售后包租的運作模式

1、售后包租:一個公開的秘密2005年8月5日，在漯河市某商業(yè)地產(chǎn)項目銷售部，但見數(shù)張洽談桌前坐滿了前來咨詢的人，不時有人簽訂合同，現(xiàn)場氣氛熱烈。據(jù)一位銷售代表介紹，他們的商鋪五證俱全，有50年的產(chǎn)權(quán)，而且投資方便、收益有保證，根據(jù)商鋪面積大小，投資者最低只要3萬元，通過銀行五成按揭貸款，就能擁有自己的商鋪?！拔覀兊纳啼伈皇琴u給你就算了，更重要的是還幫你租出去，保證你的投資收益，你簽訂購房合同后，再同一家商業(yè)管理公司簽訂為期10年的租賃合同，一次買斷你10年的經(jīng)營權(quán)，由他們負(fù)責(zé)招商，保證你每年8的收益，而且，前3年的租金，即你總房款的24，先付給你，可以從房款中扣除，實際你付款時等于只付76?！痹?/p>

2、銷售代表說。在鄭州某物流園售樓現(xiàn)場，記者同樣見到3年旺鋪包租、年回報率高達(dá)8的宣傳單，一位售樓小姐稱，她們將客戶擔(dān)心的問題盡量全部解決掉，賣完商鋪后也將想盡辦法把市場搞活，客戶同一家商業(yè)管理公司簽包租協(xié)議，不用擔(dān)心8的收益，因為銀行提供了履約保證。而在火車站某服裝市場，一銷售代表說，不自主經(jīng)營的業(yè)主可由開發(fā)商委托經(jīng)營5年，其保證回報率前3年8，第四年9，第五年10，5年后由業(yè)主委員會決定對外租賃價。這里面，開發(fā)商一個典型的計算公式是，商鋪若干年的租金，比如8年、10年，便相當(dāng)于購房總價，等于穩(wěn)穩(wěn)賺了一個商鋪，以至于記者都有些怦然心動。對于這種銷售方式，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這是變

3、相售后包租、返租，不獨河南，全國都是這樣，這已是圈內(nèi)一個公開的秘密。其實，所謂售后包租，就是開發(fā)商售房給購房者，但購房者并不實際使用該房，而是與開發(fā)商或管理機構(gòu)簽訂包租協(xié)議，或以包租期間的租金沖抵部分房款，或收取一定租金回報。據(jù)了解，售后包租等始于上世紀(jì)六七十年代的美國，后盛行于日本、中國香港，上世紀(jì)90年代國內(nèi)就已流行，當(dāng)時絕大多數(shù)承諾包租的是住宅，一些項目承諾的年回報率甚至高達(dá)兩位數(shù)，后市場不景氣許多承諾無法兌現(xiàn)，引發(fā)許多矛盾。因此，2001年6月1日實施的建設(shè)部商品房銷售管理辦法第十一條明確規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租

4、或變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”顯然，現(xiàn)在很多開發(fā)商打的是“擦邊球”諸如“經(jīng)營權(quán)買斷”、“返租回報”、“帶租約銷售”等等，均是售后包租等的“變種”。記者發(fā)現(xiàn)，在很多城市，開發(fā)商以變相售后包租的方式銷售商鋪，有你追我趕之勢，比如剛有人承諾3年經(jīng)營權(quán)買斷，保證8的年收益，后面的人就有將期限提到5年、10年的，而投資收益也多在710之間。暗藏風(fēng)險:一條易斷的利益鏈條變相售后包租大行其道，說到底還是激烈的市場競爭所致。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)成為熱點，不少資金涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域淘金，商鋪投放量激增，有人曾將2004年稱為“鄭州的商業(yè)地產(chǎn)年”，而今，河南二

5、級城市商業(yè)地產(chǎn)也如火如荼，因此，預(yù)言2005年將是“中原二級城市的商業(yè)地產(chǎn)年”，當(dāng)中競爭激烈程度，透過商家的造勢活動可見一斑。事實上，售后包租能重出江湖，其好處也很明顯:對開發(fā)商來說，能夠很快地銷售出去，讓資金快速回籠，獲得收益；對銀行來說，相對一般住宅項目而言，商業(yè)項目50的按揭比例并不高，10年還清的期限也并不長；對投資者來說，有穩(wěn)定的租金收入，按揭都不用自己還，同時還有租金回報，何樂而不為？但是，仔細(xì)觀察開發(fā)商的運作模式，你就會發(fā)現(xiàn)，事情不總是看上去很美。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，開發(fā)商變相售后包租的運營模式如下(以5年包租、每年保證8投資收益為例):第一步，開發(fā)商會先將房價上漲35以上，比如

