我國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系研究

1、摘 要：地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系對(duì)于促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義，但目前尚無(wú)一致結(jié)論。文章從理論分析和經(jīng)驗(yàn)研究?jī)蓚€(gè)角度對(duì)近年來(lái)國(guó)內(nèi)學(xué)者就地價(jià)和房?jī)r(jià)關(guān)系的研究進(jìn)行了梳理，展現(xiàn)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的研究現(xiàn)狀，并指出了未來(lái)的研究方向。關(guān)鍵詞：地價(jià)，房?jī)r(jià)，文獻(xiàn)綜述 城市地價(jià)與房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格體系的主體，它們具有截然不同的特點(diǎn)，因此三者之間的關(guān)系十分復(fù)雜。同時(shí)，地價(jià)與房?jī)r(jià)作為反映房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的重要指標(biāo)，它們的關(guān)系是否協(xié)調(diào)不僅對(duì)城市土地利用效率和房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行影響重大，而且對(duì)于政府進(jìn)行宏觀調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)也有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。筆者旨在系統(tǒng)梳理中國(guó)關(guān)于地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的理論研究與經(jīng)驗(yàn)研究

2、，以期理順地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，并拓展此問(wèn)題的研究空間。一、地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的研究背景 伴隨著中國(guó)住房制度的改革，20世紀(jì)90年代末中國(guó)的土地供應(yīng)制度也實(shí)行了一系列重大變革。1999年，國(guó)土資源部頒發(fā)的關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的通知拉開(kāi)了土地出讓制度變革的序幕。2001年，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知，國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)制度從東南沿海到中西部地區(qū)逐步推開(kāi)。隨后，國(guó)土資源部在2002年、2003年和2004年又分別下發(fā)了招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定、協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定和關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知，中國(guó)的土地市場(chǎng)在一

3、定程度上得到了較好的調(diào)節(jié)和清理，土地出讓制度的改革也進(jìn)一步深化，地價(jià)隨之持續(xù)上漲。根據(jù)觀察到的事實(shí)，自2003-2007年以來(lái)，中國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)與上年同期相比分別上漲8.3%、10.1%、9.1%、5.8%、12.3%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)分別上漲4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%。地價(jià)與房?jī)r(jià)趨于同步的上揚(yáng)趨勢(shì)引起人們對(duì)二者關(guān)系的極大爭(zhēng)議，主流觀點(diǎn)分為三類(lèi)：（1）地價(jià)決定房?jī)r(jià)，理由是政府推行的經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣(mài)、掛牌出讓方式是導(dǎo)致地價(jià)飚升從而引起房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因；（2）房?jī)r(jià)上漲是引起地價(jià)上漲的原因，主要理由是房地產(chǎn)需求引致土地需求，房?jī)r(jià)上漲直接引領(lǐng)地價(jià)上漲；（3

4、）地價(jià)與房?jī)r(jià)是相互影響的，主要理由是房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系是循環(huán)關(guān)聯(lián)的，地價(jià)房?jī)r(jià)到底誰(shuí)決定誰(shuí)在不同的條件下有不同的結(jié)論。二、地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系：理論解釋 國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的理論研究是多視角的，筆者嘗試將這些理論文獻(xiàn)分別進(jìn)行歸納，通過(guò)比較來(lái)闡述該領(lǐng)域研究的進(jìn)展和發(fā)展趨勢(shì)。 （一）從成本構(gòu)成的角度分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系 用成本法的公式分析地價(jià)構(gòu)成為：地價(jià)土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)土地增值收益；房?jī)r(jià)構(gòu)成為：房?jī)r(jià)土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因此，建設(shè)部政策研究中心在怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)中提出：地價(jià)上漲是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲中的重要因素。而國(guó)土資源部發(fā)布的2004年中國(guó)重點(diǎn)

