益嘉廣場開盤前營銷推廣方案

1、益嘉廣場開盤前營銷推廣方案益嘉廣場開盤前營銷推廣方案報告大綱 項目現(xiàn)狀分析項目現(xiàn)狀分析 目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析 項目推盤策略項目推盤策略 開盤前營銷推廣計劃開盤前營銷推廣計劃 位置：位置：馬欄廣場南側(cè)，建設(shè)中的地鐵二號線經(jīng)停這里，未來地鐵出口將直接與益嘉廣場的商業(yè)部分連通，這對于未來益嘉廣場的住宅業(yè)主來說，基本實現(xiàn)了進出地鐵站“零距離”。 概況：概況：整個項目占地約2.6萬，建筑面積約21萬。其中公建部分9萬平米。住宅部分，在公建的頂部有7棟高層，最低17層最高30層，其中地上1-5層為公建部分， 5層以上的住宅部分。 戶型：戶型：戶型面積從30平米至145平米之間，為客戶提供了更多的選擇。

2、1、2、3、4號樓以（30-62）的一居室為主，還有部分2室（67-95平米）戶型；3室（95-143平米）主要分布在5、6、7號樓。 項目基本情況項目基本情況 項目現(xiàn)狀分析項目現(xiàn)狀分析項目項目SWOTSWOT分析分析S-strengthS-strength(優(yōu)勢)W-weaknessW-weakness(劣勢)O-opportunityO-opportunity(機會)T-threatT-threat(威脅)項目緊鄰馬蘭廣場，周邊配套成熟本案是區(qū)域內(nèi)不可多得的品質(zhì)建筑地塊居住氛圍被普遍接受，周邊小區(qū)入住率高緊鄰地鐵站，多條公交線路交通優(yōu)勢無可比擬項目存在動遷戶，對銷售有一定影響容積率高，建筑

3、密度較大，舒適度較低周邊綠化設(shè)施少，不利于項目綠化周邊屬于老城區(qū)，有臟亂差現(xiàn)象紅星美凱龍的進駐對自住客群的居住品質(zhì)產(chǎn)生威脅受政策影響，持幣觀望情緒彌漫區(qū)域內(nèi)競爭樓盤較多馬蘭區(qū)域發(fā)展空間大地域不可替代性紅星美凱龍進駐帶來項目形象與商圈檔次提升新馬蘭，新規(guī)劃提升區(qū)域檔次紅凌路的改造，將使馬欄與高新園區(qū)連同，商機無限。積累客戶周期過長，造成客戶流失目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析根據(jù)項目功能定位，本案核心客群分為投資性購房與改善型住房兩類群體，并配比部分剛性需求購房。以本案目標(biāo)客群年齡和區(qū)域界定為基礎(chǔ)，通過對界定結(jié)果判斷，本項目目標(biāo)客群定位應(yīng)當(dāng)是：1.1.馬蘭區(qū)域內(nèi)以及周邊改善型住房需求馬蘭區(qū)域內(nèi)以及周邊改

4、善型住房需求2.2.四面八方的投資客四面八方的投資客3.3.大連市內(nèi)各區(qū)剛性需求客群大連市內(nèi)各區(qū)剛性需求客群 目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群性格分析目標(biāo)客群性格分析1.1.有一定存款，希望更好的居住條件有一定存款，希望更好的居住條件2.2.有閑錢，希望通過投資房產(chǎn)賺取利潤有閑錢，希望通過投資房產(chǎn)賺取利潤3.3.存款較少，但月收入較高的白領(lǐng)階層存款較少，但月收入較高的白領(lǐng)階層4.4.剛性需求，希望買個小戶型用作過渡居住剛性需求，希望買個小戶型用作過渡居住.客戶關(guān)注重點客戶關(guān)注重點：居住品質(zhì)居住品質(zhì)投資回報率投資回報率生活成本生活成本交通情況交通情況 項目推盤策略項目推盤策略 益嘉廣場位于馬蘭廣

