物業(yè)管理承接查驗(yàn)及工作移交

1、.物業(yè)管理承接查驗(yàn)及工作移交物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)企業(yè)對(duì)新接管物業(yè)項(xiàng)目的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行承接查驗(yàn)。它分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)兩種類型，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位和向新的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中。物業(yè)的承接查驗(yàn)是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的環(huán)節(jié)，其工作質(zhì)量對(duì)以后的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要。第一節(jié)竣工驗(yàn)收與承接查驗(yàn)的7 項(xiàng)工作要點(diǎn)一、竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。所謂建筑工程項(xiàng)目的竣工，是指一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條

2、件。工程項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)備供應(yīng)單位及工程質(zhì)量監(jiān)督部門等，對(duì)該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢查，取得竣工合格的資料、數(shù)據(jù)和憑證。二、承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)在接受委托物業(yè)管理時(shí)，對(duì)新物業(yè)或原有物業(yè)按行業(yè)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗(yàn)的過程。 它是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收。承接查驗(yàn)合格，標(biāo)志著物業(yè)可以實(shí)施正常的管理。三、承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收的區(qū)別（一）驗(yàn)收主體不同承接查驗(yàn)的主體是由接受單位移交給物業(yè)管理單位；竣工驗(yàn)收的主體時(shí)由施工單位移交給接受單位。（二）驗(yàn)收性質(zhì)不同承接查驗(yàn)是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足

3、使用功能的再檢驗(yàn)； 竣工驗(yàn)收是為了查驗(yàn)建筑工程項(xiàng)目是否達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)文件和建筑施工安裝所規(guī)定的要求。（三）驗(yàn)收條件不同承接查驗(yàn)的首要條件時(shí)竣工驗(yàn)收合格， 并且附屬設(shè)備已完全能正常使用； 竣工驗(yàn)收的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備均已就位。（四）驗(yàn)收目的不同承接查驗(yàn)是物業(yè)管理企業(yè)為了分清管理責(zé)任，對(duì)即將進(jìn)行管理的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收；竣工驗(yàn)收是工程項(xiàng)目建成后，接受單位為了使物業(yè)取得進(jìn)軍市場(chǎng)的資格，對(duì)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收的主體、性質(zhì)和目的雖然各不相同，但是它們的中心環(huán)節(jié)是質(zhì)量驗(yàn)收。為了將物業(yè)在接收期中出現(xiàn)的問題降低到最低限度，物業(yè)管理企業(yè)盡可能地參與承接查驗(yàn)，又要站在業(yè)主一方，獨(dú)立形式承接查

4、驗(yàn)的職責(zé)。一般來說， 竣工驗(yàn)收屬于物業(yè)管理企業(yè)介入，承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收可以同時(shí)進(jìn)行。四、物業(yè)承接查驗(yàn)的程序物業(yè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)從內(nèi)容、要求、基本條件、驗(yàn)收程序都有其特殊性，但是，從物業(yè)驗(yàn)收的整體考慮，物業(yè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)程序仍然是在通常承接查驗(yàn)程序的基礎(chǔ)上的補(bǔ)充。（一）物業(yè)驗(yàn)收條件物業(yè)要驗(yàn)收移交，必須滿足以下首要條件。提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明）。提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊(cè)及其他有關(guān)資料。提供與承包商（或供應(yīng)商）簽署承包（供應(yīng)）合同中有關(guān)技術(shù)條款。出示政府有關(guān)職能部門（詳見附表）驗(yàn)收證明。提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)

5、系電話及聯(lián)系人資料。,.提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)。提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告。清潔被驗(yàn)收的場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房。（二）拒絕驗(yàn)收對(duì)以下情況，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)項(xiàng)目。嚴(yán)重違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)。未能通過有關(guān)政府職能部門的驗(yàn)收。工地與交付物業(yè)不能有效隔離。機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉。其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)作和入住人身安全的物業(yè)。（三）缺陷整改對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問題包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保護(hù)引起的受損等情況，物管企業(yè)將會(huì)做詳細(xì)的缺陷記錄，以供發(fā)展商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應(yīng)商） 進(jìn)行整改， 對(duì)不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。 對(duì)問題比較嚴(yán)重， 則向發(fā)展商 （或業(yè)主）建議

