文化廣場名品街建設(shè)項目可行性報告范文大全

1、文化廣場名品街建設(shè)項目可行性報告范文大全 文化廣場名品街建設(shè)項目 可行性研究報告 目錄 1、項目概況.1 2、規(guī)劃設(shè)計理念.22.1規(guī)劃方案指導(dǎo)思想和項目概念.22.2總體規(guī)劃與空間設(shè)計.32.3各建筑單體設(shè)計.42.4方案立面設(shè)計說明.52.5景觀設(shè)計說明.72.6技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo).7 3、市場分析與價格預(yù)測.83.1市場發(fā)展前景分析.83.2、目標(biāo)客戶的定位.93.3價格預(yù)測.9 4、項目實施計劃.94.1工程建設(shè)實施計劃.94.2銷售計劃及營銷策略.10 5、項目財務(wù)經(jīng)濟分析.115.1投資估算.115.2資金籌措和使用計劃.115.3項目經(jīng)濟效益分析.12 6、結(jié)論.12 xx市文化廣場名

2、品街建設(shè)項目 可行性研究報告 1、項目概況 xx市是我國著名的歷史文化名城，xx市以其悠久的歷史、燦爛的文化、美麗的自然景觀、豐富的人文資源聞名于世，是我國歷史文化寶庫中一顆燦爛奪目的明珠，xx市尤以“三國文化”享譽中外。根據(jù)xx市城市總體規(guī)劃和市委、市政府的要求，xx市古城的發(fā)展建設(shè)要體現(xiàn)“古”字，要“古城牌”、唱“三國戲”、吃“旅游飯”，因此，在xx市古城中心建設(shè)一條具有荊楚文化韻味的高品位仿古名品街，即符合城市總體規(guī)劃的要求，又能促進(jìn)古城商貿(mào)業(yè)的繁榮，推動古城旅游業(yè)的發(fā)展，提高古城城市的品位，具有重要的現(xiàn)實意義。 xx市文化廣場名品街位于xx市古城中心地段，城市主要交通干道荊中路與擁軍路

3、交叉西北角，毗鄰xx市軍分區(qū)、銀都酒店、中心醫(yī)院、xx市賓館、國際兒童保健中心、第五醫(yī)院、xx市車站等重要公共設(shè)施。區(qū)域優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、交通方便，是城市景觀組織和創(chuàng)造的核心區(qū)域之一，是融入和提升“重塑xx市人文精神、再現(xiàn)荊楚文化雄風(fēng)”的文化經(jīng)濟目標(biāo)和任務(wù)的重要組成部分。 xx市文化廣場名品街的規(guī)劃設(shè)計采取從大到小，從宏觀到微觀的規(guī)劃設(shè)計方法，形成一個集購物、餐飲、休閑娛樂、辦公居住等功能為一體的、完善的步行商業(yè)街區(qū)。 -1- 2、規(guī)劃設(shè)計理念 2.1規(guī)劃方案指導(dǎo)思想和項目概念2.1.1構(gòu)想與概念 它既是商業(yè)購物中心同時又是代表xx市城市生活新樣式（newlifestyle）的中心商業(yè)樂園。 回

4、游型商業(yè)空間、迷路型商業(yè)空間的基本立意和自然的流線引導(dǎo)式打造出形式多樣、各具特色的商業(yè)街路、商業(yè)內(nèi)街、商業(yè)回廊、商業(yè)演出以及聚集、休息等城市生活空間。注：回游型商業(yè)空間：復(fù)合空間的多向連接迷路型商業(yè)空間：迂回空間的組合 自然的流線引導(dǎo)方式。隨意性和目的性兼有的通道空間通過商業(yè)空間變化及其動態(tài)演出、刺激消費欲望。 將購物漫游與休閑活動作為動態(tài)的商業(yè)演出形式納入空間設(shè)計。 2.1.2設(shè)計理念與建筑構(gòu)成 將功能區(qū)劃與流線設(shè)計（包括電梯、樓梯等豎向流線和街路、入口、走道等水平流線），景觀布置等內(nèi)容置于不同層面上進(jìn)行分別整理、剪切和組合，以達(dá)到各種功能綜合交叉的效果。 在前一輪方案的基礎(chǔ)上，對商業(yè)流線和

