策劃階段規(guī)劃設(shè)計分析成果標(biāo)準(zhǔn)

1、策劃階段設(shè)計前期分析成果標(biāo)準(zhǔn)1.項目基礎(chǔ)資本階段工作重點口收集并研判項目基礎(chǔ)資料口完成規(guī)劃設(shè)計可行性分析口完成初步技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的分析口完成項目設(shè)計總體控制性計劃口完成項目可行性研報告-規(guī)劃設(shè)計部分料21.1 宗地自然條件21.2 宗地社會條件41.3 競爭樓盤62 .規(guī)劃設(shè)計的可行性分析103 .規(guī)劃設(shè)計草案123.1 規(guī)劃設(shè)計的初步概念123.2 規(guī)劃設(shè)計草案124 .項目設(shè)計總體控制計劃165 .范例17第一部分：項目基礎(chǔ)資料1.宗地自然條件填寫日期:表 CD001宗地自然條件表責(zé)任人：地區(qū)總建筑師:200X年XX月XX日土地名稱/項目名稱圖紙、圖片名稱內(nèi)容要求完成情況士不地位置宗地城市位

2、置圖表達宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作已制作宗地區(qū)域位置圖表達宗地在城區(qū)范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作口已制作士不地現(xiàn)狀宗地紅線圖宗地面積、角點定位、紅線尺、標(biāo)高口已收集宗地現(xiàn)狀照片標(biāo)明拍攝點與目標(biāo)點位置口已制作宗地地形圖宗地為復(fù)雜地形時，表達現(xiàn)狀地形、標(biāo)局（等局線）、現(xiàn)狀地貌口已收集宗地可保留物、綠化植被與水面分布圖宗地可保留物、植被與水面的定位口已制作說明：1.本表格的責(zé)任人為地區(qū)總建筑師，地區(qū)投資發(fā)展部和工程管理部應(yīng)主動配合完成本項作業(yè)；2.本表格所列為描述宗地自然條件所需的圖紙目錄。應(yīng)在投資分析階段收集、制作完成，并作為設(shè)計前期階段進行概念設(shè)計、實施方案階段進行規(guī)

3、劃方案設(shè)計的基礎(chǔ)資料。如無法收集提供，需書面解釋原因并提出補救方法；3.項目/產(chǎn)品策劃分析階段，若政府提供的“宗地紅線圖”、“宗地地形圖”深度不足，則應(yīng)在設(shè)計前期階段落實并確認此二圖紙。填寫日期：200X責(zé)任人：地區(qū)總建筑師年XX月XX日土地名稱/項目名稱城巾氣溫常年絕對溫度最高C最低C平均C城巾風(fēng)象主導(dǎo)風(fēng)向風(fēng)向頻率玫瑰圖（另附圖）口已收集空氣質(zhì)量宗地空氣質(zhì)量狀況口空氣質(zhì)量良好口空氣質(zhì)量較差，需進行檢測水文（所有標(biāo)高均指黃海局程）宗地內(nèi)有無地表水池塘口水渠宗地周邊有無地表水江口河口湖?？谒苓叺乇硭Ｄ晁籑周邊地表水最高控制水位M地下水位標(biāo)高宗地內(nèi)水質(zhì)狀況水質(zhì)良好口水質(zhì)較差，需進行檢測噪音

4、宗地噪音狀況周邊無噪音源檢測周邊有噪音源，需進行沖溝、暗河有口無士不有特地物地?zé)o殊下古墓有口無化石有口無地下軍用設(shè)施有口無管線有口無地下油罐房其它大型地下建筑物有口無其他需探明地下物有口無說明：1 .本表格的責(zé)任人為地區(qū)總建筑師，地區(qū)投資發(fā)展部和工程管理部應(yīng)主動配合完成本項作業(yè)；2 .依據(jù)宗地社會條件表一（表CD003的周邊公共設(shè)施圖，當(dāng)周邊存在污染源與噪聲源時，應(yīng)結(jié)合實地具體情況判斷是否對宗地空氣質(zhì)量狀況、水質(zhì)狀況、噪聲狀況進行檢測；決定進行檢測后應(yīng)附各項檢測報告。對于尚未達到飽和通車的道路，應(yīng)根據(jù)道路等級預(yù)測飽和通車時的噪音。如無法收集提供，需書面解釋原因并提出補救方法；3 .當(dāng)存在特殊地

