房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)知識1-8章掌握

1、掌握： 第一章 : 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機(jī)構(gòu)， 為促成委 托人與他人達(dá)成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn) 交易相關(guān)信息和專業(yè)效勞并收取傭金等效勞費(fèi)用 的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分類： 1.房地產(chǎn)居間 2.房地產(chǎn)代理 傭金的支付： 1.傭金的支付方式 2. ?中介效勞收費(fèi) 管理方法?對房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)的規(guī)定3.北京市政府主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 4. 禁止賺取差價 . 第二章：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度： 1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié) 理從業(yè)資格 2. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的權(quán)利： 1.依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 2.參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承辦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 業(yè)務(wù) 3. 經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)

2、訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要 文件 4.要求委托人提供與交易有關(guān)的資料 5.拒絕執(zhí) 行委托人發(fā)出的違法指令 6.協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理 經(jīng)紀(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報酬 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的義務(wù) :1.遵守法律、 法規(guī)、 行業(yè) 管理規(guī)定、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)那么 2.不得同時受聘于 兩個或兩個以上 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù) 3.向委 托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成 委托業(yè)務(wù)。 4.為委托人保守商業(yè)機(jī)密 5. 接受國務(wù)院 建設(shè)行政主管部門和當(dāng)?shù)氐胤秸康禺a(chǎn)行政主 管部門的監(jiān)督檢查 6.接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高 業(yè)務(wù)水平。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)那么： 1.告示責(zé)任 2.告 知責(zé)任 3. 協(xié)助簽

3、訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同 4. 重要文書、業(yè) 務(wù)記錄和資料。 5.傭金 6.經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的承接 7.經(jīng)紀(jì)人 員的職業(yè)范圍 8.回避制度 第三章房地產(chǎn)委托合同與房地產(chǎn)居間合同的區(qū)別： 1.在房 地產(chǎn)居間合同中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以同時接受一 方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委 托人提供居間效勞，并收取效勞報酬。而在房地產(chǎn) 委托合同中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能接受一方委托人 的委托代理事物，因?yàn)閲曳蓻]有有關(guān)代理人可 以同時接受相對兩方委托人的委托代理業(yè)務(wù)的解 釋。 2.委托是產(chǎn)生一切委托事物的根底，如代理、 行紀(jì)、居間均由委托產(chǎn)生，委托合同是一種根底合 同；委托解決委托人與受托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系 問題

4、。3.委托合同涉及的費(fèi)用或報酬由委托人預(yù)付， 如果受托人墊付必要費(fèi)用，委托人應(yīng)當(dāng)歸還該費(fèi)用 及其利息；受托人以委托人名義處理事務(wù)，法律效 果歸于委托人。房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同范本內(nèi)容： 房屋租賃經(jīng)紀(jì)合同范本內(nèi)容： 第四章：制定營銷方案： 營銷籌劃方案的內(nèi)容一般包括市場 分析、樓盤分析及定位、營銷策略和銷售方案、廣 告策略和具體市場推廣的方式與途徑等 準(zhǔn)備銷售 ：一 .宣傳資料和文件的準(zhǔn)備1. 宣傳資料2.銷售文件 3.須知文件 4.合約文件 5.公示文件 6.售 樓處的現(xiàn)場展示 二 .銷售人員確實(shí)定與培訓(xùn)1.銷售人員數(shù)量確實(shí)定 2.銷售人員的培訓(xùn) 3.銷售策略及技 巧培訓(xùn) 4.銷售人員上崗考核 展開

5、銷售活動 ：一.銷售開盤準(zhǔn)備 1.積極與意向客戶 進(jìn)行溝通 2. 開盤活動造勢 提供后續(xù)效勞： 包括協(xié)助辦理抵押貸款手續(xù)、房屋 交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)過戶、裝修、搬家等效勞。 熟悉代理工程情況： 了解代理工程的規(guī)劃、設(shè)計、 施工，以及代理工程的周邊環(huán)境等情況 初步市場調(diào)研：市場調(diào)研培訓(xùn)銷售員在上崗前需 進(jìn)行市場調(diào)查，了解市場情況、城市規(guī)劃、片區(qū)配 套等相關(guān)的情況，只有在充分了解與銷售工程相關(guān) 的各種信息后上崗，才能對購房者進(jìn)行清晰準(zhǔn)確的 講解，才能有助交易進(jìn)行 銷售工程市場競爭分析： SWOT 是優(yōu)勢 strength、 劣勢weakness、時機(jī)opportunity和威脅threats 的合成。學(xué)習(xí)代

