關(guān)于對(duì)溫州市《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》解讀MicrosoftWord文檔

1、關(guān)于對(duì)溫州市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知解讀鄭慶福 浙江高策律師事務(wù)所律師2014 年 9 月 3 日溫州市政府出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知。文件共十條，分述如下：一、停止溫政發(fā)201123 號(hào)文關(guān)于限購(gòu)措施的規(guī)定。放寬華僑、港澳同胞、企業(yè)購(gòu)置商品住宅。在此文中沒(méi)有提及是否放寬限貸。二、由房屋登記機(jī)構(gòu)出具首套房書面查詢結(jié)果，替代購(gòu)房人提供的證明，便利購(gòu)房人。三、對(duì)土地出讓進(jìn)行科學(xué)把控，化解商品房庫(kù)存壓力。四、加強(qiáng)商品價(jià)格調(diào)整管理，強(qiáng)調(diào)“一房一價(jià)”的價(jià)格備案制度，對(duì)已經(jīng)銷售未辦理轉(zhuǎn)移登記的商品房?jī)r(jià)格調(diào)整，要求申報(bào)備案。 再進(jìn)行合同備案、房屋登記。五、解除購(gòu)房合同，不再進(jìn)行集中

2、公開(kāi)方式銷售，可自行銷售。六、預(yù)售資金監(jiān)管為工程預(yù)算清冊(cè)總額130%，預(yù)售資金超過(guò)的部分由開(kāi)發(fā)商自行安排。七、對(duì)住房開(kāi)發(fā)貸款條件設(shè)定為，首先抵押權(quán)人聲明對(duì)土地、 房屋登記機(jī)關(guān)因土地或在建工程、 商品房交叉抵押可能產(chǎn)生責(zé)任的免責(zé)；其次為開(kāi)發(fā)商、預(yù)售資金監(jiān)管銀行、按揭銀行三方需達(dá)成資金監(jiān)管協(xié)議，將按揭貸款優(yōu)先償還土地抵押貸款。八、對(duì)預(yù)售并經(jīng)合同備案登記、已初始登記預(yù)售商品房和現(xiàn)售商品房。在雙方約定預(yù)告登記后，可申請(qǐng)辦理按揭貸款。雙方均可申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記和房屋抵押預(yù)告登記。九、關(guān)于地下機(jī)動(dòng)車庫(kù) （車位）的銷售，以土地合同約定可售為條件。但仍然需辦理預(yù)售許可證?？梢詥为?dú)申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。

3、其中機(jī)械車庫(kù)或人防結(jié)建部位的機(jī)動(dòng)車庫(kù)（車位）的銷售方式，需在銷售方案中注明， 以補(bǔ)充條款在商品房買賣合同中注明。不再單獨(dú)簽訂合同。不頒發(fā)房屋所有權(quán)證，可在房屋權(quán)證附記欄中備注說(shuō)明。十、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管的宏觀規(guī)定，對(duì)房市跟蹤研判、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿論引導(dǎo)。出現(xiàn)“房鬧”的提法，不過(guò)加上對(duì)無(wú)理“房鬧”的“無(wú)理”二字。可能其中還有有理“房鬧”。對(duì)于溫州房市如此重要政策， 政府以半掩半遮方式， 說(shuō)明心態(tài)是謹(jǐn)慎的，信心是不足的， 但效果是難說(shuō)的。 市場(chǎng)能否平穩(wěn)、 健康、發(fā)展，不是一個(gè)文件發(fā)布執(zhí)行就能扭轉(zhuǎn)。由于溫州房屋登記、土地登記分屬二個(gè)部門，并非合一。抵押物標(biāo)的涉及土地使用權(quán)、在建工程、商品房。抵押類型有住房開(kāi)發(fā)

4、抵押和個(gè)人住房貸款抵押（按揭貸款）。可能由不同銀行辦理貸款，極可能造成抵押權(quán)益沖突。 物權(quán)法第二十一條第二款規(guī)定“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！睘橐?guī)避登記機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，溫州市人民政府在 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知第七條中要求抵押權(quán)人書面聲明對(duì)土地、房屋登記機(jī)關(guān)因土地或在建工程、商品房交叉抵押可能產(chǎn)生責(zé)任的免責(zé)。并規(guī)定由開(kāi)發(fā)商、 預(yù)售資金監(jiān)管銀行、按揭銀行三方需達(dá)成資金監(jiān)管協(xié)議，將按揭貸款優(yōu)先償還土地抵押貸款。優(yōu)先保障土地抵押權(quán)人的利益。對(duì)于機(jī)械車庫(kù)或人防結(jié)建部位的機(jī)動(dòng)車庫(kù)（車位）的產(chǎn)權(quán)登記，不單獨(dú)發(fā)證。在房屋權(quán)證附記欄中備注說(shuō)明，以權(quán)證上附屬也說(shuō)明權(quán)利附屬。其作法同小區(qū)物