商業(yè)地產(chǎn)餐飲招商技術(shù)要點(diǎn)介紹

1、餐飲招商技術(shù)要點(diǎn)介紹餐飲招商技術(shù)要點(diǎn)介紹餐飲業(yè)的分類和常見(jiàn)商家資源餐飲業(yè)拓展的基本物業(yè)選址要求餐飲招商的策略和方法 前言知識(shí)點(diǎn)前 言 “民以食為天”，中國(guó)人無(wú)疑是世界上最講究美食的民族。隨著生活節(jié)奏的加快，居民消費(fèi)觀念與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，餐飲業(yè)更獲得了迅速擴(kuò)張的動(dòng)力。前言 火熱的餐飲市場(chǎng)，必然引來(lái)商業(yè)地產(chǎn)商的青睞。餐飲與購(gòu)物、娛樂(lè)已經(jīng)三分天下，許多項(xiàng)目的餐飲比例達(dá)到40甚至更高。餐飲商家對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)意義重大 開(kāi)發(fā)商對(duì)餐飲行業(yè)越來(lái)越重視，歸根結(jié)底在于業(yè)態(tài)本身具備的若干優(yōu)勢(shì)。 餐飲面積往往是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目最容易出手的部分。能做餐飲的鋪位空間利用率比較高，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)也最高，投資客非常喜歡購(gòu)買餐飲商鋪。 一

2、般來(lái)說(shuō)，能做餐飲的商鋪比不能做餐飲的價(jià)格每平米貴500元甚至更高。如果是持有型物業(yè)，餐飲也是很適合的業(yè)態(tài)，它招租比較容易，承租面積大，生存能力強(qiáng)，租金相對(duì)來(lái)說(shuō)也并不低。 更重要的是，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，生存的關(guān)鍵就是留住人氣，不僅要吸引大量的客流，更要最大限度地延長(zhǎng)每位客戶的駐留時(shí)間。 餐飲、娛樂(lè)業(yè)無(wú)疑是讓顧客留下來(lái)的法寶。 招商的成敗在一定程度上決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。 作為絕大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的必備業(yè)態(tài)餐飲，其招商顯得尤其重要，僅次于主力店。無(wú)論是旅游地產(chǎn)還是大型購(gòu)物中心，社區(qū)商業(yè)還是步行街，餐飲都扮演著非常重要的角色，甚至是一些商業(yè)項(xiàng)目的特色和競(jìng)爭(zhēng)力。餐飲招商的成功就是餐飲招商的成功就是

3、重中之重重中之重! ! 餐飲的招商，因?yàn)橛泻芏嗟牟淮_定性因素，導(dǎo)致餐飲招商給人難度大的印象。與百貨超市相比，大部分餐飲企業(yè)特別是中餐的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度、從業(yè)人員的整體文化素質(zhì)都相差很遠(yuǎn)。加上地域因素帶來(lái)的飲食習(xí)慣和文化差異，導(dǎo)致餐飲企業(yè)除了快速餐飲外，店鋪的標(biāo)準(zhǔn)化和復(fù)制都相對(duì)較難。前言餐飲業(yè)的分類和常見(jiàn)商家資源餐飲業(yè)的分類和常見(jiàn)商家資源餐飲業(yè)的分類和常見(jiàn)商家資源 餐飲是個(gè)龐大的門類，按照餐飲商家自身的特點(diǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃影響，我們可以把餐飲分為：快速餐飲正餐洋快餐中式快餐快速飲品店整體品牌影響力大肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等發(fā)展較慢，逐步突破的趨勢(shì)大娘水餃、老娘舅、永和大王小資一族的鐘情去處星巴克、