6、暫緩驗(yàn)收，待整改完成后重新驗(yàn)收。（四）試運(yùn)行如果部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng)尚末通過最終的驗(yàn)收，但由于業(yè)主入住需要必須開啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng)，管理企業(yè)一般僅做實(shí)物驗(yàn)收，并嚴(yán)格按開發(fā)商（或大業(yè)主）的書面指令進(jìn)行管理和操作。在此期間，技術(shù)上仍由承包商 （供應(yīng)商） 把關(guān)，若發(fā)生任何問題或意外， 除物業(yè)管理企業(yè)人為原因外， 責(zé)任由發(fā)展商 （或大業(yè)主）及其承包商負(fù)責(zé)，對(duì)于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽訂臨時(shí)試運(yùn)行協(xié)議，清楚列明有關(guān)各方責(zé)任。（五）驗(yàn)收通過被驗(yàn)收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房均清潔，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗(yàn)收通過， 發(fā)展商（或大業(yè)主） 應(yīng)督促承包商 （或供應(yīng)商）

7、 移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)管理企業(yè)接收管理。（六）保修期按正常情況，物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束，正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗(yàn)收往往一段相當(dāng)長(zhǎng)的過程。在此期間，有些設(shè)備可能會(huì)因先期投入運(yùn)行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期，故需要發(fā)展商（或大業(yè)主）與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的保修期的起始日期， 書面通知物業(yè)管理企業(yè)， 而在此之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，發(fā)展商（或大業(yè)主）應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。五、物業(yè)管理承接查驗(yàn)的內(nèi)容（一）驗(yàn)收項(xiàng)目項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、開發(fā)許可證、建筑許可證、房地產(chǎn)平面圖、房屋建筑合格證。物業(yè)的竣工資料、設(shè)計(jì)變更、中間驗(yàn)收、設(shè)備出廠合格證、竣

8、工圖、單體設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。移交設(shè)備清單的要求包括設(shè)備規(guī)格型號(hào)、 容量等按照設(shè)計(jì)要求驗(yàn)收， 對(duì)設(shè)備的數(shù)量、 安裝位置的核對(duì)。按運(yùn)行系統(tǒng)對(duì)物業(yè)竣工工程（樓宇）的驗(yàn)收包括對(duì)講系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)、煤氣管道系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、冷氣工程、消防工程、電梯工程、自控工程等。（二）物業(yè)驗(yàn)收的基本要求1、物業(yè)預(yù)驗(yàn)收驗(yàn)收組分專業(yè)系統(tǒng)、依據(jù)設(shè)備圖紙的要求，參考設(shè)備變更，對(duì)竣工圖、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。驗(yàn)收組依據(jù)建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)的實(shí)物進(jìn)行驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備和主材的規(guī)格型號(hào)、容量、制造廠家、安裝位置并清點(diǎn)數(shù)量。在預(yù)驗(yàn)收中檢查出不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，提出書面的驗(yàn)收整改報(bào)告退回給移交單位，由移

9、交單位或工程施工單位依據(jù)報(bào)告整改。,.對(duì)預(yù)驗(yàn)收的單位設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)。對(duì)不符合的技術(shù)指標(biāo)， 及時(shí)提出書面意見， 要求移交單位組織設(shè)備制造廠家或施工單位進(jìn)行重運(yùn)轉(zhuǎn)， 重運(yùn)轉(zhuǎn)調(diào)試要基本達(dá)到規(guī)定的要求。預(yù)驗(yàn)收后需形成一份綜合性報(bào)告報(bào)物業(yè)管理企業(yè)總經(jīng)理審查。2、物業(yè)驗(yàn)收在預(yù)驗(yàn)收的驗(yàn)收整改報(bào)告落實(shí)實(shí)施后，驗(yàn)收組進(jìn)行驗(yàn)證并驗(yàn)收整改報(bào)告中記錄結(jié)果，整改合格后，進(jìn)行正式驗(yàn)收。對(duì)移交單位移交的竣工圖、設(shè)備出廠合格證、建筑主材合同中間驗(yàn)收的試驗(yàn)報(bào)告單、設(shè)備的調(diào)試記錄等進(jìn)行驗(yàn)收交接記錄中記錄。物業(yè)的實(shí)施驗(yàn)收做到三符合：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號(hào)數(shù)量符合：二是工程的主要設(shè)

