佛山“城市花園”項目策劃方案

1、 “城市花園”項目策劃方案第一部分、項目地塊分析第一章、項目地塊概況一、項目地塊區(qū)位狀況項目地塊位置示意圖從以上分析可知，本公司項目處于新老城區(qū)的聯(lián)結(jié)處，同時承受新老城區(qū)兩個板塊樓盤的競爭壓力。項目在立足老城區(qū)樓盤的市場定位的同時，也要著眼于新城區(qū)樓盤的市場定位，提高競爭檔次與層次，采取智慧而策略的營銷手段，既在老城區(qū)樓盤中脫穎而出，又提高與新城區(qū)樓盤的對比競爭力。二、項目地塊概況項目地塊位于三水區(qū)新城市中心區(qū)域北近廣三高速公路，占地約6000平方米。項目地塊西面為三水南北主干道健力寶北路，北為東西主街之一的德興路，南面是一般性街道東西向的康樂路，東面以無名小道與建成住宅隔開。項目位置極好，在

2、兩面主干道上建商鋪大有可為，收效會很好。項目是三水中心城區(qū)不可多見的商業(yè)寶地。圖3:項目地塊示意圖第二章、項目周邊市場分析圖4：項目地塊周邊示意圖一、周邊住宅市場分析（一）、周邊樓盤總體特征規(guī)模情況樓盤名稱西豪居花苑金本健力寶北占地面積估算2萬平米幾千平米總建面積不詳不詳產(chǎn)品特征外立面黃色，立面普通單調(diào)土氣黃色，立面普通單調(diào)土氣園林綠化率20，樓間沒綠化無配套幼兒園無物業(yè)管理無無小結(jié)：本案周邊樓盤情況大致如下：1、健力寶北樓盤規(guī)模都很小，以商鋪為主，住宅為次；2、如果迎合周邊市場情況，小規(guī)模，多層低檔洋房為絕對市場主流，建普通多層是追隨大流的必然。3、周邊樓盤因土地珍貴故無綠化4、健力寶北樓盤

3、產(chǎn)品立面普通，基本沒有配套物業(yè)管理故本項目應(yīng)依據(jù)以上情況，作為項目定位的重要決策依據(jù)和標準。（二）、周邊樓盤戶型設(shè)置特征樓盤戶型兩房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)金盛花園二期面積（）70.1289.7494.69149.53比例（）28.264.17.7西豪居花苑面積（）不詳不詳不詳比例（）不詳不詳不詳金本健力寶北面積（）799411726無比例（）52.247.8匯豐豪庭面積（）68.519077.83114.54170.78（復(fù)式）比例（）約4%95復(fù)式約1小結(jié)：1、戶型：三房占絕對主導(dǎo)現(xiàn)有市場三房為主，二房與四房（復(fù)式）僅作補充?，F(xiàn)有周邊樓盤的三房戶型比例偏低。故本項目可推出極少量四房

4、，在頂層可考慮推出復(fù)式。2、面積：二房面積以6590平米為宜，三房以100140平米為宜。 故本項目在進行戶型設(shè)計時，以多個戶型、每個戶型多個面積類型為指針，以使顧客有一定的選擇空間，使每個顧客都能找到適合的面積與戶型。（三）、周邊樓盤銷售情況特征名稱價格（元/）銷售情況最高價最低價均價銷售率銷售綜合評價匯豐豪庭多層：2440小高：3000多層：1100小高：2400多層：2000小高：2700銷售率超85；三房七成二房七成多銷售尚可，是城中心最新一個盤，質(zhì)素尚可。西豪居花苑約17001100約1500銷售率95，三房余6套二房余2-3套低價位，銷售進入尾聲，僅余八九套頂層。金盛花園19001

5、700約1800銷售率七成銷售尚可。金本健力寶售率100%銷售完畢小結(jié)：1、高銷售率健力寶北是新城區(qū)旺地，銷售率高，市場有保證本項目住宅銷售問題不大。2、低價位以賣商鋪為主周邊多層樓盤單價介于980元到1700元之間，多層、低質(zhì)、低價位的銷售特征。本項目住宅定價位要參照以上情況。（四）、周邊樓盤營銷推廣特征健力寶北樓盤營銷推廣和營銷管理都很差，水平很初級。本項目將在營銷推廣方面，比競爭對手巨大更大進步。二、周邊商鋪市場分析略。本項目商鋪銷售無問題。第二部分、項目建設(shè)要求一、地價地價很高，只能以高容積率。二、商鋪商鋪為主，住宅為次。三、銷售效率銷售率要高、銷售速度要快。

