亳州市鐘點(diǎn)工食品有限責(zé)任公司估價(jià)報(bào)告

1、土地估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：亳州市鐘點(diǎn)工食品有限責(zé)任公司位于安徽譙城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)莊周路西側(cè).規(guī)劃路南側(cè)14700平方米工業(yè)用地出讓國(guó)有土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估（安徽省亳州市）受托估價(jià)單位：安徽弘業(yè)土地評(píng)估測(cè)繪有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：安徽弘業(yè)（亳估）2015字第25號(hào) 提交估價(jià)報(bào)告日期：二0五年四月二十九日土地估價(jià)報(bào)告第一部分摘要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱：亳州市鐘點(diǎn)工食品有限責(zé)任公司位于安徽譙城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)莊周路 西側(cè)、規(guī)劃路南側(cè)14700平方米工業(yè)用地出讓國(guó)有土地使用權(quán)抵押價(jià) 格評(píng)估（安徽省亳州市）二、委托估價(jià)方：亳州市鐘點(diǎn)工食品有限責(zé)任公司三、估價(jià)目的：此次估價(jià)是依據(jù)委托方提供的該宗地的國(guó)有土地使用證亳 譙國(guó)

2、用（2015）字第011號(hào)、宗地圖等相關(guān)資料，本次估價(jià)僅為亳 州市鐘點(diǎn)工食品有限責(zé)任公司使用的該宗工業(yè)用途出讓國(guó)有土地 使用權(quán)辦理抵押貸款提供土地價(jià)格參考。四、估價(jià)基準(zhǔn)日：二0五年四月二十八日五、估價(jià)日期：二0五年四月二十八日至二0五年四月二十九日六、地價(jià)定義：此次評(píng)估的土地價(jià)格是指待估土地在估價(jià)基準(zhǔn)日二0 五年四月二 十八日，在下列估價(jià)設(shè)定條件下的國(guó)有出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。1、土地使用權(quán)類型及土地使用權(quán)年限：估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日是出 讓土地使用權(quán)，土地使用權(quán)人為亳州市鐘點(diǎn)工食品有限責(zé)任公司，土地 使用權(quán)屬于國(guó)有土地，估價(jià)對(duì)象證載用途為工業(yè)用地，本次評(píng)估設(shè)定估 價(jià)對(duì)象用途為工業(yè)用地；工業(yè)用地

3、最高使用年限為50年，評(píng)估宗地土地 使用權(quán)終止日期為2065年2月11日，本次評(píng)估設(shè)定其剩余使用年限為 49. 91年，從估價(jià)基準(zhǔn)日起計(jì)算。2、土地用途：根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象地上建有廠房等建 筑物，土地實(shí)際用途為工業(yè)用地，本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途為工業(yè)用 地。3、土地開發(fā)程度：待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅 線外“五通”（即通路、通訊、通電、供水、排水）和紅線內(nèi)土地平整； 本次估價(jià)所設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通訊、 通電、供水、排水）和宗地內(nèi)土地平整。4、規(guī)劃條件：符合亳州市城市規(guī)劃局規(guī)劃條件。本次評(píng)估價(jià)格是在規(guī)劃利用條件下，滿足上述用途、使用權(quán)類型

4、、 使用權(quán)年限、開發(fā)程度、規(guī)劃指標(biāo)等各項(xiàng)評(píng)估設(shè)定條件，于評(píng)估基準(zhǔn)日 二0 一五年四月二十八日的正常市場(chǎng)條件下的國(guó)有出讓土地使用權(quán)抵押 價(jià)格。七、估價(jià)結(jié)果：經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原 則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估得到估價(jià)對(duì)象在估價(jià)設(shè)定用 途，土地使用權(quán)類型，使用年限及開發(fā)程度、容積率條件下，于估價(jià)基 準(zhǔn)日二0 五年四月二十八日的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值如下：地價(jià)種類：出讓國(guó)有土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估土地面積：14700平方米單位地價(jià)：211. 45x0. 4+294. 6x0. 6=261. 34 元/平方米總地價(jià)：245. 27x14700=384 萬元大 寫

