房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案doc

1、xxxxxx 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案策劃方案目目 錄錄1.01.0 前前 言言 .32.02.0 全案策劃服務(wù)內(nèi)容全案策劃服務(wù)內(nèi)容 .42.12.1 商業(yè)項(xiàng)目全案策劃報(bào)告服務(wù)內(nèi)容商業(yè)項(xiàng)目全案策劃報(bào)告服務(wù)內(nèi)容 .4 42.22.2 具體服務(wù)內(nèi)容具體服務(wù)內(nèi)容 .4 43.03.0 招商銷售代理服務(wù)內(nèi)容招商銷售代理服務(wù)內(nèi)容 .113.13.1 商業(yè)項(xiàng)目招商銷售代理服務(wù)內(nèi)容商業(yè)項(xiàng)目招商銷售代理服務(wù)內(nèi)容 .11113.23.2 具體服務(wù)內(nèi)容具體服務(wù)內(nèi)容 .11114.04.0 工程驗(yàn)收咨詢服務(wù)工程驗(yàn)收咨詢服務(wù).145.05.0 服務(wù)收費(fèi)及付款方法服務(wù)收費(fèi)及付款方法 .146.06.0 針對本項(xiàng)

2、目之初步分析針對本項(xiàng)目之初步分析 .157.07.0 人員簡介人員簡介 .158.08.0 結(jié)結(jié) 束束 語語 .261.0 前 言本公司十分榮幸獲邀參與貴公司 xxxx 項(xiàng)目（以下簡稱本項(xiàng)目）項(xiàng)目（以下簡稱本項(xiàng)目）商業(yè)全案策劃、招商銷售代理等工作，現(xiàn)向貴司提交項(xiàng)目發(fā)展意向報(bào)告書，以確定相關(guān)服務(wù)內(nèi)容、合作方式及提供相關(guān)報(bào)價(jià)。經(jīng)過與貴司的接洽，憑借多次成功運(yùn)作大型商業(yè)項(xiàng)目之經(jīng)驗(yàn)，我司有充分的信心，與貴司攜手并肩，做好這一項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目操作意圖，為貴司在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增磚添瓦。我司將運(yùn)用系統(tǒng)的分析方法和科學(xué)的工作模式；我司將運(yùn)用系統(tǒng)的分析方法和科學(xué)的工作模式；在充分分析研究行業(yè)市場前景的前提下，依據(jù)

3、貴司的利潤及戰(zhàn)略目的，提出在充分分析研究行業(yè)市場前景的前提下，依據(jù)貴司的利潤及戰(zhàn)略目的，提出符合實(shí)際發(fā)展前景的可行性操作方案；符合實(shí)際發(fā)展前景的可行性操作方案；并綜合我司之操作經(jīng)驗(yàn)，提供并綜合我司之操作經(jīng)驗(yàn)，提供“創(chuàng)新創(chuàng)新+ +專業(yè)專業(yè)”的服務(wù)，展現(xiàn)的服務(wù)，展現(xiàn)“為您為您 我做到我做到”之服務(wù)理念。之服務(wù)理念。我們將重點(diǎn)研究分析區(qū)域市場及行業(yè)市場，并依據(jù)對未來市場的判斷和理解與貴我們將重點(diǎn)研究分析區(qū)域市場及行業(yè)市場，并依據(jù)對未來市場的判斷和理解與貴司充分溝通，確定可行的實(shí)際操作方案；方案確定后我們將協(xié)助整合各項(xiàng)資源，司充分溝通，確定可行的實(shí)際操作方案；方案確定后我們將協(xié)助整合各項(xiàng)資源，搭建操作

