房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交易環(huán)節(jié)的稅務籌劃

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交易環(huán)節(jié)的稅務籌劃一、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃營業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而 交易環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提 下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負 的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產(chǎn)企業(yè)出售的是經(jīng)過裝修 的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝 修價款將無法按照建筑業(yè)3%的稅率計證營業(yè)稅，計證土地增值稅時裝 修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應該將房屋售價和裝修 價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同, 另一份是房屋裝修合同。在

2、總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳 納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入, 只需按建筑業(yè)3%的稅率計證營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時也可 以減少購房者應繳納的契稅。（2）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中包 括一些設施，應將能單獨計價的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設備、電器等，從整個房地產(chǎn)價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同,同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應納A < *營業(yè)稅和土地增值稅。（3）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂設備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法，若設備價值作為安裝工程產(chǎn)值的，應將設 備價款包括在營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。企業(yè)可以與接受勞

3、務方協(xié)商，由 接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業(yè)只 需要就勞務費用繳納3%的營業(yè)稅。例1某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房，取得轉讓產(chǎn)權合同收入4800萬元（包括800萬元的裝修款），除稅金之外允許扣除的項目總額為2800萬元。則應納營業(yè)稅及附加 2644800 X 5%>1+3%+7% 萬元，增值額占扣除費用的比率為 56.66% (4800-2800-264) - (2800+264)= 1736 - 3064應納土地增值稅 541.201736 X 40%-3064 萬元稅款 合計 805.20264+541.20萬元。如果該企業(yè)將商品房的產(chǎn)權轉讓收入改為 4000

4、萬元，另簽訂一份 800萬元的裝修合同，收入總額不變，其他條件也不變。則銷售不動產(chǎn)應納營業(yè)稅及附加二為2204000 X 5%（ 1+7%+ 3%）萬元，增值額占扣除項目的比率為 32.45%(4000-2800-220) (2800+220) =980-3020,應納土地增值稅294 （980X 30%萬元；建筑裝修應納營業(yè)稅及附加 26.40800 X 3%X+ 7%+ 3%)萬元，稅款合計 540.40(220+294+26.4)萬元?？梢姡瑯拥氖杖牒统杀?，通過籌劃可以節(jié)約稅款264.80（805.20-540.40）萬元。同時由于購房價款減少，也為購房者節(jié)約了一筆契稅。二、利用土地增

5、值稅起征點”優(yōu)惠政策進行籌劃中華人民共和國土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務籌劃提供了條件。利用該政策 進行稅務籌劃時應注意三點：（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當?shù)?普通住宅標準的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比 率不得超過20%,增值額占扣除項目的比率在 20%左右時稅負將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應高度關注稅收成本對利潤和現(xiàn)金流的影響。（3） 對于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核 算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的 普通住宅標

6、準不能享受稅收優(yōu)惠。例2某房地產(chǎn)企業(yè)欲銷售普通標準住宅，扣除項目總額為XXXX元/平方米，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按 2380元/平方米的價格出售;二是按2500元/平方米的價格出售。對于方案一，增值額占扣除項目 的比率為19%（2380-XXXX + XXXX小于20%,無需繳納土地增值稅,利潤為380元/平方米。方案二中，由于收入增加120元/平方米，導致*七丄 匸盍* 己增加營業(yè)稅及附加為6.6（ 120X 5.5%）元/平方米，扣除項目金額為XXXX.6.元/平萬米，增值額占扣除項目的比率升至24.59% (2500-XXXX.6-XXXX,需繳納土地增值稅 148.02 (2500-X

7、XXX.6 X 30%元/平方米,04企業(yè)的利潤為345.38 (2500-XXXX.6-148.02元/平方米?？梢姡蹆r提 高之后利潤卻下降34.62元/平方米。如何解決提高售價與增加稅負的 矛盾，見下文稅負平衡點的分析。三、計算稅負平衡點，制定合理的銷售價格我國目前的土地增值稅實行4級超率累進稅率，同時稅法對納稅人建造普通標準住宅給予了稅收優(yōu)惠(上文已說明)。各級距的起征點的規(guī)定決定存在著稅收籌劃的空間,可以通過稅負平衡點的計算來制定合理的銷售價格，達到稅負最小、利潤。享受稅收優(yōu)惠的平衡點計算如下:假設某房地產(chǎn)開發(fā)的商品房銷售價格為A,除銷售稅金及附加外的扣除項目金額為 a,則全部扣除項

