信用社銀行個人住房商業(yè)用房貸款暫行辦法

1、信用社（銀行）個人住房商業(yè)用房貸款暫行辦法第一章 總 則第一條 為規(guī)范全省農(nóng)村信用社個人住房、 商業(yè)用房貸款管 理，促進此項業(yè)務健康發(fā)展，根據(jù) 中國人民銀行個人住房貸款 管理辦法和四川省農(nóng)村信用社信貸管理基本制度 等有關規(guī) 定，制定本辦法。第二條 本辦法所稱個人住房、 商業(yè)用房貸款是指農(nóng)村信用 社向符合條件的自然人發(fā)放的用于購買各類型住房或商業(yè)用房 的貸款。各類型住房包括普通商品住房、 經(jīng)濟適用房等， 商業(yè)用房包 括商鋪、寫字樓或商住兩用房等。第三條 個人住房、商業(yè)用房貸款堅持 “部分自籌、有效擔 保、?？顚Ｓ?、按期償還”的原則。第四條 本辦法適用于四川省農(nóng)村信用社 （ 含農(nóng)村合作銀 行，農(nóng)村

2、商業(yè)銀行，下同 ） 所屬各級分支機構(gòu)（以下稱貸款人） 發(fā)放的個人住房、商業(yè)用房貸款。第五條 住房公積金等政策性住房貸款不適用本辦法。第六條 借款人采用個人住房貸款所購買的只能是主體結(jié) 構(gòu)已封頂?shù)淖》浚?采用個人商業(yè)用房貸款所購買的商業(yè)用房應為 已竣工驗收的房屋。第二章 貸款對象及條件第七條 貸款對象為具有完全民事行為能力、 年滿十八周歲 的中國自然人及在中國大陸有居留權(quán)的境外、國外的自然人。第八條 申請個人住房、 商業(yè)用房貸款的借款人必須同時具 備下列條件：（一）具有固定住所或穩(wěn)定的經(jīng)營場所；（二）有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有償還貸款本息的能力，無重大 不良信用記錄；（三）持有與售房人簽訂的真實、合法

3、、有效的購房合同、 協(xié)議或其他有效證明文件；（四）能夠提供符合貸款人要求的擔保；（五）支付符合農(nóng)村信用社規(guī)定比例的購房首付款；（六）貸款人規(guī)定的其他條件。第三章 貸款額度、期限與利率第九條 貸款額度（一）購買首套自住房的家庭（包括借款人、配偶及未成 年子女，下同），貸款額度最高不超過購房款的70%；（二）購買第二套住房的家庭，貸款額度最高不超過購房款的 40%；（三）購買商業(yè)用房、別墅的，貸款額度最高不超過購房款的 50%，購買“商住兩用房”的，貸款額度最高不超過購房款 的 55%。（四）暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對 不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地 居民

4、暫停發(fā)放購房貸款。第十條 貸款期限（一）個人住房貸款期限最長為 30 年，個人商業(yè)用房貸款 期限最長為 10 年；（二）貸款期限加上借款人實際年齡之和，最高不超過 65 周歲。第十一條 貸款利率按照人民銀行和農(nóng)村信用社的有關規(guī) 定執(zhí)行。第四章 貸款受理、調(diào)查、審查與審批第十二條 貸款受理。 農(nóng)村信用社可以委托合作項目開發(fā)企 業(yè)代為受理，也可以自行受理。 借款人申請個人住房、 商業(yè)用房 貸款，需填寫四川省農(nóng)村信用社個人住房、 商業(yè)用房借款申請 表，并提供下列資料：（一）借款人及其配偶有效身份證明材料，包括： 居民身份 證、戶口本、軍官證、警官證、 文職干部證、 港澳臺居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有

5、效身份證件，以及未婚證明、結(jié)婚證和離婚證（原件及復印件）；（二）借款人償債能力證明材料，包括收入證明材料、 工作證明、有關資產(chǎn)證明和資產(chǎn)出租證明等（原件及復印件）；（三）已通過房管部門備案登記的購房合同；（四）借款人已付所購房屋價款規(guī)定比例以上的首付款交款 單據(jù)（預收款收據(jù)或稅務部門監(jiān)制的發(fā)票、銀行進賬單等）；（五）貸款人規(guī)定的其他文件和資料。第十三條 貸前受理崗位人員與貸款調(diào)查崗位人員可以互相兼任。貸款人應對借款人的信用狀況、還款能力以及提交的全部文件、資料的真實性、合法性和貸款可行性進行調(diào)查。第十四條 貸款的審查和審批。個人住房貸款和商業(yè)用房貸 款審查和審批環(huán)節(jié)可合并進行。經(jīng)審查同意的貸款

