住宅項(xiàng)目市場調(diào)查表

1、住宅項(xiàng)目調(diào)查表編號_ 調(diào)查時間_年_月_日 調(diào)查員_項(xiàng)目名稱位置開發(fā)商產(chǎn)權(quán)年限投資商建筑周期規(guī)劃設(shè)計(jì)單位認(rèn)購日期景觀設(shè)計(jì)單位開盤日期廣告設(shè)計(jì)單位入伙日期項(xiàng)目類型 經(jīng)濟(jì)適用房 商品房 純住宅 商住兩用總占地面積分期一期二期三期容積率建筑面積（居住面積）覆蓋率總戶數(shù)綠化率棟數(shù)多層實(shí)用率小高層物業(yè)管理費(fèi)高層車位地上地下數(shù)量（個）價格（元）租 售租 售道路狀況公交線路 生活配套學(xué)校醫(yī)院銀行商業(yè)周邊景觀周邊人口構(gòu)成建筑擺放 圍合式 半圍合式 點(diǎn)陣式 兵營式 建筑物形態(tài)板樓塔樓板：塔 = _：_梯戶配比建筑風(fēng)格外立面材料 墻磚 墻漆 石材 玻璃幕墻 外立面色彩搭配景觀設(shè)置 草地 花壇 庭院 廣場 噴泉 雕

2、塑 亭閣 小橋流水 其他_、_中心景觀特色最大樓間距 最小樓間距 層高戶型面積(m2)數(shù)量（套）價 格（元）折 扣訂金（元）起價最高價均價銀行按揭一次性付款建筑分期住宅商業(yè)景觀差 朝向差 樓層差客戶特性職業(yè)特征區(qū)域特征年齡特征 2530 3035 3540 4050 50以上購買用途 投資_% 自住_ %營銷狀況 廣告主題廣告媒體重點(diǎn)投放時段銷售方式銷售節(jié)奏促銷方式銷售情況多層小高層高層一房二房三房四房五房銷售中心地址電話建筑特色裝修及擺設(shè)銷售員素質(zhì)表格說明：1、 內(nèi)部認(rèn)購日期是指該項(xiàng)目首次公開亮相、接待客戶的日期。2、 入伙時間是指業(yè)主入住時間。3、 建筑面積（居住面積）的填寫方式為：100

3、00m2（9000m2）4、 道路狀況應(yīng)填寫項(xiàng)目臨主要道路的情況，規(guī)范如：五一大道：雙向八車道（無綠化帶）人行道寬約五米，兩綠化帶；道路平整，交通通暢。5、 多層：16層；小高層：712層；高層：12層以上。6、 外立面色彩搭配這一項(xiàng)應(yīng)填上外立面和屋頂?shù)纳侍厣托Ч?、 景觀設(shè)置這一項(xiàng)是多選項(xiàng)，在小區(qū)有的景觀前面做標(biāo)記，如出現(xiàn)其他的景觀，請注明。8、 中心景觀特色是對小區(qū)中心景觀的特點(diǎn)和效果的描述，力圖做到簡潔明了。9、 樓間距是指小區(qū)內(nèi)相鄰單體和單體之間的距離。10、 景觀差、朝向差和樓層差是指在制定價格的時候由于景觀、朝向、樓層這三個因素所引起的價格變化幅度。11、 客戶的職業(yè)特征填寫

4、該樓盤客戶的職業(yè)構(gòu)成，同時應(yīng)注明該項(xiàng)目的客戶有何突出的、或者是區(qū)別于其他樓盤的特點(diǎn)，如該樓盤的客戶大部分是同一種職業(yè)，或者某種特殊職業(yè)的人群分布比較集中。12、 客戶的區(qū)域特征是指該項(xiàng)目的客戶在區(qū)域分布上的特點(diǎn)。填寫如：河?xùn)|60%，河西20%，望城15%，其他5%。13、 年齡特征是要填寫購買該項(xiàng)目的客戶的年齡階段的特征。14、 廣告媒體包括投放的廣告的類型和具體的媒介，如車身廣告、戶外宣傳板、報紙、電視等，其中，報紙和電視的廣告應(yīng)填寫具體單位。15、 廣告重點(diǎn)投放時段是指投入廣告費(fèi)用最多的一段時間。如果能夠了解到這一段時間是處在房地產(chǎn)預(yù)售期的哪一個階段（內(nèi)部認(rèn)購期、開盤期、強(qiáng)銷期、持銷期、尾

