北京朝陽區(qū)三間房項目可行性分析報告

1、朝陽區(qū)三間房項目可行性分析報告第一部分 市場可行性分析一、 項目概況b1b9b1 區(qū)項目概況土地性質(zhì)現(xiàn)狀情況戶數(shù)人數(shù)項目進(jìn)展合作方式1、項目位置：b1區(qū)項目位于三間房北雙橋村2、四至范圍：東至北雙橋村路，西至鄉(xiāng)屆南至北花園街北至通惠河南街3、占地面積2、76萬平方米建筑面積44160平米容積率：1.6控高：18米招牌掛項目現(xiàn)狀住宅134282以綠基投名義做一級開發(fā)。b9 區(qū)項目概況土地性質(zhì)現(xiàn)狀情況戶數(shù)人數(shù)項目進(jìn)展合作方式1、項目位置：b9區(qū)項目位于三間房東柳村2、四至范圍：東至北花園街路，西至東柳巷西路北至雙橋路南至京哈鐵路至通惠河南街3 、占地面積75602平方米其中規(guī)劃建設(shè)面積61192平

2、方米，代征道路面積約14410平米?？偨婕s97907平方米。容積率1.6控高18米招牌掛項目現(xiàn)狀住宅242508已取得規(guī)劃院規(guī)劃建議書以綠基投名義做一級開發(fā)。二、 整體市場調(diào)查與分析（一）、宏觀環(huán)境調(diào)研結(jié)論列示根據(jù)北京市國土資源局發(fā)布了2006年土地供應(yīng)計劃，北京市2006年全年土地供應(yīng)計劃6500公頃，與2005年相同。其中商品房用地供應(yīng)量為1600公頃，比上年減少100公頃；經(jīng)濟(jì)適用房用地為300公頃，比2005年增加100公頃。2006年18月北京公開出讓土地面積為373萬平方米，比2005年的353萬平方米高出20萬平方米。據(jù)目前北京市土地整理儲備中心的資料顯示，07年上半年半年預(yù)計

3、入市土地將達(dá)到40塊之多。 北京城八區(qū)分到的土地占總量的40%，并向朝陽、海淀、豐臺區(qū)傾斜，東城、西城、崇文、宣武4個中心區(qū)新增建設(shè)用地為零；遠(yuǎn)郊10個區(qū)縣占60%，向順義、通州、亦莊三個重點新城傾斜。由此看來，政府向市政基礎(chǔ)設(shè)施用地傾斜的目的很明確，這也是國土部門配合城市郊區(qū)化發(fā)展和建設(shè)社會主義新農(nóng)村方向的必然結(jié)果。 加大土地供應(yīng)是政府穩(wěn)定房價的措施之一，特別是對于在國內(nèi)房價漲幅排前三的北京而言。在7月份，北京新建商品房以11.1%的漲幅位列全國城市第二，僅次于深圳。從易事達(dá)1-8個月掌握的調(diào)研數(shù)據(jù)來看，土地供應(yīng)受到宏觀調(diào)控的影響較大。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前5個月供地3

4、5塊，供地面積為2353469平方米，所占總供地地塊和面積比例分別是69%和63%。在實施“國六條”之后的六七八三個月，供地塊數(shù)和面積分別是16塊和1384510平方米。在9月以后，土地供應(yīng)的高潮到來，根據(jù)北京市土地整理儲備中心公布的信息統(tǒng)計，9月北京有16塊土地入市，面積約200多萬平方米，超過10萬平方米的地塊達(dá)7個。為了防止開發(fā)商囤地提價，同時鼓勵產(chǎn)品競爭，下半年大宗地塊拆分成小型土地上市的計劃已提上日程，這樣的話，過去的地王時代有可能一去不復(fù)返。（二）、政策調(diào)研結(jié)論列示1、“國六條”出臺之后，北京市乃至全國的房地產(chǎn)市場都陷入到了新一輪宏觀調(diào)控之中。易事達(dá)認(rèn)為“國六條”及其細(xì)則的文件的初