5、下物時需另附文對其進行詳細說明。4 .宗地社會條件宗地社會條件表一表CD003責(zé)任人：地區(qū)總建筑師填寫日期：200X年XX月XX日土地名稱/項目名稱圖紙名稱內(nèi)容要求完成情況區(qū)域現(xiàn)狀圖表達宗地所處區(qū)域（道路、周圍建筑物等）的現(xiàn)狀特征口已收集區(qū)域總體規(guī)劃圖表達政府對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè),和建設(shè)計劃口已收集區(qū)域交通分析圖表達地鐵、輕軌、公交流線及宗地附近站點；表達私家車赴宗地的可選路線已制作周邊交通分析圖表達宗地周邊道路名稱、級別、尺寸及擬建道路的擬建時間、道路斷面等已制作周邊道路斷面圖表達宗地塊周邊各分項尺寸已制作周邊公共設(shè)施圖表達宗地周邊存在對項目設(shè)計存在影響的公共建筑名稱、類型、面積、基本功能

6、、形態(tài)及建成時間；表達對項目設(shè)計存在啟利與小利因素的設(shè)施：廣場、公園、城市雕塑，高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構(gòu)成噪音和污染的設(shè)施已制作巾政管線圖表達給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、標(biāo)高等口已收集說明:1. 本表格的填寫責(zé)任人為地區(qū)總建筑師，地區(qū)投資發(fā)展部和工程管理部應(yīng)主動配合完成本項作業(yè)；2. 本表格所列為描述宗地社會條件所需的圖紙目錄，應(yīng)在策劃階段設(shè)計分析作業(yè)開始前完成收集、制作工作，并作為設(shè)計前期階段進行概念設(shè)計、實施方案階段進行規(guī)劃方案設(shè)計的基礎(chǔ)資料。宗地社會條件表二表 CD004填寫日期：200X責(zé)任人：地區(qū)總建筑師年XX月XX日土地名稱/

7、項目名稱具體內(nèi)容當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)要求日照間距系數(shù)消防間距口無特殊要求人防要求口無特殊要求地方規(guī)劃設(shè)計法規(guī)口有口無規(guī)劃設(shè)計要點總用地面積ha口有口無總建筑面積m2口有口無容積率口有口無建筑密度口有口無綠地率口有口無車位總數(shù)口有口無限局要求層或口有口無退讓紅線要求地塊每側(cè)退讓紅線的要求口有口無建筑形象的特別要求有口無配套的名稱與面積要求有口無其他規(guī)劃要點要求有口無說明：1）本表格的填寫責(zé)任人為地區(qū)總建筑師；2）應(yīng)著重了解，當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計除了需要遵照國家條理外是否有制定地方性的規(guī)劃設(shè)計條例；3）當(dāng)?shù)卣欠駥λ诘貕K有控制性規(guī)劃要點？相近地塊的規(guī)劃控制條件是什么？3. 競爭樓盤信息a）競爭樓盤列表競爭樓盤

8、列表表CD005責(zé)任人：市場營銷部負責(zé)人填寫日期：200X年XX月XX日Sfflj七樓盤名稱發(fā)展商所處地段價位/平米1234其他說明市場營銷部經(jīng)辦人：市場營銷部高級經(jīng)產(chǎn)品技術(shù)部總經(jīng)理：確年月日理：年月認年月日欄日1.“競爭樓盤”，是指區(qū)域內(nèi)、或其他區(qū)域內(nèi)與本項目地理位置、市場定位、產(chǎn)品類型等方面存在相似性，可能與本項目產(chǎn)生競爭的樓盤。2 .價格需按產(chǎn)品類型列出最高價、最低價以及均價。3 .本列表中的競爭樓盤清單，須由地區(qū)產(chǎn)品技術(shù)部與市場營銷部門共同確認。b）競爭樓盤設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)信息競爭樓盤設(shè)計信息表一表CD006責(zé)任人：市場營銷部負責(zé)人填寫日期:200X年XX月XX日樓盤名稱位置規(guī)劃總用地面積M2

