房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境分析

1、廣州市房地產(chǎn)業(yè)的宏觀環(huán)境分析政治環(huán)境十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議李克強(qiáng)總理工作報(bào)告中多處涉及房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容，2014年中央調(diào)控方向基本告別“一刀切”，更注重增加供應(yīng)和差異化調(diào)控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大規(guī)模加快棚改和城中村改造，對(duì)房企的未來(lái)城市布局和市場(chǎng)選擇有指引意義。(1)關(guān)于房地產(chǎn)“雙向調(diào)控”政策針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。“雙向調(diào)控”，是指在中央房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制“過(guò)渡期”內(nèi)，實(shí)施“托底蓋帽”的雙向調(diào)控方針。其中以政府提供最基本住房保障為“托底”，以抑制因過(guò)度投機(jī)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是

2、“蓋帽”?！半p向調(diào)控”思路主要有三點(diǎn)：首先，2014年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)“差別化”的特征，熱點(diǎn)城市抑制投資投機(jī)需求，非熱點(diǎn)城市政策調(diào)控相對(duì)會(huì)定向?qū)捤?；其次是?qiáng)調(diào)保障房工作，“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂(yōu)；此外在長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制尚未出臺(tái)之前，以限購(gòu)為主的行政化手段與經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段會(huì)并存，但是，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段會(huì)逐漸突出。房地產(chǎn)調(diào)控是必要的，以限購(gòu)為主的調(diào)控目的是讓中國(guó)樓市更加理性更加健康，但決不能把中國(guó)樓市未來(lái)發(fā)展的希望只寄托于調(diào)控，而更需要中央和地方做好長(zhǎng)期房地產(chǎn)導(dǎo)向型規(guī)劃、更加精準(zhǔn)的微觀調(diào)整以及越來(lái)越開(kāi)放的市場(chǎng)機(jī)制。2013年，房地產(chǎn)政策的核心是宏觀穩(wěn)、微觀活，全國(guó)整體調(diào)控基調(diào)貫徹全年始終，

3、不同區(qū)域政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。2013下半年，新一屆政府著力建立健全長(zhǎng)效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，黨的十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革；不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。/20051013年房地產(chǎn)蠲控政策/9月的停費(fèi)腦三套就上醐：苜觸首忖比朝府*于孔樂(lè)明國(guó)片強(qiáng)提出瞧調(diào)整演供醺限完酗鏟蚓和值息融制度,陰翳期即讖,提噓婚隰定住醐格工作.12月做布國(guó)十三梟，加般自陛翩鶻任腑酬需加m力鼠1甥國(guó)麻始國(guó)咻.躺腦.曲酬湮虹鬻.陰波7觥新黜臺(tái)，時(shí)尚時(shí)的住廊消H育蒯行了大審度的幅.第二部醐攤，撞款首忖款不制E于軸上月新國(guó)璜要求嚴(yán)格執(zhí)凈商品住腐書(shū)再搞

4、矗,r計(jì)人能房產(chǎn)稅就鞫點(diǎn)電隊(duì)明m日國(guó)十一條展朋尸整二套用施靠普理，苜忖森科肝4口吃期25日宜布圉讖,rtM范鞏蹴國(guó)助曲(2)關(guān)于保障房建設(shè)去年新開(kāi)工保障性安居工程660萬(wàn)套，基本建成540萬(wàn)套今年將加大保障性安居工程建設(shè)力度,2014年中央預(yù)算內(nèi)投資擬增加到700萬(wàn)套以4576億元，重點(diǎn)投向保障性安居工程等領(lǐng)域，擬新開(kāi)工上，其中各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)470萬(wàn)套以上，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。提高大城市保障房比例，推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。要?jiǎng)?chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。各級(jí)政府要增加財(cái)政投入，提高建設(shè)質(zhì)量，保證公平分配，完善準(zhǔn)入退出機(jī)制，年內(nèi)基

5、本建成保障房480萬(wàn)套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。(3)關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策貫徹落實(shí)“稅收法定”原則，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)新稅種的立法，包括社會(huì)上關(guān)注較多的房地產(chǎn)稅和環(huán)境保護(hù)稅的立法工作。房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合概念，既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來(lái)完善房地產(chǎn)稅，除了推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)，還應(yīng)下調(diào)過(guò)高的住房用地稅負(fù)，簡(jiǎn)并流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，重點(diǎn)發(fā)展保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅，并對(duì)投機(jī)性住房實(shí)行高度超額累進(jìn)稅率。房?jī)r(jià)是由地價(jià)、政府的收費(fèi)、政府的稅收、建筑成本、企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成。在政府收費(fèi)這塊，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，130個(gè)城市中，收費(fèi)最少的城市也要收37種費(fèi)用，收費(fèi)最多的城市，各種收費(fèi)高達(dá)157種，平

6、均下來(lái)，收費(fèi)占房?jī)r(jià)構(gòu)成的11%(4)2016年實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記國(guó)土部表示，今年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，將在2016年全面實(shí)施，此次不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的目標(biāo)明確為“確認(rèn)和保護(hù)產(chǎn)權(quán)，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)保駕護(hù)航。分析結(jié)論：總體來(lái)看，政府是要構(gòu)建以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，政府將更多依靠市場(chǎng)手段，同時(shí)加大保障房供應(yīng)，加快解決中低收入群眾基本住房問(wèn)題。政府要繼續(xù)推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，讓城鄉(xiāng)居民都能圓安居夢(mèng)。1.2宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境(1)廣州地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP增速分析受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響，2013年廣州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨較大下行壓力，面對(duì)一系列挑戰(zhàn)，全市

