土地增值稅法8

1、第八章土地增值稅歷年分值分布年份單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題判斷題合計(jì)2001 年1分分1分3分2002年1分1分1分3分2003年1分1分1分3分?本章主要內(nèi)容包括:? 一、土地增值稅的征稅范圍、納稅人；?二、應(yīng)稅收入的認(rèn)定；?三、確定增值額的扣除項(xiàng)目；?四、增值額和稅率；?五、應(yīng)納稅額的計(jì)算；?六、稅收優(yōu)惠；?七、納稅申報(bào)及繳納。?本章重點(diǎn)內(nèi)容有：征稅范圍的確定，納稅人的界定，應(yīng)稅收入種類，增值 額確定，稅率選擇與運(yùn)用，應(yīng)納稅額計(jì)算，優(yōu)惠政策等。?難點(diǎn)問題是：扣除項(xiàng)目金額的確定，新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增 值額及稅額的計(jì)算，房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的差異? 一、土地增值稅的納

2、稅人、征稅范圍和稅率?（一）納稅人? 土地增值稅的納稅義務(wù)人，是轉(zhuǎn)讓 國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著 物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。?納稅人的特點(diǎn)：P171 不論法人與自然人； 不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)； 不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個(gè)人； 不論部門。都應(yīng)成為土地增值稅的納稅人。?（二）征稅范圍? 1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；? 2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。?（三）征稅范圍的界定 P172-173?按以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來判斷是否屬應(yīng)計(jì)征土地增值稅：?標(biāo)準(zhǔn)之一：?轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有P172?轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，征土地增值稅；?轉(zhuǎn)讓集體所有制土地，應(yīng)先在有關(guān)部門辦

3、理（或補(bǔ)辦）土地使用或出讓 手續(xù)，使之變?yōu)閲宜胁趴赊D(zhuǎn)讓，再納入土地增值稅的征稅范圍。? 自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為。? 標(biāo)準(zhǔn)之二：? 土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓P172?轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅（二級市場），出讓土地使用權(quán)不征（一級市場）；? 土地使用權(quán)出讓：土地使用者在政府壟斷的土地一級市場通過支付土地出 讓金，獲得一定年限的土地使用權(quán)的行為；? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用者通過出讓形式取得土地使用權(quán)后，在土地二 級市場將土地再轉(zhuǎn)讓的行為。?未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（如出租）也不征。? 標(biāo)準(zhǔn)之三：?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入P173? 取得收入的征，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)雖變更但未取

4、得收入的不征。? 總之，無論是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán) 一并轉(zhuǎn)讓的， 只要取得收入， 均屬于土地增值稅的征稅范圍。 以此為標(biāo)準(zhǔn)， 對以下具體情況作如下判定： P 1 73-1 74 （注意客觀題型）? 有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍? 1、出售 : （1）出售國有土地使用權(quán)；（ 2）取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房 屋開發(fā)建造后出售；（ 3）存量房地產(chǎn)買賣。? 2、繼承、贈(zèng)予 :（ 1）繼承不征稅（無收入）。（ 2）贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征稅；（ 3）非公益性贈(zèng)予征稅。? 3、出租 不征稅（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）；? 4、房地產(chǎn)抵押 抵押期內(nèi)不征稅； （ 1

5、 ）抵押期滿償還債務(wù)本息收回房地產(chǎn) 不征稅； （ 2）抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征收土地增值 稅。5、房地產(chǎn)交換 單位之間換房，有收入的征稅；個(gè)人之間互換自住房免征。6、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)不征稅；將投資聯(lián)營房 地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征稅。7、合作建房建成后自用不征稅；建成后轉(zhuǎn)讓征稅。8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 暫免征稅。9、代建房 不征稅（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。10、房地產(chǎn)重新評估 不征（無收入）。11 、國家收回房地產(chǎn)權(quán) 不征。12、市政搬遷 不征。? 二、應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確定 P176-178? （一）應(yīng)稅收入的確定? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的

