物權(quán)法實(shí)施對(duì)物業(yè)管理發(fā)展格局的影響

1、物權(quán)法實(shí)施對(duì)物業(yè)管理發(fā)展格局的影響物權(quán)法實(shí)施對(duì)物業(yè)管理發(fā)展格局的影響行業(yè)重組：開啟后物業(yè)管理時(shí)代物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序，到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期， 走過了風(fēng)風(fēng)雨雨的二十多年發(fā)展歷史。現(xiàn)在，我國的物業(yè)管理市場已經(jīng)日漸成熟，表現(xiàn)在， 物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范：經(jīng)過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企 業(yè)實(shí)力增強(qiáng)，市場化行為更加理性規(guī)范：專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實(shí) 現(xiàn)專業(yè)化、社會(huì)化：業(yè)主維權(quán)行為趨于理性：業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān) 管范圍。物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在又似乎進(jìn)入一個(gè)兩難境地一方而市場化正日漸成熟，另一方而 物業(yè)管理發(fā)展方向

2、卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預(yù)示著物業(yè)管理行業(yè)變盤即將到來。物權(quán)法的頒布并將于今年10月1日開始實(shí)施，應(yīng)該說物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的新時(shí)代 將由此拉開序幕。一、新的市場環(huán)境將形成行業(yè)新的經(jīng)營格局物權(quán)法的實(shí)施對(duì)物業(yè)管理行業(yè)最大的影響便是為所有物業(yè)管理行為或者說所有加入 物管行業(yè)的行為消除了最后的法律障礙，讓物業(yè)管理行業(yè)不再具有特殊性，而多年來的物業(yè) 管理行業(yè)重組，使物管企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大有了自主選擇的權(quán)利，物管行業(yè)的專業(yè)技術(shù)服務(wù)完全地 專業(yè)化、社會(huì)化，使任何從事物業(yè)管理的企業(yè)和個(gè)人沒有了專業(yè)技術(shù)障礙：而將要推行的物 業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度則完全解決了行業(yè)的資質(zhì)與規(guī)范行為問題。這就是說物權(quán)法，包 括物業(yè)管理的

3、各項(xiàng)法規(guī)，物管企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，物管行業(yè)的專業(yè)技術(shù)社會(huì)化及職業(yè)經(jīng)理人制 度和資質(zhì)管理，這四個(gè)方而構(gòu)成了后物業(yè)管理時(shí)代的必要條件。因此，未來的物業(yè)管理經(jīng)營格局將出現(xiàn)以下四種模式：第一類，超大型一流品牌物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)開始從物管市場戰(zhàn)略性退岀，專注于 自身集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理。第二類，具有物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)，他們占有物業(yè)管理市場的最大份額，是傳統(tǒng)的主流的 物業(yè)管理模式。第三類，無資質(zhì)的物業(yè)管理公司或不以物業(yè)管理為主業(yè)的企業(yè)，他們多以小型民營企業(yè) 為主，管理非市場化的零散項(xiàng)目或企業(yè)自己使用物業(yè)。第四類，業(yè)主委員會(huì)自治自管模式，即，業(yè)主委員會(huì)委托職業(yè)經(jīng)理人或自我營運(yùn)管理。我們知道，閉關(guān)和壟斷是經(jīng)濟(jì)

4、市場化的兩個(gè)最大的壁壘。物權(quán)法的實(shí)施及四個(gè)必要 條件的成熟，使得物業(yè)管理市場已經(jīng)徹底放開，今后在相當(dāng)長的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，上述四種類型 的管理模式將會(huì)并存，而后兩種新生的模式將會(huì)有一個(gè)較快速的發(fā)展。二、四種物業(yè)管理模式發(fā)展態(tài)勢分析事實(shí)上，物業(yè)管理新格局早在一年前就已在潛移默化地開始形成：一些超大型品牌物管 企業(yè)戰(zhàn)略性退岀社會(huì)項(xiàng)目，并從四不接到完全不參與市場項(xiàng)目競投:業(yè)主自治自管風(fēng)聲四起: 中介等黑物管此起彼伏。如今，這種態(tài)勢將趨于明朗化。然而，后兩種新的模式由于規(guī)模和 自身?xiàng)l件限制，現(xiàn)階段，前兩種模式亦即傳統(tǒng)的物業(yè)管理仍然是物業(yè)管理的主流。超大型一流品牌物管企業(yè)：超大型房地產(chǎn)企業(yè)為了提髙自身所開發(fā)房