6、合理的房價在1萬元/平方米左右，開發(fā)商將之漲到1.35萬元/平方米，這樣，實際上是購買商鋪的人“用自己的錢給自己支付收益”。第二步，簽訂5年租賃合同，一般情況下，開發(fā)商會注冊一個商業(yè)管理公司，找些商業(yè)項目操盤手來運作招商、運營等事宜，當(dāng)然，你也很難確切掌握該公司與開發(fā)商之間的關(guān)系。一般來說，這個管理公司實際注冊資本不會太高，比如有300萬元，按照公司法，它只承擔(dān)300萬元的有限責(zé)任，商鋪購買者訂立合同的對象正是他們。這樣，開發(fā)商等于在自己和購房者之間砌起了一道法律“防火墻”。第三步，由這個商業(yè)管理公司進(jìn)行招商、運營等。一般情況下，商業(yè)項目成熟需要35年時間，為烘托人氣，前期的租金會很低，真是到

7、了5年，如果這個商業(yè)項目的經(jīng)營狀況不好，管理公司會一拍屁股走人，當(dāng)中即使發(fā)生無法兌現(xiàn)承諾收益的事情，它所承擔(dān)的責(zé)任也是有限的?？梢钥闯?，這是一條容易斷裂的利益鏈條。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)不同于地產(chǎn)，地產(chǎn)比較簡單，而商業(yè)不是簡單地賣出商鋪完事，一個項目的位置、規(guī)劃、定位、招商，特別是后期的管理，將決定這個商業(yè)項目成敗與否，因為對于商鋪投資而言，需要有持續(xù)穩(wěn)定的終端商戶來租賃，才能實現(xiàn)投資回報，而如果日后這個商業(yè)項目沒做起來，就是商業(yè)上常說的“死盤”，那么，商鋪租賃的不景氣肯定會使投資者“竹籃打水一場空”。事實上，這種擔(dān)心并不是多余的，一個很重要的問題是，開發(fā)商魚龍混雜，到底哪個是龍，哪個是魚，以

8、投資者極其有限的商業(yè)投資知識，很難辨清其中真?zhèn)?，因為商業(yè)太復(fù)雜，對那些未經(jīng)過市場檢驗的商鋪等，作為外行的中小投資者，往往無法判斷其租賃前景。在某銷售部，記者便聽到一位購房者的擔(dān)憂:“如果3年后，這個市場起不來咋辦？”而即便是承諾的售后包租，也不是沒有風(fēng)險?！叭绻_發(fā)商資金鏈斷裂，原來預(yù)留的租金能保證嗎？或者，開發(fā)商銷售完拍屁股走人了，商業(yè)管理公司能保證順利經(jīng)營5年、10年嗎？如兌現(xiàn)不了收益，它只承擔(dān)有限責(zé)任，你能怎么辦？最終租賃商鋪的商戶，承擔(dān)著巨大的租金成本，你能保證他有足夠的支付能力和信譽？”一位業(yè)內(nèi)人士分析。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，以前鄭州某某城、某某商貿(mào)城等曾發(fā)生過類似事情，由于原來賣出去的

9、商鋪等又缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，因產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的，彼此各自為政，結(jié)果內(nèi)部布局顯得雜亂無序，再加上其他各種原因，這些商業(yè)項目很快便陷于沉寂，而開發(fā)商等當(dāng)初承諾的收益也沒能兌現(xiàn)，投資者損失不小。政府監(jiān)管缺位:有一種默契叫心照不宣按照國家規(guī)定，禁止變相售后包租等行為，但是，從2003年左右，經(jīng)營權(quán)買斷等方式漸漸大行其道，甚至有的開發(fā)商在宣傳單上請清楚楚地寫上“售后包租3年”等，而進(jìn)入所謂“鄭州的商業(yè)地產(chǎn)年”、“中原二級城市的商業(yè)地產(chǎn)年”后，售后包租已成為較普遍的現(xiàn)象。令人有些困惑的是，地方政府在監(jiān)管上基本是“睜只眼閉只眼”?！坝腥苏f，房地產(chǎn)的最大莊家是政府，其實是有一定道理的，一方面商業(yè)地產(chǎn)項目能帶來當(dāng)?shù)厣虡I(yè)

