房地產(chǎn)金融知識(shí)點(diǎn)

1、一、名詞解釋4分*51、房地產(chǎn)金融：圍繞房屋與土地開發(fā)、經(jīng)營、經(jīng)營、治理等活動(dòng)而 發(fā)生的籌集、融通和結(jié)算資金的金融行為,其中最主要的是以房屋和 土地作為信用保證而進(jìn)行的資金融通行為.2頁2、房地產(chǎn)金融市場：房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類資金交易的場所,其根本職能是為房地產(chǎn)的開發(fā)、流通以及消費(fèi)籌集和 分配資金.5頁3、信托：委托人基于對受托人的信任,將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人, 由受托人按委托人的意愿,以自己的名義,為受益人的利益或者特定 目的進(jìn)行治理或者處分的行為.35頁房地產(chǎn)信托包括房地產(chǎn)財(cái) 產(chǎn)信托和房地產(chǎn)資金信托4、房地產(chǎn)保險(xiǎn)：以房地產(chǎn)業(yè)中的各類財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、信用和人身為保 險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)

2、業(yè)務(wù)的總稱135頁5、房地產(chǎn)信貸：以商業(yè)銀行為主體的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)為服務(wù)對象,圍繞房地產(chǎn)再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)放貸款的借貸活動(dòng).即各房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)各種信用手段,把發(fā)動(dòng)和籌集起來的社會(huì)閑散資金的 支配權(quán)讓渡給土地和房屋的開發(fā)、經(jīng)營者以及住房購置、消費(fèi)者.48 頁6、房地產(chǎn)開發(fā)貸款：貸款人向借款人開發(fā)商發(fā)放的用于房地產(chǎn) 開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的資金7、房地產(chǎn)抵押：抵押人以其合法的房地產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式向 抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為.69頁8、住房公積金：國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位、民辦企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體等各種企業(yè)機(jī)及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金. 職工個(gè)人繳存 的住房公積金及其單位為其繳

3、存的住房公積金, 實(shí)行專戶專儲(chǔ),其所 有權(quán)歸職工個(gè)人所有.9、房地產(chǎn)夾層融資：夾層融資是一種優(yōu)先級(jí)債務(wù)和股本之間的融資 方式,是企業(yè)或工程通過夾層資本的姓氏融通資金的過程.將夾層融資應(yīng)用于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),就被稱為房地產(chǎn)夾層融資.10、房地產(chǎn)投資信托基金：以發(fā)行受益憑證或股票的方式聚集特定多 數(shù)投資者的資金,由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營治理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金.11、住房抵押貸款證券化：住房抵押貸款的發(fā)放機(jī)構(gòu)將其持有的質(zhì)量、歸還期限相同或相近的住房抵押貸款聚集成抵押貸款資金池,并將其出售給特定目的的載體,由該載體以這些住房抵押貸款為支撐發(fā) 行證券.二、單項(xiàng)選擇1、

4、1984-1989 初步開展1989-1991 停滯 1992-1997提升整頓1998-2003快速成長2003-2021調(diào)整整頓2021-2021標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新2021-今限購限貸三、多項(xiàng)選擇1、中國的貨幣政策工具：(1)公開市場業(yè)務(wù)(2)存款準(zhǔn)備金率(3)中央銀行貸款(4)利率(5)匯率四、簡答(6分*5)1、房地產(chǎn)金融的特征：(1)資金運(yùn)用具有中長期性(3)房地產(chǎn)金融平安性較高、收益較好(4)杠桿效應(yīng)明顯(5)具有無轉(zhuǎn)移抵押性質(zhì)2、房地產(chǎn)金融市場運(yùn)行的條件：(1)有完整對稱的信息(2)市場供求決定價(jià)格的機(jī)制能充分發(fā)揮作用(3)房地產(chǎn)市場上有銀行、信托投資公司、開發(fā)商、住房公積金管理中央等眾多

5、的市場參與者和豐富的金融商品種類,不存在少數(shù)或個(gè)別交易者對市場的壟斷行為(4)有完善的治理手段和交易方法3、房地產(chǎn)信貸的特征(48頁)(1)貸款投向受到嚴(yán)格限制(2)貸款期限較長(3)貸款規(guī)模與資金占比有限制4、房地產(chǎn)信貸借款單位應(yīng)滿足的條件(50頁)(1)是依法批準(zhǔn)的法人單位(2)實(shí)行自主生產(chǎn)經(jīng)營和獨(dú)立核算(3)擁有一定的自有資金(4)要在銀行開立賬戶,將所有業(yè)務(wù)收入存入開戶銀行,并由銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)(5)具有年度開發(fā)方案和開發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)文件(6)具有健全的治理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)治理制度,并定期向貸款銀行提供經(jīng)費(fèi)方案和財(cái)務(wù)收支方案以及報(bào)表等資料5、房地產(chǎn)信貸資金籌集的特征：(1)籌集來源相對穩(wěn)定(

