高檔小區(qū)物業(yè)管理方案

1、高檔小區(qū)物業(yè)管理方案【參考】一、 管理服務(wù)思路現(xiàn)代人經(jīng)過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā) 展和享受需求層面，有了更高的要求。我們考慮到在“XXXX”小區(qū)的業(yè)主使用者都是經(jīng)濟(jì)富裕的企業(yè)家、企業(yè)高級管理人士和行政公務(wù)人士。業(yè)主組成整體素質(zhì)高，對物業(yè)管理服務(wù)工作的要求也高，一般層次上的物業(yè)管理服務(wù)工作很難讓業(yè)主 滿意。“XXXX”小區(qū)圍合式建筑，營造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環(huán)境；加之人車分流的整體規(guī)劃，營造出家居生活氛圍與 私人空間相得益彰的高品質(zhì)生活小區(qū)氛圍。為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求，我們將在為“XXXX”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中體現(xiàn)“業(yè)主利益第一位

2、，服務(wù)內(nèi)容全面化，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”。以達(dá)到我們物業(yè)管理的目標(biāo)：“通過自己的有效服務(wù)，提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益，促使物業(yè)的保值和增值，構(gòu)筑起一個(gè)有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融 通、健康開放的工作和生活環(huán)境”。二、 物業(yè)管理改進(jìn)工作為顯現(xiàn)出物業(yè)管理的四大功能：“管理功能、維護(hù)功能、服務(wù)功能、經(jīng)紀(jì)功能”。我們將對（吉瑞）物業(yè)管理公司在“XXXX”小區(qū)的物 業(yè)管理服務(wù)過程中突出體現(xiàn)：1、 管理酬金定額收取，徹底照顧業(yè)主利益。物業(yè)管理公司將采用管理酬金標(biāo)準(zhǔn)與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國家統(tǒng)計(jì)部門物價(jià)指數(shù)調(diào)整的原則。從根本上為業(yè)主利益考慮，以增強(qiáng)業(yè)主與物業(yè)管理公司的

3、相互信任，全力為小區(qū)業(yè)主、 使用者服務(wù)。2、制定業(yè)主、使用者個(gè)性化酒店家居服務(wù)套餐式物業(yè)管理服務(wù)。 業(yè)主的需求乃依據(jù)業(yè)主個(gè)人的消費(fèi)能力、消費(fèi)層次等因子的區(qū)別而產(chǎn)生差異，我們將應(yīng)不同的業(yè)主、使用者的需求，根據(jù)調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為“XXXX”小區(qū)的業(yè)主、使用者提供個(gè)性化的物業(yè)管理服務(wù)，滿足 各種層面的需求，同時(shí)也是提升物業(yè)價(jià)值之亮點(diǎn)。3、引入住區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)概念，提升物業(yè)公司的形象。 社區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)（DIS）既是社區(qū)的“美容術(shù)”，更是社區(qū)的“健身法”，已經(jīng)同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣，成為構(gòu)成社區(qū)發(fā)展的要素之一，同時(shí)，具有對社區(qū)形象的塑造功能和對物業(yè)的增值功能。4、提供物業(yè)租賃服務(wù)，滿

4、足業(yè)主需求經(jīng)過我們的調(diào)研，“GM 花園”的使用者多為租戶，租金是業(yè)主利益的體現(xiàn)，為滿足業(yè)主的利益，小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將應(yīng)用 S 物業(yè)管理公司的專業(yè)技術(shù)和社會(huì)影響，開展 物業(yè)租賃推廣服務(wù)項(xiàng)目。5、創(chuàng)造靜態(tài)管理服務(wù)，提升管理層次。為適應(yīng)“GM 花園”國際化人士居住的要求，對小區(qū)內(nèi)全面建立標(biāo)識導(dǎo)視系統(tǒng)（VI），所有文字性標(biāo)識統(tǒng)一制作中英文對照雙語牌，以靜態(tài)形式表達(dá)管理服務(wù)，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現(xiàn) “GM 花園”做為國際化人居環(huán)境，提升小區(qū)層次。6、開通渠道，保障有效溝通?！癎M 花園”物業(yè)管理處及 S 物業(yè)管理公司將運(yùn)用業(yè)戶信箱、熱線電話、E-MIAL、英特網(wǎng)等多種渠道，開展座談、家

5、訪等多種形式，與業(yè)主、使用者保持溝通，以有效的保障物業(yè)管理服務(wù)滿足需求和達(dá)到 質(zhì)量。7、實(shí)行物業(yè)管理報(bào)告制度，提倡工作透明化“GM 花園”小區(qū)物業(yè)管理處將實(shí)行“管理報(bào)告”制度，每季度將財(cái)政收支、公共水、電使用、工程維護(hù)、投訴處理、重大活動(dòng)、工作改進(jìn)項(xiàng)目等全方位進(jìn)行公開，供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督，征求各方意見 和建議，加強(qiáng)相互溝通。8、實(shí)施“溫馨家園計(jì)劃”，增加居民歸屬感。充分利用“GM 花園”的高級會(huì)所，將部分內(nèi)容以成本價(jià)向居民開放，吸引居民更多的參加會(huì)所活動(dòng)，讓小區(qū)居民在節(jié)假日工余時(shí)間休閑娛樂、放松身心。并舉辦網(wǎng)球寒、書畫展、音樂會(huì)等各種各樣的社區(qū)活動(dòng)，加強(qiáng)業(yè)主相互之間、業(yè)主與物業(yè)管理者之間的