10、的升級換代，改善城市形象，還能帶來大量稅收、就業(yè)和土地出讓收入，地方政府當(dāng)然樂見其成，事實上，很多搞售后包租的項目，要么是政府的招商引資項目，要么是政府的重點工程。”一位業(yè)內(nèi)人士說?？磥?，用“有一種默契叫心照不宣”來形容，真是恰如其分?！凹热唤故酆蟀?，為什么開發(fā)商還能拿下來預(yù)售證？顯然是地方政府監(jiān)管不力，導(dǎo)致大量商業(yè)地產(chǎn)項目供給，最終激烈的競爭導(dǎo)致很多開發(fā)商只能采取這種低級的競爭方式。”一位開發(fā)商說。開發(fā)商:變相集資還是地產(chǎn)升值？在業(yè)界，關(guān)于開發(fā)商的售后包租行為有幾種說法。一種說法是，開發(fā)商有變相集資的嫌疑。一位不愿透露姓名的知情人士告訴記者，市場上大部分開發(fā)商還是想做事情的，但部分開發(fā)商

11、的資金實力不是很強，做商業(yè)地產(chǎn)項目，投入非常大，不通過這樣的方式籌資，很少有開發(fā)商能承受得了資金壓力。因此，目前以售后包租等形式銷售商鋪，在那些“豐厚回報”的背后，其實質(zhì)是開發(fā)商的融資行為，其目的無非是想盡快獲得資金，是開發(fā)商急于套現(xiàn)之舉。另一種說法是，商業(yè)地產(chǎn)升值論。一位搞售后包租的開發(fā)商認(rèn)為，他們敢承諾這么長時間的租金收益，其實一個很重要的原因就是看中未來商業(yè)地產(chǎn)的升值，因為一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)的升值速度遠(yuǎn)高于8，基本上是10年翻一番，而未來房價上漲是大趨勢，商業(yè)地產(chǎn)升值部分能夠彌補租金的付出，因此，他認(rèn)為售后包租風(fēng)險不大。但是，也有開發(fā)商坦承，清楚售后包租的潛藏風(fēng)險。一位開發(fā)商說，

12、現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項目面臨的問題，哪些開發(fā)商實力如何，哪些項目可能垮掉，他們其實很清楚國內(nèi)的房地產(chǎn)界有多少實力雄厚的大腕能夠僅憑自有資金玩轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)？不少開發(fā)商實力單薄，急需回籠資金，其允諾的售后包租拿什么來保證？本身只是搞房地產(chǎn)開發(fā)，對商業(yè)沒有經(jīng)驗，僅靠幾個懂點商業(yè)的操盤手，有多少能耐將一個商業(yè)項目做成功？但是，你不跟進(jìn)，商鋪賣不動，投資者認(rèn)同度低。而對于商業(yè)地產(chǎn)升值論，他認(rèn)為，商業(yè)不同于地產(chǎn)，住宅、寫字樓如果地段好，長期看會升值，但衡量商業(yè)地產(chǎn)升值與否的標(biāo)準(zhǔn)，不是地價，而是其租金是否不斷攀升。“二七商圈的很多商業(yè)資產(chǎn)地理位置那么好，但是照樣有很多沉淀了下來，活得好的也就是金博大、丹尼斯?！痹撊耸?/p>

13、說。據(jù)了解，售后包租等營銷手段在廣州等大城市已開始被淘汰，一般是沒有實力的開發(fā)商才做包租，而有實力、有品牌、有好地段的開發(fā)商，一般傾向于向李嘉誠學(xué)習(xí)，即自己經(jīng)營，收取租金?！笆酆蟀獾鹊氖⑿?，讓有實力的開發(fā)商很無奈，某種程度上會帶來劣幣驅(qū)逐良幣的效果?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。而河南商業(yè)經(jīng)濟研究所副所長張進(jìn)才則斷言，未來幾年，將會有一批商業(yè)項目垮掉，從而沉淀下大量商業(yè)資產(chǎn)，就像當(dāng)年的鄭州商戰(zhàn)，在二七商圈沉淀下龐大的商業(yè)資產(chǎn)一樣，值得警惕。- 歡迎下載資料，下面是附帶送個人簡歷資料用不了的話可以自己編輯刪除，謝謝！下面黃顏色背景資料下載后可以編輯刪除x x x 個 人 簡 歷個人資料姓 名：xxxx婚