5、衷是穩(wěn)定房價，降低房價增幅，而不是讓房價下跌，結(jié)合2005年新政后的市場反饋，經(jīng)歷過短暫的市場冷淡后交易量又迅速上揚(yáng)，剛性的住房需求和巨大的消費群體是支撐房價的主要因素。在市場經(jīng)濟(jì)下，政策可以影響房價，但是不能決定房價。2、按照通常的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期來看，項目從設(shè)計、施工到推出市場，至少需要半年的時間，而某些受新政影響需要修改規(guī)劃的項目也會在今年下半年入市，此前就有相關(guān)媒體報道明年上半年有上百個需要改規(guī)劃的項目會扎堆上市，因此，新政的作用真正的體現(xiàn)還要等到明年的上半年。三、 區(qū)域市場概述（一）、東五環(huán)外、京通快速路沿線區(qū)域市場分析1、地產(chǎn)開發(fā)逐步加快在新一輪地產(chǎn)開發(fā)競爭中，作為北京市未來城市

6、規(guī)劃重點區(qū)域的東部地區(qū)以及北京重點衛(wèi)星城鎮(zhèn)通州區(qū)的發(fā)展建設(shè)給北京東部地區(qū)房地產(chǎn)市場迎來了絕好的發(fā)展機(jī)遇。未來10年，本區(qū)域?qū)⑼瓿山?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，區(qū)域環(huán)境和區(qū)域面貌將發(fā)生質(zhì)的改變；區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將進(jìn)入現(xiàn)代化，從2004年以來，北京東部地區(qū)房地產(chǎn)市場借力北京市城市新規(guī)劃，使地產(chǎn)開發(fā)步伐加快。2、商業(yè)及社區(qū)配套不斷完善，滿足區(qū)域居民生活需求。提升區(qū)域生活質(zhì)量。1) 商務(wù)辦公用物業(yè)增多，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨于合理。2) 區(qū)域住宅市場進(jìn)一步繁榮，居住氛圍日趨濃厚。本區(qū)域內(nèi)購房置業(yè)的客戶主要為一次置業(yè)的年輕白領(lǐng)，兼有部分投資型客戶。區(qū)域居住條件的不斷成熟加之區(qū)域便利的交通將吸引更多的人在此生活、投資置業(yè)，帶

7、動地區(qū)住宅市場繁榮。3) 區(qū)域住宅市場價格水平呈現(xiàn)梯度排列。朝青板塊普通住宅房價在6500元/平米10000元/平米左右，管莊區(qū)域（五環(huán)外）普通住宅房價在5000元/平米6500元/平米左右，通州北苑、果園區(qū)域房價范圍在5000元/平米6000元/平米之間。（二）、東五環(huán)外、京通快速路沿線區(qū)域供應(yīng)分析、區(qū)域市場現(xiàn)有供給量本區(qū)域居住氛圍逐漸形成，成為東部泛cbd區(qū)域的新居住熱點，且供應(yīng)量日益增大。目前，該區(qū)域項目主要集中在朝陽路沿線、地鐵八通線沿線及管莊路周邊放量。2005年本區(qū)域新推和后續(xù)推出的住宅面積約在150萬平米左右。本區(qū)域目前市場現(xiàn)有供給量見下表（包括已售完的）：項目名稱占地面積建筑面

8、積容積率主力戶型面積物業(yè)形態(tài)華龍美樹約500001500002439、60、108、132、135板樓萬象新天（四區(qū)）約60000約11000018369一居至180四居。以二居三居為主板樓、板塔結(jié)合上東上品70000約1500002065一居至140三居板樓小洋樓172002790016380二居板樓、多層朝陽旺角62700174500278102二室二廳、140三室二廳板樓、塔樓、多層、高層優(yōu)點社區(qū)300008800024894二居板樓東一時區(qū)3200005000003860100板樓、塔樓、板塔結(jié)合藝水芳園7870016000016360一居至133四居板樓、塔樓珠江綠洲30000040

9、000032118二居、143三居板樓、塔樓、板塔結(jié)合、多層、小高層、高層水郡長安15550029510017板樓、聯(lián)排別墅東衛(wèi)城10034250026118及149三居塔樓本區(qū)域內(nèi)在售住宅項目主要為普通住宅項目，建筑形態(tài)多為板樓、塔樓或板塔結(jié)合。本區(qū)域內(nèi)項目容積率較高，多在1.63.5之間，多數(shù)項目在以上，容積率最高的達(dá)到3.5，本區(qū)低密度住宅供應(yīng)量相對較少。在售項目中萬象新天、東一時區(qū)、珠江綠洲和水郡長安項目規(guī)模在30萬平米以上，屬區(qū)域內(nèi)大盤，規(guī)模優(yōu)勢明顯。各項目建筑面積體量對比圖（單位：）從上圖可以看出，本區(qū)域內(nèi)項目供應(yīng)量在20萬平米以上的項目不多，項目規(guī)模不大，多為中小規(guī)模項目。（二）