5、場核心區(qū)域，緊鄰地鐵益嘉廣場位于馬蘭廣場核心區(qū)域，緊鄰地鐵2 2號線，空中花園號線，空中花園入戶，多項環(huán)保低碳技術(shù)集于一身，是區(qū)域內(nèi)不可多得的高品質(zhì)入戶，多項環(huán)保低碳技術(shù)集于一身，是區(qū)域內(nèi)不可多得的高品質(zhì)住宅項目。項目規(guī)劃住宅項目。項目規(guī)劃7 7棟高層，除回遷房源外，可售房源共棟高層，除回遷房源外，可售房源共727727套套( (含已銷售和內(nèi)定客戶房源含已銷售和內(nèi)定客戶房源) )。成功的市場定位是項目成功的關(guān)鍵。成功的市場定位是項目成功的關(guān)鍵所在，而正確的推盤原則將會達到事半功倍的效果。所在，而正確的推盤原則將會達到事半功倍的效果。 項目推盤策略項目推盤策略推盤原則推盤原則 項目推盤策略項目推

6、盤策略1.1.先解決前期積累問題先解決前期積累問題（意向金客戶、回遷戶）（意向金客戶、回遷戶）2.2.先難后易、快速消化、目標(biāo)明確先難后易、快速消化、目標(biāo)明確3.3.將本項目北向小戶型作為主要將本項目北向小戶型作為主要“攻堅攻堅”目目標(biāo)，剩余標(biāo)，剩余9898平以上大戶型有改善型群體接受。平以上大戶型有改善型群體接受。推盤思路推盤思路推盤策略推售順序推售順序方案一方案一 1.在3月初至3月末，解決意向金客戶。讓意向金客戶攜帶相關(guān)證明，來到選房現(xiàn)場進行搖號選房。針對意向金客戶，將所有房源推售（除預(yù)留房源），最大限度解決這一部分交完意向金的客戶。 2.首期開盤： 將2、3、4#樓北向小戶型以及6#樓

7、高層部分推出(共271套）。北向小戶型作為本案銷售難點，應(yīng)先于解決，減少尾盤銷售力；6#樓高層部分，作為本項目戶型最全的單元，首期推出可以增加客戶選擇余地，從而促進銷售。推盤策略推售順序推售順序方案方案一一 3.加推： 推出6#樓剩余房源，利用首期開盤熱銷促進加推期間房源銷售。 4.二次開盤： 經(jīng)過對開盤所推出房源消化后，對本案剩余房源進行推售。本次推售主要將房源消化相對容易的1#樓和客群較為局限的98平以上大戶型全部拋出，難易結(jié)合。此次推出的1#樓小戶型房源優(yōu)越，根據(jù)首期推盤情況，有價格上調(diào)的可能；98平以上大戶型根據(jù)市場需求情況，也將有價格上調(diào)的可能，從而保證開發(fā)商利潤增加。方案二方案二

8、1.在3月初至3月末，解決意向金客戶。讓意向金客戶攜帶相關(guān)證明，來到選房現(xiàn)場進行搖號選房。針對意向金客戶，將所有房源推售（除預(yù)留房源），最大限度解決這一部分交完意向金的客戶。推售順序推售順序推盤策略 3.后期推出： 在經(jīng)過2至3個月的消化后，在7月份進行二次開盤，將剩余98平以上大戶型全部推出。大戶型群體較為固定，在經(jīng)過開盤前的炒作，以及首期開盤熱銷場面給人留下的深刻印象，會有一部分客戶積累，也是對大戶型推出后成交量的保證。 2.首次開盤： 本方案中共分為2個推售階段。首期開盤將難點的1、2、3、4#樓小戶型全部推出，先解決這部分房源，也是避免出現(xiàn)其余房源銷售一空，剩余北向小戶型緩慢消化的局面

9、。推售順序推售順序方案三方案三 1.在3月初至3月末，解決意向金客戶。讓意向金客戶攜帶相關(guān)證明，來到選房現(xiàn)場進行搖號選房。針對意向金客戶，將所有房源推售（除預(yù)留房源），最大限度解決這一部分交完意向金的客戶。推盤策略此方案需由現(xiàn)場經(jīng)理把握銷售節(jié)奏 2.首期推盤： 將2、3、4#樓北向小戶型以及5#、7#樓全部房源推出，但是將部分好的房源進行銷控。首次推盤通過小戶型的成交量帶動大戶型房源銷售。除意向金客戶外，開盤大批量房源的放出也需要對客戶進行一次重新積累，開盤前通過報廣、網(wǎng)絡(luò)、電臺、戶外等媒體將項目開盤信息放出，保證項目動態(tài)在目標(biāo)客群中的傳達，從而促進開盤成交量。推售順序推售順序方案三方案三推盤

