市級商業(yè)副中心 沌口、常青、關山、古田、后湖、四新 、魯巷 百貨店、倉儲式商場或大型綜合超市、大型專業(yè)店、專賣店、餐飲店、批發(fā)、中介經紀等貿 易服務網點，鼓勵發(fā)展家居、裝飾建材、家電、服飾、布藝、通訊、工藝品、汽車及配套服務。 80-10080-100個社區(qū)商業(yè)中心個社區(qū)商業(yè)中心 居民居住區(qū) 綜合超市，專業(yè)店、專賣店及餐飲、洗滌、美發(fā)、健身、維修等特色店等。 2020條專業(yè)商業(yè)街條專業(yè)商業(yè)街 橋口路美食街、臺北路風情街、吉慶街美食街、彭劉楊路美食街、龍陽大道汽車及配套服務 特色街、解放路商業(yè)街、順道街、

15、京漢大道江漢路至航空路、小東門裝飾建材街、保成路、前 進四路和五路電子商品街、大智路通訊器材街、香港路、友誼大道市場群落等 。 信息通訊、餐飲娛樂、男女用品、家電電器、花卉寵物、兒童玩具、酒吧、休閑 。 商圈名稱商圈名稱級別級別檔次檔次消費群體消費群體主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài) 漢正街商圈漢正街商圈市級中心商圈中檔本地廣泛中低收入及經銷商等批發(fā)市場+臨街商業(yè) 六渡橋商圈六渡橋商圈市級中心商圈中低檔本地廣泛的中低收入臨街商業(yè) 司門口商圈司門口商圈市級中心商圈中低檔本地廣泛中低收入、學生群體臨街商業(yè)+商業(yè)街 武廣商圈武廣商圈市級中心商圈中高檔高收入及中高收入人群購物中心+百貨 江漢路商圈江漢路商圈市級中心商

16、圈中檔中等收入人群及學生群體購物中心+百貨+商業(yè)街 建設大道商圈建設大道商圈區(qū)域性商圈高檔高收入群體購物中心+超市+百貨 鐘家村商圈鐘家村商圈區(qū)域性商圈中高檔中高收入及中等收入購物廣場+百貨 王家灣商圈王家灣商圈區(qū)域性商圈中高檔中高收入及中等收入購物廣場+百貨 徐東商圈徐東商圈區(qū)域性商圈中高檔中等、中高收入及學生群體購物中心+百貨 中南商圈中南商圈區(qū)域性商圈中高檔中高收入人群購物中心+百貨 街道口商圈街道口商圈區(qū)域性商圈中高檔中高收入人群及師生群體購物中心+百貨 光谷商圈光谷商圈區(qū)域性商圈中高檔中等、中高收入及師生體購物中心+百貨+商業(yè)街 永清街商圈永清街商圈區(qū)域性商圈高檔中高收入人群購物中心

17、+百貨+商業(yè)街 武昌濱江商圈武昌濱江商圈區(qū)域性商圈高檔中高收入人群臨街商業(yè)+特色商街 街道口商圈街道口商圈 中南商圈中南商圈 司門口商圈司門口商圈 鐘家村商圈鐘家村商圈 漢正街商圈漢正街商圈 徐東商圈徐東商圈 武廣商圈武廣商圈 王家灣商圈王家灣商圈 光谷商圈光谷商圈 永清街商圈永清街商圈 六渡橋商圈六渡橋商圈 武漢市商圈格局分析武漢市商圈格局分析 建設大道商圈建設大道商圈 江漢路商圈江漢路商圈 武昌濱江商圈武昌濱江商圈 六渡橋百貨商場曾是武漢人的驕傲。上世紀80年代初，中山大道大智路口至六渡橋一帶， 是老漢口最繁華的商業(yè)黃金地段。據統(tǒng)計，當時此處林立各類商店585家，每天接待顧客約20 萬人次

18、，而六渡橋百貨商店是龍頭商場之一。1993年銷售額達4.11億元，獲得“武漢二十強企 業(yè)”稱號。1997年11月，六百集團股票在深圳證券交易所上市。 上世紀90年代末，由于解放大道、中南路、徐東等新商圈崛起，超市、專賣店等新業(yè)態(tài)興 起，六渡橋商圈的購物環(huán)境、功能、特色跟不上消費者新的需求，加上交通瓶頸，六百集團業(yè) 績快速下滑。在上世紀90年代末期及本世紀初期，雖然數(shù)度重組，但依然難以挽回衰敗的命運。 老商圈老商圈 名稱六渡橋商圈六渡橋商圈 概述 六渡橋商圈，曾經是漢口繁華 的象征，后因受到交通的制約 和街道狹窄等影響，慢慢沒落。 位置中山大道 商業(yè)類型商業(yè)街 典型商業(yè)美容美發(fā) 消費群體主要消費

19、群體為年輕人。 六渡橋商圈六渡橋商圈 漢正街商圈漢正街商圈 名稱漢正街商圈漢正街商圈 概述 具有530年歷史的商業(yè)街區(qū)，一 直居全國十大市場之首，是武漢 甚至全國難得的商業(yè)文化品牌。 位置利濟路 商業(yè)類型商業(yè)街 典型商業(yè) 消費群體 輻射武漢三鎮(zhèn)，主要消費群體為 城市中等收入者。 漢正街商圈歷史悠久，早在明朝萬歷年間，漢正街就已形成市鎮(zhèn)。漢正街商圈歷史悠久，早在明朝萬歷年間，漢正街就已形成市鎮(zhèn)。漢正街作為武漢傳統(tǒng)的 商業(yè)街區(qū)代表，在武漢商業(yè)史上地位舉足輕重，享有“天下第一街”之稱，是武漢商業(yè)的起步 之處，是商家眼中的旺鋪所在。近些年，漢正街由于商業(yè)模式跟不上市場環(huán)境的變化，越來越 落后于商業(yè)化大