9、總建筑面積M2容積率綠化率：總戶數(shù)戶車位數(shù)地面?zhèn)€地下個建筑住宅總面積已建成：M2M2住宅產(chǎn)品類型獨立別墅口聯(lián)排別墅口平層公寓花國洋房小局層局層其他住宅結(jié)構(gòu)形式會所面積M2會所個數(shù)會所內(nèi)容商業(yè)面積M2口租口售商業(yè)形態(tài)：幼兒園班小學(xué)班景觀周邊自然景觀有口無景觀設(shè)計面積M2包含項目游泳池室外M2室內(nèi)M2水景/噴泉個兒童游戲場組硬地活動場網(wǎng)球個個場羽毛球場個其它說明:1.針對項目競爭樓盤，需完成表格內(nèi)全部內(nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。2,本表格的責(zé)任人為地區(qū)市場營銷部負責(zé)人，產(chǎn)品技術(shù)部可提供必要的技術(shù)支援。競爭樓盤設(shè)計信息表二表CD007填寫日期:責(zé)任人：市場營銷部負責(zé)人200X年

10、XX月XX日樓盤名位置稱該樓盤的主要賣點、所米用的新概念新技術(shù)設(shè)計資源設(shè)計內(nèi)容設(shè)計單位名稱（主創(chuàng)設(shè)計人員）規(guī)劃建筑力殺施工圖景觀力殺施工圖室內(nèi)裝修部品標(biāo)準(zhǔn)室外墻面一墻面二窗白鋁口彩鋁口塑鋼其它1電梯品髀電梯廳裝修標(biāo)準(zhǔn)其它住宅室內(nèi)口毛坯房口水電到位口標(biāo)準(zhǔn)裝修口提供口不提供裝修套餐項目品牌或材料入戶門/內(nèi)門地板潔具廚柜吊頂其它說明：1.針對項目競爭樓盤，需完成表格內(nèi)全部內(nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。競爭樓盤設(shè)計信息表三表 CD008責(zé)任人：市場營銷部負責(zé)人填寫日期：200X年XX月XX日位置樓盤名稱戶型Sfflj七戶型種類面積(M2)實用率()比例主要特點123456主力戶型編

11、號為：戶型特色評述：(應(yīng)附圖表達)說明:1 實用率：國家規(guī)范無定義，為房地產(chǎn)銷售中使用的指標(biāo)，通常為：單套內(nèi)建筑面積/單套商品房銷售面積（套內(nèi)建筑面積按規(guī)定應(yīng)分攤的公共建筑面積）。2 單套內(nèi)建筑面積：包括套內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。3 單套內(nèi)使用面積：住宅房間實際能使用的面積,不含墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。第二部分：規(guī)劃設(shè)計的可行性分析1依據(jù)各個調(diào)查表格在策劃階段進行設(shè)計基礎(chǔ)資料的收集，可結(jié)合項目的具體狀況增加需收集的信息條目。在完成基礎(chǔ)資料收集后，結(jié)合產(chǎn)品策劃10大問題以及產(chǎn)品基礎(chǔ)方案，根據(jù)這些資料對項目的自然、市政、市場等條件做出基本的研判以作為項目策劃、設(shè)計的基本依據(jù)；2

12、.依據(jù)宗地自然條件表一（表CD00D的內(nèi)容，分析宗地自然環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：依據(jù)宗地地形圖分析建筑與產(chǎn)品的排布可能性；依據(jù)宗地綠化與水面的分布圖分析現(xiàn)狀資源的保護與利用措施等；3 .依據(jù)宗地自然條件表二（表CD002的內(nèi)容，對于有特殊地下物（如沖溝、暗河、古墓、地下軍用設(shè)施等）或存在空氣污染、水質(zhì)污染、噪聲污染的地塊對規(guī)劃設(shè)計的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計思路和解決辦法（該思路、辦法對應(yīng)的成本估算要在投資與收益分析中體現(xiàn)）；4 .依據(jù)宗地社會條件表一（表CD003的內(nèi)容，分析區(qū)域總體規(guī)劃、道路交通狀況、周邊公共設(shè)施狀況、市政配套狀況等對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：區(qū)域總體規(guī)劃對小區(qū)分期開發(fā)順序的影響；道