5、盤期）更好。16、 銷售方式一般可以分為坐銷和行銷，或者是兩者相結(jié)合。要詢問售樓員該種銷售方式對銷售的影響。17、 銷售節(jié)奏是指在重點(diǎn)戶型的推出這一方面的營銷特色。這里主要是填寫在哪一階段重點(diǎn)推出哪一類戶型。18、 促銷方式主要是了解在樓盤的銷售過程中推出的優(yōu)惠措施和促銷活動。19、 銷售情況的填寫主要分成兩大類：一類是多層、小高層、高層的銷售情況，另一類是各戶型的銷售情況。這個情況可以從售樓部的銷控表上獲得。20、 售樓部的建筑特色是指售樓部的整體情況，應(yīng)該填寫該售樓部是單體還是附屬體，是一層還是兩層。21、 裝修及擺設(shè)要填寫該售樓部在這兩方面的特色。22、 銷售員的素質(zhì)這一個指標(biāo)主要是根據(jù)

6、銷售員在接待非客戶時的態(tài)度，以及在接待客戶時的程序和秩序方面來評判。該調(diào)查表要達(dá)到的目的1、 充實(shí)基礎(chǔ)資料庫。2、 把握長沙市房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，預(yù)測未來的發(fā)展情況。3、 分析其他競爭性樓盤的優(yōu)勢和劣勢，以及產(chǎn)生該種優(yōu)劣勢的原因。學(xué)習(xí)其好的一面，改進(jìn)其做的不夠的一面。研究成果及方式1、 產(chǎn)權(quán)年限與售價了解消費(fèi)者對于不同產(chǎn)權(quán)年限的項(xiàng)目的接受程度，以及產(chǎn)權(quán)年限不同對樓盤售價的影響，評價該種影響是正常還是畸形的。并針對消費(fèi)者的反應(yīng)，提出改變消費(fèi)者對低產(chǎn)權(quán)年限住宅看法的措施。2、 建筑面積通過一個區(qū)域內(nèi)各樓盤建筑面積的總和與其他區(qū)域建筑面積以及長沙市總建筑面積的比較，得到該區(qū)域在長沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的定位，

7、預(yù)測該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景和趨勢。區(qū)域面積建筑面積占總建筑面積的比例岳麓區(qū)雨花區(qū)天心區(qū)芙蓉區(qū)開福區(qū)總計(jì)3、 多層、小高層、高層的設(shè)置通過對一個項(xiàng)目及一個區(qū)域的多層、小高層、高層的配置情況和銷售情況，了解該區(qū)域消費(fèi)者對樓層的要求。樓盤名稱多層小高層高層總計(jì)比例（多層：小高層：高層）總計(jì)4、 實(shí)用率、容積率、綠化率計(jì)算一個區(qū)域的樓盤這三個指標(biāo)的算術(shù)平均值，然后比較某一項(xiàng)目與該平均值的關(guān)系，以此來判斷該樓盤的品質(zhì)。同時可以研究該區(qū)域什么樣的指標(biāo)值既可以讓置業(yè)者滿意同時又使開發(fā)商的利潤最大化。編號樓盤名稱實(shí)用率容積率綠化率覆蓋率平均值該圖表示各項(xiàng)目的四項(xiàng)指標(biāo)與該區(qū)域平均值的比較示意圖?？v坐標(biāo)表示實(shí)用

8、率、容積率、綠化率、覆蓋率。水平線表示該區(qū)域平均值5、樓盤的品質(zhì)評價指標(biāo)：規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、容積率、綠化率、實(shí)用率、覆蓋率、內(nèi)外配置、樓間距、價格等，通過這些方面的比較，得到各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重值，并進(jìn)行評分，得到樓盤整體品質(zhì)的得分。6、 小區(qū)未來可能居住人口這一個成果的得出，需要用到的數(shù)據(jù)是居住面積，長沙市現(xiàn)在的人均居住面積是22。07平方米，居住面積÷人均居住面積未來可能居住人口。7、 套均面積通過居住面積和規(guī)模套數(shù)的比值得到套均面積，通過對套均面積的研究可以得到在該區(qū)域受歡迎的面積區(qū)間。8、 戶型的種類和配比通過這個指標(biāo)的研究我們可以得到區(qū)域（或者是長沙市）消費(fèi)者對戶型的