20、潮下新興商圈。 盡管最近五年，一批實力開發(fā)企業(yè)參與漢正街改造工作和商業(yè)開發(fā)，使?jié)h正街商業(yè)有所升 級，但未從根本上改變漢正街商圈逐漸走向沒落的趨勢。龍王廟商貿廣場的經營失敗，漢正街 第一大道換湯不換藥，經營模式和消費模式依然傳統(tǒng)，使?jié)h正街商圈地位并未得到根本提升。 老商圈老商圈 長江沿線的眾多碼頭是使司門口繁榮的主要原因，建國后的司門口商業(yè)街仍是武昌區(qū)中南長江沿線的眾多碼頭是使司門口繁榮的主要原因，建國后的司門口商業(yè)街仍是武昌區(qū)中南 部最繁華熱鬧的老街。它以老武昌商場為中心，云集了各類專賣店、精品店幾百家，是購物休部最繁華熱鬧的老街。它以老武昌商場為中心，云集了各類專賣店、精品店幾百家，是購物休

21、 閑的理想去處。閑的理想去處。2020世紀世紀9090年代，它的繁榮鼎盛達到高峰，年社會商品銷售總額一度達到年代，它的繁榮鼎盛達到高峰，年社會商品銷售總額一度達到1010億元。億元。 隨著其他新興商圈的興起，司門口不再是武昌唯一的繁華商圈，曾經一度受到其他商圈的隨著其他新興商圈的興起，司門口不再是武昌唯一的繁華商圈，曾經一度受到其他商圈的 沖擊。沖擊。近2年，司門口商圈經歷了舊城改造的洗禮，使其先天的區(qū)位價值以及多年的商脈積累有 所釋放，成為武漢大學生淘寶的首選之地。但在新興商圈崛起，商業(yè)不斷升級的今天，司門口 商圈無法徹底改變商業(yè)檔次偏低、商業(yè)功能局限、客群結構單一的現(xiàn)狀。 名稱名稱司門口商

22、圈司門口商圈 概述概述 曾經是武漢市最繁華的商業(yè)地 帶，與漢正街有著一樣的悠久 歷史，現(xiàn)今受到新崛起商圈的 沖擊，略顯沒落。 位置位置解放路 商業(yè)類型商業(yè)類型商業(yè)街道 典型商業(yè)典型商業(yè)餐飲，品牌專賣店 消費群體消費群體 輻射區(qū)域主要包括以武昌沿長 江大橋南北兩側五公里內地域， 消費群體以青少年為主。 司門口商圈司門口商圈老商圈老商圈 依托碼頭而形成的交通樞紐地帶，造就了漢正街、司門口等依托碼頭而形成的交通樞紐地帶，造就了漢正街、司門口等 傳統(tǒng)商圈和居民密集區(qū)；但隨著路橋設施的加快建設和發(fā)展，傳統(tǒng)商圈和居民密集區(qū)；但隨著路橋設施的加快建設和發(fā)展， 新的交通樞紐逐步形成，老的交通樞紐地位越來越沒落

23、，城市新的交通樞紐逐步形成，老的交通樞紐地位越來越沒落，城市 空心化的趨勢越來越明顯，傳統(tǒng)商圈地位隨之逐漸被新興交通空心化的趨勢越來越明顯，傳統(tǒng)商圈地位隨之逐漸被新興交通 樞紐地帶的新生商圈所取代。樞紐地帶的新生商圈所取代。 盡管在政府及開發(fā)商的共同推動下，不斷有對老商圈實施整盡管在政府及開發(fā)商的共同推動下，不斷有對老商圈實施整 改升級、復興等舉措，但傳統(tǒng)的商業(yè)經營模式，依然無法與新改升級、復興等舉措，但傳統(tǒng)的商業(yè)經營模式，依然無法與新 興商圈迅猛的增長勢頭相比。興商圈迅猛的增長勢頭相比。 武廣商圈武廣商圈 名稱武廣商圈 概述 武漢最繁華的商圈之一，距江漢路 商圈及漢正街商圈極近。區(qū)域集中 了

24、漢口地區(qū)的中高檔寫字樓及商業(yè) 街、商業(yè)廣場，經過多年發(fā)展，規(guī) 模日趨擴大。區(qū)域內主要的商業(yè)運 營項目包括武漢廣場、世貿廣場、 sogo及萬松園商業(yè)街。 位置解放大道與武勝路交匯處 商業(yè)類型寫字樓、商業(yè)廣場 典型商業(yè)新世界、世貿大廈、武漢廣場 消費群體 輻射武漢三鎮(zhèn)，主要消費群體為城 市高收入者及中高收入者。 后起之秀后起之秀 武廣商圈商業(yè)項目的集中產生了極強的聚合效應，與傳統(tǒng)的商業(yè)模式相比，其較 為新穎的建筑形式、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)組成，強勢分流了傳統(tǒng)商圈的消費群體，武廣商 圈的發(fā)展勢頭十分穩(wěn)健，蘊涵的價值不可估量。 名稱名稱江漢路商圈江漢路商圈 概述概述 武漢規(guī)模較大的商圈之一，始名于上 世紀2

25、0年代，商家的密集度在武漢名 列前茅。 位置位置江漢路 商業(yè)類型商業(yè)類型購物中心、百貨、商業(yè)街 典型商業(yè)典型商業(yè) 萬達商業(yè)廣場、中心百貨、大洋百 貨、王府井百貨、新世界時尚廣場 。 消費群體消費群體 輻射武漢三鎮(zhèn)，主要消費群體為城市 中高收入者。 名稱名稱徐東商圈徐東商圈 概述概述 曾經這里被視為落后的邊區(qū)，根本 稱不上中心區(qū)域?？墒且蛔L江二 橋的建設完成，對這里產生了巨大 的推進作用。使徐東片區(qū)從一個邊 緣化的城市區(qū)間逐步演變成一個中 心城區(qū)必不可少的一部分。 位置位置徐東大道 商業(yè)類型商業(yè)類型購物中心、百貨 典型商業(yè)典型商業(yè)銷品茂、新世界百貨 消費群體消費群體 輻射武漢三鎮(zhèn)，主要消費群體

