某地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(40頁(yè))

1、某地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(DOC40頁(yè))1 .目的建立萬(wàn)科物業(yè)統(tǒng)一的治理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。2 .范疇本規(guī)定適用于集團(tuán)下屬各物業(yè)公司。3 .職責(zé)集團(tuán)物業(yè)治理部負(fù)責(zé)本文件的編寫、修改、公布。各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)本文件的具體實(shí)施，并可提出動(dòng)議修改的意見或建議。4 .方法和過(guò)程操縱萬(wàn)科物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)包括四部分：萬(wàn)科物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)治理服務(wù)類(VKWG08-18-1)、萬(wàn)科物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境治理類(VKWG08-18-2)、«萬(wàn)科物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備物資類VKWG08-18-3)、萬(wàn)科物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)安全治理類(VKWG08-18-4)o本標(biāo)準(zhǔn)是其系列標(biāo)準(zhǔn)的一部分。萬(wàn)科物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)治理服務(wù)類1 .組織規(guī)

2、范1.1 組織機(jī)構(gòu)健全，部門職責(zé)明確,部門間職責(zé)接口清晰、工作流程通暢。1.2 建立、健全內(nèi)部治理、服務(wù)提供、人力資源、質(zhì)量治理、信息治理、行政后勤治理等各項(xiàng)企業(yè)治理制度,制訂各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其具體的落實(shí)和考核方法。1.3 公司所有職員熟悉本職工作范疇和職責(zé)，并有效履行。1.4 物業(yè)治理項(xiàng)目實(shí)行綜合一體化治理。1.5 公司制訂年度工作打算和三年或五年戰(zhàn)略規(guī)劃，制訂一定時(shí)期內(nèi)的企業(yè)質(zhì)量方針、目標(biāo)，并進(jìn)行有效的宣傳，使全員熟知。1.6 公司質(zhì)量治理體系滿足質(zhì)量方針要求，整個(gè)組織活動(dòng)滿足體系要求。1.7 質(zhì)量方針和目標(biāo)形成文件，由最高治理者批準(zhǔn)。1.8 公司至少每年按打算進(jìn)行一次治理評(píng)審活動(dòng)，并確保

3、治理評(píng)審輸入完整，輸出有效，記錄完整,評(píng)審措施獲得落實(shí)。1.9 公司在不同的層次和職能之間進(jìn)行有效、充分的溝通，并有明確的溝通形式，如自上而下的例會(huì)；自下而上的報(bào)告、申訴等等；橫向溝通流程順暢等。2 .文件資料記錄治理2.1 明確文件治理的崗位職責(zé)，所有文件、記錄標(biāo)識(shí)清晰,存放整齊有序，分類合理,方便檢索，能保證在三分鐘內(nèi)取閱。2.2 文件資料記錄保持完整、清晰、無(wú)缺失、無(wú)破舊。2.3 相關(guān)部門或崗位關(guān)于所儲(chǔ)存的質(zhì)量體系文件或重要資料應(yīng)設(shè)置文件清單，以方便查閱，并幸免文件丟失。2.4 對(duì)與本企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作有關(guān)的法律、法規(guī)、行業(yè)規(guī)定進(jìn)行收集，并確保完整、有效。2.5 客戶檔案、工程檔案、物業(yè)檔案資

4、料齊全、治理完善。2.6 保持文件的現(xiàn)實(shí)有效性，作廢文件有適當(dāng)標(biāo)識(shí)。2.7 涉及到公司隱秘的文件應(yīng)確保安全,設(shè)置借閱權(quán)限，借閱手續(xù)完備；文件治理人員變動(dòng)有重要文件交接記錄。2.8 為安全起見，儲(chǔ)備于電腦中的公司內(nèi)部及公司與外部單位間的來(lái)往審批文件、與業(yè)主相關(guān)的資料、行政治理制度等重要電腦文件有備份。2.9 文件柜內(nèi)文件擺放整齊，所有文件夾設(shè)有明確標(biāo)識(shí)。柜內(nèi)無(wú)塵、無(wú)潮、無(wú)蟲，室內(nèi)環(huán)境適宜儲(chǔ)存。2.10 文件、資料的編制或收集、公布、更換、作廢、保管等符合文件治理要求。2.11 接管新建物業(yè)，在物業(yè)正式接管前，與進(jìn)展商或物業(yè)所有人簽訂前期物業(yè)治理托付合同,業(yè)主委員會(huì)成立后與業(yè)委會(huì)續(xù)簽物業(yè)治理托付合

5、同。2.12 接管原有物業(yè)，在物業(yè)正式接管前,與業(yè)主委員會(huì)物業(yè)所有人）簽訂物業(yè)治理托付合同。2.13 物業(yè)治理托付合同內(nèi)容、時(shí)刻和簽約應(yīng)具有有效性。2.14 合同及資料應(yīng)儲(chǔ)存完整，設(shè)置合同清單,并注明合同有效期限。2.15 合同應(yīng)符合公司利益和法律要求，應(yīng)確保儲(chǔ)存的有效性。2 .16所有質(zhì)量記錄依照體系文件的要求進(jìn)行分類治理，標(biāo)識(shí)清晰，檢索方便。3 .品質(zhì)監(jiān)控3.1 公司建立IS09000質(zhì)量治理和運(yùn)作模式，定期進(jìn)行內(nèi)部審核。3.2 內(nèi)審符合IS09000標(biāo)準(zhǔn)要求。3.3 通過(guò)IS09000外部審核的治理小區(qū)，年度累計(jì)外部審核中顯現(xiàn)的觀看項(xiàng)和輕微不合格項(xiàng)W8項(xiàng)，嚴(yán)峻不合格項(xiàng)為0項(xiàng)。3.4 開展

6、鼓舞職員參與的品質(zhì)改善活動(dòng)。3.5 建立完善的投訴處理程序，并能依照不同的投訴性質(zhì)做到及時(shí)、有效、中意的解決或平息。3.6 有崗位負(fù)責(zé)關(guān)注集團(tuán)論壇上顯現(xiàn)的物業(yè)治理方面的投訴，保證在投訴產(chǎn)生的兩個(gè)小時(shí)內(nèi)，或相關(guān)部門轉(zhuǎn)交信息后的一個(gè)小時(shí)內(nèi)回帖，該回帖能夠是禮節(jié)性的，但必須向投訴者說(shuō)明其投訴已被受理。3.7 物業(yè)治理項(xiàng)目設(shè)置專門崗位負(fù)責(zé)客戶服務(wù)。及時(shí)反饋和處理顧客投訴，所有投訴在收到信息之日起2個(gè)工作日內(nèi)反饋給業(yè)主，并不斷跟進(jìn)、反饋處理結(jié)果。3.8 物業(yè)治理項(xiàng)目至少每月一次，將涉及到較多業(yè)主公共利益的共性投訴處理結(jié)果，以適當(dāng)方式向業(yè)主公布。3.9 所有投訴有完整的記錄，有跟進(jìn)結(jié)果。3.10 對(duì)有效投

7、訴予以回訪，定期統(tǒng)計(jì)分析投訴處理情形。3.11 顧客有效投訴處理率為100%。3.12 制訂質(zhì)量事故處理程序，并留存記錄。質(zhì)量事故處理包含緣故調(diào)查、責(zé)任分析、應(yīng)急措施和預(yù)防措施。3.13 公司定期對(duì)質(zhì)量事故進(jìn)行分析,并落實(shí)預(yù)防措施。3.14 對(duì)信息分析和治理中常用的統(tǒng)計(jì)技術(shù)有明確文件規(guī)定。3.15 相關(guān)職責(zé)人員把握常用統(tǒng)計(jì)技術(shù)工具運(yùn)用方法,并能有效運(yùn)用。3.16 規(guī)定合同評(píng)審程序，明確對(duì)顧客要求的評(píng)估程序和方法。并對(duì)合同進(jìn)行有效評(píng)審。3.17 公司對(duì)新開展或新接管的物業(yè)項(xiàng)目和服務(wù)進(jìn)行策劃，并保留策劃評(píng)估記錄。3.18 公司建立物業(yè)工程改造前評(píng)審程序，并按照程序落實(shí),以確保工程的合理、有效、低成