6、四、產(chǎn)品及規(guī)劃素質(zhì)產(chǎn)品及規(guī)劃質(zhì)素要領(lǐng)先。第三部分、項目定位分析第一章、項目定位可選擇的七種方案經(jīng)細致研究，項目定位三類模式的七種選擇：一、商鋪與住宅的模式商鋪與多層住宅的方案商鋪與高層住宅的方案商鋪與多層、高層住宅的方案二、商場與住宅的模式商場與多層住宅的方案商場與高層住宅的方案三、純商場的模式商場方案菜市場方案其中因商場的銷售問題，我們可以確定本項目必將是以商鋪為主的方案。故只對商鋪模式進行詳細分析即可。第二章、項目定位的各方案分析一、商鋪與多層住宅的定位方案（一）、商鋪與三排式多層的方案1、定位分析（1）、優(yōu)勢a、不考慮綠化、產(chǎn)品高素質(zhì)等，是經(jīng)濟上最簡明、快速、有效的方式b、銷售率高、銷售

7、速度快，符合本項目追求的最大經(jīng)濟利益原則（2）、劣勢a、三橫排式住宅，造成空間狹窄，十分難看。b、商鋪加低價低質(zhì)多層，依然走不出三水房地產(chǎn)低檔低級怪圈，為了經(jīng)濟原則犧牲產(chǎn)品高質(zhì)的原則，于金盛做第一品牌的地產(chǎn)商不利。c、本案最多在細部上超過別人，在規(guī)劃上已無辦法，最終不過一個低價低質(zhì)小盤的翻版。2、定位結(jié)論本方案符合本項目的銷售效率要求，故可作為預(yù)選方案之一。（二）、商鋪與圍合式多層的方案1、定位分析2、定位結(jié)論這是最土氣的方案之一，不能考慮。二、商鋪與高層住宅的定位方案（一）、定位分析1、電梯小高層方在三水的趨勢對于電梯高層是不是符合三水的現(xiàn)狀，我們認為電梯高層是三水區(qū)房地產(chǎn)必將趨勢，隨著郊區(qū)

8、大盤的景觀化和低容積率化，三水市中心房地產(chǎn)必將走到高層電梯房的時代。以三水房地產(chǎn)現(xiàn)狀，在市中心地王地帶，打造一個最佳性價比的高層住宅應(yīng)完全可行：（1）、人類誰都不愿爬樓受累，坐電梯上下是現(xiàn)代城市文明和享受的本能（2）、電梯高層在三水不受追捧的原因是三水房地產(chǎn)水平低，高層作為點綴和提高容積率的手段在極少量樓盤出現(xiàn)，但產(chǎn)品和服務(wù)都差距很遠。三水高層不是市場不行，真的是產(chǎn)品不行，不能追隨消費者需求，當然無人問津。（3）、三水到目前為止，還沒有一座真正的高層住宅，更別說綜合較佳的高層、更何談豪宅類高層。如果有一座精心打造出最佳性價比的高層房子，哪怕貴一點，一定會得到市場的追捧。（4）、電梯高層是城市中

9、心區(qū)的必將趨勢（5）、市場差異化是三水房地產(chǎn)的必將趨勢（6）、本項目在市中心地王位置，具備得到追捧的地理條件2、本方案的優(yōu)劣勢分析（1）、優(yōu)勢a、電梯高層只要按策劃進行建設(shè)運作，價位可升上來，避免現(xiàn)在低質(zhì)低價多層的產(chǎn)品狀況，在經(jīng)濟上獲取更大效益。b、電梯高層可真正打造一個較好的房地產(chǎn)產(chǎn)品。d、電梯高層可進行從容的規(guī)劃，可規(guī)劃會所、園林等。e、電梯高層銷售經(jīng)濟效益遠大于低價多層，只存在銷售速度的比較而已，所以，應(yīng)認真考慮。f、電梯高層的優(yōu)點可與多層的銷售率高、銷售速度快的優(yōu)點比較沖抵。g、可兼顧經(jīng)濟效益和拼派效益，有益于金盛地產(chǎn)品牌的提升，有更好的社會綜合效益。（2）、劣勢a、在成本上比多層要高

10、b、在操作上比多層復(fù)雜c、在運作上比多層要多付出心力d、在銷售速度上比多層可能要慢些e、在銷售率上比多層目前尚未被市場驗證f、項目完畢時間上比多層要長g、在總體上看似乎比多層多了些麻煩，但絕對不是風險（二）、定位結(jié)論本方案因高層住宅的銷售效率未被市場驗證，故應(yīng)作為預(yù)選方案再考慮。三、商鋪與多層、高層住宅結(jié)合的定位方案（一）、定位分析1、優(yōu)勢（1）、多層、高層結(jié)合，容積率可保證，而產(chǎn)品豐富，多高層兼顧。（2）、可有綠地做園林提高項目素質(zhì)2、劣勢依然面臨高層銷售的問題。（二）、定位結(jié)論本方案既可兼顧項目的容積率，同時有高、多層又使產(chǎn)品全面豐富，故可作為最佳的預(yù)選方案。四、商場與多層住宅的定位方案（