26、為城 市中高收入者。 名稱名稱街道口商圈街道口商圈 概述概述 街道口一帶是it行業(yè)的集散地， 相關行業(yè)較多，對周邊地區(qū)和城 市的幅射力也比較大。 位置位置街道口 商業(yè)類型商業(yè)類型購物中心、百貨 典型商業(yè)典型商業(yè)群光廣場、新世界百貨 消費群體消費群體 輻射武漢三鎮(zhèn)，主要消費群體為 城市中高收入者。 名稱名稱中南商圈中南商圈 概述概述 中南路是武昌幾個重要商圈之一，政 府的規(guī)劃推動了區(qū)域的發(fā)展武昌區(qū)政 府規(guī)劃以中南中北路為軸線建立經濟 總部區(qū)，并對中南路進行了刷黑和綠 化建設，周邊的環(huán)境也得到了改善區(qū) 域內寫字樓林立，商務中心形成規(guī)模。 位置位置中南路與中北路圍合地帶 商業(yè)類型商業(yè)類型購物中心、百

27、貨 典型商業(yè)典型商業(yè)中商廣場世紀、中商、鵬程時代 消費群體消費群體 輻射武漢三鎮(zhèn)，主要消費群體為城市 中高收入者。 名稱名稱鐘家村商圈鐘家村商圈 概述概述 漢陽的鐘家村商圈，以漢商為龍頭帶動， 正逐步彰顯商圈的新經濟實力，將使鐘 家村躍升為武漢新的消費中心。 位置位置漢陽大道 商業(yè)類型商業(yè)類型購物中心、百貨 典型商業(yè)典型商業(yè)漢商、新世界百貨、家樂福 消費群體消費群體 服務漢陽片區(qū)，主要消費群體為城市中 高收入者。 名稱名稱王家灣商圈王家灣商圈 概述概述 王家灣東接漢陽大道，西聯(lián)蔡甸，南 臨沌口，北至漢口水廠片，發(fā)展商業(yè)， 輻射漢陽西部、沌口、漢南及嬌口等， 該板塊發(fā)展迅速，但仍有待成長 。 位

28、置位置漢陽大道與龍陽大道交匯處 商業(yè)類型商業(yè)類型購物中心、百貨 典型商業(yè)典型商業(yè) 家樂福、沃爾瑪、大洋百貨、摩爾城、 21世紀購物中心 消費群體消費群體 服務漢陽片區(qū)，主要消費群體為城市 中高收入者。 名稱名稱光谷商圈光谷商圈 概述概述 光谷商圈正處于提升階段目前， 區(qū)域商業(yè)基礎設施尚未成熟，旗 艦店缺乏，業(yè)種業(yè)態(tài)極待豐富. 位置位置洪山區(qū) 商業(yè)類型商業(yè)類型購物中心、百貨、商業(yè)街 典型商業(yè)典型商業(yè) 楚天廬魯關山超市蘇寧電器工貿 家電光谷書城 消費群體消費群體 服務光谷片區(qū)，主要消費群體為 城市中高收入者。 新商圈新商圈 名稱名稱永清街商圈永清街商圈 概述概述 更多被稱為沿江商務區(qū)，坐落于江 岸

29、區(qū)西北角，是武漢市現(xiàn)代服務業(yè) 最為密集和發(fā)展勢頭最為強勁的區(qū) 域之一。 位置位置 從江漢關到黃浦路、沿江大道到京 漢大道。 商業(yè)類型商業(yè)類型商業(yè)街 典型商業(yè)典型商業(yè) 消費群體消費群體 輻射武漢三鎮(zhèn)，主要消費群體城市 中高收入者。 依托新的交通樞紐，新興商圈如雨后春筍般快速涌依托新的交通樞紐，新興商圈如雨后春筍般快速涌 現(xiàn)，同時以新穎的商業(yè)模式，沖擊著老商圈的發(fā)展。現(xiàn)，同時以新穎的商業(yè)模式，沖擊著老商圈的發(fā)展。 各新興商圈獲得了一定程度的發(fā)展，并占據了一定各新興商圈獲得了一定程度的發(fā)展，并占據了一定 的市場份額，但大多僅局限服務于區(qū)域性、特定性消的市場份額，但大多僅局限服務于區(qū)域性、特定性消 費

30、群體。費群體。 從商圈等級、商業(yè)輻射力、商業(yè)特色等方面來看，從商圈等級、商業(yè)輻射力、商業(yè)特色等方面來看， 僅武廣商圈獨占鰲頭，成為其中影響力最廣、輻射力僅武廣商圈獨占鰲頭，成為其中影響力最廣、輻射力 最強、客群結構最豐富的商圈。最強、客群結構最豐富的商圈。 項目名稱項目名稱零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)建筑面積建筑面積開業(yè)時間開業(yè)時間 武漢廣場百貨800001996 武漢國際廣場百貨600002007 世貿廣場百貨800001999 sogo百貨337002000 新世界百貨中心店百貨470002006 漢商新武展百貨230002001 中山廣場電器市場2007 創(chuàng)世紀廣場電器市場22000未開業(yè) 武商摩爾