10、本區(qū)域2006年新推項目及供應(yīng)量2006年北京市區(qū)內(nèi)新盤主要集中在北五環(huán)沿線、東四至東五環(huán)沿線的北段等地，管莊區(qū)域新盤量相對較少。北京整個東部地區(qū)今年將成為一個大盤集中放量的區(qū)域。其中，會村附近今年將出現(xiàn)一個100-150萬平米的大項目。本區(qū)今年新增加的供應(yīng)量主要為在售項目樓盤后續(xù)的推盤放量。預(yù)計今年本區(qū)域新推樓盤項目在5個左右。區(qū)域供應(yīng)量將達(dá)到200萬平米。本區(qū)06年后期07年初預(yù)計新推樓盤項目名稱占地面積建筑面積容積率戶型面積物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品類型備注華美橡樹嶺285000425000156戶型在40-120之間。主力戶型為80二居。還有100-110三居，110左右躍層。板樓、多層普通住宅、公

11、寓、花園洋房預(yù)計在今年年底開盤，銷售價格在7500元/平米左右。蘋果派18900040000018540一居到150躍層三居、四居。主力戶型為70到80二居。板樓、小高層普通住宅a區(qū)5月21日正式開盤b區(qū)預(yù)計今年年底推出。價格預(yù)計在6900元/平米左右。1、供給分析通過區(qū)域現(xiàn)有在售及未來將要入市的項目供給量可以看出：1) 本區(qū)域以普通住宅供應(yīng)為主。2) 裝修標(biāo)準(zhǔn)以毛坯房為主。3) 區(qū)域住宅市場供給集中，僅2005年區(qū)域總體供應(yīng)量超過150萬平米，其中建面超過50萬平米的大盤項目有東一時區(qū)、萬象新天,市場前景被一致看好。4) 區(qū)域規(guī)劃容積率平均在2左右。整體居住舒適度不高，生活品質(zhì)一般。5) 區(qū)

12、域內(nèi)住宅產(chǎn)品面積集中在40-150平米之間，一居為40-70平米，二居為80-100平米，三居為110-150平米。6) 今年入市項目除普通平層產(chǎn)品外，設(shè)計增加了躍層產(chǎn)品。7) 主力戶型主要為二居，三居其次，一居配比相對較少，少量項目配有四居。8) 戶型面積在50-60平米的一居和75-85平米的小二居市場反映良好。 （三）、總結(jié)三間房作為東部傳統(tǒng)居住區(qū)域，開發(fā)逐漸升溫。該區(qū)域內(nèi)住宅的均價為5500元7000元/平方米左右，開發(fā)業(yè)態(tài)上以中檔住宅為主。政府對三間房區(qū)域的市政設(shè)施投資力度較大，三間房區(qū)域的潛力正在被逐漸挖掘，目前其是幾大邊緣區(qū)域中最具發(fā)展?jié)摿Φ闹攸c區(qū)域。四、 項目地塊分析（一）、三

13、間房概述三間房鄉(xiāng)位于朝陽區(qū)東部，通惠河畔，是北京市區(qū)的東大門東與管莊接壤，西臨高碑店鄉(xiāng)北靠平房鄉(xiāng)，南接豆各莊鄉(xiāng)。轄區(qū)面積8.3平方公里。全鄉(xiāng)總?cè)丝?4000人三間房鄉(xiāng)交通便利，距首都市中心僅l0公里距首都國際機(jī)場18公里鄉(xiāng)域內(nèi)公路四通八達(dá)京通高速公路、城市輕軌鐵路橫貫東西五環(huán)路縱橫南北，京秦、京承兩條鐵路從鄉(xiāng)域內(nèi)通過村內(nèi)均有柏油路或水泥馬路相通被第二大觀光河道一通惠河從鄉(xiāng)域中部穿過.而座落在鄉(xiāng)域內(nèi)的雙橋火車站是北京地區(qū)第二大貨運(yùn)站是首都及華北地區(qū)重要的物資集散地。（二）、三間房的主要城市規(guī)劃2005年11月朝陽區(qū)政府提出的“2463計劃”，將三間房南部區(qū)定義為文化產(chǎn)業(yè)的重點發(fā)展區(qū)域，即以特色文

