第七節(jié)特殊用途房地產(chǎn)估價匯總

1、第七節(jié)特殊用途房地產(chǎn)估價（）特殊用途的房地產(chǎn)，關(guān)鍵就在于“特殊”二字，所謂特殊，是指這類房地產(chǎn)通常都伴隨著專營權(quán)，本節(jié)主要針對停車庫、加油站的估價進行分析。、停車庫的估價知識點一：停車庫的估價停車庫主要有專營停車庫大樓和地下停車庫，而地下停車庫最為常見，一般 位于住宅、商業(yè)和寫字樓的地下部分，其主要為解決地上停車困難的問題，同時也是為了合理利用地下空間地下停車庫存在兩種情況：開發(fā)商擁有 車庫單獨產(chǎn)權(quán)，可對車庫自由行使收益、處分（一）地下停車庫3 特點1權(quán)屬比較特殊權(quán)；地下車庫作為共有部位，建筑面積已進 行了分攤，車庫不能單獨出售。上述情況的存 在，導(dǎo)致了地下停車庫是否存在經(jīng)營性，同時 也使得其

2、價格表現(xiàn)形式多樣化。此外，也會存 在利用人防工程作為地下車庫的情況。2計量單位比較特殊由于地下停車庫物業(yè)用途的特殊性， 消費者比較認同的則只有一種：車位，與此同時，也 會出現(xiàn)相同建筑面積產(chǎn)生不同車位數(shù)的問題。3日常管理和服 務(wù)相對特殊地下停車庫除滿足停車這一基本功能外， 可能 會衍生出其他功能，當然，這種功能主要為解 決與機動車相關(guān)的問題，屬于一種配套服務(wù)。 由此，地下停車庫日常管理和服務(wù)水平在一定程度上決定了停車庫的檔次。1價格往往和車 位數(shù)掛鉤地下停車庫的銷售價格往往會以“元 / 車 位”的形式體現(xiàn)，而出租價格則按車位以“元 / 小時”、“元 / 天”、“元 / 月”、“元 / 年” 的形

3、式來體現(xiàn)。因此，地下停車庫的價格和最 初原始投入的緊密程度較低。2同一地區(qū)同一由于地下停車庫自身地位和使用功能的特類型房地產(chǎn)單位殊性，其單位價格往往不會像其他房地產(chǎn)那價格不會出現(xiàn)較樣，呈現(xiàn)出比較鮮明的獨特性，同一地區(qū)同一（二）地下停車庫價格 3 特點大變化類型房地產(chǎn)地下停車庫單位價格比較一致。3價格受地上房 地產(chǎn)租售狀況的 影響較大與地上房地產(chǎn)相比，地下停車庫在一定程度 上處于從屬地位， 其價格的高低也受地上房地 產(chǎn)的租售狀況影響，很難想象，在某宗地上， 如果地上部分租售情況極不理想， 而地下停車 庫會出現(xiàn)租售勢頭良好的情況。知識點二：地下停車庫常見的估價方法和技術(shù)路線一般而言，停車庫價格評估

4、可以采用市場法、收益法和成本法。停車庫價格 評估方法的選擇，首先應(yīng)該重點考慮其權(quán)屬狀況， 判斷其是否屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)； 其次，應(yīng)該考察其周邊房地產(chǎn)中類似房地產(chǎn)的出租、 銷售情況， 以此來決定采用 何種評估方法。（一）市場法市場法的選擇，取決于是否擁有大量停車庫交易實例資料，同時估價對象應(yīng) 為可轉(zhuǎn)讓的。 在具體的評估過程之中， 應(yīng)注意區(qū)域因素和個別因素修正時指標的 選擇和修正幅度的把握。（二）收益法收益法的選擇，主要基于估價對象屬于經(jīng)營性物業(yè)，有較為穩(wěn)定收益，如寫 字樓、酒店、商場的地下停車庫。在運用收益法的過程中，同樣應(yīng)注意收益和費 用的客觀性， 也應(yīng)該將估價對象進行分類， 看其屬于出租型還是

5、商業(yè)經(jīng)營型。 另 外，報酬率的確定是個難點。（三）成本法在前兩種方法均不適用的前提下也可以采用成本法作為評估方法。 在運用成 本法時，各項成本費用原則上應(yīng)該取客觀成本。 利潤率應(yīng)按照開發(fā)停車庫物業(yè)的 平均利潤水平確定， 困難之處主要在于土地取得費用的確定， 在土地取得費用分 攤體系標準尚未建立時可采用平均分攤的方法。、加油站的估價知識點一：加油站房地產(chǎn)估價的 3 特點1位置極其重要并且分布離散性較強加油站的經(jīng)營收益主要取決于其坐落位置的臨街條件和交通車流量， 另外其 車輛進出口條件等對其經(jīng)營效益也都有影響。 加油站房地產(chǎn)的價格主要取決于位 置，位置條件決定下的土地的價格更是加油站房地產(chǎn)價格的主