31、城電器市場22000未開業(yè) 西園商業(yè)步行街商業(yè)街40000未開業(yè) 武廣商圈競爭分析武廣商圈競爭分析 武廣商圈典型商業(yè)項目基本情況武廣商圈典型商業(yè)項目基本情況 【武漢國際廣場武漢國際廣場高檔高檔】武商集團傾力打造出的高端購物中心，它的前身是“中國十大商 場之一”的武漢商場，于1959年建成，2006年成功爆破后，時隔一年武漢國際廣場建成，并于 2007年7月正式營業(yè)。主營范圍：以服飾為主，化妝品、皮具、家用電器、餐飲。 【武漢廣場武漢廣場中高檔中高檔】武漢廣場市場定位為“薈萃精品、服務大眾”，是華中地區(qū)首個引進 國際著名品牌與暢游商品近100萬余種類，200余萬品類的大型購物中心。 【世貿廣場世

32、貿廣場中檔中檔】于1999年正式營業(yè)，是武商“摩爾”商業(yè)城的重要組成部分。其營業(yè)額 面積80000，建筑結構為現(xiàn)代化中庭式挑空造型，是一個現(xiàn)代化大型商業(yè)娛樂中心。 【莊勝崇光（莊勝崇光（sogosogo）中檔中檔】北京莊勝集團模仿日本sogo集團管理模式定位比較有特色，以 年輕時尚服裝為主，商場常年舉辦大量促銷減價活動，并以其作為競爭方式之一，經營狀況一 直以來保持高速增長。 【新世界百貨中心店新世界百貨中心店高檔高檔】 多功能城市綜合體，涵蓋百貨、寫字樓、酒店、公寓、 住宅。與在漢其他商業(yè)項目相比其vip是其經營的主要特色，高檔次高規(guī)模的產品同樣需要高 水準的運營管理和服務理念來支撐。 武漢

33、新世界百貨中心店經營國外和港澳臺地區(qū)中高檔服裝、針織、日用百貨、鞋帽、文具、 家電、電訊等商品，價格相對較高。 【武商摩爾城武商摩爾城高檔高檔】該項目位于解放大道武商建筑群，占地51.4畝，總建筑面積27萬平米。 2011年9月29日開業(yè)迎賓,到時將與現(xiàn)有的國廣、武廣、世貿廣場全部連通，形成總面積達50萬 平米的武商購物城。 1、10萬的購物中心將陸續(xù)引進國際一線高 端品牌； 2、4萬的高科技含量休閑游樂中心，擁有 室內主題公園、溜冰場、兒童游樂場； 3、國內外高檔中西餐、酒吧及其他相關配套 設施； 4、設有3層停車場，面積2萬平米，車位 2000個。 同時配備獨立立體停車庫。 解放大道 【西

34、園商業(yè)步行街西園商業(yè)步行街中檔中檔】西園步行街物業(yè)全部自持，不對外發(fā)售，商業(yè)運作由管理方統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一租 賃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣。目前已簽約商家：銀興影院、歡樂迪ktv、巴適餐廳。 武商集團旗下商業(yè)扎根武廣商圈十余年，商業(yè)地位十分穩(wěn)固。 在武廣商圈的商業(yè)涵蓋中檔、中高檔、高檔等多種檔次、多種 功能、多種業(yè)態(tài)，基本滿足了多齡層、多層次、多功能的消費， 建立了良好的市場口碑，擁有了較高的客戶忠誠度，形成了強 大的商業(yè)防火墻效應，對商圈內其他商業(yè)對手形成了有力的沖 擊。 武商摩爾城旨在加強娛樂、休閑、餐飲的份額，并以高科技 含量展示項目的體驗式消費模式，將將進一步拉開與商圈現(xiàn)有 對手的差距。 新世界

35、中心（中高檔）、sogo崇光百貨（中高檔）、漢商心 武展購物中心（中低檔）等商業(yè)項目在檔次、業(yè)態(tài)和人群需求 的差異上找到立足之地，占據一定的市場份額，但突破點有限， 商業(yè)發(fā)展空間受到較大限制。 武商旗下商業(yè)聚合并漸進升級，商業(yè)地位越來武商旗下商業(yè)聚合并漸進升級，商業(yè)地位越來 越穩(wěn)固，未來進入者必須面對這一現(xiàn)實，并找到有越穩(wěn)固，未來進入者必須面對這一現(xiàn)實，并找到有 效的突圍方式。效的突圍方式。 武商集團旗下的商業(yè)依然帶有很明顯的時代印記，它們在武 廣商圈很好的搶占了先機，階段性的滿足了各類客群的各種消 費需求。 但在客群細分、客群需求的細分上則還顯得不夠敏銳和精細。 在追求個性、特色，尋求差異的

36、今天，傳統(tǒng)的商業(yè)已經顯得略 有力不從心，新建的、特色的、差異化的現(xiàn)代商業(yè)一旦出現(xiàn)， 其地位亦將逐步受到一定沖擊。 本案機會點本案機會點 項目自身剖析項目自身剖析 本案是否具備突圍的條件？本案是否具備突圍的條件？ a a區(qū)區(qū) b b區(qū)區(qū) c c區(qū)區(qū) 物業(yè)結構分析：物業(yè)結構分析： 本項目總建筑面積含地下部分共46萬，由商業(yè)、公寓、寫字樓商業(yè)、公寓、寫字樓和住宅住宅等多 種物業(yè)組成，是目前武廣商圈唯一新建的大型城市綜合體武廣商圈唯一新建的大型城市綜合體 。 地塊被劃分為a、b、c三個區(qū)域。其中，地標性的a地塊最先拆遷，作為首期開 發(fā)，而b地塊和c地塊拆遷日期則需待定。 因此，因此，a、b、c三個地塊

