上海1933老場坊項目市場調(diào)研分析報告

1、1933 老場坊項目簡介建筑名稱：原上海工部局宰牲場建筑地點：虹口區(qū)沙涇路10號，29號建設(shè)時間：1933保護等級：暫定為四類保護建筑建筑面積：約3.17萬平方米建筑層數(shù)：5層租金價格： 26元/日/平米物業(yè)費用：28元/月/平米租售性質(zhì)：出租室內(nèi)層高：2.9-4.2米付款方式：付2押2大樓空間布局奇特，外方內(nèi)園，東南西北4棟建筑圍成的四方形廠區(qū)與中間一座24變形的主樓通過樓梯相連。整個建筑高低錯落，廊道盤旋，設(shè)計精密宛如迷宮，卻又次序分明，加工車間采用”無梁樓蓋“，在當時是非常先進的技術(shù)。榮榮 譽：譽：2004.01 虹口區(qū)文物管理委員會列為“虹口區(qū)歷史遺址紀念地”2005.10 上海市人民

2、政府列為第四批“優(yōu)秀歷史建筑”2006.08 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)2007 全國工業(yè)旅游示范點2008.10 上海2008年度最佳創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)獎2008.11 “2008創(chuàng)意盛典”優(yōu)秀創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)1933舊貌1933新貌沙涇路沙涇路梧州路梧州路周家嘴路周家嘴路溧陽路溧陽路 1933園區(qū)主體位于上海市虹口區(qū)沙涇路10號、29號，坐落在沙涇港、浦虹港兩條水系交匯處。新建路隧道：5分鐘可至陸家嘴商圈外灘隧道：三分鐘可至濱江外灘軌道交通：十分鐘可步行至地鐵四號線/十號線 海倫路站周邊公交：6、13、14、17、19、25、55、61、63、100、123、145、147、167、220、576、85

3、4、910、922、948項目區(qū)位項目區(qū)位緊鄰四川北路和海寧路等繁華商業(yè)主干道；七浦路服飾市場和四川北路商業(yè)帶近在咫尺。南臨南外灘時尚圈，東臨北外灘商業(yè)圈，西臨四川北路商業(yè)圈，北臨魯迅公園等，軌道交通4號線圍繞而過，距海倫路站不到600米。項目旁的九龍綠地賓館所給項目帶來一定程度上的客流。四川北路商業(yè)街南外灘南外灘七浦路七浦路服飾服飾海寧路海倫路北外灘北外灘無論在商業(yè)、人文、交通還是休閑娛樂都占據(jù)著絕對的地理優(yōu)勢多倫路四川北路綠地九龍賓館總體規(guī)劃定位特有的地理位置，使1933老場坊不僅位于都市中樞地帶，而且四周路環(huán)水繞。恰逢新興創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，政府和社會給予了極大地支持和關(guān)注，可謂是天時地利

4、。所以將其打造為上海新一代創(chuàng)意聚集區(qū)，結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展情況，在經(jīng)過再造后，以全新的面貌“登臺亮相”歷史遺留建筑，融入現(xiàn)代時尚，成為上海的新地標 吸納外灘18號的高檔時尚，新天地的人氣活力，田子坊的藝術(shù)氛圍，結(jié)合創(chuàng)意體驗與創(chuàng)意生產(chǎn)，融互動與靈感為一體。拉動創(chuàng)意經(jīng)濟發(fā)展開拓創(chuàng)意消費市場挖掘市場創(chuàng)意需求業(yè)態(tài)定位根據(jù)建筑特點、樓群之間關(guān)系、功能配套等多方面因素進行分析創(chuàng)意，同時在征得社會及市場需求最重定位涵蓋五大產(chǎn)業(yè)：1.時尚發(fā)布：時尚發(fā)布：時裝發(fā)布會、新聞發(fā)布會、新品發(fā)布會、知識產(chǎn)權(quán)交流會、小型演唱會、明星見面會、電視節(jié)目制作場地等。2.創(chuàng)意辦公：創(chuàng)意辦公：藝術(shù)工作室、個人設(shè)計師、傳媒策劃公司、高檔畫廊