6、要構(gòu)成部分。 另外， 不像其他商業(yè)房地產(chǎn)往往沿街分布或成片聚集， 加油站之間一般都有一定的距離 間隔，位置分布離散性較強。由于導(dǎo)致加油站位置條件優(yōu)劣的因素是多方面的， 加油站之間的可比性也相對較差。2經(jīng)營的個性差異顯著根據(jù)實際評估中調(diào)查和測算的數(shù)據(jù)情況看，不同加油站經(jīng)營收益差異明顯， 經(jīng)營費用差異較大， 而且部分收益水平較低的加油站與其區(qū)位條件并不相符。 因 此，簡單根據(jù)個別加油站實際財務(wù)報表采用收益法進行評估很難滿足房地產(chǎn)估價 原則的要求，估價結(jié)果很難反映加油站房地產(chǎn)的實際價值。3存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤采用收益法評估加油站房地產(chǎn)價格時可根據(jù)區(qū)域加油站經(jīng)營實際情況， 考慮 其經(jīng)營是

7、否存在因成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤問題， 如果存在應(yīng)在凈收益 的測算中考慮扣除。知識點二：加油站常見的估價方法和技術(shù)路線采用收益法評估加油站房地產(chǎn)價格時，關(guān)鍵是凈收益的測算，加油站的營業(yè) 利潤中包含了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、 正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權(quán)的超 額利潤，因此應(yīng)在凈收益的計算中扣除正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權(quán) 的超額利潤。教材案例 27】房地產(chǎn)估價報告 封面（略）目錄（略）致估價委托人函（略）注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（略）上海市浦東新區(qū)路弄號地下一層 87 個車位估價結(jié)果報告（節(jié)選）一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象1估價對象的權(quán)屬

8、狀況根據(jù)委托人提供的上海市房地產(chǎn)權(quán)證滬房地浦字（ 2000）第號 和房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書（上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)測繪中心，編號 2000 建號） 記載：估價對象所在的浦東新區(qū)路弄號地下一層的權(quán)利人 是甲公司，地下一層總建筑面積 320936 ，土地用途為住宅，出讓方式取得 土地使用權(quán)，土地使用權(quán)期限自 1998年10月8日至 2068年10月7日止。2估價對象的坐落與四至情況估價對象位于上海市浦東新區(qū)路弄號地下一層， 地號為浦東新區(qū) 鎮(zhèn)村丘。估價對象所在的花園四至：東臨路，南臨路，西 近路，北臨路。3估價對象的建筑物狀況估價對象坐落于浦東新區(qū)路弄號地下一層， 鋼混結(jié)構(gòu)， 竣工于 2004 年，

9、總建筑面積 3209360 ，其中地下車庫建筑面積 3045 （合計 87個車位）， 地下環(huán)網(wǎng)室建筑面積 2709 ，地下變電所（ 1）建筑面積 2770 ，地下變 電所（ 2）建筑面積 2770 ，地下低壓開關(guān)室建筑面積 8231 。本次估價 范圍是浦東新區(qū)路弄號地下一層 87 個車位，建筑面積 3045 。4交通條件道路交通情況：估價對象地理位置好，周邊道路寬暢，地鐵二號線龍陽路站 和磁懸浮列車站近在咫尺，公交線路有 581、983、大橋六線、 629、792 等，進 出便捷。小區(qū)外有較大規(guī)模的公共停車場。5居住環(huán)境估價對象位于“花園”?！盎▓@”是由甲公司投資開發(fā)，占地 20 萬平方米，規(guī)

10、劃建筑面積 40 萬平方米。小區(qū)分六期開發(fā)，至估價時點，一至三 期均已入住，四期及五期現(xiàn)已交房。 “花園”是上海市“四高”優(yōu)秀試點小 區(qū)，曾獲“首屆中國優(yōu)秀環(huán)境設(shè)計大賽綜合金獎”、“上海市最佳住宅房型獎” 等榮譽。小區(qū)地下有設(shè)備完善的車庫，住宅套數(shù)與車位數(shù)的配比為3： 1。地上中心花園里休閑區(qū)、游戲與健身區(qū)布置有序，近 60%的綠化率和迂回環(huán)繞的溪流 形成了錯落有致的園區(qū)景觀。小區(qū)內(nèi)有“羅森”、“ 21”和“梅林正廣和”便利店，頂頂鮮超市，民生銀 行和農(nóng)業(yè)銀行 24 小時自助服務(wù)營業(yè)部，以及社區(qū)休閑商業(yè)服務(wù)業(yè)、幼兒園等設(shè) 施。周邊的“新都匯”、“麥德龍”、“百安居”、湯臣高爾夫球場、世紀公園

11、和上海新國際博覽中心為這里的居住生活提供了便利和愜意。但是小區(qū)距學校、 醫(yī)院較遠。6估價對象的目前使用情況經(jīng)實地查勘，估價對象目前處于待售狀態(tài)。四、估價目的 為委托人確定車位售價提供價格參考 五、估價時點2005年 1 月 15日。糾錯】 2011年教材新要求，對估價時點的確定簡要說明理由六、價值定義 本估價報告提供的價格是： 坐落于上海市浦東新區(qū)路弄號地下一層87 個車位，建筑面積 3045 ，出讓方式取得土地使用權(quán)，土地用途為住宅，土 地使用期限自 1998年10月8日至 2068年10月7日止，無他項權(quán)利的產(chǎn)權(quán)地下 車位，在估價時點 2005年1月 15日，滿足全部假設(shè)和限制條件下的住宅

