上海高院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答

1、上海高院關(guān)于處理房屋租賃糾紛假設(shè)干法律適用問題的解答滬高法民一200514、15、16號(hào)一、租賃合同的效力1、出租人就同一租賃物同時(shí)與兩個(gè)或兩個(gè)以上的人訂立租賃合同的,這些租賃合同的效力如何認(rèn)定？出租人就同一租賃物同時(shí)與不同承租人簽訂租賃合同的,租賃合同均為有效,承租人均可以依據(jù)租賃合同向出租人主張合同權(quán)利.合同簽訂時(shí)間在前的承租人主張后租賃合同無效的,不予支持.租賃合同之一已實(shí)際履行,其他租賃合同的承租人主張履行合同的,因履行不能而不予支持.法院在審理過程中,可以向當(dāng)事人予以釋明,允許其變更訴訟請(qǐng)求,向出租人主張除合同實(shí)際履行之外的違約責(zé)任2、租賃合同未經(jīng)登記,是否影響租賃合同效力？租賃合同

2、登記與否,不影響租賃合同效力.但未經(jīng)登記的租賃合同,不得對(duì)抗第三人.最高人民法院?關(guān)于適用中華人民共和國合同法假設(shè)干問題的解釋一?第九條就合同登記與效力之間的關(guān)系有明確的規(guī)定.因此,?中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法?第五十三條雖然規(guī)定了房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)治理部門登記備案,但該條款并沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規(guī)定,故該條規(guī)定不能影響租賃合同的效力.但是,考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣時(shí)享有的優(yōu)先購置權(quán)以及買賣不破租賃等較強(qiáng)效力,如果租賃合同未經(jīng)登記就具有這么強(qiáng)的效力,對(duì)于不知情的第三人會(huì)造成很大的損害,對(duì)交易平安造成嚴(yán)重的不利影響.因此,從平衡交易各方利益的角度看,我們傾向于未經(jīng)

3、登記的租賃合同不具有對(duì)抗善意第三人的效力.3、未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋作為租賃標(biāo)的物的,租賃合同是否有效？未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋,因其標(biāo)的物具有違法性,該租賃合同應(yīng)為無效.如被行政部門確定為違章建筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續(xù)的等.、轉(zhuǎn)租合同4、未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同是否有效？在沒有其他無效原因存在的情況下,未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同有效.租賃合同屬于確立債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的合同,而不是以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果為目的的合同.出租人對(duì)租賃物是否享有所有權(quán)、處分權(quán),不是租賃合同必須考慮的內(nèi)容.租賃合同的內(nèi)容是出租人將租賃物交由承租人占有、使用,承租人支付相應(yīng)的租金.承租人將依照合同取得的對(duì)租賃物的

4、占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給次承租人享有,并不構(gòu)成對(duì)租賃物的處分.?合同法?第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同.可見,對(duì)于承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,合同法給出租人設(shè)定的救濟(jì)途徑是可以解除原租賃合同,而非宣告轉(zhuǎn)租合同無效.5、承租人與次承租人就合同效力或合同解除產(chǎn)生爭議的,是否需要追加出租人為合同當(dāng)事人？一種觀點(diǎn)認(rèn)為承租人與次承租人的關(guān)系,與出租人與承租人的關(guān)系是兩個(gè)法律關(guān)系,不應(yīng)當(dāng)在一個(gè)案件中審理；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)追加出租人為第三人,或通知出租人對(duì)租賃合同是否解除作出意思表示,然后決定本案的審理.我們認(rèn)為,承租人與次承租人之間的租賃糾紛與前一租賃合同是兩個(gè)法律