13、路交通狀況對小區(qū)主要出入口設(shè)置與人車流線的影響；商業(yè)設(shè)施、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積確定的影響；不利因素設(shè)施的影響和解決方案；市政配套狀況對技術(shù)設(shè)計的影響等；5產(chǎn)品技術(shù)部門和市場營銷部門應(yīng)共同組織人員對競爭樓盤做徹底的調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容不只局限于通常的總架、單價調(diào)查，而應(yīng)結(jié)合競爭樓盤的規(guī)劃設(shè)計細節(jié)和綜合品質(zhì)調(diào)查進行資料收集，并全面分析（表CD005-CD00）8；6.依據(jù)宗地社會條件表二（表CD003的內(nèi)容，當(dāng)?shù)卣黝愰g距、日照要求，并結(jié)合集團對項目的主要指標(biāo)要求（總建筑面積、產(chǎn)品類型組合能），并分析對建筑排布的影響；7當(dāng)不具備政府規(guī)劃設(shè)計要點，

14、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)不完全確定時，進行我司最理想的容積率和產(chǎn)品分配比例分析，完成容積率分析方案及對應(yīng)的容積率分析表（表CD010），當(dāng)容積率確認后，深化該容積率指標(biāo)下的方案及完成其對應(yīng)的綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表（表CD009與產(chǎn)品分析表（表表CD009（不同指標(biāo)數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟效益分析在CS01A中體現(xiàn)）；三種不同方案的比較應(yīng)結(jié)合策劃階段的3個產(chǎn)品基礎(chǔ)方案進行；8當(dāng)具備政府規(guī)劃設(shè)計要點，即具備既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設(shè)情況，進行最基本的建筑排歹I，完成規(guī)劃設(shè)計草案其對應(yīng)的綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表（表CD009與產(chǎn)品分析表（

15、表CD009）（不同假設(shè)情況下，對應(yīng)的建設(shè)周期計劃、成本估算、銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟效益分析，要在項目進度總體計劃、CS01A中體現(xiàn)）；三種不同方案的比較應(yīng)結(jié)合策劃階段的3個產(chǎn)品基礎(chǔ)方案進行；9本部分具體實施操作人可參照策劃及概念性方案階段設(shè)計指引說明的第7條執(zhí)行。綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表表 CD009第三部分：規(guī)劃設(shè)計分析1 規(guī)劃設(shè)計分析的主要要點a) 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：結(jié)合設(shè)計分析是否能達到集團對項目開發(fā)的基本具體量化指標(biāo)要求；b) 規(guī)劃條件分析：分析小區(qū)如何和周邊結(jié)合的可行性，包括道路交通、周邊市政管網(wǎng)對本項目的支持度等；分析容積率、密度等規(guī)劃條件對項目指標(biāo)的限制；c) 規(guī)劃設(shè)計概念：如何體現(xiàn)沿海住區(qū)

16、規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則的精神；表現(xiàn)項目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計主題。d) 技術(shù)概念：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系。e) 社區(qū)可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。2 規(guī)劃設(shè)計分析草案圖紙a) 規(guī)劃設(shè)計分析總平面圖i. 退讓紅線要求；ii. 不同功能物業(yè)的分布位置分析；iii. 間距分析；iv. 組團規(guī)模分析；b) 市政條件分析圖i. 道路交通1. 道路；2. 停車；ii. 水、電、暖、通訊等c) 坡地、山地等復(fù)雜地形應(yīng)做全面的地形分析d) 樣板區(qū)選址及構(gòu)成內(nèi)容分析e) 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)乂口，t-tfvP有無規(guī)劃要占工面目規(guī)劃總用地ha容積率居住區(qū)用地h