12、小區(qū)地 下車位的市場價值。七、估價依據(jù)（略）八、估價原則（略）九、估價方法根據(jù)估價目的，以公開市場價值為標準，確定估價對象客觀合理的公開市場 價格。估價人員通過實地查勘和充分的市場調(diào)查， 掌握了較多基本符合條件的地下 車位租、售實例。由于地下車位的合理運營費用、地下車位的重置價格（地下層 的成本一般都分攤到地上建筑物） 難以準確合理地確定， 故收益法和成本法均較 難采用。經(jīng)綜合分析， 決定選用具有可操作性的， 并能反映估價時點地下車位公 開市場價值水平的 市場法 進行估價。市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較， 對 這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?以此估算估價

13、對象的客觀合理價格或 價值的方法。十、估價結(jié)果本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，經(jīng)估價測算，確定估 價對象在估價時點 2005年 1月15日，滿足全部假設(shè)和限制條件下的公開市場價 格為人民幣 1131 萬元，大寫人民幣壹仟壹佰叁拾壹萬元整，每個車位單價為人 民幣 13 萬元。十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期2005年1月15日至 2005年1月18日。十三、估價報告使用期限鑒于估價師對未來上海市房地產(chǎn)市場變化較大的預(yù)期， 確定本估價報告使用 期限為 2005年1月18日至 2005年6月17日。上海市浦東新區(qū)路弄號地下一層 87 個車位估價技術(shù)報告（節(jié)選）一、估價對象實物狀

14、況描述與分析（略）二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，私家車擁有量逐年增加。雖然市政府明確規(guī)定， 新建住宅區(qū)的停車位不低于套均 05 的標準，并且隨著住宅建設(shè)標準的提高， 今后還要進一步增大車位和住房的配比，但據(jù)市統(tǒng)計局對全市的停車場最新調(diào) 查，車位與增長的車子數(shù)量相比顯得捉襟見肘。 / 據(jù)預(yù)測，到 2006 年，現(xiàn)有住 宅區(qū)內(nèi)以 3：1比例配置車位的住宅車位將飽和，到 2008年，以 2：1比例配置 車位的住宅區(qū)車位也將用完。從具體區(qū)域看，住宅車位的緊張程度有所不同。市中心、內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的中高 檔住宅區(qū)的停車位缺

15、口較大， 而且由于市中心地價的上升， 區(qū)域內(nèi)樓盤普遍用地 較為緊湊， 以后調(diào)整余地有限， 只能通過采用立體車位等方法來緩解， 供需矛盾 比較突出。中環(huán)線和外環(huán)線附近的多數(shù)中檔住宅區(qū)內(nèi)，由于相當一部分樓盤是2000 年以后新投資開發(fā)的， 對于車位的規(guī)劃數(shù)量相對較為充裕， 但是，隨著私家車數(shù)量 的增加，車位的需求會逐年提高，即便是套均 0 5 的標準恐怕屆時也將面臨車 位緊張的局面。就目前行情分析，上海住宅車位主要價格幅度在 8 25 萬元之間，個別也有 30 萬元以上的。 / 價格分布情況是，市中心黃金地段最貴，車位價位基本為20萬元以上，如“花園”車位售價在 25 萬元左右，每月租金在 500

16、元左右； 內(nèi)環(huán)線附近，價格有所回落，在 15萬元左右，如“知音”的車位售價在 10 15 萬元，每月租金在 300450 元左右；到了外環(huán)線附近，車位的價格則維持在 10 萬元上下，如“苑”的車位售價在 8 12萬元左右，月租金在 120150 元左右。郊區(qū)外環(huán)線附近每個車位銷售價是 712 萬元，租金每月 120元 500 元。上述價格分布隨個案的個別因素（如消費層次、小區(qū)住宅套數(shù)與車位數(shù)的比 值大小等） 的不同而有較大差異。 另外，由于目前消費者對于車位消費和投資意 識還屬于起步階段，表現(xiàn)為租者多、買者少?！炯m錯】缺少估價對象所在區(qū)域車位情況的分析。五、最高最佳利用分析估價對象位于住宅小區(qū)

17、地下一層， 在符合合法原則的前提下按停車車位使用 符合最高最佳利用原則。六、估價方法適用性分析估價人員通過實地勘察和充分的市場調(diào)查， 掌握了較多基本符合條件的地下 車位租、售實例。由于地下車位的合理運營費用、地下車位的重置價格（地下層 的成本一般都分攤到地上建筑物） 難以準確合理地確定， 故收益法和成本法均較 難采用。經(jīng)綜合分析， 決定選用具有可操作性的， 并能反映估價時點地下車位公 開市場價值水平的 市場法 進行估價。市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較， 對 這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?以此估算估價對象的客觀合理價格或 價值的方法。七、估價測算過程（一