10、備的安裝要求與安裝質(zhì)量符合；三是設(shè)備包括設(shè)備聯(lián)接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計(jì)功能符合。驗(yàn)收結(jié)果記錄在設(shè)備、 設(shè)施收交記錄上。特殊設(shè)備經(jīng)政府有關(guān)部門檢驗(yàn)合格頒發(fā)合格證才有效、電梯需有勞動(dòng)局合格證，消防設(shè)備需有市消防局合格證。對(duì)樓宇的公共配套設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，將結(jié)果記錄在物業(yè)驗(yàn)收交接記錄中，各項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)符合設(shè)計(jì)功能要求，建筑物、設(shè)備、設(shè)施單項(xiàng)驗(yàn)收由專業(yè)工程師和主管領(lǐng)導(dǎo)簽字認(rèn)可。3、驗(yàn)收后的工作各專業(yè)根據(jù)驗(yàn)收后的情況，由各職能部門寫出各單項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。驗(yàn)收組根據(jù)單項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，做出綜合性驗(yàn)收評(píng)定并將驗(yàn)收?qǐng)?bào)告交物管企業(yè)總經(jīng)理。驗(yàn)收要填寫竣工工程資料驗(yàn)收記錄和物業(yè)驗(yàn)收交接記錄。物管企業(yè)總經(jīng)理代表接管單位，

11、同物業(yè)的移交單位進(jìn)行正式移交，交接手續(xù)需經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理、物業(yè)管理企業(yè)簽字后方可生效。驗(yàn)收完畢，驗(yàn)收組負(fù)責(zé)將各類資料搜集整理后移交設(shè)備部存檔專人保管。六、承接查驗(yàn)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)為確保房屋住用的安全和正常的使用功能，明確在房屋承接查驗(yàn)中交接雙方應(yīng)遵守的事項(xiàng)，特制定房屋承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)主要適用于一般民用建筑的承接查驗(yàn)。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護(hù)建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的承接查驗(yàn)可參照使用。（一）引用標(biāo)準(zhǔn) GBJ7 建筑地基基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范。 GBJ10 鋼筋混疑土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范. GBJ11 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范. GBJ14 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范. GBJ16 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范

12、. GBJ45 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范.GBJ206 木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范.GBJ207 屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范.GBJ232 電氣安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范.CJB242 采暖及衛(wèi)生工程施工和驗(yàn)收規(guī)范.11GJB13 危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn).表 51國(guó)家規(guī)范一覽表序號(hào)規(guī)范名稱規(guī)范代碼1建筑地基基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ72鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ103建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ114建筑排水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ140-905建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ16,.6高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ457火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范GB50166-928自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范GB50261-969建筑內(nèi)部裝修

13、設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB222-9510氣體滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范GB50263-9711民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GBJ206GB50198-9412木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ20613屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ20714電氣安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ23215采暖及衛(wèi)生工程施工和驗(yàn)收規(guī)范GBJ24216通風(fēng)與空調(diào)工程施工驗(yàn)收規(guī)范GB50243-9717制冷設(shè)備安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ66-8418給排水水管道工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GB50268-9719玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范JGJ102-9620房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)ZBP3001-9021地面與樓面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ209-8322

14、有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB50200-9423電梯安裝驗(yàn)收規(guī)范GB10060-9324停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50067-9725建筑滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ140-9026水噴霧滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50219-9527供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50052-9528民用閉路電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB50198-9429危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)CJB13(二 )新建房屋的承接查驗(yàn)新建房屋的承接查驗(yàn)，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上 ,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容，對(duì)其質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。1、主體結(jié)構(gòu)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7 的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、

15、裂縫，不得超過GBJ10 的規(guī)定值。磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支援系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構(gòu)件的選材，必須符合GBJ206 中有關(guān)規(guī)定。凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11的有關(guān)規(guī)定。2、屋面各類屋面必須符合GBJ207的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。陽(yáng)臺(tái)和三層 上房屋的屋面應(yīng)有組織排水、出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密、不滲漏。3、樓地面面層與基層必須黏結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。,.衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥

