降低住宅業(yè)務(wù)比重房企不再是“單純的開(kāi)商”

1、從房企逐步公布的年報(bào)中可以看出，它們的房地產(chǎn)主業(yè)普遍表現(xiàn)一般。房企都在堅(jiān)定尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事會(huì)已經(jīng)在考慮更名，并不再認(rèn)為自己是一家房地產(chǎn)公司。而這種趨勢(shì)隨著行業(yè)洗牌加速將成為主要現(xiàn)象?！昂芏嗳硕荚敢夂?jiǎn)單地做住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，但這一業(yè)務(wù)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。無(wú)論是否承認(rèn)，都必須接受，從2014年開(kāi)始，住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)折?！?遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主席兼行政總裁李明在其業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)。一項(xiàng)值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，2015年遠(yuǎn)洋新增投資中，住宅開(kāi)發(fā)占比由過(guò)去的90%降至60%，其他業(yè)務(wù)占比升至40%，未來(lái)還將達(dá)到60%。這已經(jīng)不是個(gè)案。房企陸續(xù)公布的2015年年報(bào)都逐漸顯露了，開(kāi)發(fā)商對(duì)于住宅業(yè)務(wù)的憂(yōu)慮，轉(zhuǎn)

2、而在其他領(lǐng)域有所開(kāi)拓。鮮有亮點(diǎn)的住宅業(yè)績(jī)報(bào)“住宅這塊的業(yè)績(jī)報(bào)真的找不到亮點(diǎn)。”一家品牌開(kāi)發(fā)商相關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者抱怨稱(chēng)。以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例，2015年其在進(jìn)一步壓縮管理費(fèi)用和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用絕對(duì)值下降35%，管理費(fèi)用絕對(duì)值下降16%）的情況下，毛利率僅為20.6%。李明稱(chēng)，“有一點(diǎn)需要引起關(guān)注，遠(yuǎn)洋今年的毛利率與去年基本持平，這是在整個(gè)行業(yè)毛利率普遍下降的背景下做到的，而且遠(yuǎn)洋的核心凈利率有提升，這也是今年行業(yè)內(nèi)非常少見(jiàn)的。我們保持結(jié)轉(zhuǎn)毛利率穩(wěn)定，且銷(xiāo)售毛利率還略有提升，相信在結(jié)構(gòu)調(diào)整后，遠(yuǎn)洋的毛利率會(huì)有明顯上升。”不僅遠(yuǎn)洋地產(chǎn)飽受低利潤(rùn)率之困，其他房企也表現(xiàn)不佳。近日標(biāo)準(zhǔn)普爾宣布，根

3、據(jù)雅居樂(lè)發(fā)布盈利預(yù)警后的預(yù)期，由于2015年利潤(rùn)率下降，該公司信用狀況顯著削弱。標(biāo)準(zhǔn)普爾稱(chēng)，由于該公司繼續(xù)致力清理庫(kù)存，雅居樂(lè)的利潤(rùn)率在2016年仍將有壓力。雅居樂(lè)毛利率從2015年上半年的29.6%降至下半年的22%，部分原因是其在多個(gè)銷(xiāo)售較弱的市場(chǎng)（如常州和長(zhǎng)沙）進(jìn)行減價(jià)銷(xiāo)售。盡管2016年到目前為止平均售價(jià)有所復(fù)蘇，但由于雅居樂(lè)大量項(xiàng)目處于供應(yīng)過(guò)剩的三四線(xiàn)城市，預(yù)計(jì)該公司利潤(rùn)率在2016年不會(huì)有實(shí)質(zhì)性改善。包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、雅居樂(lè)地產(chǎn)等企業(yè)在內(nèi)，利潤(rùn)率主要受到此前布局的三四線(xiàn)城市高庫(kù)存戰(zhàn)略影響。一些及早調(diào)整戰(zhàn)略布局的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始有所好轉(zhuǎn)。例如，華潤(rùn)置地在一二線(xiàn)城市的市場(chǎng)地位增強(qiáng)，及其在深圳市

