房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度 房地產(chǎn)總部項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度 目的: 為保證集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略專心貫徹,建立良好的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)掌握體系、審計(jì)指標(biāo)體系和規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)的作業(yè)流程,特制定本方法。 適用范圍: xx房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司 發(fā)布范圍:xx房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司 名詞解釋: :指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止,各個(gè)階段、環(huán)節(jié)涉及的各項(xiàng)手續(xù)的辦理流程。 :指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止,各個(gè)階段、環(huán)節(jié)涉及的各項(xiàng)手續(xù)的辦理,按政策法規(guī)規(guī)定或行業(yè)慣例,正常的辦理時(shí)間。 職責(zé): 總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)掌握部人員:負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程;負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)

2、間指標(biāo);負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心溝通項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)各個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)間指標(biāo); 項(xiàng)目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和監(jiān)督項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)的完成時(shí)間和辦理狀況; 總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心人員:協(xié)作發(fā)展中心制訂項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間;協(xié)作發(fā)展中心下達(dá)項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo); 項(xiàng)目運(yùn)行期間協(xié)作發(fā)展中心跟蹤和監(jiān)督項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)的完成時(shí)間和辦理狀況; 各項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員:負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理;按要求填報(bào)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理計(jì)劃;準(zhǔn)時(shí)和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)掌握工作的交流和溝通;依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要,準(zhǔn)時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)掌握措施;如遇到特別項(xiàng)目

3、或特別狀況,需調(diào)整指標(biāo),準(zhǔn)時(shí)上報(bào)發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門; 各項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員:負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理;按要求填報(bào)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理計(jì)劃;準(zhǔn)時(shí)和項(xiàng)目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)掌握工作的交流和溝通;依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要,準(zhǔn)時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)掌握措施;如遇到特別項(xiàng)目或特別狀況,需調(diào)整指標(biāo),準(zhǔn)時(shí)上報(bào)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門; 作業(yè)內(nèi)容: 一級(jí)開發(fā)前期手續(xù)流程(祥見附件-一一級(jí)開發(fā)前期手續(xù)流程圖)一級(jí)開發(fā)授權(quán) 5.1.1.1簽訂意向書 a)土地現(xiàn)狀調(diào)研、釘樁、測(cè)繪、評(píng)估; b)初步征地補(bǔ)償方案; c)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂意向書; 5.1.1.2規(guī)劃可研編制 a)向規(guī)委申

4、領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn),編制掌握性具體規(guī)劃; b)編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告; 5.1.1.3一級(jí)開發(fā)授權(quán) 提交一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)和實(shí)施方案市國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等進(jìn)行聯(lián)席會(huì)議,預(yù)審項(xiàng)目可研、規(guī)劃和征地補(bǔ)償方案等; 5.1.2預(yù)審?fù)ㄟ^后獲得一級(jí)開發(fā)授權(quán),并簽訂一級(jí)開發(fā)合同;立項(xiàng)批復(fù)5.1.2.1到計(jì)委提交立項(xiàng)報(bào)告;計(jì)委函之規(guī)劃局審核; 5.1.2.2規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委;計(jì)委統(tǒng)一立項(xiàng),下發(fā)立項(xiàng)批復(fù); 5.1.3規(guī)劃意見書做好整體具體規(guī)劃,向市規(guī)委申請(qǐng)規(guī)劃意見書; 5.1.4征地批復(fù) 5.1.4.1編制一級(jí)開發(fā)的一書四方案,報(bào)國(guó)土局審議; a)建設(shè)項(xiàng)目承包說明書 b)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案 c)補(bǔ)充耕地方案 d)征地方案

5、e)供地方案 5.1.4.2向國(guó)土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門征求意見,結(jié)果報(bào)市政府; 5.1.5是政府下文批地拆遷許可證 5.1.5.1凍結(jié)戶口、入戶調(diào)查、拆遷協(xié)議談判等工作; 5.1.5.2制定拆遷安置方案,并報(bào)地方政府相關(guān)部門審查; 5.1.5.3審查通過,獲取拆遷許可證; 5.1.6土地上市 5.1.6.1核算一級(jí)開發(fā)成本; 5.1.6.2驗(yàn)收土地; 5.1.6.3在土地中心入市交易; 5.25.2.1二級(jí)開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程(祥見附件-二級(jí)開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程圖)立項(xiàng)手續(xù)立項(xiàng)批復(fù) 5.2.1.1首先要選定項(xiàng)目,洽談合同或協(xié)議;也可以是考察預(yù)備掛牌或已掛牌的項(xiàng)目; 5.2.1