5、、外駐品牌中心、藝術(shù)培訓(xùn)中心3.休閑體驗：休閑體驗：各種品牌訂制、品牌商品展示、藝術(shù)品現(xiàn)制，雪茄、洋酒品嘗4.娛樂總匯：娛樂總匯：創(chuàng)意體驗沙龍、高檔會所、潮流運動館、健身場所、陶吧5.配套餐飲：配套餐飲：高檔西餐廳、創(chuàng)意餐廳、咖啡廳、酒吧全新的產(chǎn)業(yè)布局都在打造產(chǎn)權(quán)交流、交易、供需平臺，將知識產(chǎn)權(quán)通過創(chuàng)意轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，產(chǎn)生交易推動經(jīng)濟高聚集、高增長。策劃定位上海最時尚、最年輕力量的百腦匯上海最前衛(wèi)、最沖動力量的大本營上海最文化、最純粹、最蕪雜精神的聚集地當全上海致力于創(chuàng)意的人們在這里匯聚這里便成為創(chuàng)造的圣堂產(chǎn)品情況1933創(chuàng)意空間園區(qū)共5棟樓:l一號樓共五層，主要以商業(yè)和少量辦公為主l二號樓共三層

6、，以辦公為主，已被the pop company集團公司整層租為辦公樓l三號樓共四層，是1933項目內(nèi)部使用辦公樓l四號樓共三層，是一個多功能的會展中心大會議廳l五號樓共兩層，以辦公為主，已被unisono集團公司承租為辦公樓，有少量剩余單元面積從50-1300不等，室內(nèi)層高2.9-4.2米，高效的使用空間（可靈活組合辦公空間，大小隨意分割），1號樓4號樓2號樓5號樓3號樓產(chǎn)品情況1號樓綜合樓一共五層，由商鋪、辦公、展廳組成產(chǎn)品情況101熊貓商店102雪茄客上海俱樂部103美國偶像服裝104庫詩家居生活館106意安咖啡109花花牛西班牙酒吧餐廳110亞洲時代瓷器精品店112興穆手工119火柴的

7、故事精品店1201933原創(chuàng)力127素租金：6元/平米/日底層商鋪處于滿租狀態(tài)，雖然內(nèi)部采光不是很好，但是利用燈光的打造，使各店鋪的招牌特別醒目，有效增加顧客購物欲。f1產(chǎn)品情況203牛市中餐廳206法拉利中國車主會209古妮塔廚藝學(xué)校218紅意意大利餐廳2f品位之窗上海設(shè)計之窗234狠牛創(chuàng)意面館租金：5元/平米/日有少量閣樓式小型辦公室出租，幾十平米不等，層高較低，2.2元/平米/日（包含物業(yè)費）。空地處放有供顧客休息的桌椅，無形中增加了顧客的停留時間，增加消費機會。f2產(chǎn)品情況301蘇浙匯316（現(xiàn)空置，原絕色攝影）租金：5元/平米日f3蘇浙匯的入駐，無疑增加了1933的知名度。著名本幫菜

8、+歷史建筑的沖擊組合大大的提升人氣。產(chǎn)品情況413吾度視覺藝術(shù)418上海樂昂建筑公司租金：4.6元/平米/日中間是透明的中心園展廳，面積大約700平米，可提供作為展示區(qū)或者晚宴場所，價格20萬一天。中心圓展廳是1933最受關(guān)注的場景。f4產(chǎn)品情況501上海亞茄文化傳媒公司503創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心租金：4元/平米/日可在五樓看到四樓中心圓展廳的舞臺，采光較好，有較大的陽臺，可收費提供拍寫真婚紗f5全球傳媒業(yè)翹楚宏盟集團、雪茄客俱樂部、滬上餐飲經(jīng)典蘇浙匯、絕色婚紗攝影、亞洲知名建筑事務(wù)所leo、上海設(shè)計之窗、紅意意大利餐廳、能貓商店、american apparel、亞洲時代asianera、庫詩ken

9、a等紅意意大利餐廳能貓商店american apparel亞洲時代asianera 入住企業(yè)4號樓會展中心大會議廳產(chǎn)品情況在1933老場坊發(fā)展的同時，會展中心也隨之發(fā)展。會展中心三層樓的建筑采用簡潔的線條格式，從而呈現(xiàn)出明朗的風格。而會展中心的外部采用全玻璃材質(zhì)以展現(xiàn)出其通透的視覺效果，再配合以金屬的巧妙運用，使整個會展中心別具韻味。會展中心的內(nèi)部則多用木質(zhì)以及石材，彰顯其高貴典雅穩(wěn)重的氣質(zhì)。200平米1.5萬/天400平米3萬/天600平米5萬/天1000平米8萬/天1500平米10萬/天產(chǎn)品情況5號樓the pop company集團公司整層出租?，F(xiàn)余少量辦公室，租金為5.5元/平米/天（

