珠江駿景深圳龍華坂田商業(yè)市場研究(40頁)

1、珠江駿景龍華-坂田商業(yè)市場研究一龍華-坂田商圈分布及特征-41 人民北路商圈老龍華鎮(zhèn)中心商圈（鎮(zhèn)政府所在地）-5 2 龍觀路商圈龍華新興中高檔商圈-6 3 萬眾城商圈龍華藍(lán)領(lǐng)及批發(fā)市場集中的商圈-7 4 四季花城商圈典型新興社區(qū)型商圈-8 5 坂雪崗商圈坂田鎮(zhèn)老商圈與高新園區(qū)新興社區(qū)商圈的結(jié)合-9二各商圈及代表性商業(yè)地產(chǎn)詳細(xì)介紹10一）、 各商圈代表性商業(yè)詳細(xì)介紹10二）、 龍華-坂田代表性商業(yè)地產(chǎn)分析-29三龍華-坂田商圈及商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢-40【調(diào)查計(jì)劃】調(diào)查目的：通過實(shí)地調(diào)查走訪，全方位地了解龍華-坂田商業(yè)市場狀況，為本項(xiàng)目策劃、招商提供實(shí)際依據(jù)，以確保本項(xiàng)目成功招商。調(diào)查內(nèi)容：1

2、、 龍華-坂田各商圈調(diào)查，包括有人民北路商圈、龍觀路商圈、萬眾城商圈、四季花城商圈、坂雪崗商圈等五大商圈2、 龍華-坂田區(qū)域代表性商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查，調(diào)查的樓盤有萬科第五園、中海月朗苑、金洲嘉麗園、萬科城、美麗aaa花園、錦繡江南、世紀(jì)春城、萬科四季花園、潛龍華城、書香門第等社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。調(diào)查時(shí)間：2005年9月6日-2005年9月22日調(diào)查參與人員：許運(yùn)光、熊龍標(biāo)、陳芮妃一 “龍-坂”商圈分布及特征1、人民北路商圈老龍華鎮(zhèn)中心商圈（鎮(zhèn)政府所在地）（1）、商圈輻射范圍：人民北商圈是以龍華主要干道人民北路，龍華鎮(zhèn)政府及龍華公園等為軸心而形成的商圈，商業(yè)配套眾多，為典型城市中心商圈。該商圈知名度最高，輻

3、射范圍最廣，輻射整個(gè)龍華片區(qū)及部分周邊各鎮(zhèn)區(qū)。（2）、核心主力店：佳華超市、龍華市場（3）、業(yè)態(tài)組合：獨(dú)立服裝類15家，再加上龍華服裝批發(fā)大市場與周邊超市百貨，服裝業(yè)占該商圈40%以上；休閑、娛樂10家；手機(jī)店鋪19個(gè)；餐飲39家；五金、電器20家；其它類店鋪39家。（4、）商圈消費(fèi)檔次及目標(biāo)消費(fèi)群：商圈消費(fèi)群體為龍華鎮(zhèn)主流消費(fèi)群，高、中低檔商業(yè)合理搭配；商圈主要消費(fèi)群體為龍華片區(qū)中高檔消費(fèi)者。（5）、本商圈swot分析：優(yōu)勢：以龍華政府和龍華公園為軸心，地理位置優(yōu)越，商圈規(guī)模大，歷史悠久，知名度高，商業(yè)配套設(shè)施齊全；劣勢：商圈為自然形成，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，商圈硬件配套較差；機(jī)會(huì)點(diǎn)：地鐵四號(hào)線的

4、規(guī)劃有利于擴(kuò)大商圈輻射范圍，龍華消費(fèi)人口的快速增長。威脅點(diǎn)：其他它新商圈的崛起，大型品牌購物中心相繼的出現(xiàn)（6）、本商圈未來發(fā)展空間及趨勢：商圈未來發(fā)展空間較小，其中心商圈作用受其他新商圈興起及地鐵商業(yè)出現(xiàn)而趨于減弱。2、龍觀路商圈龍華新興中高檔商圈（1）、商圈輻射范圍：龍觀路商圈以天虹商場、金鵬百貨和金龍華廣場為商圈軸心，沿著龍觀東路兩旁輻射。該商圈為龍華新興的中高檔商圈，商圈輻射范圍較廣，基本上覆蓋整個(gè)龍華片區(qū)。（2）、核心主力店：天虹百貨、龍華世貿(mào)中心（新一佳超市）、金龍華百貨（3）、業(yè)態(tài)組合：服裝主要公布在周邊超市百貨中、高檔品牌中，占該商圈30%以上；手機(jī)店鋪10個(gè)，加上超市、百貨柜

5、臺(tái)專賣，占該商圈15%以上；餐飲3家；五金、電器2家，經(jīng)營主要為周邊超市百貨品牌產(chǎn)品，占該商圈15%以上；建材類店鋪為集中式沿街店面，占該商圈15%以上；化妝品專柜為超市百貨中、高檔品牌，約為5%；其它類店鋪3家。（4）、商圈消費(fèi)檔次及目標(biāo)消費(fèi)群：以中高檔次為主，目標(biāo)消費(fèi)群體為在龍華工作的中高收入群體及部分特區(qū)內(nèi)新移民。（5）、本商圈swot分析優(yōu)勢：龍華目前檔次最高的新興商圈，地理位置優(yōu)越，有深圳品牌龍頭商家入駐。劣勢：商圈形成歷史較短，影響能力相對(duì)較弱。離目前新開發(fā)的大型住宅小區(qū)較遠(yuǎn)，不利于拓展新客源。機(jī)會(huì)點(diǎn)：世貿(mào)廣場新一佳的入駐有助于該商圈的知名度及輻射范圍進(jìn)一步提高。威脅點(diǎn)：其他社區(qū)型