16、洗室地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水、不允許倒泛水和滲漏。木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。4、裝修鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。抹灰應(yīng)表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線腳順直，無缺棱掉角。油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。5、電氣電氣線路安裝應(yīng)平

17、整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠、使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1MN/KV。應(yīng)按套安裝電表預(yù)留表位，并有電器接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合GBJ232的要求。電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、 選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過 GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合

18、要求。對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅， 電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。6、水、衛(wèi)生、消防管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。衛(wèi)生間、廚房間的排污管應(yīng)分設(shè)，出口管長(zhǎng)不宜超過8m，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全，制動(dòng)靈活。水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)。消防設(shè)施必

19、須符合GBJ16、 BJ45 要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。7、采暖采暖工程驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。爐排必須進(jìn)行 12 小時(shí)以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡，返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。管道的管徑、 坡度及檢查井符合 GBJ242的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修， 管

20、架、支架、吊架應(yīng)牢固。,.設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保濕、防腐措施必須符合 GBJ242的規(guī)定。鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。經(jīng)過 48 小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工性能、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。8、冷凍機(jī)組 / 熱泵機(jī)組。冷凍機(jī) / 熱泵應(yīng)安裝平正，配件齊全，由原廠或授權(quán)單位檢驗(yàn)合格。與冷凍機(jī) / 熱泵運(yùn)行相關(guān)的冷卻塔、風(fēng)機(jī)、水泵等安裝適當(dāng)平正，無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。各管道、管件安裝符合要求，保濕、避雷支架等設(shè)置安裝合理。各類現(xiàn)場(chǎng)儀器、儀表齊全準(zhǔn)確，自動(dòng)控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。機(jī)器運(yùn)行平穩(wěn)，無異

21、常撞擊聲及雜音、無劇烈振動(dòng)，顯示屏顯示正常，各類指標(biāo)均在運(yùn)行范圍內(nèi)。各輔助設(shè)備運(yùn)行正常，無雜音。冷卻塔效果良好無嚴(yán)重飄水，水泵運(yùn)行平穩(wěn)，揚(yáng)程、新風(fēng)機(jī)、定/ 變風(fēng)量機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常，無異聲。9倒冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無泛水，連無滴水，保溫良好。9、附屬工程及其他室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高 窨井 ( 檢查井 ) 設(shè)置 管道坡度 管徑均必須符合GBJ14的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈?；S池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于 5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并且不應(yīng)超過兩個(gè)彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、

22、積水現(xiàn)象。房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置需符合有關(guān)規(guī)定。掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。單體工程必須做到工完料凈場(chǎng)地清，臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。（三）原有房屋的承接查驗(yàn)1、質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)以 CJB13和國(guó)家有關(guān)規(guī)定做檢驗(yàn)依據(jù)。從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損程度。查驗(yàn)房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和

23、設(shè)備情況） 。評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值并建立資料檔案。2、危險(xiǎn)和損壞問題的處理屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，即可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式。屬法院判決設(shè)收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。3、交接雙方的責(zé)任為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時(shí)提出承接查驗(yàn)申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在 15 日內(nèi)審核完畢，及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接管單位應(yīng)在 7 日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。承接查驗(yàn)時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約

24、返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。,.房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。對(duì)接管的房屋質(zhì)量有爭(zhēng)議而不能協(xié)商解決時(shí)，雙方均可請(qǐng)房屋所在地的質(zhì)檢部門進(jìn)行復(fù)驗(yàn)裁決。七、物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件和資料（一）應(yīng)具備的條件在承接查驗(yàn)之前，首先必須參閱有關(guān)文件，以便掌握有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與要求。物業(yè)承接查驗(yàn)單位主要以建設(shè)部或國(guó)家行業(yè)主管部門頌布的法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，但也可以參照當(dāng)?shù)卣C布的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。其次，物業(yè)在基本達(dá)到承接查驗(yàn)的條件