8、本。3.19 治理項(xiàng)目應(yīng)依照風(fēng)險(xiǎn)情形購(gòu)買相關(guān)物業(yè)治理責(zé)任險(xiǎn)。4 .信息治理4.1 建立信息治理制度，公司內(nèi)及各物業(yè)治理小區(qū)設(shè)立專門崗位負(fù)責(zé)信息的收集和傳遞。4.2 按要求定時(shí)編制并傳遞半月報(bào)及重要的治理和服務(wù)信息。4.3 重大的質(zhì)量事故、突發(fā)事件、顧客投訴在一個(gè)工作日內(nèi)通報(bào)給相關(guān)部門或人員。4.4 按照集團(tuán)信息治理和投訴處理制度的相關(guān)要求，及時(shí)、準(zhǔn)確的向集團(tuán)傳遞相關(guān)信息。4.5 公司加強(qiáng)與同行業(yè)的交流，每年至少組織兩次外部交流活動(dòng)。4.6 積極參加集團(tuán)內(nèi)部物業(yè)治理交流活動(dòng)。4.7 公司建立內(nèi)部工作平臺(tái)，用以對(duì)內(nèi)治理和信息傳遞。有專門崗位負(fù)責(zé)信息的及時(shí)登載、更新與爰護(hù)。4.8 推進(jìn)辦公網(wǎng)絡(luò)化治理

9、，公司和各治理項(xiàng)目的電腦聯(lián)網(wǎng)，職能部門的電腦普及率達(dá)到80%,治理項(xiàng)目至少有1臺(tái)可聯(lián)網(wǎng)電腦。4.9 物業(yè)治理專業(yè)軟件在公司和治理項(xiàng)目得到推廣和應(yīng)用，相關(guān)人員同意相應(yīng)培訓(xùn)，能熟練使用軟件辦公。4.10 物業(yè)治理、物業(yè)資產(chǎn)、物業(yè)人事軟件資料及時(shí)更新與爰護(hù)，其內(nèi)容至少2個(gè)月更新一次。5 .人力資源治理5.1 公司通過(guò)大專院校、人才市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)等專門機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)人員。新聘人員應(yīng)通過(guò)面試、筆試或現(xiàn)場(chǎng)操作合格后方可錄用。5.2 對(duì)所有正式職員,按照國(guó)家勞動(dòng)法的規(guī)定簽訂勞動(dòng)合同,并按照國(guó)家和地點(diǎn)政府的有關(guān)規(guī)定為其購(gòu)買相應(yīng)的社會(huì)保險(xiǎn)。5.3 為職員提供符合勞動(dòng)法要求的勞動(dòng)爰護(hù)，所有職員都同意職業(yè)安全培訓(xùn)I。5.

10、4 每年針對(duì)不同的崗位人員，制訂相應(yīng)的培訓(xùn)打算,并落實(shí)和實(shí)施，保證所有人員每季度同意培訓(xùn)的時(shí)刻許多于8小時(shí)，并對(duì)培訓(xùn)成效進(jìn)行評(píng)估，至少每半年總結(jié)一次培訓(xùn)工作。5.5 公司每年至少組織兩次治理項(xiàng)目經(jīng)理級(jí)以上人員參加專業(yè)培訓(xùn)研修。5.6 對(duì)各級(jí)治理人員進(jìn)行相關(guān)物業(yè)治理法律、法規(guī)培訓(xùn)，熟悉物業(yè)治理的差不多法律知識(shí)。5.7 職員培訓(xùn)工作符合培訓(xùn)制度要求。5.8 公司建立定期考核制度,并有效落實(shí)。5.9 每年至少進(jìn)行一次職員中意度調(diào)查，并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析,并對(duì)職員反映的問(wèn)題進(jìn)行整改落實(shí)。5.10 治理人員和專業(yè)技術(shù)人員具有相應(yīng)資格，持證上崗。專業(yè)技術(shù)人員持證上崗率達(dá)到100%，公司及物業(yè)治理項(xiàng)目主管級(jí)

11、別以上的物業(yè)治理人員物業(yè)治理上崗證持有率達(dá)到80%以上，公司職能部門和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須持有物業(yè)治理上崗證。5.11 建立創(chuàng)新機(jī)制，鼓舞職員開展各種治理、服務(wù)和技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)。5.12 公司確保每年度有超過(guò)3項(xiàng)在內(nèi)部治理、客戶服務(wù)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的創(chuàng)新措施得以有效應(yīng)用。6 .顧客關(guān)系6.1 物業(yè)治理項(xiàng)目按規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)。6.2 治理項(xiàng)目積極協(xié)助業(yè)主委員會(huì)建立和運(yùn)作。6.3 治理項(xiàng)目和業(yè)主委員會(huì)建立規(guī)范、友好的關(guān)系,溝通順暢。6.4 所有住宅類物業(yè)治理項(xiàng)目與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，接管原有物業(yè)的治理項(xiàng)目未簽訂的，應(yīng)補(bǔ)簽業(yè)主公約。6.5 物業(yè)治理項(xiàng)目向業(yè)主公布緊急聯(lián)系、日常服務(wù)及公司投訴。6.6 建立24小時(shí)

12、接聽制度，接聽業(yè)主報(bào)修、求助、投訴等,并做好相關(guān)記錄。6.7 住宅類物業(yè)治理項(xiàng)目每季度至少組織一次社區(qū)文化活動(dòng)。6.8 社區(qū)文化活動(dòng)按打算開展，活動(dòng)終止后進(jìn)行評(píng)估積存體會(huì)。6.9 物業(yè)治理項(xiàng)目應(yīng)有與物業(yè)用途相符的社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)地、設(shè)施。6.10 物業(yè)治理項(xiàng)目至少每半年召開一次業(yè)主懇談會(huì)，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通與聯(lián)絡(luò),聽取業(yè)主的建議與意見。6.11 物業(yè)治理項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)立業(yè)主意見箱。6.12 物業(yè)治理項(xiàng)目至少每年進(jìn)行一次顧客意見調(diào)查,并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，對(duì)調(diào)查中所反映的問(wèn)題采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)。6.13 兩個(gè)業(yè)主以上的物業(yè)治理項(xiàng)目編制季度治理服務(wù)報(bào)告，每季度將治理、服務(wù)及財(cái)務(wù)信息治理服務(wù)費(fèi)收支情形和修理基金

13、使用情形向業(yè)主公布；單個(gè)業(yè)主的物業(yè)治理項(xiàng)目，編制物業(yè)治理周報(bào)，定期向業(yè)主公布治理、服務(wù)信息。要求提供的季度治理報(bào)告和物業(yè)治理周報(bào)全面、真實(shí)、客觀。7 .居家、商務(wù)服務(wù)7.1 服務(wù)人員服務(wù)及時(shí)、不拖沓,赴約提早到達(dá)時(shí)刻不超過(guò)5分鐘，遲到最遲不超過(guò)2分鐘。7.2 服務(wù)過(guò)程中服裝要求穿戴整齊，符合公司CI手冊(cè)的規(guī)定,不濃妝艷抹,不佩帶金銀首飾，儀態(tài)符合禮儀規(guī)范要求,面帶微笑.7.3 對(duì)顧客的資料、物品、現(xiàn)金有明確收交記錄。7.4 各項(xiàng)居家、商務(wù)服務(wù)提供按照公司規(guī)定的程序進(jìn)行。7.5 公布服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格表，并在服務(wù)前向服務(wù)對(duì)象說(shuō)明服務(wù)內(nèi)容及相應(yīng)的價(jià)格。7.6 零修、急修及時(shí)率100%,返修率不高于1%