7、上下在復(fù)雜環(huán)境中攻堅(jiān)克難，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)。2013年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP15420.14億元，比上年增長(zhǎng)11.6%,增速較上年提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值228.87億元、5227.38億元和9963.89億元，分別增長(zhǎng)2.7%、9.2%口13.3%。從全年運(yùn)行走勢(shì)看，各季累計(jì)GDP曾速均彳持在11.5%以上的較好水平，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總體平穩(wěn)，為轉(zhuǎn)型發(fā)展贏得更多空間，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量、效益和水平不斷提高，具體表現(xiàn)為“三穩(wěn)四提升”：“三穩(wěn)”：一是增速穩(wěn)。從2013年一季度以來(lái)各月累計(jì)增速看，全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增速保持在11%-12%的水平，固定資產(chǎn)投資增速

8、保持在18必上的較快水平，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速保持在15%U上的較高水平，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增勢(shì)穩(wěn)定，奠定了總體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。二是物價(jià)穩(wěn)。2013年，全市居民消費(fèi)價(jià)格整體走勢(shì)平穩(wěn)，各月累計(jì)漲幅均在全年3.5%的調(diào)控目標(biāo)以?xún)?nèi)，全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲2.6%。三是就業(yè)穩(wěn)。全市實(shí)施促進(jìn)就業(yè)措施，全年新增就業(yè)人員27.75萬(wàn)人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為2.15%?！八奶嵘保阂皇切б嫣嵘暮暧^層面看，2013年全市地方公共財(cái)政預(yù)算收入保持了10%U上的增長(zhǎng)速度；從微觀層面看，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)增勢(shì)持續(xù)轉(zhuǎn)好，1-11月全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額同比增長(zhǎng)23.2%,連續(xù)八個(gè)月保持正增長(zhǎng)，增速呈回升態(tài)勢(shì)

9、。二是服務(wù)業(yè)比重提升。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2012年的1.6：34.8:63.6調(diào)整為1.5:33.9:64.6,第三產(chǎn)業(yè)比重提高1.0個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，服務(wù)經(jīng)濟(jì)特征持續(xù)增強(qiáng)。三是創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力提升。2013年，規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值7443.40億元，同比增長(zhǎng)14.6%,增速比全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值高1.7個(gè)百分點(diǎn)。全年全市受理專(zhuān)利申請(qǐng)3.98萬(wàn)件,專(zhuān)利授權(quán)2.62萬(wàn)件，分別增長(zhǎng)18.9而口18.6%。四是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力提開(kāi)。民營(yíng)工業(yè)、民間固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)較快增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力，2013年，規(guī)模以上民營(yíng)企業(yè)和小微型企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值分別增長(zhǎng)17.8麻口17.1%,分別快于規(guī)模

10、以上工業(yè)4.9個(gè)和4.2個(gè)百分點(diǎn)。民間固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)31.6%,拉動(dòng)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)9.7個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率達(dá)到52.2%。(2)2013年廣州市居民消費(fèi)調(diào)查廣州市消費(fèi)者委員會(huì)發(fā)布的2013年度廣州市居民消費(fèi)信心與消費(fèi)環(huán)境調(diào)查報(bào)告顯示，廣州居民消費(fèi)信心指數(shù)同比2012年僅略有提升，但總體上，多數(shù)居民的消費(fèi)意愿仍然不高。報(bào)告顯示，9成廣州居民目前不愿買(mǎi)房，而過(guò)半居民認(rèn)為現(xiàn)在不適合買(mǎi)車(chē)，7成人有閑錢(qián)寧愿儲(chǔ)蓄和投資，也不愿去消費(fèi)。三分之二人認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)漲，購(gòu)房意愿是證明消費(fèi)信心的一個(gè)非常重要的數(shù)據(jù)。報(bào)告顯示，認(rèn)為目前適合老百姓購(gòu)買(mǎi)商品房的受訪者為10.2%,僅占一成，比上年低了2.7個(gè)百分點(diǎn)。

11、這一數(shù)據(jù)在2010年、2011年、2012年分別是9.3%、10.9%,12.9%。一個(gè)數(shù)據(jù)也直接佐證居民購(gòu)房意愿的下跌。有74.4%的受訪者直言現(xiàn)在不適合購(gòu)買(mǎi)商品房，比上年高8.9個(gè)百分點(diǎn)，一個(gè)數(shù)據(jù)也直接佐證居民購(gòu)房意愿的下跌。有74.4%的受訪者直言現(xiàn)在不適合購(gòu)買(mǎi)商品房，比上年高8.9個(gè)百分點(diǎn)。過(guò)半人認(rèn)為現(xiàn)在不適合買(mǎi)車(chē)，購(gòu)房買(mǎi)車(chē)似乎永遠(yuǎn)是聯(lián)系在一起的話題，在居民購(gòu)房意愿降低的情況下，居民對(duì)買(mǎi)車(chē)的意愿又是如何的？調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，54.1%的受訪者覺(jué)得目前不適合老百姓購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)，超過(guò)半數(shù)以上，比上年高了2.4個(gè)百分點(diǎn)；覺(jué)得適合購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)的受訪者占了21.6%,比上年高了1.6個(gè)百分比。那么，消費(fèi)者都