25、下，無論原建或新建物業(yè)，必須有竣工驗(yàn)收的完整報(bào)告，且設(shè)備設(shè)施運(yùn)行正常、安全可靠，應(yīng)檢索的資料齊全、正確無誤。如果是住宅小區(qū)，棟、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)，環(huán)境整潔，無因施工造成的障礙物存在。（二）應(yīng)具備的資料1、產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。用地批準(zhǔn)文件。規(guī)劃許可證。設(shè)備及定、附著物清冊(cè)。建筑執(zhí)照。2、技術(shù)資料竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽工程管線等全套圖紙。圖紙會(huì)審記錄。地質(zhì)勘查報(bào)告。工程合同及開工、竣工報(bào)告。工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單。隱蔽工程驗(yàn)收簽證。沉降觀察記錄?？⒐を?yàn)收說明書。主要材料的質(zhì)量保證書。水、電、衛(wèi)生器具、電梯、壓力容器、消防設(shè)施、通信、監(jiān)控等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證

26、書。智能化系統(tǒng)的測(cè)試檢驗(yàn)報(bào)告。? 供水、供氣、供暖的試壓報(bào)告。第二節(jié)新建物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的4 項(xiàng)工作要求在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前，對(duì)物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、 準(zhǔn)備充足時(shí)， 物業(yè)的承接查驗(yàn)也可以和建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)之后將發(fā)現(xiàn)的問題提交建設(shè)單位處理，然后同建設(shè)單位進(jìn)行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。一、準(zhǔn)備工作（一）人員準(zhǔn)備物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對(duì)日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。 物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗(yàn)前就應(yīng)根據(jù)承接查驗(yàn)前就應(yīng)根據(jù)承接物業(yè)的類型、 特點(diǎn)與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技

27、術(shù)人員參加。（二）計(jì)劃準(zhǔn)備物業(yè)管理企業(yè)制定承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按工作按步驟有計(jì)劃的實(shí)施。與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排。要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān),.單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料。（三）資料準(zhǔn)備在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制定查驗(yàn)工作流程和記錄表格。工作流程一般有物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程、物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及方法、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程等。承接查驗(yàn)的常用記錄表格有工作聯(lián)絡(luò)登記表、物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表、物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)表等。（四）設(shè)備、工具準(zhǔn)備在物業(yè)承接查驗(yàn)中要采取一些必

28、要的檢驗(yàn)方法來查驗(yàn)承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。二、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式（一）物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容1、物業(yè)資料在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)下列資料?？⒐た偲矫鎴D，包括單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。物業(yè)管理所必需的其他資料。2、物業(yè)共用部位按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。主要內(nèi)容包括：主體結(jié)構(gòu)及外墻、層面；共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)攔等

29、。3、共用設(shè)備設(shè)施物業(yè)的共用設(shè)備設(shè)施種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，公用設(shè)備設(shè)施承接的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)備；柴油發(fā)電機(jī)組；電器照明；插座裝置；防雷與接地；給排水；電梯；消防水系統(tǒng)；通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)；? 排煙送風(fēng)系統(tǒng)；? 安全防范系統(tǒng)；? 采暖和空調(diào)等。4、園林綠化工程園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗(yàn)內(nèi)容。5、其他公共配套設(shè)施,.物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有物業(yè)大門、值班崗?fù)ぁ鷫?、道路、廣場(chǎng)、社區(qū)活動(dòng)中心（會(huì)所）、停車場(chǎng)（庫(kù)、棚） 、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地

30、、物業(yè)標(biāo)識(shí)、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報(bào)箱。（二）物業(yè)查驗(yàn)的方式承接查驗(yàn)不同于工程項(xiàng)目建設(shè)的竣工驗(yàn)收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)單位移交的物業(yè)資料、 有關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告以及對(duì)物業(yè)共用部位、 共用設(shè)備設(shè)施、 園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料、物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對(duì)查驗(yàn)。承接查驗(yàn)還應(yīng)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和試運(yùn)行，還應(yīng)督促建設(shè)單位及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問題。查驗(yàn)的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進(jìn)行必要的復(fù)核。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促建設(shè)單位盡快安排驗(yàn)收。建設(shè)單位無法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷，影響物業(yè)正

