房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅務(wù)及法律籌劃

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅務(wù)及法律籌劃律師文章房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅務(wù)籌劃青島周海濱實(shí)例：甲公司欲將其所擁有的已經(jīng)處于開發(fā)作業(yè)期的某房地產(chǎn)項(xiàng)目 轉(zhuǎn)讓給乙公司，該房地產(chǎn)項(xiàng)目賬面價(jià)值約1億元，市場價(jià)值約為億 丿Lr O一、項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓一、項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓此時(shí)實(shí)際主要為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。(-)(-)稅費(fèi)承擔(dān)情況稅費(fèi)承擔(dān)情況轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)稅費(fèi): :1、營業(yè)稅及附加:稅率,稅款二億元x%=825萬；2、印花稅:稅率，稅款二億元x%二萬；3、土地增值稅：增值額超出扣除項(xiàng)目金額的比率為(億一億)/ 億=36%；應(yīng)繳納的增值稅為4000萬x30%= 1200萬。轉(zhuǎn)讓方共繳納稅款2032萬元。受讓方承擔(dān)稅費(fèi)受讓方承擔(dān)稅費(fèi)

2、: :1、印花稅:稅率，稅款二億元x %二萬；2、契稅：億x3%=450萬。受讓方共需繳納稅款萬元。(-)(-)利弊分析及風(fēng)險(xiǎn)提示利弊分析及風(fēng)險(xiǎn)提示利：相當(dāng)于物之買賣，法律關(guān)系簡單明了。弊：稅費(fèi)較高。弊：稅費(fèi)較高。該種情況適合于買賣雙方關(guān)系一般，無法通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等架構(gòu)進(jìn) 行合作的情況。在實(shí)踐操作中，土地增值稅的計(jì)算成為各方關(guān)注的焦 點(diǎn)，其中的可扣除項(xiàng)目及增值評估值得關(guān)注。同時(shí)提醒注意以下風(fēng)險(xiǎn)：1、上述稅目一般在合同中約定由受讓方承擔(dān)，因此受讓方需仔細(xì) 核算稅費(fèi)成本；2、另外要注意企業(yè)所得稅，轉(zhuǎn)讓方的企業(yè)所得稅容易被忽略，實(shí) 踐中一般約定，本次土地轉(zhuǎn)讓所有的稅費(fèi)由受讓方承擔(dān)。那么，如果 雙方無意

3、于企業(yè)所得稅的交涉，應(yīng)明確約定企業(yè)所得稅除外，下同；3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是主要的，但因?yàn)樯婕绊?xiàng)目開發(fā)，會(huì)牽涉到開 發(fā)主體手續(xù)變更問題。要在合同中明確。二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式即甲通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙，乙通過成為目標(biāo)公司 股東的方式，達(dá)到間接控制土地的目的。(-)(-)稅費(fèi)情況稅費(fèi)情況轉(zhuǎn)讓方:印花稅,稅率，稅款二億元x%二萬受讓方:印花稅,稅率，稅款二億元x %二萬備注:根據(jù)相關(guān)稅法(關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知關(guān) 于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知等)的規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般不 繳納營業(yè)稅、契稅、土地增值稅。(-)(-)利弊及風(fēng)險(xiǎn)提示利弊及風(fēng)險(xiǎn)提示利：稅費(fèi)較少；弊：需要面臨目標(biāo)

4、公司的經(jīng)營及債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)提示：股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般適用于雙方關(guān)系不錯(cuò)，且轉(zhuǎn)讓方只有一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的 情況。股權(quán)轉(zhuǎn)讓雖然稅費(fèi)較少，但如果雙方因股東利益發(fā)生糾紛帶來的損 失與困擾也很大。在財(cái)務(wù)成本與關(guān)系(交易)成本之間，要審慎處 理。三、項(xiàng)目公司模式三、項(xiàng)目公司模式模式：甲以房地產(chǎn)項(xiàng)目出資，作價(jià)億元，乙以貨幣2億元出資， 共同組建項(xiàng)目公司丙。公司成立后，甲將其股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。如上，該模式適用于甲方有多個(gè)項(xiàng)目的情況，雙方僅就該一個(gè)項(xiàng) 目有合作意向。(-)(-)稅費(fèi)情況稅費(fèi)情況1、契稅。根據(jù)契稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，以土地、房屋作價(jià)投 資、入股的，視同土地使用權(quán)或房屋轉(zhuǎn)讓，應(yīng)納契稅。該契稅法律上 由目標(biāo)公司丙承擔(dān)。契稅=億x3%=450萬。2、印花稅稅率，稅款二億元x%二萬(雙方均要繳納)(-)(-)利弊及風(fēng)險(xiǎn)提示利弊及風(fēng)險(xiǎn)提示利：降低稅費(fèi)；弊：組建公司有時(shí)間成本，且有評估費(fèi)等支出，交易成本較大。