8、目金額為：a+AX 5%><( 1+7%+3%二a+5.5%A要享受免稅的稅收優(yōu)惠,增值額占扣除項目的比率必須小于等于 20%,即要A- (a+5.5%A +(a+5.5%A 20%,解得A1.2848a即納稅人想要享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，其銷售額不能超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.2848倍，否則將對增值額征收30%的土地增值稅。如果售價低于該價位，雖也能享受免稅，卻只能獲取較低的收益。k二丿*己 < J若企業(yè)打算通過提高售價來增加利潤。假定售價提高到A+x (即1.2848a+X),相應的銷售稅金及附加提高了 5.5%x,則允許扣除項目金額二a+5.5%A+

9、5.5%x 應納土地增值稅=(A+x)-(a+5.5%A+5.5%X X 30%=6.42408%a+28.35%若納稅人欲通過提高售價達到增加收益，就必須使 x> (6.42408%a+28.35%X +5.5%x解得 x>0.0971a這就是說，如果想通過提高售價取得更大的收益，提高的售價必須超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的0.0971倍。同理可以計算出當納稅人要享受30% 40%或50%的稅率，其銷售額的上限分別是除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.6349倍、2.2472倍和 3.5928 倍?？梢?，在計算土地增值稅時，由于采用超率累進稅率，銷售額增 長而產(chǎn)生的

10、增值率的提高和稅率的累進，使得稅負增長加快。上文通 過稅負平衡點的計算得出了各個稅率起征點的價格。房地產(chǎn)企業(yè)要充 分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加 稅負之間的關系。但稅負僅是房地產(chǎn)企業(yè)在確定銷售價格要考慮的因 素之一，企業(yè)還要認真分析價格變動與房地產(chǎn)市場競爭能力變化的關 系。通過不同價格銷售方案的分析比較來確定合適的房地產(chǎn)銷售價格, 以減少稅負，實現(xiàn)利潤化。例如當企業(yè)測算出其所銷售的房地產(chǎn)增值rH 步7空間時，可采取諸如對批量或一次性付款的購房者給予價格優(yōu)惠等手額占扣除項目的比率將要超過稅率累進臨界點，而又缺乏進一步攀升段調(diào)整、控制價格，達到控制增值幅度、減少稅負，

11、又促進銷售、加快資金回籠的目的。04四、促銷活動的稅務籌劃第一，銷售折扣的稅務籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段, 房地產(chǎn)企業(yè)也是如此?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張 銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入并計稅；如果將折 扣額另開發(fā)票，則必須全額計稅。例3某房地產(chǎn)企業(yè)給予一次性繳足房款的購房者 5%的銷售折扣,銷售總額XXXX萬元，土地增值稅適用30%的稅率，如果企業(yè)將折扣額 另開發(fā)票，將導致多交營業(yè)稅及附加 5.5( XXXX< 5%< 5.5%萬元，多交企業(yè)所得稅33( XXXX< 5%< 33%萬元，多交土地增值稅28.35XXXXX 5%<

12、;(1-5.5%)< 30%萬元，合計66.85萬元。第二,買房贈物的稅務籌劃。隨著購房者購房需求的多樣性和品味的提升,不少高級住宅樓在銷售時還贈送家具家電或小汽車等。不少企業(yè)在實務中采取另行贈送的方式，這在會計上應視同銷售，并繳納增值稅。企業(yè)可以將贈送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計算土地增值稅時物品成本可以減少增值額，降低稅率。五、妙利用各種建房方式進行稅務籌劃（一）采用設立合營企業(yè)的合作建房方式。所謂合作建房，指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。有兩種方式：第一種是 以物易物”即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有 權相互交換，這樣雙方都擁有部分房屋的所有權。但在這種方式下， 需要就轉讓土地使用權和不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅；雙方將分得的房屋出售時，還應繳納營業(yè)稅和土地增值稅，稅負較重。第二種是成立合營企 業(yè)”即一方以土地使用權，另一方以貨幣資金成立合營企業(yè)合作建房。對此又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方風險共擔、 利益共享；二是雙方按一定比例分配房屋。兩種方式下的稅負也不同。根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法：自XXXX年 1月1日起，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收 營業(yè)稅。因此，在第一種分配方式下，合營雙方只需在對外銷售房屋 時繳