13某地產金域華庭整合營銷推廣策劃方案

1、單位宗地編號用地位置 用地總面積用 途 大瀝401穗鹽路“扇面”地段7.7625城鎮(zhèn)混合住宅用地402廣云路張邊橋側0.4882商業(yè)用地404平地村委會泗瀝組1.9658商業(yè)用地406原大瀝三鳥市場地塊2.3272商業(yè)用地408河東“大三丫”地塊4.76城鎮(zhèn)混合住宅用地410振興路編織袋廠地塊3.232城鎮(zhèn)混合住宅用地411大福摩托車地塊11.24城鎮(zhèn)混合住宅用地412振興路“微生物廠”地塊1.1817城鎮(zhèn)混合住宅用地414振興路56號0.2036商業(yè)用地415工業(yè)大道水頭高田地段0.192城鎮(zhèn)混合住宅用地合計 琰茞Ü 琰茞Ü4.9848商業(yè)用地

2、0;琰茞Ü 琰茞Ü28.3682城鎮(zhèn)混合住宅用地推貨節(jié)奏產品面積均價消化速度一期（2001年底-2004.08）210套別墅180-4006500元 琰茞Ü190套公寓、洋房86-130 琰茞Ü 琰茞Ü二期（ 2004.10-2007.06）159套純別墅26050015000-17000元/5-6套/月Part1 基本概況目 錄座落于南國桃園內，環(huán)境資源優(yōu)越；離大瀝僅十分鐘車程，生活、工作游刃有余；以3個近6萬天然湖泊為中心，別墅依山就勢，各自擁有獨立、優(yōu)美的景觀元素；超低密度、超高綠化率、超強可塑性，

3、切合客戶群需求；大型、高檔次而充滿異國情調的配套設施，滿足業(yè)主一切生活、娛樂所需。Part1 基本概況優(yōu)勢劣勢毗鄰321國道、325國道、禪碳路（省道）、廣三高速，以及年底完工的“大瀝交通樞紐”距離該地塊不足1km，路網配套完善；毗鄰大瀝金融商貿區(qū)，且靠近大瀝體育文化中心，大瀝高中、金融、行政機關等市政重點項目，居住環(huán)境規(guī)劃向好，區(qū)位發(fā)展?jié)摿Υ螅豁椖恐苓厱簳r缺乏高素質生活配套；周邊村落圍繞，治安問題突出；長虹嶺工業(yè)園區(qū)距離項目5分鐘車程，生活環(huán)境有待改善；現時缺乏城市公交直達該項目，生活不便。周邊路網密集，噪音問題有待解決；機會威脅可以填補該區(qū)域商業(yè)住宅的市場空白；大瀝商品房供應不足，供應結構

4、單一，發(fā)展較為滯后，強勁購房消費力還沒釋放；項目地處位置規(guī)劃看好，且市民認為項目位置不會太偏，處于大瀝中心區(qū)位“空氣差、治安差、大瀝居住環(huán)境差“深入民心作為該區(qū)域首個住宅項目，周邊環(huán)境尚待開發(fā)，居住氛圍不成熟；市民認為該區(qū)域成熟發(fā)展尚需3-5年，目前認為還較荒涼優(yōu)勢劣勢毗鄰321國道、325國道、禪碳路（省道）、廣三高速，以及年底完工的“大瀝交通樞紐”距離該地塊不足1km，路網配套完善；毗鄰大瀝金融商貿區(qū)，且靠近大瀝體育文化中心，大瀝高中、金融、行政機關等市政重點項目，居住環(huán)境規(guī)劃向好，區(qū)位發(fā)展?jié)摿Υ螅豁椖恐苓厱簳r缺乏高素質生活配套；周邊村落圍繞，治安問題突出；長虹嶺工業(yè)園區(qū)距離項目5分鐘車程

5、，生活環(huán)境有待改善；現時缺乏城市公交直達該項目，生活不便。周邊路網密集，噪音問題有待解決；機會威脅可以填補該區(qū)域商業(yè)住宅的市場空白；大瀝商品房供應不足，供應結構單一，發(fā)展較為滯后，強勁購房消費力還沒釋放；項目地處位置規(guī)劃看好，且市民認為項目位置不會太偏，處于大瀝中心區(qū)位“空氣差、治安差、大瀝居住環(huán)境差“深入民心作為該區(qū)域首個住宅項目，周邊環(huán)境尚待開發(fā)，居住氛圍不成熟；市民認為該區(qū)域成熟發(fā)展尚需3-5年，目前認為還較荒涼2. 基本數據3. 區(qū)域特色與文化表現 大瀝是名符其實的文化名鎮(zhèn)。大瀝是中國民間藝術“醒獅之鄉(xiāng)”、廣東民族民間藝術“曲藝之鄉(xiāng)”和“書畫藝術之鄉(xiāng)”。原產于大瀝的沙皮狗是中國僅有的兩

6、種世界名犬之一?；靖艣r4. 行政區(qū)域劃分2005，南海鎮(zhèn)級行政區(qū)域調整，原大瀝、黃岐、鹽步合并新大瀝鎮(zhèn)?；靖艣r改變過去業(yè)態(tài)分布零散、重疊的缺陷, 發(fā)揮各行業(yè)的集群效應.提升大瀝形象，增強廣州經濟圈輻射效應加快城市化進程工業(yè)、住宅和商業(yè)分區(qū)清晰，改善以往大瀝工業(yè)和住宅混雜引起的環(huán)境質量問題承接來自廣州中心城區(qū)的經濟輻射和功能轉移，向大型會展和現代物流中心等商貿物流業(yè)的更高形態(tài)發(fā)展 4. 行政區(qū)域劃分-合并優(yōu)勢基本概況5. 交通現狀華南咽喉要塞基本概況5. 交通現狀華南咽喉要塞廣茂鐵路、321、325國首、廣佛、廣三高速公路、廣州西環(huán)高速公路、穗鹽路及南海區(qū)桂和、桂丹路貫穿境內，是云南、廣西、