4、場(chǎng)持有的低成本土地儲(chǔ)備，應(yīng)有助于該公司在2016-2017年維持良好的利潤(rùn)率。業(yè)績(jī)報(bào)顯示，該公司已重新配置土地儲(chǔ)備構(gòu)成，89%的合同銷(xiāo)售來(lái)自一二線(xiàn)城市。因此在房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率下滑的背景下，其2015年的毛利潤(rùn)率升至31.2%，高于2014年的30.5%。管理層計(jì)劃2016年增加合同銷(xiāo)售目標(biāo)13%至960億元人民幣。該公司2016年擁有超過(guò)2000億元人民幣的可售物業(yè)，只要銷(xiāo)售去化率達(dá)到47%便可達(dá)成目標(biāo)。 降低住宅業(yè)務(wù)比重開(kāi)發(fā)商已經(jīng)清楚看到了住宅業(yè)務(wù)萎縮所帶來(lái)的業(yè)績(jī)壓力，而逐漸降低住宅業(yè)務(wù)比重，找尋新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為開(kāi)發(fā)商主要的戰(zhàn)略方向。遠(yuǎn)洋業(yè)績(jī)會(huì)傳遞的另外一個(gè)信息是，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在考慮對(duì)公司進(jìn)

5、行更名。李明稱(chēng)，董事局提出公司更名的建議，是出于體現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的考慮。目前遠(yuǎn)洋的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，除住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，還將投入到物業(yè)持有、地產(chǎn)基金、客戶(hù)服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。單一的結(jié)構(gòu)將逐步變?yōu)橛邢薅嘣臉I(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。目前的公司名稱(chēng)與業(yè)務(wù)、市場(chǎng)不太相符。李明表示，很多人都愿意簡(jiǎn)單地做住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，但這一業(yè)務(wù)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。無(wú)論是否承認(rèn)，都必須接受，從2014年開(kāi)始，住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)折。近一兩年，遠(yuǎn)洋加大了投資性物業(yè)的投入力度，對(duì)地產(chǎn)基金、物業(yè)管理、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域進(jìn)行了一系列探索，正是為了能夠適應(yīng)未來(lái)產(chǎn)業(yè)多元化趨勢(shì)。日前，中國(guó)金茂發(fā)布2015年年度業(yè)績(jī)，報(bào)告期內(nèi)，其年度收入為221.1

6、億港元，較2014年下降25%；公司所有者應(yīng)占溢利37.89億港元，同比下降28%。此外，統(tǒng)計(jì)顯示，2015年中國(guó)金茂整體銷(xiāo)售毛利率39%，與上年持平。業(yè)內(nèi)人士分析，近年來(lái)快速發(fā)展的中國(guó)金茂，在延續(xù)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，也出現(xiàn)了企業(yè)純利下滑的現(xiàn)象。其中，公司規(guī)模擴(kuò)張過(guò)快以及產(chǎn)品線(xiàn)過(guò)于依賴(lài)高端項(xiàng)目，都需要引發(fā)企業(yè)的注意。早在去年10月，方興地產(chǎn)正式宣布更名“中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司”，這背后則是企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整。中國(guó)金茂將由傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，并提出了從“雙輪驅(qū)動(dòng)”到“雙輪兩翼”的升級(jí)計(jì)劃。在“銷(xiāo)售+持有”的原有戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，中國(guó)金茂將加入“金融+服務(wù)”兩大元素支持其城市開(kāi)發(fā)運(yùn)

7、營(yíng)業(yè)務(wù)。金科地產(chǎn)近期也對(duì)外宣布稱(chēng)，從地產(chǎn)商到綜合服務(wù)商，從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)。為100萬(wàn)業(yè)主提供生活服務(wù)和商業(yè)服務(wù)體系。雖然仍持有1800萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，但是金科的社區(qū)綜合服務(wù)收入增長(zhǎng)快速。未來(lái)他們的輕資產(chǎn)占比會(huì)超過(guò)50%，而目前很多開(kāi)發(fā)商的輕重比是2：8。開(kāi)發(fā)商的這種變化是受到資本市場(chǎng)和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)可的。比如，標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，華潤(rùn)置地的投資物業(yè)組合應(yīng)會(huì)繼續(xù)提供不斷增長(zhǎng)的經(jīng)常性收入來(lái)源。盡管該公司面臨具有挑戰(zhàn)性的環(huán)境和大量待售項(xiàng)目，但認(rèn)為其執(zhí)行能力將保持強(qiáng)勁。在標(biāo)普認(rèn)定的基準(zhǔn)情景中，預(yù)期2016年該公司經(jīng)常性收入凈值將達(dá)到43億港元，對(duì)利息的覆蓋率為0.9倍，其認(rèn)為這是較高的水平。2015年該公