18、）計算公式估價對象比準價格可比實例價格交易日期修正系數(shù)交易情況修正系 數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)【注意】必須給出文字公式，不給算錯誤。二）選取可比實例本次估價，通過上海市房地資源管理局房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)、 房地產(chǎn)報刊信息、 實地和電話調(diào)查詢價等途徑選擇了與估價對象同一供需圈內(nèi)條件類似的三個近 期成交實例作為可比實例， 并對可比實例的成交價格進行了換算處理， 然后建立 估價對象與可比實例的比較因素條件說明表，詳見下表：比較因素條件說明表表 2 57比較因素估價對象路弄號 地下一層車位可比實例 a路號 花園二期地下車 位可比實例 b路號苑地下車位可比實例 c路號 花園地下車位交易單價（元 /

19、 個）待估150于 00150 00170 00交易日期估價時點200511520051102004121620041227交易情況正常正常成交正常成交正常成交區(qū)域因素位于飛速發(fā)展的 浦東新區(qū)位于飛速發(fā)展的 浦東新區(qū)位于飛速發(fā)展的浦東新區(qū)位于飛速發(fā)展的浦東新區(qū)業(yè)主消費層次平均屬中檔平均屬中高檔平均屬中高檔平均屬高檔個 別 因 素住宅套數(shù)：車位數(shù)3：1205：1108：l375：1公共交通種類數(shù)出租車、公交車、地鐵、磁懸浮出租車、公交車、地鐵出租車、公交車、地鐵出租車、公交車公交線路密度密度高密度較高密度較高密度較低公共交通便捷度距公交站點、地 鐵站、磁懸浮站 點近距公交站點、 地鐵 站較遠距公

20、交站點、 地鐵站較近距公交站點 遠生活配套設(shè)施狀況周邊有大型超市 麥德龍、銀行、 幼兒園，距學校、 醫(yī)院較遠周邊有大型超市 麥德龍、銀行、幼 兒園，距學校、醫(yī) 院較遠周邊有大型超 市麥德龍、銀 行、幼兒園， 距學校、醫(yī)院 較遠周邊有小型超 市、銀行、距大 型超市、幼兒 園、學校、醫(yī)院 較遠個別因素小區(qū)住宅均價（元/ ）10000138001500013500周邊公共停車場有公共停車場無公共停車場有公共停車場無公共停車場周邊居住小區(qū)狀況周邊除高檔住 宅小區(qū)外，還有 較多普通住宅 小區(qū)。周邊除高檔住宅 小區(qū)外， 還有少 量普通住宅小 區(qū)。周邊除高檔住宅 小區(qū)外， 還有少 量普通住宅小 區(qū)。周邊 都

21、是高 檔住宅小區(qū)。糾錯】缺權(quán)益因素情況說明。比如地是劃撥還是出讓三）估價對象房地產(chǎn)市場價格測算1編制比較因素條件指數(shù)表以估價對象路弄號地下一層車位的各因素條件為基礎(chǔ)， 相應(yīng)指數(shù)為100，將可比實例相應(yīng)因素條件與估價對象相比較， 確定相應(yīng)的指數(shù)， 詳見下表：比較因素條件指數(shù)表表 258比較因素估價對象可比實例 a可比實例 b可比實例 c交易日期100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素100100100100個 別 因 素業(yè)主消費層次100105105115住宅套數(shù)：車位數(shù)10010410897公共交通種類數(shù)100100100103公交線路密度100101101102公共交

22、通便捷度100103101104生活配套設(shè)施狀況100100100102小區(qū)住宅均價100101101101周邊公共停車場10010110010l周邊居住小區(qū)狀況100101101102因素修正說明：（1）交易日期修正：因可比實例 a、b、c 的交易日期與估價時點接近，故 可比實例不作修正。（2）交易情況修正：因可比實例 a、b、c 均為正常成交價，故可比實例不 作修正。（3）區(qū)域因素修正：因可比實例 a、b、c 與估價對象的區(qū)域因素相同，故可比實例不作修正。（4）個別因素修正1）業(yè)主消費層次因素修正小區(qū)業(yè)主消費層次越高，則該小區(qū)業(yè)主對私家車及車位的需求越多，對車位 價格呈正效應(yīng)； 反之， 小

23、區(qū)業(yè)主消費層次越低， 則該小區(qū)業(yè)主對私家車及車位的 需求越少，對車位價格呈負效應(yīng)。 根據(jù)比較因素條件說明表和估價師的分析判斷， 可比實例 a、b、c 分別修正 5%、 5%、15%，即條件指數(shù)分別取 105、105、 115。2）小區(qū)住宅套數(shù)與車位數(shù)的比值因素修正小區(qū)住宅套數(shù)與車位數(shù)的比值越高，即車位供應(yīng)缺口越大，對車位價格呈正 效應(yīng)；反之，小區(qū)住宅套數(shù)與車位數(shù)的比值越低，即車位供應(yīng)缺口越小，對車位 價格呈負效應(yīng)。根據(jù)比較因素條件說明表和估價師的分析判斷，可比實例a、b、c 分別修正 4%、 8%、3%，即條件指數(shù)分別取 104、108、97。【糾錯】小區(qū)住宅套數(shù)與車位數(shù)的比值因素修正方向反了