7、海南、粵西進入廣州的西陸路門戶。 距廣州白云（花都）新國際機場15公里距離國家一級港口南海港僅10公里。前往香港、澳門的車程約3小時，形成四通八達、交通便捷的交通網絡。 Part2 宏觀經濟1. GDP分析2006年大瀝鎮(zhèn)GDP達213億，增長24.74%南海1/10人口,創(chuàng)造南海1/5GDP大瀝是南海兩個超百億城鎮(zhèn)之一預計2010年大瀝GDP可以達到300億元宏觀經濟南海龍頭強鎮(zhèn)2. 大瀝鎮(zhèn)居民收入分析大瀝與南海全區(qū)居民儲蓄存款余額對比  琰茞Ü2005年2006年增長率人均儲蓄存款余額南海872.7億元983.44億元12.69%4.8萬元大瀝235.2億元282.6億

8、元20.13%11.6萬元宏觀經濟藏富于民，購買力強人均儲蓄存款余額達11.6萬 ,遠高于全區(qū)的平均水平4.8萬，居民生活富裕。2006年大瀝儲蓄存款余額達282.6億元，占全區(qū)總額的28.7%3. 產業(yè)結構分析產業(yè)結構:工業(yè)占主體,第三產業(yè)蓬勃發(fā)展宏觀經濟第二產業(yè)為主,第三產業(yè)蓬勃發(fā)展有色金屬加工業(yè)、商貿物流業(yè)、房地產業(yè)、內衣業(yè)為支柱產業(yè)。重點工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn),經濟增長迅速 大瀝是廣東省重點工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)和全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)百強鎮(zhèn)之一。以有色金屬深加工業(yè)為主，摩托車生產、機械制造、家用電器、制版印刷、塑料建材、制衣制鞋、食品飲料等20多個優(yōu)勢行業(yè).2007年上半年，大瀝工業(yè)總產值266.51億元，同比增長2

9、6.02%；投資潛力顯著，發(fā)展后勁強大 2007年上半年，大瀝百萬元以上招商引資項目56個.其中，計劃總投資超千萬元項目24個，計劃總投資超億元項目8個。 引入了中國鋁業(yè)、深圳同心黃金首飾、廣東致卓精密輪轂及PCB電子銅等四大項目。3. 產業(yè)結構分析-工業(yè)占主體宏觀經濟城市百貨、連鎖商業(yè)、連鎖服務業(yè)為主體的城市商業(yè)體系在大瀝已初步形成，提升大瀝商業(yè)競爭力，3. 產業(yè)結構分析-第三產業(yè)蓬勃發(fā)展有利于該區(qū)域城鎮(zhèn)化進程加速，廣佛黃金走廊正日漸成為以商貿、物流、居住等為核心產業(yè)的新興城區(qū)宏觀經濟4. 大瀝支柱產業(yè)分析1. 有色金屬產業(yè)2. 商貿物流業(yè)3. 房地產業(yè)4. 內衣業(yè):中國內衣名鎮(zhèn)宏觀經濟規(guī)模

10、：有色金屬生產企業(yè)1000多家，年產量超過80萬噸，約占全國的35 ，年稅收額超過5億元。 產業(yè)鏈：全國首個“再生金屬物流加工基地” ,金屬流通量每年200多萬噸,約占全國總量的1/3。4.1 有色金屬產業(yè) “中國鋁業(yè)第一強鎮(zhèn)”發(fā)展瓶頸：粗放型經營的中低端企業(yè)無序發(fā)展,沒有充分發(fā)揮規(guī)模效應現狀宏觀經濟4.2 商貿物流業(yè)-廣佛區(qū)域性專業(yè)市場及物流集散地嘉洲廣場、雍景商城、時代廣場相繼開業(yè)，都市名匯、新都會廣場正加緊建設，商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸豐富，城市商業(yè)架構初步形成發(fā)展瓶頸：舊有商業(yè)檔次形象不高，需要合理城市規(guī)劃提升業(yè)態(tài)檔次 大瀝“巴黎春天”商業(yè)步行街和黃岐商業(yè)中心步行街人氣鼎盛.,但缺乏規(guī)劃,管理檔次

11、形象不高現狀宏觀經濟廣佛區(qū)域性專業(yè)市場及物流集散地的地位逐步確立南國小商品城、中大小商品城隆重開業(yè)，中建博美五金裝飾材料城、九龍小商品城、大瀝桂江農產品市場、廣鐵三眼橋糧油物流中心和康力醫(yī)藥物流中心全面施工，廣佛區(qū)域性專業(yè)市場及物流集散地的地位逐步確立。 發(fā)展瓶頸：新建大型專業(yè)市場還沒成型,需要更完善的規(guī)劃支持4.2 商貿物流業(yè)-廣佛區(qū)域性專業(yè)市場及物流集散地宏觀經濟4.3 房地產業(yè):品牌發(fā)展商帶動大瀝地產大瀝是眾多地產大鍔進駐佛山的試金石，市場競爭甚為激烈，形成百花齊放之局面。萬科、中海、雅居樂、碧桂園和合生創(chuàng)展為爭奪市場份額，不斷推出新品，銷售十分暢旺。發(fā)展瓶頸：舊三鎮(zhèn)（黃歧、鹽步、大瀝）