6、的中高檔新商圈的崛起，將分流相當(dāng)部分目標(biāo)消費(fèi)群體。（6）、本商圈未來發(fā)展空間及趨勢：本商圈未來有一定發(fā)展空間，商業(yè)氛圍更為濃郁；龍觀商圈已成龍華商業(yè)新生力軍發(fā)展趨勢。3、萬眾城商圈龍華藍(lán)領(lǐng)及批發(fā)市場集中的商圈（1）商圈輻射范圍：該商圈主要輻射民治大道兩旁、工業(yè)東路兩旁及梅龍路以東區(qū)域工廠、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。（除萬眾城家居廣場輻射整個(gè)龍華及周邊地區(qū)外）（2）核心主力店：萬眾家居廣場（香江家具城）、南康百貨、大新百貨、萬眾服裝批發(fā)市場、萬眾百貨、富威家具城。（3）業(yè)態(tài)組合：萬眾城商圈中服裝類24家，再加上萬眾城服裝批發(fā)大市場、牛欄前大市場與周邊超市百貨，服裝業(yè)占該商圈70%以上，代表著萬眾城商圈是以服裝業(yè)

7、態(tài)為主；醫(yī)藥門診10家；手機(jī)店鋪18個(gè)；皮鞋皮具占16家；餐飲15家；五金建材5家；其它類店鋪26家。（4）商圈消費(fèi)檔次及目標(biāo)消費(fèi)群：該商圈商品消費(fèi)檔次偏低，主力消費(fèi)群體為工業(yè)企業(yè)藍(lán)領(lǐng)階層及附近當(dāng)?shù)鼐用瘛?（5）本商圈swot分析優(yōu)勢：商業(yè)密集，交通便利，專業(yè)市場集中，知名度高。劣勢：商品檔次較低，業(yè)態(tài)組合偏重于服裝、家居類，商業(yè)配套設(shè)施陳舊。機(jī)會(huì)點(diǎn)：深圳衛(wèi)星城啟動(dòng)，周邊大量住宅小區(qū)的開發(fā)及入住，為該商圈提供大量的消費(fèi)需求。政府民治商業(yè)區(qū)整體規(guī)劃導(dǎo)向。 威脅點(diǎn)：與地鐵四號(hào)線較遠(yuǎn)，將面臨大量地鐵商業(yè)的競爭。（6）本商圈未來發(fā)展空間及趨勢：本商圈地處龍華的地理中心點(diǎn)，隨著周邊大量大型住宅小區(qū)大開發(fā)

8、帶動(dòng)商業(yè)需求，本商圈未來發(fā)展空間巨大，有望成為龍華最知名的區(qū)域性商業(yè)中心。4、四季花城商圈典型新興社區(qū)型商圈（2） 商圈輻射范圍：本商圈主要輻射萬科四季花城小區(qū)、沿五和大道兩旁的當(dāng)?shù)剞r(nóng)民、周邊工廠的工人。（3） 核心主力店：興萬家百貨、惠眾百貨、四季花城假日商業(yè)街（4） 業(yè)態(tài)組合：四季花城商圈業(yè)為典型的社區(qū)型商圈，業(yè)態(tài)分布以主要餐飲為主（如花城美食一條街）。（5） 商圈消費(fèi)檔次及目標(biāo)消費(fèi)群：該商圈消費(fèi)檔次為中等，主力消費(fèi)群體為以四季花城業(yè)主、周邊農(nóng)民、周邊工廠的工人為主。雖四季花城業(yè)主整體消費(fèi)能力強(qiáng)、檔次較高，但該商圈并沒有辦法滿足其的大宗購物需求，而被市內(nèi)的華強(qiáng)北等商圈嚴(yán)重分流。（6） 本商

9、圈swot分析優(yōu)勢：社區(qū)型商圈，有較穩(wěn)定的消費(fèi)群體。劣勢：無大型品牌商家入駐，商圈的輻射范圍太窄。機(jī)會(huì)點(diǎn)：梅坂大道兩旁有多個(gè)大型住宅項(xiàng)目陸續(xù)開發(fā)，將進(jìn)一步擴(kuò)大該商圈的消費(fèi)需求。威脅點(diǎn)：周邊坂雪崗商圈發(fā)展商迅速，特別是萬科城商業(yè)、坂田商業(yè)中心等多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，將對(duì)分流部分本商圈的市場消費(fèi)群體。（7） 本商圈未來發(fā)展空間及趨勢隨著梅坂大道其它大型住宅項(xiàng)目的開發(fā)及入住，該商圈可能會(huì)沿梅坂大道向關(guān)口附近鋪開，商圈的范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。5、坂雪崗商圈坂田老商圈與高新園區(qū)新興社區(qū)商圈的結(jié)合1、商圈輻射范圍：該商圈主要為輻射坂田村居民及坂雪崗工業(yè)區(qū)內(nèi)的高科技園企業(yè)員工。2、核心主力店：國惠康百貨、坂田

