集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的程序是怎樣的

1、集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的程序是怎樣的？         目前的法律規(guī)定集體土地是不能進(jìn)行交易的,你怎么能買到集體土地了.如果你是集體企業(yè)占用集體建設(shè)用地,可以申報集體土地轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地,但是這個過程是相當(dāng)麻煩的.目前在我國審批集體土地轉(zhuǎn)為國土土地的只有國務(wù)院和省級人民政府可以啊 你先到計委立項,然后到土地部門申請辦理征用土地了!然后交很多費用。具體講：只有重大項目征地才能將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，也必須要辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用等一系列的征地手續(xù)，居民個人無權(quán)改變土地性質(zhì)。中華人民共和國土地管理法第八條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有?！薄?/p>

2、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 ”第四十三條 任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。 前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。 第四十四條 建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)

3、院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。 本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。 第四十五條 征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)： （一）基本農(nóng)田； （二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的； （三）其他土地超過七十公頃的。 征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批

4、準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。 征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。 第四十六條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。 被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝?第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

5、征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 征收其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省

6、、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。 國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)。 第四十八條 征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。 第四十九條 被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)將征收土地的補償費用的收支狀況向本集

7、體經(jīng)濟組織的成員公布，接受監(jiān)督。 禁止侵占、挪用被征收土地單位的征地補償費用和其他有關(guān)費用。 第五十條 地方各級人民政府應(yīng)當(dāng)支持被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民從事開發(fā)經(jīng)營，興辦企業(yè)。 第五十一條 大中型水利、水電工程建設(shè)征收土地的補償費標(biāo)準(zhǔn)和移民安置辦法，由國務(wù)院另行規(guī)定。 第五十二條 建設(shè)項目可行性研究論證時，土地行政主管部門可以根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)用地有關(guān)事項進(jìn)行審查，并提出意見。 第五十三條 經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項目需要使用國有建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持法律、行政法規(guī)規(guī)定的有關(guān)文件，向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請，經(jīng)土地行政主

8、管部門審查，報本級人民政府批準(zhǔn)。 第五十四條 建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得： （一）國家機關(guān)用地和軍事用地； （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 第五十五條 以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。 自本法施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府，都專項用

9、于耕地開發(fā)。 第五十六條 建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。 第五十七條 建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘查需要臨時使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時用地，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會簽

10、訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。 臨時使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。 臨時使用土地期限一般不超過二年。集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地。也叫做勞動群眾集體所有的土地。集體土地是我國土地所有制的一種形式。我國實行土地的社會主義公有制，土地的所有制形式包括國家所有（全民所有）和勞動群眾集體所有二種形式。（1）中華人民共和國憲法第十條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！敝腥A人民共和國土地管理法第二條“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即

11、全民所有制和勞動群眾集體所有制”。第八條“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！?（2）在集體土地的經(jīng)營管理方面規(guī)定：中華人民共和國土地管理法第十條“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理?！保?）集體土地所有權(quán)的確認(rèn)。中華人民共和國土地管理法第十一條“農(nóng)民集體所有的土

12、地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)?！?（4）集體土地的征收和征用。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。 （5）集體所有的土地可以由集體或者個人承包經(jīng)營，從事農(nóng)林牧漁生產(chǎn)。所有權(quán)的轉(zhuǎn)變目前只有土地征收一條路，而獲得國有土地使用權(quán)的辦法是從政府獲得出讓，或者其他使用權(quán)人的轉(zhuǎn)讓。詳細(xì)法律可以參考土地管理法 集體建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)村、集鎮(zhèn)內(nèi)的住宅建筑、公共建筑、公共設(shè)施、道路、綠化以及鄉(xiāng)村企業(yè)、事業(yè)等各項用地。它主要包含以下三個部分：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)建設(shè)用地，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地，農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地。集體建設(shè)用地的規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)遵循合理

13、布局、節(jié)約用地、有利生產(chǎn)、方便生活的原則。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，是經(jīng)規(guī)劃為建設(shè)用地的集體土地的所有者、所有權(quán)行使者、使用者，依法將建設(shè)用地的使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓、出租、作價入股、合作、聯(lián)營的方式移轉(zhuǎn)給受讓人，并通過簽訂集體建設(shè)用地有償使用合同，取得一定數(shù)量的土地收益的土地法律制度。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主體，分流轉(zhuǎn)方和受讓方。流轉(zhuǎn)方，既有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體經(jīng)濟組織等集體土地所有者所有權(quán)的行使者，還有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)等經(jīng)濟組織和個人等依法享有建設(shè)用地使用權(quán)益的土地使用者。受讓方，即土地使用者，既可以是本集體經(jīng)濟組織的內(nèi)部成員，也可以是其他集體經(jīng)濟及其成員，甚至可以是其他法人和個人。當(dāng)前各地集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的實踐