12、舊有功能分區(qū)不清晰，工業(yè)居住魚龍混雜，居住環(huán)境制約房地產業(yè)的升級2007年上半年，房地產投資22.19億元，同比增長67%；銷售面積51萬平方米，銷售金額27億元，同比增長12.5% 現狀宏觀經濟4.4 內衣業(yè):中國內衣名鎮(zhèn)發(fā)展瓶頸：“三來一補”，品牌發(fā)展、銷售網絡受限制，影響企業(yè)發(fā)展，無自主品牌技術支撐，需要政府引導下大力引入技術人才，發(fā)展自主優(yōu)勢?，F狀大瀝鹽步是“中國內衣名鎮(zhèn)”，也是廣東省專業(yè)鎮(zhèn)技術創(chuàng)新試點之一。大瀝鎮(zhèn)現有內衣生產及相關企業(yè)共140多家.從業(yè)人員逾2萬人，內衣年產量達1000多萬打，約60出口世界各地，以歐美地區(qū)為主。宏觀經濟優(yōu)二：將10的低端產業(yè)或企業(yè)向外轉移，到2010

13、年完成2030的工業(yè)用地置換，用于建立工業(yè)園區(qū)，開發(fā)鋁材等主導產業(yè)，實現土地的合理利用。強三：以城南中心商貿區(qū)的建設帶動加強大瀝第三產業(yè)發(fā)展。城南中心商貿區(qū)位于大瀝城區(qū)南部，規(guī)劃面積0.5平方公里，未來510年內重點發(fā)展各種類型的商業(yè)及房地產。未來五年，還將進一步搞好其他配套建設，務求營造更良好的營商環(huán)境。 5. 產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：東優(yōu)西拓、強三優(yōu)二解決瓶頸,大瀝提出“東優(yōu)西拓、強三優(yōu)二”產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略宏觀經濟5. 產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：東優(yōu)西拓、強三優(yōu)二東優(yōu)西拓”：大瀝東部優(yōu)化和提升第三產業(yè)，尤其是商貿、物流業(yè)、房地產為主；大瀝西部以長虹嶺工業(yè)園為中心形成新的工業(yè)板塊，經過幾年時間再創(chuàng)造100億的工業(yè)產值

14、，預計2010年大瀝GDP達300億。 宏觀經濟小結大瀝作為一個重點衛(wèi)星工業(yè)城市，處于轉型期，舊有城市規(guī)劃功能布局難以滿足大瀝二三產業(yè)發(fā)達，經濟實力強需要新的城市規(guī)劃進行合理的功能分區(qū)，實現經濟優(yōu)化發(fā)展。產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：東優(yōu)西拓、強三優(yōu)二宏觀經濟Part3 城市規(guī)劃1.大瀝城市發(fā)展規(guī)劃城市定位：廣佛都市區(qū)重要的區(qū)域性專業(yè)市場及物流集散地，佛山具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的新城區(qū)，南海重要的制造業(yè)基地之一。 規(guī)劃范圍：城市總用地125平方公里，其中居住用地共26.78平方公里 。 城市規(guī)模： 2010年總人口規(guī)模為65萬，2020年為75萬。發(fā)展目標：對城市進行合理的功能分區(qū)與規(guī)劃建設，實現工業(yè)與住宅的合理分

15、區(qū)，滿足城市發(fā)展需要。城市規(guī)劃2. 城市規(guī)劃-廣佛重要的區(qū)域性專業(yè)市場及物流集散地引入大量資金和技術人才，是大瀝未來重要的經濟增長點。 并為大瀝商貿業(yè)的進一步升級提供大量的消費需求和強勢的經濟后盾。規(guī)劃設置大型物流中心,豐富產業(yè)結構城市規(guī)劃2. 城市規(guī)劃-南海重要的制造業(yè)基地之一以建設佛山具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的新城區(qū)為基礎，保持南海經濟龍頭地位，升級傳統(tǒng)支柱產業(yè)制造業(yè)。以長虹工業(yè)園為中心,轉移低層次產業(yè),發(fā)展總部經濟將低層次產業(yè)轉移，將企業(yè)總部研發(fā)、設計、銷售、辦公等核心部分和高端生產環(huán)節(jié)留在大瀝，發(fā)展總部經濟。成為南海重要的制造業(yè)基地。城市規(guī)劃2. 城市規(guī)劃-佛山具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的新城區(qū)【物業(yè)升

16、級】 【產業(yè)升級】 【環(huán)境升級】 在未來3年內開展“三舊”改造項目68個，總改造面積220萬平方米，其中重點項目26個，改造面積200萬平方米。 退陳引新構建新版圖。啟動聯滘片區(qū)廢舊塑料回收行業(yè)，廢舊金屬回收行業(yè)，清除碎布加工行業(yè)整治相繼進行。下一步，大瀝將著手轉移廢舊棉花加工行業(yè)。 同時為有色金屬產業(yè)、商貿業(yè)等支柱產業(yè)，搭建平臺。 未來3年內，大瀝將投資過億元，對鎮(zhèn)內13條主干河涌進行整治，并對村組整治河涌給予補貼。此外，城南污水處理廠的管網鋪設正在加速進行，鹽步污水處理廠將在年內奠基并爭取明年投入運營。中心城區(qū)生活污水實現截污的設想不久將會實現。 全面整治升級 促重鎮(zhèn)變新城城市規(guī)劃3. 發(fā)

17、展戰(zhàn)略：一脊兩翼城市規(guī)劃功能區(qū)域區(qū)域范圍發(fā)展方向發(fā)展途徑一脊是指桂和路以東，桂瀾路北延線以西，“千燈湖”以北至聯滘的 “商貿綜合發(fā)展區(qū)（CDA）n 大瀝未來的中心發(fā)展區(qū)通過舊物業(yè)的改造，盤活土地資源利用東翼指 “黃岐鹽步”城市居住綜合片區(qū) n 主要發(fā)展城市型經濟通過舊物業(yè)的改造，盤活土地資源利用西翼指“大瀝”城市居住綜合片區(qū)和長虹嶺工業(yè)片區(qū)n 重點發(fā)展都市型工業(yè) 繼續(xù)征用和開發(fā)土地拓展4. 發(fā)展戰(zhàn)略：一脊兩翼連接南海經濟，大瀝經濟實力與消費力將進一步與南海、廣佛融合，同時向西部擴張，帶動周邊配套及房地產市場的發(fā)展。項目位于“西翼”，未來將發(fā)展成為大瀝新城金融商貿中心。制造業(yè)、工業(yè)、房地產業(yè)全面

