香繽廣場商業(yè)業(yè)態(tài)物業(yè)管理收費方案測算

1、香繽廣場商業(yè)物業(yè)管理收費方案香繽廣場系深圳市惠明盛房地產(chǎn)投資開發(fā)公司注資興建的高檔商住大廈。為了更好的做好香繽廣場商業(yè)的物業(yè)管理，促進商廈的招商工作，根據(jù)惠明盛公司提供的相關(guān)數(shù)據(jù)資料及參照相關(guān)行業(yè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，鵬基公司對香繽廣場商業(yè)（廈）物業(yè)管理進行了如下成本分析：一、商業(yè)各業(yè)態(tài)物業(yè)管理成本收費標(biāo)準(zhǔn)1、地下一層（超市）：1元/.月（公共場所管理成本為：3.96/.月）2、地面首層（精品店）：5.91元/.月3、二層、三層（中高檔百貨）：1元/.月（公共場所管理成本為3.96/.月）4、四層（餐飲、娛樂、休閑、文化區(qū)）：6.55元/.月5、商業(yè)業(yè)態(tài)內(nèi)所有電梯運行電費據(jù)實分攤6、中央空調(diào)據(jù)實按建筑面積

2、收取注：以上價格未計物業(yè)管理稅費及物業(yè)管理利潤提成二、香紙廣場商場物業(yè)管理服務(wù)成本測算（一）香紙廣場地面首層（精品店）管理成本（按建筑面積11563褶/層計）序號項目測算式依據(jù)計算公式月成本1一層精品店內(nèi)部敞開式公共區(qū)域及消費者安全防護管理設(shè)置4個流動崗位，共14人，按月均1200元1200X14168002一層精品店內(nèi)部敞開式公共區(qū)域保潔服務(wù)設(shè)置3個流動凈塵員，共3人，以保證物業(yè)內(nèi)清潔隨產(chǎn)隨清，按月均950元950X328503洗手間用水用電按營業(yè)時間12小時計綜合測算30004精品店公共部位用電據(jù)實分攤小計22650元專項管理成本專項管理成本+首層建筑面積（11563）22650元+115

3、631.95元/itf.月首層物業(yè)管理成本專項管理成本+公共場管理成本1.95+3.965.91元/itf.月（二）香紙廣場二三層（中高檔百貨）（按建筑面積10868褶/層計）序號項目測算式依據(jù)計算公式月成本1見附表（公共場所管理成本測算表）二三層管理成本公共場所管理成本3.96元/m二月（三）香紙廣場四層（餐飲、娛樂、休閑、文化區(qū)）專項管理成本（面積：10868nf/層計）序號項目測算式依據(jù)計算公式月成本1內(nèi)部公共區(qū)域及消費者安全防護管理設(shè)2個流動崗，共8人，按月均1200元1200X896002一層精品店內(nèi)敞開式公共區(qū)域保潔服務(wù)設(shè)置4個流動凈塵員，以保證物業(yè)內(nèi)清潔隨產(chǎn)隨清，按月人均900元

4、900X436003洗手間用水用電按營業(yè)時間12小時計綜合測算30004垃圾清運餐飲、娛樂休閑、文化日產(chǎn)垃圾清運綜合測算60005四層公共部位用電四層公共通道、走廊照明用電綜合測算6000小計28200元專項管理成本專項管理成本+首層建筑面積（10868）28200元+108682.59元/itf.月四層物業(yè)管理成本專項管理成本+公共場管理成本2.59+3.966.55元/itf.月（四）香紙廣場地下一層（超市）（按建筑面積3990褶/層計）序號項目測算式依據(jù)計算公式月成本1見附表（公共場所管理成本測算表）二三層管理成本公共場所管理成本3.96元/月（五）香紙廣場商業(yè)公共場所成本1、香紙廣場商

5、業(yè)業(yè)態(tài)公共場所管理成本（商業(yè)總建筑面積：46033m2）序號項目測算式依據(jù)計算公式月支出1主任助理（商業(yè)部分專項事務(wù)協(xié)調(diào)）按月均4500元4500X145002事務(wù)助理（商業(yè)專項管理服務(wù)）按月均3500元3500X3105003負一層至四層共用設(shè)施設(shè)備管理人員（供電、機電、電梯）（此費用由商業(yè)業(yè)態(tài)與住宅業(yè)態(tài)各承擔(dān)一半）按月均1500元1500X15+2112504廣場、停車場、負一層至四層公用部位安全維護（此費用由商業(yè)業(yè)態(tài)與住宅業(yè)態(tài)各承擔(dān)一半）按月均1200元1200X36+2216005廣場、負一至四層公共部位綠公養(yǎng)護管理按月均800元800X432006廣場、停車場、負一至四層公共部位清潔