10、商業(yè)中心、萬科城商業(yè)3、業(yè)態(tài)組合：4、 商圈消費(fèi)檔次及目標(biāo)消費(fèi)群：整體消費(fèi)檔次為中等；消費(fèi)群體主要有以高科技白領(lǐng)、個(gè)體戶、工廠管理層及當(dāng)?shù)卮迕瘛?、本商圈swot分析優(yōu)勢：坂雪崗周邊分布大量高科技企業(yè)，如能開發(fā)這些企業(yè)員工的本地消費(fèi)，則該商圈的潛在消費(fèi)能力非常強(qiáng)。劣勢：商業(yè)分布也較為分散，整體購物環(huán)境較差。機(jī)會(huì)點(diǎn)：隨著萬科城、中海日輝臺(tái)坂雪崗住宅項(xiàng)目的建成，以及坂雪崗周邊分布大量高科技企業(yè)，開發(fā)這些企業(yè)員工及住戶的本地消費(fèi)，則該商圈的潛在消費(fèi)能力非常強(qiáng)威脅點(diǎn)：由于地理位置的受限，整體商圈的輻射能力較弱。很容易受到一些中心商圈的沖擊。6、本商圈未來發(fā)展空間及趨勢 隨著萬科坂雪崗商業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，及

11、周邊大量高檔次住宅的開發(fā)，整體商圈檔次將會(huì)有較大的提升。二各商圈及代表性商業(yè)地產(chǎn)詳細(xì)介紹一）、各商圈詳細(xì)介紹1、人民北路商圈老龍華鎮(zhèn)中心商圈（鎮(zhèn)政府所在地）n 佳華超市：(人民北路鎮(zhèn)政府旁)a、基本資料商業(yè)名稱佳華超市地理位置人民北路（龍華公園左側(cè)）營業(yè)面積（m2）2萬經(jīng)營管理公司佳華超市所屬商圈人民路商圈b、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑規(guī)模（m2）2萬層高（m2）一、二層4米,三、四、五層3米車流組織50個(gè)人流組織主通道口寬度約為2米物流組織兩部貨樓商業(yè)配套設(shè)施肯德基手扶電梯數(shù)量（臺(tái)）8部c、銷售及經(jīng)營資料商業(yè)業(yè)態(tài)超市+百貨開業(yè)時(shí)間1999年租售政策租/售價(jià)格租售比例自營與出租比管理費(fèi)（元/m2）平均日

12、人流量6000-10000入駐率100%人均消費(fèi)水平提袋率30%收銀臺(tái)情況總33臺(tái)；開放30臺(tái)（周六）經(jīng)營品種一層超市，有珠寶、首飾、化妝品、眼鏡、通訊器材二層超市，有獨(dú)立化妝品專柜、藥店、日用品三層以男女服裝、內(nèi)衣、品牌服飾為主四層鞋帽、皮具、家電五層兒童用品、兒童服裝、美容、影樓、體育用品、健身用品、音像制品、電腦賣場設(shè)計(jì)門口廣場設(shè)有長期促銷舞臺(tái)經(jīng)營活動(dòng)購物集印花消費(fèi)群體中等收入階層，為龍華早期較高檔次商場代表。競爭力分析隨著天虹商場的開業(yè)，部分中高檔消費(fèi)群體逐漸被分流。競爭力中等。n 龍華市場：人民北路（鎮(zhèn)政府、公園及龍華市場路段）臨街鋪面名 稱業(yè) 態(tài)營業(yè)面積（平米）龍豐手機(jī)城手機(jī)及配件

13、60華發(fā)文具店文具零售30市話通營業(yè)廳手機(jī)及配件30聯(lián)通華天營業(yè)廳手機(jī)及配件60諾基亞專賣手機(jī)及配件30廣東全球通龍華專賣手機(jī)及配件30萬佳摩托車行摩托車專賣250國盛電器城電器批發(fā)及零售600達(dá)哥波比倫服飾店服裝零售90金銀加工店首飾加工5新清香海鮮菜館餐飲200天寶家私家私專賣200萬眾摩托車行摩托車專賣200時(shí)尚幾何服飾店服裝零售120永豐名煙茶酒店副食煙酒專賣120龍華民康綜合門診部醫(yī)療門診200龍華市場綜合市場5000寶名安大藥房醫(yī)藥零售300新龍洲生鮮超市超市600祥發(fā)鞋業(yè)龍華店皮鞋零售450食雜店副食零售45廣通手機(jī)店手機(jī)及配件20龍洲超級(jí)市場服裝批發(fā)與零售4000新時(shí)興休閑服飾

14、服裝零售150新佳齡時(shí)裝百匯市場服裝、皮鞋批發(fā)與零售500佳佳影樓攝影250明月眼鏡眼鏡專賣60凱威爾服飾服裝零售45美洋精品店精品飾物50依米奴服飾品牌服飾專賣120溫綺服飾品牌服飾專賣120鎏恒色服飾品牌服飾專賣60佐丹奴服飾品牌服飾專賣120班尼路服飾品牌服飾專賣120自由鳥服飾品牌服飾專賣60以純服飾品牌服飾專賣120n 東環(huán)路食街：（以餐飲、娛樂為主，共有30多家餐飲為主）2、 龍觀路商圈龍華新興中高檔商圈n 天虹商場：a、基本資料商業(yè)名稱天虹商場地理位置人民北路與龍觀路交匯處東側(cè)營業(yè)面積（m2）2萬經(jīng)營管理公司天虹商場所屬商圈人民北商圈b、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑規(guī)模（m2）5層，2000