6、全部價(jià)款及有關(guān)的 經(jīng)濟(jì)收益。? 從形式看，包括： 貨幣收入 實(shí)物收入 其他收入? （二）扣除項(xiàng)目的確定 P177 178? 稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目有以下內(nèi)容：? 1 、取得土地使用權(quán)所支付的金額。 P177? 包括兩方面內(nèi)容：（1）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的 地價(jià) 款；（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、 過戶手續(xù)費(fèi)。? 2 、房地產(chǎn)開發(fā)成本 P177? 它是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括： 土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用等。? 3 、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 P177? 它是指

7、與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的三項(xiàng)期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用 、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù) 費(fèi) 用。開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按 實(shí)施細(xì)則 的標(biāo)準(zhǔn)扣除， 標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出， 即： P177178? （1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，?能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的。利息支出據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同 期貸款利率計(jì)算的金額； 其他開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算 的金額之和的 5 以內(nèi)計(jì)算扣除，用公式表示：?房地產(chǎn)幵發(fā)費(fèi)用=利息+ （取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)幵發(fā)成 本）X 5%? 例如：支付的地價(jià)款為 150萬元，開發(fā)成本為 250萬

8、元，則其他開發(fā)費(fèi)用扣 除數(shù)額不得超過 20萬元，即（ 150250） X 5%，利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。? （2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯?或不能提供金額機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的 10以內(nèi)計(jì)算扣除，用公式表示：?房地產(chǎn)幵發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)幵發(fā)成本）X10? 例如：支付的地價(jià)款為 150萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為 250萬元，則房地產(chǎn)開 發(fā)費(fèi)用總扣除限額為 40萬元，即（ 150250） X 10，超限額部分的費(fèi)用 不得扣除。? 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須注意三個(gè)問題： 第一，扣除的具體比例（ 5以內(nèi)或 10以內(nèi)），由

9、各省、自治區(qū)、直轄市人 民政府決定。第二，利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許 扣除；第三，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。? 4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 P178? 它是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的“三稅一費(fèi)”，即：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù) 稅、印花稅、教育費(fèi)附加。? 注意問題：?房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因而不得在此扣除。? 其他納稅人繳納的印花稅 允許在此扣除（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的 0.5 %。貼花）。? 5、財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。? 此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。 加計(jì)20 的扣除，用公式表示

10、：?加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)幵發(fā)成本）X20%? 例如：支付的地價(jià)款為 150萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為 250萬元，加計(jì)扣除費(fèi) 用為 80萬元，即（ 150120）X 20%? 注意：即使是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，如果取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任 何開發(fā)與投入就對外轉(zhuǎn)讓，也不允許扣除 20%的加計(jì)費(fèi)用。舉例如下：? 例、某房地產(chǎn)開發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬元（設(shè)城建稅率7%，教育費(fèi)附加征收率 3%）。建此住宅支付的地價(jià)款 100萬元（其中含有 關(guān)手續(xù)費(fèi) 3萬元），開發(fā)成本 300萬元，貸款利息支出無法準(zhǔn)確分?jǐn)偂Ｔ撌?政府規(guī)定的費(fèi)用計(jì)提比例為 10%，計(jì)算上述業(yè)

11、務(wù)應(yīng)交納的土地增值稅。解： 1、實(shí)現(xiàn)收入總額： 1600萬元2、扣除項(xiàng)目金額： 支付地價(jià)款： 100萬元 支付開發(fā)成本： 300萬元 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用為：（100+300）X 10% 40 （萬元） 扣除的稅金：1600X 5%（ 1+7%+3%= 88 （萬元） 加計(jì)扣除費(fèi)用：（100+300）X 20%= 80 （萬元） 扣除費(fèi)用總額：100+300+40+88+80= 608 （萬元）3、確定增值額： 1600608= 992（萬元）4、確定增值比率：992 - 608 X 100%= 163%5、計(jì)算應(yīng)納稅額：992 X 50%- 608 X 15%= 404.8 （萬元）? 6