31、常使用的，物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)。物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對(duì)的方式進(jìn)行， 要現(xiàn)場(chǎng)檢查、 設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測(cè)查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等具體方法進(jìn)行檢查。1、觀感查驗(yàn)觀感查驗(yàn)是對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行。2、使用查驗(yàn)使用查驗(yàn)是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗(yàn)被查驗(yàn)對(duì)象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。3、檢測(cè)查驗(yàn)檢測(cè)查驗(yàn)是通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對(duì)檢測(cè)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量，以檢測(cè)其是否符合質(zhì)量要求。4、實(shí)驗(yàn)查驗(yàn)實(shí)驗(yàn)查驗(yàn)是通過必要的試驗(yàn)方法（如通水、閉水試驗(yàn)）測(cè)試相關(guān)設(shè)備設(shè)施的性能。三、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題

32、的原因主要有以下幾個(gè)方面。設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷。施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料。驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)。建材質(zhì)量不合格。建設(shè)單位管理不善。氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。對(duì)于承接查驗(yàn)中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下所示。（一）收集整理存在問題收集所有的物業(yè)查驗(yàn)記錄表。對(duì)物業(yè)查驗(yàn)記錄表的內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題登記造表。將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。（二）處理方法工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實(shí)際過程中，物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)量問題的同時(shí)，還可以提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對(duì)性整改。從發(fā)生

33、原因和處理責(zé)任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類。第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。 若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生， 按建設(shè)部建筑工程質(zhì)量保修辦法 規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不全、使用不便、運(yùn)用管理不經(jīng)濟(jì)等問題。這類問題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)做出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。（三）跟蹤驗(yàn)證為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時(shí)圓滿的解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗(yàn)工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實(shí)施的過程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，對(duì)整改完工的,.項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。對(duì)整改不合要求的工程項(xiàng)目則應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。（四）物業(yè)項(xiàng)目

34、承接查驗(yàn)成品保護(hù)方案（一）總則建立巡查制度，對(duì)已經(jīng)驗(yàn)收的區(qū)域、機(jī)房和單元要做好巡查記錄。建立應(yīng)急預(yù)案（包括火警、停電、管道爆裂等），及時(shí)處置突發(fā)事故。對(duì)已經(jīng)接收的區(qū)域機(jī)房和單元要盡可能封閉，鑰匙有專人保管。 建立專門的清潔制度，專人負(fù)責(zé)已接收區(qū)域的清潔工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告。嚴(yán)禁在已經(jīng)驗(yàn)收區(qū)域和機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。嚴(yán)禁擅自動(dòng)用已經(jīng)驗(yàn)收的衛(wèi)生潔具（特許使用的除外）。不得在驗(yàn)收后的區(qū)域內(nèi)用餐。準(zhǔn)備必要的運(yùn)輸工具（四邊有橡膠保護(hù)的塑膠輪小車、塑料搬運(yùn)箱等）及保護(hù)用品（阻水沙袋、舊地毯、塑料保護(hù)膜、垃圾袋、鞋套等）。 建立消防安全制度，遇有動(dòng)火整改維修必須辦理手續(xù)，按要求規(guī)范配置滅火器具。（二）實(shí)施細(xì)則1、石

35、料地坪保護(hù)在清潔結(jié)束后的石料地坪表面打上封底蠟及多層致密的保護(hù)蠟。禁止在地坪上拖曳雜物，防止表面受損。禁止在地坪上拖曳雜物，防止表面受損。必經(jīng)的通道上鋪上木板加強(qiáng)保護(hù)。2、木地板保護(hù)進(jìn)入地板區(qū)域建議穿鞋套。保持木地板區(qū)域的通風(fēng)良好且避免陽(yáng)光直射。遇有整改維修工作時(shí)不得將工具隨意放置在地板上。嚴(yán)防水管破裂和下水道堵塞導(dǎo)致地板浸水。3、墻面、墻角及天花保護(hù)搬運(yùn)大件物品時(shí)必須有專人看護(hù)其行進(jìn)路線。開啟檢修孔時(shí)操作人員必須戴上清潔的手套。在經(jīng)常有搬運(yùn)物品進(jìn)出的墻角用木板做直角保護(hù)。在墻邊進(jìn)行整改維修時(shí)，必須在墻上貼有保護(hù)膠紙。4、地毯保護(hù)進(jìn)入地毯現(xiàn)場(chǎng)必須穿鞋套。在地毯區(qū)域內(nèi)有整改維修時(shí)，必須鋪設(shè)保護(hù)膠