10、策略推盤策略此方案需由現(xiàn)場經(jīng)理把握銷售節(jié)奏 3.加推： 加推期間，將首次開盤銷控的房源釋放出來，進行加推。 4.后期加推： 在經(jīng)過3-4個月對房源的消化后，將剩余1#樓小戶型以及6#樓全部推售。1#樓小戶型消化相對容易，而6#樓最后銷售也是在銷售的最后階段保證房源的多樣化，使客戶有房可選，促進銷售。推盤策略經(jīng)綜合分析建議如下：經(jīng)綜合分析建議如下：3月初-3月末解決意向金客戶解決意向金客戶首期開盤，推出2、3、4#北向小戶型以及6#樓高層部分4月中旬2次開盤，將剩余1#樓公寓以及5、7#樓推出7月中上旬尾盤（清盤期）10月銷售期從銷售期從20112011年年4 4月中旬月中旬20112011年年

11、1010月，分兩次開盤。月，分兩次開盤。1010月下旬進入尾盤銷售階段，預(yù)計年底清盤。月下旬進入尾盤銷售階段，預(yù)計年底清盤。 銷售周期不是一個孤立的問題，受市場大勢、競爭項目和客戶積累等各方面因素制約加推6#樓剩余部分5月末意向金收取3月20日蓄客任務(wù)及方式開盤前客戶積累階段任務(wù)目標(biāo) 有效客戶積累量達到有效客戶積累量達到500500組以上，以保組以上，以保證開盤成交量。證開盤成交量。 3 3月初開始意向客戶積累，持續(xù)至月初開始意向客戶積累，持續(xù)至3 3月月下旬，停止收意向金，下旬，停止收意向金，4 4月中旬開盤。月中旬開盤。意向客戶征訂形式意向客戶征訂形式根據(jù)根據(jù)2 2月末、月末、3 3月初的

12、廣告放出后的客戶反饋情況，可分為兩月初的廣告放出后的客戶反饋情況，可分為兩種意向客戶認定方式。種意向客戶認定方式。A A：收取意向金：收取意向金B(yǎng) B：不收取意向金（保留意向客戶電話）：不收取意向金（保留意向客戶電話）意向客戶征訂時間意向客戶征訂時間 由于本項目之前意向金客戶等待時間過長，建議先解決這部分客戶。同時，在解決意向金客戶的時候收取4月份開盤的意向金客戶。 解決意向金客戶時間：3月初-3月末 收取4月開盤意向金時間：3月初-3月20日意向客戶到開發(fā)商指定銀行辦卡并存款一定金額，憑銀行存款回執(zhí)單填寫，做為開盤選房憑證。意向客戶征訂形式意向金額：意向金額：5 5萬元萬元方案一：征收意向金

13、意向金繳納方式：開盤方式 方式：按意向金繳納順序進行開盤選房 具體實施：持意向金單進入開盤現(xiàn)場，按照排號先后順具體實施：持意向金單進入開盤現(xiàn)場，按照排號先后順序進行選房序進行選房征收意向金開盤方式征收意向金開盤方式意向客戶征訂形式意向客戶征訂形式 根據(jù)2月末、3月初的廣告放出后的效果，如果客戶量在可控范圍內(nèi)，將采取不收取意向金的方式。保留來訪、來電客戶聯(lián)系方式，到開盤前幾日通知客戶前來認購房源。意向客戶征訂形式方案一：不征收意向金開盤方式 方式：排隊選房 具體實施：有意向購買的客戶在售樓處排隊，按照先到具體實施：有意向購買的客戶在售樓處排隊，按照先到先選的原則，進行開盤銷售。先選的原則，進行開