18、發(fā)展城市規(guī)劃5. 城市功能分區(qū)功能分區(qū)清晰，改善居住環(huán)境，發(fā)揮工業(yè)規(guī)模效應城市規(guī)劃“六橫” ：廣佛廣三高速、建設大道、廣佛新干線、廣佛高速與西環(huán)高速聯系線、穗鹽路同慶大道、海八路；“六縱” ：廣州西環(huán)高速公路、佛山一環(huán)、桂和路、廣佛高速、325國道新線、虹嶺路。6. 城市路網建設-與廣州無縫對接六縱六橫公路建設：東西走向從廣州窖口開始，經黃岐海北居住綜合片區(qū)、商貿綜合發(fā)展區(qū)、大瀝居住綜合片區(qū)后，向南接入佛山禪城區(qū)，與在建的廣佛地鐵銜接。南北走向 與廣佛軌道線在海八路站相連；向北，經過商貿綜合發(fā)展區(qū)，與廣州地鐵5號線延伸線相連；經里水、和順鎮(zhèn)區(qū)，與花都區(qū)范圍內的軌道交通線相接，經花都汽車城、花都

19、中心城區(qū)，沿云山大道向東進入新機場。東西、南北軌道建設：城市規(guī)劃優(yōu)化后的大瀝交通，將有16個出口通往廣州，與廣州實現無縫對接。從城市總體規(guī)劃角度，大瀝將會加強區(qū)域的空間布局優(yōu)化，奠定廣佛經濟圈中心的地位。從規(guī)劃產業(yè)發(fā)展角度，“東優(yōu)西拓、強三優(yōu)二”將有效實現資源優(yōu)化和產業(yè)優(yōu)化。從城市交通規(guī)劃角度，路網建設的發(fā)展，將會改善大瀝的內部交通路網暢順，以及縮短與周邊城市距離。但從商業(yè)發(fā)展前景而言，城區(qū)之間的距離縮短反而更易造就消費力外流的機會，影響本地商業(yè)的發(fā)展。小結城市規(guī)劃Part4 房產市場1. 總體印象2007年1-11月南海區(qū)各鎮(zhèn)街普通住宅成交信息統(tǒng)計大瀝鎮(zhèn)普通住宅成交面積居南海區(qū)之二，成交均價

20、居南海之三全市已售建筑面積（萬）已成交金額（萬元）成交均價（元/）桂城街道70.84188195916 大瀝鎮(zhèn)-大瀝6.2357215719 大瀝鎮(zhèn)-黃岐19.31125195820 大瀝鎮(zhèn)-鹽步10.4559715367 大瀝鎮(zhèn)35.92042115688 里水鎮(zhèn)7.8737019421獅山鎮(zhèn)32.81411064302丹灶鎮(zhèn)16.1883895475西樵鎮(zhèn)-西樵12.1383903169 羅村街道-羅村街道9.7353553637 九江鎮(zhèn)1.941762131 房地產市場2. 供求關系大瀝街道供應和成交面積最少，但價格增長幅度最高，達15%房地產市場樓盤預售套數預售建筑面積(M2)已售套數

21、已售建筑面積(M2)剩余套數剩余建筑面積(M2)2006  金碧華庭(金碧軒)166 22,453 155 21,156 11 1,297 碧翠苑163 20,589 162 20,451 1 138 南海碧桂園889 185,286 885 184,526 0 0小結1,218 228,328 1,202 226,133 12 1,435 2007明匯城市花園559 70,650 357 43,297 202 27,353 碧翠苑59 7,235 59 7,235 0 0 小結618 77,885 416 50,532 202 27,353 2006-2007年大瀝街道樓

22、盤普通住宅銷售統(tǒng)計表房地產市場已售單位統(tǒng)計包括已備案單位和已簽約單位統(tǒng)計數據只包括各樓盤的洋房,不包括車位/商鋪/別墅統(tǒng)計數據來源于”佛山建設局”,統(tǒng)計時間截至2007-12-10大瀝街道市場供應最少，06年成交主要為南海碧桂園1128套“翠堤水岸”花園洋房，07年新推出海琴軒和名匯城市花園共800多套單位，到目前為止約銷售5成；黃歧、鹽步品牌大盤云集，供應充足，市場較為穩(wěn)定；相對其它兩區(qū)，大瀝街道表現出更大的市場承受力，價格自2006年第三季度起快速增長，第三季度均價已超過黃岐、鹽步；房地產市場3. 大瀝街道的樓市狀況樓盤供應結構由低端的單體樓轉向中高端的住宅小區(qū)，價格拉升大房地產市場4.

23、產品結構大瀝鎮(zhèn)普通住宅套均成交面積信息統(tǒng)計全市已售建筑面積已售套數套均建筑面積2006年大瀝153,7181,163132黃歧274,1212,261121鹽步267,6932,4901082007年1-11月大瀝62,464408153黃歧193,3261,689115鹽步104,280955109大面積單位需求增大，產品主力供應面積為130-160平米房地產市場4. 產品結構大瀝街道 市場均價低，豐厚的居民消費能力實現了客戶群對大面積單位的需求，套均面積需求在130-160平方米之間。06年南海碧桂園“翠堤水岸”戶型面積包括70-80二房，133三房和155-250四房以上；07年名匯城市