9、要求。我們可以研究在面積一樣的情況下，消費(fèi)者更喜歡哪一種戶型。9、車位狀況。 項(xiàng)目內(nèi)的車位狀況，包括地上的、地下的車位數(shù)量和租售價的情況。通過對這些情況的了解，得到該項(xiàng)目的人均車位數(shù)；通過對區(qū)域內(nèi)樓盤車位的設(shè)置情況10、 研究不同的付款方式對銷售的促進(jìn)作用以及發(fā)展的趨勢。付款方式是樓盤推介的一大特點(diǎn)，在國外及港臺，有由消費(fèi)者自由選擇貸款成數(shù)并配合不同定價的付款方式，使消費(fèi)者選擇空間更大。 了解長沙的情況以及發(fā)展趨勢對我們以后進(jìn)行產(chǎn)品定位時，很有幫助。增強(qiáng)了項(xiàng)目的競爭能力，付款方式對銷售的促進(jìn)作用通過銷售速度和售樓員的口頭陳述兩方面來分析。發(fā)現(xiàn)長沙市購房付款方式的變化，提出應(yīng)對措施。11、樓盤各

10、戶型銷售狀況通過各戶型的銷售狀況，了解各戶型的制約因素，研究各戶型的最佳配比。12、 促銷活動和廣告投放通過各個樓盤促銷活動的時間選擇，以及廣告重點(diǎn)投放時段和效果，研究在銷售的哪一個階段推出促銷活動，以及加大廣告投放的力度。13、 對客戶群的研究通過客戶群的職業(yè)特征，研究該樓盤吸引該種職業(yè)的客戶的因素。通過對客戶區(qū)域特征的研究，了解該區(qū)域的項(xiàng)目影響力和輻射度，這一方面取決于區(qū)域的特征（經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境、人文環(huán)境、配套設(shè)施、區(qū)域的規(guī)劃等），另一方面取決于產(chǎn)品的質(zhì)量。通過對某個樓盤的客戶的主要年齡構(gòu)成的了解，研究該樓盤吸引該年齡層次的顧客的因素；通過對長沙市整體情況的統(tǒng)計(jì)分析，可以了解長沙市購房最活

11、躍的購房年齡層次，然后我們可以針對這一個年齡層次的人做問卷調(diào)查，了解他們的喜好和要求，做出真正適應(yīng)市場要求的產(chǎn)品。通過對客戶購買用途的統(tǒng)計(jì)分析，我們可以知道長沙市購房者用于居住和投資的比例，而且可以知道如果消費(fèi)者用于投資，他們會在位置、面積、價格和戶型方面有什么具體的要求。2530 30353540405050以上五一新干線楓林綠洲桔洲新苑14、 銷售狀況銷售狀況可以反映各戶型在該區(qū)域的受歡迎程度。銷得好的原因是什么，銷得不好的原因又是什么，這都是需要研究的內(nèi)容。15、 銷售中心的描述找出銷售中心在建筑方面和裝修擺設(shè)方面與其他樓盤的區(qū)別，有何特色，對銷售有無促進(jìn)作用。好的可以借鑒。16、 售樓員的素質(zhì)該售樓部售樓員的著裝、服務(wù)態(tài)度、專業(yè)水平、服務(wù)制度的情況，可以反映出該銷售隊(duì)伍的素質(zhì)和水平，同時也反映出該公司的實(shí)力。還有，在制度和著裝方面的特色可以借鑒和學(xué)習(xí)。17、 影響價格各因素的權(quán)重。方法一1、確定影響價格的各因素。地段、物業(yè)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型配比等2、給各指標(biāo)制定統(tǒng)一的評分標(biāo)準(zhǔn)3、列出各樓盤各指標(biāo)變化和價格變化的關(guān)系表，并算出各樓盤中的各“指標(biāo)價格”4、算出該指標(biāo)價格在該樓盤價格中所占的比例，并計(jì)算出平均比例，該平均比例就是權(quán)重為什么？1、 制定評分標(biāo)準(zhǔn)時，也許我們的不一定標(biāo)準(zhǔn)，但是我們可以在數(shù)據(jù)處理過程中不斷修正改進(jìn)，而且最重要的是，所有的數(shù)據(jù)