15、0m層高（m2）一、二層米,三、四、五層米車流組織及停車位100多個(gè)人流組織主通道口寬度為1.5米物流組織兩部貨樓商業(yè)配套設(shè)施面點(diǎn)王、諾基亞專賣店等， 手扶電梯數(shù)量（臺(tái)）8部c、銷售及經(jīng)營資料商業(yè)業(yè)態(tài)超市+百貨開業(yè)時(shí)間2001年12月租售政策租/售價(jià)格租售比例自營與出租比管理費(fèi)（元/m2）平均日人流量8000-15000入駐率100%人均消費(fèi)水平提袋率30%收銀臺(tái)情況總臺(tái)；開放臺(tái)（周六）經(jīng)營品種一層珠寶、首飾、化妝品、眼鏡、鞋帽、皮具二層超市、萬澤藥店、日用品三層女性服裝、內(nèi)衣、品牌服飾、美容、影樓四層男性服裝、品牌服飾為主五層家電、兒童用品與服裝、體育用品、手機(jī)賣場設(shè)計(jì)經(jīng)營活動(dòng)門口廣場設(shè)有色

16、色婚紗促銷消費(fèi)群體中高等收入群體競爭力分析為目前龍華最具知名的商場，品牌作用明顯。競爭力較強(qiáng)。n 金龍華百貨:建筑物特點(diǎn)商場樓層和總面積5層，2萬多電梯4臺(tái)停車場車位50裝修檔次高整體定位百貨顧客范圍綜合出租率100%一層一層街鋪二層攝影器材、電器、工藝、五金、衛(wèi)生潔具三層電器n 金鵬百貨:建筑物特點(diǎn)商場樓層和總面積3層，10000電梯停車場車位30裝修檔次中整體定位超市顧客范圍綜合出租率100%一層一樓臨街鋪面二層二樓超市三層三樓超市、服裝n 龍觀路休閑一條街：（集中大量龍華大型體閑娛樂場所） n 龍華世貿(mào)中心（新一佳超市） 3、 萬眾城商圈龍華藍(lán)領(lǐng)及批發(fā)市場集中的商圈n 萬眾家居廣場（香江

17、家具城）：a、基本資料商業(yè)名稱萬眾城家居廣場地理位置民治大道與布龍公路交匯處營業(yè)面積（m2）6萬平方米經(jīng)營管理公司深圳市萬眾城實(shí)業(yè)發(fā)展公司所屬商圈萬眾城商圈b、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑規(guī)模（m2）6萬多總鋪位（個(gè)）一層及附樓200多個(gè)層高（m2）附樓3米，一層4.7米,二三層4米車流組織及停車位車停廣場物流組織物流在廣場后面，與人流車流分開商業(yè)配套設(shè)施有一個(gè)茶餐廳鋪位間隔一層及附樓;35-55平方米手扶電梯數(shù)量（臺(tái)）4部c、銷售及經(jīng)營資料商業(yè)業(yè)態(tài)專業(yè)市場開業(yè)時(shí)間1999年10月26日租售政策同時(shí)租售租/售價(jià)格租金60元/平方米,售價(jià)7000元/平方米租售比例一、 三層租香江家私一層及地下一出售為主兼租

18、自營與出租比管理費(fèi)（元/m2）3平均日人流量入駐率85%人均消費(fèi)水平提袋率收銀臺(tái)情況香江家私電腦統(tǒng)一收銀經(jīng)營品種地下一層建材、裝飾材料一層建材、裝飾材料二層香江家具三層香江家具賣場設(shè)計(jì)大開間艙儲(chǔ)式賣場經(jīng)營活動(dòng)香江家私 買2000元送1150元消費(fèi)群體70%以上為龍華本地客戶購買，另外有20%為周邊布吉、石巖兩地客戶，余少部為市內(nèi)客戶有一定輻射能力，布吉及其他周邊，中低檔消費(fèi)定位競爭力分析做為知名品牌家私香江家私關(guān)外規(guī)模的分店，其品牌輻射力相對(duì)較遠(yuǎn)，競爭力中等。n 南康百貨：a、基本資料商業(yè)名稱南康百貨地理位置民治大道梅花山莊旁營業(yè)面積（m2）2萬多經(jīng)營管理公司南康百貨所屬商圈萬眾城商圈b、建筑

19、規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑規(guī)模（m2）2萬多層高（m2）一、二層 米,三、四、五層 米車流組織及停車位100個(gè)人流組織主通道口寬度為1.5米物流組織兩部貨樓商業(yè)配套設(shè)施藥店手扶電梯數(shù)量（臺(tái)）2c、銷售及經(jīng)營資料商業(yè)業(yè)態(tài)超市+百貨開業(yè)時(shí)間2003年12月租售政策租/售價(jià)格租售比例自營與出租比管理費(fèi)（元/m2）平均日人流量4000-6000入駐率100%人均消費(fèi)水平提袋率90%收銀臺(tái)情況總14臺(tái)；開放14臺(tái)（周六）經(jīng)營品種一層超市二層日化、音像三層服裝四層兒童、文具、書城賣場設(shè)計(jì) 四樓四合圍欄有vcd播放，兩張休閑椅經(jīng)營活動(dòng)消費(fèi)群體當(dāng)?shù)鼐用駷橹鞲偁幜Ψ治龆ㄎ恢械蜋n，以日常生活需求為主n 大新百貨：建筑物特點(diǎn)商場