14、盤銷售。(容易激發(fā)客戶熱情，形成容易激發(fā)客戶熱情，形成開盤氣氛，迫使客戶迅速落定，利于提升銷售率）開盤氣氛，迫使客戶迅速落定，利于提升銷售率）不征收意向金開盤方式不征收意向金開盤方式選擇開盤日原則選擇開盤日原則2011年4月中旬 選擇4月中旬開盤，除項目本身工程節(jié)點外還考慮2011大連夏季房展會因素。經(jīng)過展會的強勢蓄客，展會后開盤，通過控制銷售節(jié)奏以達到開盤熱銷場面，吸引購房者目光。開盤后通過報廣、網(wǎng)絡(luò)、電臺等媒體全面公布開盤成交量以及成交價格，告知開盤熱銷，為下階段加推房源做準(zhǔn)備。選擇原因開盤時間開盤時間開盤時間開盤方式 開盤地點：1.售樓處2.星級酒店（香格里拉、富麗華、凱賓斯基等五星級酒

15、店） 開盤地點選擇開盤地點選擇開盤方式開盤方式開盤地點優(yōu)劣勢分析開盤地點優(yōu)劣勢分析地點優(yōu)勢劣勢酒店場面控制容易產(chǎn)生額外開支給客戶良好的休息場所物品搬運容納人數(shù)多售樓處無需物品搬運場面不利于控制為項目營造氛圍顧客等候選房沒有良好休息場所節(jié)省開銷空間有限 容易出現(xiàn)混亂 開盤前營銷推廣策略開盤前營銷推廣策略推廣策略：本方案主要為開盤前開盤前推廣策略，并以2012011 1年年4 4月中旬月中旬為開盤結(jié)點。推廣思路本案地處馬蘭廣場核心區(qū)域，在馬本案地處馬蘭廣場核心區(qū)域，在馬蘭周邊知名度較高，由于本案大戶蘭周邊知名度較高，由于本案大戶型與精裝公寓較多，在馬蘭區(qū)域內(nèi)型與精裝公寓較多，在馬蘭區(qū)域內(nèi)認可度不高

16、，所以需要將推廣面放認可度不高，所以需要將推廣面放大至全市范圍內(nèi)。大至全市范圍內(nèi)。 本案是馬蘭區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)樓盤，也是本案是馬蘭區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)樓盤，也是“新馬蘭新馬蘭”規(guī)劃中規(guī)劃中重要組成部分，地鐵重要組成部分，地鐵2 2號線的建立、項目自身品質(zhì)優(yōu)勢，加之號線的建立、項目自身品質(zhì)優(yōu)勢，加之紅星美凱龍的入駐，都提升本案的形象，以及未來升值空間。紅星美凱龍的入駐，都提升本案的形象，以及未來升值空間。因此可著重引導(dǎo)改善型居住群體、過渡性購房群體以及投資因此可著重引導(dǎo)改善型居住群體、過渡性購房群體以及投資客的注意，以醇熟配套、項目品質(zhì)、未來發(fā)展空間為核心宣客的注意，以醇熟配套、項目品質(zhì)、未來發(fā)展空間為核心

17、宣傳點，配合項目本身傳點，配合項目本身“集萃一座城市的精彩集萃一座城市的精彩”的形象訴求，的形象訴求，配合活動營銷，在目標(biāo)客群中直接傳達。配合活動營銷，在目標(biāo)客群中直接傳達。推廣思路本案營銷策略要點一：“形象” 在展示銷售的環(huán)節(jié)中，根據(jù)產(chǎn)品的不同以及項目運行周期的不同，對形象的要求標(biāo)準(zhǔn)也出現(xiàn)很大的不同。項目展示階段：以傳播告知為項目展示階段：以傳播告知為主，多采用廣告及外部展示。主，多采用廣告及外部展示。項目熱銷階段：以吸引目標(biāo)客群為主，項目熱銷階段：以吸引目標(biāo)客群為主，方式多以圈層明確的客戶活動為主方式多以圈層明確的客戶活動為主項目現(xiàn)房階段：以宣傳產(chǎn)品品質(zhì)為主，項目現(xiàn)房階段：以宣傳產(chǎn)品品質(zhì)為

