二手房墊資業(yè)務(wù)

1、二手房墊資業(yè)務(wù)及相關(guān)流程一、二手房墊資業(yè)務(wù)的界定二手房墊資業(yè)務(wù)是指在二手房買賣過程中, 買方因資金缺乏,欲以購置的住 房向銀行申請按揭貸款,而賣方為了自身的交易平安,要求買方在過戶以前付活 全部購房款,而產(chǎn)生的第三方墊資業(yè)務(wù).二、目前太原市二手房墊資業(yè)務(wù)的市場情況根據(jù)市場調(diào)研了解,二手房墊資業(yè)務(wù)主要依托丁房產(chǎn)中介機構(gòu)、房地局和銀 行.目前太原市二手房墊資業(yè)務(wù)主要資金來源是擔(dān)保公司,其中包括德林擔(dān)保、 博大擔(dān)保、澤坤擔(dān)保、邦信擔(dān)保和大德通擔(dān)保.此外還有一局部個人也以一定的 資金規(guī)模占據(jù)了一局部市場份額.三、二手房按揭貸款的根本流程二手房按揭貸款分為商業(yè)按揭貸款和公積金按揭貸款.公積金按揭貸款和商

2、 業(yè)按揭貸款的前期交易流程是一樣的,由于公積金按揭貸款需太原市公積金治理 中央審核,所需時間會延長一個月左右.以下以商業(yè)按揭貸款為例,介紹二手房 墊資介入的根本流程.商業(yè)按揭貸款的交易流程主要分為三個階段：一前期銀行審核按揭貸款額度階段1、在買賣雙方達成初步購置意向時,賣方需到房地局對準(zhǔn)備出售的房產(chǎn)進行核檔.核檔正常需要10個工作日2、核檔完成后,雙方到準(zhǔn)備貸款的銀行進行按揭額度預(yù)審批,包括房產(chǎn)價 值的預(yù)評估.該過程需3個工作日,預(yù)評估費為200-300元；二房地局辦理過戶階段第三方墊資的介入階段1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同.2、買方繳納契稅.3、房地局辦理房屋轉(zhuǎn)移登記受理單.4、買方向賣方支

3、付購房款墊資方見到受理單后,進行墊資,受理單由墊 資方保管.5、買方到公證處向墊資方做全權(quán)委托公證公證的內(nèi)容為：代領(lǐng)房產(chǎn)證、 辦理抵押他項、銀行貸款手續(xù)等,公證費為 400-600元.6、在房地局受理后15個工作日后領(lǐng)取過戶后的房產(chǎn)證.備注：上述第4和5項程序根本上是同時進行的.三銀行辦理按揭放款階段1、銀行在見到過戶后的房產(chǎn)證后,出具評估報告,向房地局申請辦理他項 登記該過程需2個工作日.2、房管局出具他項登記受理單,辦理他項登記該過程需要 10個工作日3、銀行見到他項登記證后放款.4、收回墊資款.三、二手房墊資的流程如下列圖所示：1、商貸流程：房產(chǎn)過戶正常需15個工作日, 可通過渠道縮短時

4、間,目前市 場行情是1500元/件歸還墊資款代領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證r出具評估報告r在 房管局辦理抵押備案,該過程需 有2個工作日2、公積金貸款流程:買方與墊資方簽 訂墊資協(xié)議全委公證房產(chǎn)過戶正常需15個工作日,進行墊資可通過渠道縮短時間,目前市 場行情是1500元/件辦理他項權(quán)證房管局出具 他項權(quán)證,該工作需10個工 作日,通過催件可加快公積金中央申核通 過后,將資料提交 給指定的銀行,委 托銀行辦理他項權(quán) 證1-2個工作日拿到房產(chǎn)證后,前往公積金中央辦理公積金貸款申請正常需要15個工作日銀行拿到他項權(quán)證后,將申請貸款資料和他項歸還墊資款權(quán)證一同送交公積金中央,公積金中央見到他 項權(quán)證后,通知銀行放款每周

5、二和周四二手房墊資整個流程正常需要30個工作日左右,按天計算在45天左右,與 房產(chǎn)中介公司合作,通過其業(yè)務(wù)關(guān)系溝通,可以縮短交易流程,整個墊資過程可 能需要40天左右光大銀行在見到抵押登記受理單后即可放款,整個墊資過程 可能需要25天左右.由于二手房公積金按揭貸款需太原市公積金治理中央審 核,整個墊資過程在60天左右.四、該項業(yè)務(wù)的風(fēng)險點1、該房產(chǎn)在辦理他項過程中被法院查封；2、中介公司惡意套取墊資款3、墊資后,銀行按揭出現(xiàn)狀況,不能下放或不能按時下放.4、銀行按揭貸款出來后,買方惡意,將銀行卡中的款項轉(zhuǎn)走,導(dǎo)致不能歸 還墊資款.五、準(zhǔn)入條件1、太原市范圍內(nèi)的二手房按揭貸款；2、 買受人的征信

6、報告良好,貸款無逾期,信用卡的逾期不得超過2次,每 次不得超過1個月.3、買受人的年齡不得超過50周歲,身體健康.4、買受人已在預(yù)按揭貸款的銀行取得授信額度.5、買受人同意在公證處辦理全權(quán)委托公證.六、墊資收費費用：目前市場上行情為商業(yè)貸款為墊資額的 5%+1400元,買方歸還墊資款后向 中介返還3%-3.5%;公積金貸款手續(xù)費為7%+2000元,買方歸還墊資款后向中 介返還2%.附 房產(chǎn)交易過程中的費用明細：買房承當(dāng)：A契稅：成交價或評估價*1.5% 商用房或大丁 144平米的稅率為3%B交易效勞費：建筑面積*3元C交易印花稅：成交價格*0.05%D產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費：50元-80元賣方承當(dāng)：A交易效勞費：建筑面積*3元B交易印花稅：成交價格或評估價*0.05%C 土地出讓金：成交價格或評估價格*1%D個