11、一）、定位分析1、優(yōu)勢商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃面積增大。2、劣勢商場的銷售難題不符合本司的經(jīng)營原則。（二）、定位結(jié)論本方案因商場不利銷售因素，不作考慮。五、商場與高層住宅的規(guī)劃方案（一）、定位分析1、優(yōu)勢商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃面積增大。2、劣勢商場的銷售難題不符合本司的經(jīng)營原則。（二）、定位結(jié)論本方案因商場不利銷售因素，不作考慮。六、純商場規(guī)劃方案因商場不利銷售因素，不作考慮。第四部分、項目定位八個預(yù)備方案的策劃分析綜上分析，本項目可能采用以下六種定位方案:方案一、“商鋪與三排式多層”定位方案a方案二、“商鋪與三排式多層”定位方案b方案三、“商鋪與圍合式多層”定位方案方案四、“商鋪與高層”定位方案方案五、“商場

12、與多層”定位方案方案六、“商場與高層”定位方案方案七、“商鋪與多層、小高層”定位方案a方案八、“商鋪與多層、小高層”定位方案b方案一、“商鋪與三排式多層”定位方案a分析一、項目概念性總體規(guī)劃（一）、項目概念性總體規(guī)劃列表項目規(guī)劃概況占地面積5360總建筑面積25768容積率4.8項目概念性規(guī)劃說明首層規(guī)劃及面積商鋪2534菜市場2726健力寶北街德興路街項目東街項目南街商鋪圍合的中央地帶沿街建，共804，帶2米高等面積夾層沿街建，共680，帶2米高等面積夾層沿街建，共370，帶2米高等面積夾層沿街建，共680，帶2米高等面積夾層規(guī)劃豬肉、蔬菜、魚、熟食等功能片區(qū)二層規(guī)劃及面積停車場2143文體

13、會所2100管理辦公室300二層局部作為車庫，開放式二層靠健力寶北路一側(cè)二層靠德興路一側(cè)小車房720（36個）單車房780（130個）乒乓、臺球、棋牌室、卡拉ok、兒童游樂中心等三至八層規(guī)劃及面積住宅15048平米（144套）。三排式洋房，每棟四梯，一梯兩戶，戶戶朝南。（二）、項目概念性總體規(guī)劃分解說明1、首層概念性規(guī)劃德 興 路德 興 花 園健力寶北路小區(qū)大門/出入口商鋪菜 市 場dongzuo商 鋪出入口出入口商鋪47m58m3m12m10m10m10m10m3m80m67m首層四周沿街邊規(guī)劃為帶夾層商鋪，內(nèi)側(cè)為車庫，中間為菜市場，東面小區(qū)出入口。2、二層概念性規(guī)劃德 興 路德 興 花 園

14、健力寶北路業(yè)主活動中心商場管理辦公室大型停車場二層規(guī)劃為車庫（包括小車房和單車房）、商場管理辦公室、業(yè)主活動中心三大功能片區(qū)。3、項目三至八層概念性規(guī)劃德 興 路德 興 花 園健力寶北路a座b座dongzuoc座走 廊 通 道三至八層為三排式住宅，每棟四梯，一梯兩戶，戶戶朝南。建筑面積15048平米，總套數(shù)144戶。二、項目概念性總體規(guī)劃各指標分析（一）、首層規(guī)劃各指標1、商鋪面積及價格：總建筑面積2474，總價1907.7萬元。鋪 位建筑面積套內(nèi)面積單價（元/）銷售額（萬元）健力寶北路商鋪67×12804723.612800926.2德興路商鋪（8015）×1065058

15、510000585.0項目東街商鋪（67101010）×103703334000133.2項目南街商鋪（8015）×106505854500263.3合 計24742226.61907.72、夾層面積及價格：與商鋪等面積，但不算入總建筑面積，總價222.7萬元。鋪 位建筑面積套內(nèi)面積單價（元/）銷售額（萬元）健力寶北路商鋪67×12804723.6100072.4德興路商鋪（8015）×10650585100058.5項目東街商鋪（67101010）×10370333100033.3項目南街商鋪（8015）×1065058510005

16、8.5合計24742226.61000222.73、菜市場面積及價格：總建筑面積2726，年租金收入143.1萬元。建筑面積可售面積租價（元/2年）年租金收入（萬元/年）47×5827262726×701908.21500143.1注：可售面積按總建筑面積的70計算，不包括共同通道、消防通道等。（二）、二層規(guī)劃各指標1、車位：總建筑面積2142.9，可售建筑面積1500，總售價544.3萬元。單位數(shù)（個）建筑面積（）套內(nèi)面積（）單價（元/）銷售額（萬元）小車房144×253636×207206484500291.6單車房144×90130130