14、姻狀況：未婚照片出 生：1987-06-24政治面貌:團(tuán)員性 別：男民 族：漢學(xué) 位：本科移動電話：專 業(yè)：英語電子郵件：地 址： 教育背景2006.9-2010.6吉林工程技術(shù)師范學(xué)院-外國語言文學(xué)系主修課程本科階段主修大學(xué)英語精讀，大學(xué)英語泛讀，英語口語，英語聽力，英語寫作，英語口譯，翻譯學(xué)，詞匯學(xué)，語法學(xué)，英美概況，英國文學(xué)，美國文學(xué)，語言學(xué)，日語，中外名勝。特長及興趣愛好除了有專業(yè)的英語方面知識外，我在校生活部工作一年, 在系宣傳部和秘書處各工作一年。為全面發(fā)展，大三上學(xué)期，我加入系文學(xué)社，參于了我系心韻雜志的創(chuàng)刊和編輯工作。在這些活動中鍛煉了我的領(lǐng)導(dǎo)和團(tuán)隊協(xié)作能力，學(xué)會了更好的與人相

15、處，這些在我以后的工作中一定會有很大的幫助。計算機能力能熟悉使用office工具以及photoshop、flash等軟件。獲國家計算機二級等級資格證書。外語水平通過英語專業(yè)四級考試，能熟練進(jìn)行聽說讀寫譯。獎勵情況：2007-2008 優(yōu)秀學(xué)生會干部 200807 師生合唱比賽一等獎普通話水平測試等級證書英語專業(yè)四級證書自我評價d能爬上的最大坡度292.車險定損核價運作規(guī)范規(guī)定事故車輛修復(fù)費用包括（abcd）a事故損失部分維修工時b事故損失部分需更換的配件費c殘值d稅費293.車輛全損或推定全損案件， 在確定損失前，應(yīng)該了解（abd）汽車信息a了解車輛購置時間、價格b取得車輛的購置發(fā)票或其他證明

16、c了解車輛的購置渠道d了解車輛的所有人294.機動車電器故障引起火災(zāi)的主要原因有（bc）a電瓶故障b線路故障c電器元件故障d日光聚集295. 車險定損核價運作規(guī)范規(guī)定對殘值處理的原則（ab）ba所有殘值歸被保險人所有，保險人在維修費中扣除b事故車輛更換的配件由保險人收回后不計入殘值之內(nèi)c所有配件必須折舊賣給被保險人d所有配件必須折舊賣給維修廠或廢品收購站296.從火災(zāi)原因調(diào)查的角度，汽車火災(zāi)的原因分（abcd）a機械故障類（如發(fā)動機過熱）b電器類（線路老化短路）c人為類（縱火）d交通事故類（碰撞、傾覆、貨物引起）297.對汽車整車進(jìn)行測量非常重要的平面（d）?a基本面b中心面c零平面d下平面2

17、98.機械配件的基本維修原則（abcd）a超過配合尺寸，通過加工也無法得到裝配技術(shù)要求b變形通過矯正無法保證使用性能和安全技術(shù)要求c斷裂無法焊接或焊接后無法保證使用性能和安全技術(shù)要求d轉(zhuǎn)向等涉及到安全的所有發(fā)生變形的配件299.被保險人可依據(jù)哪些有效證明作為領(lǐng)取賠款的憑證（a）aca居民身份證b有效駕駛本c戶口薄300.駕駛員未取得駕駛資格包括哪些情況（abcd）abca無駕駛證b駕駛車輛與準(zhǔn)駕車型不符c公安交關(guān)部門規(guī)定的其他屬于非有效駕駛的情況d駕駛證丟失301.車險網(wǎng)上理賠系統(tǒng)錄入的要求有哪些（abcde）a查勘時間照片最佳大小為60-80kb掃描儀設(shè)置方檔最佳大小100-150kc索賠申

18、請書應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事駕駛員在第一時間親筆填寫d車損照片的拍攝必須符合車險定損核價運作規(guī)范的相關(guān)規(guī)定e駕駛證，行駛證應(yīng)盡量在查勘環(huán)節(jié)第一時間采取原件拍攝 判斷題 1. 185/65r14，其中r代表radial：表達(dá)輪胎紋絡(luò)為放射狀的又稱“子午線”() 2. 檢查安全氣囊系統(tǒng)故障時，必須先拆下蓄電池負(fù)極，再使用儀器讀出故障代碼。() 3. 路面附著性能越好，汽車抗熱衰退性能越好。() 4. 廢氣再循環(huán)的作用是減少hc、co和nox的排放量() 5. 機動車輛保險條款（2005版）中,保險車輛發(fā)生事故,應(yīng)當(dāng)由第三者負(fù)責(zé)賠償?shù)_實無法找到第三者的,賠償處理時實行30%絕對免賠率（） 6. 受害人無固定收入