24、花園和海琴軒成交單位以三房130以上為主。黃岐、鹽步 集中了大瀝大部分的外來發(fā)展商，產品檔次高、結構豐富，憑借與廣州約一半的價格差距，吸引了約6成廣州客源。因此相對充裕的資金與低價位，實現了廣州客戶100-120的大面積需求。房地產市場5. 客源流向大瀝本地人購房外流現象嚴重，外來移民是大瀝商品房購買主體房地產市場5. 客源流向大瀝街道污染嚴重的居住環(huán)境、雜亂的治安氛圍和低檔次、高密度的樓盤素質導致客戶外流現象嚴重；本地高端客戶群除通過村鎮(zhèn)土地競拍自建房，普遍在南國桃園、獅山、丹灶或桂城置業(yè)。外來高端城鎮(zhèn)移民是大瀝商品房成交最活躍的群體，大部分都會在大瀝城鎮(zhèn)置業(yè)，占大瀝購房群體的6成；房地產市

25、場6. 土地供應單位宗地編號用地位置 用地總面積用 途 大瀝401穗鹽路“扇面”地段7.7625城鎮(zhèn)混合住宅用地402廣云路張邊橋側0.4882商業(yè)用地404平地村委會泗瀝組1.9658商業(yè)用地406原大瀝三鳥市場地塊2.3272商業(yè)用地408河東“大三丫”地塊4.76城鎮(zhèn)混合住宅用地410振興路編織袋廠地塊3.232城鎮(zhèn)混合住宅用地411大福摩托車地塊11.24城鎮(zhèn)混合住宅用地412振興路“微生物廠”地塊1.1817城鎮(zhèn)混合住宅用地414振興路56號0.2036商業(yè)用地415工業(yè)大道水頭高田地段0.192城鎮(zhèn)混合住宅用地合計 琰茞Ü 琰茞Ü4.9848

26、商業(yè)用地 琰茞Ü 琰茞Ü28.3682城鎮(zhèn)混合住宅用地大瀝鎮(zhèn)2007年度經營性用地指標一覽表 (單位：公頃)可開發(fā)土地資源少， 舊城改造”盤活土地房地產市場土地供應日益緊缺,；特別是大瀝街鎮(zhèn)，更是“寸土尺金” ，稀缺性將極大提升新房地產項目的升值、投資潛力；大瀝城鎮(zhèn)舊物業(yè)大多建于20年前，建造檔次低，現正是合同到期或將近到期的時間。在土地供應緊缺的情況下，全城掀起了大規(guī)模的“舊城改造” ，置業(yè)需求日益膨脹； 6. 土地供應房地產市場7. 政策影響大瀝街道在售樓盤少，成交量、價格受供應影響大，政策影響不明顯。房地產市場8. 政策對鹽步、黃岐的影響黃岐價格持

27、續(xù)攀升，受政策影響不明顯房地產市場8. 政策對鹽步、黃岐的影響鹽步臨近廣州，以廣州為風向標，受政策影響明顯房地產市場9. 未來新政預測及分析新政一：2008-2009年可能開征“保有稅”目的：針對戶型面積偏大的房子收取一定費用，鼓勵購買中小套型住宅，促進理性購房。預測：保有稅144M2可能是起征面積，稅率大概在0.8%左右。影響：對整個房產保有環(huán)節(jié)進行征稅，持續(xù)征收的原則將迫使購房投資和消費回歸理性空間。新政二：“兩稅合并”，明年賣樓省稅費利好：調低了稅率，擴大了開發(fā)商利潤空間。預測：927放貸新政后，市場成交量下降。購房者和發(fā)展商形成角力的狀態(tài)。對于已完成今年目標，實力雄厚的發(fā)展商預計會繼續(xù)

28、控貨，以期待明年更大的利潤空間。大瀝街道受土地供應限制，房地產市場供應少，受政策影響不明顯。相對本項目，“保有稅”的實施將產生一定的影響，但大瀝鎮(zhèn)強民富的市場特征將對項目提供充足的支撐.房地產市場小結房地產成交活躍，供應缺口導致價格上漲幅度大房地產受政策影響較弱房地產成交活躍，供應缺口導致價格上漲幅度大市場產品結構以中低端為主，高端產品匱乏房地產市場Part5 典型個盤天安鴻基花園地理位置：南國桃園東門發(fā) 展 商：天安（廣州）投資有限公司占地面積：900畝總建面積：18萬容 積 率：0.28綠 化 率：73.3%總 戶 數：1000多戶產品類型: 別墅、公入市時間：2001年年底配套：2300

29、0平方米天然湖泊；4500星級陽光會所；4800平方米商業(yè)中心 典型外流個盤，7成客戶來自大瀝個盤分析產品結構以260-500別墅為主推貨節(jié)奏產品面積均價消化速度一期（2001年底-2004.08）210套別墅180-4006500元 琰茞Ü190套公寓、洋房86-130 琰茞Ü 琰茞Ü二期（ 2004.10-2007.06）159套純別墅26050015000-17000元/5-6套/月天安鴻基花園個盤分析風格各異的別墅，突顯主人風情萬種的個性與審美天安鴻基花園個盤分析座落于南國桃園內，環(huán)境資源優(yōu)越；離大瀝僅十分鐘車程，生活、工作游

30、刃有余；以3個近6萬天然湖泊為中心，別墅依山就勢，各自擁有獨立、優(yōu)美的景觀元素；超低密度、超高綠化率、超強可塑性，切合客戶群需求；大型、高檔次而充滿異國情調的配套設施，滿足業(yè)主一切生活、娛樂所需。環(huán)境為項目最大亮點； 為突顯身份、個性，客戶不惜重金打造，房子內外兼修。天安鴻基花園個盤分析地理位置：大瀝鎮(zhèn)雅瑤桂和路發(fā) 展 商：碧桂園集團代 理 商：自銷總建面積：62.7萬總 戶 數：3000戶產品類型: 別墅、洋房建筑風格：歐式入市時間：2006年1月未來項目最大競爭對手基本信息南海碧桂園個盤分析產品分析“陽光花海”浪漫陽光別墅，2006年1月1日開賣南海碧桂園個盤分析“翠堤水岸”花園洋房112