4、哈根達(dá)斯、costa中餐異國(guó)餐飲咖啡/茶館/酒吧各地方特色的餐廳形成連鎖大規(guī)模發(fā)展的不多得到了長(zhǎng)足發(fā)展，涌現(xiàn)大批連鎖企業(yè)俏江南、蘇浙匯、西湖春天日韓料理、港澳臺(tái)餐廳上島、兩岸、真鍋、名典、老樹(shù)、迪歐餐飲業(yè)拓展的基本物業(yè)選址要求餐飲業(yè)拓展的基本物業(yè)選址要求品牌快餐快速飲品店中餐商務(wù)正餐異國(guó)風(fēng)情餐廳咖啡/茶館/酒吧一般為商務(wù)區(qū)、繁華商業(yè)街區(qū)、車站碼頭和一些購(gòu)物中心，最好是臨近大型賣場(chǎng)（百貨/超市/家電/家居等）出入口位置和十字街口。 一般為繁華商業(yè)街區(qū)或者特色餐飲街區(qū)的1樓，對(duì)人流量的要求較高，對(duì)物業(yè)的要求相對(duì)較低，一般以外賣為主。一般選擇在高檔的酒店、寫(xiě)字樓等商務(wù)區(qū)、少數(shù)高檔住宅社區(qū)。對(duì)層高要求

5、比較高，單層面積要求比較大。一般店面規(guī)模200 2000m2。（層高4.5m，單層面積2000m2）外國(guó)人比較集中的商務(wù)區(qū)、工業(yè)園區(qū)或者口岸區(qū)以及其他一些外國(guó)人聚集的區(qū)域或者主題街區(qū)。 集中點(diǎn)，也就是所謂的咖啡/茶館/酒吧一條街，或者是附近的地方。 文化層次較高，居民又較為集中的地段，可經(jīng)營(yíng)一些類似休閑場(chǎng)所， 消費(fèi)不宜太高。 臨近旅游及商務(wù)往來(lái)頻繁的賓館附近，客源穩(wěn)定，并且方便住店客人 選擇。 高檔住宅區(qū)及通往商業(yè)區(qū)的路段。 外事機(jī)構(gòu)較為集中的地段，最好是大使館附近。餐飲招商的策略和方法 餐飲招商的策略和方法 針對(duì)項(xiàng)目，我們要“量體裁衣”，按照餐飲商家出現(xiàn)的地方，我們且把它分成三大類：商業(yè)街、

6、食街或者特色街區(qū)大型賣場(chǎng)或者購(gòu)物中心一般住宅或者寫(xiě)字樓底商商業(yè)街、食街或者特色街區(qū) 商業(yè)街或者特色街區(qū)的特點(diǎn)是人群流動(dòng)量大，但駐留時(shí)間短。因此，最合適的餐飲類型也是快捷、方便、大眾化的，以宴請(qǐng)聚會(huì)為主題的正餐廳不一定適合。 這里的餐飲招商的對(duì)象最為復(fù)雜和零亂。一般為中低檔，以各種地方特色餐飲或者特色小吃為主，消費(fèi)對(duì)象以普通大眾和外來(lái)人員為主。 針對(duì)的經(jīng)營(yíng)者多為初次創(chuàng)業(yè)或者小投資為主，所以才扎堆選擇食街，看中的是旺場(chǎng)和人氣，跟在別人身后賺錢或者看著別人賺了錢去搶一份額的心理突出。餐飲招商的策略和方法 從招商策略上，最好先招一兩家有一定知名度和實(shí)力的快餐品牌商家，大的商家有一定的帶動(dòng)作用，同時(shí)也是

7、這條街的標(biāo)桿企業(yè)，是檔次和顧客定位的象征。大型賣場(chǎng)或者購(gòu)物中心 組合大型賣場(chǎng)或者購(gòu)物中心的餐飲商家招商的任務(wù)量比較大。 特別是購(gòu)物中心，餐飲娛樂(lè)的比例一般在35%左右，而且要求商家有一定的品牌知名度，能夠帶動(dòng)商場(chǎng)的人氣和消費(fèi)。 除中餐外，還需要一些商務(wù)茶餐廳、快餐廳，可據(jù)周邊環(huán)境調(diào)整其配比。 肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、星巴克、永和大王、哈根達(dá)斯是快餐類商戶的標(biāo)準(zhǔn)配備，一茶一座、塔可鐘、仙蹤林、棒約翰、巴西烤肉、日本料理等加以補(bǔ)充，再加上一些地方特色的商家進(jìn)駐。餐飲招商的策略和方法 購(gòu)物中心一定要有一個(gè)大眾中餐的組合，其面積要大于西餐和快餐，以家庭和宴請(qǐng)為主。其中，一定要引進(jìn)一家當(dāng)?shù)刈钣杏绊懥Α⒁?guī)