5、公共空間的形態(tài)進(jìn)行再調(diào)整。 以觀光樓梯，中庭空間為中心的動態(tài)空間與流線設(shè)計。將電梯、樓梯、橋廊走道等動態(tài)要素獨立化，提高商業(yè)空間的統(tǒng)一性和靈活性。 -2-以垂直要素為構(gòu)成主基調(diào)的中心內(nèi)立面計劃，結(jié)合空間的變化和多樣性打造出親人體尺度的內(nèi)街空間環(huán)境。 以水平要素為構(gòu)成主基調(diào)的街路立面計劃、結(jié)合建筑體量的有機構(gòu)成打造出城市空間的嶄新形象。 2.2總體規(guī)劃與空間設(shè)計 從城市角度出發(fā)，對商業(yè)街區(qū)進(jìn)行了宏觀的正確定位后，規(guī)劃方案從場地角度進(jìn)行總體規(guī)劃和空間設(shè)計。 2.2.1功能分區(qū) 規(guī)劃方案將街區(qū)主要分為購物、餐飲、休閑娛樂及辦公居住幾個大塊。主廣場入口為大型購物區(qū)，內(nèi)廣場的休閑長廊及西北側(cè)的美食城為娛

6、樂休閑消費區(qū)，中心帶為商業(yè)辦公居住區(qū)，包括商務(wù)用戶及名品商店。幾大功能圍繞內(nèi)廣場布置，分區(qū)明確、布置合理、結(jié)合緊密。 2.2.2交通組織 本案定位為步行商業(yè)街區(qū)，商業(yè)街區(qū)的主出入口設(shè)置在場地臨荊中路南口，步行通道與建筑、環(huán)境及公共空間相互融合，形成完整、便捷的步行系統(tǒng)。整體交通組織采取人車分流的組織方式，建立順暢的步行系統(tǒng)，充分考慮購物的可達(dá)性和舒適性，給購物者提供一個休閑而安全的環(huán)境。機動車被排除在街區(qū)中心之外，僅在街區(qū)邊緣設(shè)置輔助的運貨通道。路面設(shè)置少量停車泊位，供臨時停車之需。 2.2.3體量與豎向設(shè)計 在體量設(shè)計上，本案充分保持場地北面建筑界面的連續(xù)性，在荊中路、擁軍路形成整體大氣的建

7、筑體量。購物區(qū)及休閑娛樂區(qū)為大體 -3-量處理，建筑主要為三四層，與水平線呈50度夾角，中間以一條步行街分開，形成一個引導(dǎo)形式，將人流逐步引向場地西北面的大型商業(yè)區(qū)。 2.3各建筑單體設(shè)計 各建筑單體設(shè)計把“以人為本”作為指導(dǎo)思想，積極的滿足購物者多方面、多層次需求而創(chuàng)造內(nèi)容豐富、功能齊全的綜合購物環(huán)境。 在建筑單體的設(shè)計中，通過空間劃分，不同特點的建筑材料運用等設(shè)計手法，形成一個令人賞心悅目、感覺豐富多彩的商業(yè)街區(qū)環(huán)境，迎合購物者心理期待，吸引購物者注意力。 建筑空間劃分追求多層次，提高商業(yè)空間的回游性、迷路性和空間的趣味性。用空間的處理盡量延長光顧者的逗留時間，提高消費幾率。利用柱廊、騎樓

8、、架空、局部透空等形式，形成過渡性空間，使室內(nèi)空間和室外公共空間有機結(jié)合。 建筑內(nèi)部為主力店和小商鋪結(jié)合的內(nèi)街式布局，一層二層是商業(yè)用，三層四層是商務(wù)用房。建筑斜向與縱橫向三角形布置，中間形成內(nèi)庭院，供景觀觀賞與維護(hù)用。三四層商務(wù)用房以環(huán)通的廊道連接貫通，中空處設(shè)觀賞休閑平臺，可作為休閑及品茗去處。 休閑長廊。位于場地中央，以退臺式建筑圍繞內(nèi)廣場布置。底層、二層為內(nèi)廊式商鋪，中央設(shè)自動扶梯，中庭及兩側(cè)的回廊，二層向內(nèi)廣場一側(cè)退進(jìn)后形成休閑平臺，沿平臺一側(cè)設(shè)商鋪。 文化藝術(shù)長廊。位于用地西南側(cè)，為二層建筑，底層、二層均為特色小型商店。 -4-2.4方案立面設(shè)計說明 通過不同空間劃分，不同體量及不