6、管理按月均800元800X1296007智能監(jiān)控系統(tǒng)，商業(yè)業(yè)態(tài)公共所如廣場、停車場、公共通道的、電梯觀光梯監(jiān)控、消防系統(tǒng)管理按月均1600元1600X8+264008社會保險費按員工工資的23.9%（養(yǎng)老14%,工傷0.5%,失業(yè)0.4%,醫(yī)療、生育9%）67050X23.9%16024.99福利費按工資總額的5%86074.9X8%66455.9小計92720.810停車場、負三層至四層所有電梯維護保養(yǎng)（不含電梯運行電費）設(shè)計觀光電梯3部、自動扶梯21部、貨梯3、垂直客梯3部，共30部，按600元/臺.月30X6001800011電梯年檢費年檢費客梯10層以下1100元/臺.年，貨梯10層以

7、下580元/臺.年1100X27+580X3+122620小計20620合計113340.82、香繽廣場商業(yè)業(yè)態(tài)公共場所能耗費用序號項目測算式依據(jù)計算公式月支出1廣場、停車場及公共通道照明用電依據(jù)惠明盛地產(chǎn)公司提供公共區(qū)域用電設(shè)施停車場420個日光燈、724個疏散指示燈及高壓鈉燈、通道白熾燈、其它公共用電綜合測算500002公共場所清潔耗材、用水依據(jù)清潔范圍、實際面積差及清潔日耗用水綜合測算80003公共場所綠化耗材、用水綜合測算40004化糞池清理化糞池三套，每套3500立方，30元/立方，每年清運四次（由商業(yè)業(yè)態(tài)與住宅業(yè)態(tài)各承擔(dān)一半此費用）綜合測算50005消防、監(jiān)控智能系統(tǒng)維護綜合測算1

8、000小計66000總計1+2項之和182340.83、公共場所管理成本序號項目測算式依據(jù)計算公式月成本1公共場所管理成本總支出+商業(yè)總建筑面積182340.83460333.96元/月小計3.96元/itf.月三、商業(yè)物業(yè)管理成本分析（一）對商業(yè)各業(yè)態(tài)物業(yè)管理成本分析1、對共用設(shè)施設(shè)備管理產(chǎn)生的管理成本由各業(yè)態(tài)分攤；2、廣場、停車場、公共通道用電，安全維護、清潔、綠化、監(jiān)控、消防等管理成本，由各業(yè)態(tài)共同承擔(dān)；3、各層專業(yè)業(yè)態(tài)因管理產(chǎn)生的管理成本，由各層業(yè)態(tài)分攤；4、商業(yè)業(yè)態(tài)公用設(shè)施設(shè)備（如電梯）的能耗由業(yè)態(tài)按建筑面積分攤;5、一層精品店區(qū)域內(nèi)的管理、能源成本由本層各業(yè)態(tài)客戶分攤；6、中央空調(diào)

9、費用據(jù)實按建筑面積收取；（二）各層業(yè)態(tài)管理成本費用組成1、負一層至四層共用設(shè)施管理人員支出2、廣場、停車場及公共通道用電費用支出3、廣場、停車場、負一層至四層公用部位安全維護（36人）4、廣場、負一至四層公共部位綠化養(yǎng)護管理（4人）5、廣場、停車場、負一至四層公共部位清潔管理（12人）6、一層精品店內(nèi)部敞開式公共區(qū)域及消費者安全防護管理4個崗,（14人）7、一層精品店內(nèi)部敞開式公共區(qū)域保潔服務(wù)（3人）8、四層餐飲、休閑、娛樂區(qū)安全維護（2個崗，8人）9、四層餐飲、休閑、娛樂區(qū)保潔服務(wù)（4人，垃圾清運）10、智能監(jiān)控系統(tǒng)，商業(yè)業(yè)態(tài)公共場所（如廣場、停車場、公共通道的、電梯觀光梯監(jiān)控、消防系統(tǒng)管理（2個崗，8人）11、停車場、負三層至四層所有電梯維護保養(yǎng)（不含電梯運行電費）12、一層精品店區(qū)公共部位用電據(jù)實分攤深圳市鵬基物業(yè)管理服務(wù)有限公司二00五年元月（六）香紙廣場地下一層（超市）、二層、三層（中高檔百貨）內(nèi)部專項管理及能耗由各業(yè)態(tài)自行承擔(dān)。（七）綜合上述分析測算