6、.2申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)的規(guī)劃意見書,(已掛牌項(xiàng)目不需要)向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告; 5.2.1.3計(jì)委函至規(guī)劃局,規(guī)劃局會(huì)簽反計(jì)委; 5.2.1.4計(jì)委下立項(xiàng)批復(fù),要求進(jìn)行可行性研究; 5.2.1.4假如是公開市場(chǎng)招、拍、掛獲取的項(xiàng)目,可以直接從土地中心轉(zhuǎn)立項(xiàng); 5.2.2規(guī)劃手續(xù)主要包括用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證; 5.2.2.1用地規(guī)劃許可證 a)項(xiàng)目立項(xiàng)后應(yīng)準(zhǔn)時(shí)申報(bào)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,經(jīng)建委和規(guī)委審核會(huì)簽; b)進(jìn)行畫樁,并獲取用地釘樁成果通知單; c)進(jìn)行整體的規(guī)劃設(shè)計(jì),主要是總平面設(shè)計(jì),層面、立面設(shè)計(jì)和重要剖面設(shè)計(jì); d)預(yù)備環(huán)境影響評(píng)估、交通影響評(píng)估、地震安全性評(píng)估報(bào)告、勘測(cè)設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案

7、; e)假如是公開市場(chǎng)招、拍、掛獲取的項(xiàng)目,需要預(yù)備土地出讓轉(zhuǎn)讓合同; f)手續(xù)預(yù)備齊全向市規(guī)委申請(qǐng)用地規(guī)劃許可證; 5.2.2.1工程規(guī)劃許可證 a)預(yù)備人防設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場(chǎng)、園林局綠地率和消防設(shè)計(jì)審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務(wù)協(xié)議等; b)向市發(fā)改委和市建委申報(bào)年度開工計(jì)劃;此時(shí)要交納一定比例(一般20%以上)的綜合地價(jià)款; c)進(jìn)行全套建設(shè)施工圖設(shè)計(jì),包括總平面設(shè)計(jì),各層平面、各向立面設(shè)計(jì)、各層剖面設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)平面、基礎(chǔ)剖面圖; d)上報(bào)市規(guī)劃局進(jìn)行施工圖審查。以上手續(xù)及其它手續(xù)(如立項(xiàng)、用地規(guī)劃等手續(xù))預(yù)備齊全后,獲取工程規(guī)劃許可證; 5.2.3土地手續(xù)國(guó)有土地

8、使用證a)繳納土地出讓金,支付土地補(bǔ)償費(fèi);b)預(yù)備好公司執(zhí)照、立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地批復(fù)、出讓合同和出讓金、補(bǔ)償費(fèi)繳款發(fā)票等手續(xù),辦理國(guó)有土地使用證; 5.2.4工程手續(xù)工程施工許可證a)預(yù)備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征(或相關(guān)證明)和施工圖審查通知書;標(biāo)底制作;與中標(biāo)的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同;b)進(jìn)行招投標(biāo)工作,c)交納四源費(fèi)、預(yù)備建設(shè)資金落實(shí)證明和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù);d)到市建委辦理工程施工許可證; 5.2.5其他手續(xù)主要是在辦理以上主要證件需要預(yù)備和辦理的其他手續(xù),如注冊(cè)公司手續(xù)、資質(zhì)級(jí)別證明、審定方案通知單、環(huán)境影響評(píng)估、交通影響評(píng)估、地震安全性評(píng)估報(bào)告、勘測(cè)設(shè)計(jì)招

9、投標(biāo)備案、人防設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場(chǎng)、園林局綠地率和消防設(shè)計(jì)審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務(wù)協(xié)議等手續(xù); 5.3項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)流程標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)(針對(duì)二級(jí)開發(fā)) 5.3.1立項(xiàng)手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo) 5.3.1.1假如是公開市場(chǎng)通過招、拍、掛獲取的項(xiàng)目,直接從土地中心轉(zhuǎn)立項(xiàng)只需要1-2個(gè)工作日; 5.3.1.2非公開市場(chǎng)獲取的項(xiàng)目辦理各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù),獲取立項(xiàng)批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為45個(gè)工作日; 5.3.2規(guī)劃手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo) 5.3.2.1項(xiàng)目辦理用地規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為45個(gè)工作日,但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設(shè)計(jì)圖紙的出圖時(shí)間,這需要依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求狀況而定; 5.3.2.2項(xiàng)目辦理工程