4、架構(gòu)，配備招商銷售人員，并在貴司的支持下實(shí)際操作之。搭建操作架構(gòu)，配備招商銷售人員，并在貴司的支持下實(shí)際操作之。我司堅(jiān)信，通過我司對本項(xiàng)目的相關(guān)性問題的研究、通過對運(yùn)營定位、行銷定位的塑造、通過根基于商業(yè)運(yùn)營的賣場產(chǎn)品指導(dǎo)，必能充分的整合項(xiàng)目最大能量，凝成具實(shí)操性的專業(yè)策劃方案，在此基礎(chǔ)上結(jié)合中原實(shí)力及運(yùn)營，以及與貴司協(xié)作的共同努力，定能充分發(fā)揮本項(xiàng)目的可利用資源，以整合的招商銷售策略，結(jié)合渠道、推廣通路的手段組合，促成項(xiàng)目的成功運(yùn)營，達(dá)成操作目的，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的最大化。2.0 全案策劃服務(wù)內(nèi)容2.1 商業(yè)項(xiàng)目全案策劃報(bào)告服務(wù)內(nèi)容作為一家資深房地產(chǎn)代理公司，我司將通過對項(xiàng)目所在周邊區(qū)域商

5、業(yè)物業(yè)市場，在詳細(xì)、深入、針對性的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件，進(jìn)行科學(xué)、細(xì)致的綜合分析、研究，為項(xiàng)目制定客觀的、切實(shí)可行的市場定位、目標(biāo)客戶定位、價(jià)格定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等一系列全案策劃服務(wù)。凸顯項(xiàng)目發(fā)展的全面性及整體性。我司提供之全案策劃報(bào)告主要包括以下三大部分：第一部分市場調(diào)研第二部分市場定位第三部分產(chǎn)品建議 2.2 具體服務(wù)內(nèi)容第一部分：市場調(diào)研目的：通過對于北京市總體商業(yè)市場的研究（包括經(jīng)濟(jì)、政策、商業(yè)動態(tài)等） ，明確項(xiàng)目發(fā)展的大環(huán)境和市場背景，把握目前的外部環(huán)境發(fā)展動脈，在了解總體供需關(guān)系、市場信息的前提下為項(xiàng)目定位提供方向性的指導(dǎo)；對本項(xiàng)目主要影響和競爭區(qū)域的相關(guān)商業(yè)市場進(jìn)行調(diào)查

6、和分析，辨別區(qū)域市場商業(yè)特性、發(fā)展特點(diǎn)、經(jīng)營模式等，明確項(xiàng)目所能輻射的研究區(qū)域，并分析出區(qū)域電子市場未來發(fā)展走勢，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)；通過對影響市場相關(guān)性較大的要素（消費(fèi)人群、交通、配套設(shè)施等）為分析重點(diǎn)，對于項(xiàng)目外部發(fā)展條件有個(gè)全面認(rèn)識。明確其對于本項(xiàng)目的影響，進(jìn)一步為項(xiàng)目的發(fā)展方向提供一定的保證。 包含內(nèi)容：市場調(diào)研部分宏觀市場環(huán)境分析區(qū)域商業(yè)市場區(qū)域基礎(chǔ)環(huán)境可比性競爭總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境商業(yè)發(fā)展政策商業(yè)市場總體特征消費(fèi)基礎(chǔ)交通環(huán)境確定原則市場定位動態(tài)市場信息重點(diǎn)物業(yè)綜合未來商業(yè)走勢配套設(shè)施與本項(xiàng)目之關(guān)系目標(biāo)客群分析調(diào)研重要結(jié)論經(jīng)營商戶終端消費(fèi)者1. 宏觀市場環(huán)境的調(diào)查與分析 總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 總