6、，報有權(quán)審批人審批，并向借款人作出正式答復。第五章貸款保險與擔保第十五條抵押人原則上要辦理保險，抵押人可在貸款人認 可的保險公司范圍內(nèi)自主選擇保險公司辦理有關手續(xù)。保險期限不得短于借款期限，保險金額不得低于貸款金額， 保險費由投保 人負擔，保險單正本由抵押權(quán)人代為保管。 在借款債務存續(xù)期間， 抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險。保險期間屆滿，借款人未能清償全部借款時，抵押人須續(xù)辦保險。保險單必須約定抵押 權(quán)人為該保險的第一受益人。 保險單中特別約定， 一旦發(fā)生保險 事故，保險人應將保險賠償金直接劃付至貸款人指定的賬戶。第十六條 貸款擔保。 采取階段性擔保加本房抵押的擔保方 式。貸款人認為有必要

7、的，可增加其他擔保方式。階段性擔保是指在取得以貸款人為抵押權(quán)人的房屋他項權(quán) 證之前， 由售房人承擔連帶責任保證的方式， 售房人須在貸款人 處開立保證金專戶并按不低于貸款金額的5%存入保證金。發(fā)生保證金代償事項后，售房人須在 5 個工作日內(nèi)補足。（一）保證人必須是貸款人與之簽訂了商品房銷售貸款合作 協(xié)議書的，且又是借款人所購住房或商業(yè)用房的開發(fā)商或售房單 位；（二）在所抵押的住房或商業(yè)用房取得房屋所有權(quán)證并辦妥 抵押登記后，根據(jù)保證合同約定， 保證人不再履行保證責任， 一 次性退回保證金；（三）貸款人應與借款人、抵押人、保證人同時簽訂個人住 房商業(yè)用房借款合同。第十七條 擔保的范圍包括主債權(quán)及利

8、息、 違約金、 損害賠 償金和實現(xiàn)擔保權(quán)的費用等。第六章 貸款發(fā)放與償還第十八條 簽訂借款合同后， 根據(jù)國家法律法規(guī)和當?shù)氐南?關規(guī)定，辦理抵押登記、保險及其他必須的手續(xù)， 并視實際情況 辦理合同公證。第十九條 貸款發(fā)放。 經(jīng)貸款人同意發(fā)放的貸款， 在借款人 辦妥有關手續(xù)后， 貸款人應按照借款合同約定的用款計劃和用途 分別劃轉(zhuǎn)至開發(fā)商在貸款人處開立的結(jié)算賬戶和保證金存款專 戶，并由貸款人按有關規(guī)定監(jiān)管使用。第二十條 貸款償還。 借款人應按照借款合同約定的還款計 劃、還款方式和還款日期償還貸款本息。第二十一條 貸款還款方法。 貸款人與借款人應在借款合同 中明確約定還款期限和方法。 償還貸款本息可

9、選擇一次性還本付 息、等額本息還款和等額本金還款法等。（一）貸款期限在 1 年以內(nèi)（含 1 年）的，實行到期本息一 次性清償?shù)倪€款方法；（二）貸款期限在 1年以上的， 可采用等額本金還款法和等 額本息還款法等。第二十二條 貸款還款方式。 借款人可采取委托扣款方式或 柜面還款方式償還貸款本息，但提前還款只能采取柜面還款方 式。（一）委托扣款方式即借款人委托貸款人從其指定的賬戶中 直接扣收貸款本息；（二）柜面還款方式即借款人直接以現(xiàn)金、支票或信用卡、 儲蓄卡到貸款人規(guī)定的營業(yè)柜臺還款。第二十三條 提前還款處理。 借款人如提前還款， 應向貸款人提出書面申請。 提前清償?shù)馁J款本金在以后期限不再計息，

10、此 前已計收的貸款利息也不再調(diào)整。 提前還款違約金按照相關政策 規(guī)定執(zhí)行。第二十四條 借款的展期。 借款人在原合同履行期間， 如不 能按照原還款計劃按期歸還貸款， 可向貸款人提出展期申請， 經(jīng) 貸款人批準后，簽訂貸款期限調(diào)整補充協(xié)議，并辦理有關手續(xù)， 同時擔保人在展期還款協(xié)議上簽字。借款人申請借款展期只限一次，原借款期限與展期期限之 和，個人住房貸款最長不超過 30 年，商業(yè)用房貸款不超過 10 年。 原借款期限加上展期期限達到新的利率期限檔次時， 從展期之日 起，貸款利息按新的期限檔次利率計收。 已計收的利息不再調(diào)整。第七章 貸后管理第二十五條 貸款發(fā)放后， 貸款人必須加強貸后管理， 搞好

