合作建房所涉及的稅務(wù)問題

1、人們通常把合作建房地產(chǎn)等同視之,并交互以至代替使用。但嚴格來說，合作建房是廣義的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，包括以各類形式聯(lián)合開發(fā)土地、建設(shè)房屋建筑等行為，且不限于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。而狹義的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)主要是指商業(yè)性開發(fā)，即雙方(或多方)當事人約定，由一方提供建設(shè)用地，另外一方提供資金、勞務(wù)和技術(shù)等，合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，合作方共擔風險、共享收益的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式，最為常見的是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主體的聯(lián)合開發(fā)。本文將以案例為線索(但不限于案例涉及的情形)，探討包括聯(lián)合開發(fā)在內(nèi)的多種合作建房形式的稅務(wù)處理問題。案例：a公司為一家投資公司，其市場開發(fā)部門看好b公司一塊目前利用率較低的土地，經(jīng)過初步市場調(diào)研認

2、為其進行房地產(chǎn)開發(fā)的潛力極大，同時了解到b公司是一家經(jīng)營困難的小型國有企業(yè)，因而企業(yè)和主管部門都愿意在條件較為優(yōu)惠的前提下，拿出一部分規(guī)劃用途為綜合用地的土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。a公司市場部人員經(jīng)過多方調(diào)研，在進行了可行性論證后提出如下方案：方案一，a、b公司合作建造普通住宅，設(shè)計方案確定后，由a公司出資金，b公司出土地，共同建設(shè)完成后按一定方式分配房地產(chǎn)，各自處置，方案二，a、b公司聯(lián)合c房地產(chǎn)公司共同開發(fā)高檔商住小區(qū)項目，設(shè)計方案確定后，由a公司出若干資金，b公司出若干畝土地，c公司報建并組織實施建設(shè)項目，不足資金由c公司籌集，建成的商住樓由三家企業(yè)按一定方式分配，經(jīng)調(diào)查，方案所涉及行政審批事

3、項均得到妥善解決，合作可順利進行。說明：合作建設(shè)房地產(chǎn)可能涉及多個稅種，主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅(或個人所得稅)、契稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加等。通常只要前三個稅種的征兔情況和稅基明確后，契稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加等的計算就比較簡單、明晰，故本文主要就前三個稅種加以分析。一、營業(yè)稅目前合作建房所涉及的營業(yè)稅問題相對比較明晰，其具體規(guī)定主要見于國家稅務(wù)總局發(fā)布的營業(yè)稅問題解答(之一)(國稅1995156號)。按該文規(guī)定，合作建房，是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán)，另一方(以下簡稱乙方)提供資金的合作建房，合作建房的方式一般有兩種，我們結(jié)合案例分別分

4、析如下。第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：1、如果案例中方案一協(xié)議由a公司負責開發(fā)后分房，則a、b公司實質(zhì)上是以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，d公司以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；a公司則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對b公司應按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅，對a公司應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣

5、結(jié)算，應當按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。而如果按方案二以c公司為主體開發(fā)后分房自用，a公司只是提供資金的話，其未發(fā)生營業(yè)稅應稅行為，如果其另外提供了設(shè)備、勞務(wù)或者材料物資等，屬于視同銷售行為，另行按相關(guān)規(guī)定確定是否征收營業(yè)稅或其他稅，而b、c公司的情況符合文件規(guī)定的這種情形，應該分別按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓房屋建筑物計征營業(yè)稅，三公司分房后再轉(zhuǎn)讓，屬于獨立的經(jīng)濟行為，應該單獨計征營業(yè)稅。2、 以出租土地使用權(quán)為代價換取房

6、屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連 同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地 使用權(quán)的行為，對其“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征營業(yè)稅，乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定核定。案例中的方案均不涉及此種情形，如果將方案修改成租賃，涉及文件規(guī)定中情形的，可比照規(guī)定確定是否征收營業(yè)稅。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣

7、資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。1、如將方案一進一步細化為a、b公司協(xié)議成立合營企業(yè)，a公司以資金、材料物資或以設(shè)備出資，b公司以土地使用權(quán)出資，合營企業(yè)以b公司投入的土地開發(fā)房地產(chǎn)，房屋建成后如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，即合營雙方分享合營企業(yè)利潤而不是分配房產(chǎn)，則按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對b公司向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅，只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征營業(yè)稅，對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。這種情況下如果a公司