7、體商業(yè)發(fā)展政策分析 動態(tài)市場信息的收集與分析2. 區(qū)域商業(yè)市場分析 區(qū)域商業(yè)市場總體特征分析 區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析 區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展分析3區(qū)域基礎(chǔ)環(huán)境分析 區(qū)域消費(fèi)人群分析 交通狀況分析 相關(guān)配套設(shè)施分析 4可比性競爭分析 可比性項(xiàng)目的確定 可比性項(xiàng)目的市場定位分析 可比性項(xiàng)目對本項(xiàng)目所帶來的影響5電子商業(yè)物業(yè)目標(biāo)客群分析 經(jīng)營者分析 終端消費(fèi)者分析6調(diào)研部分相關(guān)結(jié)論第二部分：項(xiàng)目定位部分目的：在前期市場調(diào)研報(bào)告以及相關(guān)結(jié)論的基礎(chǔ)上，通過對項(xiàng)目區(qū)位、時(shí)機(jī)、自身?xiàng)l件等因素和外部可利用資源進(jìn)行全面的分析、整合，結(jié)合項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析，提出商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營的核心價(jià)值體系；明確項(xiàng)目發(fā)展的總體方向

8、，并對項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)模、位置、業(yè)態(tài)形式等進(jìn)行總體的規(guī)劃，確定項(xiàng)目總體定位，為項(xiàng)目產(chǎn)品組合、營銷模式的選擇等后期工作提供強(qiáng)有力的統(tǒng)領(lǐng)作用。包含內(nèi)容：市場定位部分項(xiàng)目自身分析項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目區(qū)位分析主題定位價(jià)格定位項(xiàng)目優(yōu)劣勢商業(yè)經(jīng)營主題定價(jià)原則租售價(jià)格確定行銷主題1項(xiàng)目自身分析 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目 swot 分析2項(xiàng)目總體定位 項(xiàng)目主題概念定位 經(jīng)營業(yè)態(tài)及目標(biāo)客戶組合定位3項(xiàng)目價(jià)格定位 定價(jià)的依據(jù)說明 租售價(jià)格的制定第三部分：產(chǎn)品建議 目的：針對項(xiàng)目的地理位置、發(fā)展規(guī)模、未來機(jī)遇等因素，對本項(xiàng)目商業(yè)包裝、面積劃分、內(nèi)部功能設(shè)置、商業(yè)硬件設(shè)施設(shè)置和人流動線等進(jìn)行詳盡建議，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，制定項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)

9、理念和方向；本報(bào)告為市場定位的產(chǎn)品體現(xiàn)，也為后期營銷推廣提供更為清晰的訴求重點(diǎn)，起到整體策劃中承上啟下的關(guān)鍵作用。主要內(nèi)容：產(chǎn)品指導(dǎo)產(chǎn)品塑造主題產(chǎn)品改造建議店鋪分割與功能布局交通組織系統(tǒng)裝飾裝潢設(shè)計(jì)其他設(shè)計(jì)要求經(jīng)營（物業(yè)）管理 方式建議職責(zé)說明運(yùn)作策略制定整體形象裝修建議廣告位設(shè)計(jì)1產(chǎn)品塑造主題2商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品改造建議 店鋪分割與功能布局1) 店鋪分割總體策略的確定2) 物業(yè)功能布局的設(shè)計(jì)與規(guī)劃（柱間距、層數(shù)、層高、商鋪面寬、進(jìn)深、單位鋪位等） 交通組織系統(tǒng)（外部交通組織、內(nèi)部交通組織、出入口、中庭、電梯、消防通道、休息場所、停車場等） 經(jīng)營管理產(chǎn)品（倉儲空間的設(shè)計(jì)與規(guī)劃、中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、智能

10、化保安系統(tǒng)設(shè)計(jì)、電子商務(wù)平臺設(shè)計(jì)等） 裝飾裝潢設(shè)計(jì)（整體形象與風(fēng)格建議、外立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)、綠化建議、燈光建議、景觀小品建議、廣告位設(shè)計(jì)等）4商業(yè)經(jīng)營管理（物業(yè)管理）建議 商業(yè)經(jīng)營管理模式的建議 商業(yè)經(jīng)營管理職責(zé)的確定（介入時(shí)機(jī)的選擇、工作內(nèi)容的確定、管理方式的制定、管理費(fèi)用的確定等） 商業(yè)經(jīng)營管理針對項(xiàng)目長期、穩(wěn)定發(fā)展運(yùn)作策略的制定3.0 招商銷售代理服務(wù)內(nèi)容3.1 商業(yè)項(xiàng)目招商銷售代理服務(wù)內(nèi)容作為一家資深房地產(chǎn)代理公司，我司將依據(jù)前面制定的具實(shí)操性的策劃報(bào)告，整合系統(tǒng)資源，搭建具針對性的招商銷售代理組織模式，并利用中原的規(guī)模、信譽(yù)優(yōu)勢展開具體的操作。我司提供之招商銷售代理服務(wù)主要包括