6、溝通。增加居民歸 屬感，提升小區(qū)物業(yè)價(jià)值。9、倡導(dǎo)“鄰居守望”，加強(qiáng)居民自治意識。在發(fā)達(dá)國家住宅區(qū)，為了提高安全度，特別倡導(dǎo)住戶不但要注意自家的防火、防盜，而且要注意鄰居住戶的安全，特別是在鄰居出門在外的時(shí)候，要主動(dòng)幫助“守望”，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)有若干“鄰居守望”廣告牌。這種作法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識。我們將在“GM 花 園”借鑒這種富有實(shí)效的措施。10、加強(qiáng)各方溝通，保障專業(yè)服務(wù)。S 物業(yè)管理公司就“GM 花園”物業(yè)管理服務(wù)聘請了深圳某物業(yè)管理公司做專業(yè)顧問，以保障我們對“GM 花園”物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。同時(shí)，我們也將與各相關(guān)部門保持信息溝通，以掌握最新的管理服務(wù) 技術(shù)和政策，以便服務(wù)工作

7、到位；特別承諾：S 物業(yè)管理公司承諾一年內(nèi)將 GM 花園創(chuàng)建成 J 市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)、兩年內(nèi)達(dá)到省和全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，以國家權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)可來檢驗(yàn)本公司的服務(wù)水準(zhǔn)，同時(shí)提升 GM 花園的社會(huì)知名度。如未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，S 物業(yè)管理公司將 GM 花園小區(qū)的管理酬金的 30%作為罰金與每年管理人酬金中扣除。1 公共場所設(shè)施保潔率 98安排、實(shí)踐保潔的公共場所、設(shè)施公共場所、設(shè)施總計(jì)×100%1.保潔員崗位明確，責(zé)任質(zhì)量要求細(xì)致嚴(yán) 格；2.每日保潔、休息日、休息時(shí)間為保潔重點(diǎn)區(qū)間;3.管理人員隨時(shí)引導(dǎo)使用人注意愛護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，逐漸培養(yǎng)良好情操，形成 GM 花園重要 特色之一。2 清

8、潔保潔率 99100%以工作計(jì)算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù) 1保潔員責(zé)任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求具體、嚴(yán)格，有考核、有獎(jiǎng)罰；2保潔員上門收集垃圾，以主動(dòng)服務(wù)提示住戶熱 愛環(huán)境衛(wèi)生；3保潔監(jiān)督機(jī)制健全。3 綠化完好率 9598完好綠地總綠化面積×1001綠化制度、工作計(jì)劃行之有效且有執(zhí)行力度；2治安管理員負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)、日常監(jiān)督工作，靜態(tài)措施提示住戶愛護(hù)環(huán)境；3主管人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)綠化問題；4發(fā)動(dòng)住戶熱愛綠地，主動(dòng)保護(hù)綠地，提合理建議，并參 與管理。4 火災(zāi)發(fā)生率 1(年)0.5(年)發(fā)生火災(zāi)戶數(shù)住宅區(qū)總戶數(shù)×100%1多種途徑宣傳消防安全；2培訓(xùn)一批有較好素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的

9、巡查人員，及時(shí)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患；3管理到位，合理使用設(shè)施、設(shè)備 等；4 分區(qū)分責(zé)任經(jīng)常性檢查消防安全，提示注意防火。4 小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率 1以下 0 以轄區(qū)公安部門記錄為依據(jù)（除住戶家庭內(nèi)部原因造成外）實(shí)行二十四小時(shí)保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，設(shè)立二十四小時(shí)報(bào)警中心，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域，并在小區(qū)重點(diǎn)部位，調(diào)整閉路監(jiān)控系統(tǒng)及紅處線報(bào)警裝 置，以確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。6 管理人員專業(yè)崗位合格率 90100%培訓(xùn)格人員培訓(xùn)員總計(jì)×100%1管理（值班服務(wù)）人員英語對話水平。2人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、計(jì)劃落實(shí)； 3培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合，強(qiáng) 化培訓(xùn)結(jié)果。7

10、 房屋完好率 98%100%(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)總建筑面積×1001.建立經(jīng)常性檢查制度；2.每半年進(jìn)行一次全面分 項(xiàng)檢修；3.嚴(yán)格裝修管理和日常管理，無人為損壞事件。8 房屋零修急修及時(shí)率 98100%及時(shí)維修次數(shù)應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù)×1001人力配備充足；2崗位培訓(xùn)、服務(wù)意識培訓(xùn)到位；3技術(shù)人員有過硬的技術(shù)水平；4強(qiáng)化回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度。9 道路完好率及使用率 95100%完好道路總面積規(guī)劃道路總面積×1001嚴(yán)格公共設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)制度,治安管理員加強(qiáng)巡查和疏導(dǎo)；2向住戶宣傳有關(guān)法規(guī),培養(yǎng)熱愛家園意識,合理使用道路；3及時(shí) 整改修補(bǔ)損壞路面