17、×67807023600252.7總體16615001350544.3注：1、可售面積按總建筑面積的70計算?？偨ㄖ娣e包括共同通道、消防通道等。 2、由于二層空間較大，可適當增加車位，以滿足一些擁有2臺車或以上住戶的需要。2、業(yè)主活動中心：總建筑面積2100平米。（1）、規(guī)劃內(nèi)容：乒乓球室、臺球室、棋牌室、卡拉ok活動中心、兒童游樂中心等（2）、方位：二層靠健力寶北路部份（3）、管理：憑業(yè)主證（4）、面積：乒乓球室200平米臺球室300平米棋牌室100平米卡拉ok中心1000平米兒童游樂中心500平米3、商場管理辦公室：總建筑面積400平米。辦公室負責商場鋪位的租賃、規(guī)范、清潔、治

18、安與管理等功能。靠近德興路一側(cè)。4、其他：配電房、梯口及其他共建項目總面積約700平米。（三）、三層以上規(guī)劃各指標1、樓型：多層：38層2、總套數(shù)：8×3×6144套3、總面積：建筑15048，套內(nèi)13543.2（按90計）（9.5×11）×8×3×6150484、戶型比例：表 戶型比例戶型二房二廳三房二廳戶數(shù)24120占總建筑面積比例16.7%83.3%5、價格定位表 價格定位戶型二房二廳三房二廳均價15501650均價1633住宅總收入：13543.2×1633元/2211.6萬元。6、建筑外立面建筑外立面體現(xiàn)現(xiàn)代風格，

19、外墻貼高級陶瓷方磚，裙樓外墻貼高級條形陶瓷面磚。采用清淡明快的調(diào)和色為主要基調(diào)，鋼化綠色玻璃陽臺，陽臺大門采用綠色鋁合金玻璃，整體色調(diào)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，力求簡明大方，避免采用艷麗色彩。建筑外立面可借鑒金盛花園二期的成功經(jīng)驗。面向健力寶北路的陽臺務(wù)求與整體外立面協(xié)調(diào)，并與首二層的商鋪的建筑特征與色調(diào)相協(xié)調(diào)。該部分是本項目建筑外立面需重點關(guān)注的焦點之一。色調(diào)借鑒金盛花園二期的成功經(jīng)驗，建筑特征可參考隔壁樓盤的西豪居花苑。7、層高3.1米8、樓間距16米9、景觀綠化（1）、景觀熱帶觀賞花卉植物，區(qū)間穿插設(shè)計幾個小型動物的雕像，如燕子雕像、小松鼠雕像等。（2）、綠化樓間兩條狹長綠化帶，綠化率32.2，面積（8

20、08）×（164）×21728（2米寬消防通道）。10、配套設(shè)施即二層“業(yè)主活動中心”，面積約2100。三、項目經(jīng)濟效益估算（一）、項目成本估算值1、項目總成本估算值建筑面積（）單價（元/）金額（萬元）備注土地成本費2000建安工程費257689002538.2其他不可預(yù)見費226.9按前二項的5合計4765.1項目估算總投資約4765.1萬元。2、項目土地成本每平米分攤估算值4765.1萬元除以5360平米，約等于8890元每平米。3、項目單位建筑面積成本估算值4765.1萬元除以25768平米，約等于1849元每平米。（二）、項目收入估算值1、首層商鋪銷售收入：1907

21、.7萬元2、首層夾層銷售收入：222.7萬元3、首層菜市場年租金收入：143.1萬元（按10年周期計，總收入1431萬元）4、二層車位銷售收入：544.3萬元5、三層住宅銷售收入：2211.6萬元合計總收入：約4886.3萬元（除菜市場外），菜市場年收益143.1萬元，如按10年總收益作為最終收益（實際此后每年都會有收益），則菜市場的總收益為1431萬元。（三）、項目經(jīng)濟效益估算值表 項目靜態(tài)效益表序號項目總額（萬元）單方（元/平方米）1總銷售額6094.6商鋪1907.7菜市場1431車位544.3住宅2211.61633（套內(nèi)）2總投資額4765.13總營銷費（6）365.74財務(wù)成本（年

22、利息6）285.95所得稅（33）223.76所得稅前凈現(xiàn)金流量677.97稅后利潤454.28所得稅前資本收益率14.239所得稅后資本收益率9.53注：菜市場按10年總收益計算。四、本方案總利潤：454.2萬元。五、本方案優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、三排式是最簡單的方式，最大優(yōu)點是：銷售有保證、銷售速度會最快；2、相對于多層的其他方式，住宅戶戶朝南，符合三水最大的消費習慣，利于銷售;3、相對于多層的其他方式，中間規(guī)劃為菜市場，是最能謀取經(jīng)濟效益的模式，可以“變廢為寶”，最有效地利用資源； 4、相對于多層的其他方式，能夠較好地解決車位問題;5、相對于多層的其他方式，提供了簡單會所功能，有利于本盤的綜