5、地區(qū)和主要城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告則指出，雖然地價(jià)和房?jī)r(jià)均呈上升趨勢(shì)，但地價(jià)上漲幅度小于房?jī)r(jià)上漲幅度。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，房屋供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲使開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求增加，并拉動(dòng)地價(jià)上漲。二者的觀點(diǎn)基于兩個(gè)方面的認(rèn)識(shí)，一是地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成部分之一，二是房地產(chǎn)價(jià)格是由它的供求關(guān)系決定的。 利用房?jī)r(jià)與地價(jià)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本構(gòu)成，許多學(xué)者通過(guò)分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的變化規(guī)律、地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率等，闡明了地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。鄒曉云指出由于地價(jià)概念不統(tǒng)一，將土地成本和土地所有權(quán)收益價(jià)格混淆起來(lái)，造成了目前關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)中地價(jià)所占比例偏高的錯(cuò)誤判斷。盡管近年來(lái)中國(guó)地價(jià)和房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)基本

6、一致，但二者的變化方向和速率卻并不一致，很難找到地價(jià)與房?jī)r(jià)之間變化的必然關(guān)系。從成本結(jié)構(gòu)來(lái)看，土地成本和構(gòu)成房?jī)r(jià)的其他成本在房?jī)r(jià)形成中所起的作用一樣，因此，地價(jià)不是房?jī)r(jià)偏高的決定性因素。 郭輝指出目前地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重過(guò)高，地價(jià)的變動(dòng)將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大的影響。目前中國(guó)房?jī)r(jià)飛速攀升，從某種程度上說(shuō)正是土地出讓制度改革所導(dǎo)致的地價(jià)上漲的推動(dòng)作用造成的。 劉潤(rùn)秋、蔣永穆認(rèn)為雖然成本法公式反映了地價(jià)是構(gòu)成房?jī)r(jià)的要素之一，但不是唯一要素，其他要素同樣對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，尤其是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的影響，因此地價(jià)與房?jī)r(jià)并不存在絕對(duì)的相關(guān)關(guān)系。他們認(rèn)為基于三方面的原因地價(jià)不能決定房?jī)r(jià)：（1）土地產(chǎn)品的價(jià)格決定地租；（2）房市

7、過(guò)熱條件下地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)約束力；（3）決定房?jī)r(jià)的因素是市場(chǎng)行情而非成本。而基于另外兩方面的原因可以認(rèn)為房?jī)r(jià)是地價(jià)的決定性因素：（1）需求是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力，房?jī)r(jià)上漲是推動(dòng)地價(jià)上漲的原動(dòng)力；（2）地價(jià)生成機(jī)理的實(shí)證分析表明房?jī)r(jià)是地價(jià)形成的決定性因素。 張文新、蔣立紅從國(guó)際視角探討發(fā)達(dá)國(guó)家地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例關(guān)系時(shí)發(fā)現(xiàn)，二者的關(guān)系較為復(fù)雜，可以分為4類(lèi)：地價(jià)低房?jī)r(jià)也低、地價(jià)低房?jī)r(jià)不低、地價(jià)高房?jī)r(jià)不高、地價(jià)高房?jī)r(jià)也高。張清勇的研究指出：各國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例呈現(xiàn)隨時(shí)間不斷上升的態(tài)勢(shì)，而各國(guó)內(nèi)部不同區(qū)域間地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例也有很大差異。因此，簡(jiǎn)單的成本決定論并不能解釋地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的因果關(guān)系。 （二）從市場(chǎng)供

8、求以及運(yùn)行的角度分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系 劉琳、劉洪玉首先從需求角度出發(fā)，指出由于土地的自然供給沒(méi)有彈性，并且土地的供給是由政府壟斷的，因此中國(guó)土地市場(chǎng)所決定的地價(jià)更傾向于是一種需求價(jià)格。與此不同的是，增量市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)則由供給和需求共同決定，不僅是買(mǎi)方愿意購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格，更應(yīng)是賣(mài)方愿意出售的價(jià)格。因此，從需求角度看，地價(jià)主要是一種需求價(jià)格。在同一時(shí)點(diǎn)，地價(jià)高是房?jī)r(jià)高的結(jié)果而不是原因。然后，他們從供給角度出發(fā)，指出由于土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本首先發(fā)生，然后經(jīng)過(guò)一個(gè)建設(shè)周期形成最終的房?jī)r(jià)，因此，地價(jià)作為房?jī)r(jià)的成本之一，地價(jià)上漲是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。最后，利用四象限模型，他們分析了地價(jià)與房?jī)r(jià)在土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)