37、的商業(yè)必須能形成一個整體，才能三個地塊的商業(yè)必須能形成一個整體，才能 發(fā)揮發(fā)揮18萬多商業(yè)的整體優(yōu)勢。萬多商業(yè)的整體優(yōu)勢。 同時，同時，a區(qū)地塊地段標志，價值最為突出，對項目開發(fā)舉足區(qū)地塊地段標志，價值最為突出，對項目開發(fā)舉足 輕重。輕重。a區(qū)總建筑面積區(qū)總建筑面積10萬，若先期啟動，必須自成一體，萬，若先期啟動，必須自成一體， 靠自身的特色和個性在商圈先期立足，建立項目的良好口碑?？孔陨淼奶厣蛡€性在商圈先期立足，建立項目的良好口碑。 項目自身項目自身 武廣商圈，干道交匯，地段核心。武廣商圈，干道交匯，地段核心。 位于武漢市級商圈的核心地帶，與新世界中心、世貿、武廣隔路相對，與創(chuàng)世紀 廣場、

38、中山廣場緊緊相鄰。 解放大道解放大道 青年路青年路 地鐵地鐵2號線號線 新華新華 路路 京漢大道京漢大道 建設大道建設大道 萬松園萬松園 路路 交通便捷，人流必經，人氣高地。交通便捷，人流必經，人氣高地。 本案西面青年路站、東南面中山公園站，西南面航空路站，公交站點密布，近 30條公交線路出入，人流動線交匯，人流量十分突出。 地鐵2號線從本案地塊經過，在距離本案約200米處設點，將為區(qū)域聚集更多的 人氣。 解解 放放 大大 道道 萬萬 松松 園園 路路 規(guī)規(guī) 劃劃 路路 青青 年年 路路 航空路站航空路站中山公園站中山公園站 萬松園路站萬松園路站 航空路站航空路站 （青年路）（青年路） 黃金位

39、置，地標物業(yè)，易于辨識。黃金位置，地標物業(yè)，易于辨識。 航空路立交旁，青年路與解放大道交匯處，漢口版圖上最為黃金的地理位置。超 高層建筑與大體量商業(yè)的組合，必將形成漢口核心區(qū)的最新地標物業(yè)，項目易于被外 界辨識。 項目總占地面積4.23萬,總建筑面積46.95萬 。項目聚合了商業(yè)、住宅、公寓及寫字樓商業(yè)、住宅、公寓及寫字樓等多種 物業(yè)，是城市核心地帶稀有的大型城市綜合體項目。 刨除7.8萬多地下車庫，剩余商業(yè)總體量18.3 萬多，公寓和住宅總體量接近21萬。 規(guī)模宏大，功能綜合，合力突出。規(guī)模宏大，功能綜合，合力突出。 市級商圈，商場密布，商家林立，商業(yè)氛圍濃郁。市級商圈，商場密布，商家林立，

40、商業(yè)氛圍濃郁。 武廣商圈武廣商圈500米輻射范圍內：米輻射范圍內： 聚集了1個世界500強，即新世界集團，1個中國500強，即武商集團。 吸附了新世界百貨、武漢國際廣場、武漢廣場、世貿廣場心、漢商新武展、sogo、蘇寧、 工貿、萬松園路步行街、新建的西園購物中心及在建的武商摩爾城等10多個大中型商業(yè)項目。 成熟經營的商業(yè)總體量達30多萬；若將新建及在建的商業(yè)項目，含本案在內，將形成約 80萬的總商業(yè)體量，武廣商圈的規(guī)模將再番將近2倍。 武廣商圈解放大道沿線將形成雙邊鼎立的商業(yè)格局，未來武廣商圈商業(yè)氛圍將更加濃郁。 商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè) 世 貿 廣 場世 貿 廣 場 西園西園 武漢廣場武漢廣場 國際

41、廣場國際廣場 sogoi崇光百貨崇光百貨 摩爾城摩爾城 武展地下商城武展地下商城 中山廣場中山廣場 創(chuàng)世紀廣場創(chuàng)世紀廣場 新世界百貨新世界百貨 高檔、中高檔、中檔購物中心聚集，較好的吸附了武漢市區(qū)、8+1城市圈及湖北 地區(qū)其他城市的優(yōu)質客群前來消費。 武廣商圈位處繁華商圈、毗鄰商務氛圍濃郁的建設大道金融一條街，周邊高檔酒 店林立，聚集了一批商業(yè)、商務精英、職場骨干、資深白領等，經濟實力較強，也吸 引了武漢市廣泛的中高端消費群體。 武漢國際廣場購物中心、武漢廣場購物中心、世貿廣場購物中心，每年吸附的周 邊消費群體眾多，多為節(jié)假日消費、旅游消費、差旅消費等，單次購物消費高。據統(tǒng) 計，2009年，武

42、漢廣場年營業(yè)額30億元，外地人在武廣商圈的消費比例在逐步提升， 最近統(tǒng)計約占15%20%的比例。 商業(yè)檔次全、經營品類多，消費群來源廣、質量高。商業(yè)檔次全、經營品類多，消費群來源廣、質量高。 商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè) 住宅物業(yè)住宅物業(yè) 北鄰中山公園，眺望西北湖，斜南對新武展，擁有優(yōu)質的景北鄰中山公園，眺望西北湖，斜南對新武展，擁有優(yōu)質的景 觀及休閑資源。觀及休閑資源。 位處武廣商圈核心，毗鄰名校、同濟協(xié)和等，自身大體量商位處武廣商圈核心，毗鄰名校、同濟協(xié)和等，自身大體量商 業(yè)支持，教育、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全，居家生活十分便利。業(yè)支持，教育、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全，居家生活十分便利。 住宅避開干道，處繁華，享