12、愿意把錢(qián)花在什么上面呢？由調(diào)查報(bào)告中可以看出，2013年受訪者在過(guò)去一年家庭消費(fèi)中，排第一位的最大一筆支出仍然是教育支出，占25.0%,排第二位的是“其他”項(xiàng)，占19.4%,比上年的17.5%高了1.9個(gè)百分點(diǎn)，“其他”項(xiàng)涉及許多種類(lèi)具體的消費(fèi)項(xiàng)目。這意味著居民消費(fèi)支出的多元化，其中食品與服裝支出估計(jì)是主要部分。住房支出比重并不高，僅有8%比上年還降低了1.7個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，與上年相比，在過(guò)去一年家庭消費(fèi)的最大一筆支出中，住房、家具、汽車(chē)、教育均比上年低，而醫(yī)療、旅游、奢侈品、宴請(qǐng)均高過(guò)上年。可見(jiàn)，隨著住房購(gòu)買(mǎi)意愿降低、汽車(chē)市場(chǎng)的飽和，居民在旅游、奢侈品、宴請(qǐng)等方面的支出均比上年增加，

13、居民已有消費(fèi)繼續(xù)向發(fā)展和享樂(lè)方向升級(jí)。7成人有閑錢(qián)更愿儲(chǔ)蓄投資，調(diào)查顯示，如果有閑錢(qián)，選擇儲(chǔ)蓄的受訪者最多，占42.9%,比上年的39.5%高了3.4個(gè)百分點(diǎn)，選擇投資的比例達(dá)32.3%,也接近三成；雖然選擇消費(fèi)的占18.9%,比上年高了0.6個(gè)百分點(diǎn)，但總體來(lái)講仍然明顯較少。上述數(shù)據(jù)說(shuō)明，目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，消費(fèi)者或者寧可選擇儲(chǔ)蓄以備不時(shí)之需，或者選擇適合的投資（或許是為了抵御通脹），消費(fèi)意愿不夠強(qiáng)烈。市民對(duì)通脹感受有所緩和，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，88.8%的受訪者都認(rèn)為2013年來(lái)，與生活密切相關(guān)的主要日用品價(jià)格總的來(lái)說(shuō)上升了，切身體會(huì)到通脹的壓力。但與上年比，這一比例下降了3.6個(gè)百分點(diǎn)，比2011年

14、下降了6.7個(gè)百分點(diǎn)，而認(rèn)為不變的上升了3.3個(gè)百分點(diǎn)，認(rèn)為下降的和說(shuō)不清的變化則不大。而在對(duì)未來(lái)的一年物價(jià)水平預(yù)期中，78%勺受訪者認(rèn)為未來(lái)一年物價(jià)還會(huì)上漲，認(rèn)為物價(jià)不會(huì)上漲的占8.6%。與2012年比起來(lái)，認(rèn)為物價(jià)不會(huì)上漲的居民比例增加了，但占比仍然較少。分析結(jié)論：從2013年全年運(yùn)行走勢(shì)看，廣州生產(chǎn)總值GD國(guó)濟(jì)增長(zhǎng)總體平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量、效益和水平不斷提高，具體表現(xiàn)為“三穩(wěn)四提升”；通過(guò)消費(fèi)調(diào)查可知多數(shù)居民的消費(fèi)意愿仍然不高，排第一位的最大一筆支出仍然是教育支出，占25.0%,住房支出比重并不高，僅有8%1.3廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境在當(dāng)代中國(guó)最具活力的長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、珠三角中，珠三角房?jī)r(jià)相

15、對(duì)最低比長(zhǎng)三角大致低20%房?jī)r(jià)水平基本與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨?、消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力相平衡。作為珠三角的龍頭，廣州有著很好的發(fā)展前景，不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，后勁足，這些因素都給當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)打下了堅(jiān)固的基礎(chǔ)。因此，在廣州房地產(chǎn)泡沫相對(duì)較小，即房產(chǎn)一般不會(huì)在短期內(nèi)大幅升值，其持續(xù)穩(wěn)步上漲是很有保障的，是穩(wěn)健投資的對(duì)象。從這個(gè)意義上看，廣州的房市像個(gè)優(yōu)秀的馬拉松選手，雖然速度沒(méi)有短跑運(yùn)動(dòng)員快，但耐力好，能持久。廣州市十區(qū)2013年土地供應(yīng)成交結(jié)構(gòu)分析2011年，廣州市十區(qū)土地共計(jì)出讓197宗，合計(jì)用地面積740萬(wàn)平米，住宅地出讓59宗，面積275萬(wàn)平米；商業(yè)用地38宗，面積76萬(wàn)平米；工業(yè)用地72宗，面積314萬(wàn)平米；其