14、隨機(jī)抽樣值。服務(wù)質(zhì)量回訪中意率不低于95%O7.7 會(huì)所等其他服務(wù)提供符合公司相關(guān)要求8 .商捕治理8.1 商鋪消防符合規(guī)定，治理項(xiàng)目應(yīng)建立和落實(shí)定期檢查商鋪消防設(shè)施的制度。8.2 無(wú)違法違章裝修、亂搭建、亂懸掛、亂張貼。8.3 落實(shí)好門前三包,鋪面整齊,無(wú)違章擺賣，無(wú)亂扔垃圾、無(wú)污水。8.4 排放油煙、噪音等符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),無(wú)存放有毒有害物質(zhì)。8.5 商鋪手續(xù)齊全，并有登記治理。商鋪資料包括業(yè)主資料、從業(yè)人員差不多資料、經(jīng)營(yíng)許可證復(fù)印件、相關(guān)治理協(xié)議等。8.6 商鋪周圍清潔美觀衛(wèi)生，商鋪經(jīng)營(yíng)行為不阻礙業(yè)主正常居住和生活。8.7 廣告、霓虹燈、招牌整潔統(tǒng)一美觀、無(wú)安全隱患或破舊等。9 .接管驗(yàn)收

15、9.1 公司在接管新項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行房屋接管前驗(yàn)收,并留有記錄。9.2 公司制定房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。9.3 治理項(xiàng)目保留房屋返修跟進(jìn)記錄。10 .入住辦理10.1 制訂入住手續(xù)辦理程序并得到落實(shí)。10.2 儲(chǔ)存各種已簽有效協(xié)議，含業(yè)主公約等。10.3 保留完整的房屋交付驗(yàn)收等有效記錄。10.4 在迎接新項(xiàng)目業(yè)主入伙時(shí),進(jìn)行入伙前策劃和培訓(xùn)。n.經(jīng)營(yíng)治理11.1 公司開展與物業(yè)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，物業(yè)治理項(xiàng)目開展房屋代理租賃業(yè)務(wù)、各種生活配套服務(wù)及公共配套設(shè)施代理經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)等。11.2 公司收支至少達(dá)到平穩(wěn)狀態(tài)。11.3 公司應(yīng)嚴(yán)格操縱成本支出，單位面積物業(yè)治理成本應(yīng)操縱在以下標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)：?jiǎn)挝幻娣e治理成本1元/平

16、方米?月深圳、上海、北京地區(qū)其他地區(qū)多層住宅小高層住宅3.601.60高層住宅3.753.60綜合大廈5.905.50寫字樓17.5013.00注：?jiǎn)挝幻娣e治理成本二物業(yè)治理總成本月彳物業(yè)治理面積12治理目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)公司應(yīng)實(shí)行目標(biāo)治理，并設(shè)置相應(yīng)的治理目標(biāo)，其目標(biāo)應(yīng)達(dá)到以下要求：治理目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)治理目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)治理費(fèi)收繳率/年95%公共火災(zāi)發(fā)生數(shù)件/年0火警有效操縱率/年100%可控事件發(fā)生數(shù)件/年0顧客中意度年4.0職員中意度年4.0顧客有效投訴率住宅類物業(yè)件/戶?年8%o其他物業(yè)件/平方米?年0.1%o萬(wàn)科物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境治理類1 .人員素養(yǎng)1.1 熟悉社區(qū)的環(huán)境和業(yè)主情形,熟悉本崗位職責(zé)范疇、工

17、作方法和流程，把握本崗位的工作技能，具有較強(qiáng)的安全防范意識(shí)。1.2 按照萬(wàn)科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊(cè)統(tǒng)一看裝業(yè)務(wù)外包除外，但仍須看工作服，保持整潔，正確佩戴工牌。1.3 言語(yǔ)文明、作業(yè)規(guī)范、認(rèn)真負(fù)責(zé)、精益求精。2 .內(nèi)務(wù)治理2.1 保潔、除雪、綠化工具、設(shè)備治理責(zé)任落實(shí)到人，統(tǒng)一存放于指定的干燥場(chǎng)地，擺放整齊、保持清潔，標(biāo)識(shí)清晰,存放不能有礙觀瞻。機(jī)械性工具應(yīng)做到定期爰護(hù)保養(yǎng)，或與廠家簽訂維保合同,實(shí)施監(jiān)控并記錄。確保連接部位無(wú)專門、機(jī)油不發(fā)黑且無(wú)明顯渾濁現(xiàn)象、動(dòng)作無(wú)異音、操作靈敏,機(jī)身清潔；對(duì)長(zhǎng)時(shí)刻不使用的機(jī)械性工具要定期試動(dòng)作，以保持其工作靈敏性。2.2 集體住宿房間應(yīng)保持潔凈、整齊、無(wú)異味、

18、無(wú)亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象。2.3 每周至少安排一次內(nèi)部溝通活動(dòng)。3 .綠化治理3.1 小區(qū)公共綠地、庭院綠地及道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當(dāng)、層次分明。3.2 新建住宅小區(qū)，公共綠地人均1平方米以上"日區(qū)改造的小區(qū)，公共綠地人均不低于0.5平方米。3.3 物業(yè)治理項(xiàng)目應(yīng)按照CI要求對(duì)植物進(jìn)行名稱標(biāo)注，并將植物名錄備案治理。3.4 物業(yè)治理項(xiàng)目應(yīng)依照植物生長(zhǎng)習(xí)性編制植物年度養(yǎng)護(hù)打算,對(duì)植物進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)，外包的綠化項(xiàng)目應(yīng)要求承包方提供植物年度養(yǎng)護(hù)打算，并監(jiān)督檢查。3.5 花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀,無(wú)明顯病蟲害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑禿,無(wú)灼傷。枝干無(wú)機(jī)械損害，葉片大小、薄

19、厚正常,不卷、不黃、無(wú)專門落葉現(xiàn)象。3.6 小區(qū)植物干體和葉片上無(wú)明顯積塵、無(wú)泥土，綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物，無(wú)積水。3.7 小區(qū)無(wú)枯死喬木,枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范疇內(nèi)累計(jì)面積不超過(guò)2平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每塊不超過(guò)0.5平方米。枯死挽救喬木可只保留樹干但須能見青皮,新移植喬木需保留部分樹葉，要達(dá)到景觀成效。3.8 喬木類樹干正常生長(zhǎng)挺拔，骨架平均，樹冠完整。3.9 喬灌木應(yīng)保持美觀的形狀、造型植物必須形狀明顯、枝條無(wú)雜亂現(xiàn)象。3.10 草坪長(zhǎng)勢(shì)良好，目視平坦，生長(zhǎng)季節(jié)濃綠，深圳地區(qū)莖葉高度在4cm左右，立春前可修剪為2cm左右。其它地區(qū)草坪莖葉高度可在6-8厘