23、合素質(zhì)；6、三排式建裙樓上，可有狹長的綠化空間。劣勢：1、本項目地塊本身狹小，三排式住宅規(guī)劃使樓間距太過狹窄，會較大增加住宅的負面因素，使銷售受一定影響；2、此類規(guī)劃為最簡單、老土的規(guī)劃，產(chǎn)品的綜合素質(zhì)和價位都很低；3、相對于高層，項目的利潤和綜合效益都較低；方案二、“商鋪與三排式多層”定位方案b分析一、項目概念性總體規(guī)劃（一）、項目概念性總體規(guī)劃示意圖德 興 路德 興 花 園健力寶北路大門商鋪商鋪商鋪商鋪a座（住宅/商鋪）b座（住宅，首二層復(fù)式）dongzuoc座（住宅/商鋪）健力寶北路一側(cè)首二層全部建商鋪，其他方位首層均建商鋪，二至八層為住宅。規(guī)劃為并排的三棟樓房，每棟四梯，一梯兩戶，戶戶

24、朝南。住宅總建筑面積17974平米，總套數(shù)165戶。（二）、項目概念性總體規(guī)劃列表項目規(guī)劃概況占地面積5360總建筑面積22507容積率4.2項目概念性規(guī)劃說明首層及部份二層規(guī)劃及面積商鋪3278車庫1255健力寶北街（首層）健力寶北街（二層）德興路街項目東街項目南街小車房單車房沿街建，共744，帶2米高等面積夾層商場。共804，不帶夾層沿街建，共680，帶2米高等面積夾層沿街建，共370，帶2米高等面積夾層沿街建，共680，帶2米高等面積夾層首層商鋪尾部，共520小車房頂部夾層，共735一至八層（住宅部份）規(guī)劃及面積住宅b座首二層為復(fù)式，其他均為普通式。每棟四梯，一梯兩戶，戶戶朝南。住宅總建

25、筑面積17974平米，總套數(shù)165戶。二、項目概念性總體規(guī)劃各指標分析（一）、首層及部份二層規(guī)劃各指標1、商鋪面積及價格：總建筑面積3278，總價2058.6萬元。鋪 位建筑面積套內(nèi)面積單價（元/）銷售額（萬元）健力寶北路首層商鋪（67-5）×12744669.612800857.1健力寶北路二層商鋪67×12804723.62500180.9德興路商鋪（8012）×1068061210000612項目東街商鋪（67101010）×103703334000133.2項目南街商鋪（8012）×106806124500275.4合 計3278205

26、8.62、夾層面積及價格：與商鋪等面積，但不算入總建筑面積，總價222.7萬元。鋪 位建筑面積套內(nèi)面積單價（元/）銷售額（萬元）健力寶北路首層商鋪（67-5）×12744669.6100067.0德興路商鋪（8012）×10680612100061.2項目東街商鋪（67101010）×10370333100033.3項目南街商鋪（8012）×10680612100061.2合計24742226.61000222.73、車位面積及價格：小車房建筑面積520，總計210.6萬元；單車房建筑面積735，總價178.8萬元，車位總建筑面積1255，總計389.4

27、萬元。（1）、小車房：個數(shù)26個，建筑面積520，總價210.6萬元規(guī)劃：商鋪尾部，每個小車房4m×5m20單位數(shù)：按可支配面積算：（801210）×216×4122m （1226×3（梯）/4=26個 按住戶比例算：165×2033個建筑面積：26個×20/個520，套內(nèi)面積：468價格：4500元/總價：4500元/×468210.6萬元。（2）、單車房：個數(shù)138個，建筑面積735，總價178.8萬元規(guī)劃：首層夾層，位于小車房上方，每個單車房2m×2m4，外面設(shè)置約1m的共同走廊架空于首層（陽臺外伸寬度）。單

28、車房立面共同過道設(shè)計寬1.5m，總建筑面積183（122×1.5）。 單車房示意圖走 廊 過 道單位數(shù)：按可支配面積算：（801210）×216×4122m （1226×3（梯）/3×4=138.7個 按住戶比例算：165×80132個建筑面積：735。其中可售建筑面積138個×4/個552，可售套內(nèi)面積：496.8價格：3600元/總價：3600元/×496.8178.8萬元。（三）、一至八層（住宅部份）規(guī)劃各指標1、樓型：多層：28層（b座首二層為復(fù)式）2、總套數(shù)：8×3×73165套3、總

29、面積：建筑17974，套內(nèi)16176.6（按90計）（9.5×11）×（8×3×737（復(fù)式）179744、戶型比例表 戶型比例戶型二房二廳三房二廳復(fù)式戶數(shù)481107占總建筑面積比例2966.74.25、價格定位表 價格定位戶型二房二廳三房二廳復(fù)式均價155816581758均價1633住宅總收入：16176.6×1633元/2641.6萬元。6、建筑外立面同上一個方案。7、層高3.1米8、樓間距16米9、景觀綠化（1）、景觀熱帶觀賞花卉植物，區(qū)間穿插設(shè)計幾個小型動物的雕像，如燕子雕像、小松鼠雕像等。（2）、綠化樓間兩條狹長綠化帶，綠化率32