20、樓層和總面積3層，10000電梯4扶梯停車場車位50裝修檔次中整體定位超市顧客范圍綜合出租率100%一層一樓超市外有珠寶、首飾、眼鏡、寶民安大藥房（80）、快餐廳（20）二層二樓有獨(dú)立化妝品專柜、家電、音像制品、頭飾、文具、日用品、圖書、電視購物等三層三樓以男女服飾、內(nèi)衣、鞋帽、皮具等為主n 萬眾百貨：建筑物特點(diǎn)商場總面積2層，6000電梯2扶梯停車場車位裝修檔次中整體定位百貨顧客范圍綜合出租率100%功能定位一層一樓臨街鋪面二層二樓超市、萬眾城大藥房、珠寶、首飾、家電、時(shí)裝n 牛欄前村步行街介紹：名 稱業(yè) 態(tài)營業(yè)面積名 稱業(yè) 態(tài)營業(yè)面積柏萊雅服裝店服裝批發(fā)與零售120人和緣服裝店服裝批發(fā)與零

21、售120m2明和堂藥業(yè)藥品零售60依時(shí)卡化妝品化妝品60m2牛欄前門診醫(yī)藥門診60依美服飾服裝批發(fā)與零售60m2隨便鞋店皮鞋零售30新世紀(jì)服裝服裝批發(fā)與零售120m2希爾郎服裝行服裝批發(fā)與零售30華昌音象音像60m2新富佳時(shí)裝店服裝批發(fā)與零售120金順發(fā)服飾服裝批發(fā)與零售60m2嘉佰利服裝行服裝批發(fā)與零售60好再來餐飲30m2新永安時(shí)裝店服裝批發(fā)與零售180匯天秀美容美容美發(fā)30m2康永慶藥店藥品零售60天津灌湯包餐飲30m2富麗華時(shí)裝店服裝批發(fā)與零售120怡賀煙酒行日用品30m2創(chuàng)新百貨第九分店（便利店）日用品批發(fā)與零售120小梅理發(fā)美容美發(fā)30m2新天華時(shí)裝店服裝批發(fā)與零售60楚湘園餐飲3

22、0m2雅麗都時(shí)裝店服裝批發(fā)與零售120中國電信代辦通訊30m2雅致服飾店服裝批發(fā)與零售60保瑞聯(lián)日用品30m2路路順鞋店皮鞋零售60新時(shí)代美容美容美發(fā)60m2溫高鞋店皮鞋零售60天津灌湯包餐飲30m2愛普雷斯服飾服裝零售60唯美服飾服裝批發(fā)與零售30m2佳信鞋店皮鞋零售60樂佳麗婚紗婚紗攝影30m2新潮流服裝店服裝批發(fā)與零售120普婷美容美容美發(fā)30m2龍帝歐鞋店皮鞋零售60完美世界服裝批發(fā)與零售30m2林昌百貨店日用品批發(fā)與零售60壹品經(jīng)情服裝批發(fā)與零售60m2新世紀(jì)服裝店服裝批發(fā)與零售120金原醫(yī)療醫(yī)藥60m2金豐水果店水果批發(fā)與零售60大拇指餐廳餐飲60m2東方鞋業(yè)皮鞋零售60順達(dá)百貨日

23、用品30m2超越服飾店服裝批發(fā)與零售60湖南人餐飲30m2雅佳時(shí)裝店服裝批發(fā)與零售60湛江雞王餐飲30m2浪潮美容美發(fā)美容美發(fā)30蒸餃王餐飲30m2天外天餐飲店快餐30公話通訊30m2廣仁堂藥店藥品零售30金發(fā)美容美容美發(fā)30m2雅潔日用品日用品30m2源興百貨日用品30m2飛宇一族網(wǎng)吧30m2堅(jiān)興百貨日用品30m2湖南人餐飲30m24、四季花城商圈典型新興社區(qū)型商圈n 興萬家百貨：a、基本資料商業(yè)名稱興萬家百貨地理位置坂田五和大道萬科四季花城旁營業(yè)面積（m2）17000平方米經(jīng)營管理公司興萬家商業(yè)發(fā)展公司所屬商圈四季花城商圈b、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑規(guī)模（m2）3層，17000平方米層高（m2）4

24、.5車流組織及停車位配套停車場，約商業(yè)配套設(shè)施農(nóng)業(yè)銀行（尚未開業(yè)）鋪位間隔除麥當(dāng)勞、一番拉面（約200-300平方米）外，均為開放式布局手扶電梯數(shù)量（臺(tái)）2c、銷售及經(jīng)營資料商業(yè)業(yè)態(tài)大型社區(qū)型購物中心開業(yè)時(shí)間2004-1-10租售政策租/售價(jià)格租售比例自營與出租比管理費(fèi)（元/m2）平均日人流量1000人入駐率100%人均消費(fèi)水平30-50元/次提袋率90%收銀臺(tái)情況共32臺(tái)收銀機(jī)（中午am11：00開放僅6臺(tái)，下午pm5：00開放13臺(tái)）經(jīng)營品種一層銘可達(dá)電器、金六福珠寶、服裝、眼鏡等二層食品、農(nóng)副產(chǎn)品、五金、文化用品三層服裝、皮具、床上用品、體育健康兒童用品、音像制品賣場設(shè)計(jì)店中店，一層開放