20、米左右。3.11 綠地和花壇無(wú)雜草人不常通過(guò)區(qū)無(wú)明顯雜草、無(wú)破壞、無(wú)積水、無(wú)雜物、無(wú)枯枝、無(wú)踐踏、無(wú)鼠洞及隨意占用、無(wú)直面向天裸露黃土現(xiàn)象。3.12 要緊部位設(shè)置有與植物相符的綠化標(biāo)識(shí)牌，并安裝位置妥當(dāng)、醒目，標(biāo)識(shí)清晰、完整、潔凈。4 .清潔衛(wèi)生4.1 公共設(shè)施4.1.1 公共樓梯、走道、天臺(tái)、地下室等公共部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。4.1.2 房屋雨棚、消防樓梯等公共設(shè)施保持清潔、暢通，地面無(wú)積水、無(wú)紙屑煙頭等，無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)異味、無(wú)積塵，不得堆放雜物和占用。4.1.3 門，目視表面無(wú)塵、無(wú)油跡、無(wú)污物、無(wú)明顯手印、無(wú)水跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、呈本色。手接觸處要求用白色紙巾擦拭

21、50cm無(wú)明顯污跡。4.1.4 玻璃：(1)距地面2米范疇內(nèi),潔凈光亮無(wú)積塵,用白色紙巾擦拭50cm無(wú)明顯污跡。2距地面2米以外玻璃目視無(wú)積塵。(3)通風(fēng)窗側(cè)視無(wú)明顯灰塵、呈本色。4.1.5 地面：(1)需打蠟的地面光亮、顯本色。(2)大理石地面目視無(wú)明顯腳印、污跡、一米之內(nèi)有明顯輪廓。(3)逢磚地面目視無(wú)明顯污跡、灰塵、腳印。(4)膠質(zhì)地面無(wú)明顯灰塵、污跡；辦公場(chǎng)所蠟地光亮且無(wú)明顯蠟印。5)水磨石地面目視無(wú)灰塵、污漬、膠跡。(6)水泥地面目視無(wú)雜物、明顯油跡、污跡。(7)廣場(chǎng)磚地面目視無(wú)雜物、無(wú)明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔。(8)車道線、斑馬線清晰、無(wú)明顯油跡、污跡。4.1.6 墻面(

22、1)涂料墻面無(wú)明顯污跡、腳印。(2)大理石貼覆內(nèi)墻面無(wú)污漬、膠跡白色紙巾擦拭50cm無(wú)灰跡；外墻面無(wú)明顯積塵。(3)水泥墻面目視無(wú)蛛網(wǎng)、呈本色。4不銹鋼內(nèi)墻面目視無(wú)指印、無(wú)油跡、光亮，用白色紙巾擦拭50cm無(wú)污跡。不銹鋼外墻面無(wú)積塵，呈本色。4.1.7 天花無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)污跡、無(wú)變形、無(wú)損缺、無(wú)明顯灰塵。4.1.8 人體不常接觸到的設(shè)施位置處目視無(wú)明顯灰塵、無(wú)油跡、無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)；能常接觸到的設(shè)施位置處手摸無(wú)污跡感；所有設(shè)施表面差不多呈本色。那個(gè)地點(diǎn)的設(shè)施包括滅火器、消防栓、開關(guān)、燈罩、管道、扶梯欄、室外休閑娛樂(lè)設(shè)施、座椅、雕塑、裝飾物、倒車架、亭、宣傳欄、標(biāo)識(shí)牌等。4.1.9 噴泉水

23、景水質(zhì)不渾濁、無(wú)青苔、明顯沉淀物和漂浮物；溝渠河等無(wú)異味、無(wú)雜物、無(wú)污水橫流、無(wú)大量泡沫、無(wú)漂浮異物、孑X蚊的幼蟲不超過(guò)1只/100ml。4.1.10 空置房無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)異味、無(wú)雜物、無(wú)明顯積塵。4.1.11 停車場(chǎng)、立體車庫(kù)、架空層、車行道、走道無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)明顯油跡、無(wú)明顯灰塵、無(wú)異味、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。4.1.12 排水溝、明溝部分無(wú)異味、無(wú)蚊蠅、無(wú)雜物、無(wú)污水橫流、蓋板完好、蓋板間縫不大于3cm;排污井、暗溝部分無(wú)明顯蚊蠅螳螂活動(dòng)、無(wú)堵積、沉淀物不超過(guò)管徑1/5、井蓋完整，覆蓋緊貼。4.1.13 垃圾車停放于指定點(diǎn),車輛潔凈，擺放整齊，場(chǎng)地潔凈無(wú)強(qiáng)異味。4.1.14 垃圾中轉(zhuǎn)站、垃

24、圾桶箱，垃圾不得散裝,無(wú)超載、無(wú)強(qiáng)異味、無(wú)蚊蠅滋生、無(wú)污水橫流、無(wú)有礙觀瞻,外表無(wú)污跡、油跡。4.1.15 標(biāo)識(shí)牌、指示牌無(wú)污跡、無(wú)積塵。4.1.16 煙灰盅標(biāo)志圖案清晰，內(nèi)置物水、石米、沙保持清潔。4.1.17 洗手間，地面、臺(tái)面、鏡面無(wú)積水、無(wú)水跡、無(wú)污跡、無(wú)紙屑煙頭等雜物；便池?zé)o污垢、無(wú)異味，紙簍只是滿,洗手液、紙巾用品充足，各項(xiàng)設(shè)施完好。有合同明確約定的除外。4.1.18 電梯，門無(wú)明顯污跡、手印、灰塵,轎廂無(wú)砂粒、雜物、污跡；用白色紙巾擦拭50cm無(wú)污跡。無(wú)異味，通風(fēng)性能良好。4.1.19 地毯目視無(wú)變色、霉變，不潮濕、無(wú)明顯污跡，無(wú)沙、無(wú)泥、無(wú)蟲。4.1.20 家俱保持本色，無(wú)明顯

25、灰塵、污跡,常接觸面用白色紙巾擦拭50cm無(wú)污跡，棉麻布材料的家俱目視無(wú)污跡,拍打無(wú)飛塵。4.1.21 辦公場(chǎng)所，除滿足其它設(shè)施清潔要求外，還應(yīng)滿足：(1)地面無(wú)污跡、無(wú)水跡并符合相應(yīng)材質(zhì)地面清潔要求；(2)墻面、天花無(wú)污跡、灰塵、蜘蛛網(wǎng)。(3)門窗、開關(guān)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、燈具、風(fēng)扇、空調(diào)、百葉窗等目視無(wú)塵無(wú)污。(4)桌椅、文件柜、無(wú)塵無(wú)污，用白色紙巾擦拭50cm無(wú)污跡，棉麻布材料目視無(wú)污跡,拍打無(wú)飛塵。5)垃圾簍只是滿、無(wú)異味。(6)飲水設(shè)施無(wú)污跡、無(wú)積水。(7)會(huì)議室、培訓(xùn)室、電腦教室等及時(shí)清掃、歸位。(8)洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補(bǔ)充及時(shí)。4.1.22 冬季下雪后的清潔衛(wèi)生：

26、4.1.22.1 有明確的除雪要求和除雪工具。4.1.22.2 確保下雪及雪后業(yè)主的出行方便，清理積雪要及時(shí)，并在相應(yīng)場(chǎng)所懸掛路滑提示標(biāo)識(shí)，并依照需要在單元入口設(shè)置防滑墊,及時(shí)清除出入口和路徑上方的斜面屋頂積雪或有其它防止雪塊滑落傷人措施。4.1.22.3 除雪時(shí)刻：(1)大門出入口及停車場(chǎng)坡道等重要部位的雪要求隨時(shí)清理，使車道不存有積雪，隨下隨清，保證出入車輛的安全。(2)其余部位要求雪停后趕忙清掃。業(yè)主出行的必經(jīng)道路應(yīng)在四小時(shí)內(nèi)清理潔凈；園區(qū)阻礙生活的積雪保證在36小時(shí)內(nèi)清理潔凈。(3)屋面積雪的清理，以保證屋面不滲漏為原那么，要求雪停后趕忙清掃,假如雨夾雪,邊下邊化，那么應(yīng)隨下隨掃,確保