14、狀況不一致，主要是受到所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平狀況的制約：（1）在農(nóng)村經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)，形式上一般僅限于農(nóng)民出租住宅和市場出租攤位所涉的土地流轉(zhuǎn)；（2）在農(nóng)村經(jīng)濟中等發(fā)展地區(qū)，形式上除出租住宅、攤位外，已經(jīng)涉及農(nóng)村企業(yè)改制、改組和盤活廠房、場地過程中的土地使用權(quán)；（3）在農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，以轉(zhuǎn)讓、出租為主的多種形式并存，更趨于靈活。同時，流轉(zhuǎn)涉及的地類較全，數(shù)量也較大?？梢哉f，建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在這些地區(qū)已得全面發(fā)展，在土地交易市場體系的地位日益重要。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營土地資產(chǎn)的局面已經(jīng)來臨。當(dāng)前，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)形式主要包括以下幾種：（1）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織直接轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)；（2）農(nóng)

15、村房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租房產(chǎn)時，連帶轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)；（3）鄉(xiāng)村企業(yè)的兼并、改制過程中涉及集體土地轉(zhuǎn)讓、出租；（4）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)作價入股、聯(lián)營等形式新辦企業(yè)；（5）村集體經(jīng)濟組織以土使用權(quán)合作的方式開發(fā)項目；（6）經(jīng)征用、補辦為國有土地并輸轉(zhuǎn)讓、出租；（7）由于企業(yè)破產(chǎn)清算或債權(quán)債務(wù)因素，經(jīng)司法裁定發(fā)生流轉(zhuǎn)。推行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，有利于農(nóng)村經(jīng)濟改革的深化，有利于農(nóng)村土地法律制度的完善。正確實施建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的重要意義，應(yīng)包括以下三個方面：（1）維護(hù)了土地公有制和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益，使土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到體現(xiàn)，有利于農(nóng)村經(jīng)濟組織的進(jìn)一步鞏固和發(fā)展。（2）有利于防止浪費土

16、地，調(diào)動土地的合理配置，促進(jìn)土地的合理利用，提高土地經(jīng)濟效益。（3）一定程度上減輕國家、集體的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，彌補農(nóng)村建設(shè)資金的不足，為農(nóng)村的土地開發(fā)和興辦公益事業(yè)提供經(jīng)濟上的保證。三、建立村民股份制法人模式的土地產(chǎn)權(quán)制度。當(dāng)前，我國法律尚不能明確指出集體土地所有權(quán)主體。如民法通則規(guī)定“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有”。這一規(guī)定沒有明確指出所有權(quán)主體，導(dǎo)致集體、集體經(jīng)濟組織、村民對土地的權(quán)屬顯示不清。我國學(xué)者一直以來從不同角度提出了各自的觀點?？偟膩砜矗瑹o論何種觀點均有其缺陷性。近年來，在物權(quán)法、民法典的創(chuàng)制過程中，就體現(xiàn)二種觀點。（1）一種觀點認(rèn)為：集體土地屬于該集體全體成員共同所有。中

17、國物權(quán)法草案建議稿對集體土地所有權(quán)歸屬明確規(guī)定“屬于全體居民共同所有”。此觀點完全引入“共同所有”的概念，又指出農(nóng)村集體土地由其所涉集體的內(nèi)部成員共同享有權(quán)利（占有、使用、收益、處分四項權(quán)能），共同受“不得劃分份額，不得轉(zhuǎn)讓繼承”的限制。而內(nèi)部成員直接享有權(quán)利則體現(xiàn)在使用土地方面和土地收益方面。這一觀點有其缺陷：集體、全體成員因出生、婚姻、死亡遷徙等原因始終處于動態(tài)，是一個變量。這使得集體組織在確定所有者具體權(quán)屬和土地收益分配的操作上產(chǎn)生極困難。共同所有的觀點，與我國農(nóng)村現(xiàn)階段“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體所有”所有制相沖突。現(xiàn)階段，農(nóng)村集體土地事實上由村、村民小組、鄉(xiāng)鎮(zhèn)實際控制。共同所有的觀點，容易引起

18、土地私有化，會背離社會主義土地公有制原則。（2）另一種觀點認(rèn)為：集體土地由該村集體經(jīng)濟組織或村民委員會行使所有權(quán)。中國民法典（草案）的物權(quán)法編第六章第五十八條的規(guī)定“農(nóng)村集體土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由該村集體經(jīng)濟組織或村民委員會行使所有權(quán)。”此觀點的產(chǎn)生，實際上學(xué)者們已經(jīng)注意到前一觀點的缺陷性，于是提出“集體土地屬于農(nóng)村集體所有的，由該村集體經(jīng)濟組織或村民委員會行使所有權(quán)?！钡@一提法仍沒有解決問題的結(jié)癥。其缺陷性體現(xiàn)在：（1）對集體所有權(quán)主體不予明確“農(nóng)村集體所有”是一個模糊概念。看該款表述，所有權(quán)主體，既不是農(nóng)民，也不是集體經(jīng)濟組織或村民委員會。（2）集體土地受益者農(nóng)民，如何從所有權(quán)行使者獲得的權(quán)益，由于缺乏法律依據(jù)造成權(quán)益實現(xiàn)困難。（3）“村集體經(jīng)濟組織”又是不明確概念。因此，法律應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定集體土地所有權(quán)主體為股份制法人，可表述為“農(nóng)村集體土地屬于村集體經(jīng)濟組織成立的股份制法人所有”。同時也可規(guī)定股份制法人可