10、規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為30個(gè)工作日,但是不包含辦理手續(xù)所需的施工圖設(shè)計(jì)圖紙的出圖時(shí)間,這需要依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求狀況而定; 5.3.3土地手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo) 5.3.3.1國(guó)有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為20個(gè)工作日; 5.3.3.2辦理國(guó)有土地使用需要交納土地出讓金和補(bǔ)償費(fèi),故詳細(xì)辦理時(shí)間也要依據(jù)項(xiàng)目資金支配和運(yùn)營(yíng)需要進(jìn)行調(diào)整; 5.3.4工程手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo) 5.3.4.1項(xiàng)目施工圖審查標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為35個(gè)工作日;這些工作與土地手續(xù)辦理可同時(shí)進(jìn)行; 5.3.4.2項(xiàng)目招投標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為30個(gè)工作日;這些工作與土地手續(xù)辦理可同時(shí)進(jìn)行 5.3.4.2辦理工程施工許可證標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為10個(gè)工作

11、日; 5.3.5項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程整體辦理標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間應(yīng)為180個(gè)工作日,折合240個(gè)自然日,大約8個(gè)月的時(shí)間; 5.4.項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門 5.4.1項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對(duì)項(xiàng)目狀況進(jìn)行監(jiān)督掌握; 5.4.2項(xiàng)目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心協(xié)作總部總工辦針對(duì)項(xiàng)目狀況進(jìn)行監(jiān)督掌握; 5.5項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法 5.5.1項(xiàng)目公司針對(duì)項(xiàng)目詳細(xì)狀況,制定項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理計(jì)劃,包括辦理流程、時(shí)間、責(zé)任部門及責(zé)任人,上報(bào)發(fā)展中心審批; 5.5.2經(jīng)發(fā)展中心審核通過的項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)流程的辦理計(jì)劃,總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)掌握部和總工辦支配特地人員組成項(xiàng)目監(jiān)

12、督小組; 5.5.3監(jiān)督小組至少3人構(gòu)成,其組員至少1個(gè)發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)掌握部人員,1個(gè)總工辦工程人員,1個(gè)總工辦設(shè)計(jì)人員; 5.5.4監(jiān)督小組依據(jù)項(xiàng)目詳細(xì)狀況和運(yùn)營(yíng)要求,制定針對(duì)性的具體的監(jiān)督方法,并進(jìn)行監(jiān)督掌握; 6.6.1獎(jiǎng)懲條例: 6.1.1超額完成指標(biāo)嘉獎(jiǎng)方法嘉獎(jiǎng)標(biāo)準(zhǔn):能夠保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項(xiàng)質(zhì)量下,以最短的時(shí)間獲取了各項(xiàng)開發(fā)手續(xù),為項(xiàng)目操作節(jié)省大量時(shí)間,從而使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)獲得更好的現(xiàn)金流和收益; 6.1.2嘉獎(jiǎng)金額:依據(jù)項(xiàng)目手續(xù)超額完成狀況和給項(xiàng)目帶來(lái)的間接收益狀況,由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人申報(bào); 6.1.3嘉獎(jiǎng)申請(qǐng)和審核: 6.1.3.1項(xiàng)目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人,工作達(dá)到

13、嘉獎(jiǎng)標(biāo)準(zhǔn),可以提交書面的嘉獎(jiǎng)申請(qǐng)書; 6.1.3.2嘉獎(jiǎng)申請(qǐng)書經(jīng)項(xiàng)目公司部門經(jīng)理和項(xiàng)目總經(jīng)理簽字確認(rèn)后,上報(bào)總部發(fā)展中心或總工辦,經(jīng)審核合格,上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議; 6.1.46.1.4.1嘉獎(jiǎng)的兌現(xiàn)嘉獎(jiǎng)采取資金方式兌現(xiàn)的,由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門向嘉獎(jiǎng)主體發(fā)放嘉獎(jiǎng)資金,接受嘉獎(jiǎng)主體供應(yīng)銀行存款帳號(hào); 6.1.4.2團(tuán)隊(duì)獲得的獎(jiǎng),金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行安排和支配,但應(yīng)將安排或資金使用支配上報(bào)管理中心; 6.26.1.1未完成指標(biāo)處罰方法處罰標(biāo)準(zhǔn):未能按時(shí)按質(zhì)完成項(xiàng)目前期開發(fā)各項(xiàng)手續(xù),加大了項(xiàng)目操作周期時(shí)間,從而使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)遭受損失; 6.1.2處罰金額:依據(jù)項(xiàng)目手續(xù)未完成狀況和給項(xiàng)目帶來(lái)的間接損失狀況,由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人申報(bào); 6.1.3處罰審核: 6.1.3.1項(xiàng)目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人,為完成工作達(dá)到處罰標(biāo)準(zhǔn),總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)處罰通知單,上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議; 6.1.4處罰的兌現(xiàn) 6.