14、化為核心，在近9平方公里的土地上建設(shè)兩座主題園林、四個人文生活居住區(qū)、六條文化特色商業(yè)街區(qū)、三個商業(yè)金融文化中心，以建設(shè)國家動漫產(chǎn)業(yè)基地為核心，打造現(xiàn)代傳媒文化產(chǎn)業(yè)，以中華本草園為基地，發(fā)展中醫(yī)藥、旅游文化產(chǎn)業(yè)。1、兩園兩園指中華本草園、康健藝術(shù)主題公園。中華本草園是三問房鄉(xiāng)已綠化的精品工程也是區(qū)、市綠化樣板工程。 康健藝術(shù)主題公園占地534公頃，位于鄉(xiāng)域北區(qū)塔褳坡自家樓村北綠化帶。以休閑健身文化為主題建設(shè)大眾健身康體中心，其中包括游泳場、草皮足球場、雕塑和名貴植物觀賞園。2、四區(qū)a區(qū)一自家樓村和塔褳坡村 區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)”美然動力街區(qū) 福怡園”等住宅區(qū) 總建筑面積約為25萬平米。b區(qū)一金家村、北

15、雙橋村、新房村、西柳巷村區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)”藝水芳園 天泰新房苑 天泰北雙苑”住宅區(qū)及天泰商業(yè)中心、天泰和平廣場等商業(yè)項目總建筑面積約為35萬平米。c區(qū)一定福莊西村、定福莊東村：區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)”天泰定福園”住宅區(qū)、康達(dá)商業(yè)中心”等項目。d區(qū)一三間房西村、三問房東村區(qū)內(nèi)有千禧家園住宅開發(fā)項目，建筑面積約l20萬平米。、六街六條街包括南區(qū)的民俗文化百寶一條街、民間舊貨一條街、世金物流街、梆子井水文化交流、靜養(yǎng)一條街：北區(qū)的餐飲文化一條街 振中汽車產(chǎn)業(yè)系列一條街。、三塊產(chǎn)業(yè)用地三塊產(chǎn)業(yè)用地指康達(dá)商業(yè)中心、天泰廣場和東盛商務(wù)廣場?？颠_(dá)商業(yè)中心位于朝陽路白家樓占地面積l 73公頃規(guī)劃建筑面積為5萬平方米。天泰和

16、平廣場位于新房村與北雙橋村之間北臨天泰大街 占地面積539公頃建筑面積96萬平米。是集酒店、寫字樓、商場為一體的綜合建筑彌補(bǔ)周邊綜合服務(wù)項目短缺的空白。東盛商務(wù)廣場位于京通路北朝陽路南 兩路中旬地帶，西臨北京天壇生物制品有限公 ，總建筑面積約l0萬平米。（三）地塊現(xiàn)狀1地塊位于朝陽區(qū)三間房北雙橋村，總占地2.76平方米，東至北花園街路，西至東柳巷西路東至雙橋路，南至京哈鐵路，地塊以北臨北京第二大觀賞河流通惠河。河水蜿蜒流淌，水質(zhì)較為清澈，形成了一道獨特的風(fēng)景。項目土地平坦，相對落差米左右，幾乎均為農(nóng)業(yè)宅基用地，西南部的企業(yè)處于停產(chǎn)狀態(tài)，污染??；周邊大量的的施工未對周邊環(huán)境造成明顯破壞，粉塵污染

17、較低。從整體比較，本項目地塊污染狀況遠(yuǎn)比北京市區(qū)為輕，似有心曠神怡及有氧運(yùn)動之美。1地塊位于朝陽區(qū)三間房東柳，總占地61192萬平方米，地塊東臨雙橋路，西至鄉(xiāng)屆，南至北花園街，北至通惠河南街。地塊內(nèi)部地勢平坦、土地肥沃。 周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠(yuǎn)，以五至六層磚混建筑為主項目地塊周邊居民以村民為主，服務(wù)業(yè)人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。（四）項目周邊交通項目地塊交通極為便利，從廣渠路延長線的修建以及規(guī)劃中的地鐵6號線到城鐵八通線，朝陽北路加之原有的京沈路與京通高速路和朝陽路等城市主干道都于項目近在咫尺。項目與中央商務(wù)區(qū)c