9、同特點的建筑材料運用等設(shè)計手法，形一個令人賞心悅目、感覺豐富多彩的商業(yè)街區(qū)環(huán)境，迎合購物者心理期待，吸引購物者注意力。建筑空間劃分追求層次感，形成漸進(jìn)序列，達(dá)到整體統(tǒng)一的效果。利用柱廊、騎樓、架空、局部透空等形式，形成過渡性空間，使室內(nèi)私密空間和室外公共空間有機結(jié)合。建筑材料運用上采用通過實體墻面與虛體玻璃的對比、穿插、組合，表現(xiàn)出現(xiàn)代建筑的簡潔、明快、形成一個富有xx市文化韻味而又不失現(xiàn)代感的商業(yè)購物環(huán)境。 2.4.1綜述 豐富建筑表情，在統(tǒng)一的群體中突出個性差異與特點。步行街部分對廣告功能的表達(dá)要求較高，在立面處理時使用網(wǎng)格的方法，較為統(tǒng)一而有效的布置立面廣告。面對室外廣場人流較為聚集的休

10、閑部分、基礎(chǔ)部分與露臺以上部分分成二段式的構(gòu)成，有效地調(diào)節(jié)了底層部分的人體尺度感及安定感。使用統(tǒng)一與變化相結(jié)合的立面的網(wǎng)格，可兼顧廣告、媒體墻的設(shè)置，有利于打造商業(yè)氛圍濃厚的立面設(shè)計、提升建筑物商業(yè)價值。同時網(wǎng)格狀造型素材的立面變化，對在回游型街路庭園中不同場所的營造更為利。 2.4.2廣告更換與日常管理簡便的立面設(shè)計手段 外墻的清潔維護(hù)結(jié)合廣告平臺，網(wǎng)格等造型素材，并按平面要求穿插一定的百頁窗對應(yīng)室外空調(diào)機設(shè)置空間。 2.4.3立面的經(jīng)濟性 -5-網(wǎng)格狀造型素材作為外表層，相對退后在陰影部分或不醒目部分的內(nèi)表層的外墻面可使用較為簡易價廉的材料。 2.4.4結(jié)合立面的各部陳述 以水平向線條為主

11、及大面積實墻和玻璃形成虛實對比創(chuàng)造純凈、大氣的現(xiàn)代風(fēng)格。白墻灰瓦的徽派建筑風(fēng)格加大格柵框架，創(chuàng)造虛實結(jié)合的外立面，實體部分以有色涂料為主，虛體部分以冷色的鏡面玻璃及木框架為主。日景和夜景均能體現(xiàn)出繁華的商業(yè)氛圍。以豎向線條為主分割沿街立面，材料基本以彩色鏡面玻璃和鋁合金板為主，并在立面處理中交替出現(xiàn)，形成韻律關(guān)系，尤其在夜景效果中，使人仿佛置身于魔境之中。 與整體各部分相連接的街路庭院xx市商業(yè)名品街代表著xx市人最新的生活方式，它的空間四季流淌，表達(dá)著邁向未來的城市變幻和客人的活潑表情。它映現(xiàn)了xx市日轉(zhuǎn)星移的變代，上演了漫步其中的喜悅，這就是xx市的街路庭院。 ·休閑長廊