43、寧靜，具備較高的居住品質。住宅避開干道，處繁華，享寧靜，具備較高的居住品質。 住宅規(guī)模較大，能夠形成較好的居住氛圍和生活氣息。住宅規(guī)模較大，能夠形成較好的居住氛圍和生活氣息。 公寓和寫字樓物業(yè)公寓和寫字樓物業(yè) 武廣商圈、建設大道金融一條街，實力人群聚集，商務氛圍武廣商圈、建設大道金融一條街，實力人群聚集，商務氛圍 濃郁。濃郁。 寸土寸金，人氣高地，對各類企業(yè)均具有較強的吸引力。寸土寸金，人氣高地，對各類企業(yè)均具有較強的吸引力。 項目首期項目首期1010萬，開發(fā)價值最為突出，最易被市場認知。萬，開發(fā)價值最為突出，最易被市場認知。 10萬中，商業(yè)4萬，公寓6萬，是本案最佳價值的物業(yè)，受拆遷影響較小

44、， 可自成一體發(fā)展。 首期物業(yè)首期物業(yè) 地塊被地鐵地塊被地鐵2 2號線斜穿分為號線斜穿分為3 3塊，整體性有所削弱。塊，整體性有所削弱。 項目拆遷進度不一，在整體開發(fā)的節(jié)奏上不一致。項目拆遷進度不一，在整體開發(fā)的節(jié)奏上不一致。 商業(yè)、住宅、公寓、寫字樓聚合，對居住品質的提升略有制約。商業(yè)、住宅、公寓、寫字樓聚合，對居住品質的提升略有制約。 區(qū)域內商場林立，檔次齊全，市場競爭尤為激烈。區(qū)域內商場林立，檔次齊全，市場競爭尤為激烈。 世界世界500500強、中國強、中國500500強，成熟經營瓜分市場份額。強，成熟經營瓜分市場份額。 武商集團，高中低全面覆蓋，總商業(yè)體量高達武商集團，高中低全面覆蓋，

45、總商業(yè)體量高達5050萬，將商圈優(yōu)質消費群體萬，將商圈優(yōu)質消費群體 力爭一網打盡，給本項目造成不小的壓力。力爭一網打盡，給本項目造成不小的壓力。 項目不足分析項目不足分析 項目威脅分析項目威脅分析 項目開發(fā)思考：項目開發(fā)思考： 商業(yè)的成功，基本上決定著項目整體的成功。商業(yè)的成功，基本上決定著項目整體的成功。 項目的開發(fā)要在商業(yè)價值最大化的前提下啟動，然后再推項目的開發(fā)要在商業(yè)價值最大化的前提下啟動，然后再推 動住宅與寫字樓價值的最大化，整體形象的最佳化。動住宅與寫字樓價值的最大化，整體形象的最佳化。 確立了商業(yè)的發(fā)展方向，即大體確立了項目整體發(fā)展的大確立了商業(yè)的發(fā)展方向，即大體確立了項目整體發(fā)

46、展的大 致方向。致方向。 住宅、公寓與辦公的業(yè)主，需要具有與商業(yè)的消費群比較住宅、公寓與辦公的業(yè)主，需要具有與商業(yè)的消費群比較 一致的品位和追求。一致的品位和追求。 本次定位的重點落在首期的商業(yè)、公寓物業(yè)上，確定了此類物業(yè)的發(fā)展 方向，住宅物業(yè)即可迎刃而解。 項目定位分析項目定位分析 商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè) 本項目a、b、c三區(qū)含地下部分的商業(yè)，其商業(yè)總體量為18萬多，其 中，a區(qū)4萬多商業(yè)和6萬多公寓先行開發(fā)。 本項目自身商業(yè)體量龐大，面臨的商業(yè)對手強大，在后期商業(yè)發(fā)展過程本項目自身商業(yè)體量龐大，面臨的商業(yè)對手強大，在后期商業(yè)發(fā)展過程 中，必須突破武商旗下近中，必須突破武商旗下近50萬全齡層、全業(yè)

47、態(tài)商業(yè)的沖擊，走萬全齡層、全業(yè)態(tài)商業(yè)的沖擊，走差異化、個差異化、個 性化、特色化性化、特色化的發(fā)展路線，更精準的的發(fā)展路線，更精準的細分客群、細分需求，細分客群、細分需求，實現(xiàn)對現(xiàn)有商業(yè)實現(xiàn)對現(xiàn)有商業(yè) 人流的有效攔截和分流。人流的有效攔截和分流。 鑒于武廣商圈目前對客群及客群需求細分不足的現(xiàn)狀，我司建議從中尋找出 被市場忽視的差異化人群及差異化的消費需求。 1、目前市場上針對具有相似特征的個體消費的業(yè)態(tài)普遍較多，但對于家庭 型的消費群體關注嚴重不足。忙碌的工作，快節(jié)奏的生活，不斷擠占人們家庭聚 會、休閑的溫馨時光，傳統(tǒng)的商業(yè)加劇了這一現(xiàn)實。滿足家庭全員快樂消費的商 業(yè)是當前市場空白，如何讓家庭

48、成員享受逛街即聚會，逛街即休閑的快樂，是本 案要考慮的重點問題。 2、品牌與品牌混雜，風格與風格混雜的現(xiàn)狀，使重視品位的客群，很難享 受到純正的個性，在普通與個性中迷失。生活中，總有這么一群人，他們熱衷于 品牌，熱衷于某一種風格，也總有一些人會想要一些風格，想要一些品牌來調劑 生活。讓這種想法成為習慣，讓這種需求成為享受，讓到本項目消費成為自然， 是本案中部分商業(yè)要考慮的事情。 3、武廣商圈、建設大道金融一條街，是武漢市現(xiàn)代型公司和企業(yè)的密集地， 聚集著一批最具活力的年輕群體。漢口擁有武漢市最愛消費的一群人，年輕人更 注重于個人的多樣化享受。他們愛吃、愛喝、愛玩、愛樂，喜歡潮流、喜歡個性、 喜