17、a逢鈍密官/口1-，TTLES自建筑面和iiaM2綠地率%住宅單4聿筑面和M2口、JB1住宅單門物/U白11kIj，U、L1e11/公解冬涇臨邙而和M21-L-n_jJ/vv冷冷自邙撕小住宅、內(nèi)、姿.類型建筑面積*i1r*占住宅總建面積比例（）擬結(jié)構(gòu)形式備注低層住宅（13層）多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100mi）超局層住宅（1oom）么土/1怖務(wù)內(nèi)容.類型建筑面積（M2）用地面積（M2）但21KA所當(dāng)林乂以）JL空-rHF斤1|詠Ja川年XX月XX日方責(zé)任人：地區(qū)產(chǎn)品技術(shù)部負責(zé)人填寫日期：200X汽車停車內(nèi)谷停留過車位數(shù)占總停車面積比例

18、（%）卅1下半卅1下去早1、）4Lol-LL|二P產(chǎn)戶出而霹千交楊現(xiàn)i|_LL|蟀，XHh二內(nèi).容裝修標(biāo)準(zhǔn)占住宅總建筑面積比例（）已壞良雙程供廚1牯修IXW1人3J上1吻士曰/人心業(yè)主y士力攵說明1.JAC1八11夕本表格責(zé)任人為地區(qū)產(chǎn)品技術(shù)部負責(zé)人。2.根據(jù)沿海項目開發(fā)經(jīng)驗，79層住宅與911.5層住宅開發(fā)成本差異不大，因此上表將79層住宅并入小高層類進行統(tǒng)計。3.設(shè)計部完成上表后提交地區(qū)成本管理部門進行投資分析階段的成本測算，再向集團產(chǎn)品設(shè)計部以及工程管理部備案。容積率分析表表 CD010土地方全稱住毛都分配套部分序號總體指標(biāo)積和(Ha)容積率建筑面積之和（M2）面積比XI?戶數(shù)之和戶z/

19、k戶數(shù)比會所(M2)商業(yè)(M2)配套(M2)總建筑面積（M2）低層住宅：獨立別墅（13層）低層展宅：聯(lián)邦別1（1層）I3方總?cè)莘e率多層住宅（46層）案小高層住宅（711.5層）總戶數(shù)中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100mi）配套商業(yè)面積總建筑面機（M2）低層住宅：獨立別墅（13層）低層t宅：聯(lián)邦別1（1層）主I3方案總?cè)莘e率多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）總戶數(shù)中高層住宅（1218層）高層住責(zé)任人：地區(qū)產(chǎn)品技術(shù)部負責(zé)人填寫日期：200X年XX月XX日3 產(chǎn)品分析a) 規(guī)劃設(shè)計草案的主要目的是通過設(shè)計分析為項目的投資效益和經(jīng)營前景提供技術(shù)上的依據(jù)。經(jīng)過對項目有利因素和不利因

20、素的研究，以及規(guī)劃設(shè)計草案中各類產(chǎn)品受各因素影響的情況，編制出圖表或文字提交市場營銷和成本部門，形成項目財務(wù)分析和營銷策略的基礎(chǔ)；b) 規(guī)劃結(jié)構(gòu)對產(chǎn)品策劃要求的戶型指標(biāo)的影響因素；規(guī)劃中單體的體塊的面寬、進深是否和戶型要求的面積、采光、通風(fēng)要求相匹配；c) “有利因素、不利因素”是指對產(chǎn)品定價產(chǎn)生較大影響的因素；需針對具體情況，分析地塊及產(chǎn)品中存在的主要矛盾，得出各主要因素?！坝欣蛩亍卑己媒ㄖ?、良好景觀朝向等；“不利因素”包括噪聲、不良建筑朝向、不良景觀等；d) 關(guān)于各因素的可參考定義：i. 應(yīng)根據(jù)各個地區(qū)的氣候及日照條件制定；ii. 良好建筑朝向：“南偏東15至南偏西15范圍內(nèi)”的朝向；iii. 不良建筑朝向：“西偏南45至西偏北45范圍內(nèi)”的朝向；景觀朝向：住宅朝向地塊內(nèi)、外的景觀資源。第四部分：項目設(shè)計總體控制計劃1本控制性計劃由各個相關(guān)部門填寫后由地區(qū)產(chǎn)品技術(shù)協(xié)調(diào)匯總，這些部門包括：地區(qū)產(chǎn)品技術(shù)部、地區(qū)市場營銷部、地區(qū)工程管理部、集