5、：巻佰捌拾肆萬整貨幣種類：人民幣（估價(jià)結(jié)果詳見附表土地估價(jià)結(jié)果一覽表）八.土地估價(jià)師簽字:姓名土地估價(jià)師資格證書號(hào)簽名于弘2007340037史慧2002340027九.土地估價(jià)機(jī)構(gòu)：估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字（機(jī)構(gòu)公章） 二0 一五年四月二十九日第二部分估價(jià)對(duì)象界定一、委托估價(jià)方：亳州市鐘點(diǎn)工食品有限責(zé)任公司二、估價(jià)對(duì)象：該評(píng)估宗地的土地使用者是亳州市鐘點(diǎn)工食品有限責(zé)任公司，位 于安徽譙城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)莊周路西側(cè)、規(guī)劃路南側(cè)，評(píng)估宗地的證載用 途為工業(yè)用地，評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)用地，評(píng)估土地面積為14700平 方米，四級(jí)地段，出讓國(guó)有土地使用權(quán)。本次評(píng)估的是該宗地在估價(jià) 期日時(shí)工業(yè)用途下土地使用權(quán)剩余使用

6、年期為49.91年的出讓國(guó)有土 地使用權(quán)抵押價(jià)格，不含地上建筑物和附屬物的價(jià)格。三、估價(jià)對(duì)象概況1、土地登記狀況11地理位置：安徽譙城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)莊周路西側(cè)、規(guī)劃路南側(cè)。1.2 土地用途：根據(jù)委托方提供的國(guó)有土地使用證亳譙國(guó)用 （2015）字第011號(hào)等資料顯示，待估宗地的證載用途為工業(yè)用地， 評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)用地。13四 至：東至：莊周路；南至：2013-16號(hào)；西至：2013-19號(hào)；北至：興華包裝。1.4 土地面積：本報(bào)告評(píng)估的面積是依據(jù)委托方提供的國(guó)有土 地使用證亳譙國(guó)用（2015）字第011號(hào)中證載的面積14700平方米。1. 5 土地級(jí)別：根據(jù)亳州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)亳州市人民

7、 政府關(guān)于公布亳州市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通告（亳政201411號(hào)文件）土地級(jí)別分類，本次評(píng)估土地屬于四級(jí)地段。16 土地權(quán)屬性質(zhì)：出讓國(guó)有土地使用權(quán)1.7國(guó)有土地使用證編號(hào)：亳譙國(guó)用（2015）字第011號(hào)，土地證登記日期為2015年3月27日，土地使用權(quán)終止日期為2065年2月11日。2、土地權(quán)利狀況：21 土地所有權(quán)狀況：國(guó)有土地所有權(quán)2. 2 土地使有權(quán)狀況：出讓國(guó)有土地使用權(quán)，土地剩余使用年期為46. 51 年。2. 3 土地他項(xiàng)權(quán)利狀況：該宗地在估價(jià)期日不存在他項(xiàng)權(quán)利狀況。2. 4宗地使用的其他特殊規(guī)定:無。3、土地利用狀況：3. 1 土地利用現(xiàn)狀：根據(jù)委托方提供的權(quán)屬資

8、料及現(xiàn)場(chǎng)勘查情況，待評(píng)估宗地為工業(yè)用地，地勢(shì)平坦，地質(zhì)條件較好，在估價(jià)期日地上 有廠房等建筑物，待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線 外“五通”（即通路、通訊、通電、供水、排水）和宗地內(nèi)土地平整。3.2 土地規(guī)劃利用情況：根據(jù)委托方提供的國(guó)有土地使用證 亳譙國(guó)用（2015）字第011號(hào)、宗地圖等相關(guān)資料，該宗地為工業(yè)用 地，評(píng)估土地面積為14700平方米，其他規(guī)劃條件符合亳州市城市規(guī) 劃局規(guī)劃要求。四、影響地價(jià)的因素說明（一）一般因素1地理位亳州市位于安徽省西北部，平面地理坐標(biāo)介于東經(jīng)115。53， 116° 49 j北緯32。5u -35° 05=是我國(guó)中部地區(qū)的