30、.2，面積（808）×（164）×21728（2米寬消防通道）。三、項目經(jīng)濟效益估算（一）、項目成本估算值1、項目總成本估算值建筑面積（）單價（元/）金額（萬元）備注土地成本費2000建安工程費225079002025.6其他不可預(yù)見費201.3按前二項的5合計4226.9項目估算總投資約4226.9萬元。2、項目土地成本每平米分攤估算值4226.9萬元除以5360平米，約等于7886.0元每平米。3、項目單位建筑面積成本估算值4226.9萬元除以22507平米，約等于1878.0元每平米。（二）、項目收入估算值1、首二層商鋪銷售收入：2058.6萬元2、首層夾層銷售收入：

31、222.7萬元4、首層層車位銷售收入：389.4萬元5、住宅銷售收入：2641.6萬元合計總收入：約5312.3萬元。（三）、項目經(jīng)濟效益估算值表 項目靜態(tài)效益表序號項目總額（萬元）單方（元/平方米）1總銷售額5312.3商鋪2281.3車位389.4住宅2641.61633（套內(nèi)）2總投資額4226.93總營銷費（6）318.74財務(wù)成本（年利息6）253.65所得稅（33）169.36所得稅前凈現(xiàn)金流量513.17稅后利潤343.88所得稅前資本收益率12.19所得稅后資本收益率8.1四、本方案總利潤：343.8萬元。五、本方案優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、相對方案a，中間一排住宅可直落地面，建復(fù)式

32、等，利于銷售；2、相對方案a，可直接在地面做綠化。其它一樣。劣勢：相對方案a，少了菜市場經(jīng)濟效益。其它一樣。方案三、“商鋪與圍合式多層”定位方案分析一、項目概念性總體規(guī)劃（一）、項目概念性總體規(guī)劃示意圖德 興 路德 興 花 園健力寶北路住宅/商鋪車庫/單車庫中央花園住宅/商鋪（二）、項目概念性總體規(guī)劃列表項目規(guī)劃概況占地面積5360總建筑面積21856容積率4.08項目概念性規(guī)劃說明首層規(guī)劃及面積商鋪2534車位1646綠化率28.3健力寶北街德興路街項目東街項目南街小車房單車房中央園林沿街建，共804，帶2米高等面積夾層沿街建，共680，帶2米高等面積夾層沿街建，共370，帶2米高等面積夾層

33、沿街建，共680，帶2米高等面積夾層商鋪尾部，建筑面積580，共29個首層夾層，位于小車房上方，建筑面積1066，共111個1500多的綠地面積二至八層規(guī)劃及面積圍合式住宅，住宅設(shè)計成品字形結(jié)構(gòu)，一梯兩戶。建筑面積14000，140套。（三）、項目概念性總體規(guī)劃分解說明1、項目首層概念性規(guī)劃德 興 路德 興 花 園健力寶北路商鋪商 鋪商鋪47m12m10m10m80m67m小區(qū)大門/出入口低層小車房/夾層單車房中央花園13.5m13.5m13.5m首層四周沿街邊規(guī)劃為帶夾層商鋪，可售建筑面積2474平米。首層內(nèi)側(cè)建成小車房，首層夾層（車庫上方）建成單車/摩托車房，類似于德興花園。2、項目二至八

34、層概念性規(guī)劃德 興 路德 興 花 園健力寶北路住宅/商鋪車庫/單車庫中央花園住宅/商鋪總體規(guī)劃為圍合式住宅，住宅設(shè)計成品字形結(jié)構(gòu)。一梯兩戶。建筑面積14000，140套。二、項目概念性總體規(guī)劃各指標分析（一）、首層規(guī)劃各指標1、商鋪面積及價格：總建筑面積3105，總價2359.4萬元。鋪 位建筑面積套內(nèi)面積單價（元/）總價（萬元）健力寶北路商鋪67×13.5904.5814.1128001042.0德興路商鋪（8013.5）×13.5897.75808.010000808.0項目東街商鋪（672710）×13.5405364.54000145.8項目南街商鋪（80

35、13.5）×13.5897.75808.04500363.6合 計31052794.52359.42、夾層面積及價格：與商鋪等面積，但不算入總建筑面積，總價279.5萬元。鋪 位建筑面積套內(nèi)面積單價（元/）總價（萬元）健力寶北路商鋪67×13.5904.5814.1100081.4德興路商鋪（8013.5）×13.5897.75808.0100080.8項目東街商鋪（672710）×13.5405364.5100036.5項目南街商鋪（8013.5）×13.5897.75808.0100080.8合計31052794.51000279.53、車