6、理工程銷售資料： 銷售籌備培訓(xùn)三方面 1. 公司背景和目標(biāo)培訓(xùn) 2.工程培訓(xùn) 3.專題培訓(xùn) 學(xué)習(xí)房地產(chǎn)銷售合同內(nèi)容： 1. 土地使用權(quán)出讓合同 書及其補(bǔ)充協(xié)議或?房地產(chǎn)證?2. ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?建設(shè)工程規(guī)劃許可證? ?施工許可證? 3. ?房地產(chǎn)預(yù)售許可證? 4.主管部門批準(zhǔn)的總平面圖、 立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖5.賣方與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的?前期物業(yè)管理效勞合同?6.?臨時業(yè)主公約? 7.正式的房地產(chǎn)買賣合同文本及其補(bǔ)充 協(xié)議 8. 一手樓購房指引 學(xué)習(xí)房地產(chǎn)營銷根本策略： 1. 房地產(chǎn)市場營銷的概 念 2. 房地產(chǎn)市場營銷的特征3.房地產(chǎn)營銷的流程 4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在營銷活動中參

7、與的工作 取潛在客戶信息： 經(jīng)紀(jì)人最主要就是客戶積累，積 累客戶方式一般是客戶上門、通過渠道拓展或圈層 銷售的客戶。接待客戶： 1. 自我介紹簡單明快，印象深刻。2.規(guī) 劃介紹思路清晰，統(tǒng)一說辭。 3.工程介紹著重介紹 4.參觀樣板房標(biāo)準(zhǔn)講解詞。 5. 返回售樓處讓客戶多 談?wù)劯惺?，了解客戶根本情況。 6.送客，做好記錄 目送客戶離去。協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行購置洽談： 銷售人員面對客 戶主要是先前進(jìn)行過 咨詢的和現(xiàn)場的客戶。對 這個客戶要了解到有效信息： 家庭情況， 居住情況， 購置意向等等。現(xiàn)場銷售的根本原那么是：不要超越 范圍承諾，不提供虛假信息。跟進(jìn)并確定購置意向： 客戶關(guān)系維護(hù)是一個長期

8、持 續(xù)的過程，通過多種方式進(jìn)行前期后期的維護(hù)，增 加口頭傳播的美譽(yù)度，得到客戶的充分信任和認(rèn) 可，最終創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價值。協(xié)助訂立房地產(chǎn)認(rèn)購書和商品房買賣合同：1.商品房認(rèn)購書網(wǎng)上或書面簽訂程序 2.簽訂認(rèn)購書時認(rèn)購 人必須提供資料身份證原件外籍人士需要護(hù)照原 件、認(rèn)購定金 3.簽訂認(rèn)購書時應(yīng)考前須知合同 主體不得隨意改變、通過管理系統(tǒng)辦理商品房網(wǎng)上 簽約手續(xù) 4. 簽約流程： 1.商品房買賣合同網(wǎng)上或 書面簽約流程 擬定商品房買賣合同的相關(guān)條款 選取付款方式，繳納首付款 簽訂網(wǎng)簽合同 身 份證原件 認(rèn)購書原件、 %的買賣合同公證費(fèi)收據(jù) 按揭銀行已蓋章的?按揭確認(rèn)單?原件3.辦理按揭手續(xù)時需提供的資

9、料 身份證原件 認(rèn)購書原 件、定金收據(jù)原件 不在預(yù)售許可范圍內(nèi) 商品 房已取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書或取得竣工備案超過四 個月 已被其他人購置 開發(fā)企業(yè)名稱與核準(zhǔn)預(yù)售 許可的預(yù)售人名稱不一致 依法裁定，查封，限制 房地產(chǎn)權(quán)利。 5.合同解除 協(xié)助辦理房屋成交價款和抵押貸款手續(xù)： 付款方式 為全款，分期付款，按揭付款。 按揭貸款的辦理程序： 1.借款人申請 2.貸款銀行審 查 3. 借款人與開發(fā)企業(yè)簽訂購房合同險 4.借款人辦 理抵押房屋的保險 5. 借款人與貸款銀行簽訂個人住 房抵押貸款合同 6.貸款銀行劃款 按揭貸款的還款方式： 1.等額本息還款 2.等額本金 還款按揭貸款的風(fēng)險： 1.無力繼續(xù)歸還