9、農(nóng)業(yè)城市。全 市轄4個(gè)縣區(qū)，國(guó)土面積8522平方公里，全市總?cè)丝?539.23萬人。2.自然環(huán)境2.1地勢(shì)、地貌亳州市位于黃淮平原的南緣東西窄，南北寬,全境地勢(shì)平坦開闊，由 西北向東南微傾，坡降約1/7500。2. 2氣候、水文亳州市地處中緯度暖溫帶半濕帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，雨量適中, 日照充足。但也具有過渡帶氣候的變異性,低溫、霜凍、冰雹、干熱風(fēng) 等災(zāi)害時(shí)有發(fā)生。其境內(nèi)河流主要有渦河、宋湯河、西洲河、包河均3 行政區(qū)劃亳州市現(xiàn)轄譙城區(qū)1個(gè)區(qū)和渦陽、蒙城、利辛3個(gè)縣。市轄譙城區(qū), 總土地面積為2262平方公里，人口約141. 16萬人。4. 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況隨著改革開放的不斷深入，亳州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)

10、穩(wěn)步上升，社會(huì)事業(yè) 全面發(fā)展，人民生活逐步提高。亳州市緊抓國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需投資的機(jī)遇, 全市生產(chǎn)總值29& 7億元，按可比價(jià)比上年增長(zhǎng)115%。全部財(cái)政收 入15.05億元，增長(zhǎng)34. 5%,增幅居全省第2位；其中地方財(cái)政收入 7. 86億元，增長(zhǎng)37.1%,增幅居全省第4位。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資111 億元，增長(zhǎng)25.7%.社會(huì)消費(fèi)品零售總額113. 06億元，增長(zhǎng)13.4%。 進(jìn)出口總額4118萬美元，增長(zhǎng)123.1%,增幅居全省第1位。全市規(guī) 模以上工業(yè)增加值32. 7億元，增長(zhǎng)28.2%,增幅居全省第3位。城鎮(zhèn) 居民人均可支配收入9042元，農(nóng)民人均純收入2569元，分別增長(zhǎng)13.

11、2% 和9.2%。居民儲(chǔ)蓄存款余額184.28億元，比年初增加27. 32億元。 全市多數(shù)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)建市以來最好水平。5. 房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況根據(jù)（2001 ）國(guó)發(fā)15號(hào)文件精神及國(guó)土資源部、安徽省等相關(guān)文 件，亳州市政府抓住機(jī)遇，進(jìn)一步推進(jìn)土地制度改革，堅(jiān)持穩(wěn)定是大 前提，改革是主旋律，開放是著眼點(diǎn)，發(fā)展是硬道理的指導(dǎo)思想，亳 州市土地市場(chǎng)正在朝著規(guī)范化、法制化軌道邁進(jìn)，市場(chǎng)前景可觀，是 國(guó)內(nèi)外人士進(jìn)行各項(xiàng)領(lǐng)域投資的理想場(chǎng)所。新建工業(yè)64萬平方米，新 增城市綠地8萬平方米.6 城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)亳州市區(qū)位優(yōu)越，自然資源豐富，是著名的"酒城"、"藥都&

12、quot;、"桐 鄉(xiāng)"，古井貢酒名噪國(guó)內(nèi)外，中藥材交易異?；钴S，是全國(guó)聞名的中藥 材產(chǎn)地和四大中藥材交易市場(chǎng)之一，桐木遠(yuǎn)銷國(guó)內(nèi)外。根據(jù)亳州市總體規(guī)劃大綱（ 2001年- 2020年），亳州市用地 發(fā)展方向確定為沿渦河兩翼發(fā)展，側(cè)重向南，兼顧向北，適度向東， 控制向西發(fā)展。評(píng)估宗地位于市區(qū)中南部，目前發(fā)展前景較好。（二）區(qū)域因素1、區(qū)域概況：亳州市譙城區(qū)位于安徽西北部，面積2226平方公里, 耕地面積12.58萬公頃，人口 147萬，從商城王建都開始，是一座具 有三千多年歷史的文化古城。以悠久的歷史，燦爛的文化聞名遐邇。 1986年撤縣建市，2002年成立亳州市譙城區(qū)。全區(qū)轄