5、關(guān)系,如果在案件審理過程中追加出租人為第三人或通知出租人表達(dá)意見的話,勢必造成訟累,不利于案件的審理.所以,不需要追加出租人為第三人或通知承租人.但是,承租人有證據(jù)證實(shí)出租人已通知解除租賃合同的,在案件審理過程中應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)事實(shí)予以考慮；或出租人已另案訴訟要求與承租人解除租賃合同的,應(yīng)當(dāng)?shù)却戆傅奶幚斫Y(jié)果.6、因原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛,是否應(yīng)追加次承租人為當(dāng)事人？對(duì)次承租人向承租人主張解除合同并要求賠償裝修等添附損失的,是否要追加原出租人為案件的當(dāng)事人？因原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛,如果出租人未將次承租人作為被告的,考慮到判決生效后的執(zhí)行問題以及保護(hù)次承租人利益的需要,原那么上可以追加次承

6、租人作為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參與訴訟.如果次承租人人數(shù)過多,且各方的利益也不同,那么不宜追加次承租人為第三人,可根據(jù)情況需要,由當(dāng)事人另行訴訟次承租人要求承租人解除合同并賠償裝修等添附損失的,屬于合同當(dāng)事人之間的糾紛,一般無須追加出租人為案件的第三人.7、因租賃合同解除而致次承租人不能繼續(xù)使用租賃物的損失,應(yīng)由誰承當(dāng)違約責(zé)任？由于出租人并未直接與次承租人形成租賃關(guān)系,根據(jù)合同相對(duì)性原那么的要求,次承租人只能向轉(zhuǎn)租人主張違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任,而不能直接要求出租人承擔(dān)責(zé)任.8、經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同,如因轉(zhuǎn)租人拖欠出租人租金,出租人要求解除,而次承租人要求繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的,是兩個(gè)租賃合同同時(shí)解

7、除,還是判明次承租人直接與出租人建立租賃關(guān)系？一種觀點(diǎn)認(rèn)為,次承租人無過錯(cuò)且要求繼續(xù)租賃,而出租人行使合同解除權(quán)的,在做出租人與次承租人建立租賃關(guān)系的調(diào)解工作無效的情況下,只能兩個(gè)租賃合同同時(shí)解除.對(duì)兩個(gè)合同解除的后果,原那么上都應(yīng)予以處理,但當(dāng)行使釋明權(quán)后,相關(guān)當(dāng)事人不主張也不舉證的,對(duì)后一個(gè)租賃合同解除的后果可不予處理.對(duì)解除兩個(gè)租賃合同的后果處理,除明確由次承租人返還出租人租賃的房屋外,對(duì)違約責(zé)任及裝潢損失的賠償,那么根據(jù)兩個(gè)租賃合同中的約定處理.另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,對(duì)轉(zhuǎn)租中,因承租人拖欠租金,次承租人無過錯(cuò)且要求繼續(xù)租賃的,從保護(hù)次承租人的利益出發(fā),可判明次承租人直接與出租人建立租賃關(guān)系.

8、我們認(rèn)為,租賃合同因承租人未依約給付租金而致合同被解除的,那么轉(zhuǎn)租合同將因此而處于履行不能的狀態(tài).但原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同畢竟是兩個(gè)合同,原出租人并非轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人,不能強(qiáng)迫他繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同.因此,除非出租人與次承租人就繼續(xù)履行合同達(dá)成一致,否那么,次承租人要求繼續(xù)履行合同的主張不能支持.9、原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛,次承租人作為案件的第三人,要求合同的承租人或出租人承當(dāng)違約責(zé)任及賠償裝潢損失的,是否屬反訴？是否應(yīng)收訴訟費(fèi)？次承租人作為案件的第三人,一般情況下屬于無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人,不具有訴訟被告的地位,因此,無論其提出什么主張,都不能構(gòu)成反訴.但出于解決糾紛的考慮,如果次承租人提出此類

