河南鄭州中心舊城改造項(xiàng)目開發(fā)詳細(xì)資料

1、一、工程概況該工程位于河南省鄧州市穰城路東側(cè)、團(tuán)結(jié)路南側(cè)、南閣路北側(cè)、 東一環(huán)西側(cè),為鄧州市老城區(qū)核心地段.根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃方案,該片區(qū)土地總面積340畝實(shí)際面積以市規(guī)劃局出具的紅線圖為準(zhǔn)其中：1、體育公園占地80畝由政府另 行開發(fā)建設(shè).2、可供出讓的國有建設(shè)用地共260畝,220畝為可開 發(fā)銷售的商住用地,40畝為安置房建設(shè)用地.3、在現(xiàn)有土地中,凈 地有177畝還建安置房占地40畝,總建筑面積98000平方米, 剩余137畝按政府規(guī)劃建設(shè)酒店等設(shè)施,需拆遷的集體用地約83畝.土地四至和性質(zhì)如下規(guī)劃圖所示：可出讓凈地：地塊 C: 77畝,地塊D: 60畝,地塊F: 40畝, 初步暫定為還建安置房

2、用地建筑面積 9.8萬平方米.待拆遷毛地：地塊A: 43畝初步規(guī)劃為集中商業(yè),地塊 B: 約40畝.工程投資建設(shè)：圖中所示的E局部為擬建設(shè)的南閣路.二、關(guān)于城市綜合體片區(qū)開發(fā)規(guī)劃說明指導(dǎo)意見：1、根據(jù)政府的改造理念,該片區(qū)進(jìn)行整體改造,打造成為鄧州 市獨(dú)一無二的城市綜合體工程,在適度兼顧住宅的同時(shí),側(cè)重點(diǎn)是進(jìn) 行集中商業(yè)的業(yè)態(tài)布局和開發(fā),主要目的是改善和提升城市功能和形 象,而非單一普通住宅小區(qū)附底層街鋪的開發(fā)建設(shè).2、規(guī)劃和開發(fā)遵循統(tǒng)一規(guī)劃、分步供地和開發(fā)五宗地可分期 出讓的原那么,本規(guī)劃為政府前期初步研究的開發(fā)方案,尚未形成正 式批文,仍有完善空間,投資人可結(jié)合鄧州市的實(shí)際情況,根據(jù)自身

3、就城市綜合體開發(fā)的定位和運(yùn)營提出新的規(guī)劃方案報(bào)政府商討,規(guī)劃重點(diǎn)應(yīng)考慮集中商業(yè)的業(yè)態(tài)布局和開發(fā)在個(gè)片區(qū)規(guī)劃中所占的比重 和在提升城市功能中的亮點(diǎn),商業(yè)業(yè)態(tài)布局和用地規(guī)劃可不受本規(guī)劃 的分區(qū)和土地現(xiàn)狀的限制.3、占地80畝的體育公園規(guī)劃已經(jīng)確定,原那么不會(huì)改變,初步 確定由政府投資建設(shè)假設(shè)投資人有投資興趣且能夠承當(dāng)建設(shè)本錢也可 考慮一并投資建設(shè).4、安置房建筑面積為9.8萬平方米,系滿足該片區(qū)征地拆遷安 置所必須建設(shè),投資人可綜合考慮片區(qū)開發(fā)的因素結(jié)合征地拆遷的實(shí) 際情況靈活設(shè)定具體規(guī)劃用地方案.三、工程優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)勢(shì).工程位于鄧州市城中央位置,方圓兩公里范圍內(nèi) 擁有市人民醫(yī)院、鄧州市第一高級(jí)

4、中學(xué)、市體育館、中國銀行、 人民法院、公安局等配套.地塊四面臨路,均為雙向四車道道路人車分流,交通便利.工程占比優(yōu)勢(shì).此工程需要現(xiàn)金7200萬元,而工程占比近 2億 元,且此工程有177畝凈地可直接供給,減少了投資人的資金占 用,并增加了工程中的利潤空間.鄧州房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì).鄧州市總?cè)丝?175萬元,城區(qū)人口在40 萬以上,鄧州市近三年的土地出讓土地面積約 400畝/年,工程 地塊周邊土地平均單價(jià)為162萬元/畝,最高可在200萬元/畝以 上.地塊臨團(tuán)結(jié)路底商均價(jià)在 32000元/ 住宅均價(jià)在4000 元/ 開發(fā)利潤空間極大.四、工程運(yùn)作模式考慮到片區(qū)存在拆遷,結(jié)合統(tǒng)一規(guī)劃、分布實(shí)施的現(xiàn)實(shí)要求