27、屋面不積水,排氣排水管處無(wú)積雪。4.1.22.4 除雪完成標(biāo)準(zhǔn)：(1)雪后四小時(shí)，業(yè)主出行必經(jīng)通道清除1米寬，單元門前無(wú)雪覆蓋。(2)大門、停車場(chǎng)通道及停車場(chǎng)坡道無(wú)雪覆蓋。(3)全面清掃后標(biāo)準(zhǔn)：人行通道露出邊石；草坪燈露出；露天廣場(chǎng)無(wú)雪覆蓋；娛樂(lè)及休息設(shè)施無(wú)積雪；各處積雪成型見方堆放；能運(yùn)出小區(qū)的積雪不在園區(qū)停留，最長(zhǎng)不超過(guò)72小時(shí)。4.2 環(huán)境消殺4.2.1 定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺，并有評(píng)估記錄。4.2.2 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備部分無(wú)白蟻害。4.2.3 夜晚公共照明燈光鄰近無(wú)明顯蚊蟲、白蟻飛舞。4.2.4 無(wú)明顯的鼠洞、鼠糞、鼠路。425投放消殺藥品的場(chǎng)所必須設(shè)置醒目、符合消殺工作要求的

28、警示牌,必要時(shí)采取有效措施防范。4.3 游泳池4.3.1 游泳池及過(guò)水溝無(wú)青苔、砂粒等異物。4.3.2 泳池周圍無(wú)銳利有棱角硬物；泳池照明燈具完好,使用安全電壓。4.3.3 配有足夠救生員，在開放時(shí)刻內(nèi)不間斷值勤,且救生員必須具備培訓(xùn)合格證，體檢合格證。4.3.4 水質(zhì)清亮透亮、無(wú)異味，PH值6.8-8.2,池水混濁度不大于5度或站在游泳池兩岸能看清水深1.5m的池底四、五泳道線。4.3.5 泳池尿素濃度不大于3.5毫克/升。泳池細(xì)菌總數(shù)不超過(guò)1000個(gè)/毫升。大腸桿菌含量不超過(guò)18個(gè)/升。4.3.6 游離余氯應(yīng)保持在0.3毫克/升一0.5毫克/升，化合余氯應(yīng)保持在1.0毫克/升以上。4.3.

29、7 冬季室內(nèi)泳池池水溫度操縱在2226攝氏度之間,室內(nèi)兒童池應(yīng)在2428之間，冬季室溫應(yīng)高于水溫12。4.4 會(huì)所441健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、兒童娛樂(lè)室等要求室內(nèi)空氣清新；設(shè)備、設(shè)施完好無(wú)破舊,無(wú)利角針）；物品分類擺放、整齊潔凈；組合類器材各活動(dòng)連接部位結(jié)實(shí)、安全、牢固、無(wú)松脫，轉(zhuǎn)動(dòng)部位有防護(hù)罩；有使用說(shuō)明或提示性標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整；各類器材、設(shè)備等呈本色、無(wú)明顯灰塵、污跡。442棋牌室、音像室、閱覽室等娛樂(lè)場(chǎng)所要求空氣清新，物品擺放整齊有序，標(biāo)識(shí)清晰。4.4.3酒水吧：酒吧臺(tái)內(nèi)開檔所需材料充足,酒吧器具擺放整齊，潔凈衛(wèi)生，配備消毒柜,符合國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。4.5

30、 綜合項(xiàng)目451小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)施,且設(shè)置合理。4.5.1 清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范疇，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，收倒過(guò)程不干擾用戶正常工作、生活。4.5.2 小區(qū)內(nèi)不得違反當(dāng)?shù)匾?guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物。454排放油煙、嗓音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、外墻無(wú)污染。455公共設(shè)施或場(chǎng)所標(biāo)識(shí)應(yīng)按照萬(wàn)科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊(cè)設(shè)置，標(biāo)識(shí)無(wú)損壞、無(wú)明顯灰塵、無(wú)銹跡、字跡清晰、位置妥當(dāng)。456對(duì)清潔過(guò)程中有安全隱患或造成使用不便活動(dòng)，設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)或采取有效防范措施。4.5.7 居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)治理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，整潔潔凈；無(wú)亂設(shè)

31、攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象。4.6 樣板房和銷售廳4.6.1 室內(nèi)空氣保持清新,溫度、濕度、通風(fēng)保持良好舒服狀態(tài)。462地面、地毯保持四無(wú)"即無(wú)沙粒、無(wú)灰塵、無(wú)腳印、玻璃上無(wú)水印、手紋；金屬質(zhì)地物品無(wú)銹跡。4.6.3 電器運(yùn)作正常，物品、設(shè)備、標(biāo)識(shí)按要求擺放整齊，保持清潔、完好。464物品、設(shè)備與物資清單帳物相符。465飲用水、水杯備用充分。466要求樣板房工作人員服務(wù)熱情、周到，耐心回答參觀人員所提出的問(wèn)題，并作細(xì)致的講解，禮貌謝絕吸煙、拍照行為。4.6.7 其它符合相關(guān)設(shè)施清潔要求。5 .二次供水5.6 生活水箱、水池加蓋上鎖，在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)，每半年或按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定

32、時(shí)刻清洗一次，保證二次供水達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),并附有當(dāng)?shù)厮|(zhì)檢測(cè)部門的合格報(bào)告。萬(wàn)科物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)備物資類）1 .目的建立萬(wàn)科物業(yè)統(tǒng)一的治理標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)一步規(guī)范衡量物業(yè)公司業(yè)務(wù)體系。2 .范疇本規(guī)定適用于集團(tuán)下屬各物業(yè)公司。3 .職責(zé)集團(tuán)物業(yè)治理部負(fù)責(zé)本文件的編寫、修改、公布；并在VPS活動(dòng)中作為評(píng)比依據(jù)開始運(yùn)用。各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)本文件的具體實(shí)施，并可提出動(dòng)議修改的意見或建議。4 .方法和過(guò)程操縱萬(wàn)科物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)包括四部分：萬(wàn)科物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)治理服務(wù)類（VKWG08-18-1）、萬(wàn)科物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境治理類（VKWG08-18-2、«萬(wàn)科物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備物資類VKWG08-18-3)、萬(wàn)科物業(yè)治

33、理標(biāo)準(zhǔn)安全治理類(VKWG08-18-4)o本標(biāo)準(zhǔn)是其系列標(biāo)準(zhǔn)的一部分。萬(wàn)科物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備治理類1 .人員素養(yǎng)1.1 軀體健康，經(jīng)大夫鑒定無(wú)阻礙工作的疾病和缺陷。1.2 上班時(shí)刻內(nèi)，必須按照萬(wàn)科物業(yè)CI手冊(cè)要求穿著工作服，配帶工牌。1.3 具備必要的專業(yè)知識(shí)且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國(guó)家的有關(guān)規(guī)程，并經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T考試合格，取得相應(yīng)工種政府部門頒發(fā)的操作許可證明。2 .設(shè)備房治理2.1 差不多要求2.1.1 設(shè)備房門上有相應(yīng)設(shè)備房標(biāo)識(shí)。2.1.2 設(shè)備房?jī)?nèi)地面潔凈,無(wú)無(wú)關(guān)物品,物品擺放整齊，無(wú)雜物；2.1.3 備現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備修理檢修記錄完整。2.1.4 配備足夠的滅火器和