11、以下兩大部分：第一部分招商銷售策略計(jì)劃的制定第二部分招商銷售的組織執(zhí)行3.2 具體服務(wù)內(nèi)容第一部分：招商銷售策略計(jì)劃目的：制定招商銷售策略，促進(jìn)項(xiàng)目的營運(yùn)能在適合市場發(fā)展的基礎(chǔ)上得以提升，提供有利于項(xiàng)目發(fā)展的招商銷售推廣手段，以配合項(xiàng)目未來的經(jīng)營；根據(jù)市場的不同情況，調(diào)整項(xiàng)目的招商銷售推廣方式，對操作的進(jìn)展情況做出必要和及時(shí)的修訂。主要內(nèi)容：營銷推廣執(zhí)行整體形象定位形象定位確定營銷組合策略招商銷售推廣計(jì)劃團(tuán)隊(duì)組建前期準(zhǔn)備執(zhí)行計(jì)劃1商業(yè)整體形象定位 形象定位確定 營銷組合策略2招商銷售推廣計(jì)劃 招商銷售團(tuán)隊(duì)組建 招商銷售前期準(zhǔn)備工作 招商銷售執(zhí)行計(jì)劃第二部分：招商銷售的組織執(zhí)行4.0 工程驗(yàn)收咨

12、詢服務(wù)4.1 大廈土建裝飾的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 4.2 電梯工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)4.3 電氣工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)4.4 大廈空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)驗(yàn)收注意事項(xiàng)及驗(yàn)收條件4.5 弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)驗(yàn)收要求4.6 物業(yè)接管驗(yàn)收前所需資料匯總5.0 工作周期、服務(wù)收費(fèi)及付款方法我司針對本項(xiàng)目將采取全案策劃及獨(dú)家招商銷售代理的形式與貴司合作。5.1 工作周期全案策劃報(bào)告完成工作時(shí)間為為自合同簽訂之日起 45 天。5.2 收費(fèi)及付款方式1. 我司向貴司提供的工程驗(yàn)收咨詢服務(wù)及策劃服務(wù)以策劃費(fèi)的形式收取，。付款方式：在簽訂全案策劃獨(dú)家招商銷售代理合同的兩日內(nèi)支付策劃費(fèi)的 50%，即 30萬作為啟動費(fèi)用，其余 50%策劃費(fèi)，在我司提交策劃報(bào)告后 5 個(gè)工作日內(nèi)收取。2. 獨(dú)家招商銷售代理服務(wù)以招商銷售傭金的形式收取，其中招商傭金為簽約物業(yè)月租金的，銷售傭金為銷售額的。付款方式：代理期開始后每個(gè)月底，乙方提供租賃銷售報(bào)表及傭金結(jié)算發(fā)票，據(jù)實(shí)向甲方結(jié)算代理費(fèi)用（以客戶簽署正式租賃或銷售合同，并按規(guī)定支付首筆款項(xiàng)或按揭被銀行接受為基準(zhǔn)結(jié)算），甲方應(yīng)將乙方本月應(yīng)收費(fèi)用在次月5 號前結(jié)算給乙方。6.06.0 針對本項(xiàng)目策劃之初步針對本項(xiàng)目策劃之初步思路思路策劃思路之一：整合資源 強(qiáng)勢操作策劃思路之二：創(chuàng)新策劃 錯(cuò)位經(jīng)營策劃思路之三：整體運(yùn)作 打造產(chǎn)業(yè)基地8.0 結(jié) 束 語通過上述項(xiàng)目合作