13、26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和3 個(gè)辦事處。2、交通條件:亳州市譙城區(qū)交通便捷，通訊發(fā)達(dá)，京九鐵路縱貫 南北，渦河水運(yùn)直抵蘇杭，604, 105國(guó)道交叉穿越，商丘，阜陽民用 機(jī)場(chǎng)據(jù)譙城區(qū)僅百里之遙，311、105國(guó)道和307國(guó)道在市內(nèi)交叉穿過, 規(guī)劃中的商（商丘）景（景德鎮(zhèn)）高速公路與正在建設(shè)中的界阜蚌高 速公路將在境內(nèi)穿過，四通八達(dá)的公鐵水路構(gòu)成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件：按照亳州市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，亳州市將按城市主 中心，片區(qū)中心和各居住區(qū)中心三級(jí)分布，城市主中心布置在城市中 心區(qū)，鐵路站場(chǎng)以東至宋湯河以西區(qū)域，形成融行政辦公、商業(yè)金融. 市場(chǎng)、信息服務(wù)業(yè)于一體的城市公建主中心。在各片區(qū)和各居住區(qū)分 別規(guī)

14、劃片區(qū)中心和居住區(qū)公建中心。其中：行政辦公用地主要布置在 城市中心區(qū)，希夷大道中心環(huán)道內(nèi)，并在其周邊布置市級(jí)行政辦公用 地，形成亳州市行政中心，譙城區(qū)人民政府遷往渦河區(qū)；商業(yè)金融服 務(wù)業(yè)用地繼續(xù)改造完善老城區(qū)商業(yè)，并在城市中心區(qū)、站前路以南、 亳古路以東、魏武大道以西，規(guī)劃集商貿(mào)、金融、信息服務(wù)于一體的 商務(wù)中心區(qū)。4、環(huán)境條件：區(qū)域內(nèi)無污染，條件較好.亳州城市綠化系統(tǒng)由城市 綠地、專用綠地、生態(tài)綠地組成。（三）個(gè)別因素31、估價(jià)對(duì)象位置：安徽譙城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)莊周路西側(cè)、規(guī)劃 路南側(cè)。3.2、土地面積：14700平方米。33、土地用途：工業(yè)用地。34、臨街狀況：臨莊周路。3.5、宗地形狀：較規(guī)則

15、圖形。3.6、宗地地勢(shì)地質(zhì)狀況：良好。3.7、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件已達(dá)到“五通一 平二 即通路、通電、通訊、通上水、通下水和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。3.8、土地規(guī)劃利用情況：根據(jù)委托方提供的國(guó)有土地使用 證亳譙國(guó)用（2015）字第011號(hào)、宗地圖等相關(guān)資料，該宗地為 工業(yè)用地，評(píng)估土地面積為14700平方米，其他規(guī)劃條件符合亳州 市城市規(guī)劃局規(guī)劃要求。第三部分土地估價(jià)結(jié)果及其使用一、估價(jià)依據(jù)（一）國(guó)家法律、法規(guī)和政策依據(jù)%1 中華人民共和國(guó)土地管理法（中華人民共和國(guó)主席令第二十 八號(hào)，2004年8月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一 次會(huì)議關(guān)于修改中華人民共和國(guó)土地管理法的決定

16、第二次修正）。%1 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國(guó)主席令 第72號(hào)，2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二 十九次會(huì)議修訂）。%1 中華人民共和國(guó)物權(quán)法（中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)， 2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通 過）。%1 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法（中華人民共和國(guó)主席令第74 號(hào)，2007年10月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次 會(huì)議通過）。%1 中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù) 院令第256號(hào)，1998年12月24日國(guó)務(wù)院第12次常務(wù)會(huì)議通過）。%1 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出

17、讓和出讓暫行條例 （中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第55號(hào)，1990年5月19日會(huì)議通過）。%1 國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)【20041 28 號(hào)，2004年10月21日）。%1 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國(guó)發(fā)【2006 31 號(hào)，2006年8月31日）。%1 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國(guó)發(fā)【2008】3號(hào)， 2008年1月3日）。%1 國(guó)土資源部關(guān)于貫徹實(shí)施中華人民共和國(guó)物權(quán)法的通知（國(guó) 土資發(fā)【2007】112號(hào)，2007年5月8日）。（11）國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程 和城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的通知（國(guó)土資發(fā)【2002】195號(hào)，2002年