36、位面積及價格：小車房建筑面積580，總計234.9萬元；單車房建筑面積1066，總價269.7萬元，車位總建筑面積1646，總計504.6萬元。1、小車房：個數(shù)29個，建筑面積580，總價234.9萬元規(guī)劃：商鋪尾部，每個小車房4m×5m20單位數(shù)：按可支配面積算：（8013.5×25×2）×2（6713.5×25×2）×2146m （14610（大門）6×3（梯）/4=29.5個 按住戶比例算：140×2028個建筑面積：29個×20/個580，套內(nèi)面積：522價格：4500元/總價：4500

37、元/×522234.9萬元。2、單車房：個數(shù)111個，建筑面積1066，總價269.7萬元規(guī)劃：首層夾層，位于小車房上方，每個單車房2.5m×3m7.5，外面設(shè)置約1.5m的共同走廊架空于首層（陽臺外伸寬度）。單車房立面共同過道設(shè)計寬1.5m，總建筑面積219（146×1.5）。 單車房示意圖走 廊 過 道單位數(shù)：按可支配面積算：（8013.5×25×2）×2（67-13.5×25×2）×2146m （1466×3（梯）/（31.5）×4=113.8個 按住戶比例算：140×

38、80112個建筑面積：1066。其中可售建筑面積111個×7.5/個832.5，可售套內(nèi)面積：749.3價格：3600元/總價：3600元/×749.25269.7萬元。（二）、三層以上規(guī)劃各指標，總建筑面積14000，總售價2057.6萬元。1、樓型：多層：28層2、總套數(shù)：20×7140套3、總面積：建筑面積：14000（以每套100計），100×20×714000套內(nèi)面積12600（按90計）4、戶型比例： 表 戶型比例戶型二房二廳三房二廳戶數(shù)28112占總建筑面積比例20%80%5、價格定位表 價格定位戶型二房二廳三房二廳均價15531

39、653均價1633住宅總收入預(yù)計：12600×1633元/2057.6萬元。6、建筑外立面同上方案。7、層高：3.1米8、樓間距：36米9、景觀設(shè)計：中央花園綠化面積：（8015154）×（6715154）1518（2米寬道路）綠化率28.3景觀設(shè)計：曲徑水泥路，熱帶觀賞花卉植物，兩個五角亭，區(qū)間穿插設(shè)計幾個小型動物的雕像，如燕子雕像、小松鼠雕像等。三、項目經(jīng)濟效益估算（一）、項目成本估算值1、項目總成本估算值建筑面積（）單價（元/）金額（萬元）備注土地成本費2000建安工程費218569001967其他不可預(yù)見費198.4按前二項的5合計4165.4項目估算總投資約416

40、5.4萬元。2、項目土地成本每平米分攤估算值4165.4萬元除以5360平米，約等于7771元每平米。3、項目單位建筑面積成本估算值4165.4萬元除以25768平米，約等于1616.5元每平米。（二）、項目收入估算值1、首層商鋪銷售收入：2359.4萬元2、首層夾層銷售收入：279.5萬元3、首層車位銷售收入：504.6萬元4、二至八層住宅銷售收入：2057.6萬元合計總收入：約5201.1萬元。（三）、項目經(jīng)濟效益估算值表 項目靜態(tài)效益表序號項目總額（萬元）單方（元/平方米）1總銷售額5201.1商鋪2359.4車位504.6住宅2057.61633（套內(nèi)）2總投資額4165.43總營銷費

41、（6）312.14財務(wù)成本（年利息6）250.05所得稅（33）156.36所得稅前凈現(xiàn)金流量473.67稅后利潤317.38所得稅前資本收益率11.49所得稅后資本收益率7.6四、本方案總利潤：317.3萬元。五、本方案優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、最老土的模式可能銷售風險不是最大；2、中間有落地的中心花園3、相對于多層的其他方式，樓距寬達36m；使住宅素質(zhì)可提高一些。劣勢：1、為最老土的模式，使本盤的一切素質(zhì)處于最低狀態(tài)；2、東西向和邊角地帶的住宅，是三水人最不喜歡的產(chǎn)品，銷售會難；3、相對于多層的其他方式，利潤率最低。方案四、“商鋪與高層”定位方案分析一、項目概念性總體規(guī)劃（一）項目概念性總體規(guī)劃

42、示意圖高層住宅樓高層住宅樓商 鋪車 庫車 庫車 庫園林綠化入口出口（二）、項目概念性總體規(guī)劃列表項目規(guī)劃概況占地面積5360平米總建筑面積36311.5平米容積率6.77商鋪（共3496）健力寶北街德興路街項目南街夾層首 層（共2424）沿街14米進深，共936沿街12米進深，共744進深12米，共744進深3米、高2.5米，共585二 層（共1072）健力寶北路方向1072車庫（共895.5）規(guī)劃設(shè)計在圍合式商鋪的后半部分，共兩層小車房南、北座商鋪裙樓背面的下半部分，高2.5米。26個，每個為3×4.5=13.5，共351單車房南、北商鋪裙樓背面的上半部分及健力寶北路商鋪背面，兩層