5、地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值,旗下的一流品牌物管企業(yè)對(duì) 社會(huì)樓盤采取完全不接和完全退出的策略，以求配合集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，通過物管 業(yè)品牌保護(hù)，來提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的品牌價(jià)值，以使物管品牌與地產(chǎn)品牌在房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn) 略的結(jié)合中實(shí)現(xiàn)雙贏。中海、萬科、招商等一流品牌物管企業(yè)，在注重并保護(hù)自我品牌的前 提下，從外向擴(kuò)張型開始轉(zhuǎn)向內(nèi)斂收縮型，紛紛從社會(huì)樓盤選擇性主動(dòng)退出（托管合同到期 后不再延續(xù)合同）。這體現(xiàn)了物管企業(yè)和主管集團(tuán)對(duì)自身品牌價(jià)值的再認(rèn)識(shí)從過去的打造物 管品牌以提升售樓價(jià)值，到現(xiàn)在的惜牌如金，不再向社會(huì)樓盤輸出物管品牌，以物管品牌與 自身開發(fā)商品牌集聚的方式，大幅提升所開發(fā)樓盤的價(jià)值。如：萬科物業(yè)取

6、消萬科發(fā)展，從 前年開始撤出社會(huì)項(xiàng)目，今年退出最后一個(gè)社會(huì)項(xiàng)目桃源村；中海物業(yè)從過去的四不接到現(xiàn) 在的全而退出社會(huì)住宅項(xiàng)目。盡管業(yè)主自治自管體現(xiàn)了現(xiàn)代立法精神，英模式也代表著完全市場化的方向，然而自治 自管模式要走向成熟，還需要長期的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)積累。超大型一流品牌物管企業(yè)盡管超然于社會(huì)樓盤的競爭，但并不意味著淡出物管行業(yè)市 場。因?yàn)?，未來的房地產(chǎn)市場將是向上地儲(chǔ)備資源擁有絕對(duì)優(yōu)勢的企業(yè)集中，而社會(huì)樓盤總 量也將集中于這些地產(chǎn)巨頭，從這個(gè)意義上來講，所屬物業(yè)公司管理的社會(huì)樓盤總疑并沒有 減少，而只是他們完全不必再到高風(fēng)險(xiǎn)的市場上去分杯羹，因此，在物管市場上他們對(duì)物管 陣營中的另三方不構(gòu)成競爭壓力。

7、有資質(zhì)物業(yè)管理模式：這類企業(yè)的管理模式是傳統(tǒng)的管理模式，既是現(xiàn)在物業(yè)管理市場的主流，同時(shí)也是最成 熟的部分。這類企業(yè)分為兩大陣營：第一陣營是一、二級(jí)資質(zhì)中的大中型企業(yè)，具有一泄的 品牌知爼度和企業(yè)實(shí)力，是物業(yè)管理招投標(biāo)市場的主力軍：第二陣營是二、三級(jí)資質(zhì)中小型 企業(yè)，他們一般以管理自己開發(fā)商開發(fā)的樓盤為主，也小規(guī)模接一些社會(huì)零散項(xiàng)目。無資質(zhì)物管企業(yè)及不以物管為主業(yè)的企業(yè)類型：隨著城市化進(jìn)程的加快，各類物業(yè)管理服務(wù)的需求不斷增加，物業(yè)管理市場容疑逐步擴(kuò) 大，而大多數(shù)大中型物業(yè)管理企業(yè)因自身發(fā)展和管理成本等原因，大多專注于規(guī)模樓盤和效 益項(xiàng)目，因而會(huì)留下許多物業(yè)管理的貞空地帶、問題樓盤，比如街道零