18、 6月19日）。（12）國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地登記工作的通知（國(guó)土資發(fā) l2003 383 號(hào),2003 年 11 月 14 日）。（13）土地登記辦法（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第40號(hào)，2007 年12月30日）。（14）招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（中華人民共和 國(guó)國(guó)土資源部令第39號(hào)，2007年9月28日）。（15）國(guó)土資源部關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意 見（國(guó)土資發(fā)【2011】63號(hào)，2011年5月13 0 ）。（16）中華人民共和國(guó)擔(dān)保法。（二）地方政府及有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī).條例、文件、通知。1、安徽省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法（ 2004

19、年6月26日修正）。2、安徽省物價(jià)局、財(cái)政廳關(guān)于降低我省32項(xiàng)行政事業(yè)性收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知（皖價(jià)費(fèi)【2006】240號(hào)，2006年8月29日）。3、安徽省人民政府關(guān)于調(diào)整安徽省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知（皖 政2015】24號(hào)）。4、安徽省人民政府關(guān)于征收地方水利建設(shè)基金的決定（皖政 l 1992 83 號(hào)）。5、安徽省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)安徽省耕地占用稅實(shí)施辦法的 通知（財(cái)農(nóng)村2008 367號(hào)）。（三）、有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 （gb/t18508-2014, 2014 年 12 月 1 日）。2、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程 （gb/t18507-2014,

20、 2014 年 12 月 1 日）。3、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分等 （gb/t21010-2007, 2007 年 8 月 10 日）。（四）、其他資料1、亳州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)亳州市人民政府關(guān)于 公布亳州市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通告（亳政 201411 號(hào)文件）；2、委托方提供的國(guó)有土地使用證亳譙國(guó)用（2015）字第oil號(hào)、宗地圖等文字及其它資料；3、受托方掌握有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查及現(xiàn)場(chǎng)勘察取得的 資料等(1) 估價(jià)對(duì)象宗地位置情況；(2) 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用情況；(3) 宗地所在區(qū)域情況；(4) 估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查收集的取得的相關(guān)資料。二、土地估價(jià)(一)、估

21、價(jià)原則1、合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，遵循合 法原則具體體現(xiàn)在：合法產(chǎn)權(quán)方面，以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為 依據(jù)；合法使用方面，以城市規(guī)劃土地用途管制等為依據(jù)；合法處分 方面，以法律法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；其它方面，評(píng)估 的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策等。2、替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用 相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的 商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比較之 后來決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其 它具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊

22、價(jià)格所牽 制。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的地塊之間，會(huì)相互影響 和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。3、需求與供給原則在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。 供小于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降低。由于土地與一般商 品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考 慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。4、變動(dòng)原則一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng) 的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果, 而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素 相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。因此，在土地

23、估價(jià)時(shí)，必須 分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生 變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中， 因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地 價(jià)水平預(yù)測(cè)未來的土地價(jià)格。5、協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié) 調(diào)。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地 發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價(jià)時(shí)， 一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān) 系到該地塊的收益量和價(jià)格。6、預(yù)期收益原則對(duì)于價(jià)格的評(píng)估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重 要意義，在于為推

24、測(cè)未來的收益變化動(dòng)向提供依據(jù)。因此，商品的價(jià) 格是由反映該商品將來的總收益所決定的。土地也是如此，它的價(jià)格 也是受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測(cè) 該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必 須了解過去的收益狀況，并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形 勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該土 地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤(rùn)總和，即收益價(jià)格。7、多種方法相結(jié)合的原則隨著我國(guó)土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收 益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 等方法。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較

25、大的偏差，因 此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類 型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)為了使評(píng)估結(jié) 果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評(píng)估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評(píng) 估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。(-)估價(jià)方法與估價(jià)過程：1、估價(jià)方法：根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，通行的評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益 還原法、剩余法(也稱假設(shè)開發(fā)法)、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂 法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市 場(chǎng)發(fā)育情況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)、用地性質(zhì)及估價(jià)目的等， 選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。2、方法選擇：估價(jià)方法的選擇是根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域