24、，小區(qū)住宅套 數(shù)與車位數(shù)的比值越高，說明供給大于需求，車庫價應(yīng)調(diào)高，所以，可比實例 ab 應(yīng)調(diào)低，可比實例 c 應(yīng)調(diào)減。3）公共交通種類數(shù)因素修正公共交通種類數(shù)越少，則業(yè)主對私家車及車位的需求越多，對車位價格呈正 效應(yīng)；反之，公共交通種類數(shù)越多，則業(yè)主對私家車及車位的需求越少，對車位 價格呈負效應(yīng)。根據(jù)比較因素條件說明表和估價師的分析判斷，可比實例a、b、c 分別修正 0%、0%、 3%（因磁懸浮不是普通交通工具， 故其因素可忽略不計） ， 即條件指數(shù)分別取 100、100、 103。4）公交線路密度因素修正公交線路密度越低，則業(yè)主對私家車及車位的需求越多，對車位價格呈正效 應(yīng)；反之，公交線路

25、密度越高，則業(yè)主對私家車及車位的需求越少，對車位價格 呈負效應(yīng)。根據(jù)比較因素條件說明表和估價師的分析判斷，可比實例a、b、c分別修正 1%、 1%、 2%，即條件指數(shù)分別取 101、101、102。5）公共交通便捷程度因素修正公共交通便捷度越低，則業(yè)主對私家車及車位的需求越多，對車位價格呈正 效應(yīng)；反之，公共交通便捷度越高，則業(yè)主對私家車及車位的需求越少，對車位 價格呈負效應(yīng)。根據(jù)比較因素條件說明表和估價師的分析判斷，可比實例a、b、c 分別修正 3%、 1%、 4%，即條件指數(shù)分別取 103、101、104。6）生活配套設(shè)施狀況因素修正生活配套設(shè)施越不便利，則業(yè)主對私家車及車位的需求越多，對

26、車位價格呈 正效應(yīng)；反之，生活配套設(shè)施越便利，則業(yè)主對私家車及車位的需求越少，對車 位價格呈負效應(yīng)。根據(jù)比較因素條件說明表和估價師的分析判斷，可比實例a、b、c 分別修正 0%、0%、 2%，即條件指數(shù)分別取 100、100、102。7）小區(qū)住宅均價因素修正在同一供需圈內(nèi)，小區(qū)住宅平均價格越高，則該小區(qū)檔次越高，小區(qū)業(yè)主對 私家車及車位的需求越多， 對車位價格呈正效應(yīng)； 反之，小區(qū)住宅平均價格越低， 則該小區(qū)檔次越低， 小區(qū)業(yè)主對私家車及車位的需求越少， 對車位價格呈負效應(yīng)。 根據(jù)比較因素條件說明表和估價師的分析判斷， 可比實例 a、b、c分別修正 1%、 1%、 1%，即條件指數(shù)分別取 10

27、l 、101、101。8）周邊有無公共停車場因素修正小區(qū)周邊沒有公共停車場，則該小區(qū)業(yè)主只能選擇小區(qū)內(nèi)的車位停車，對車 位價格呈正效應(yīng)； 反之，小區(qū)周邊有公共停車場， 則該小區(qū)業(yè)主多了一種停車選 擇，對車位價格呈負效應(yīng)。 根據(jù)比較因素條件說明表和估價師的分析判斷， 可比 實例 a、b、c 分別修正 1%、0%、 1%，即條件指數(shù)分別取 101、100、101。9）周邊居住小區(qū)狀況因素修正周邊居住小區(qū)高檔住宅越多，則周邊小區(qū)業(yè)主對私家車及車位的需求越多， 對車位價格呈正效應(yīng)； 反之， 周邊居住小區(qū)普通住宅越多， 則周邊小區(qū)業(yè)主對私 家車及車位的需求越少， 對車位價格呈負效應(yīng)。 根據(jù)比較因素條件說

28、明表和估價師的分析判斷，可比實例 a、b、c 分別修正 1%、1%、 2%，即條件指數(shù)分別 取 101、 10l 、 102。2編制比較因素修正系數(shù)表及計算比準價格在比較因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，將估價對象與可比實例進行比較，得 到修正系數(shù)表，并計算得出可比實例經(jīng)過因素修正后達到或接近估價對象條件時 的比準價格，詳見下表：比較因素修正系數(shù)表表 2 59比較因素可比實例 a可比實例 b可比實例 c交易單價（元 / 個）150 000150 000170 000交易日期100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素100/100100/10010