49、歡炫酷。目前武廣商圈雖有個別商業(yè)針對年輕人展開，但對年輕人的細分較粗， 商業(yè)形態(tài)落后，商業(yè)發(fā)展受到制約，總體特色并不鮮明，無法真正滿足消費實力 和支配權較高的青年精英的消費需求。 因此，結合上面分析，將本項目的目標客戶群定位為如下幾類： 第一類：以家庭為單位的消費群體第一類：以家庭為單位的消費群體 第二類：以品位為標簽的優(yōu)質人群第二類：以品位為標簽的優(yōu)質人群 第三類：以個性為代表的時尚精英第三類：以個性為代表的時尚精英 上述三類客群，各具特點，與商圈商業(yè)有效區(qū)分，三類客群的聚集有利 于項目三種特色的聚合。 商業(yè)消費者定位商業(yè)消費者定位 以家庭為單位的消費群體以家庭為單位的消費群體 歡樂家庭生活

50、體驗區(qū)以家庭消費為主導，通常是全家一起前往休閑購物，因此將以武 漢城區(qū)為主導，周末或節(jié)假日也可吸引部分8+1城市圈的家庭前來購物。 輻射范圍輻射范圍 主要輻射區(qū)域主要輻射區(qū)域武漢城區(qū)武漢城區(qū) 次要輻射區(qū)域次要輻射區(qū)域8+18+1城市圈及湖北地區(qū)其他城市城市圈及湖北地區(qū)其他城市 目標消費群特點：目標消費群特點： 服務對象為家庭中的每一個成員，包括服務對象為家庭中的每一個成員，包括 大人、小孩和老人。大人、小孩和老人。 全家出動的消費模式，強調休閑與互動全家出動的消費模式，強調休閑與互動 的體驗，家庭主力更愿意為這種快樂和收的體驗，家庭主力更愿意為這種快樂和收 獲買單，是非常具有潛力的一種消費需求

51、。獲買單，是非常具有潛力的一種消費需求。 關注購物中心對老人、對小孩、對家庭關注購物中心對老人、對小孩、對家庭 的關懷程度。的關懷程度。 以個性為特色的青年精英消費群以個性為特色的青年精英消費群 本區(qū)域作為國際青年時尚生活區(qū)，面對的消費者的地域特征很明顯和 清晰，是以項目武廣商圈及周邊商務圈，以及武漢市城區(qū)內的 中青年人群為主的80后、90后年輕消費群體。 年齡集中于20-30歲之間，尚未有家庭負擔的年輕人群體，具有一定的 經濟能力及支配權，追求個性和潮流，處于盡情享樂的人生階段，對吃、 喝、玩、樂、購及時尚具有相當濃厚的興趣，喜歡多元、前衛(wèi)、 時尚、新鮮、刺激的消費體驗，愿意為他們感興趣的事

52、物買單。 以品位為標簽的優(yōu)質人群以品位為標簽的優(yōu)質人群 此類人群來源廣泛，以武漢市的中高端人群為主，以省內二以武漢市的中高端人群為主，以省內二 三線城市的高收入人群為輔，以外籍人士、差旅人士為補充。三線城市的高收入人群為輔，以外籍人士、差旅人士為補充。 他們年齡以他們年齡以30-40歲之間人群為主，向少量相鄰齡層發(fā)散。歲之間人群為主，向少量相鄰齡層發(fā)散。他們熱衷熱衷 品牌、注重品質、追求品位、富有生活情趣品牌、注重品質、追求品位、富有生活情趣，品牌的忠誠度高， 對自己鐘愛的商品，毫不猶豫，出手麻利，是既有消費實力，又有消既有消費實力，又有消 費主見費主見的一群優(yōu)質消費群體。 商業(yè)主題定位：商業(yè)

53、主題定位： 針對家庭為單位的消費群體，量身定制適合于家庭主力、老人、小孩等全家針對家庭為單位的消費群體，量身定制適合于家庭主力、老人、小孩等全家 出動并出動并體驗、互動、溝通體驗、互動、溝通的商業(yè)場所，滿足全家人的的商業(yè)場所，滿足全家人的購物、娛樂、休閑、購物、娛樂、休閑、 餐飲餐飲等多樣化的消費需求，與傳統(tǒng)商業(yè)徹底區(qū)別開來。等多樣化的消費需求，與傳統(tǒng)商業(yè)徹底區(qū)別開來。 針對此類客群的特點，將部分商業(yè)定位為：針對此類客群的特點，將部分商業(yè)定位為： 歡樂家庭生活體驗區(qū)。歡樂家庭生活體驗區(qū)。 針對追求品位、追求風格、熱衷品牌的消費群體和消費需求，將各種風格的針對追求品位、追求風格、熱衷品牌的消費群

54、體和消費需求，將各種風格的 商品按風格分區(qū)匯聚，形成非常明確的購物消費體驗空間。如區(qū)分為英倫風格、法商品按風格分區(qū)匯聚，形成非常明確的購物消費體驗空間。如區(qū)分為英倫風格、法 式風情等。式風情等。 將本項目其中一部分的商業(yè)定位為將本項目其中一部分的商業(yè)定位為 萬國風情主題生活區(qū)。萬國風情主題生活區(qū)。 針對寫字樓林立、白領密集的武廣商圈、建設大道金融一條街的年輕針對寫字樓林立、白領密集的武廣商圈、建設大道金融一條街的年輕 人群量身打造充滿絢爛、熱情、浪漫的消費場所，滿足處于快速成長期期的人群量身打造充滿絢爛、熱情、浪漫的消費場所，滿足處于快速成長期期的 年輕人專屬的時尚生活空間。年輕人專屬的時尚生