11、；10 化糞池、雨、 污水井、完好率 95100%完好化糞池、雨、污水井?dāng)?shù)量化糞池、雨、污水井總數(shù)量×1001每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題，立即疏通處理；2化糞池每半年清理一次；3雨水井、 污水井每一年全面檢修一次。11 排 水管、明暗溝完好率 95100%完好排水管、明暗溝長度排水管、明暗溝總長度×1001每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題立即設(shè) 計(jì)施工方案，疏通處理；2每半年進(jìn)行一次全面檢修。12 照明燈及疏散燈完好率 9599完好照明燈疏散燈數(shù)量照明燈、疏散燈總數(shù)量×1001每日記錄檢查情況及時(shí)更換檢修；2每 月全面檢查檢修一次；3保潔員保持照明潔凈。13 停車場、單

12、車棚完好率 9599%完好的設(shè)備設(shè)施停車場設(shè)施設(shè)備總計(jì)×100%1.依規(guī)劃使用停車場地;2.停車場設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行,技術(shù)人員檢修,確保安全有效;3.停車場疏導(dǎo)有序，無占用消防信道,無阻 礙交通。14 公共文體休息設(shè)施、園林小品雕塑完好率 9599完好公共文體、休息設(shè)施公共文體、休息設(shè)施總計(jì)×100%1有詳細(xì)管理養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；2保潔員每日保潔 3社區(qū)內(nèi)逐漸培育一種高水平的文化氛圍，住戶自覺愛護(hù)；4開放期間均有管理人員提示住戶愛惜設(shè)施，合理使用；5部分設(shè)施實(shí)行有償服務(wù)，以彌補(bǔ)管養(yǎng)經(jīng)費(fèi)不足，及時(shí)修繕。 15 消防設(shè)施設(shè)備完好率 100%100%完好的消防設(shè)備小區(qū)管理處負(fù)責(zé)的消防設(shè)備總

13、數(shù)×100%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理員維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建文件記錄，并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保 消防設(shè)施、設(shè)備完好無損、正常使用。16 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 99完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備大型及重要機(jī)電設(shè)備總計(jì)×100%1建立嚴(yán)格的設(shè)備管理及日常運(yùn)行操作規(guī)程；2重要設(shè)備責(zé)任到人；3認(rèn)真進(jìn)行日運(yùn)行記錄和檢查；4每月進(jìn)行一次二保；5每半年進(jìn)行一次大保；6加強(qiáng)技術(shù)人員專業(yè) 技能培訓(xùn)，減少安全隱患。17 維修工程質(zhì)量合格率 100%100%維修合格工程項(xiàng)次維修工程項(xiàng)次×1001建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度；2擁 有一批有較高技術(shù)水準(zhǔn)的維修隊(duì)伍。18 住

14、戶有效投訴率 2(年)1年以下有效投訴投訴總計(jì)×100%1做好各項(xiàng)管理工作，創(chuàng)建優(yōu)美、完善的社區(qū)；2提高員工素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識；3發(fā)生問題，及時(shí)處理，為住戶排憂解難；4做好解釋工作，與回訪制度落實(shí)。處理率 95%100%處理的有效 投訴有效投訴×100%19 維修服務(wù)回訪率 9598維修回訪次數(shù)維修服務(wù)次數(shù)×100%1建立健全回訪制度；2做好維修、回訪記錄；3加強(qiáng)維 修隊(duì)伍服務(wù)意識。20 房屋外觀統(tǒng)一整潔率 100%統(tǒng)一整潔房屋外觀面積房屋外觀總面積×100%1嚴(yán)格住戶裝修審批手續(xù)，杜絕違章裝修于事前；2加強(qiáng)裝修巡查制度，每天巡查一次，詢問工程進(jìn)度有否增加施工項(xiàng)目，及時(shí)整改；3竣工驗(yàn)收細(xì)致有重點(diǎn)，確保外觀統(tǒng)一整潔，不損害房屋安全；4屋村事務(wù)助理加強(qiáng)巡視，發(fā)現(xiàn)房屋損壞、不潔，立即處理；21 違章發(fā)生率 10.5違章項(xiàng)目發(fā)生項(xiàng)目總計(jì)×100%1建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并加大處理力度；2強(qiáng)化宣傳教育意識，把有關(guān)管理制度貫徹到每個(gè)人的行動(dòng)中，依法管理。違章處 理率 95%100%處理違章項(xiàng)目違章目總計(jì)×100%22 管理費(fèi)收繳率 98以上 99以上管理費(fèi)實(shí)際收繳額管理費(fèi)應(yīng)計(jì)收繳額×1001100辦理各種費(fèi)用銀行托收；2及時(shí)提示住 戶欠款；3屋村事務(wù)助理及時(shí)上門提示按時(shí)交納管理費(fèi)23