29、0/100個別 因 素業(yè)主消費層次100/105100/105100/115住宅套數(shù)： 車位 數(shù)100/104100/108100/97公共交通種類 數(shù)100/100100/100100/103公交線路密度100/101100/101100/102公共交通便捷 度100/103100/10l100/104生活配套設(shè)施 狀況100/100100/100100/102小區(qū)住宅均價100/101100/10l100/10l周邊公共停車 場100/10l100/100100/101周邊居住小區(qū) 狀況100/101100/101100/102修正后的比準單價 （元 / 個）128 158127 1141

30、31 4213確定比準價格的單價和總價三個比準單價比較接近，格的單價：因此采用簡單算術(shù)平均法計算得出估價對象比準價128 158127 114131 421）3128 898 （元/ 個）八、估價結(jié)果確定根據(jù)市場實際交易慣例，比準價格的單價取整（精確到萬元），則路 弄號地下一層車位的單價為 13萬元/個，總價 87個 13萬元/個 1131萬 元。根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，經(jīng)估價測算，確定估價對象 在估價時點 2005 年 1 月 15 日，滿足全部假設(shè)和限制條件下的公開市場價格為人 民幣 1131 萬元，大寫人民幣壹仟壹佰叁拾壹萬元整，每個車位單價為人民幣 13 萬元。案例

31、2 8房地產(chǎn)抵押估價報告封面（略）目錄（略）致估價委托人函（略）注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（略）市區(qū)某加油站房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告（略）市區(qū)某加油站房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告（節(jié)選）、估價對象實物狀況描述與分析估價對象為市區(qū)某加油站，委托人于 2001年 3月 6日向市某 單位購買得來，后改造重建，并于 2002 年重新進行竣工驗收。房地產(chǎn)證的 權(quán)屬關(guān)系已于 2005年 2 月 6 日進行了變更，但營業(yè)執(zhí)照和相關(guān)證件的變更手續(xù) 正在辦理之中。估價對象明細表60序號估價對象名稱房地產(chǎn)證 深房地字 第號建筑面 積（）登記價（元）房屋用途現(xiàn)狀用途1某加油站營業(yè) 樓502013 5000

32、00加油站加油站2某加油站宿舍45194l000000加油站配 套加油站配套宿舍合計953954500000估價對象加油站宗地呈規(guī)則四邊形，油站內(nèi)建有一幢營業(yè)樓、一幢加油棚及 一幢配套宿舍，宿舍位于營業(yè)樓的后部（南側(cè)），營業(yè)樓與宿舍均為框架結(jié)構(gòu)， 樓高 2 層，竣工于 2002年 3 月 9 日。營業(yè)樓與宿舍總建筑面積為 95395 （其 中營業(yè)樓為 50201 ，宿舍為 45194 ），營業(yè)樓第一層為便利店及衛(wèi)生間， 第二層空置；宿舍樓第一層為辦公、食堂、宿舍，第二層均為宿舍，共有宿舍約 20 間，宿舍無配套衛(wèi)生間。水電及消防設(shè)施齊全，使用狀況良好。估價對象裝 修情況如下：營業(yè)樓：外墻面：水

33、泥砂漿、部分鋁塑板面刷涂料；內(nèi)墻面：乳膠漆；地面：地磚； 天花板：礦棉板；門：實木門、玻璃門；窗：鋁合金；衛(wèi)生間：地磚地面、墻面 貼瓷磚、衛(wèi)生二潔具。室內(nèi)裝修成新度： 90%。宿舍：外墻面：水泥砂漿；內(nèi)墻面：乳膠漆；地面：地磚；天花板：鋁扣板；門： 實木門；窗：鋁合金。室內(nèi)裝修成新度： 90%。二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略）估價對象權(quán)益狀況見下表：物業(yè)名稱某加油站營業(yè)樓及宿舍權(quán)利人名稱市甲有限公司土地用途加油站用地土地使用年 限40 年（2001101720411016）產(chǎn)權(quán)登記日 期200526備注權(quán)利人向市區(qū)購買得來三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析估價對象位于市區(qū)某地，吉華路南側(cè)，東近

34、大發(fā)路，南與龍壁工業(yè) 區(qū)毗鄰，西近梅觀高速公路。周邊有坂田第一工業(yè)區(qū)、龍壁工業(yè)區(qū)、坂田第二工 業(yè)區(qū)、油松工業(yè)區(qū)等，西南 100m為吉荷高速公路入口，沿吉華路車流量大，有 863、839、816、300、312 等多路公共汽車通過，交通便利。加油站位于車流量 大的吉華路南側(cè)，地理位置好，進出口設(shè)計合理。四、市場背景描述與分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估價方法適用性分析（略）七、估價測算過程1按財務(wù)會計報表測算【糾錯】不應(yīng)按實際數(shù)值，應(yīng)按社會客觀平均值。（1）銷售收入根據(jù)委托人提供的資料， 該加油站設(shè)有 6 個加油機、24個加油槍及 6 個加油 罐，每個油罐儲存容量為 2 萬升，總?cè)萘繛?/p>