8、司內(nèi)生性租金增長(zhǎng)率仍達(dá)到16%，其2015年前開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的出租率維持在90%以上或向該水平改善，除了無(wú)錫的一個(gè)商場(chǎng)和上海時(shí)代廣場(chǎng)因裝修未達(dá)到上述出租率。李明也稱(chēng)，集團(tuán)憑借審慎的戰(zhàn)略部署，適當(dāng)加大投資性物業(yè)比重，商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入收獲期。管理層有信心，投資性物業(yè)將可為集團(tuán)帶來(lái)豐厚回報(bào)。集團(tuán)未來(lái)5年的物業(yè)投資規(guī)劃將主要布局在北京、上海、深圳、杭州、天津等一二線(xiàn)主要城市，預(yù)計(jì)到2020年，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)投資將為集團(tuán)帶來(lái)租金收入達(dá)人民幣40億元。（原標(biāo)題：降低住宅業(yè)務(wù)比重 房企不再是“單純的開(kāi)發(fā)商”）從房企逐步公布的年報(bào)中可以看出，它們的房地產(chǎn)主業(yè)普遍表現(xiàn)一般。房企都在堅(jiān)定尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事會(huì)

9、已經(jīng)在考慮更名，并不再認(rèn)為自己是一家房地產(chǎn)公司。而這種趨勢(shì)隨著行業(yè)洗牌加速將成為主要現(xiàn)象。“很多人都愿意簡(jiǎn)單地做住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，但這一業(yè)務(wù)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。無(wú)論是否承認(rèn)，都必須接受，從2014年開(kāi)始，住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)折。” 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主席兼行政總裁李明在其業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)。一項(xiàng)值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，2015年遠(yuǎn)洋新增投資中，住宅開(kāi)發(fā)占比由過(guò)去的90%降至60%，其他業(yè)務(wù)占比升至40%，未來(lái)還將達(dá)到60%。這已經(jīng)不是個(gè)案。房企陸續(xù)公布的2015年年報(bào)都逐漸顯露了，開(kāi)發(fā)商對(duì)于住宅業(yè)務(wù)的憂(yōu)慮，轉(zhuǎn)而在其他領(lǐng)域有所開(kāi)拓。鮮有亮點(diǎn)的住宅業(yè)績(jī)報(bào)“住宅這塊的業(yè)績(jī)報(bào)真的找不到亮點(diǎn)。”一家品牌開(kāi)發(fā)商相關(guān)人士向21世

10、紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者抱怨稱(chēng)。以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例，2015年其在進(jìn)一步壓縮管理費(fèi)用和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用絕對(duì)值下降35%，管理費(fèi)用絕對(duì)值下降16%）的情況下，毛利率僅為20.6%。李明稱(chēng)，“有一點(diǎn)需要引起關(guān)注，遠(yuǎn)洋今年的毛利率與去年基本持平，這是在整個(gè)行業(yè)毛利率普遍下降的背景下做到的，而且遠(yuǎn)洋的核心凈利率有提升，這也是今年行業(yè)內(nèi)非常少見(jiàn)的。我們保持結(jié)轉(zhuǎn)毛利率穩(wěn)定，且銷(xiāo)售毛利率還略有提升，相信在結(jié)構(gòu)調(diào)整后，遠(yuǎn)洋的毛利率會(huì)有明顯上升?！辈粌H遠(yuǎn)洋地產(chǎn)飽受低利潤(rùn)率之困，其他房企也表現(xiàn)不佳。近日標(biāo)準(zhǔn)普爾宣布，根據(jù)雅居樂(lè)發(fā)布盈利預(yù)警后的預(yù)期，由于2015年利潤(rùn)率下降，該公司信用狀況顯著削弱。標(biāo)準(zhǔn)普爾稱(chēng)，由于該公司繼續(xù)致

11、力清理庫(kù)存，雅居樂(lè)的利潤(rùn)率在2016年仍將有壓力。雅居樂(lè)毛利率從2015年上半年的29.6%降至下半年的22%，部分原因是其在多個(gè)銷(xiāo)售較弱的市場(chǎng)（如常州和長(zhǎng)沙）進(jìn)行減價(jià)銷(xiāo)售。盡管2016年到目前為止平均售價(jià)有所復(fù)蘇，但由于雅居樂(lè)大量項(xiàng)目處于供應(yīng)過(guò)剩的三四線(xiàn)城市，預(yù)計(jì)該公司利潤(rùn)率在2016年不會(huì)有實(shí)質(zhì)性改善。包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、雅居樂(lè)地產(chǎn)等企業(yè)在內(nèi)，利潤(rùn)率主要受到此前布局的三四線(xiàn)城市高庫(kù)存戰(zhàn)略影響。一些及早調(diào)整戰(zhàn)略布局的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始有所好轉(zhuǎn)。例如，華潤(rùn)置地在一二線(xiàn)城市的市場(chǎng)地位增強(qiáng)，及其在深圳市場(chǎng)持有的低成本土地儲(chǔ)備，應(yīng)有助于該公司在2016-2017年維持良好的利潤(rùn)率。業(yè)績(jī)報(bào)顯示，該公司已重新配置土