18、主，方式多以實景樣板間、區(qū)和老客戶活動為主方式多以實景樣板間、區(qū)和老客戶活動為主推廣思路兩年的等待，換來的是什么.本案營銷策略要點一：“形象” 一座高品質(zhì)的建筑、一個以居住體驗為第一的建筑. 益嘉廣場 重裝上陣 領(lǐng)受全城矚目 益嘉廣場 歷經(jīng)磨練 品質(zhì)卓越 只為明天的馬欄更美好益嘉廣場形象塑造1.將售樓處功能發(fā)揮最大（水吧、燈光綜合利用）2.樓體放置形象廣告3.樣板間開放，引入物業(yè)，將后期物業(yè)形象展示在客戶面前4.空中花園設(shè)置“示范區(qū)”，引起客戶興趣5.工地設(shè)置看房專用通道，通往看房路上的通道放置紅地毯，體現(xiàn)細節(jié)體現(xiàn)方式：體現(xiàn)方式：推廣思路本案營銷策略要點二：“人氣” 項目開盤前，如何聚集更多的

19、人氣將以順利完成開盤成交量，以及開盤后如何在大規(guī)模宣傳后，繼續(xù)保持較高關(guān)注度，是本案營銷策略中要解決的第二個要點。1.活動營銷 通過組織客戶活動來增加項目前期關(guān)注度2.新聞炒作 對樓盤賣點的深度剖析（例如尚品天城的抗震房） 將本案的環(huán)保材料，以及環(huán)保新措施繼續(xù)放大，以“新聞點” 引起更多關(guān)注。3.組織團體看房活動，增加售樓處人氣方式：方式：推廣思路賣點確立賣點確立地鐵將解決未來交通擁擠、地鐵站設(shè)在本案商業(yè)部分地鐵將解決未來交通擁擠、地鐵站設(shè)在本案商業(yè)部分空中花園地鐵紅星美凱龍進駐南眺山景、北依繁華益嘉廣場項目規(guī)劃空中花園，在區(qū)域內(nèi)，乃至整個大連益嘉廣場項目規(guī)劃空中花園，在區(qū)域內(nèi)，乃至整個大連尚

20、屬少數(shù)，讓業(yè)主獨享空中園林景觀，同時又遠離吵雜尚屬少數(shù)，讓業(yè)主獨享空中園林景觀，同時又遠離吵雜環(huán)境。環(huán)境。紅星美凱龍進駐，帶來無限商機，使得區(qū)域內(nèi)升值紅星美凱龍進駐，帶來無限商機，使得區(qū)域內(nèi)升值潛力加大潛力加大從繁華走進自然從繁華走進自然 僅僅需要一個轉(zhuǎn)身僅僅需要一個轉(zhuǎn)身推廣思路地鐵緊鄰地鐵緊鄰地鐵2號線號線未來交通快捷未來交通快捷 感受城市動脈感受城市動脈地鐵站連接地鐵站連接益嘉廣場商業(yè)部分益嘉廣場商業(yè)部分暢達市內(nèi)各區(qū)暢達市內(nèi)各區(qū) 便捷生活觸手可及便捷生活觸手可及推廣思路空中花園空中花園入戶空中花園入戶彰顯尊貴身份彰顯尊貴身份位于繁華之上的位于繁華之上的私人領(lǐng)地私人領(lǐng)地每次回家穿過每次回家穿

21、過1萬平綠色生態(tài)園林萬平綠色生態(tài)園林感受自然感受自然與城市的和諧共存與城市的和諧共存推廣思路紅星美凱龍進駐紅星美凱龍強勢進駐紅星美凱龍強勢進駐帶來商圈檔次提升帶來商圈檔次提升未來升值潛力無限未來升值潛力無限一座家居賣場一座家居賣場帶來的不僅僅的商圈帶來的不僅僅的商圈的繁榮的繁榮 更是一種對未更是一種對未來發(fā)展的認可來發(fā)展的認可推廣思路南眺山景、北依繁華從城市的喧囂從城市的喧囂走進自然的純凈走進自然的純凈僅僅需要一個轉(zhuǎn)身僅僅需要一個轉(zhuǎn)身選擇益嘉廣場選擇益嘉廣場 不僅僅是選擇一個家不僅僅是選擇一個家而是選擇一種生活態(tài)而是選擇一種生活態(tài)度度都市都市 繁華繁華 自然自然 山景山景一種完美共存的享受一種

