投資性房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)與核算

1、投資性房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)與核算圖示說(shuō)明：投入在建房地產(chǎn)人工費(fèi)、材料及其他費(fèi)用將無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入建造房屋使用工程完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)圖1 自行建造投資性房地產(chǎn)賬務(wù)處理文解麗娟投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、已出租建筑物。國(guó)家認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。投資性房地產(chǎn)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和投資觀念轉(zhuǎn)變的產(chǎn)物。下列房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)：(1)企業(yè)自用房地產(chǎn)。即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理用的房地產(chǎn)，應(yīng)列人“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為銷(xiāo)售而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，應(yīng)屬于房地產(chǎn)

2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨。關(guān)于投資性房地產(chǎn)的租金收入和售后租回的處理，適用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)租賃；企業(yè)代建的房地產(chǎn)，適用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)建造合同。投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件投資性房地產(chǎn)在同時(shí)滿(mǎn)足下列條件時(shí)予以確認(rèn)：(1)與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。投資性房地產(chǎn)初始成本計(jì)量的核算新準(zhǔn)則規(guī)定：“投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。”但由于投資性房地產(chǎn)取得的渠道不同，其入賬成本構(gòu)成也有區(qū)別。（1）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本構(gòu)成。包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，如法律服務(wù)費(fèi)、印花稅以及其他交易費(fèi)用?！纠?#160;大華股份有限公司

3、為了充分利用企業(yè)資金，于2006年6月1日以銀行存款500萬(wàn)元，相關(guān)稅費(fèi)20萬(wàn)元，購(gòu)得商務(wù)區(qū)商業(yè)用房一棟，并進(jìn)行招租。其會(huì)計(jì)處理如下：（單位：萬(wàn)元）借：投資性房地產(chǎn)520  貸：銀行存款520（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本構(gòu)成。由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。建造過(guò)程中發(fā)生的非正常損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。【例】 京華建筑公司于2006年3月1日開(kāi)始在公司擁有的一塊地皮上自行建造一幢商務(wù)辦公樓，擬用于出租。工程期限一年，預(yù)計(jì)2007年4月初達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，工程期間發(fā)生人工費(fèi)300萬(wàn)元。投入工程物資1500萬(wàn)元，發(fā)

4、生其他直接相關(guān)稅費(fèi)98萬(wàn)元，工程開(kāi)工時(shí)所占土地的賬面價(jià)值為2000萬(wàn)元，在無(wú)形資產(chǎn)賬戶(hù)核算。根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定，此項(xiàng)工程應(yīng)單獨(dú)列為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。會(huì)計(jì)處理如（圖1）。（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)成本的構(gòu)成。原則上按取得時(shí)的實(shí)際成本作為入賬成本。符合其他相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的，按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以確定。具體有以下三項(xiàng)：投資者投入的投資性房地產(chǎn)的成本在辦理了有關(guān)資產(chǎn)移交手續(xù)之后，按投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬成本。非貨幣性資產(chǎn)交換取得的投資性房地產(chǎn)成本，按是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)分兩種情況處理：·不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)、加上支付補(bǔ)價(jià)（或減去

5、收到的補(bǔ)價(jià)）作為換入投資性房地產(chǎn)的成本。·具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)、加上支付的補(bǔ)價(jià)（或減去收到的補(bǔ)價(jià)）作為換入投資性房地產(chǎn)的入賬成本。債務(wù)重組取得的投資性房地產(chǎn)成本。應(yīng)當(dāng)按照受讓者投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為投資性房地產(chǎn)的成本。投資性房地產(chǎn)處置核算（1）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置、出售或轉(zhuǎn)讓時(shí)：借：銀行存款（實(shí)際收到的金額）貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)（2）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置、出售或轉(zhuǎn)讓時(shí)：借：銀行存款（實(shí)際收到的金額）貸：其他業(yè)務(wù)收

6、入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)成本或借記投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：其他業(yè)務(wù)收入 （或相反分錄）若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，則：借：資本公積其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)收入【例】 太和公司于2007年12月31日，以500萬(wàn)元價(jià)格出售一處房地產(chǎn)，該資產(chǎn)是太和公司于2005年12月1日以400萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入，用于對(duì)外出租，采用成本模式計(jì)量。購(gòu)入時(shí)該房地產(chǎn)預(yù)計(jì)使用壽命20年，假定無(wú)殘值，用直線法計(jì)提折舊，營(yíng)業(yè)稅5%。如果不考慮減值準(zhǔn)備及其他稅費(fèi)，其賬務(wù)處理如下：該房地產(chǎn)已提折舊=（4000）×2/20=40(萬(wàn)元)該房地產(chǎn)出售時(shí)的賬面價(jià)值=40040=360（萬(wàn)元）出售房地產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅=500×5%=25（萬(wàn)元）出售房地產(chǎn)的收益=500-360-25=115（萬(wàn)元）賬務(wù)處理如下：借：銀行