8、模最大、發(fā)展得最好的中餐！ 開(kāi)發(fā)商可以犧牲部分租金，并通過(guò)一些有力的招商策略，吸引這一“最好”的餐飲主力店，它的品牌知名度帶給項(xiàng)目的支持，它的影響力對(duì)招商工作的推進(jìn)是非常大的。其余的幾家可以拉開(kāi)檔次、風(fēng)味的差距，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。一般住宅或者寫(xiě)字樓底商 一般情況下，這些底商的餐飲招商承租戶會(huì)要求較長(zhǎng)的免租培育期。 相對(duì)前面兩者來(lái)講，寫(xiě)字樓和裙樓底商的餐飲招商難度最大，特別是新建小區(qū)的底商。 一是商家沒(méi)有太多的想象空間，顧客群體基本是可以確定的，就是本物業(yè)小區(qū)的住戶和租戶； 二是商家菜系和價(jià)格定位難，再加上各種物業(yè)條件的制約，交通和停車不便利的更不敢輕易在社區(qū)開(kāi)店。 對(duì)于這類物業(yè)的招商，要先做一下

9、顧客群體的分析，找準(zhǔn)定位，然后再找相應(yīng)檔次的目標(biāo)商家。餐飲招商的策略和方法 餐飲招商的策略和方法 餐飲招商的成功必須講究方法和策略，有些需要在正式招商之前做好鋪墊，有些則是根據(jù)招商的情況隨時(shí)靈活的調(diào)整，這對(duì)招商人員是很大的挑戰(zhàn)。 這些挑戰(zhàn)來(lái)自于： 項(xiàng)目初期對(duì)前期策劃理解后的整合； 與開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)期磨合；（租金的微調(diào)、免租期的微調(diào)等等） 面對(duì)各種商家的談判技巧。 避免產(chǎn)品“先天不足” 餐飲業(yè)態(tài)對(duì)于物業(yè)條件的要求是最苛刻的，硬件達(dá)不到要求，一家餐飲企業(yè)就無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。 這方面的例子不勝枚舉。 某個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)樘舾卟粔?，所有的餐飲商家都拒絕進(jìn)入； 某個(gè)商家想進(jìn)駐項(xiàng)目，但因?yàn)樵擁?xiàng)目沒(méi)有隔油池，最終只能

10、作罷。 因此，開(kāi)發(fā)商必須在建設(shè)之前，就規(guī)劃好餐飲的位置，并按照相應(yīng)的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建造。餐飲招商的策略和方法 幫助商家實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng) 大中型餐飲商家與商業(yè)項(xiàng)目簽訂的租約一般在5年以上，“如果租期在5年以下，餐飲商家一般收不回成本。”因此，餐飲商家在選址時(shí)，最關(guān)心的就是“能否保證未來(lái)35年穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)期”。 目前阻礙餐飲商家發(fā)展最主要的瓶頸就是：租金太高。一般餐飲業(yè)正常的生命周期是：裝修期三個(gè)月（一般也是商業(yè)物業(yè)提供的免租期），養(yǎng)店期三個(gè)月到半年，此后才能進(jìn)入正常運(yùn)轉(zhuǎn)。如果在養(yǎng)店期承付不起高額租金，商家往往只能關(guān)門了事。自然，這也是開(kāi)發(fā)商不愿意看到的。 與降低租金相比，餐飲商家更關(guān)心未來(lái)的投資回報(bào)，因此，

11、商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)者必須增加自身項(xiàng)目的吸引力，通過(guò)餐飲業(yè)態(tài)的布局、設(shè)計(jì)、品牌組合讓商戶認(rèn)可。餐飲招商的策略和方法 知識(shí)點(diǎn)知識(shí)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)介紹選址技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)介紹人氣餐飲品牌介紹參與前期策劃位置的重要性三方盈利知識(shí)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)介紹上水:半徑不小于25毫米排水:直徑不下于125毫米隔油池:不小于1立方供電:不小于150千瓦電壓:380伏排風(fēng):不小于15000立方/小時(shí)新風(fēng):不小于8000立方/小時(shí) 大中型餐飲知識(shí)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)介紹面館宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過(guò)10人次的區(qū)域。面積：80200平米。租期一般為5年以上。火鍋店選址于人口不少于5萬(wàn)人的居住區(qū)域或、區(qū)域型、都市型商圈。廚房可小于餐廳營(yíng)業(yè)面積的三