12、3;街路廊橋 ·作為所有客流聚集中心的文化廣場，是將慢步與街路廊橋的人們連接起來的空間紐帶，舒展、安逸、多向連接。 文化廣場 打造xx市豐富的文化遺產(chǎn)區(qū)域，感受悠閑空間。以楚文化為旗幟，整合文化名城與現(xiàn)代商埠兩大文化板塊，尋找文化經(jīng)濟互動杠桿的動態(tài)平衡支點，促進(jìn)文化經(jīng)濟的二元一體良性互動、持續(xù)發(fā)展，將 -6-文化廣場獨樹一幟。 單身公寓： 作為新生活的象征，創(chuàng)造清新宜人的居住環(huán)境，強調(diào)在it化社會中以外相聚的效果。 2.5景觀設(shè)計說明 xx市文化廣場名品街本著傳承歷史文脈，繼往開來彰顯楚漢文化氣氛，弘揚國家經(jīng)濟政策的核心思想，來把握其內(nèi)部的環(huán)境景觀設(shè)計。 其中以商業(yè)街東南向和西北向的

13、主軸線布置綠化小品，以東南入口的文化廣場和街中的商業(yè)活動休閑廣場為兩個基本點，陸續(xù)布置一些涵蓋荊楚特色文化內(nèi)涵的景觀小品，充分結(jié)合現(xiàn)代化的商業(yè)氣氛，精心打造xx市特有的商業(yè)文化發(fā)展空間。如：汩汩的噴泉，踏步式花壇，復(fù)古的雕塑以及一些休閑坐凳，無不增加繁忙之余商業(yè)娛樂、休閑小憩的怡然樂趣，移步異景的造景手法又加深了人們對歷史的追思。 2.6技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 規(guī)劃用地面積：總建筑面積：建筑占地面積：建筑密度： 容積率：停車位： -7- 1.20萬m218507m25194.6m244.1%1.5448個綠地率：15% 3、市場分析與價格預(yù)測 3.1市場發(fā)展前景分析 根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策，

14、xx市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，xx市地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為： 3.1.1房價將持續(xù)穩(wěn)中有升 近幾年，xx市商品房價格與周邊城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房價格上漲。 3.1.2房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢 一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)、將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是本項目地處商業(yè)中心，經(jīng)營戶了改變思路由租店經(jīng)營改變?yōu)橘徺I店鋪經(jīng)營。四是隨著xx市經(jīng)濟的發(fā)展，居民儲蓄增加，購買店鋪出租成為投資和增值的主要投資手段。 3.1.3政府

15、導(dǎo)向 政府將加大對xx市古城、旅游開發(fā)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)xx市這座歷史名城的規(guī)劃建設(shè)，吸引更多人群到xx市觀光旅游。 3.1.4房地產(chǎn)營銷方式的改變 房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、 -8-質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。 3.2、目標(biāo)客戶的定位 目標(biāo)客戶群主要分為四類： 一是鐘愛于服裝、珠寶、餐飯、箱包等經(jīng)營的購房群體；二是追求貨幣保值投資商鋪的投資者；三是當(dāng)?shù)貫榻鉀Q經(jīng)營、辦公場所的中小企業(yè)；四是致力于xx市投資置業(yè)的購房群體。 3.3價格預(yù)測 根據(jù)

16、本項目自身的特點，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價格，本項目附近商鋪的租金價格及其發(fā)展趨勢，本項目預(yù)測價格： 一樓商鋪均價：10000.00元/m2二樓商鋪均價：5000.00元/m2 三、四樓商房均價：1500.00元/m2 4、項目實施計劃 4.1工程建設(shè)實施計劃4.1.1建設(shè)日程安排 本項目在2004年12月28日由我公司摘牌取得土地使用權(quán)，將于2005年完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2005年10月開工的需要。 4.1.2資金使用計劃 為了合理利用資金，前期先使用自籌資金，后期進(jìn)行股東借款和當(dāng)?shù)刎浛钸M(jìn)行融資。工程從開工到竣工建設(shè)工期約12個月。2006年 -9-底全面建

17、成主體工程和所有配套項目，并可交付業(yè)主使用。 4.1.3管理 以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。 4.2銷售計劃及營銷策略4.2.1銷售計劃 根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計劃及xx市地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為2.5年：2006年銷售收入3000萬元；2007年銷售收入4000萬元；2008年銷售收入1700萬元。 4.2.2營銷策略 為了盡快銷售本樓盤，在深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，充分發(fā)掘摟盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。 進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查，通過

18、目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。 實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對本項目的認(rèn)識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識度。 通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、 -10-網(wǎng)絡(luò)促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來的、單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。 提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。 結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客