5、, 采用土地開發(fā)融資權(quán)拍賣的方式運(yùn)作本工程.一土地開發(fā)融資權(quán)拍賣的定義和具體內(nèi)容土地開發(fā)融資權(quán)定義：政府與投資人簽訂相關(guān)協(xié)議,由投資人負(fù) 責(zé)出資,協(xié)助政府完成約定片區(qū)內(nèi)的土地征地拆遷補(bǔ)償及相關(guān)工程建 設(shè)投資,政府負(fù)責(zé)按相關(guān)程序完成約定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地收儲(chǔ)工作 后,依法組織國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓, 政府按約定參照國有建設(shè)用 地使用權(quán)出讓結(jié)果向投資人支付投資回報(bào)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系.就該工程而言包含以下具體內(nèi)容：1、還建安置房的投資建設(shè)總 建筑面積約98000平方米.2、南閣路的標(biāo)準(zhǔn)化修建.3、片區(qū)內(nèi) 約定土地的征地拆遷補(bǔ)償資金的出資.4、投資人的投資回報(bào)是來源 于片區(qū)內(nèi)可以出讓的220畝國有建設(shè)用地使

6、用權(quán)的出讓收益.二土地收儲(chǔ)和工程代建等前期費(fèi)用土地開發(fā)融資權(quán)價(jià)格中包含土地收儲(chǔ)資金、安置房和南閣路建設(shè) 投資兩局部.具體包含以下內(nèi)容：1 .工程所需現(xiàn)金費(fèi)用拆遷安置補(bǔ)償及其他費(fèi)用約7200萬元.2 .還建安置房的工程投資費(fèi)用還建安置房總建筑面積約98000平方米含地下空間和小區(qū)內(nèi) 的水、電、道路、綠化等配套設(shè)施.還建安置房投資概算19600萬元土建本錢單價(jià)2000元/平方米,占地約40畝.安置房用地 由鄧州市開展投資有限責(zé)任公司以出讓方式取得,投資人以代建制的方式墊資完成安置房的投資建設(shè).3 .南閣路的建設(shè)費(fèi)用片區(qū)內(nèi)南閣路長約700米,寬度估算約為30米,參照一高南側(cè) 南閣路的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為600

7、元/ nf 包含綠化、排污等根底設(shè)施配套 地上路燈設(shè)施估算為300萬元,那么總造價(jià)為1560萬元,加上不可預(yù) 見費(fèi)240萬元,共計(jì)1800萬元.投資人以代建制的方式墊資完南閣 路的投資建設(shè).4 .資金支付第1項(xiàng)拆遷安置費(fèi)在保證土地能夠及時(shí)完成拆遷安置的前提下, 以現(xiàn)金方式在_個(gè)月內(nèi)支付給政府；第2-3項(xiàng)代建資金由投資人自籌 資金,以滿足工程投資建設(shè)的進(jìn)度.三投資人的投資回報(bào)片區(qū)內(nèi)可供開發(fā)商開發(fā)銷售的共 220畝土地,土地出讓收益作 為投資人的投資回報(bào)來源.規(guī)劃商住用地,容積率W3.7,投資人在不 超過政府確定容積率上限的前提下,根據(jù)政府關(guān)于城市綜合體的改造 原那么和根本要求制定規(guī)劃方案報(bào)政府批

8、準(zhǔn).投資人的投資回報(bào)=(220畝國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交價(jià)- 土地開發(fā)融資權(quán)成交價(jià))X N%.(四)土地開發(fā)融資權(quán)拍賣和后續(xù)履約該工程暫定5-6月進(jìn)行拍賣.工程起拍價(jià)為28600萬元,假設(shè)有溢 價(jià)成交,那么溢價(jià)局部以現(xiàn)金局部支付給政府.1 .工程建設(shè)進(jìn)度(1)還建安置房小區(qū)的主體工程以及小區(qū)內(nèi)的水、電、道路、 綠化等根底設(shè)施配套工程由投資人按設(shè)計(jì)要求投資建設(shè),建設(shè)建筑工期為24個(gè)月.投資人按鄧州市人民政府設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)投資建設(shè)完工經(jīng)驗(yàn) 收合格后交付給鄧州市人民政府.(2)還建安置房工程以及南閣路投資款預(yù)算、審計(jì)、結(jié)算的依 據(jù)：建設(shè)工程投資根據(jù)?建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?和?河南省 建設(shè)工程工程量