25、式布局；二層超市；主通道2米寬，次通道1.2米經(jīng)營活動(dòng)消費(fèi)群體l 坂田原住民、個(gè)體商販，中等收入水平，但消費(fèi)層次不高l 外來打工族，消費(fèi)能力及收入較低l 萬科四季花城居民，中高收入水平，特區(qū)內(nèi)工作者較多，消費(fèi)目的以滿足日常生活需要為主。競爭力分析l 全國首家社區(qū)型購物中心l 店中店模式，綜合超市與專業(yè)店相結(jié)合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，銘可達(dá)、深圳書城等各品牌店進(jìn)駐，專業(yè)能力強(qiáng)l 原華潤萬佳高層組建，經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)豐富n 四季花城假日商業(yè)街：經(jīng)營范圍柯尼卡沖印店自然美美容沙龍伊氏百草化妝品實(shí)建家居裝飾實(shí)建家居裝飾華潤超市惠多超市麗景裝飾小康生活世華地產(chǎn)關(guān)東面點(diǎn)王紫水晶美容店思源書店花城純凈水專賣店金鹿紡織有限公

26、司外貿(mào)服裝店左右味道中聯(lián)地產(chǎn)學(xué)仕眼鏡小康生活福托尼斯護(hù)膚名時(shí)裝花城家電維修部思源書店麗景裝飾中國銀行健康風(fēng)清洗空調(diào)左右味道紫水晶美容店嘉之源水專賣店民潤市場雪貝爾面包店外貿(mào)服裝店苦茶齋銀河證券天緣茶行地產(chǎn)銷售部新風(fēng)采美容美發(fā)mm服裝店四季花店萬科銷售中心雪麗阿姨洗衣店formi百果園御坊齋樂百氏水專賣店佳佳五金店質(zhì)頂服裝店花城柯達(dá)沖印店珍珠美容美體三心藥店味中味便利店名人發(fā)藝顏如玉書店小白兔專業(yè)干洗華馨麗布藝蒙牛專賣店啡香書坊運(yùn)動(dòng)100玻璃星婦幼用品店月灣足浴花城郵電代辦點(diǎn)旺鑫便利n 四季花城小區(qū)旁美食一條5、坂雪崗商圈坂田鎮(zhèn)老商圈與高新園區(qū)新興社區(qū)商圈的結(jié)合國惠康百貨：a、基本資料商業(yè)名稱國

27、惠康百貨地理位置吉華路營業(yè)面積（m2）1.6萬經(jīng)營管理公司所屬商圈坂雪崗商圈b、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑規(guī)模（m2）1.7萬層高（m2）3.5車流組織及停車位廣場10個(gè)人流組織兩側(cè)入口及正門入口，二樓以上有手扶電梯商業(yè)配套設(shè)施附近有銀行、醫(yī)院鋪位進(jìn)深、開間54手扶電梯數(shù)量（臺(tái)）6臺(tái)c、銷售及經(jīng)營資料商業(yè)業(yè)態(tài)零售百貨，街鋪開業(yè)時(shí)間租售政策租/售價(jià)格租售比例自營與出租比管理費(fèi)（元/m2）平均日人流量入駐率90人均消費(fèi)水平提袋率60收銀臺(tái)情況超市有3臺(tái)收銀開放，排隊(duì)人數(shù)35人（中午12點(diǎn)左右）百貨部分有少量交錢經(jīng)營品種一層間隔鋪位二層日用超市 電訊 首飾三層男女裝 鞋類 化妝品四層家電 玩具 音像 童裝 書

28、店 工藝品賣場設(shè)計(jì)中低檔經(jīng)營活動(dòng)消費(fèi)群體坂田商圈居民，工廠打工者競爭力分析處于商圈中心，吉華路，位置優(yōu)越，暫時(shí)沒有其他大的商場n 坂田商業(yè)中心：二）、“龍-坂”商圈部分商業(yè)地產(chǎn)介紹：1、萬眾城家居廣場地理位置：龍華鎮(zhèn)布龍路與民治大道交匯處發(fā)展商：深圳市萬眾城實(shí)業(yè)發(fā)展公司建筑面積：60000平方米簡單評(píng)析：u 該家居廣場于2002年初開業(yè)，目前已形成龍華唯一的家居裝飾材料專業(yè)市場，且具有“一站式購齊”的特色，現(xiàn)租金水平60元/平米/月左右。u 萬眾城家居廣場除廣場前負(fù)一樓51個(gè)臨街鋪面（共2395.62平方米）銷售以外，其主體建筑一至三樓只租賃而不銷售。一樓以品牌經(jīng)銷商為主，租賃業(yè)主與發(fā)展商簽定

29、三年租賃合同；二、三樓整體租賃給香江家私，租賃期限為15年。2、萬科第五園商業(yè)樓盤名稱萬科第五園開發(fā)商深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目地址龍崗梅觀高速與布龍公路交匯處占地面積220000 平方米總建筑面積250000 平方米總戶數(shù)2500戶居住人口約1萬人人口構(gòu)成私企老板、高科技企業(yè)員工及龍華本地居民商業(yè)部分面積4000平米商鋪?zhàn)饨?售價(jià)/簡單評(píng)析：u 萬科第五園商業(yè)屬于社區(qū)型商業(yè)，沿襲萬科以往商業(yè)開發(fā)傳統(tǒng)，此項(xiàng)目也正力圖以獨(dú)立街鋪的形式演繹風(fēng)情商業(yè)的魅力，鋪面設(shè)計(jì)精致典雅，過道內(nèi)設(shè)置有小橋流水，營造出濃厚的休閑購物氛圍。u 社區(qū)型商業(yè)主要是為了滿足社區(qū)內(nèi)住戶日常生活需要，除此之外也需要考慮到本身