6、2)政策性房地產(chǎn)銀行資金主要源自房地產(chǎn)行業(yè)(3)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸資金籌集渠道具有廣泛性(4)籌集手段具有多樣性6、房地產(chǎn)信貸的積極作用(61頁)(1)徹底改變了住房面貌(2)有利于解決居民的住房問題(3)促進(jìn)了住房資金的合理運(yùn)行(4)促進(jìn)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改善(5)房地產(chǎn)政策成為房地產(chǎn)市場的晴雨表7、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點(diǎn)(68頁)(1)按開發(fā)工程貸款(2)貸款金額較大(3)貸款占用時(shí)間較長(4)貸款風(fēng)險(xiǎn)較大8、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的程序(1)借款受理(提交材料、初步審查)(2)貸前調(diào)查(客戶信用評級(jí)、工程評價(jià)、擔(dān)保評價(jià))(3)貸款審批與發(fā)放(4)貸后治理(檔案治理、貸款工程檢查、貸款五級(jí)分類治理、回籠

7、資金治理、保證人及抵押物治理、貸款回收治理)9、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)(1)信用風(fēng)險(xiǎn)(違約風(fēng)險(xiǎn))(2)市場風(fēng)險(xiǎn)(價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn))(3)操作風(fēng)險(xiǎn)(人的水平風(fēng)險(xiǎn)、流程風(fēng)險(xiǎn) 、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn))10、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)治理(84頁)工程治理原那么、以銷定貸原那么、階段撥付原那么、公私聯(lián)動(dòng)原那么(2)舉措預(yù)防：對四證不全的工程不得發(fā)放任何形式的貸款；申請貸款的企業(yè)開發(fā)工程資本金比例不低于 35%建立嚴(yán)格的貸款工程審批機(jī)制, 確認(rèn)該工程的合法性、合規(guī)性、可行性；對企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查核實(shí)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：采取抵押貸款、擔(dān)保貸款的方式,還有房地產(chǎn)貸款證券化、房地產(chǎn)貸款保險(xiǎn)、信貸衍生交易等途徑風(fēng)險(xiǎn)分散：分為內(nèi)局部散和外局

8、部散,其中內(nèi)局部散是重點(diǎn).內(nèi)局部散指將貸款發(fā)放給不同區(qū)域、 不同類型、不同規(guī)模和不同開發(fā)時(shí) 間的工程；外局部散是指通過與外部合作,解決貸款過度集中帶來的 風(fēng)險(xiǎn)集中問題風(fēng)險(xiǎn)回避：對可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)太大的工程貸款采取主動(dòng)回避、放棄提供貸款的做法風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督治理：增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控,建立合理的識(shí)別防范機(jī)制.11、按揭貸款與抵押貸款的區(qū)別(1)債務(wù)人擁有標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)不同.按揭是將自己非按揭樓宇局部的房地產(chǎn)作為按金,向按揭權(quán)人租用按揭樓宇；抵押將自己擁有 的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)作為還款的擔(dān)保(2)債權(quán)債務(wù)參與人不同.按揭貸款參與人包括原有房產(chǎn)所有權(quán)人、按揭人、按揭權(quán)人；抵押貸款參與人只有借款人(既是債務(wù)人又是

9、抵 押人)與貸款人(既是債權(quán)人又是抵押權(quán)人)(3)借款資金運(yùn)用目的不同.抵押獲得的資金可以自由運(yùn)用；按揭 貸款資金只能用于特定房屋的購置.(4)債務(wù)還款方式不同.抵押貸款還款可以一次性歸還本息,也可 以分期歸還；按揭貸款一般分期歸還本息.12住房公積金的特點(diǎn)長期性專用性保證性互助性強(qiáng)制性普遍性13信托的特征(1)信托業(yè)務(wù)方式靈活多樣(2)信托的產(chǎn)生基于委托人對受托人的信任(3)信托財(cái)產(chǎn)具有一定的獨(dú)立性(4)所有權(quán)與收受益權(quán)別離(5)信托治理具有連續(xù)性(6)受托人不承擔(dān)損失風(fēng)險(xiǎn)14、信托的作用(1)拓寬了投資者的投資渠道(2)通過把儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資,促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)開展和 經(jīng)濟(jì)增長(3)促進(jìn)了金融市場的開展和完善15、房地產(chǎn)夾層融資與其他融資方式比較房地產(chǎn)融資方式比較比較內(nèi)谷銀行貸款?yuàn)A層融資股權(quán)融資預(yù)計(jì)融資本錢較低適中較局預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較低適中較局周期根據(jù)具體情況2-7年根據(jù)公司運(yùn)營協(xié)商決定情況決定股權(quán)稀釋情況無無有較嚴(yán)嚴(yán)很嚴(yán)還款保證高較局不確定夾層融資的風(fēng)險(xiǎn)和收益介于銀行貸款和股權(quán)融資之間夾層融資的自有資金回報(bào)高于普