18、bd的聯(lián)系也較為緊密。根據(jù)北京市三間房南區(qū)政府道路詳細(xì)規(guī)劃，項目周邊南北向道路長營路、雙經(jīng)東路，東西向交通除南北兩條高速路外，還有雙緯路溝通東五環(huán)、廣渠路連接雙井和通州，形成三縱四橫、溝通四環(huán)五環(huán)、通達(dá)機(jī)場國貿(mào)的路網(wǎng)體系（五）地塊周邊配套1、商業(yè)設(shè)施天客隆、華潤、物美、易初蓮花等大型超市、京客隆便利店、雙橋菜市場、北雙橋市場等多個購物場所2、生活設(shè)施醫(yī)院:民航總醫(yī)院、管莊醫(yī)院、雙橋醫(yī)院、三間房醫(yī)院及多個社區(qū)醫(yī)院教育:幼兒園：廣播學(xué)院幼兒園、北雙橋幼兒園、生物研究所幼兒園、福怡園幼兒園,小學(xué)：雙橋小學(xué)、北花園小學(xué)、定福莊第二小學(xué)中學(xué)：北京市第十七中學(xué)、北京市潞河實驗中學(xué)、雙橋中學(xué)、定福中學(xué)大學(xué)：

19、中國傳媒大學(xué)、北京市第二外國語學(xué)院、另有地塊東南側(cè)教育用地已規(guī)劃。五、 地塊優(yōu)劣分析（一）優(yōu)勢分析1、土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及營造良好的居住環(huán)境。2、本地塊毗鄰京通快速、八通線、京沈、京哈以及規(guī)劃中的六號線，位置非常優(yōu)越。同時有近十路公交車途經(jīng)本地，交通十分方便。3、項目地塊，市場競爭少，區(qū)域含金量高，升值潛力大。區(qū)域的整體開發(fā)提升了版塊整體形象和競爭力。4、緊臨京通高速，兩廣延長線，距市區(qū)三環(huán)路僅10公里，交通條件極為便利。京通高速，兩廣延長線的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。5、便于與其它開發(fā)企業(yè)合作共同營造周邊配套，加速居住氣候的形成，同時避

20、免重復(fù)投資帶來的重復(fù)性浪費。6、地塊內(nèi)有較長的河岸線，有利于打造生態(tài)河景；沿河的河漫灘有利于營造親水的休閑空間。7、項目周邊市政配套完善，創(chuàng)造了良好的水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件。8、本項目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項目的成功開發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。加之北方地產(chǎn)雄厚的資金實力背景和良好的政府資源背景，都將進(jìn)一步加強(qiáng)本項目的優(yōu)勢。（二）劣勢分析1、地塊周邊少量的商業(yè)和原始住戶需要拆遷，給項目帶來了不確定因素。2、目前，兩地塊所在區(qū)域除一些臨街門市外，尚無成熟商業(yè)區(qū)，超市、銀行、郵局、農(nóng)貿(mào)市場、娛樂場所等生活配套設(shè)施比較缺乏，給長期居住人們生活帶來極大的不便。3、本地塊形狀為不規(guī)則形狀，規(guī)劃難度

21、較大，屆時會形成規(guī)劃死角，降低土地使用率。4、b1和b9相隔較遠(yuǎn)，較難形成規(guī)模效應(yīng)，只能獨立推廣，將增加一定的推廣難度，和推廣費用。六、地塊初步定位建議（一）物業(yè)類型定位定 位：以住宅為主，商業(yè)為輔的綜合性項目定位依據(jù)：1、地塊，周邊人口較為密集，部分居民有購房需求；2、地塊位置非常優(yōu)越，交通極為便利3、地地塊周邊缺乏大型購物場所及農(nóng)貿(mào)市場等生活服務(wù)配套設(shè)施。（二）目標(biāo)客戶定位定位： cbd有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入，需滿足居住要求的首次置業(yè)者 cbd內(nèi)需要改善居住條件的首次中年置業(yè)者 其他區(qū)域急需用房而購房款不足的年輕置業(yè)者定位依據(jù)： 1、房地產(chǎn)品有很強(qiáng)的地源性，因此，cbd區(qū)域為滿足居住要求的首次置業(yè)

22、者和為改善居住條件的二次置業(yè)者將是本項目的主要客戶群體；2、生活或工作在其他區(qū)域的部分年輕人，由于積累不多，但又由于結(jié)婚或者其他原因，急需要用房的購房者也會成為本項目的目標(biāo)客戶群體之一。（三）面積、戶型定位住宅的戶型應(yīng)以兩室一廳及兩室兩廳為主，一室一廳、三室一廳及三室兩廳為輔；面積應(yīng)以80120平方米區(qū)間為主，其他區(qū)間為輔。商業(yè)采用框架結(jié)構(gòu)，戶型可分可合，面積可大可小。（四）價格定位住宅平均售價為7000元/平方米商業(yè)門市平均售價為10000元/平方米1、朝陽區(qū)房地產(chǎn)市場多層住宅的平均價格大約在55007500元/平方米之間，而本項目位置較為優(yōu)越，因此，取均價7000元/平方米。2、地塊位于位