22、完美共存的享受等待睿智的你等待睿智的你推廣思路戶型抗性及解決辦法抗性：抗性：對策：對策：1 1）北向小戶型：）北向小戶型：市場面：吸引投資客關(guān)注，迎合年輕人，利于銷售；臨近交房，現(xiàn)房呈現(xiàn)市場認可度高。促銷面：銷售現(xiàn)場放大北向小戶型優(yōu)勢；通過商業(yè)廣告宣傳，提升項目形象，以低首付為宣傳點，吸引購房者關(guān)注。說辭面：北面緊鄰馬欄廣場，享受繁華；公寓帶精裝；總房款低適合過渡性選擇，紅星美凱龍帶來的巨大商業(yè)升值潛力；空中花園入戶，彰顯尊貴身份。本案可售房源集中在2、3、4#樓北向小戶型以及98平以上的大戶型，北向小戶型單價加上精裝費用已經(jīng)接近15000元/平，銷售相對較難；98平以上大戶型由于客群較為局限

23、，對客戶積累有一定難度。戶型抗性及解決辦法對策：對策：2 2）大戶型：）大戶型：市場面：與周邊其它項目相比，益嘉廣場大戶型有得天獨厚的地域優(yōu)勢；紅星美凱龍的進駐升值潛力巨大；配套優(yōu)越適合居住，臨近交房，現(xiàn)房呈現(xiàn)市場認可度高。促銷面：銷售現(xiàn)場擴大大戶型優(yōu)勢；通過商業(yè)廣告宣傳，提升項目形象；大戶型也可提供精裝修，提升品質(zhì)。說辭面：緊鄰繁華地段、體會最完美配套、升值潛力巨大、空中花園入戶，彰顯尊貴身份。紅星美凱龍：紅星美凱龍：1.紅星美凱龍內(nèi)部展示（紅星美凱龍客流優(yōu)勢對項目形象塑造以及宣傳起到良好作用）2.紅星美凱龍外部LED顯示屏利用3.與紅星美凱龍展開合作，針對客戶舉行家居用品團購活動。（資源互

24、補，雙方獲益的）益嘉廣場：益嘉廣場： 由于益嘉廣場目前已經(jīng)成為馬蘭區(qū)域標(biāo)志型建筑，每天吸引眾多人眼球。因此建議在益嘉廣場項目外立面掛起益嘉廣場形象宣傳條幅，相當(dāng)于一個大型戶外廣告。這樣既起到了宣傳推廣的作用，又能做到省錢。并且懸掛的條幅可根據(jù)項目動態(tài)，隨時進行更換。自身商業(yè)優(yōu)勢利用自身商業(yè)優(yōu)勢利用自身商業(yè)優(yōu)勢利用開盤前推廣時間節(jié)點開盤前推廣時間節(jié)點1月2月3月4月5月6月7月開盤前強勢蓄水期開盤期強銷期開盤前期推廣 2月17日4月（報廣、網(wǎng)絡(luò)、戶外、公交）開盤前最后準(zhǔn)備期4月初4月中旬此期間宣傳力度最大4月中旬開盤春展會展會（看樓車、發(fā)傳單）客戶活動期（5月10月）舉辦已購和意向客戶活動舉辦意

25、向客戶活動舉辦已成交客戶聯(lián)誼活動開盤前推廣費用項目開盤前營銷費用及分配重要營銷事項重要營銷事項主題主題費用預(yù)算（萬元）費用預(yù)算（萬元）合計合計活動開盤活動204545萬元萬元客戶活動（5-10月）25報紙557575萬元萬元戶外（包括車體）20物料銷售道具及禮品等55 5萬元萬元不可預(yù)見55 5萬元萬元 合計約合計約130130萬元，不包含房展會萬元，不包含房展會促銷促銷費用費用 推廣渠道推廣渠道 渠道二：公關(guān)活動渠道二：公關(guān)活動 通過舉辦公關(guān)活動，增加項目自身知名度，并在活動中，引導(dǎo)顧客通過舉辦公關(guān)活動，增加項目自身知名度，并在活動中，引導(dǎo)顧客對本案產(chǎn)生強烈購買欲望。對本案產(chǎn)生強烈購買欲望。