10、貸款本息風(fēng)險 2. 房屋貶值風(fēng)險 3.利率變化風(fēng)險 4.購房者房 屋處置風(fēng) 險： 1.定金 2.房款 3.傭金持續(xù)銷售 尾盤銷售 物業(yè)交接： 入住前查看?住宅質(zhì)量保證書? ?住宅 使用說明書? ?竣工驗(yàn)收備案表? 面積實(shí)測表 辦理物業(yè)管理手續(xù)： 1.接收?入住通知書?或?房 屋交接通知書? 2.驗(yàn)收物業(yè) 3.接收物業(yè) 4.辦理物業(yè) 管理事宜代辦房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)： 1.代辦委托 2.代辦房屋產(chǎn)權(quán)手 續(xù)需要的資料 公房 ：1.登記申請書原件 2.申請人 身份證明 3.房屋所有權(quán)證原件 4.網(wǎng)上簽約的北京市 存量房屋買賣合同原件 5.買賣雙方當(dāng)事人約定通過 專用賬戶劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，提交結(jié)算資金自行

11、劃轉(zhuǎn)聲明 6. 房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二分 7.契稅完 稅或減免稅憑證原件 8.補(bǔ)交土地收益的證明 9.補(bǔ)交 房屋差價的證明 10.單位房屋提供單位批準(zhǔn)出售證 明原件； 經(jīng)適房原價出售 ： 1.登記申請書原件 2.申 請人身份證明 3.房屋所有權(quán)證原件 4.網(wǎng)上簽約的北 京市存量房屋買賣合同原件 5.住房保障管理部門出 具確實(shí)定購房人的證明原件 6.通過指定賬戶劃轉(zhuǎn)資 金的要提交資金托管憑證原件，如自行劃轉(zhuǎn)的要提 交資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件 7.契稅完稅或減免稅憑證 原件 8. 房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份； 經(jīng)適房市場 價出售： 1.登記申請書原件 2.申請人身份證明 3.房 屋所有權(quán)證原件 4.

12、網(wǎng)上簽約的北京市存量房屋買賣 合同原件 5. 通過指定賬戶劃轉(zhuǎn)資金的要提交資金 托管憑證原件，如自行劃轉(zhuǎn)的要提交資金自行劃轉(zhuǎn) 聲明原件 6. 房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份 7. .契稅 完稅或減免稅憑證原件 8. 補(bǔ)交土地收益的證明； 已 購按經(jīng)適房住房管理的房屋： 1.登記申請書原件 2. 申請人身份證明 3. 房屋所有權(quán)證原件 4. 網(wǎng)上簽約 的北京市存量房屋買賣合同原件 5. 通過指定賬戶 劃轉(zhuǎn)資金的要提交資金托管憑證原件，如自行劃轉(zhuǎn) 的要提交資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件 6. 房屋登記表、 房產(chǎn)平面圖二份 7. 契稅完稅或減免稅憑證原件 8. 補(bǔ)交土地收益的證明 9. 單位房屋提供單位批準(zhǔn)出 售

13、證明原件； 存量房買賣： 1.登記申請書原件 2.申 請人身份證明 3. 房屋所有權(quán)證原件 4. 網(wǎng)上簽約的 北京市存量房屋買賣合同原件 5. 通過指定賬戶劃 轉(zhuǎn)資金的要提交資金托管憑證原件，如自行劃轉(zhuǎn)的 要提交資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件 6. 契稅完稅或減免 稅憑證原件 7. 房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份 8.國 有土地使用證 9.整宗劃撥用地或者整幢樓房占用劃 撥土地的，提供劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件10.商業(yè)配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)提交按規(guī)劃用途使用房屋的承 諾調(diào)件 代辦級房屋產(chǎn)權(quán)過戶的程序： 1.北京 買賣合同網(wǎng)上 簽約 2. 房屋納稅申報，繳納相關(guān)稅費(fèi) 3 . 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 申請 4.房屋管理局受理申請

14、5.審核 6.記載于登記薄 7.發(fā)證 第五章： 搜集房源、客源等信息：房源 小業(yè)主 1.報紙廣告 2. 路牌廣告 3.派發(fā)宣傳單 4. 訪問 5. 互聯(lián)網(wǎng) 6.直接 接觸 7.老客戶推薦 8.其他人聯(lián)系 9.門店接待法；大 業(yè)主 1. 房地產(chǎn)開發(fā)商 2.房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè) 3.大型企事 業(yè)單位 4.資產(chǎn)管理公司 5.銀行。 客源 1.門店接待法 2.廣告法 3. 互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法 4.客戶介紹法 5.人際關(guān)系 法 6. 駐守和掛紅幅攬客法 7. 講座攬客法 8.會員攬客 法 9. 團(tuán)體攬客法 接待顧客： 1. 買房賣房客戶信息要點(diǎn) 2.技術(shù)要點(diǎn)了 解顧客需求所關(guān)心的要點(diǎn) 3. 重要信息審核 簽訂委托或