19、的，按照其最近二年的平均收入計算；() 7. 營運機動車在規(guī)定檢驗期限內(nèi)經(jīng)安全技術(shù)檢驗合格的，不再重復(fù)進(jìn)行安全技術(shù)檢驗() 8. 本公司與被保險人就賠款金額協(xié)商確定并賠償結(jié)案后，受害人又就同一事故向被保險人提出賠償請求的，本公司可二次追加賠付（） 9. 維修車輛竣工結(jié)帳后,駕駛員駕駛車輛從修理廠開出時與一輛車輛相撞,因碰撞地點還在修理廠內(nèi),我司不負(fù)賠償責(zé)任.（） 10. 機動車輛保險條款（2005版）基本險有四個獨立險種（）11用于支付公安交管部門逃逸案件處理費用的特殊案件可視金額參照本機構(gòu)核賠權(quán)限進(jìn)行審核（）12.四沖程發(fā)動機的做工沖程中，曲軸帶動活塞從上支點向下至點運動，此時進(jìn)氣門關(guān)閉（）

20、13.當(dāng)汽車在一般條件下行使時，應(yīng)選用雙速主減速器中的高速檔，而在行使條件較差時，則采用低速檔（）14.評價汽車制動性的指標(biāo)制動效能、制動效能的恒定值、制動時的方向穩(wěn)定性（）15.熱塑性材料件損傷以修復(fù)為主，熱固性塑性件損傷需更換（）16.投保人對投保標(biāo)的具有保險利益，不具有保險利益的，保險合同無效（）17. 道路交通安全法實施條例有關(guān)高速公路應(yīng)當(dāng)標(biāo)明車道行使速度，最高120公里小時，最低70公里小時（）18.暴風(fēng)指風(fēng)速28.5米/以上的大風(fēng)（）19.剛性萬向節(jié)是靠零件的鉸鏈?zhǔn)铰?lián)結(jié)來傳遞動力的，而撓性萬向節(jié)則是靠彈性零件來傳遞動力的（）20.查勘案件查勘完畢后，只能點擊發(fā)送按鈕發(fā)送案件，不能通

21、過 點擊申請核價或申請核損按鈕直接到達(dá)目的平臺（）21.雙片離合器中間壓盤的前后，都需設(shè)有限位裝置（）22.各種車身的修復(fù)，都不要使用測量工具測量車身尺度（）23附加險條款與基本險條款相抵觸之處，以附加險為準(zhǔn)，未盡之處，以基本險為準(zhǔn)（）24.保險車輛因路面不平導(dǎo)致兩個以上車輛輪胎磨損嚴(yán)重后破裂，輪胎的損失我司不負(fù)責(zé)賠償（）25.李某于2006年4月1日向我司投保一輛奧迪a6汽車，于同年10月30日于一摩托車發(fā)生雙方事故，經(jīng)交警裁定李某為主要責(zé)任，對于該事故作為核賠人在審核時首先核對三者方的承保情況。（）26.汽車轉(zhuǎn)彎時，轉(zhuǎn)彎半徑越大車速越小，附著系數(shù)越小，中心位置越高，其操作穩(wěn)定性越好。（）27.應(yīng)當(dāng)有交強險賠償?shù)膿p失和費用，如交強險未賠付，商業(yè)三者險也可賠付（）28. 一張照片已能反映出多個部件、部位受損真實情況的不需要單個或重復(fù)拍攝，重大配件或價格較貴的配件同樣如此，不必單獨牌照（）29.書面委托代理的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權(quán)限和期間，并由委托人簽字或蓋章。（）30.氣缸蓋襯墊俗稱汽缸床（）31.轎車一般采用邊梁式車架（）32.汽車實際價指投保車輛在保險合同簽訂地的市場價格（）33.四沖程發(fā)動機的作功沖程中曲軸帶動活塞從上止點向下止點運動，此時，進(jìn)排氣門關(guān)閉（）34. 公民下落不明滿三年的，利害關(guān)系人可以向人民法院申請宣告他為失蹤（）35.在