8、以材料物資投資，則可能屬于稅法規(guī)定的視同銷售行為。2、如果修訂方案一的約定條件，房屋建成后b公司不是按照合營公司的經(jīng)營成果分享合營利潤，而是采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于b公司將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對b公司取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。3、如果按方案約定，房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也末構(gòu)成營業(yè)稅所稱的“以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅”的行為。因此，首先對b公司向

9、合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地的行為，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅。其營業(yè)額按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給a、b公司后，如果各自銷售，則要按“銷售不動產(chǎn)”征稅。最后，如果合營企業(yè)同時分配房屋給除提供土地一方外的合作他方，是否征收營業(yè)稅，要看合營企業(yè)的性質(zhì)：如果其屬于獨立法人，則屬于營業(yè)稅應稅行為，如方案一中組建非法人合營企業(yè)，且合作建房行為是以a公司為主，實質(zhì)上就是a公司購買土地后進行自建的行為(無論名義上如何)，則該環(huán)節(jié)對其分得房屋的行為不征營業(yè)稅，如果案例中方案二以c公司為核心組成非法人合營企業(yè)，則分配給a、b公司房屋的行為均視為實質(zhì)的銷售，應征營業(yè)稅。有一個問題

10、需要注意：怎樣才算符合規(guī)定的“合作建房”呢?按照國家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(國稅函20051003號)精神，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用于國稅發(fā)1995156號文的有關(guān)規(guī)定。因為這種情況下，土地使用權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，其實質(zhì)是甲方籌資建房，乙方以貨幣資金購買房地產(chǎn)。所以這里的關(guān)鍵是要看土地使用權(quán)有沒有實際轉(zhuǎn)移。對應到案例中，無論是方案一還是方案二，如果是以b公司(提供土地一方)名義開發(fā)房地產(chǎn)，都屬于這種情況。對于方案一，(1)按照雙方的約定，如果b公司是以借款名義，到期償還貨幣資金，則a公司未發(fā)生轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的營業(yè)稅應稅行

11、為；(2)如果債務(wù)到期，b公司無力清償，以房產(chǎn)抵償債務(wù)的，按照有關(guān)債務(wù)重組的納稅規(guī)定處理；(3)如果協(xié)議約定a公司可以分得若干數(shù)量房屋的，屬于以貨幣資金購買房屋，公司發(fā)生了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的營業(yè)稅應稅行為；(4)在(3)的基礎(chǔ)上，a公司分得房屋后轉(zhuǎn)讓的，則該行為應征營業(yè)稅。方案二通常不存在這種情況，但如果確實存在，可以比對前述情形確定是否征收營業(yè)稅。對于營業(yè)稅還有一點需要補充說明。關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知(財稅200316號)文件規(guī)定：“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土

12、地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額?！鼻拔闹蟹采婕胺峙浞课莺笤俎D(zhuǎn)讓的，其計征營業(yè)稅的營業(yè)額即可按此規(guī)定確定。二、土地增值稅財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(財稅199548號)規(guī)定：“關(guān)于合作建房的征免稅問題：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫兔征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅”。文件未明確規(guī)定如何征收土地增值稅，我們可以參照營業(yè)稅等的相關(guān)規(guī)定來加以分析。計征土地增 值倍的關(guān)鍵是確定其應稅收入和扣除項目應稅收入即文件所說轉(zhuǎn)讓房屋所得，這里的所得應該是廣義的，包括貨幣、實物和其他收入，具

13、體到合作建房則要根據(jù)實際 的合作方式來確定。同樣，扣除項目也要看合作協(xié)議約定的投入項目、投入形式，可以歸為合作項目開發(fā)及轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的相關(guān)稅金和費用等。1、如果屬于國稅發(fā)1995156號文所述第一種情況，即純粹的“以物易物”，則：(1)一方出土地，他方出資金，建成后按一定比例分房自用的，屬于財稅199548號文規(guī)定的暫免征收土地增值稅的情況。如果分房后銷售的，屬于應征上地增值稅的情形。(2)以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。所舉案例不涉及這種情況，但實踐中可能會存在。這種情況下，提供土地的一方未發(fā)生土地增值稅應稅行為，而合作他方在約定使用年限屆滿后，將房屋建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到b公司名下時，實際發(fā)生

14、了銷售不動產(chǎn)行為，屬土地增值稅應稅行為，是否實際繳納要視具體情況而定。2、如果屬于國稅發(fā)1995156號文所述第二種情況，即建成合股企業(yè)的，(1)組建合股企業(yè)且合股各方只分享合股企業(yè)利潤的，則合股企業(yè)要繳納土地增值稅。對應案例，a公司和c公司均不涉及繳納土地增值稅問題，而b公司將土地使用權(quán)投資給合股企業(yè)的行為本應屬于土地增值稅應稅行為，按照財稅199548號文規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。但在2006年3月2日以