9、清單計(jì)價(jià)實(shí)施細(xì)那么? 及鄧州市目前通行的?河南省建 設(shè)工程工程量清單綜合單價(jià)(2021 ) »的規(guī)定進(jìn)行預(yù)決算.房屋建 設(shè)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖和國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行.(3)鄧州市人民政府根據(jù)建設(shè)進(jìn)度以季度為單位與投資人就安 置房和南閣路的建設(shè)投資進(jìn)行動(dòng)態(tài)結(jié)算,具體結(jié)算方式也可由鄧州市 人民政府和投資人另行制定.投資額度按預(yù)算和鄧州市審計(jì)局審計(jì)結(jié) 論為依據(jù),(4)還建安置房和南閣路建設(shè)過程中,屬于鄧州市收取的行政 事業(yè)性和效勞性收費(fèi)由鄧州市城市建設(shè)投資負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)減免.2 .貨幣支付方案競買保證金是2000萬(以拍賣公告為準(zhǔn)),拍賣成交后轉(zhuǎn)為現(xiàn) 金費(fèi)用,隨后根據(jù)拆遷進(jìn)度支付貨幣價(jià)款,于成交

10、 一個(gè)月內(nèi)付清.3 .土地出讓方案(即國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓)經(jīng)鄧州市城市建設(shè)投資與投資人協(xié)商同意后, 代表市政 府協(xié)調(diào)催促市國土資源局將土地分三次供給.(1)在土地開發(fā)融資權(quán)成功拍賣一個(gè)月以內(nèi), 供給凈地137畝c (2)在土地開發(fā)融資權(quán)成功拍賣一個(gè)月以內(nèi),由政府協(xié)調(diào)出讓40畝安置房建設(shè)用地,以保證安置房工程的順利開工.(3)政府應(yīng)保證在24個(gè)月內(nèi)將西北側(cè)和東南側(cè)兩個(gè)村莊撤除完畢,并在24個(gè)月內(nèi)供給最后的83畝土地.(4) 土地開發(fā)融資權(quán)總價(jià)作為國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的起始價(jià),分宗出讓的,按單價(jià)和面積計(jì)算單宗土地總價(jià).(5)投資人必須參與土地使用權(quán)的出讓活動(dòng),并以不低于出讓起始價(jià)的價(jià)格進(jìn)行至

11、少一次的報(bào)價(jià),以保證土地不流拍.(五)工程建設(shè)投資款的支付和回購鄧州市人民政府根據(jù)投資人的工程進(jìn)度以季度為單位分期結(jié)算給投資人,雙方也可以在此根底上另行協(xié)商決定具體結(jié)算方式.1 .投資人與政府按約定對(duì)還建安置房、南閣路投資建設(shè)進(jìn)行結(jié)算,工程交付驗(yàn)收后確定最終的融資權(quán)價(jià)款,列為 260畝出讓土地 的收儲(chǔ)本錢.政府參照收儲(chǔ)土地出讓的結(jié)果和成交價(jià)格,給予投資人 一定的投資回報(bào).2 .建設(shè)工程經(jīng)政府審計(jì)后,假設(shè)工程決算價(jià)與土地開發(fā)融資權(quán)價(jià)款 有所不同的,那么由政府與投資人以貨幣方式補(bǔ)足差額局部,即：交付 驗(yàn)收少于投資概算的,由投資人補(bǔ)齊差額,假設(shè)超過投資概算的,那么由 政府向投資人支付超出局部的投資款

12、.3 .自260畝國有建設(shè)用地使用權(quán)成交之日起 1個(gè)月內(nèi),政府全 額返還投資人支付的開發(fā)融資權(quán)價(jià)款含按進(jìn)度已經(jīng)支付給投資人的 還建安置房、南閣路工程投資款,并按約定分享投資回報(bào),不計(jì)利 息.六投資人的投資回報(bào)和收益分配國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓活動(dòng)結(jié)束以及土地開發(fā)融資權(quán)競得人 完成相關(guān)工程投資建設(shè)后,由鄧州市城市建設(shè)投資負(fù)責(zé)協(xié)調(diào) 相關(guān)部門最終核定土地開發(fā)融資權(quán)競得人的實(shí)際投資金額.鄧州市城市建設(shè)投資全額歸還投資人的前期全部投資價(jià)款含工程代建投資款,并參照出讓地塊的實(shí)際成交價(jià)格按約定比例向投資人支 付投資回報(bào).投資人的投資回報(bào)的計(jì)算公式為：投資回報(bào)=國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交價(jià)-土地開發(fā)融資權(quán) 成交價(jià)XN