31、8套，2006年五一開賣產品分析南海碧桂園個盤分析“藍天山畔”一期，2006年五一開賣產品分析南海碧桂園80套聯排別墅 戶型：335-378，七房、九房二廳， 均價：5000元/（帶裝修）個盤分析“藍天山畔”二期，2007年二月開賣49套獨立別墅 戶型：400-806，七/八/十房二廳 均價：5000元/（帶裝修） 銷售情況：12月1日銷售22套產品分析南海碧桂園小結大瀝鎮(zhèn)稀缺別墅產品，自住、投資相宜；成熟品牌形象，治安物管好；高檔次、大社區(qū)環(huán)境，成熟居住氛圍；規(guī)劃過于密集，別墅私密性不高；商業(yè)配套人氣不旺；生活配套缺乏。以大瀝唯一在售別墅帶動洋房的銷售；以項目創(chuàng)新產品及品牌物管進行市場突圍。

32、個盤分析Part6 項目理解1. 項目介紹地塊位置：佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)體育中心區(qū)西側地段地塊現狀：用地紅線外基礎設施達到五通，即通路、通電、通供水、通排水、通訊，用地紅線內土地部分平整。交易面積：75915.8平方米土地用途：城鎮(zhèn)混合住宅用地使用年限：住宅用地柒拾年、商業(yè)用地肆拾年、其他用地伍拾年容積率：2.4；建筑密度：28%；綠地率：30%；項目理解優(yōu)勢劣勢毗鄰321國道、325國道、禪碳路（省道）、廣三高速，以及年底完工的“大瀝交通樞紐”距離該地塊不足1km，路網配套完善；毗鄰大瀝金融商貿區(qū)，且靠近大瀝體育文化中心，大瀝高中、金融、行政機關等市政重點項目，居住環(huán)境規(guī)劃向好，區(qū)位發(fā)展?jié)摿Υ?/p>

33、；項目周邊暫時缺乏高素質生活配套；周邊村落圍繞，治安問題突出；長虹嶺工業(yè)園區(qū)距離項目5分鐘車程，生活環(huán)境有待改善；現時缺乏城市公交直達該項目，生活不便。周邊路網密集，噪音問題有待解決；機會威脅可以填補該區(qū)域商業(yè)住宅的市場空白；大瀝商品房供應不足，供應結構單一，發(fā)展較為滯后，強勁購房消費力還沒釋放；項目地處位置規(guī)劃看好，且市民認為項目位置不會太偏，處于大瀝中心區(qū)位“空氣差、治安差、大瀝居住環(huán)境差“深入民心作為該區(qū)域首個住宅項目，周邊環(huán)境尚待開發(fā)，居住氛圍不成熟；市民認為該區(qū)域成熟發(fā)展尚需3-5年，目前認為還較荒涼2. SWOF分析項目理解項目名稱產品類型產品對比本案小高層洋房南海碧桂園聯排別墅、

34、獨立別墅、小高層洋房以別墅為主的大型社區(qū)，圍繞景觀資源布局天安鴻基花園聯排別墅、獨立別墅、公寓中海金沙灣高層、小高層洋房以120 M2平層為主，圍繞江景布局雅居藍灣多層、小高層洋房以100 M2平層為主產品對比躍式、復式個性化產品備受歡迎據市調情況分析，大瀝消費者追求產品個性化與生態(tài)環(huán)境。創(chuàng)新產品配合新居住觀念以引導消費者的好奇與購買傾向。3. 項目競爭態(tài)勢分析-產品對比項目理解項目名稱項目區(qū)位區(qū)位態(tài)勢本案位于大瀝西部新城區(qū)大瀝西部是經濟實力、人口最集中的區(qū)域。南海碧桂園位于大瀝西部雅瑤區(qū)天安鴻基花園位于獅山南國桃園區(qū)獅山以南國桃園生態(tài)別墅項目為主，吸引絕大部分大瀝高端客戶，但發(fā)展用地不足，影

35、響持續(xù)發(fā)展。中海金沙灣位于大瀝東部黃岐區(qū)大瀝東部與廣州經濟實力較強的荔灣區(qū)接壤，受廣州輻射最強，同類產品售價與大瀝中部、西部形成近2000元/平方米價差。雅居藍灣位于大瀝東部鹽步區(qū)西部首個居住社區(qū)，樹標桿新標準本項目區(qū)位相對處于劣勢，非重點開發(fā)商住區(qū)域，以承接東部工業(yè)轉移為主。項目周邊無競爭對手，市政工程，機關單位向該區(qū)集中。引導項目形象定位為行政商務區(qū)的休閑居住氛圍社區(qū)。3. 項目競爭態(tài)勢分析-區(qū)位對比項目定位項目名稱物業(yè)管理物管分析本案萬科物管品牌發(fā)展公司嫡系物管公司知名度高，認可度高。南海碧桂園碧桂園物管天安鴻基花園天安物業(yè)管理中海金沙灣中海物管雅居藍灣優(yōu)質物管成就和諧人居治安差為大瀝普

36、遍共識，項目周邊村落、工業(yè)區(qū)圍繞，治安問題更加突出。萬科優(yōu)質的物管服務認同度高，可以此引導本地消費者形成新的和諧人居觀念。3. 項目競爭態(tài)勢分析-物業(yè)管理對比項目理解萬科是全國知名品牌，廣東第一名牌，市場認識度高。通過宣傳深化萬科品牌認知度，吸引客戶對居住持續(xù)服務的認可。全國知名品牌引領居住新氣象項目名稱品牌知名度本案萬科在廣佛地區(qū)品牌認知度高南海碧桂園通過在大瀝開發(fā)經營項目受到普遍認可天安鴻基花園中海金沙灣雅居藍灣鉅隆集團通過多個項目開發(fā)在佛山知名度較高3. 項目競爭態(tài)勢分析-品牌對比項目理解3. 項目競爭態(tài)勢分析-配套對比教育配套優(yōu)勢突顯項目氛圍項目名稱配套本案教育（大瀝高級中學、實驗小學