15、后發(fā)生的，按照關(guān)于土地增值稅若干問題的通知(財稅200621號)規(guī)定，“對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(財稅宇1995048號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定?！奔磳τ赽公司以土地使用權(quán)作為出資，所組建的合營企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，需要對以土地使用權(quán)出資環(huán)節(jié)計征土地增值稅。(2)b公司(出地的企業(yè))按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，而不是按比例分享合股企業(yè)的經(jīng)營成果的，則b公司以土地參與合股的行為不能視為投

16、資，不享受前述財稅199548號文件的暫免規(guī)定，而應計征土地增值稅。a公司分得房產(chǎn)后轉(zhuǎn)讓的應該計征土地增值稅。合股企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)行為歸屬于c公司，其享有最終的經(jīng)營成果，因此要按規(guī)定對c公司就全部開發(fā)的房地產(chǎn)計征土地增值稅。(3)合股企業(yè)實際建成房屋后按一定比例分配房產(chǎn)(而不是分配最終經(jīng)營成果的)，筆者認為其不構(gòu)成土地增值稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股可暫免征收土地增值稅的情況。因此，首先要對b公司(出地的企業(yè))向 合股企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的行為計征土地增值稅，其收入額按計征營業(yè)稅核定的營業(yè)額確定。其次，合股企業(yè)分配房屋給合股各方的行為，視為合股企業(yè)發(fā)生了視 同銷售行為，對其征收土地增值稅。最后，合

17、股企業(yè)建成的房屋，在分配給合股各方后自行銷售的，應對其銷售行為征收土地增值稅。另外，筆者認為，關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(國稅函20051003號)所 指出的“甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房”這一精神同樣適用于土地增值稅，也就是說這種情況 下，將建成的房產(chǎn)分配給出資金的單位不能享受暫兔征土地增值稅的優(yōu)惠，而應視為實際銷售征稅。至于出資金的一方取得房屋所有權(quán)后再行轉(zhuǎn)讓的，則其在該環(huán)節(jié) 發(fā)生了土地增值稅應稅行為。關(guān)于土地增值稅需要補充的是，案例中無論是以b公司名義建房還是以合股企業(yè)名義建房，其所建“普通住宅”是否屬于中華人民共和國土地增值

18、稅暫行條例以及關(guān)于土地增值稅若干問題的通知(財稅200621號)所說的建造普通標準住宅享受免征土地增值稅，條件要按照條例第八條中“普通標準住宅”和財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知(財稅宇1999210號)第三條中“普通住宅”的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。如果既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增三、企業(yè)所得稅合作建房涉及的企業(yè)所得稅問題可以依據(jù)的主要是國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知(國稅發(fā)200631號)和企業(yè)所得稅法及其實施細則的相關(guān)規(guī)定。結(jié)合文件規(guī)定對合作各方即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(案例中的c公司)、以土地使用權(quán)投入合作的合作他方(案例中的b公司)

19、和以除土地使用權(quán)以外的其他資產(chǎn)投入合作他方(a公司)的所得稅問題，分別分析如下：1、合作建房中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅分析。開發(fā)企業(yè)即案例中c公司的所得稅問題，依據(jù)國稅200631號文的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：(1)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應分配給投資方(即合作、合資方，下同)開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額，如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。(

20、2)凡 開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理：開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在 稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開 發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。2、以土地使用權(quán)投入建房的合作他方的企業(yè)所得稅問題。提供土地使用權(quán)的合作他方即案例中的b公司的所得稅問題，國稅發(fā)200631號文也做了相應的規(guī)定：(1)企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)、單位應在

21、首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品(包括首次取得的和以后應取得的)的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發(fā)產(chǎn)品(包括首次分出的和以后應分出的)和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該項目的成本。(2)企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時，應將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并計算確認

22、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應納稅所得額。接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權(quán)的成本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。3、以土地使用權(quán)以外的其他資產(chǎn)投入建房的合作他方的企業(yè)所得稅問題。如果合作各方共同組建法人型股份企業(yè)，且合作他方分享股份企業(yè)經(jīng)營利潤的，則其應按投資收益有關(guān)規(guī)定計繳企業(yè)所得稅；其他形式的，例如案例中a公司，(1)全部以貨幣資金投入合作的，可將所支付的貨幣資金視為企業(yè)預購開發(fā)產(chǎn)品的成本，分得開發(fā)產(chǎn)品的實際轉(zhuǎn)讓所得為合作收入，(2)以提供勞務(wù)或其他材