10、不含物業(yè)費）3號樓1933老場坊項目辦公室2號樓unisono集團整棟出租客源分析四川北路、海寧路、多倫路的購物休閑人流綠地九龍賓館的入住客攝影愛好者主力店的號召力對老建筑慕名而來的游客周邊住宅客源參加會議或展會的客群在虹口區(qū)政府的大力支持下，為1933的企業(yè)建立了綠色審批通道。這個特別的通道包括營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證以及其他特殊行業(yè)的相關(guān)許可證的辦理。大大降低了承租客的時間和精力，帶來更大的利潤空間。優(yōu)惠政策上海上海1930鑫鑫產(chǎn)業(yè)鑫鑫產(chǎn)業(yè) 園園物業(yè)地址：遼寧路244號開盤日期：2007.9標準層面積：1053平米租金價格：均價5元/日/平米物業(yè)費用：8元/月/平米租售形式：出租和1933隔浜

11、相望，同屬舊廠房改造的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。大樓共五層，整層面積為1053平米，建筑總面積為4109平米。室內(nèi)層高4米。市場定位為：1.創(chuàng)意辦公 2.時尚展示 3.休閑娛樂出租率較高90%，得房率約為70% 競爭個案智慧橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園智慧橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園物業(yè)地址：廣靈四路116號開盤日期：2006.6租金價格：1.8-2.2元/日/平米物業(yè)費用：7元/月/平米租售形式：出租一共3幢大樓，整層面積為660平米，室內(nèi)層高3-4米。1號樓5層、2號樓和3號樓都是2層競爭個案優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：公司注冊在虹口區(qū)有一定的退稅服務(wù)。對35歲以上的大學(xué)生有退歲政策，免租期從2周1各月不等。智慧橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園將優(yōu)勢企業(yè)、政府政策

12、、社區(qū)資源和高效資源共同融合，創(chuàng)造了一般寫字樓、格子間不具備的創(chuàng)意元素，并為入園企業(yè)提供齊全的配套設(shè)施。經(jīng)營理念：經(jīng)營理念： 齊全的配套設(shè)施完善的后勤服務(wù)優(yōu)雅的商務(wù)環(huán)境庭院式的辦公環(huán)境舒適的洽談休閑區(qū)域租金價格:3元/平米/日物業(yè)地址：東江灣路188號物業(yè)管理費:15.00元/平米/月租售類型：出租付款方式:押三付一樓層面積:900平米總 層 數(shù):11層裝修標準毛坯層 高:5米得房率:79%車位數(shù)量:100 /只車位費:600.00 /元/月空間空間188創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園a棟面積100-1398平米不等，室內(nèi)層高2.8米，總高為6層。b棟面積為60-936平米不等，室內(nèi)層高3.8米，總高為

13、11層。c棟面積為30-700平米不等，室內(nèi)層高2.8米，總高為4層。d棟面積為29-1100平米不等，室內(nèi)層高4米，總高為5層。優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：1.公司招1個上海人政府1年補貼2400元給公司，1個虹口人政府1年補貼3600元給公司，1 個36歲以下虹口人政府1年補貼4500.2.公司稅收落戶在虹口區(qū)有關(guān)的退稅最多50%空間188創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)試試航海市經(jīng)濟委員會授牌的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。空間188創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)它融合了辦公樓和洋房的特有建筑風格，將辦公樓的開闊大氣和 洋房的精巧雅致相結(jié)合，在虹口區(qū)打造了一個以研發(fā)設(shè)計創(chuàng)意和文化傳媒創(chuàng)意為主的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。1.創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展日趨成熟，規(guī)劃日益完善。政府和社會對歷史遺留建筑比較關(guān)注和支持。2.項目周邊人流充足。3.業(yè)態(tài)豐富，滿足不同客戶需求。4.主力店很好聚集了人氣。5.交通極為便捷。6.入駐品牌的質(zhì)