43、，共121個，每個面積為1.5×3=4.5，共544.5住宅（共31920）住宅樓包括德興路一座（北座、16層）品字型高層公寓洋房和項目南街一座（南座，16層）品字型高層公寓洋房住宅建筑面積為31920平米，規(guī)劃設(shè)計為282套一梯（電梯和消防通道各一）三戶，戶戶朝南戶型以三房二廳、四房二廳為主，兼有二房二廳（三）、項目概念性總體規(guī)劃分解說明1、項目首層概念性規(guī)劃商 鋪商 鋪商 鋪車 庫車 庫車 庫園林綠化入口出口首二層為商場兼車庫,商場首層四周沿街設(shè)計為可隨時進行空間分隔的帶夾層商鋪。商場設(shè)計三個入口：健力寶北路方向、德興路方向、項目南街方向。商場內(nèi)設(shè)獨立居民出入大堂，方便住宅樓業(yè)主

44、出入。2、項目二層概念性規(guī)劃高層住宅樓高層住宅樓商 場健力寶北路方向二層規(guī)劃為純商場。包括商場管理辦公室。可經(jīng)營餐飲、圖書館等，也可經(jīng)營休閑娛樂業(yè)，保證商場的簡單會所功能，是業(yè)主活動中心。德興路、項目南街二層高層住宅樓的首層。為兩座品字型17層住宅樓。3、項目三至十七層概念性規(guī)劃住宅樓住宅樓三至十七層作為住宅。規(guī)劃為并排的二棟樓房，每棟三梯，一梯三戶，戶戶朝南。住宅總建筑面積平米，總套數(shù)270戶。二、項目概念性總體規(guī)劃各指標分析（一）、首層規(guī)劃各指標1、商鋪面積及價格：總建筑面積3496，總價2343。0420萬元。鋪 位建筑面積()套內(nèi)面積單價（元/）銷售額（萬元）一樓商鋪健力寶北路9368

45、42.4128001078272德興路方向744669.6100006696項目南街744669.6450030132二樓商鋪1072964825002412夾層585526510005265合 計3496+585=40813672.92343042注：可售面積按總建筑面積的90計算，不包括共同通道、消防通道等。注：可售面積按總建筑面積的84計算，不包括共同通道、消防通道等。2、車位：總建筑面積895.5，可售建筑面積626.9，總售價247。707萬元。單位數(shù)（個）建筑面積（）套內(nèi)面積（）單價（元/）銷售額（元）小車房2626×（3×4.5）=351245.7450011

46、0475單車房121121×（3×1.5）=544.5381.23600137232總體147895.5626.9247707注：可售面積按總建筑面積的70計算?？偨ㄖ娣e包括共同通道、消防通道等。（三）、二層以上規(guī)劃各指標1、樓型：多層：217層2、總套數(shù)：3×3×16×2-3×2282套3、總面積：建筑31920，套內(nèi)26812.8（按84計）4、戶型比例：表 戶型比例戶型二房二廳三房二廳、四房二廳戶數(shù)64218平均面積90120總建筑面積319205、價格定位表 價格定位戶型二房二廳三房二廳均價均價1850住宅總收入：26812

47、.8×18504960.37萬元。6、建筑外立面同上一方案7、層高同上一方案8、樓間距同上一方案9、景觀綠化（1）、景觀在二樓樓頂住宅樓之間種植熱帶觀賞花卉植物，區(qū)間穿插設(shè)計幾個小型動物的雕像，如燕子雕像、小松鼠雕像等。（2）、綠化樓間有比較寬敞的綠化帶，供業(yè)主游樂、休閑。10、配套設(shè)施同上一方案三、項目經(jīng)濟效益估算（一）、項目成本估算值1、項目總成本估算值建筑面積（）單價（元/）金額（萬元）土地成本費2000消防36311.515556.28電梯6個400000240除土地外其他總投資36311.5900326804不可預(yù)見費用（開發(fā)成本的3%）16693合計556432+166。

48、93=5731。25注：（金盛花園二期消防費用約350000元，平均造價為15.5元/項目估算總投資約5731.25萬元。2、項目土地成本每平米分攤估算值5731.25萬元除以5360平米，約等于10692.63元/。3、項目單位建筑面積成本估算值5731.25萬元除以34991.5平米，約等于1637.79元/。（二）、項目經(jīng)濟效益估算值表 項目靜態(tài)效益表序號項目效益指標總額（萬元）1總銷售額商鋪銷售收入2343047551.11車位銷售收入24770住宅銷售收入4960.372總投資額5606783總營銷費（銷售收入6）453.074財務(wù)成本（總投資的6）336415所得稅（33）381.106所得稅前凈現(xiàn)金流量1154.857稅后利潤773.758所得稅前資本收益率20.60%9所得稅后資本收益率13.80%四、本方案總利潤：773.75萬元。五、本方案優(yōu)劣勢分析