12、地儲(chǔ)備構(gòu)成，89%的合同銷(xiāo)售來(lái)自一二線(xiàn)城市。因此在房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率下滑的背景下，其2015年的毛利潤(rùn)率升至31.2%，高于2014年的30.5%。管理層計(jì)劃2016年增加合同銷(xiāo)售目標(biāo)13%至960億元人民幣。該公司2016年擁有超過(guò)2000億元人民幣的可售物業(yè)，只要銷(xiāo)售去化率達(dá)到47%便可達(dá)成目標(biāo)。降低住宅業(yè)務(wù)比重開(kāi)發(fā)商已經(jīng)清楚看到了住宅業(yè)務(wù)萎縮所帶來(lái)的業(yè)績(jī)壓力，而逐漸降低住宅業(yè)務(wù)比重，找尋新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為開(kāi)發(fā)商主要的戰(zhàn)略方向。遠(yuǎn)洋業(yè)績(jī)會(huì)傳遞的另外一個(gè)信息是，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在考慮對(duì)公司進(jìn)行更名。李明稱(chēng)，董事局提出公司更名的建議，是出于體現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的考慮。目前遠(yuǎn)洋的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，除住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，還將

13、投入到物業(yè)持有、地產(chǎn)基金、客戶(hù)服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。單一的結(jié)構(gòu)將逐步變?yōu)橛邢薅嘣臉I(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。目前的公司名稱(chēng)與業(yè)務(wù)、市場(chǎng)不太相符。李明表示，很多人都愿意簡(jiǎn)單地做住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，但這一業(yè)務(wù)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。無(wú)論是否承認(rèn)，都必須接受，從2014年開(kāi)始，住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)折。近一兩年，遠(yuǎn)洋加大了投資性物業(yè)的投入力度，對(duì)地產(chǎn)基金、物業(yè)管理、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域進(jìn)行了一系列探索，正是為了能夠適應(yīng)未來(lái)產(chǎn)業(yè)多元化趨勢(shì)。日前，中國(guó)金茂發(fā)布2015年年度業(yè)績(jī)，報(bào)告期內(nèi)，其年度收入為221.1億港元，較2014年下降25%；公司所有者應(yīng)占溢利37.89億港元，同比下降28%。此外，統(tǒng)計(jì)顯示，2015年

14、中國(guó)金茂整體銷(xiāo)售毛利率39%，與上年持平。業(yè)內(nèi)人士分析，近年來(lái)快速發(fā)展的中國(guó)金茂，在延續(xù)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，也出現(xiàn)了企業(yè)純利下滑的現(xiàn)象。其中，公司規(guī)模擴(kuò)張過(guò)快以及產(chǎn)品線(xiàn)過(guò)于依賴(lài)高端項(xiàng)目，都需要引發(fā)企業(yè)的注意。早在去年10月，方興地產(chǎn)正式宣布更名“中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司”，這背后則是企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整。中國(guó)金茂將由傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，并提出了從“雙輪驅(qū)動(dòng)”到“雙輪兩翼”的升級(jí)計(jì)劃。在“銷(xiāo)售+持有”的原有戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，中國(guó)金茂將加入“金融+服務(wù)”兩大元素支持其城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。金科地產(chǎn)近期也對(duì)外宣布稱(chēng)，從地產(chǎn)商到綜合服務(wù)商，從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)。為100萬(wàn)業(yè)主提供生活服務(wù)和商業(yè)服務(wù)體系。雖然仍持有1800萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，但是金科的社區(qū)綜合服務(wù)收入增長(zhǎng)快速。未來(lái)他們的輕資產(chǎn)占比會(huì)超過(guò)50%，而目前很多開(kāi)發(fā)商的輕重比是2：8。開(kāi)發(fā)商的這種變化是受到資本市場(chǎng)和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)可的。比如，標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，華潤(rùn)置地的投資物業(yè)組合應(yīng)會(huì)繼續(xù)提供不斷增長(zhǎng)的經(jīng)常性收入來(lái)源。盡管該公司面臨具有挑戰(zhàn)性的環(huán)境和大量待售項(xiàng)目，但認(rèn)為其執(zhí)行能力將保持強(qiáng)勁。在標(biāo)普認(rèn)定的基準(zhǔn)情景中，預(yù)期2016年該公司經(jīng)常性收入凈值將達(dá)到43億港元，對(duì)利息的覆蓋率為0.9倍，其認(rèn)為這是較高的