16、他用地17宗，52萬(wàn)平米。2013年年工業(yè)用地供應(yīng)比重最大，占全市土地供應(yīng)面積的43%其供應(yīng)區(qū)域主要集中在蘿崗、南沙兩區(qū)；其次，住宅用地占比為37%其供應(yīng)主要集中在白云、番禺、南沙、蘿崗等區(qū)；商業(yè)用地成交占比為10%其供應(yīng)主要集中在蘿崗、番禺等區(qū)。從土地出讓金額方面看，全年出讓金額最大為住宅用地占比66%共計(jì)出讓322億元；商業(yè)用地占比19%共計(jì)出讓93億元；辦公用地占比8%共計(jì)出讓40億元。3%4%8%19%圖表2013年廣州十區(qū)土地出讓金額分布住宅口商業(yè)口辦公口工業(yè)其他分析：從圖表可以看出住宅用地所占的比例超過(guò)三分之二，其次是商業(yè)，為本項(xiàng)目提供了一個(gè)有利數(shù)據(jù)一一廣州的住房剛性需求更多，競(jìng)爭(zhēng)

17、更為激烈。(2)廣州市住宅用地分析2013年，廣州市共掛牌出讓59宗住宅用地，總占地面積275萬(wàn)平米，總建筑面積775萬(wàn)平米，成交28宗，成交金額167億元，環(huán)比下降40%總體出讓的住宅土地中31宗住宅用地撤銷(xiāo)流拍，流拍率達(dá)52%其主要原因有兩個(gè)方面，第一個(gè)方面，是2013年緊縮的貨幣政策限制了開(kāi)發(fā)商的貸款，使得開(kāi)發(fā)商資金鏈趨近拿地困難；另一個(gè)方面，是購(gòu)房者心理預(yù)期降低整體市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)冷，銷(xiāo)售壓力增大、存貨數(shù)量上升、回收資金困難，使得開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎。圖表：廣州市5年內(nèi)住宅地成交面積分析：從成交的面積來(lái)看，2013年廣州市住宅地成交面積為195萬(wàn)平米，與2012年相比，環(huán)比上升3%2013年全年住

18、宅用地市場(chǎng)成交平淡，相對(duì)與2012年成交面積略有上升。圖表2013年廣州十個(gè)區(qū)域住宅用地成交情況萬(wàn)平方米占地面積建筑面積越秀6.2827.38白云3.712.57荔灣25.8176.89番禺31.2966.61南沙51.66105.36蘿崗75.88193.27增城13.5933.19從化37.8892.49分析：（一）從2013年廣州十個(gè)區(qū)域住宅成交面積來(lái)看，集中在蘿崗、番禺、南沙等周邊區(qū)域，三區(qū)合計(jì)159萬(wàn)平米占十區(qū)整體成交的82%中心六區(qū)共成交36萬(wàn)平米，占總成交面積的18%而中心區(qū)域成交主要集中在荔灣區(qū)，成交25萬(wàn)平米，占中心六區(qū)住宅用地成交總面積的69%2013年廣州全市住宅用地成交

19、面積最大的是蘿崗區(qū)，共成交住宅用地6幅，主要集中在開(kāi)源大道附近，用地面積合計(jì)76萬(wàn)平米，萬(wàn)科、中海、城建等大型開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐，土地底價(jià)成交普遍，樓面地價(jià)在5000-8000元/平米之間。蘿崗區(qū)全年成交了4宗10萬(wàn)平米的大宗地塊，是2014年供應(yīng)大宗地塊的主力區(qū)域，未來(lái)這些土地將集中形成供應(yīng)，大批貨量同時(shí)入市將加劇區(qū)域內(nèi)的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。南沙區(qū)2013年成交9宗住宅用地，無(wú)地塊流拍，成交共計(jì)52萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)273誠(chéng)交金額達(dá)23億元。南沙區(qū)因規(guī)劃利好成為廣州市成交熱點(diǎn)區(qū)域之一，全年土地溢價(jià)成交6宗，有4宗集中在南沙區(qū)，其中南沙紅嶺牛祺坑水庫(kù)地塊溢價(jià)率達(dá)138%最終為廣州邦俊物業(yè)管理有限公司競(jìng)得，

20、成為廣州2013年溢價(jià)最高的地塊。開(kāi)發(fā)商方面碧桂園拍得兩塊住宅用地，占地合計(jì)28萬(wàn)平米，建筑面積51萬(wàn)平米。相比之下，番禺區(qū)的住宅用地成交則表現(xiàn)冷淡，全年先后推出27宗住宅用地，成交8宗，流拍率達(dá)70%共計(jì)成交31萬(wàn)平米，大部分出讓地塊集中在廣州南站地板，但由于住宅市場(chǎng)冷淡，開(kāi)發(fā)商資金趨近加之區(qū)域住宅用地起拍價(jià)較高，使得整體流拍率上升。荔灣區(qū)成為中心六區(qū)成交最大區(qū)域，全年成交2宗住宅用地，共計(jì)26萬(wàn)平米，成交達(dá)39億元。廣州市全年成交最大面積地塊大坦沙鐵路以北地塊，被廣州市地下鐵道總公司聯(lián)合體底價(jià)競(jìng)得，總價(jià)達(dá)30.7億元，樓面底價(jià)達(dá)6205元/平米，該地塊的成交成為2-13年土地市場(chǎng)上較少的亮