26、的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，估 價(jià)基礎(chǔ)資料的可用性和估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)、特點(diǎn)等因素來確定的，經(jīng)過 對(duì)該宗地所處的位置、用途、特點(diǎn)和估價(jià)目的進(jìn)行分析，宗地評(píng)估設(shè) 定用途為工業(yè)用地，由于待估宗地所在區(qū)域近年來征地案例較多，征 地補(bǔ)償政策比較完善，土地征用取得費(fèi)用及開發(fā)費(fèi)公開透明，比較容 易獲得，故對(duì)工業(yè)用地可以采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。亳州市現(xiàn)行的 基準(zhǔn)地價(jià)是2013年制訂，2014年2月19日公布實(shí)施的，基準(zhǔn)日為2013 年1月1日，而本次評(píng)估宗地在公布的基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，具有參 考性，適合選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。%1 、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修訂系 數(shù)表等評(píng)估結(jié)果，按照替代原

27、則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件 等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修訂系數(shù)表選取相應(yīng)的修 訂系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正。進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方 法。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的公式為：p = pi x ( 1 + kj x k+dp待估宗地地價(jià)；pi 待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)；k,各影響因素修正系數(shù)之和，包括區(qū)域因素和個(gè)別因素；k評(píng)估期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)；d開發(fā)程度修正值；%1 成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)， 再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土 地價(jià)格的估價(jià)方法。公式：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+ 土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利

28、潤(rùn)+土地增值收益3、地價(jià)確定的方法：%1 、地價(jià)確定的方法：經(jīng)測(cè)算，用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和成本逼近法計(jì)算出的地價(jià)結(jié)果分別 為211. 45元/平方米和294. 6元/平方米，由于兩種估價(jià)結(jié)果相差較大， 根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程國(guó)土資發(fā)2002j195號(hào)文 件的規(guī)定，可采用加權(quán)算術(shù)平均法來確定最終地價(jià)。由于成本逼近法 是經(jīng)過評(píng)估人員調(diào)查待估宗地所在區(qū)域周邊的土地利用狀況，結(jié)合安 徽省及亳州市頒布的各項(xiàng)文件和委托方提供的資料所得出的結(jié)果，經(jīng) 調(diào)查分析認(rèn)為該宗地采用成本逼近法計(jì)算出的地價(jià)結(jié)果較接近市場(chǎng)價(jià) 格，故此次評(píng)估以成本逼近法計(jì)算結(jié)果為主要參考依據(jù)，因此其權(quán)重 取0.6,基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法

29、的權(quán)重取04。%1 、估價(jià)結(jié)果經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原 則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估得到估價(jià)對(duì)象在估價(jià)設(shè)定用 途，土地使用權(quán)類型，使用年限及開發(fā)程度、容積率條件下，于估價(jià)基 準(zhǔn)日二0五年四月二十八日的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值如下：地價(jià)種類：出讓國(guó)有土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估土地面積：14700平方米單位地價(jià)：211. 45x0. 4+294.6x0. 6=261. 34 元/平方米總地價(jià)：245. 27x14700=384 萬元大 寫：巻佰捌拾肆萬整貨幣種類：人民幣（估價(jià)結(jié)果詳見附表土地估價(jià)結(jié)果一覽表）三、土地估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1、估價(jià)的前提條件和假設(shè)條

30、件：%1 委托方合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)，按工業(yè)用途 辦理正常的開發(fā)利用手續(xù)。%1 估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日二0 五年四月二十八日時(shí)，評(píng)估設(shè)定為工 業(yè)用地的利用條件下得到最有效利用，并在法定使用年期內(nèi)產(chǎn)生相應(yīng)的 土地收益；與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足設(shè)定使用年限內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng) 的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。%1 在估價(jià)期日時(shí)地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公開、公平的均衡市場(chǎng)。%1 任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、 法規(guī)。%1 委托方提供資料屬實(shí)。%1 估價(jià)對(duì)象能滿足地價(jià)定義中關(guān)于用途、開發(fā)程度、使用年期、評(píng) 估基準(zhǔn)日等設(shè)定條件。%1 土地還原利率的確定。(1)求取土地還原利