34、應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。2.1.5 設(shè)備房?jī)?nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要有流向標(biāo)識(shí)；重要和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識(shí)。2.1.6 設(shè)備房?jī)?nèi)設(shè)備外觀清潔,油漆無(wú)脫落,易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動(dòng)部位要有防護(hù)罩,原設(shè)備具有的防護(hù)裝置應(yīng)爰護(hù)齊全。2.1.7 設(shè)備完好。各類外表使用正常無(wú)損壞，且合格狀態(tài)標(biāo)示正常，無(wú)跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象,責(zé)任人明確。2.1.8 所有標(biāo)識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。2.1.9 供配電設(shè)備房應(yīng)在顯眼位置設(shè)立“嚴(yán)禁合閘等移動(dòng)標(biāo)識(shí)的統(tǒng)一掛放占八、。2.2 房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與治理無(wú)關(guān)的物品,滅火器選擇和配置數(shù)量應(yīng)滿足以下標(biāo)準(zhǔn)：滅火器滅火級(jí)別1

35、公斤2公斤3公斤4公斤5公斤8公斤24T公斤35F公斤C02滅火級(jí)別2B3B4B10B干粉滅火級(jí)別1A2B1A3B2ASB2A9B3A14B4A22B27A45B爰護(hù)面積嚴(yán)峻危險(xiǎn)級(jí)5x8B5x8B5x8B5x8B10x5A5x8B中危險(xiǎn)級(jí)7.5x4B7.5x4B7.5x4B7.5x4B7.5x4B15x5A7.5x4B輕危險(xiǎn)級(jí)lOxlBlOxlBlOxlB10x1B20x3AlOxlB20x3AlOxlBlOxlB20x3AlOxlB補(bǔ)充說(shuō)明：a)爰護(hù)面積一欄中為不能選用。b)7.5x4B7.5x4B爰護(hù)面積一欄中為可選用,爰護(hù)面積為7.5x4=30m2,用現(xiàn)場(chǎng)面積除以30即為滅火器個(gè)數(shù)。c)

36、爰護(hù)面積一欄中為可選用，但由于經(jīng)濟(jì)緣故，不建議選用。d)地下建筑滅火器配置基準(zhǔn)數(shù)量應(yīng)在配置基準(zhǔn)上增加30%。e)設(shè)有消防栓的場(chǎng)所，可相應(yīng)減少30%；設(shè)有滅火系統(tǒng)的場(chǎng)所，可減少50%;設(shè)有滅火系統(tǒng)、消防栓的場(chǎng)所，可相應(yīng)減少70%。f)一個(gè)滅火器配置場(chǎng)所內(nèi)的滅火器不應(yīng)少于2只，每個(gè)設(shè)置點(diǎn)的滅火器不宜多于5只。g)滅火器設(shè)置明顯便于拿取,并有明顯標(biāo)識(shí)。h)嚴(yán)峻危險(xiǎn)級(jí)：功能復(fù)雜、用電用火多、設(shè)備貴重、火災(zāi)危險(xiǎn)性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火災(zāi)缺失的場(chǎng)所；中危險(xiǎn)級(jí)：用電用火較多、火災(zāi)危險(xiǎn)性較大、可燃物較多、起火后蔓延較迅速的場(chǎng)所；輕危險(xiǎn)級(jí)：用電用火較少、火災(zāi)危險(xiǎn)性較小、可燃物較少、起火后蔓

37、延較緩慢的場(chǎng)所。i)以上未能盡列規(guī)范參照建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ140-90)要求。2.3 設(shè)備房門應(yīng)有機(jī)房重地，非請(qǐng)勿進(jìn)”或類似的標(biāo)識(shí)，并符合集團(tuán)之CI手冊(cè)的要求。2.4 設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí)，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用。2.5 重要設(shè)備房?jī)?nèi)如監(jiān)控中心，機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防操縱室、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房、水泵房應(yīng)配置干濕球溫度計(jì)，對(duì)環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測(cè)，設(shè)備房?jī)?nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下,相對(duì)濕度應(yīng)保持在80%以下。熱力站、鍋爐房參照相應(yīng)設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求2.6 參觀來(lái)訪人員需進(jìn)設(shè)備房，須由部門經(jīng)理指定專人陪同方可進(jìn)

38、入。2.7 無(wú)人值守的設(shè)備房必須加明鎖，鑰匙由修理員及操縱中心把握。2.8 設(shè)備表面無(wú)積塵、無(wú)油污，應(yīng)急照明燈能在停電事故下至少工作半小時(shí)。2.9 設(shè)備房排水通暢。具有防鼠措施。2.10 專用工具、安全用品應(yīng)放置在指定位置。2.11 應(yīng)制訂修理工具的治理爰護(hù)方法,并確實(shí)落實(shí)，電動(dòng)工具應(yīng)定期檢修。2.12 對(duì)修理工具應(yīng)有保管清單，保管現(xiàn)狀良好。3.資料治理3.1 新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料。產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料；技術(shù)資料：(1)竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、通風(fēng)、配電、電力等設(shè)備、設(shè)施和附屬工程有隱藏管線的全套圖紙；(2)地質(zhì)勘察報(bào)告；3)工程合同及

39、開、竣工報(bào)告；(4)工程預(yù)決算；圖紙會(huì)審記錄；(6)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位包括質(zhì)量事故處理記錄；(7)隱藏工程驗(yàn)收簽證；(8)沉降觀測(cè)記錄;(9)竣工驗(yàn)收證明書;(10)鋼材、水泥等要緊材料的質(zhì)量保證書；(11)新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；(12)水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；(13)砂漿、混凝土試壓報(bào)告；(14)供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告；3.2原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料。產(chǎn)權(quán)資料：(1)房屋所有權(quán)證；(2) 土地使用權(quán)證；3有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；(4)房屋分戶使用清冊(cè);5房屋設(shè)備及其固定附看物清冊(cè)。技術(shù)資料：(1)房地產(chǎn)平面圖；2房屋分間平面圖；(

40、3)房屋及設(shè)備技術(shù)資料。4.供配電系統(tǒng)4.1 屬于三級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每?jī)尚r(shí)須巡檢并記錄。4.2 治理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。4.3 動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆。4.4 變壓器出口線電壓：380V±5%范疇內(nèi)。原那么上以進(jìn)戶電壓220V±5%范疇作為標(biāo)準(zhǔn)。干式變壓器溫度：110度繼電爰護(hù)報(bào)警；155度繼電爰護(hù)延時(shí)跳閘；70度變壓器自動(dòng)吹風(fēng)散熱裝置動(dòng)作。油浸式變壓器

41、溫度：105度繼電爰護(hù)延時(shí)跳閘；90度繼電爰護(hù)報(bào)警。以上報(bào)警溫度假設(shè)產(chǎn)品說(shuō)明要求中有明確規(guī)定應(yīng)按照此規(guī)定要求動(dòng)作,設(shè)備規(guī)格無(wú)明確要求的應(yīng)按照上述要求動(dòng)作。進(jìn)展商未配相關(guān)裝置的應(yīng)具有其他有效防護(hù)措施。4.5 電容補(bǔ)償柜治理(1)功率因數(shù)能手動(dòng)、自動(dòng)調(diào)劑操縱。補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動(dòng)作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無(wú)損壞。(2)補(bǔ)償操縱手動(dòng)、自動(dòng)切換有效。(3)補(bǔ)償電容殼體無(wú)膨脹，相間對(duì)地絕緣電阻大于0.5兆歐。(4)功率因數(shù)：不小于0.94.6 高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無(wú)松動(dòng)；無(wú)發(fā)熱變色接線；外表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無(wú)損壞無(wú)缺項(xiàng)；盤內(nèi)裝置無(wú)專門聲響、無(wú)焦糊氣味；配電回路標(biāo)識(shí)清晰準(zhǔn)確。4.7 高壓