21、點(diǎn)之一。兩外周邊二市土地成交比較平淡，只有從化市全年成交情況較好，全年成交7宗住宅用地，成交共計(jì)38萬(wàn)平米。由于樓面地價(jià)較低，全年成交金額僅為7.5億元，是廣州十區(qū)二市的土地市場(chǎng)價(jià)格洼地。（二）從整體看廣州市十區(qū)全年土地成交金額為167億元，環(huán)比下降40%從全年各區(qū)成交金額來(lái)看，蘿崗、荔灣、番禺、南沙貢獻(xiàn)較大，分別成交63、39、24、23億元，分別占比36%22%13%13%環(huán)比漲幅較大區(qū)域?yàn)槟仙?、蘿崗兩區(qū)，分別增長(zhǎng)265%125%環(huán)比下跌較大區(qū)域?yàn)榘自啤⒗鬄?、番禺三區(qū)，分別下降80%69%27%白云、荔灣兩區(qū)主要因?yàn)榈貕K出讓減少，而番禺區(qū)因?yàn)榱髋穆瘦^高影響成交使得成交金額下滑。（三）從各區(qū)

22、域住宅用地平均樓地面地價(jià)情況來(lái)看，全年成交樓面地價(jià)上漲的區(qū)域有蘿崗、南沙兩區(qū)，分別上升59%38%主要原因?yàn)橐?guī)劃利好；樓面地價(jià)下滑的區(qū)域有荔灣、番禺、白云三區(qū)，分別下降57%45%22%其下降原因?yàn)槭茏≌袌?chǎng)預(yù)期影響較大，另外是這三個(gè)區(qū)2012年土地上漲過(guò)快地王頻山拉高樓面地價(jià)。分析總結(jié)：2013年廣州全市住宅用地成交面積最大的是蘿崗區(qū)，荔灣區(qū)成為中心六區(qū)成交最大區(qū)域，番禺區(qū)的住宅用地成交則表現(xiàn)冷淡。(3)廣州市商品住宅市場(chǎng)分析用月新建而品房此淮預(yù)售信息ZDJQ年老月2A1Q年】-2：丹行刑區(qū)隹宅商業(yè)辦駕住宅商it其她考酎面粗套救面相套鼬面林面租套熟面相營(yíng)救面相套翻面積苣就面也合計(jì)1450M2

23、310國(guó)后L0-0158144413.623B007142SO.6S5L123319.537243OB36.003300慈壽0G-OODO/0.82278.0136O02033166440.92215610.092200海珠1002.01030d000000.000000氏14100OlOOOO00.000000荔灣1501.439Q6000000.00000044S4.10300.CWO00.00000Q天河2924,399100.000000.00001007009,245300.000000/000000白云2793,20724238.336600.0000007108,54294238

24、.336680.072800黃瑜00,000000,000000.0000001410,9478120,077700.000000花都612,2664460.6357216L902300007S.61021732.74764323.8046Q0番禺2903,4197330.32084圜3310TO0024第29.3932275丸6910268417.976200南沙10Q1.77440Q.OOM0OROQO003gB氏0007690.051800.000000游崗05000000.00g00.000000由1.16792461.21095763.2351G0Ait0600000dDOOO00.

25、000000200,S3B60OlOOOO00000000增城118L70990dDOOT00.00000014061-79210OlOOOO420.91240面積單位二萬(wàn)平方米統(tǒng)計(jì)時(shí)E如上月如日至本月攜日珞月卦建商品房批準(zhǔn)f頁(yè)將信息行西區(qū)2014年3月2014年1-3月住宅商業(yè)辦公其他住宅商業(yè)辦公其他Stt面也面積面枳套投面也套數(shù)面積S&面積面積SRam合計(jì)745891.23453853766181512,83790014600181.8997160623.2303522549.004100越秀720.867000.000000.000000921.1835440.922165610.092

26、200海珠1101.164960211900.0000003104305960211900000000荔灣1932.128200000000.0000006386.738400.000000.000000天河2763.6090340809752910.03330097612.8544340.809752910.033300白云4606307300000000.00000011701485024238336680072800黃埔00.000000000000.00000014109478120.077700.000000花都7328.95830000001971.149500133917.568

27、61732.74756294954100番禺1857257955620.323900.00000043265518873262.9419269618049200南沙113813.8854830.917800.000000153619.88611421.469400.000000蘿崗6287.597117612441891.6551006848.76504225.45496654.890100從化1711.588000000000.0000001912484600000000000000增城179119.3338240.258700.000000319737.1266240.2587420.91

28、2400面積單位：萬(wàn)平方米統(tǒng)計(jì)時(shí)段:上月26日至本月25日每月卦建商品房玳進(jìn)預(yù)售信息年3月20131-3行政風(fēng)住宅H他住宅河北由啜尊值1套減4戳礎(chǔ)套豳面和套域面袒藝數(shù)面粗左教SIR套熱面相Stt面租合計(jì)36823B,99074033-37332930.794300159B9199,2468印10,0415260320,757300越秀2072362730.617600002072.382730.617S0000海珠00000000117515.8B217201.07970000荔灣0000000059712.4573000000夭河0000Z230.000300L29B22,03884030.