15、居間合同： 1.房屋出售出租委托合 同 2.房屋承購 承租 委托合同 3.房屋買賣租賃 居間合同房源與客源信息配對： 配對的過程，實(shí)際上是房源 信息和客源信息相匹配的過程，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司掌握大量的房源信息和客源 信息十分重要，為實(shí)現(xiàn)快速匹配提供了根底。 推薦 房源技術(shù)要點(diǎn) 1. 對房源信息進(jìn)行列表 2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 人向委托人介紹房源的優(yōu)缺點(diǎn) 3.向客戶提出經(jīng)紀(jì)人 的專業(yè)觀點(diǎn)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在進(jìn)行配對時應(yīng)注意 三 個核心問題 1.房源信息 listings 客戶信息 leads 和工 作效率 leverage 通常稱為三個 L 實(shí)地查勘房屋： 1.提前約定看房時間和見面地點(diǎn)

16、 協(xié)助訂立房屋買賣合同： 1.操作要點(diǎn)，持公平公正 的態(tài)度。 2. 買賣合同簽約， 簽約前的準(zhǔn)備 證件 審查 合同文本講解 簽訂合同 二手房買賣產(chǎn)權(quán) 過戶 房屋買賣合同根本條款 協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶： 1.地稅局繳稅 2.北京市建委登 記過戶 3. 領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證 協(xié)助訂立房屋租賃合同： 一、訂立租賃合同 1.雙方 達(dá)成一致，出示相關(guān)證件 2.合同一式三份 3.字跡清 楚，防止涂改 4.閱讀合同，條款解釋 5.收取傭金， 開收據(jù) 6.租賃合同登記備案 二、房屋租賃合同基 本條款二、協(xié)助辦理租賃合同根本條款 第六章：房屋一般狀況： 1.面積 2. 空間布局 3.層高或凈高 4. 外觀、總層數(shù)、總高度建筑

17、結(jié)構(gòu)： 1. 按建筑結(jié)構(gòu)分類 磚木結(jié)構(gòu) 磚混結(jié) 構(gòu)鋼筋結(jié)構(gòu) 砌體結(jié)構(gòu)建筑 現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式 建筑 預(yù)制、裝配式建筑 局部現(xiàn)澆現(xiàn)砌、局部裝 配式建筑建筑設(shè)備： 1.給水系統(tǒng)及設(shè)備 2.建筑排水系統(tǒng)及設(shè) 備 3. 建筑采暖系統(tǒng)及設(shè)備 4 建筑通風(fēng)和空調(diào)系統(tǒng)及 設(shè)備 5.建筑電氣設(shè)備 6.燃?xì)夤┙o系統(tǒng)及設(shè)備 7.電梯 8.設(shè)備層和管道井 9.宇智能化 公共事業(yè)費(fèi)： 水、電、煤氣、 、有限電視等費(fèi) 用 物業(yè)管理效勞及收費(fèi)水平等： 1.普通商品房住宅物 業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn) 2.經(jīng)適房、直管和自管公房、危舊 房改造回遷房管理效勞標(biāo)準(zhǔn) 建筑質(zhì)量： 1.平安 2.包括防水、保溫、隔熱、隔聲、 通風(fēng)、采光、日照等 3.

18、經(jīng)濟(jì) 4. 美觀 裝飾裝修 ： 1.建筑裝飾材料的分類 2.建筑裝飾材料 使用效果評價 3. 幾種常見的室內(nèi)裝飾材料 位置： 1.位置不可移動是房地產(chǎn)的根本屬性2. 位置內(nèi)容 坐落、樓層、朝向 內(nèi)部功能區(qū)相對位置 廚房、臥室、衛(wèi)生間等 交通： 1.道路狀況 2.公共交通 周圍環(huán)境和景觀： 一周圍環(huán)境 1.自然環(huán)境 2.人文化 境 二景觀土地權(quán)屬狀況： 1.國有土地 2.集體土地 房屋權(quán)屬狀況： 1.有房屋未必就有產(chǎn)權(quán) 2. 有房產(chǎn)證 未必就有產(chǎn)權(quán) 3.產(chǎn)權(quán)是否登記 4.產(chǎn)權(quán)是否完整 5.產(chǎn) 權(quán)有無糾紛 6. 不得上市交易的產(chǎn)權(quán) 軍產(chǎn)、院產(chǎn)醫(yī) 院校產(chǎn)的公房與本單位的辦工場所在一個大院里 的 僅有使用犬的房屋 以標(biāo)準(zhǔn)價購置，尚未按成 本價補(bǔ)足剩余價款的房屋 在農(nóng)村集體土地上興 建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)證的二手商品房 已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意的房屋 產(chǎn)權(quán)有糾紛的房 屋 已經(jīng)抵押，并且