9、市場(chǎng)的相互作用中的轉(zhuǎn)化過(guò)程，得出結(jié)論：籠統(tǒng)地說(shuō)房?jī)r(jià)高決定了地價(jià)高，或地價(jià)高決定了房?jī)r(jià)高都是片面的，對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的因果關(guān)系要從不同的角度不同的時(shí)點(diǎn)來(lái)分析。 周京奎從房地產(chǎn)供給和需求的角度、金融支持的角度研究影響房?jī)r(jià)變化的因素，提出3條地價(jià)與房?jī)r(jià)的互動(dòng)傳導(dǎo)路徑。路徑1：貨幣供應(yīng)量銀行貸款房地產(chǎn)投資房?jī)r(jià)；路徑2：房地產(chǎn)投資居民可支配收入房?jī)r(jià)；路徑3：土地購(gòu)置面積地價(jià)房?jī)r(jià)。路徑1體現(xiàn)了金融支持對(duì)房?jī)r(jià)的影響，路徑2體現(xiàn)了房地產(chǎn)需求增加帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給增加，進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)的路徑循環(huán)；路徑3體現(xiàn)了中國(guó)土地出讓制度改革影響地價(jià)與房?jī)r(jià)的路徑循環(huán)。這3個(gè)路徑都直接影響房?jī)r(jià)，并通過(guò)房?jī)r(jià)影響地價(jià)，而地價(jià)對(duì)

10、房?jī)r(jià)的影響只能通過(guò)路徑3來(lái)實(shí)現(xiàn)。 （三）從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系 實(shí)行土地招拍掛出讓后，學(xué)者們開(kāi)始將研究視角轉(zhuǎn)入到從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化來(lái)分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系。姚先國(guó)、黃煒華認(rèn)為政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)上的壟斷雖然使地價(jià)發(fā)生了變化，但不一定影響房?jī)r(jià)，只不過(guò)使政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間利益分配格局發(fā)生了變化。招標(biāo)拍賣(mài)出讓實(shí)際上主要是重新調(diào)整了政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的利益分配關(guān)系，政府收回了本該屬于土地所有者所有而被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占有的部分土地收益，并結(jié)束了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利現(xiàn)象。與此觀點(diǎn)截然不同的是，浙江省企業(yè)調(diào)查隊(duì)課題組指出，市場(chǎng)化的招標(biāo)拍賣(mài)方式造成土地交易價(jià)格連續(xù)上漲，高額地價(jià)直接推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

11、，形成“高地價(jià)一高房?jī)r(jià)一高地價(jià)”的惡性循環(huán)。但是，更多的觀點(diǎn)則認(rèn)為，實(shí)行土地招拍掛出讓后，土地市場(chǎng)和增量房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性的加強(qiáng)帶來(lái)了兩方面的影響：一是地價(jià)回歸到真實(shí)的價(jià)格水平，但并未引起房?jī)r(jià)上漲；二是地價(jià)的變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響將降低。如：毛中根、林哲認(rèn)為土地招拍掛的實(shí)施，一方面，實(shí)現(xiàn)了交易地塊本身的市場(chǎng)價(jià)格，保證了國(guó)家土地所有權(quán)收益更好的實(shí)現(xiàn)；另一方面，土地顯現(xiàn)出了自己的真實(shí)價(jià)格，這個(gè)價(jià)格相對(duì)于協(xié)議出讓下的土地，價(jià)格是有顯著的提高，但事實(shí)證明，地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系復(fù)雜，地價(jià)高并一定對(duì)應(yīng)著房?jī)r(jià)高，地價(jià)低也不一定對(duì)應(yīng)著房?jī)r(jià)低。因此，認(rèn)為過(guò)高的房?jī)r(jià)是由于過(guò)高的地價(jià)造成的觀點(diǎn)是沒(méi)有理論根據(jù)的。 嚴(yán)金海認(rèn)為，協(xié)