12、、對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項(xiàng)目金額的確定P178（ 1 ）房屋及建筑物的評估價(jià)格評估價(jià)格=重置成本價(jià)X成新度折扣率（ 2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款（ 3）國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用（ 4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑證的，在計(jì) 征土地增值稅時(shí)不允許扣除。? 三、應(yīng)納稅額的計(jì)算 P179-181? （一）增值額的確定? 土地增值稅的征稅對象即增值額。? 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額減除扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額。? 在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評 估價(jià)格計(jì)算征收：? 隱瞞虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；? 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

13、?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。? 轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物? （二）應(yīng)納稅額的計(jì)算方法? 土地增值稅的計(jì)算方法有兩種，一種是超率累進(jìn)稅率的定義法，這是土 地增值稅暫行條例規(guī)定的計(jì)稅方法；另一種是簡便計(jì)算法，其計(jì)算公式 為：應(yīng)納稅額=增值額X適用稅率一扣除項(xiàng)目金額X扣除系數(shù) 土地增值稅的計(jì)算步驟如下：（ 1 ）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；（ 2）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額；（ 3）計(jì)算增值額：第 5 頁(4) 計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，確定適用稅率；(5) 計(jì)算應(yīng)納稅額。?例如P158:某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400萬元，其扣除項(xiàng)目金額為100萬兀，應(yīng)納土地增值稅稅

14、額是多少？?用第一種方法計(jì)算：P180?土地增值額=400- 100 = 300 (萬元)?增值額占扣除項(xiàng)目金額比例= 300 -100= 300 %?各級次增值額應(yīng)納稅額：應(yīng)納土地增值稅稅額=15+ 20+ 50+ 60 = 145萬元用第二種方法計(jì)算：增值額占扣除項(xiàng)目金額300%，適用稅率60%，速算扣除系數(shù)35%。 應(yīng)納土增值稅稅額=300X 60%- 100X 35%= 145萬元兩種計(jì)算方法要求考生都要熟練掌握計(jì)算步驟。增值額占扣除項(xiàng)目金額 稅率 應(yīng)納稅額(萬元)P18050%以內(nèi)30 %(100X50%)X 30%= 15508至 100% 40 %100X( 100%- 50%)

15、X 40%= 20100%至 200% 50 %100X( 200%- 100%)X 50%= 50200%至 300% 60 %300 -( 100X 200%) X 60%= 60?例：某房地產(chǎn)幵發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓，取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)幵發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)幵發(fā)費(fèi)用為40萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 60萬元。該公司應(yīng)納 的土地增值稅為多少？?解：(1)增值額=1000-50+200+40+60+ (50+200)20%=600 (萬元)(2) 扣除項(xiàng)目金額=50+200+40+60+ ( 50+200)20%=400 (

16、萬元)(3) 增值額與扣除項(xiàng)目比 =600 400100%=150%(4) 應(yīng)納土地增值稅額=60050%-400 15%=240(萬元)?四、稅收優(yōu)惠P181- 182? 1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售， 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免 征土增值稅；如果超過20 %的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。? 2 、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。? 3 、個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房， 經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào) 核準(zhǔn)，土地增值稅減免稅優(yōu)惠如下：（ 1）居住滿 5年或 5年以上的，免征； （2）居住滿 3年未滿 5年的，減半征稅；（3）居住未滿 3年的，按規(guī)定計(jì)稅

17、。? 4、1994年1月1日前已簽訂的房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓， 均免征土地增值稅。? 五、征收管理與納稅申報(bào)（了解）? （一）征收管理? 1 、建立健全土地增值稅的納稅申報(bào)制度、 房地產(chǎn)評估規(guī)程、 委托代征辦法? 2、1994年 1月1日前已簽房地產(chǎn)開發(fā)合同或立項(xiàng)， 首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的恢復(fù)征 稅? 3 、完善土地增值稅的預(yù)征辦法? 4 、加強(qiáng)部門之間的配合和協(xié)作? （二）納稅地點(diǎn)? 1 、納稅人是法人時(shí)：?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致的，應(yīng)在辦理稅務(wù) 登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；?如果不一致的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。? 2、納稅人是自然人時(shí)：?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致的，應(yīng)在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申 報(bào)納稅；?如果不一致的，則應(yīng)在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。? （