55、活空間。 將一部分商業(yè)定位為將一部分商業(yè)定位為 精英青年時尚生活區(qū)。精英青年時尚生活區(qū)。 商業(yè)檔次定位：商業(yè)檔次定位： 武廣商圈擁有全市最優(yōu)質的消費群體，無論是青年還是中年，本案從中細分 的客群同樣質量較高，消費實力較強。 武商旗下?lián)碛懈鞣N檔次的商業(yè)物業(yè)，但中檔的世貿、中高檔的武廣形成于十 多年前，其商業(yè)模式已經比較落后，易被新進者沖擊。而其高檔的國廣及武商摩 爾城卻是近期打造，理念上與傳統(tǒng)商業(yè)有很大的改進，地位會愈加鞏固。 武廣商圈內武商旗下的商業(yè)搶占了最好的口岸，也占據了市場先機，但其他 的商業(yè)以中高檔、中檔為主，要么位于人流盲區(qū)、要么與核心商業(yè)拉開一定距離， 無法近距離分流武廣的人氣，在

56、競爭中略顯力不從心，但他們先期已經吸引了中 高檔終端消費群體的聚集。 本項目占據武廣商圈的人氣高地和熱點口岸，同時以全本項目占據武廣商圈的人氣高地和熱點口岸，同時以全 新的理念注入，完全可以從中高檔市場中有效突圍。新的理念注入，完全可以從中高檔市場中有效突圍。 因此，將本項目的商業(yè)檔次定位為中高檔商業(yè)檔次定位為中高檔，三個主題區(qū)的檔次稍微加以 區(qū)分，即： 歡樂家庭生活體驗區(qū)，中高檔偏中檔方向歡樂家庭生活體驗區(qū)，中高檔偏中檔方向 萬國風情主題生活區(qū)，中高檔偏高檔方向萬國風情主題生活區(qū)，中高檔偏高檔方向 國際青年時尚生活區(qū)，中高檔國際青年時尚生活區(qū)，中高檔 將項目的商業(yè)分為三個區(qū)域，如左圖所示，其

57、中 ： 緊臨青年路與解放大道的a a區(qū)商業(yè)區(qū)商業(yè)，口岸最佳， 形象最好，最先開發(fā)，建議以中高檔中高檔形象面市，主 打國際青年時尚生活國際青年時尚生活的主題，抓住區(qū)域現(xiàn)有的優(yōu)優(yōu) 質的年輕消費群體質的年輕消費群體。 北臨規(guī)劃路、西臨青年路、東臨萬松園路的b b區(qū)區(qū) 商業(yè)商業(yè)，位置相對隱蔽，建議以中高檔偏中檔的中高檔偏中檔的 形象面市，主打歡樂家庭生活體驗區(qū)歡樂家庭生活體驗區(qū)的主題， 吸引家庭型消費群體前來體驗。吸引家庭型消費群體前來體驗。 a a區(qū)區(qū) b b區(qū)區(qū) c c區(qū)區(qū) 南臨解放大道、東臨萬松園路的c c區(qū)商業(yè)區(qū)商業(yè)，與武廣、國廣的關系相對緊密，建 議以中高檔偏高檔中高檔偏高檔的形象面市，主打

58、萬國風情主題生活萬國風情主題生活，吸引商圈注重吸引商圈注重 品味的消費群體的關注。品味的消費群體的關注。 歡樂家庭生活體驗區(qū)歡樂家庭生活體驗區(qū) 以家庭型消費群體為主導，主打體驗式消費理念，匯聚，匯聚兒童休閑全業(yè)態(tài)、兒童休閑全業(yè)態(tài)、 綜合購物全業(yè)態(tài)、家庭娛樂休閑綜合購物全業(yè)態(tài)、家庭娛樂休閑全業(yè)態(tài)。全業(yè)態(tài)。 如兒童游樂、兒童運動、兒童體驗、兒童教育、兒童餐飲；綜合超市、時尚購如兒童游樂、兒童運動、兒童體驗、兒童教育、兒童餐飲；綜合超市、時尚購 物、趣味購物、品牌禮品、化妝精品、物、趣味購物、品牌禮品、化妝精品、 運動休閑、居家生活；運動休閑、居家生活；ktv、電玩游戲、電玩游戲、4d 電影院、主題

59、餐飲、風味美食、休閑餐飲。電影院、主題餐飲、風味美食、休閑餐飲。 -2f：沃爾瑪、時尚精品、美食驛站 -1f：品牌化妝、鐘表首飾、時尚購物、精美飾品、休閑餐飲 1f：品牌服飾、時尚購物、休閑購物 2f：潮流服飾、趣味購物、精美配飾等 3f：運動服飾、兒童服飾、創(chuàng)意家飾、居家生活館、兒童玩具、兒童運動、兒童游樂 4f：兒童教育、電玩游戲、兒童餐飲、休閑餐飲、主題餐飲、電影院等 5f：卡拉ok、電影院、運動健身。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位 萬國風情主題生活區(qū)：萬國風情主題生活區(qū)： 以中高端人群、旅游人群、外籍人群為主導，走中高端的、主題的、體驗的、風 格化的商業(yè)路線。匯聚經典歐美風格商品，如服裝、

60、鞋帽、箱包、鐘經典歐美風格商品，如服裝、鞋帽、箱包、鐘 表首飾、化妝品、時尚精品、精美配飾、數(shù)碼電子、食品、飲表首飾、化妝品、時尚精品、精美配飾、數(shù)碼電子、食品、飲 品、藝術品品、藝術品等等，展現(xiàn)或優(yōu)雅、或奔放、或浪漫、或神秘的異域展現(xiàn)或優(yōu)雅、或奔放、或浪漫、或神秘的異域 風情風情。 -2f：美食特區(qū)： -1f：特科諾國際：源于歐美的高端品牌數(shù)碼、電子產品等 1f：精品名仕匯：源于國際的品牌化妝、鐘表、首飾、皮具、箱包等 2f：精致英美風：走精致英美路線的中高檔品牌，以服裝為主，皮具、箱包、配飾、美酒、 美食等為輔 3f：浪漫法蘭西：走法式浪漫優(yōu)雅路線的中高檔品牌產品，服裝、皮具、配飾、鞋子、