37、）商業(yè)（巴黎春天步行街、新都會商業(yè)中心）南海碧桂園商業(yè)（超市,洗衣店,休閑中心,裝飾公司,農行）天安鴻基花園商業(yè)（商務中心,中西餐飲）中海金沙灣商業(yè)（暫未開業(yè)）雅居藍灣商業(yè)（暫未開業(yè)）大瀝為典型產業(yè)城市，高檔次、大型配套相當缺乏。項目與大瀝巴黎春天商業(yè)街約10分鐘車程，商業(yè)配套相對完善。項目周邊教育配套擁有大瀝高級中學、實驗小學，優(yōu)勢明顯，可深化推廣。項目理解項目名稱商業(yè)定位本案 琰茞Ü南海碧桂園中西餐，休閑用品，超市（針對項目業(yè)主）天安鴻基花園大型中西餐，超市（針對項目業(yè)主為主）中海金沙灣未確定雅居藍灣不能經營餐飲，無具體規(guī)劃（針對周邊消費者）分析特色街區(qū)文化打造次級商圈

38、項目距離長虹嶺工業(yè)園5分鐘車程，大瀝高級中學2分鐘車程，大瀝體育文化中心不到1分鐘車程。未來項目商業(yè)除針對項目業(yè)主外，還可輻射至工業(yè)園中高層，高級中學師生，體育中心運動休閑人群。3. 項目競爭態(tài)勢分析-項目商業(yè)定位對比項目理解項目名稱銷售均價本案均價8000元/南海碧桂園洋房：08年1月推售預計售價8000元/平方米天安鴻基花園二期別墅已售馨，暫無推銷計劃中海金沙灣07年底推售預計8000元/平方米雅居藍灣現均價6000元/方，預計07年底推售大面積洋房7000元/平方米以上市場整體向好，中產置業(yè)定格突顯地產公民形象同檔次項目均計劃于年底到明年1月期間推貨，前期產品均基本售馨。對未來價格預計均

39、統(tǒng)一在70008000元/平方米。預計樓市在經過對新政策的消化后將保持穩(wěn)定發(fā)展趨勢，項目定位8000元/處于市場均價范圍內。3. 項目競爭態(tài)勢分析-價格分析項目理解小結價格定位：均價8000元/；市場突圍：品牌、物管、教育配套、產品。項目理解Part7 客戶定位1. 客戶分析思路大瀝常住人口分析挖掘核心客戶群核心客戶群訪談調研地產從業(yè)人員訪談調研核心客戶群的購房需求特征客戶定位2. 核心客戶群家庭年收入城鎮(zhèn)新移民本地居民職業(yè)居住需求職業(yè)居住需求35萬工業(yè)生產線工人/專業(yè)市場/商鋪員工宿舍/租賃工作地周邊工業(yè)生產線工人/專業(yè)市場/商鋪員工自建房/宿舍原居地/工作地周邊1015萬工業(yè)技術人員/專業(yè)

40、市場/管理層宿舍/租賃工作地周邊工業(yè)技術人員/專業(yè)市場/管理層自建房/洋房原居地/工作地周邊1020萬小型商貿企業(yè)主/中小型工業(yè)企業(yè)主宿舍/洋房工作地周邊小型商貿企業(yè)主/中小型工業(yè)企業(yè)主自建房為主/洋房原居地/工作地周邊1525萬工廠高級管理層宿舍/洋房工作地周邊工廠高級管理層自建房為主/洋房原居地/工作地周邊2050萬中型專業(yè)市場/商貿市場企業(yè)主洋房/小型別墅工作地周邊環(huán)境舒適中型專業(yè)市場/商貿市場企業(yè)主自建房/洋房/小型別墅原居地/工作地周邊環(huán)境舒適50100萬以上大型專業(yè)市場/商貿市場企業(yè)主別墅/高素質項目洋房環(huán)境舒適，交通便利大型專業(yè)市場/商貿市場企業(yè)主別墅/高素質項目洋房、別墅環(huán)境舒

41、適，交通便利100萬以上大型工業(yè)企業(yè)主高素質項目洋房、別墅環(huán)境舒適，交通便利大型工業(yè)企業(yè)主自建房/高素質項目洋房、別墅環(huán)境舒適，交通便利核心客戶群為在大瀝工作的中型專業(yè)市場/商貿市場企業(yè)主客戶定位家庭年收入在1050萬間的本地居民追求人居社區(qū)氛圍，相對完善物業(yè)管理，同時兼顧工作需要，子女求學入戶需要，因此成為大瀝房地產市場潛在消費力。家庭年收入在20100萬以上的外來居民在大瀝生活時間長，融入到大瀝生活文化當中，事業(yè)與家庭已扎根于大瀝，因此在生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，交通便利的前提下選擇在周邊區(qū)域及大瀝區(qū)域內選擇高素質項目置業(yè)。分析：客戶定位3. 訪談調研地產從業(yè)人員訪談時間訪談地點訪談對象受訪年齡家庭組

42、成家庭年收入2007年11月25日12月4日大瀝新世紀酒樓保利地產銷售25歲3人40萬時代地產銷售28歲3人20萬碧水地產銷售28歲3人50萬某地產公司副總經理35歲4人100萬以上客戶定位訪談時間訪談地點訪談數量訪客來源受訪年齡家庭組成家庭年收入2007年11月25日12月4日中建博美裝飾材料城12人江浙地區(qū)為主 3045歲34人3050萬桂江農產品市場11人湛江、江浙地區(qū)為主 3040歲34人2035萬凱民茶博城10人福建、潮汕地區(qū)為主 2935歲34人1030萬中紡華麗布匹市場10人潮汕、江淅地區(qū)為主3040歲34人50萬以上鳳池裝修材料市場15人大瀝本地人為主 3040歲36人3010