12、議出讓方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的影響表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一方面土地市場(chǎng)因?yàn)槿鄙俑?jìng)爭(zhēng)機(jī)制和公開(kāi)、透明的操作程序，將使得開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地的支付意愿下降，并且由于政府違規(guī)批地、隨意壓低地價(jià)等違法行為也將使得土地供給彈性變大；另一方面，協(xié)議出讓方式有利于“關(guān)系開(kāi)發(fā)商”壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng)并對(duì)房?jī)r(jià)施加影響。四象限模型的分析也印證了這一事實(shí)，因此他指出：在協(xié)議出讓方式下，土地市場(chǎng)的買(mǎi)方競(jìng)爭(zhēng)不足和房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的賣(mài)方壟斷帶來(lái)了兩方面的影響：一是較低地價(jià)的土地經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)后形成的增量房地產(chǎn)的價(jià)格并沒(méi)有降低，反而使得企業(yè)憑借壟斷地位獲得了一部分本應(yīng)屬于土地所有者所有的土地效益；二是地價(jià)一定比例的變動(dòng)引起的增量房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)幅

13、度會(huì)增加。 （四）從空間經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系 況偉大通過(guò)構(gòu)建一個(gè)環(huán)形城市的空間競(jìng)爭(zhēng)模型，證明了空間壟斷是房?jī)r(jià)居高不下的根本原因。遺憾的是，研究者只考慮了需求者之間的競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有考慮供給者的行為。但隨后他對(duì)研究工作進(jìn)行了完善?？紤]到房?jī)r(jià)與地價(jià)涉及住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)的相互作用問(wèn)題，況偉大在空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)之上，兼顧考慮住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)的供給者行為，構(gòu)建了一個(gè)結(jié)合住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)的空間競(jìng)爭(zhēng)模型，分析了當(dāng)住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)均衡時(shí)，房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系，得出以下發(fā)現(xiàn)：（1）當(dāng)土地市場(chǎng)供大于求時(shí)，土地市場(chǎng)的引致需求越大，在其他變量不變時(shí)，住宅的供給量越大，房?jī)r(jià)越低，即房?jī)r(jià)與地價(jià)是負(fù)相關(guān)關(guān)系；（2）

14、當(dāng)土地市場(chǎng)供小于求時(shí)，住宅市場(chǎng)的需求越大，對(duì)土地市場(chǎng)的引致需求越大，在其他變量不變時(shí)，從而地價(jià)越高。另一方面，當(dāng)土地市場(chǎng)供小于求時(shí)，開(kāi)發(fā)商擁有壟斷力量，將成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，從而房?jī)r(jià)越高。因此，當(dāng)土地市場(chǎng)供小于求時(shí)，房?jī)r(jià)與地價(jià)是正相關(guān)關(guān)系，二者相互作用，不能簡(jiǎn)單地說(shuō)“房?jī)r(jià)決定地價(jià)”還是“地價(jià)決定房?jī)r(jià)”。 鑒于土地市場(chǎng)與住房市場(chǎng)受到政府的嚴(yán)重規(guī)制，況偉大進(jìn)一步引入規(guī)制因素，對(duì)基本模型進(jìn)行拓展，討論規(guī)制對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)及其關(guān)系的影響。研究結(jié)論為：在土地市場(chǎng)規(guī)制情形下的房?jī)r(jià)和地價(jià)高于無(wú)規(guī)制情形下的房?jī)r(jià)和地價(jià)，因此政府規(guī)制是造成高房?jī)r(jià)和高地價(jià)的一個(gè)原因。三、地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系：經(jīng)驗(yàn)研究 經(jīng)驗(yàn)研究一直是關(guān)于地價(jià)

15、與房?jī)r(jià)關(guān)系的研究重點(diǎn)，經(jīng)驗(yàn)研究因各研究者選取的研究對(duì)象、樣本時(shí)間段、變量取值和計(jì)算方法的不同而大相徑庭。筆者嘗試將已有的實(shí)證文獻(xiàn)按三個(gè)類(lèi)別進(jìn)行歸納，通過(guò)比較來(lái)闡述該領(lǐng)域研究的進(jìn)展和發(fā)展趨勢(shì)，其分類(lèi)依據(jù)為估計(jì)關(guān)鍵變量的取值、研究方法、研究結(jié)論。 （一）研究對(duì)象的選擇 長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)學(xué)者大多是針對(duì)全國(guó)范圍的房?jī)r(jià)和地價(jià)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，如高波、毛豐付，況偉大，黃健柏、江飛濤等，他們都是采用全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)作為研究房?jī)r(jià)和地價(jià)相互關(guān)系的變量，存在的弊端表現(xiàn)為：（1）采用全國(guó)年度平均數(shù)據(jù)容易混淆地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)質(zhì)；（2）不能反映地區(qū)差異，難以體現(xiàn)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的區(qū)域特征；（3）樣本數(shù)據(jù)