12、分之一。面積：120500平米。租期一般為5年以上。茶坊、咖啡館其選址往往是高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境。茶坊、咖啡館的布置和裝飾有個(gè)性化與藝術(shù)化要求，但對(duì)建筑結(jié)構(gòu)形式無(wú)特殊要求。面積：50400平米。租期一般為5年以上。知識(shí)點(diǎn)大型中餐選址技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（店鋪：便宜坊） 一般租賃面積：2000平米左右層高：4.2 4.5米其他要求：在門臉上方提供招牌安裝位置土建結(jié)構(gòu)：無(wú)餐飲要求空調(diào)系統(tǒng)：不少于150rt冷凍水供應(yīng)，分散配置，并提供新增量不少于 30rt的預(yù)留廚房通風(fēng)：提供2000x900或等同截面積之廚房排風(fēng)管道預(yù)留于租區(qū)邊緣供電系統(tǒng)：不少于520kw給水系統(tǒng)：供水管徑不少于80排水系統(tǒng)：dn20

13、0排水管天然氣供應(yīng)量：110m3/h 消防系統(tǒng)：按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)弱電系統(tǒng)：按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)電話系統(tǒng)：提供兩條電話線路知識(shí)點(diǎn)輕便餐飲選址技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（店鋪：星巴克）總面積：150 400平米層高：不低于4米租金水平：按區(qū)域的不同確定（大型連鎖品牌的租金要求例外）樓層分布：一層供電系統(tǒng)：不小于25千瓦給水系統(tǒng)：1升/秒，店內(nèi)留一個(gè)閥門排水系統(tǒng)：有上下水排風(fēng)排煙系統(tǒng)：一般標(biāo)準(zhǔn)消防系統(tǒng)：按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)其他要求：有明顯的廣告位知識(shí)點(diǎn)大型餐飲選址技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（店鋪：漢拿山燒烤）總面積：700 1500平米層高：不低于4.5米租金水平：2.5 4.5元/天/平米土建結(jié)構(gòu)：無(wú)餐飲要求空調(diào)系統(tǒng)：不低于225rt 廚房通風(fēng)：排風(fēng)達(dá)到45

14、m3/s 供電系統(tǒng)：800kw，應(yīng)急30kw給水系統(tǒng)：流量5.5l/s排水系統(tǒng)：提供隔油池，容積不小于6立方米天然氣：高峰容量200m3/h 消防系統(tǒng)：按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)弱電系統(tǒng)：按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)電話系統(tǒng)：提供四條電話線路知識(shí)點(diǎn)人氣餐飲品牌介紹哈根達(dá)斯基本信息品牌名稱：哈根達(dá)斯公司名稱：上海哈根達(dá)斯食品有限公司經(jīng)營(yíng)類型：美食餐飲品牌發(fā)源地：美國(guó)品牌簡(jiǎn)介享譽(yù)全球的著名冰淇淋貴族品牌。聯(lián)系電話：021-3423 4517 8008201380網(wǎng)址：www.haagen- 美食餐飲品牌發(fā)源地：美國(guó)品牌簡(jiǎn)介1971年4月，位于美國(guó)西雅圖的星巴克創(chuàng)始店開(kāi)業(yè)。目前，星巴克是惟一一個(gè)把店面開(kāi)遍四大洲的世界性咖啡品牌。聯(lián)系