31、率方法：根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，土地還原率應(yīng)按下列 三種方法確定。a、土地純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的， 且在交易類型上與待估宗地相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與 其價(jià)格的比率的均值作為還原利率。b、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。 安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款 年利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地 市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。c、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會(huì)上各種相關(guān)類 型投資，按他們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所 對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原利率。(

32、2) 土地還原利率的確定。(1) 求取土地還原利率方法：根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，土地還原率應(yīng)按下列 三種方法確定。a、土地純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的， 且在交易類型上與待估宗地相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與 其價(jià)格的比率的均值作為還原利率。b、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。 安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款 年利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地 市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。c、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會(huì)上各種相關(guān)類 型投資，按他們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分

33、析判斷估價(jià)對(duì)象所 對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原利率。(2) 土地還原利率的確定。由于采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法來測(cè)算土地還原利率時(shí)，在求 取安全利率、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整、通貨膨脹率過程中，由于是采用國(guó)家政府機(jī) 關(guān)公布的有關(guān)數(shù)值或是通過市場(chǎng)提取的有關(guān)數(shù)值，估價(jià)人員個(gè)人的主 觀經(jīng)驗(yàn)判斷因素在三種常用的土地還原利率求取的方法中最低。因此， 在本次評(píng)估過程中，對(duì)于土地還原利率的求取，采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn) 調(diào)整值法測(cè)算土地還原利率是比較妥當(dāng)?shù)?。根?jù)公式：土地還原利率= 安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（式中，安全利率可采用中國(guó)人民銀行公布的同 期存款利息率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值可根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 和土地市場(chǎng)并綜合當(dāng)?shù)亟鼛啄晖?/p>

34、貨膨脹因素來確定。）則：土地還原利率=安全利率+通貨膨脹率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整。在估價(jià)基準(zhǔn)日，中國(guó)人民銀行公布的銀行一年期定期存款年利率 作為本次土地還原利率確定過程中的安全利率。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值估價(jià)人 員采用近幾年的當(dāng)?shù)仄骄ㄘ浥蛎浡试偌由瞎纼r(jià)人員判斷的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整 作為風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)公告及其近年來的消費(fèi)價(jià)格 指數(shù)，來確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。通過選取央行2012年7月采用的一年期定 期存款年利率3.00%作為安全利率。根據(jù)亳州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)和土地市場(chǎng) 狀況，商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整值確定為4.0%. 3.75%、 3.5%。還原利率等于風(fēng)險(xiǎn)利率與安全利率之和，算得商業(yè)、住宅、工 業(yè)的土地還原利率

35、為7.00%、6.75%. 6.50%。%1 本次估價(jià)的土地面積是依據(jù)委托方提供的國(guó)有土地使用證 亳譙國(guó)用（2015）字第011號(hào)。2、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用：%1 估價(jià)人員依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 （gb/t18508-2001, 2001年11月12 0 ）撰寫本估價(jià)報(bào)告，形成意見和結(jié)論，僅在本估價(jià)報(bào)告中所載明的估價(jià)目的下使用方才有效，對(duì)其 他用途無效。%1 估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià) 評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)。%1 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的使用權(quán)價(jià) 格，若估價(jià)期日、土地利用方式、土地開發(fā)程度、土地面積、設(shè)定用 途及當(dāng)?shù)氐貎r(jià)指數(shù)等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng) 調(diào)整或重新評(píng)估。%1 本報(bào)告結(jié)果僅為亳州市鐘點(diǎn)工食品有限責(zé)任公司使用的該宗出 讓國(guó)有土地使用權(quán)辦理抵押貸款提供土地價(jià)格參考，不作其它使用。%1 本次評(píng)估報(bào)告分為“土地估價(jià)報(bào)告”和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告” 兩部分?！巴恋毓纼r(jià)報(bào)告”供委托方使用，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”僅 供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和國(guó)土部門備案的附件。%1 本報(bào)告須經(jīng)土地估價(jià)師簽字，評(píng)估單位蓋章方為有效。%1 估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)