16、相對(duì)較少，可能會(huì)影響研究結(jié)論的正確性。為克服此弊端，最近國(guó)內(nèi)已有學(xué)者開(kāi)始從城市層面或以個(gè)別城市為案例進(jìn)行地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的探討，典型的研究如下： 周京奎指出房地產(chǎn)作為一種投資品，價(jià)格在一年內(nèi)將發(fā)生顯著變化，僅用年度數(shù)據(jù)難以反映這種變化，應(yīng)盡量使用季度或者月度數(shù)據(jù)。同時(shí)，使用全國(guó)整體數(shù)據(jù)并不能反映局部的差異，使用城市級(jí)數(shù)據(jù)是最佳選擇。他以1999年1月-2005年9月期間的季度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)全國(guó)整體地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系做實(shí)證分析。另外，以2001年7月-2005年9月期間的季度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，實(shí)證檢驗(yàn)了中國(guó)20個(gè)城市地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系。 嚴(yán)金海雖然也采用全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和土地價(jià)格指數(shù)為樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)地價(jià)與

17、房?jī)r(jià)的關(guān)系，但為了判斷土地招拍掛出讓對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的影響，他選取較早推行土地招拍掛出讓政策的深圳市作為樣本城市，收集深圳市2000年1季度-2005年1季度共21季度的季度數(shù)據(jù)考察了土地制度改革后土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的影響。 鄭娟?duì)枴谴畏歼x取中國(guó)1908年1季度-2005年4季度的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，包括房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)、商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和居民住宅用地交易價(jià)格指數(shù)、普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和居民普通住宅用地交易價(jià)格指數(shù)、豪華住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和豪華住宅用地價(jià)格指數(shù)4組數(shù)據(jù)，定量分析了全國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系。并且，通過(guò)收集1998年第1季度-2005年第2季度的房屋銷(xiāo)售

18、價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)，對(duì)全國(guó)23個(gè)城市地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)分析。 艾建國(guó)、丁烈云等認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于受多種因素的影響而表現(xiàn)出較大的差異性，房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系也會(huì)表現(xiàn)出很強(qiáng)的區(qū)域性。他們選擇北京（政治文化中心）、上海（經(jīng)濟(jì)中心）、武漢（中部城市）三個(gè)典型地區(qū)的房?jī)r(jià)和地價(jià)數(shù)據(jù)為研究對(duì)象進(jìn)行計(jì)量檢驗(yàn)，揭示各城市房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系存在一定的區(qū)域差異。而曾向陽(yáng)、張安錄則以武漢市為個(gè)案，對(duì)武漢市地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行了檢驗(yàn)。 （二）實(shí)證方法的演變 對(duì)中國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系進(jìn)行正式實(shí)證研究始于高波、毛豐付一文的發(fā)表，他們首次使用Granger因果檢驗(yàn)分析方法討論了全國(guó)

19、房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系，但是在Granger因果檢驗(yàn)過(guò)程中并未給出單位根和協(xié)整檢驗(yàn)的說(shuō)明，這有違Granger因果關(guān)系的檢驗(yàn)規(guī)則。 況偉大的研究對(duì)此進(jìn)行了改進(jìn)。他首先運(yùn)用單位根檢驗(yàn)法發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)格指數(shù)和住宅用地價(jià)格指數(shù)的水平值同為一階單整變量，在此基礎(chǔ)上采用EG兩步法對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)兩個(gè)變量進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，判斷出兩變量之間具有協(xié)整關(guān)系。然后，選擇基于誤差修正模型的Granger因果關(guān)系探討住宅價(jià)格與住宅用地價(jià)格之間的因果關(guān)系。 隨后，關(guān)于地價(jià)與房?jī)r(jià)相互關(guān)系的實(shí)證研究方法也多采用基于向量誤差修正模型（VEC）或向量自回歸模型（VAR）的Granger因果檢驗(yàn)。類(lèi)似的經(jīng)驗(yàn)研究如周京奎，嚴(yán)金海，鄭娟?duì)?、吳次?/p>