42、繼電爰護(hù)裝置應(yīng)靈敏可靠,電氣操作工人應(yīng)能識(shí)別各種掉牌信號(hào)性質(zhì)。4.8 操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說(shuō)明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作,平常浮充電壓一樣為：235V255V。4.9 蓄電池：491銀中倍率堿性蓄電池浮充使用時(shí)，及時(shí)補(bǔ)充電解液。蓄電池不應(yīng)發(fā)生如下現(xiàn)象：a)電解液過(guò)少，露出部分極板。b)蓄電池外部短路。c)電池電壓不正常。d)電極板膨脹，氣塞孔堵塞。e)電解液內(nèi)含有機(jī)雜質(zhì)。f)爬堿嚴(yán)峻。492酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài),定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無(wú)電解殘液。電線絕緣完好無(wú)銹蝕。充電狀態(tài)不承諾開蓋。1.10 發(fā)生停電事故后，最多不超過(guò)5分鐘專門困難不超過(guò)

43、15分鐘，發(fā)電機(jī)必須能夠啟動(dòng)運(yùn)行,并至少能連續(xù)運(yùn)行4小時(shí)。1.11 發(fā)電機(jī)設(shè)備：(1)內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動(dòng)馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤(rùn)滑良好。潤(rùn)滑油泵管線接頭閥門無(wú)泄漏。(2)發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī)，潤(rùn)滑油泵、啟動(dòng)電機(jī)，無(wú)專門聲音、專門震動(dòng)。柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)固。發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求。(3)備用柴油量保持在容器容量的80%鄰近或確保電機(jī)連續(xù)工作24小時(shí)的儲(chǔ)備量油。冷水箱水量保持在容積的80%以上。四濾應(yīng)按體系文件要求及時(shí)更換。(4)必須配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2個(gè)月輪番切換使用。備有符合要求的切換開關(guān)裝置。5蓄電池組電壓保持在24V左右。6柴油儲(chǔ)備房敷設(shè)足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)。(7)

44、正常情形下，發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位置。按體系文件要求每周啟動(dòng)試運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)刻為20分鐘。8發(fā)電機(jī)接地可靠，對(duì)噪音污染已阻礙業(yè)主生活的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降噪音措施。5 .給排水設(shè)備設(shè)施5.1 水泵運(yùn)行無(wú)異響,無(wú)專門震動(dòng)。水泵軸無(wú)泄漏。正常隱秘封泄漏應(yīng)小于3滴/分，填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。潤(rùn)滑油箱內(nèi)不能混入水分,油位在油標(biāo)范疇內(nèi)。5.2 設(shè)備、閥門、管道工作正常、無(wú)跑冒滴漏。止回閥動(dòng)作靈敏可靠。5.3 限水、停水按規(guī)定時(shí)刻通知用戶。對(duì)緊急停電停水突發(fā)事件處理應(yīng)具有有效預(yù)案。5.4 高層變頻供水電氣系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)劑器、操縱柜、應(yīng)保持干燥、無(wú)灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固。供水壓力波動(dòng)范疇

45、在正負(fù)0.03MPA范疇內(nèi)。重要管道上的壓力外表每年定期進(jìn)行校驗(yàn)。5.5 排水設(shè)施污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無(wú)異響和震動(dòng)，閥門法蘭、止回閥、管線無(wú)漏水無(wú)嚴(yán)峻銹蝕。污水水位操縱裝置靈敏可靠,平常手自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動(dòng)操縱狀態(tài)。操縱箱開關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值。5.6 下水管道、水溝、污水池、地漏無(wú)堵塞、無(wú)淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固，無(wú)晃動(dòng)。5.7 治理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。6 .消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)6.1 消防操縱中心主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)操縱柜運(yùn)行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報(bào)警記錄。6.2 消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時(shí)刻啟動(dòng)不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動(dòng)作靈

46、敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備,各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動(dòng)作準(zhǔn)確穩(wěn)固。消防水泵操縱柜指示正常。消防水泵、噴淋水泵至少每?jī)蓚€(gè)月試運(yùn)行一次。消防水泵每半年進(jìn)行一次帶載試驗(yàn)一次、并做記錄(或按消防要求執(zhí)行)。6.3 噴淋頭：無(wú)泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器,定期檢驗(yàn)并記錄。6.4 消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報(bào)警器，各種模塊。處在良好工作狀態(tài)。設(shè)施功能完備無(wú)損壞。6.5 卷簾門電氣自動(dòng)操縱、電氣手動(dòng)操縱、關(guān)門動(dòng)作程序正確。6.6 消防監(jiān)控中心：(1)錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)固。錄像帶更換時(shí)刻定時(shí)，專人負(fù)責(zé)保管。(2)音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標(biāo)識(shí)清晰。(3)監(jiān)視攝

47、像鏡頭潔凈無(wú)灰塵。焦距調(diào)整、云臺(tái)各角度動(dòng)作靈敏。(4)監(jiān)控的操縱設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好,按旋鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無(wú)缺損。6.7 治理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。7 .電梯系統(tǒng)7.1 電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、修理保養(yǎng)合同完備。非修理保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行修理作業(yè)。7.2 電梯運(yùn)行穩(wěn)固，開關(guān)門靈活,舒服感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明良好。7.3 電梯舒服性：進(jìn)行試運(yùn)行，用軀體感受確認(rèn)從啟動(dòng)到平層皆無(wú)專門震動(dòng)、沖擊以及專門聲響。7.4 平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7mm以內(nèi)。7.5 曳引機(jī)制動(dòng)器檢查：檢查曳引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)閘瓦制動(dòng)帶與制動(dòng)輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象。檢查制動(dòng)時(shí)工作可靠性和是

48、否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動(dòng)輪間隙0.7毫米。制動(dòng)器線圈溫升應(yīng)不超過(guò)相應(yīng)電梯溫度要求范疇。7.6 曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)要求：軸承溫度應(yīng)不高于80度。電動(dòng)機(jī)連接應(yīng)保持緊固。電機(jī)不應(yīng)有專門聲音。至少每年更換新的潤(rùn)滑脂。7.7 曳引機(jī)減速器要求：應(yīng)保持減速器內(nèi)潤(rùn)滑油清潔和潤(rùn)滑性能。油面高度保持在油標(biāo)規(guī)定的范疇內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊空不應(yīng)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機(jī)油空封，此處承諾產(chǎn)生少量的潤(rùn)滑性滲油每滴/35分鐘。減速器的機(jī)件和軸承的溫度應(yīng)不高于75度。油溫不高于85度。減速器運(yùn)行時(shí)幸免產(chǎn)生不平均的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無(wú)松動(dòng)，無(wú)銹蝕。7.8 曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩

49、與槽底的間隙大于1mm。7.9 限速器：限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，潤(rùn)滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關(guān)的可靠性。7.10 安全觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停止運(yùn)行時(shí)，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應(yīng)在200300牛頓范疇內(nèi)。7.11 轎箱門完全關(guān)閉,安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對(duì)廳門地砍間隙為58毫米。轎箱地砍對(duì)門廳地砍間隙應(yīng)為25毫米。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。層門別處不承諾能用手把門被開。門扇下端距地砍應(yīng)為58毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米。7.12 門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤(rùn)滑良好。無(wú)銹蝕。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。7.1