26、開盤前推廣渠道開盤前推廣渠道 渠道一：媒體引導(dǎo)渠道一：媒體引導(dǎo) 利用報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)等媒體將項目情況公布，并配合廣告宣傳。利用報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)等媒體將項目情況公布，并配合廣告宣傳。 渠道三：外展銷渠道三：外展銷 通過在市中心以及其他商業(yè)中心設(shè)置展位，現(xiàn)場進行項目展示（例通過在市中心以及其他商業(yè)中心設(shè)置展位，現(xiàn)場進行項目展示（例如紅星美凱龍）。如紅星美凱龍）。 渠道四：項目包裝渠道四：項目包裝 利用項目本身所在區(qū)域受關(guān)注度較高的優(yōu)勢，對項目圍擋以及樓體利用項目本身所在區(qū)域受關(guān)注度較高的優(yōu)勢，對項目圍擋以及樓體進行形象廣告包裝。進行形象廣告包裝。階段推廣蓄水、開盤階段推廣蓄水、開盤階段推廣 推廣宗

27、旨： 由于項目累積客戶階段時間較長，造成客戶流失。目前項目即將進入到現(xiàn)房實景階段，因此在開盤前需要對項目現(xiàn)狀進行公布。讓前期對項目失去耐心的客戶重拾信心，更要借此推廣時機，將項目情況向全市范圍內(nèi)釋放，增加客戶積累量，以為下一步銷售做準(zhǔn)備。主題主題媒體選擇媒體選擇宣傳方式宣傳方式宣傳內(nèi)容宣傳內(nèi)容時間時間益嘉廣場 重裝上陣 領(lǐng)受全城矚目網(wǎng)絡(luò)、報紙、戶外廣告/系列軟文益嘉廣場形象再次釋放，并公布項目開盤日期2月末蓄水階段推廣方式二月份推廣要點：項目形象再次釋放，項目信息釋放二月份推廣要點：項目形象再次釋放，項目信息釋放（益嘉廣場現(xiàn)階段信息，工程進度，以及戶型，項目特點等信息全面釋放）（益嘉廣場現(xiàn)階段

28、信息，工程進度，以及戶型，項目特點等信息全面釋放）蓄水期：二月蓄水期：二月蓄水階段推廣方式主題主題媒體選擇媒體選擇宣傳方式宣傳方式宣傳內(nèi)容宣傳內(nèi)容時間時間益嘉廣場 歷經(jīng)磨練 品質(zhì)卓越 只為馬欄明天更美好網(wǎng)絡(luò)、報紙、戶外廣告/軟文周邊配套與未來發(fā)展?jié)摿?，以及項目自身品質(zhì)3月益嘉廣場現(xiàn)房實景即將呈現(xiàn)報紙、網(wǎng)絡(luò)廣告/軟文益嘉廣場項目品質(zhì)再次放大，現(xiàn)房實景即將起航3月益嘉廣場即將開盤報紙、網(wǎng)絡(luò)廣告/軟文告知開盤日期3月三月份推廣要點：項目品質(zhì)深度挖掘；告知交房在即、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售；開盤日期三月份推廣要點：項目品質(zhì)深度挖掘；告知交房在即、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售；開盤日期蓄水期：三月蓄水期：三月蓄水階段推廣策略蓄水階段推

29、廣策略時間：2011年2月末2011年3月末關(guān)鍵詞：積累客戶，解決意向金客戶開盤前準(zhǔn)備期階段重點將項目信息通過媒體以及戶外廣告向大眾釋放，積累新客戶；3月初開始解決意向金客戶；為下階段開盤工作做準(zhǔn)備。營銷方式：1、報廣、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電臺等媒體的廣告投放。2、舉辦意向客戶暖場活動開盤階段推廣方式主題主題媒體選擇媒體選擇宣傳方式宣傳方式宣傳內(nèi)容宣傳內(nèi)容時間時間益嘉廣場盛大開盤網(wǎng)絡(luò)、報紙、戶外廣告/軟文宣傳項目開盤及開盤成交量、價格4月益嘉廣場開盤熱銷 網(wǎng)絡(luò)、報紙、軟文告知開盤熱銷情況4月益嘉廣場業(yè)主活動 網(wǎng)絡(luò)、報紙、軟文益嘉廣場已成交業(yè)主聯(lián)誼活動情況4月開盤期：四月開盤期：四月四月份推廣要點：項目開盤價格；開盤成交量四月份推廣要點：項目開盤價格；開盤成交量開盤階段推廣策略開盤階段推廣策略時間：2011年4月中旬2011年5月中