8、散物業(yè)、單位自建房、 農(nóng)民自然村等等。英實(shí)這些物業(yè)管理行為的存在起到了物管市場的補(bǔ)缺作用，卻長期處于法 規(guī)約束手日行為監(jiān)管之外的灰色地帶。物權(quán)法的頒布與實(shí)施，將使這類物管行為真正走 到了陽光下，在法律上給予這類物管行為有獲得介法身份證的可能，同樣的物業(yè)管理資質(zhì)申 請辦理和升級(jí)對(duì)這類企業(yè)來講也將更加容易。業(yè)主自治自管模式：由于物權(quán)法的頒布及實(shí)施，業(yè)委會(huì)自管樓盤項(xiàng)目將不可避免?，F(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)規(guī)立，管理物業(yè)項(xiàng)目左一要有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，業(yè)委會(huì)既 非法人又無賬號(hào)，不可能獨(dú)立經(jīng)營，自然談不上自主管理。而物權(quán)法的相關(guān)內(nèi)容對(duì)以上 規(guī)定實(shí)現(xiàn)了顛覆，這將促使物業(yè)管理模式朝多元化方向發(fā)展：業(yè)委會(huì)不僅可以

9、委托物業(yè)公司 管理小區(qū)，同樣也可以自主管理。當(dāng)然，這種自主管理并不意味著自己親自打理，而是通過 有職業(yè)經(jīng)理資格的人員代為打理。這種管理模式與現(xiàn)在的聘請物業(yè)公司全委托管理模式最大 的區(qū)別：一是業(yè)委會(huì)作為獨(dú)立的運(yùn)營管理，而不是由物業(yè)公司運(yùn)營，自己監(jiān)督：二是聘請委 托的是職業(yè)經(jīng)理人個(gè)人，而不是企業(yè)。對(duì)于這類模式的管理，政府可能更多是通過對(duì)職業(yè)經(jīng) 理人的資格管理或通過地方街道對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管來進(jìn)行。業(yè)主自管模式估訃最先在一些中小樓盤實(shí)現(xiàn)突破，然而要形成燎原之勢看來還有一段艱 難的路程要走，這是因?yàn)椋菏紫龋餀?quán)法盡管對(duì)業(yè)主自治自管模式給予了明確的肯左，然而只是原則性的規(guī)左, 還需要在物業(yè)管理?xiàng)l例等配套法規(guī)

10、修訂后，才可能有真正意義上的貫徹實(shí)施，英次，物 業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度尚未完全建立，存在資質(zhì)和人才的空檔，再次，業(yè)主缺少物業(yè)管理專 業(yè)知識(shí)，聘請職業(yè)經(jīng)理人與聘請物業(yè)公司同樣存在信任度問題，最后，小區(qū)業(yè)主，特別是髙 檔社區(qū)的業(yè)主基本上都有自己的事業(yè)，對(duì)費(fèi)時(shí)費(fèi)精力的物業(yè)管理繁瑣事務(wù)不太感興趣，有空 閑的大都是離退休人員，這部分人員自身素質(zhì)、能力及精力又有限。盡管業(yè)主自治自管體現(xiàn)了現(xiàn)代立法精神，其模式也代表著完全市場化的方向，然而自治 自管模式要走向成熟，還需要長期的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)積累。隨著物權(quán)法的實(shí)施以及職業(yè)經(jīng)理人制度的建立，今后政府對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)管將不僅 限于物管企業(yè)，而是擴(kuò)大到整個(gè)物業(yè)管理市場，通過企業(yè)資質(zhì)和職業(yè)經(jīng)理人資格的管理手段 來實(shí)施對(duì)整個(gè)市場的監(jiān)管，再通過政府基層組織來實(shí)施對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管。這種變化的特征就 在于政府監(jiān)管手段更加市場化，監(jiān)管對(duì)象既有企業(yè)又有個(gè)人和社團(tuán)組織。三、大中型物管企業(yè)在相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)仍然是市場的主流在傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式中與超大型一流品牌物管企業(yè)不同，不少具有一、二級(jí)資質(zhì)的大 中型物管企業(yè)由于采取兩條腿走路的規(guī)模擴(kuò)張策略，不但接管自身樓盤，也涉足社會(huì)樓盤， 在今后行業(yè)經(jīng)營格局中，將是股活躍于物業(yè)管理市場的中堅(jiān)力量，而且成為市場主流所持續(xù) 時(shí)間將相對(duì)較長，這是因?yàn)椋壕哂休^為強(qiáng)大的規(guī)模實(shí)力。大中型物