50、3 轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無(wú)雜物，無(wú)油污,無(wú)積水。設(shè)備無(wú)灰塵。7.14 轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴。(1)導(dǎo)軌自動(dòng)潤(rùn)滑裝置的儲(chǔ)油盒油位，應(yīng)保持最低要求油位以上。(2)檢查滑動(dòng)導(dǎo)靴的襯墊磨損情形，襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應(yīng)平均。(3)導(dǎo)軌工作面要求光滑、無(wú)劃痕、無(wú)損害。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無(wú)松動(dòng)，無(wú)銹蝕。7.15 緩沖器(1)油壓緩沖器用油凝固點(diǎn)應(yīng)在負(fù)10度以下。油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。(2)緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無(wú)泄漏,無(wú)銹蝕。(3)緩沖器一低速壓到全壓縮位置，開釋回復(fù)自由高度位置時(shí)刻應(yīng)小于90秒。7.16 安全鉗(1)傳動(dòng)杠桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油潤(rùn)滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位涂鋰基潤(rùn)滑脂

51、。其動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠。(2)安全鉗楔塊與導(dǎo)軌工作面間間隙一樣為4毫米左右。7.17 鋼絲繩(1)轎箱和對(duì)重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力平均。(2)鋼絲繩斷絲在各繩股之間平均分布時(shí)，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不承諾超過(guò)32根。(3)斷絲集中在1或2個(gè)繩股中,在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不承諾超過(guò)16根。4不承諾鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%。7.18 補(bǔ)償裝置補(bǔ)償鏈在運(yùn)行中不承諾產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無(wú)折斷，無(wú)嚴(yán)峻磨損。7.19 電梯電氣部分：(1)繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合，無(wú)積碳和熔焊現(xiàn)象。操縱盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對(duì)講，指示燈、照明不缺損,工作正常，靈活可靠，接線端子

52、壓接牢固,導(dǎo)線編號(hào)清晰無(wú)誤。(2)接地電阻小于4歐。動(dòng)力線絕緣電阻大于0.5兆歐。操縱線絕緣電阻大于0.25兆歐。7.20 盤車、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。平層標(biāo)志明顯。7.21 運(yùn)行顯現(xiàn)故障后，救援人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。7.22 假如電梯由分承包方爰護(hù)保養(yǎng)，維保方電梯保養(yǎng)人員應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)證明，電梯的設(shè)備責(zé)任人每季度至少須向本部門負(fù)責(zé)人提交對(duì)分承包方修理保養(yǎng)工作的評(píng)估報(bào)告一次,并存檔。7.23 電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，清潔衛(wèi)生。無(wú)手印、污跡、各類標(biāo)識(shí)齊全。運(yùn)行無(wú)專門聲響。7.24 電梯機(jī)房：溫度保持在040度之間，電梯盤車操作作業(yè)指導(dǎo)書清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生潔凈，曳引機(jī)無(wú)油污、無(wú)灰

53、塵。7.25 治理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。8 .采暖及空調(diào)系統(tǒng)8.1 采暖系統(tǒng)：鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)固，供回水溫度在規(guī)定的范疇內(nèi)，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放,管道閥門無(wú)泄漏保溫層完好。冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度。8.2 燃油鍋爐要求：821鍋爐的進(jìn)水必須通過(guò)水處理,并對(duì)進(jìn)水質(zhì)量定期進(jìn)行檢測(cè)。822流量開關(guān)或其他流量傳感器動(dòng)作要靈敏可靠，動(dòng)作選擇性要符合鍋爐安全流量要求。安全爰護(hù)功能8.2.1 鍋爐排煙道要通暢，鍋爐運(yùn)行時(shí)燃燒室內(nèi)應(yīng)保持020毫米水柱微負(fù)壓狀態(tài)。8.2.2 正常狀態(tài)下燃燒器自動(dòng)一次啟動(dòng)成功率95%98%。第一次自動(dòng)點(diǎn)火不成功要

54、查明緣故,第二次自動(dòng)點(diǎn)火需有3分鐘以上的安全排風(fēng)延時(shí)。825火焰?zhèn)鞲衅鲗?duì)明火有信號(hào)輸出、高壓點(diǎn)火變壓器電壓500010000V,點(diǎn)火電極絕緣不漏電。間距35MM。燃油泵輸出壓力達(dá)到額定值1030巴BAR826鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無(wú)漏油漏水、無(wú)銹蝕，螺栓緊固。827溫度操縱系統(tǒng)要穩(wěn)固可靠，能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動(dòng)作可靠。8.3 熱力換熱站供暖：8.3.1 對(duì)市網(wǎng)供熱：熱量計(jì)量或熱水差壓、溫度、流量等計(jì)量?jī)x器。精度高于0.5級(jí)。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標(biāo)識(shí)。外表應(yīng)至少應(yīng)每?jī)赡甓ㄆ谡?qǐng)技術(shù)監(jiān)督部門檢驗(yàn)認(rèn)可專門情形應(yīng)制定要求定期到技術(shù)監(jiān)

55、督部門檢驗(yàn)認(rèn)可。8.3.2 .換熱器應(yīng)按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。.設(shè)備應(yīng)依照水質(zhì)和介質(zhì)實(shí)際情形，定期的檢查和清洗。1一3年設(shè)備假設(shè)長(zhǎng)期不使用時(shí)應(yīng)將夾緊螺栓放松到上說(shuō)明書中規(guī)定的尺寸。使用時(shí)在按要求夾緊。每年換熱器第一次使用時(shí)應(yīng)換熱器兩側(cè)同時(shí)逐步增加壓力。8.3.3 熱水循環(huán)泵進(jìn)口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長(zhǎng)期運(yùn)行，以免損壞泵的密封裝置。泵電機(jī)幸免超過(guò)額定電流運(yùn)行。軸封泄漏應(yīng)小于3滴/分。管道泵每次大修期間進(jìn)行潤(rùn)滑脂潤(rùn)滑保養(yǎng)。8.3.4 分水器、集水器無(wú)泄漏、無(wú)銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進(jìn)出閘閥標(biāo)識(shí)清晰，無(wú)泄漏無(wú)修蝕

56、。8.3.5 對(duì)鍋爐供暖時(shí)，膨脹水箱應(yīng)保持一定水位或系統(tǒng)排氣暢通。對(duì)市網(wǎng)供熱時(shí)，為防止水擊，開啟總進(jìn)氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開，慢慢開啟蒸汽閥,先將凝聚水排凈，待排出全是蒸汽為止。8.4 空調(diào)補(bǔ)水裝置：841高位水箱補(bǔ)水系統(tǒng)要求：水箱應(yīng)無(wú)泄漏別處無(wú)修蝕。溢流水管無(wú)堵塞,水位操縱裝置應(yīng)靈敏可靠。采納閉式定壓補(bǔ)水,應(yīng)按設(shè)計(jì)要求每?jī)尚r(shí)查一下電接點(diǎn)壓力表壓力指針應(yīng)在區(qū)間范疇。補(bǔ)水箱有一定水位,補(bǔ)水泵的閥門和電控箱在正常狀態(tài)。8.4.2變頻補(bǔ)水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹操縱裝置安全可靠,膨脹壓力設(shè)定準(zhǔn)確有效。變頻器、水泵馬達(dá)、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)劑器工作穩(wěn)固可靠。補(bǔ)水壓力操縱準(zhǔn)確穩(wěn)固。波動(dòng)壓力小于0.05兆帕。8.5 循環(huán)水系統(tǒng)：8.5.1 采暖循環(huán)水過(guò)濾器要求每年清理一次，過(guò)濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設(shè)備要求配備，一樣要求粒度小于0.2毫米。過(guò)濾器，排污閥，旁通閥無(wú)銹蝕、無(wú)泄漏、開關(guān)靈活。8.5.2 風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備要求：出口風(fēng)速、