9、主張的,可以在其另行提起訴訟后,將該訴訟與原租賃合同解除糾紛合并審理.同時(shí),另行訴訟屬于新的訴訟,應(yīng)當(dāng)收取訴訟費(fèi).10、租賃合同解除后轉(zhuǎn)租合同也將同時(shí)解除,次承租人因此負(fù)有退房義務(wù).次承租人逾期返還房屋的房屋使用費(fèi)如何計(jì)算？房屋使用費(fèi)參照數(shù)額一般有租賃合同的租金、轉(zhuǎn)租合同的租金、市場租金三個(gè)標(biāo)準(zhǔn).我們認(rèn)為,出租人就上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之一主張房屋使用費(fèi)的,應(yīng)當(dāng)支持.三、合同的履行11、出租人出租的房屋有瑕疵的,承租人如何支付租金？?合同法?第二百三十一條規(guī)定：因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物局部或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物局部或者全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)

10、合同目的的,承租人可以解除合同.因此,房屋有瑕疵的,首先分清房屋瑕疵的責(zé)任.在房屋瑕疵是出租人責(zé)任的情況下,根據(jù)租賃房屋瑕疵情況和承租人實(shí)際使用的情況,可以局部減少相應(yīng)的租金；如果導(dǎo)致租賃房屋完全不能使用的,可以不付租金.12、由于第三人的原因影響承租人對(duì)房屋使用、收益的,承租人是否有權(quán)利要求減少租金？合同責(zé)任是嚴(yán)格責(zé)任,只要是非承租人自己過錯(cuò)的原因影響承租人使用、收益的,承租人均可以向出租人主張合同權(quán)利,出租人不得以系第三人侵權(quán)為由而免除自己的責(zé)任.出租人與第三人之間的關(guān)系是另一法律關(guān)系.13、承租人承租的房屋遭到第三人侵權(quán),承租人是否可以直接向侵權(quán)人主張侵權(quán)責(zé)任？承租人基于承租權(quán)而對(duì)房屋具

11、有使用、收益的權(quán)利,當(dāng)?shù)谌说男袨橛绊懫涑凶鈾?quán)時(shí),承租人基于占有人的地位,可以相應(yīng)地請(qǐng)求排除阻礙、損害賠償.但承租人所主張的權(quán)利范圍僅限于因占有地位享有的權(quán)利,而不得主張屬于所有權(quán)人的權(quán)利.不過,房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的權(quán)利與承租人對(duì)房屋的權(quán)利有時(shí)是會(huì)有交叉的.因此,雙方的權(quán)利如何行使、協(xié)調(diào),一直是比擬有爭議的問題.我們認(rèn)為,雙方的權(quán)利行使應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持如下原那么：即就雙方權(quán)利重合的局部,其中一方行使權(quán)利的,另外一方可以參加已經(jīng)主張權(quán)利的當(dāng)事人一方,但不能重復(fù)主張這局部權(quán)利.所有權(quán)人的權(quán)利與承租人權(quán)利不一致的地方,應(yīng)當(dāng)各自主張.如侵權(quán)行為人針對(duì)承租人的營業(yè)而實(shí)施侵權(quán)行為,承租人可以要求侵權(quán)人承當(dāng)責(zé)任,而

12、所有權(quán)人那么不能主張.同理,第三人所侵害的權(quán)利僅僅是所有權(quán)人的權(quán)利,而不影響承租人權(quán)利的行使的,承租人也不得主張.比方第三人未經(jīng)出租人同意,而在出租人所有的房屋頂部堆放物品,但不影響樓下承租人對(duì)該房屋進(jìn)行使用的,承租人就不能向第三人主張權(quán)利.蘭亭序永和九年,歲在癸丑,暮春之初,會(huì)于會(huì)稽山陰之蘭亭,修禊事也.群賢畢至,少長咸集.此地有崇山峻嶺,茂林修竹;又有清流激湍,映帶左右,引以為流觴曲水,列坐其次.雖無絲竹管弦之盛,一觴一詠,亦足以暢敘幽情.是日也,天朗氣清,惠風(fēng)和暢,仰觀宇宙之大,俯察品類之盛,所以游目騁懷,足以極視聽之娛,信可樂也.夫人之相與,俯仰一世,或取諸懷抱,晤言一室之內(nèi)；或因寄所托,放浪形骸之外.雖取舍萬殊,靜躁不同,當(dāng)其欣于