23、料物資、設(shè)備動力合作開發(fā)的，視為以公允價格提供勞務(wù)或銷售產(chǎn)品，然后以所應取得收入預購開發(fā)產(chǎn)品。在稅務(wù)上對其所提供的勞務(wù)和物資材料、設(shè)備動力等經(jīng)濟行為要根據(jù)實際情況，按銷售或視同銷售對待(包括流轉(zhuǎn)稅和所得稅)。本文不單獨 討論個人所得稅問題，但實踐中個人參與合作建房的，其個人所得稅相關(guān)收入、成本和其他費用扣除項目確認原則可以比照企業(yè)所得稅。另外，本文所引用的各稅相 關(guān)文件規(guī)定中對合作建房的范圍規(guī)定有所不同，而有些情況本身并非法律意義上的合作建房，對此我們可以理解為是出于各稅的征稅需要，相應分析和計征各稅時分 別援引各稅具體規(guī)定為宜。最后，為避免納稅風險，合作建房各方特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要注意稅

24、務(wù)處理是否與合同約定的實質(zhì)相符，如：開發(fā)合同或協(xié)議約定向 合作各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，是否按非貨幣交易的有關(guān)規(guī)定進行稅務(wù)處理；合同或協(xié)議約定分配項目利潤的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按稅后利潤進行分配；以房抵債等視 同銷售行為是否按規(guī)定確認收入實現(xiàn)；是否存在約定或確認收入的價格明顯偏低而無正當理由現(xiàn)象；屬于可暫兔征稅情況的，協(xié)議等是否規(guī)范，相關(guān)手續(xù)資料是否齊 備。 我單位與一設(shè)計院簽訂了一合同，在其擁有的土地上建房屋（原有的土地上有簡易房，我們重建時將其拆除）， 造價2000萬元，合同約定我們有20年的使用權(quán)，20年后我們連同土地（土地使用證一直是設(shè)計院的）和房產(chǎn)歸還給設(shè)計院（在建設(shè)過程中所有的工程款項均

25、 為我公司名稱，且為我公司付款，在房屋建成辦理房產(chǎn)證時，我們將房產(chǎn)證辦在了設(shè)計院名下），我公司現(xiàn)在經(jīng)營租入固定資產(chǎn)改良支出中核算，并按20年攤銷， 請問這樣對嗎？ 稅務(wù)專管說我們屬于合作建房，我們應將房產(chǎn)作視同銷售，同時設(shè)計院應給我開服務(wù)業(yè)發(fā)票，我們才能攤銷租金。這樣說對嗎？答：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的 通知（國稅函發(fā)1995156號）文件的規(guī)定，合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。 國家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復（國稅函20051003號）文件規(guī)定，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作

26、開發(fā)房 地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用于國稅發(fā)1995156號文的有關(guān)規(guī)定。也就是說，如果房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán) 人自始為同一方，即取得之土地使用權(quán)的一方，在該土地上開發(fā)房地產(chǎn)的所有權(quán)人亦為這一方，而沒有將該土地上的部分房地產(chǎn)的所有權(quán)辦理在使用另一方的名下， 則即使一方提供了土地使用權(quán)，而另一方則提供了資金，并且以一方的名義進行開發(fā)，則不構(gòu)成合作建房。貴公司的情況設(shè)計院一方為土地使用權(quán)一方，房地產(chǎn)的所 有權(quán)也為設(shè)計院一方，貴公司僅是出資金，不屬于合作建房。不應視同銷售。但貴公司應取得設(shè)計院開具的房產(chǎn)出租的服務(wù)業(yè)發(fā)票方可作為租金攤銷的依據(jù)。 為了進一步加強房地

27、產(chǎn)稅收征收管理，國家稅務(wù)總局下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）文件，其中就合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題進行了明確，解決了以前稅收征管過程中存在的執(zhí)法認識不夠一致問題。新的稅收政策主要有以下兩方面的內(nèi)容。 一是在以分 配開發(fā)產(chǎn)品為目的的合作建房方面，強調(diào)了形式重于實質(zhì)的原則。按照稅法規(guī)定，依據(jù)法律法規(guī)成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)生的應納稅收，應以 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為法定的納稅人。因此，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他投資者如何合作，如果形式上沒有成立其他法人單位，或者投資者不通過法定程序增資擴股，成 為企業(yè)法律形式上的真正股東，其投資額就不能在稅收上年認定為投資股本，納稅人也還是開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)。因此，國稅發(fā)200631號 文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：凡開發(fā)合同或 協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結(jié)