30、樓盤的性質(zhì)及所居住的人口特征。因此，為了符合其高檔樓盤以及住戶高檔次消費(fèi)的性質(zhì)，在經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇上必定會(huì)經(jīng)過一定的篩選。從目前來看，已有部分商家進(jìn)場作形象展示，但未正常經(jīng)營，商業(yè)招商還未全面展開。u 萬科第五園商業(yè)部分面積僅有4000平米，從商業(yè)體量來說，滿足小內(nèi)住戶的消費(fèi)需要存在較大的難度，因此將會(huì)有較大數(shù)量消費(fèi)外流，而本項(xiàng)目鄰近萬科第五園，這些就為本項(xiàng)目商業(yè)帶來了機(jī)遇。3、中海月朗苑商業(yè)樓盤名稱中海月朗苑開發(fā)商中海地產(chǎn)（深圳）有限公司項(xiàng)目地址布吉鎮(zhèn)坂田村，距梅林關(guān)口約4公里占地面積47272平方米總建筑面積100710平方米總戶數(shù)892戶居住人口約2800人商業(yè)部分面積約有1.2萬多平方米

31、商鋪?zhàn)饨?售價(jià)預(yù)計(jì)10月中旬開盤，目前商業(yè)部分還未推出簡單評(píng)析：u 中海月朗苑與萬科第五園隔路而望，其項(xiàng)目本身也存在較大體量的沿街商鋪，無論是住宅還是商業(yè)上，中海月朗苑對(duì)萬科第五園的依賴性較大。u 從地理位置看，第五園和月朗苑是距離本項(xiàng)目最近的兩個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，與本項(xiàng)目一起會(huì)成為坂田未來又一高檔商業(yè)地帶，但從業(yè)態(tài)定位來看，他們之間會(huì)存在一定的競爭。u 目前其商業(yè)未全面招商，商業(yè)部分資料收集較少，對(duì)其今后的進(jìn)展情況，我司將重點(diǎn)關(guān)注。4、金洲嘉麗園商業(yè)樓盤名稱金洲嘉麗園開發(fā)商深圳市金洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址龍崗坂田北路與華臺(tái)路交匯處占地面積2.9萬平米總建筑面積4.8萬平米總戶數(shù)580戶居住人

32、口2300多人人口構(gòu)成白領(lǐng)階層及本地居民商業(yè)部分面積1500多平米商鋪?zhàn)饨?售價(jià)售價(jià)：12000元/平米，租金30-45元/平米月簡單評(píng)析：u 商業(yè)對(duì)交通和人流的可達(dá)性要求較高,而金洲嘉麗園周邊交通情況并不理想,其一側(cè)道路是一條死胡同，另一條道路，雖已通但車流、人流較少。在此種情況下，直接影響其商業(yè)經(jīng)營,導(dǎo)致多數(shù)商鋪空置,在營商鋪也只是處于慘淡支撐狀態(tài)，經(jīng)營狀狀差。u 在營商鋪業(yè)態(tài)包括有、便利店、裝飾材料、美容美發(fā)以及二手房交易中心等，這也是由金洲嘉麗園目前的狀況決定，現(xiàn)今其他業(yè)態(tài)（如服裝、精品等）在此處生存的可能性極小。5、萬科城風(fēng)情商業(yè)街樓盤名稱萬科城開發(fā)商深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目地址

33、龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)占地面積39萬平米總建筑面積43萬平米總戶數(shù)3400戶居住人口1萬多人人口構(gòu)成高科技企業(yè)員工及龍華本地居民商業(yè)部分面積30000平米商鋪?zhàn)饨?售價(jià)45-75元/平米月簡單評(píng)析：u 萬科城風(fēng)情步行街具有濃郁的異域風(fēng)情，融合文化、度假、休閑、娛樂、購物等諸多功能，提升了商業(yè)價(jià)值鏈，側(cè)重于商業(yè)的城市性，以及社區(qū)配套設(shè)施的城市共享性和經(jīng)營性。u 肯德基、華潤萬家、中國銀行、舞鶴料理、kosmo咖啡（均由我司招商引進(jìn)）等國內(nèi)外眾多著名品牌進(jìn)駐萬科城，這也是深圳首度如此多的品牌商家、如此集中地匯聚，形成市區(qū)外首個(gè)高品質(zhì)的商業(yè)街區(qū)。u 目前，已有部分商業(yè)開業(yè)，另有部分商家正在裝修，準(zhǔn)