29、91732200.000300白云9047.3926Q00000351634.4S72000000黃埔00.00000000003053.072000000花都141716,29540000003283417280000000番駕104610.51674062.7617650.794000269931,87617467.1.061236119.967000南沙2082.40320000001965241549720.32090000蘿崗000000008449.1654001，0.790100從化/增城/Z/面租單位：萬(wàn)平方米統(tǒng)計(jì)時(shí)段：上月距日至本月那日分析：2014年3月廣州十區(qū)新批住宅面積

30、90.235萬(wàn)平方米，環(huán)比上升3.5,同比上升1.34。經(jīng)歷傳統(tǒng)新批高峰，明顯放緩。中心六區(qū)住宅新批預(yù)售量上升明顯，面積14.0764萬(wàn)平方米，占全市的15.43%,處于罕見(jiàn)低位。其中，越秀、荔灣、海珠連續(xù)3個(gè)月零新增,新增貨量也未超100套。外圍四區(qū)中，南沙、蘿崗一躍而上，新批預(yù)售面積近21.4825萬(wàn)平方米，占全市的23.54%20143月就建商品房網(wǎng)上釜為信息行政區(qū)砒辦公車(chē)帶其佗套數(shù)面相套數(shù)m套數(shù)州價(jià)套數(shù)fit!Mlea合計(jì)713184.31168174483.8622554149010.69200501&442.4222410480.1120049崢860.963370280.0279

31、726340.24305401980.243154000.00替3034.402933350.0234175870.77235238271.0328710310.0528927荔灣5895.972014650.054248340.0318160210.022229900.00天河3745.28368901000.65355523053451826100.0002；7888.682269120.011755230.04248001070.2116206110.05108203603.471559840.06TO2360.031636880.011285460.01195

32、59花都179020.2183961661.2012348350.20105982730.341089700.00番禺168020.86161411211.52252448365.2714263840.111098600.00南沙101312.3911306220.1717408580.349T7500.0000.00蘿崗1482.09210741506713868120.02973600.00面積單位：萬(wàn)平方米統(tǒng)計(jì)時(shí)段：2013片26至2013125注：本表信息僅跟于納入網(wǎng)上次危理的數(shù)據(jù)2014年2月驪建初品稱(chēng)網(wǎng)上爸約信息行政區(qū)住宅商業(yè)車(chē)險(xiǎn)Eft而機(jī)均價(jià)面相均價(jià)套救

33、面枳均給s面相均價(jià)Sft而相均價(jià)合計(jì)432449.32137D08812.7426341148910.081686718662.3913578110.1016550場(chǎng)530.633419060.0661621150.173471990.014803100.00海珠1521.99291171?0.02166862560.6226138250.032983130.00423184荔灣1771.77202065510.5516692340.2117840200.022289600.00天河1712.183317100.00951.124O3SO1490.193836150.0121515白云2242

34、.302182220.014894360.0723221380.052027800.00昔誦320.2514018160.151621510.01103C620.0022230800.00花都4125.4610745140.12175111410.9280152220.281355600.00番禺5907.3317248660.62242049755.62133Tl10641.401051500.00南沙2442.9411679690.212173450.0314383120.011003200.00蘿崗3023.2916752550.4833587240.1416136200.0312811

35、00.00從化4034.847762450.1917249350.37897300.0000.00156416.347754400.34290971020.80106S63050.37871030.0915960面積單位：萬(wàn)平方米注：本表信息僅限于納入網(wǎng)上簽約管理娜據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)段：20M126至2014-2*25?D14年3月時(shí)st高出的上簽均信宜打酎國(guó)套卦住宅面n均由再就商業(yè)而極均齡營(yíng)部撲無(wú)均加耳青車(chē)位面以均檢套觸其他面段加合計(jì)5911gr.n16218搬&302681011140.B02025016022.12196EB240+14133火越秀1國(guó)1.633861430.0126953410,

36、57402614C.004419630o*w一海洋2403.2B30473100,0113989394K03269201B50.232756090.0228594荔灣3533.71239J1S30.09W17520.371916534O.(M26093Q0,00天訶29T3.953S38560.0385TB8130L7339136-920.1223173B0,024T54臼云3814.如2234030.011B8S720.02230636T0,072015670.0312149若墉490.431616400.00一00.M20.00222816Q0.00花都7328.119520220.151

37、7464136L3776341B10.231262400.00番周6147.Y4174316B0.BY213965423.3014476B641.2199B3QO.M南沙2993/5313M2犯0.20283S20.0114727300.04878200.00蕈崗3904.2016851970.80304TS130.0T162S339aob130SB0QM從化667S.6B3395300.14B42715o.oe90340.0112267QO.M一揩域176518.437697861.0128932871.3110336；1060.13&4S73O.OT1411S面雙單位；萬(wàn)平方米統(tǒng)計(jì)時(shí)觸；第

38、162加莖3014-325分析：2014年3月廣州十區(qū)一手住宅簽約面積67.78萬(wàn)平方米,同比減少19.6%,環(huán)比上升37.43%;網(wǎng)上簽約均價(jià)26810元/平方米,同比上升18.87%,環(huán)比上升5.8%,隨著限售、限網(wǎng)簽等調(diào)控政策的逐步落實(shí)，開(kāi)發(fā)商企業(yè)推盤(pán)積極有所提高，這是一手成交處于高位的主要原因。價(jià)格方面，實(shí)際以穩(wěn)為主，中心六區(qū)成交份額下降與均價(jià)上升有關(guān)。其中，中心六區(qū)成交量下探至低位，網(wǎng)簽面積17.08平方米，環(huán)比增加87%。外圍四區(qū)網(wǎng)簽面積50.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加26.11%,中海譽(yù)城、保利花城、碧桂園天璽等成交強(qiáng)眼。廣州市社會(huì)文化環(huán)境“文化筑城”日益成為一種新理想和一場(chǎng)新革命，如