35、 12 萬升，加油站儲備有 90、93、97、98四類汽油， 0柴油，為中南公司及 839 路大巴車指定加油點，現(xiàn)每 天加油量約 8 萬升，其中柴油、汽油各占 50%，經(jīng)營狀況良好。委托人提供的近三年財務(wù)報表情況如下：表 2 62項目2003年2004年2005年主營業(yè)務(wù)收入638406946987475817119703785596主營業(yè)務(wù)成本583515292978452022788636026333主營業(yè)務(wù)成本占收入的比例91%90%89%營業(yè)費用211743751240009272234261218營業(yè)費用占收入的比例3%3%2%對其前三年的主營業(yè)務(wù)收入進行分析， 可以看出其年主營業(yè)務(wù)

36、收入呈上升趨 勢，我們按前三年的平均值 82784789 元作為其正常運營的營業(yè)收入。（2）銷售成本 銷售成本為加油站商品購入價款。從上表中可以看出，主營業(yè)務(wù)成本占主營業(yè)務(wù)收入的 90%，則：銷售成本銷售收入 90%74 506 310 （元）（3）運營費用 主要為管理費用，包括工作人員的工資費用、辦公費用、交通運輸費、廣告費等，經(jīng)測算按其銷售收入的 3%計取，即：運營費用銷售收入 3% 2483543（元）（4）確定年折舊費指加油設(shè)備正常運轉(zhuǎn)期間每年的價值折舊，包括儲油罐和加油機折舊。根據(jù) 委托人提供的數(shù)據(jù)及實地查勘和調(diào)查，該加油站現(xiàn)有儲油罐 6 個，加油機 6 臺。儲油罐年折舊儲油罐數(shù)年每

37、臺折舊額根據(jù)委托人提供的資料，該加油站儲油罐及加油機等加油設(shè)備總價格為l476720 元，按儲油機器設(shè)備經(jīng)濟使用壽命 20 年，以直線折舊計，則：年折舊額 1476720/20 73836（元）（5）營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加為城建稅及教育費附加，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該企業(yè)為一般納稅 企業(yè)，其城建稅及教育費附加按應(yīng)交增值稅的 4%計算，增值稅稅率為 17%，即：營業(yè)稅金及附加（銷售收入銷售成本） 17%4%（82 784 78974 506 310）17%4%56 293 （元）（6）營業(yè)利潤營業(yè)利潤銷售收入銷售成本運營費用設(shè)備年折舊費營業(yè)稅金及附加82 784 789 74 506 310 2

38、483 543 73 83656 2935 664 807（元）（7）確定由房地產(chǎn)產(chǎn)生的凈收益上述計算所得的年營業(yè)利潤包含了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、 正常經(jīng)營的商業(yè) 利潤和成品油特許經(jīng)營權(quán)的超額利潤， 扣除正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許 經(jīng)營權(quán)的超額利潤后，所剩余的利潤即為房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益。a、計算正常經(jīng)營的年平均商業(yè)經(jīng)營利潤 ：經(jīng)營利潤指加油站每年正常經(jīng)營狀況下其經(jīng)營資金應(yīng)有的商業(yè)利潤， 可以年 平均運營費用和流動資金之和為基數(shù)計算經(jīng)營利潤。 流動資金指保持持續(xù)加油業(yè) 務(wù)需投入的周轉(zhuǎn)資金額，主要為每次進貨所需資金。年平均流動資金年平均進貨成本 / 年平均需進貨次數(shù)年平均進貨成本年平均銷售油量平

39、均進貨價年平均需進貨次數(shù)年銷售油量 / 儲油能力根據(jù)委托人提供的資料， 該加油站設(shè)有 6 個加油機， 24 個加油槍，地下安裝6 臺儲油罐，每個油罐儲存量為 2 萬升，每天銷售油量約 8 萬升，一年按 360 天 計算，則每年銷售油量為 2880 萬升，則：年平均需進貨次數(shù) 2880/12 240（次）在估價時點，該加油站汽油進價平均為 472 元/ 升、柴油進價平均為 452 元/升，該加油站的年銷售量中，平均汽油占 50%、柴油占 50%，采用加權(quán)平均計 算進銷差價。加油站銷售量的月平均值在 240 萬升。年平均進貨價 2 400 000 12（472452）50%133 056 000

40、（元），則：年平均流動資金年平均進貨成本 / 年平均需進貨次數(shù)133 056 000 240553 950 （元）根據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)， 目前本市普通商業(yè)行業(yè)利潤率在 8%10%，故直接取 10% 為其商業(yè)經(jīng)營利潤率，則：年平均經(jīng)營利潤（平均流動資金運營費用）利潤率（553 9502 483 543 ）10%303749（元）b、成品油特許經(jīng)營權(quán)產(chǎn)生的收益：根據(jù)對市同類加油站經(jīng)營情況的調(diào)查，考慮到我國從2005年12月 11日起放開成品油 零售市場，到 2006年 12月 11 日完全開放國內(nèi)成品油 批發(fā)市場， 綜合考慮確定成品油特許經(jīng)營權(quán)的超額利潤率為 3%，則：由成品油特許經(jīng)營權(quán)產(chǎn)生的收益銷售