34、備10月份開業(yè)。6、中海日輝臺(tái)商業(yè)樓盤名稱中海日輝臺(tái)開發(fā)商中海地產(chǎn)（深圳）有限公司項(xiàng)目地址龍崗坂田坂雪崗大道與貝爾路交匯處占地面積47881.78 平方米總建筑面積81505.82 平方米總戶數(shù)800戶居住人口約2800多人人口構(gòu)成高科技企業(yè)員工及龍華本地居民商業(yè)部分面積2000多平米商鋪?zhàn)饨?售價(jià)均價(jià)14000元/平米簡單評(píng)析：u 在建筑規(guī)劃上，可以發(fā)現(xiàn)中海日輝臺(tái)商鋪規(guī)劃是服從于住宅規(guī)劃，這就導(dǎo)致其商鋪內(nèi)部結(jié)構(gòu)極其不規(guī)整，以至于現(xiàn)今只能通過筑造泡沫墻體以掩其丑。這種建筑規(guī)劃方法是不可取的，從長遠(yuǎn)經(jīng)營角度考慮，必然會(huì)影響某些業(yè)態(tài)的經(jīng)營。u 中海日輝臺(tái)毗鄰萬科城，從現(xiàn)在或是將來看，萬科城商業(yè)必然

35、是此區(qū)域的商業(yè)中心。因此，在依托萬科城商業(yè)繁榮的前提下，中海日輝臺(tái)商業(yè)也會(huì)有一定的繁榮局面出現(xiàn)。u 據(jù)了解，目前中海日輝臺(tái)商鋪已全部售完，但前期業(yè)態(tài)未作統(tǒng)一規(guī)劃，后期由業(yè)主自主招商。7、美麗aaa花園樓盤名稱美麗aaa花園開發(fā)商深圳華興實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目地址寶安龍華街道人民路西側(cè)占地面積26870.10 平方米總建筑面積91300 平方米總戶數(shù)576戶居住人口約2000人人口構(gòu)成白領(lǐng)階層及龍華本地居民商業(yè)部分面積25200平方米商鋪?zhàn)饨?售價(jià)未知簡單評(píng)析：u 美麗aaa花園位于龍華衛(wèi)星城的黃金核心地段人民路，與現(xiàn)有的人民廣場渾然一體，北臨佳華平價(jià)超市，南臨君來保齡球館和百佳超市，周邊友誼文體商場

36、、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、龍華市場環(huán)繞，是龍華行政、金融、商貿(mào)、辦公、文化中心地段。 u 目前商業(yè)還未進(jìn)行銷售和招商，周邊經(jīng)營業(yè)態(tài)以超市百貨為主，其業(yè)態(tài)定位為高檔商業(yè)和大型購物休閑中心，與周邊商業(yè)經(jīng)營大環(huán)境相吻合。8、錦繡江南商業(yè)樓盤名稱錦繡江南（四期）開發(fā)商深圳市鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司、深圳市大新城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)布龍公路北側(cè)占地面積項(xiàng)目總占地21萬平方米總建筑面積項(xiàng)目總建筑面積約40萬平方米總戶數(shù)四期1136戶居住人口預(yù)計(jì)項(xiàng)目總居住人口將達(dá)1.5萬人口構(gòu)成白領(lǐng)階層及龍華本地居民商業(yè)部分面積四期約2.4萬商鋪?zhàn)饨?售價(jià)60-120元/平米月簡單評(píng)析：u 錦繡江南商業(yè)

37、部分屬于社區(qū)商業(yè)獨(dú)立街鋪，四期規(guī)劃有近1.6萬平方米的購物商場，計(jì)劃引進(jìn)品牌大商家入駐，整個(gè)項(xiàng)目中另有五條約3000米長的商業(yè)步行街，商鋪平均層高位5.8米，業(yè)主可以自由分隔成兩層商業(yè)空間。 u 商業(yè)街以江南獨(dú)特的風(fēng)雨廊式，使其規(guī)劃設(shè)計(jì)與住宅能夠有機(jī)的結(jié)合在一起，保證了整個(gè)項(xiàng)目中式定位的完整性，u 其一、二期騎樓商鋪已經(jīng)開業(yè)，經(jīng)營情況一般，三期底層商鋪部分已開業(yè)。但二層商鋪目前很難達(dá)到開業(yè)條件，處于整體空置狀態(tài)，導(dǎo)致這種情況的原因有三，其一是商業(yè)部分內(nèi)上下自動(dòng)扶梯設(shè)置較少，無法保證商業(yè)內(nèi)人流的上下流動(dòng)；其二是項(xiàng)目內(nèi)大型主力商家位處于四期，而四期還正在建設(shè)中，這也影響整個(gè)商業(yè)的繁榮。其三龍華人民

38、南路商業(yè)圈的崛起，還需要一定的時(shí)日。9、世紀(jì)春城商業(yè)樓盤名稱世紀(jì)春城開發(fā)商深圳恒安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)民治大道民福路旁占地面積18萬多平米總建筑面積43萬平米總戶數(shù)3000戶居住人口1萬多人人口構(gòu)成福田白領(lǐng)、本地農(nóng)民、高科技企業(yè)員工商業(yè)部分面積33000平米商鋪?zhàn)饨?售價(jià)售價(jià)14000元/平米經(jīng)營狀況差10、萬科四季花城商業(yè)樓盤名稱四季花城開發(fā)商深圳市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址龍崗梅觀高速與布龍公路交匯處占地面積38萬平方米總建筑面積53萬平米總戶數(shù)4700戶居住人口約1.5萬人人口構(gòu)成福田白領(lǐng)、本地居民商業(yè)部分面積5000多平方米商鋪?zhàn)饨?售價(jià)均價(jià)約13000元/平米，平均租金約70元/平米月簡單評(píng)析：u 項(xiàng)目位于五和大道，屬于社區(qū)商業(yè)獨(dú)立商鋪，商業(yè)街主題引進(jìn)歐洲式的小鎮(zhèn)商鋪形式，創(chuàng)開放式商場