23、置非常優(yōu)越，周邊有大量的住宅小區(qū)，且小區(qū)商業(yè)未形成氣候，商業(yè)價值極大，再參照同類物業(yè)商鋪價格后，取銷售均價10000元/平方米。第二部分 財務(wù)可行性分析一、 項目財務(wù)分析說明（一）、拆遷成本分析 1、根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定及該塊土地的地理位置，回遷補(bǔ)償均價4200元/m2。2、按人數(shù)每人50 m2補(bǔ)償，b1區(qū)共有人數(shù)282人，需補(bǔ)償14100m2，按照回遷補(bǔ)償均價4200元/m2計算，則b1區(qū)需要拆遷總價應(yīng)為5922萬元；按人數(shù)每人50 m2補(bǔ)償，b9區(qū)共有人數(shù)508人，需補(bǔ)償25400 m2，按照回遷補(bǔ)償均價4200元/m2計算，則b9區(qū)需要拆遷總價應(yīng)為10668萬元。 （二）建筑成本分析 對該

24、宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，b1區(qū)占地面積：2.76萬，建筑面積：44160（含15%的地下面積為5.16萬平米）。容積率1.6，控高18米；b9區(qū)占地面積：7.56萬，建筑面積：97907（含15%的地下面積為11.42萬平米），容積率1.6，控高18米。六層帶電梯的花園洋房建筑成本應(yīng)該在1800元/平米左右。（三）項目費用分析 依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為： 住宅7000元/ ，但未計算土地增值稅等。 本預(yù)算地下面積已經(jīng)計入建安成本但未計入銷售收入。二、b1區(qū)財務(wù)分析（一）、土地成本單位：萬元土地土地補(bǔ)償費1.134200.004737.60成本地價5.

25、16382.001971.12土地出讓金5.16220.001135.20大市政費5.1680.00412.80四源費5.1682.00423.12小計4582.006708.72 土地補(bǔ)償費按282人*50平米/人=14100平米（二）、基礎(chǔ)設(shè)施費用 單位：萬元基礎(chǔ)紅線外市政投資0.00設(shè)施紅線內(nèi)市政投資5.16250.001290.00綠化費5.16499.002574.84小計749.003864.84 本表綠化費包含綠基投的收費（三）、項目前期費用單位：萬元設(shè)計費5.1631.68163.47規(guī)劃費0.00市政咨詢費0.000.00工程許可證執(zhí)照費5.161.929.90規(guī)劃審查費5.

26、160.402.06施工圖審查費5.163.2916.98前期測繪費5.160.804.13勘測費5.169.9051.08質(zhì)量監(jiān)督費5.164.5023.22供電貼費0.00招投標(biāo)管理費5.161.085.57標(biāo)底編制費5.161.809.29評估費5.160.985.06開辦費5.1619.61101.19黏土磚費5.169.0046.44防洪費5.167.2037.15三通一平費5.1619.61101.19小計111.77576.73（四）、建安費用單位：萬元建安建安費5.161800.009288.00費用不可預(yù)見費5.1690.00464.40工程監(jiān)理費5.1627.00139.3

27、2竣工圖費5.162.0610.63小計1919.069902.35（五）、成本合計及其他費用單位：萬元管理費用5.16115.14594.14銷售費用5.16175.00903.000.00財務(wù)費用5.1647.29244.02營業(yè)稅4.42385.001701.70分?jǐn)偟叵鲁杀?.000.000.00成本合計5.164747.1924495.49（六）、銷售費用及毛利潤單位：萬元銷售收入4.427000.0030912.00營業(yè)稅前毛利潤4.422637.8111648.58營業(yè)稅后毛利潤4.422252.816416.51毛利率26.19%三、b9區(qū)財務(wù)分析（一）、土地成本單位：萬元土地土地補(bǔ)償費2.034200.008534.40成本地價11.42382.004362.44土地出讓金11.42220.002512.40大市政費11.4280.00913.60四源費11.4282.00936.