39、何賦予城市建筑永恒的經(jīng)典、如何在眾多現(xiàn)代化城市群中脫穎而出、如何將“人文”元素融入其中讓人居文化底蘊(yùn)更為豐厚？這些問(wèn)題，一直都是眾多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追尋和探討的話題。地處嶺南的廣東，因其地域和歷史特性，在長(zhǎng)期的歷史發(fā)展和文化融合進(jìn)程中，自然形成了一種“開(kāi)放務(wù)實(shí)卻又傳統(tǒng)保守”的地域文化特征，具有突出的雙重性甚至矛盾性。一方面，嶺南文化有著很強(qiáng)的務(wù)實(shí)和開(kāi)放精神。究其原因，須從地理與歷史兩個(gè)方面解釋。地理上，嶺南偏安于南中國(guó)一隅，因五嶺橫亙自古與中原隔絕，但嶺南的珠三角一帶，地處亞熱帶，沿海沿江，土壤肥沃，氣候宜物也宜人，成為珠江文明的中心地帶。這種地理環(huán)境適合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，也容易滋潤(rùn)人的務(wù)實(shí)精神。素有“廣府

40、文化”之心的越秀區(qū)，多個(gè)大型商圈都被賦予濃厚的文化色彩。有人不禁要問(wèn)，商圈與文化，究竟誰(shuí)孕育了誰(shuí)？是文化孕育了商業(yè)地產(chǎn)，還是商業(yè)地產(chǎn)為文化提供了載體？如今，商業(yè)地產(chǎn)與文化聯(lián)姻似乎已成為一種潮流。有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，什么樣的文化將鑄就什么樣的商圈，也就是說(shuō)，文化決定了一個(gè)商圈的定位。越秀將崛起商業(yè)文化地產(chǎn)，隨著定位于文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意孵化基地的東方文德廣場(chǎng)即將面市，關(guān)于文化與商業(yè)地產(chǎn)的話題頻繁見(jiàn)諸于報(bào)端。不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，作為老城越秀區(qū)有著老廣州特有的廣府文化，隨著相關(guān)政府部門(mén)日益對(duì)文化及商圈打造的重視，越秀區(qū)將會(huì)出現(xiàn)多個(gè)以廣府文化為核心的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。越秀區(qū)文化局局長(zhǎng)陳健秀日前在接受記者采訪時(shí)表示，一提

41、到廣府文化，許多人馬上想到的就是喝早茶、看粵劇、講粵語(yǔ)，但這顯然不是廣府文化的全部?jī)?nèi)涵?！皠?wù)實(shí)、重商、開(kāi)放、包容才是廣府文化獨(dú)特的個(gè)性”。由于2010年亞運(yùn)會(huì)在廣州舉行，廣州城內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)正緊張進(jìn)行中，文化的建設(shè)也不例外。越秀區(qū)公布，北京路將啟動(dòng)十大標(biāo)志性工程，對(duì)北京路周邊一帶眾多人文歷史資源進(jìn)行挖掘和整飾，將以“廣府文化源地，千年商都核心”為主題，擦亮北京路這一展示廣州現(xiàn)代都市商業(yè)文化和濃厚廣府歷史文化的重要窗口，屆時(shí)，這一帶將變身為廣府文化商貿(mào)旅游區(qū)。有專(zhuān)家指出，隨著近年來(lái)政府對(duì)城市文化越來(lái)越重視，保存和弘揚(yáng)廣州本土文化的自覺(jué)意識(shí)日益高漲，在以后商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位及商圈打造上，將會(huì)更加重視廣州

42、特有的文化?！霸诓痪玫膶?lái)，越秀乃至廣州將會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)文化地產(chǎn)項(xiàng)目?！睆V府文化研究中心是越秀區(qū)政府啟動(dòng)的“北京路廣府文化旅游區(qū)十大文化工程”之一，旨在以迎接亞運(yùn)盛會(huì)為契機(jī)，為廣大市民和國(guó)內(nèi)外游客打開(kāi)一扇“重新認(rèn)識(shí)和發(fā)現(xiàn)嶺南文化和廣府文化”的窗口。越秀區(qū)文德路一帶皆是廣州乃至廣東省內(nèi)知名的文化交流聚散地，周邊的文化古跡、名人舊址、著名建筑、革命圣地星羅棋布。同時(shí)，文德路也是古玩字畫(huà)的集散天堂。止匕外，越秀區(qū)大塘街投入3000萬(wàn)元對(duì)轄區(qū)內(nèi)的人居環(huán)境進(jìn)行綜合整治，其中包括把文德路復(fù)建成文化第一街，打通連接北京路、文德路的景觀節(jié)點(diǎn)一一孫中山文獻(xiàn)館，將其建設(shè)成為開(kāi)放性文化廣場(chǎng)。將北京路日均數(shù)十萬(wàn)人流量