36、紙。發(fā)現(xiàn)有抽絲起殼起皺現(xiàn)象，必須及時(shí)修補(bǔ)。5、管道保護(hù)所有裝修必須按照要求進(jìn)行，不得擅自更改管線走向。所有打洞敲釘安裝必須確保不能損壞暗埋的管線。管道的保溫層不得損壞。做好地漏的巡查保護(hù)，防止堵塞。 消防水喉必須有專人管理巡查，嚴(yán)禁挪作他用。6、電梯保護(hù)不得隨意撕去橋廂內(nèi)飾的保護(hù)貼膜。在橋廂內(nèi)壁設(shè)置保護(hù)板。禁止裝運(yùn)散裝的建筑材料及濕貨。準(zhǔn)備阻水沙袋，嚴(yán)防電梯井道進(jìn)水。,.第三節(jié)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭承接查驗(yàn)的2 項(xiàng)工作要點(diǎn)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)不同于新建物業(yè)的承接查驗(yàn)，二者進(jìn)行承接查驗(yàn)的內(nèi)容和重點(diǎn)都有一些區(qū)別。一、準(zhǔn)備工作（一）符合承接查驗(yàn)條件物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)，新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列

37、條件均滿足的情況下實(shí)施承接查驗(yàn)。 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)管理服務(wù)合同。 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。（二）成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組在簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，新的物業(yè)管理企業(yè)即應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組，了解物業(yè)的基本情況， 并著手制定承接查驗(yàn)方案。查驗(yàn)小組成員要求具有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力，小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。（三）準(zhǔn)備資料和工具物業(yè)的承接查驗(yàn)收小組應(yīng)提前與業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)管理企業(yè)接觸，洽淡移交的有關(guān)事項(xiàng)，商定移交的程序和步驟，明確移交單位準(zhǔn)備的各類表格、工具和物品等。二、物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容為了使物業(yè)的移

38、交能夠順利進(jìn)行，接管單位必須對(duì)原物業(yè)的狀況進(jìn)行查驗(yàn)和分析，為物業(yè)移交和日后管理提供依據(jù)，對(duì)發(fā)現(xiàn)需要整改的內(nèi)容需及時(shí)與移交單位協(xié)調(diào)處理。（一）物業(yè)資料情況物業(yè)資料情況除檢查本章第一節(jié)所列的設(shè)計(jì)承接查驗(yàn)新建物業(yè)的相關(guān)資料外，還要對(duì)原管理機(jī)構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進(jìn)行檢查。（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及管理現(xiàn)狀物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及管理現(xiàn)狀包括以下主要內(nèi)容。建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況。供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)備設(shè)施。保安監(jiān)控、對(duì)講門禁設(shè)施。清潔衛(wèi)生設(shè)施。綠化及設(shè)施。停車場(chǎng)、門崗、道閘設(shè)施。室外道路、雨污水井等排水設(shè)施。公共活動(dòng)場(chǎng)所及娛樂設(shè)施。其他需了解查驗(yàn)的設(shè)備

39、、設(shè)施。（三）各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況及項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況及項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況包括：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)、其他有償服務(wù)費(fèi)的收取和支出；維修資金額收取、使用和結(jié)存；各類押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等賬務(wù)情況。（四）其他內(nèi)容 物業(yè)管理用房。 產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料。 與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。第四節(jié)物業(yè)管理工作移交的5 項(xiàng)工作要點(diǎn)物業(yè)管理工作的移交既涉及國(guó)家政策法規(guī)，又涉及物業(yè)管理各方的權(quán)益，,.還直接影響到物業(yè)管理活動(dòng)能否正常進(jìn)行，因此，物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個(gè)重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理工作的移交必須在完成承接查驗(yàn)的前提下，在不

40、同的主體之間進(jìn)行。移交工作分為三種情況：一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；二是在業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)管理服務(wù)合同后， 由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同、 退出物業(yè)管理項(xiàng)目的同時(shí)， 由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。一、物業(yè)管理工作移交概述物業(yè)的移交工作是物業(yè)管理企業(yè)再進(jìn)入正式接管前的最后一個(gè)工作程序。物業(yè)的基本配置設(shè)備及智能化設(shè)備驗(yàn)收合格，在簽字的同時(shí)可以一并移交。物業(yè)的移交雙方是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，原因是物業(yè)在經(jīng)過驗(yàn)收之后，就進(jìn)入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理企業(yè)來