20、等。但是，隨著國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)計(jì)量方法認(rèn)識(shí)和掌握程度的提高，運(yùn)用這類(lèi)方法進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)分析時(shí)國(guó)內(nèi)學(xué)者容易犯的錯(cuò)誤和忽略的問(wèn)題也漸漸被覺(jué)察出來(lái)。鄭娟?duì)枴谴畏贾赋鲈贕ranger因果關(guān)系檢驗(yàn)過(guò)程中有很多環(huán)節(jié)需要處理（1）判斷房?jī)r(jià)和地價(jià)時(shí)間序列的平穩(wěn)性問(wèn)題多以單位根檢驗(yàn)法為主，尤其是ADF方法的運(yùn)用，但是在單位根檢驗(yàn)過(guò)程中，對(duì)時(shí)間趨勢(shì)、截距和滯后項(xiàng)的處理上應(yīng)特別注意；（2）進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)之前，必須對(duì)時(shí)間序列進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。這方面主要有EG兩步法和Johansen檢驗(yàn)法。在運(yùn)用Johansen檢驗(yàn)法之前，還要確定VAR模型的最優(yōu)滯后期；（3）進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)時(shí)可視三類(lèi)情形作不同的處理

21、：如果兩變量都是平穩(wěn)序列，那么可直接進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)；如果兩變量不是穩(wěn)定序列，可將其差分，直到成為穩(wěn)定變量為止；如果兩變量都是一階單整序列，且兩者之間存在著協(xié)整關(guān)系，那么應(yīng)該考慮使用存在誤差修正模型。 另外，近年來(lái)國(guó)內(nèi)學(xué)者也開(kāi)始注意到Granger檢驗(yàn)雖然是重要的因果關(guān)系分析工具，但是在深入描述房?jī)r(jià)和地價(jià)相互關(guān)系時(shí)存在局限。黃健柏、江飛濤認(rèn)為該方法的弊端具體表現(xiàn)如下：（1）Cranger檢驗(yàn)的結(jié)果無(wú)法推斷一個(gè)變量變動(dòng)導(dǎo)致另一變量變動(dòng)的方向；（2）Granger檢驗(yàn)不能說(shuō)明變量間相互影響的強(qiáng)度和整個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，即該方法不能回答地價(jià)與房?jī)r(jià)相互影響的強(qiáng)度怎樣、隨時(shí)間有何變化、新土地出讓政策的

22、實(shí)行導(dǎo)致了二者相互關(guān)系發(fā)生了什么變化等一系列細(xì)節(jié)問(wèn)題。為此，他們采用基于向量自回歸類(lèi)模型的方差分解法對(duì)Granger因果分析檢驗(yàn)方法進(jìn)行完善。 （三）實(shí)證結(jié)論的差異 縱觀國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的若干經(jīng)驗(yàn)研究，即使運(yùn)用同一種計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法，對(duì)同一來(lái)源的數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)，卻會(huì)得到大相徑庭的結(jié)論。 嚴(yán)金海認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，短期內(nèi)房?jī)r(jià)決定地價(jià)，長(zhǎng)期內(nèi)二者相互影響。與協(xié)議出讓方式相比，土地招拍掛出讓通過(guò)促進(jìn)土地市場(chǎng)的買(mǎi)方競(jìng)爭(zhēng)，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性，在顯化土地價(jià)格的同時(shí)，降低了地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)較高的影響程度。 周京奎的研究發(fā)現(xiàn)：房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)有顯著影響，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響度較小。地價(jià)上漲不是房?jī)r(jià)上漲的唯一因素，

23、金融支持、土地政策在地價(jià)與房?jī)r(jià)變動(dòng)中扮演著重要角色，所以抑制房?jī)r(jià)不能只控制土地價(jià)格，還應(yīng)從金融支持、投資等方面著手，制定更嚴(yán)格的信貸制度，增加房地產(chǎn)交易稅和提高居民可支配收入。 鄭娟?duì)枴谴畏贾赋?，就全?guó)而言，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間互為長(zhǎng)期和短期Granger原因，但房?jī)r(jià)的變動(dòng)對(duì)地價(jià)變動(dòng)的影響力更大些。而對(duì)23個(gè)大中城市的計(jì)量研究表明，各城市地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系不是唯一而確定的，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)更多地受自身因素而不是地價(jià)的影響。地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系是復(fù)雜且因地而異的，以一個(gè)案例的分析結(jié)果來(lái)斷定兩者的關(guān)系有失偏頗。 宋勃、高波在考慮通貨膨脹的條件下發(fā)現(xiàn)：短期而言，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)沒(méi)有影響，而地價(jià)是房?jī)r(jià)的Granger原因；