43、0萬大瀝摩托車批發(fā)市場15人大瀝本地人為主3045歲36人50100萬3. 訪談調研核心客戶群客戶定位客戶分布從業(yè)人員語錄u 本地人多數在村里買地自建房；u 本地很少炒樓的人，買洋房大部分是到大瀝做生意的老板或者是打工的人u 在大瀝時間長了，為了孩子上學問題會考慮在大瀝置業(yè)u 保利項目大瀝客戶成交量僅次于禪桂,但大部分都是大瀝外來人，大概占到6成。本地人大概占4成，他們自己一般在大瀝買地自己建樓；u 大瀝外來人一般是在大瀝工作8到10年以上,主要為潮汕、浙江人，很有錢，都有幾套樓，在大瀝鎮(zhèn)街也都會置有物業(yè)；u 大瀝外來人買樓現在還可以入戶口，對小孩子以后讀書也很有幫助。城鎮(zhèn)新移民成置業(yè)主力在大

44、瀝鎮(zhèn)街置業(yè)最活躍的消費群體是高收 入外來務工者4. 核心客戶群需求特征-客戶分布客戶定位置業(yè)目的從業(yè)人員語錄u 看到感覺好的會買下來自住，按揭太麻煩，一次性付清比較簡單；u 買房都是自住，資金周轉沒問題的時候就一次付清，或者首付多點，過段時間周轉資金再付清房款；u 盡量首付多點，以后供屋輕松點。u 大瀝客戶基本上以自住為主；u 大瀝客戶都以自住為主，首付五成，按揭十年，但大部分都在兩年內付清房款；u 大瀝客戶在名雅的時候都是一次付清，現在都是首付五成以上。大瀝置業(yè)以自住為主城鎮(zhèn)新移民跟本地人一致認為置業(yè)首先要滿足自住需求，首付高，按揭期短可以推斷出投資性置業(yè)觀念相對薄弱。4. 核心客戶群需求特

45、征-置業(yè)目的客戶定位獲知途徑從業(yè)人員u 多數通過親戚朋友介紹，口碑傳播影響下購買；u 不是太關注電視、戶外等廣告，要以現場看樓為主。如果看到樓盤綠化好，樣板房設計好才會買；u 朋友介紹，羊群效應，很多時候會有幾個朋友結伴一起購買u 一般大瀝項目活動推廣較少，且較為單一，派發(fā)宣傳單張是常用的宣傳方法口碑傳播是當地客戶群體的信息主要來源；主要通過現場樣板房及園林景觀認識樓盤。4. 核心客戶群需求特征-樓盤信息獲知途徑口碑傳播是當地客戶群體的信息主要來源；客戶定位置業(yè)范圍從業(yè)人員語錄u 那些外地來的人都在市中心跟工業(yè)區(qū)工作，如果有感覺好的樓盤在自己店鋪附近，可能會有買的意向。u 現在生意還沒到可以放

46、手的時候，要買房都會打算在附近買，可以照顧生意。u 現在主要住宿舍，如果有好的樓盤離廠不遠，會考慮在附近買。u 大瀝客戶置業(yè)選擇時代是因為離大瀝不遠，方便工作；u 大瀝人都比較孝順，有本土情結，就算在其他地方有房子，但還是會在大瀝買套房給家里老人住，讓老人住得舒服點，安全點；u 大瀝人買房子都會選在離工作地點不遠的地方，金融商貿區(qū)是大瀝人工作的集中地。置業(yè)范圍在工作地不遠為首選本地人與新移民對工作的積極態(tài)度，決定了在大瀝工作地不遠地方置業(yè)的需求。4. 核心客戶群需求特征- 置業(yè)范圍置業(yè)范圍以就近工作為原則客戶定位品牌忠誠度從業(yè)人員u 大瀝發(fā)展商比較有印象的就只有碧桂園；u 大瀝碧桂園有物管，別

47、墅半年內升值近一倍，品牌不錯；u 萬科，保利，碧桂園都有印象，曾考慮保利花園買房。u 對品牌的忠誠度很高,一般發(fā)展商和品牌發(fā)展商價格相差一千元,也會選擇品牌發(fā)展商；u 萬科大瀝樓盤開賣起碼7000元/以上，將會帶起整個大瀝樓價；u 大瀝客戶傾向于購買品牌發(fā)展商的產品。對品牌忠誠度高4. 核心客戶群需求特征-品牌忠誠度客戶定位本地人對碧桂園品牌忠誠度高，對其他品牌認知度有限，需要深化引導物業(yè)管理從業(yè)人員u 在大瀝的外地人很多，居住安全感很重要u 對物管很重視，購房后的售后服務要好u 物管要嚴格，但要方便。例如業(yè)主認為南國桃園香格里拉的物管好，對治安比較放心。但業(yè)主朋友很不認同，認為太繁鎖，開車進

48、出都問三問四，覺得有損身份，很麻煩。從而對朋友圈的探訪造成影響。u 會欣賞保利一號公館的治安保密設計，智能化管理u 對物管要求很高，因為大瀝公認治安較差，比較雜亂u 物管水平是決定否購買該樓盤的重要前提，有時物管甚至會是再次置業(yè)的動力。高度重視物管 要求很高，既要嚴謹又要方便，是決定購房的前提之一。4. 核心客戶群需求特征-物業(yè)管理客戶定位戶型從業(yè)人員語錄u 喜歡復式、錯層等類型，較追求個性化u 廳大房大，格局方正，舒服感要強，廳最好有45米挑高，不要太壓抑u 可接受入戶花園，送夾層，有地下室之類的戶型特點u 肯定是要南北朝向，面積在150以上u 大瀝市場目前較少創(chuàng)新戶型，以平層見多u 對創(chuàng)新戶型接受能力很強，接受躍式、錯層、復式、地下室等類型u 喜歡廳大、主人房大，陽臺大，房子開間好u 很注重實用率，購房時常以套內面積計