41、成本 3%745063103%2 235 189 （元）。c、則由房地產(chǎn)產(chǎn)生的年凈收益如下：年凈收益營業(yè)利潤年平均經(jīng)營利潤成品油特許經(jīng)營權(quán)產(chǎn)生的收益566480730374922351893125869（元）（8）報酬率的確定報酬率實質(zhì)上是一種資本投資的收益率。 用通過安全利率加上風險調(diào)整值的 方法來求取。安全利率的確定為 225%，在有了安全利率的基礎(chǔ)上，根據(jù)影響 估價對象房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境等因素確定風險調(diào)整值范圍大小。 根據(jù)估價經(jīng)驗 并結(jié)合該評估物業(yè)屬于投資風險較大的收益性房地產(chǎn)物業(yè)，確認風險調(diào)整值為 775%，我們確定報酬率值為 10%。【糾錯】報酬率的選取依據(jù)不充分。（9）收益年限的

42、確定根據(jù)委托人提供的房地產(chǎn)證（房地字第號），使用年期為 40 年 （從 2001年10月17日至 2041年10月16日止），距估價時點 2006年6月2 日，該剩余使用年限為 3533 年?！炯m錯】確定剩余年限理由不充分。未考慮建筑物經(jīng)濟壽命長于土地使用權(quán)，無償收回土地使用權(quán)時，地上建筑物殘值不予補償?shù)那闆r。10）計算市場價格糾錯 1】選取公式無理由糾錯 2】書上所列公式錯誤2. 估價時點的油價測算1）銷售收入根據(jù)委托人提供的資料， 該加油站設(shè)有 6 個加油機、24個加油槍及 6 個加油 罐，每個油罐儲存容量為 2 萬升，總?cè)萘繛?12萬升，加油站儲備有 90#、93#、 97#、98#四類

43、汽油， 0#柴油，為中南公司及 839路大巴車指定加油點，現(xiàn)每天加 油量約 8 萬升，其中柴油、汽油各占 50%，經(jīng)營狀況良好。估價時點各品種油進 價與銷價如下表：單位：元/ 升表 263名稱0#90#93#97#98#進價452444456490495銷價468462498539640據(jù)調(diào)查，上表中 93#與 97#油所占比重較大， 共計占汽油總量的 30%左右，90# 占汽油總量的 10%左右， 98#占汽油總量的 5%左右。則：汽油進價均價 44410%（456490） 15%49510% 50%472（元/ 升）汽油銷價均價 46210%（498539） 15%64010% 50%53

44、2（元/ 升）銷售收入（532汽油468 柴油）8000036050%144000000（元）（2）銷售成本銷售成本為加油站商品購入價款（不合增值稅），每年按 360 天計，則： 銷售成本（ 472452） 8000036050%133056000（元）（3）運營費用 主要為管理費用，包括工作人員的工資費用、辦公費用、交通運輸費、廣告費等，參照委托人提供的財務(wù)報表， 按其銷售收入的 2%計取，即：運營費用銷售收入 2% 2880000（元）【糾錯】運營費用率 2%無取值依據(jù)。（4）確定年折舊費指加油設(shè)備正常運轉(zhuǎn)期間每年的價值折舊，包括儲油罐和加油機折舊。根據(jù)委托人提供的數(shù)據(jù)及實地查勘和調(diào)查，該

45、加油站現(xiàn)有儲油罐 6 個，加油機 6臺儲油罐年折舊儲油罐數(shù)年每臺折舊額根據(jù)委托人提供的資料，該加油站儲油罐及加油機等加油設(shè)備總價格為1476720元，按儲油機器設(shè)備經(jīng)濟使用壽命 20 年，以直線折舊計，則：年折舊額 1476720/20 73836（元）（5）營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加為城建稅及教育費附加，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該企業(yè)為一般納稅企業(yè)，其城建稅及教育費附加按應(yīng)交增值稅的 4%計算，增值稅稅率為 17%，即：營業(yè)稅金及附加（銷售收入銷售成本） 17%4%（144000000133056000）17%4%74419元）6）營業(yè)利潤營業(yè)利潤銷售收入銷售成本管理費用設(shè)備年折舊費營業(yè)稅金及附加144000000133056000288000073836744197915745（元）（7）確定由房地產(chǎn)產(chǎn)生的凈收益上述計算所得的年營業(yè)利潤包含了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、 正常經(jīng)營的商業(yè)利潤 和成品油特許經(jīng)營權(quán)的超額利潤， 扣除正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權(quán) 的超額利潤后，所剩余的利潤即為房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益。a、計算正常經(jīng)營的年平均商業(yè)經(jīng)營利潤：經(jīng)營利潤指加油站每年正常經(jīng)營狀況下其經(jīng)營資金應(yīng)有的商業(yè)利潤， 可以年 平均運營費用和流動資金之和為基數(shù)計算經(jīng)營利潤。 流動資金指保持持續(xù)加油業(yè) 務(wù)需投入的周轉(zhuǎn)資金額，主要為每次進貨所需資金。年平均流動資金年平均進貨成本 / 年平均需進