15、電話：800-820-5180網(wǎng)址：聯(lián)系地址：上海市遵義路107號(hào)安泰大樓2樓知識(shí)點(diǎn)人氣餐飲品牌介紹基本信息品牌名稱：俏江南公司名稱：北京俏江南餐飲有限公司經(jīng)營(yíng)類型：美食餐飲品牌發(fā)源地：四川品牌簡(jiǎn)介“俏江南成功確定了“中餐西吃”的模式，樹(shù)立了川菜頂極品格。聯(lián)系電話：010-88760網(wǎng)址：聯(lián)系地址：北京市東城區(qū)朝陽(yáng)門北大街6基本信息品牌名稱：季諾意式休閑餐飲公司名稱：臺(tái)灣季諾意式休閑餐飲連鎖有限公司經(jīng)營(yíng)類型：美食餐飲品牌發(fā)源地：臺(tái)灣品牌簡(jiǎn)介臺(tái)灣大成長(zhǎng)城集團(tuán)在滬投資的全資子公司，目前季諾旗下?lián)碛小凹局Z咖啡”“季諾面包坊”等品牌。聯(lián)系電話網(wǎng)址： 公司名稱：杭州九佰碗連鎖

16、餐飲食品有限公司經(jīng)營(yíng)類型：美食餐飲品牌發(fā)源地：杭州品牌簡(jiǎn)介“九佰碗”以其特有的設(shè)計(jì)裝修風(fēng)格，為消費(fèi)者創(chuàng)造的精致用膳環(huán)境，顯示其獨(dú)有的品位。聯(lián)系電話13588180257網(wǎng)址：聯(lián)系地址：杭州市環(huán)城北路167號(hào)11號(hào)樓二樓基本信息品牌名稱：鼎泰豐公司名稱：北京鼎泰豐美食有限公司經(jīng)營(yíng)類型：美食餐飲品牌發(fā)源地：臺(tái)灣品牌簡(jiǎn)介鼎泰豐餐廳素來(lái)以極品小籠包聞名天下。受到海內(nèi)外各大媒體一致好評(píng)，全球已有共計(jì)30余家。聯(lián)系電話：01064624502網(wǎng)址： 在整個(gè)招商的過(guò)程中，最主要的是招商人員必須事先參與前期策劃工作。好處有以下三點(diǎn)：參與前期策劃時(shí)，可以充分了解項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、威

17、脅、機(jī)會(huì)，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、更好地從宏觀上加深概念。理解策劃人員是如何從整體上整合項(xiàng)目的規(guī)劃，設(shè)置出優(yōu)越的人流動(dòng)線，創(chuàng)造合理的分割，吸引主要商家有更強(qiáng)的進(jìn)駐意愿，能對(duì)項(xiàng)目起到一定的帶動(dòng)作用。在以后找商家的過(guò)程中，可以更為精準(zhǔn)的推薦給商家，使招商工作有條不紊的推進(jìn)。參與前期策劃知識(shí)點(diǎn)位置的重要性 對(duì)于良好的位置，盡量以國(guó)際知名品牌商家為主。以便聚集人氣，提升商場(chǎng)檔次，形成一個(gè)亮點(diǎn)。 對(duì)于一般的位置，可以引進(jìn)一些進(jìn)駐國(guó)內(nèi)、但未完全鋪開(kāi)的國(guó)際品牌商家或者當(dāng)?shù)氐囊恍┲碳?，?lái)充沛整個(gè)商業(yè)氛圍。 餐飲是需要扎堆的，不同品類、不同檔次、不同風(fēng)味的餐飲聚合在一起，越是豐富多樣，越是容易紅火。 但是，在“扎堆”之中，也要有效避免同類之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。這就需要根據(jù)客流量合理安排餐飲配比，各家餐飲盡量在口味上不要重復(fù)。 比如在一家購(gòu)物中心里面，同時(shí)引入兩家日餐，就一定會(huì)造成對(duì)有效客流的爭(zhēng)奪。知識(shí)點(diǎn)三方盈利知識(shí)點(diǎn)三方盈利 招商人員需做到對(duì)市場(chǎng)租金水平的了解，可在實(shí)際招商過(guò)程中提供給開(kāi)發(fā)商，便于在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，予以租金的微調(diào)，以更好更快地促成成交。租金水平租金水平 商業(yè)業(yè)態(tài)周邊租金狀況地理位置交通狀況經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)配套房型面積商業(yè)環(huán)境知識(shí)點(diǎn) 對(duì)于商家而言，進(jìn)駐一個(gè)位置、檔次都很好的項(xiàng)目是商家本身的一個(gè)檔次和實(shí)