11、貸款檢查。 項目竣工驗收后， 貸款人要督促開發(fā)商和借款人及時 辦理抵押登記手續(xù)。第二十六條 貸款人應建立貸后檢查制度。 對正常、 關注類 貸款可采取抽查的方式不定期進行，對次級、 可疑、損失類貸款 采取全面檢查的方式， 每季度至少進行一次貸后檢查， 并填寫個 人貸款貸后檢查表，送經(jīng)部門負責人簽字后及時歸檔。第二十七條 貸后檢查可通過監(jiān)測貸款賬戶、 查詢不良貸款 明細臺賬、查詢?nèi)嗣胥y行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫、電話訪談、 見面訪談、實地檢查等途徑獲取信息，并對各種信息進行綜合分 析，判斷貸款的風險狀況，提出預防或補救措施。第二十八條 貸后檢查人員應根據(jù)借款合同的約定，檢查借款人是否履行合同，重點包

12、括以下內(nèi)容：（一）借款人依合同約定歸還貸款本息情況；（二）借款人職業(yè)、收入、健康狀況等影響其還款能力和誠 意的因素變化情況；（三）借款人工作單位、住址、聯(lián)系電話等信息的變更情況；（四）擔保變化情況，包括： 保證人保證資格和保證能力變 化情況、抵（質(zhì)）押物狀況及價值變化情況等；（五）其他可能影響貸款質(zhì)量的因素變化情況。第八章 合同的變更與終止第二十九條 借款合同需要變更的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同 意，并依法簽訂變更協(xié)議。如果是擔保貸款， 應事先征得擔保人 同意。協(xié)議未達成之前，原借款合同繼續(xù)有效。第三十條借款人出現(xiàn)死亡、喪失民事行為能力或經(jīng)有權(quán)部 門宣告失蹤、死亡等情況的，依據(jù)法律規(guī)定，應由其財產(chǎn)

13、合法繼承人在繼承財產(chǎn)范圍內(nèi)或其財產(chǎn)代管人在借款人財產(chǎn)范圍內(nèi)繼 續(xù)履行借款合同。第三十一條 抵押物發(fā)生意外損失或保證人失去擔保資格 或喪失擔保能力時， 借款人應及時通知貸款人， 并提供貸款人認 可的新的擔保，重新簽訂擔保合同。未經(jīng)貸款人同意， 原合同繼 續(xù)有效。第三十二條 借款人按借款合同規(guī)定還清全部貸款本息后， 借款合同隨即終止。貸款人應在借款合同終止后 15 日內(nèi)通知借 款人，返還其用于擔保的抵押物權(quán)屬憑證及相關證明文件。第九章 違約與處置第三十三條 下列情況屬借款人違約： （一）提供虛假的資料、文件而取得貸款； （二）未按合同約定的還款計劃歸還貸款本息；（三）拒絕或阻礙貸款人對貸款使用情況

14、和抵押物情況實施 監(jiān)督檢查；（四）將設定抵押權(quán)的財產(chǎn)拆遷、 出售、 未征得貸款人同意 的出租、轉(zhuǎn)讓、饋贈或重復抵押；（五）與他人簽訂有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議；（六）借款人及家庭財務狀況惡化， 卷入或即將卷入重大的 訴訟或仲裁程序及其他法律糾紛， 可能或已經(jīng)影響貸款義務的履 行；（七）保證人違反保證條款或喪失承擔連帶保證責任能力， 抵押物因意外損毀不足以清償債權(quán)，而未按要求重新落實擔保；（八）借款人在合同履行期間死亡、 宣告失蹤或喪失民事行 為能力后，其遺產(chǎn)或財產(chǎn)繼承人、受遺贈人、監(jiān)護人、財產(chǎn)代管 人拒絕繼續(xù)履行原借款合同；（九）隱匿、私分、違法出讓、故意壓低價格變賣財產(chǎn)，危 害貸款安全；（十

15、）借款人發(fā)生違反借款合同的其他行為。第三十四條 借款人發(fā)生本辦法第三十三條違約行為時，貸款人可視借款人違約情況，采取以下一種或數(shù)種債權(quán)保護措施：（一）責令限期糾正違約行為并賠償相應損失；（二）停止發(fā)放尚未支用的貸款；（三）宣布貸款立即到期，要求借款人立即歸還借款本息及 相關費用；（四）對借款人未按時還清的借款本金和利息（包括借款人未按約定的分期還款計劃按時并足額歸還貸款本息情況、被貸款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清償之日止， 按對應的借款逾期罰息利率和約定的結(jié)息方式計收利息和復利；（五）向借款人收取違約金；（六）從借款人在貸款人系統(tǒng)的賬戶上劃收任何幣種