24、長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)和地價(jià)存在雙向因果關(guān)系。因此，要控制房?jī)r(jià)，短期內(nèi)關(guān)鍵是抑制地價(jià)過(guò)快上漲；長(zhǎng)期則要通過(guò)合理安排土地供給，加強(qiáng)住宅的建設(shè)規(guī)劃引導(dǎo)，從而避免房地產(chǎn)價(jià)格的大起大落。 按照時(shí)間順序，將已有關(guān)于地價(jià)與房?jī)r(jià)之間相互關(guān)系的實(shí)證研究的主要文獻(xiàn)整理成表1，研究結(jié)論的差異顯而易見(jiàn)。 鄭娟?duì)枴谴畏紝⒃斐蛇@一差異的原因歸納為4個(gè)方面：（1）變量選擇不同。部分研究采用土地交易價(jià)格指數(shù)和房屋價(jià)格指數(shù)，部分則采用住宅價(jià)格指數(shù)和住宅土地交易價(jià)格指數(shù)，或者是普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)與普通住宅用地指數(shù)；（2）時(shí)間序列長(zhǎng)短不一樣?，F(xiàn)有的文獻(xiàn)中，部分研究的時(shí)間數(shù)列過(guò)短，可能影響了研究結(jié)論的準(zhǔn)確性；（3）數(shù)據(jù)處理結(jié)果不同，尤

25、其在歷年指數(shù)的迭代上，部分研究是錯(cuò)誤的；（4）Cranger因果關(guān)系檢驗(yàn)過(guò)程中存在問(wèn)題，部分研究未進(jìn)行單位根和協(xié)整檢驗(yàn)。四、結(jié)語(yǔ) 地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系一直是中國(guó)學(xué)術(shù)界研究的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。盡管已有不少學(xué)者對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的理論研究和實(shí)證研究進(jìn)行了積極探索，但迄今為止，關(guān)于兩者之間關(guān)系的研究并沒(méi)有最終形成一致的結(jié)論，因此，未來(lái)繼續(xù)研究地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系仍然具有比較重大的理論價(jià)值與實(shí)踐意義。 關(guān)于地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，仍存在有待進(jìn)一步研究的地方。一是構(gòu)建更規(guī)范化的模型，模型必須既要考慮宏觀上的相關(guān)關(guān)系，又要建立在微觀基礎(chǔ)之上；二是在實(shí)證方法上，必須進(jìn)一步完善?，F(xiàn)有的實(shí)證大多數(shù)局限在利用全國(guó)平均數(shù)據(jù)對(duì)地價(jià)與

26、房?jī)r(jià)進(jìn)行簡(jiǎn)單的相關(guān)關(guān)系分析，忽視了各個(gè)地區(qū)之間存在的差異情況，因此，必須了解各地區(qū)存在的差異，提出切實(shí)可行的政策。另外，結(jié)合中國(guó)政策的研究也是不容忽視的。 參考文獻(xiàn)： 1楊慎.客觀看待房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題J.中國(guó)房地信息，2003（2）：4-5. 2包宗華.怎樣看待我國(guó)的住房?jī)r(jià)格J.中國(guó)房地產(chǎn)，2004（1）：18-19. 3鄭光輝.房?jī)r(jià)與地價(jià)因果關(guān)系實(shí)例分析J.中國(guó)土地，2005（1）：23-25. 4溫修春，吳陽(yáng)香.對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系之爭(zhēng)的思考J.特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2005（10）：165-167. 5劉潤(rùn)秋，蔣永穆.論房?jī)r(jià)決定地價(jià)兼論當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策J.社會(huì)科學(xué)研究，2005（6）：44-48. 6劉琳，劉洪玉.地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析J.數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2003（7）：27-30. 7郭輝.現(xiàn)階段我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的地價(jià)因素分析J.南方經(jīng)濟(jì)，2005（8）：31-