41、進(jìn)行的，只有它才對(duì)各種情況比較清楚，包括各種崗位培訓(xùn)、專業(yè)化管理程序等。移交給物業(yè)管理企業(yè)的另一個(gè)原因是，即使是由發(fā)展商或代理商售出或租出的物業(yè)，當(dāng)其向業(yè)主或租戶移交時(shí)，移交者必須是物業(yè)管理企業(yè)，因?yàn)槲飿I(yè)向業(yè)主或租戶的移交就是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主或租戶相互監(jiān)督的開始，移交過程中有許多與管理有關(guān)的程序需要完成。二、新建物業(yè)管理工作的移交（一）移交雙方在新建物業(yè)的移交過程中，移交方為該物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，承接方為物業(yè)管理企業(yè)。雙方應(yīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定的要求，及時(shí)完整地提供物業(yè)有關(guān)資料并做好移交工作；物業(yè)管理企業(yè)也必須嚴(yán)肅認(rèn)真地做好承接工作。（二）移交內(nèi)容移交的物業(yè)資料包

42、括：產(chǎn)權(quán)資料；竣工驗(yàn)收資料；設(shè)計(jì)、施工資料；機(jī)電設(shè)備資料；物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料；業(yè)主資料。（三）移交對(duì)象移交的對(duì)象包括：物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施。相關(guān)清單（如房屋建筑清單、共用設(shè)施設(shè)備清單、園林綠化工程清單、公共配套清單等） 。建設(shè)單位應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定，向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理用房。三、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同的終止，將導(dǎo)致提供物業(yè)管理服務(wù)的主體發(fā)生變化，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭，與此同時(shí)，在相關(guān)方之間會(huì)發(fā)生物業(yè)管理的移交行為。（一）移交雙方主體物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交包括：原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交；業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)

43、權(quán)單位向新得物業(yè)管理企業(yè)移交。前者的移交方為該物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，承接方為業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位；后者的移交方為業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，承接方為新的物業(yè)管理企業(yè)。（二）移交內(nèi)容1、物業(yè)資料物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等。,.業(yè)主資料包括：業(yè)主入住資料，如入住通知書、入住登記表、身份證復(fù)印件、相片；房屋裝修資料，如裝修申請(qǐng)表、裝修驗(yàn)收表、裝修圖紙、消防審批、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、違章記錄等。 管理資料包括各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。財(cái)務(wù)資料包括固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及費(fèi)用代收代繳明細(xì)表、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表、

44、維修資金使用審批資料及記錄、 其他需移交的各類憑證表格清單。合同協(xié)議書，指對(duì)內(nèi)對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件。 人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。 其他需要移交的資料。資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。2、物業(yè)共用部位既共用設(shè)備設(shè)施管理工作的交接房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)備設(shè)施，包括消防、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等。公用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、箱、車等）、綠化設(shè)施、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施（值班室、崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等）、文娛活動(dòng)設(shè)施（會(huì)所、游泳池、各類球場(chǎng)等）。物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動(dòng)室、員工宿舍、食堂（包括設(shè)施）、倉(cāng)庫(kù)等。停車場(chǎng)、會(huì)所等需要經(jīng)營(yíng)許可證和資質(zhì)的，移交單位應(yīng)協(xié)助辦理變更手續(xù)。3、人、財(cái)、物的移交或交接人員在進(jìn)行物業(yè)管理移交時(shí)，有可能有原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在本項(xiàng)目任職人員的移交或交接，承接物業(yè)的管理企業(yè)應(yīng)與移交方進(jìn)行友好協(xié)商，雙方達(dá)成共識(shí)。財(cái)務(wù)移交雙方應(yīng)做好賬務(wù)清算、資產(chǎn)盤點(diǎn)等相關(guān)移交準(zhǔn)備工作。移交的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金、業(yè)主各類押金、停車費(fèi)、欠收款項(xiàng)、代收代繳的水電費(fèi)、應(yīng)付款項(xiàng)、債務(wù)等。物資財(cái)產(chǎn)物資財(cái)產(chǎn)包括建設(shè)單位