43、延伸至此，融合北京路商圈的繁華盛世?？梢哉f(shuō)，今后的文德路商圈是廣州最具代表性的文化商圈。北京路商圈一直是廣州最為繁華的商業(yè)中心，是外地游客來(lái)廣州必逛的商業(yè)圈，每逢雙休、節(jié)假日，北京路商圈都是人頭涌涌，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京路人流量日均達(dá)到50多萬(wàn)人次，節(jié)假日超過(guò)100萬(wàn)人次。目前北京路商圈云集了新大新、廣百、天河城百貨、五月花、韓國(guó)城等，這些商場(chǎng)各具特色、別具風(fēng)格。止匕外，北京路步行街兩旁還有各式各樣的服裝品牌專(zhuān)賣(mài)店、美食品牌點(diǎn)、書(shū)店等等。流花商圈是全國(guó)最大服裝集散地，圍繞著廣州火車(chē)站、省汽車(chē)站、流花車(chē)站、市客運(yùn)站等幾大交通樞紐，以站前路、流花路、環(huán)市西路為核心的流花商圈，堪稱(chēng)全國(guó)最大的服裝商圈。

44、流花服裝商圈起源于上世紀(jì)80年代末，90年代初開(kāi)始快速發(fā)展。經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，目前已形成以環(huán)市西路為中心，南至流花路、北達(dá)廣花路、西接廣園西路、東連解放北路的“流花一礦泉”的服裝商圈，其中商戶(hù)達(dá)到2萬(wàn)多家，日均人流量達(dá)20萬(wàn)，年交易額在300億元以上，成為目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、成交額最高的服裝批發(fā)貿(mào)易集散地。近年來(lái)，流花商圈更被確定為實(shí)施專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)園區(qū)化升級(jí)改造的試點(diǎn)之一，有關(guān)部門(mén)要將之打造成為國(guó)際服裝采購(gòu)中心、國(guó)際服裝品牌中心和國(guó)際服裝文化時(shí)尚社區(qū)。流花商圈是廣州諸多商圈發(fā)育成長(zhǎng)史中一個(gè)運(yùn)氣較好的例子，屬于廣州千年商都的縮影。同時(shí)，這里更是流通商業(yè)的發(fā)源地，其成功的運(yùn)營(yíng)模式和崛起的艱苦歷史，甚至

45、可以書(shū)寫(xiě)成為廣州乃至國(guó)內(nèi)多個(gè)重要商圈的教科書(shū)。由于商圈的影響力，這里常年云集著來(lái)自五湖四海的廠家和客人，從純粹的文化角度去看，這里沒(méi)有任何特色。但是，從商貿(mào)流通業(yè)、從產(chǎn)品的角度去看，他們均被標(biāo)識(shí)為“廣州”、“流花”，這或許恰恰體現(xiàn)了廣州文化的包容性和同化能力。流花商圈的形成和其在全國(guó)奠定的龍頭地位，與這一商圈所處的位置和歷史形成有著巨大的關(guān)系。不同文化孕育不同商圈，比如文德路，自古以來(lái)就是書(shū)畫(huà)、古玩、藝術(shù)品的集散天堂，有著自身的歷史、文化底蘊(yùn)；北京路也是如此，2000多年前北京路一帶已是廣州城的中心，這就具有相當(dāng)深厚的歷史文化，以至于后來(lái)慢慢就形成了文德路商圈、北京路商圈，這就是文化孕育了商業(yè)

46、。但對(duì)于天河商圈來(lái)說(shuō)，是因?yàn)樯虡I(yè)的快速發(fā)展，大家才意識(shí)到要將其灌輸些文化的涵養(yǎng)，從而成為了時(shí)尚、潮流的商圈，這就是商業(yè)孕育了文化。有些商圈文化“被策劃”，業(yè)內(nèi)資深專(zhuān)家韓世同：其實(shí)商業(yè)跟文化沒(méi)有必然的聯(lián)系，反而是商圈跟人流、購(gòu)物習(xí)慣、消費(fèi)模式的關(guān)聯(lián)度更高，而有些商圈的“文化”是策劃者附加上去的。當(dāng)一個(gè)商圈形成時(shí)，就會(huì)在商圈里面挖掘些東西，然后打造出一種文化，其目的就是為了便于推廣和傳播、擴(kuò)大知名度。分析：文化決定了一個(gè)商圈的定位，廣府文化與商業(yè)地產(chǎn)逐漸開(kāi)始了聯(lián)姻關(guān)系，原因在于商圈跟人流、購(gòu)物習(xí)慣、消費(fèi)模式的關(guān)聯(lián)度更高，從北京路商圈、流花商圈的商圈文化帶給房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目的巨大商機(jī)得到眾多啟示，大多

47、數(shù)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目上特意附加上“文化”。技術(shù)環(huán)境(1)品牌戰(zhàn)略主導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展從國(guó)際趨勢(shì)來(lái)看，品牌是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展最大的價(jià)值，從產(chǎn)品開(kāi)發(fā)到企業(yè)形象定位，其背后蘊(yùn)含的質(zhì)量和服務(wù)是整體品牌的保障。而國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的品牌目前多停留在企業(yè)規(guī)模的表述層次，除萬(wàn)科、保利等少數(shù)幾個(gè)品牌外，很少能使人聯(lián)想到其產(chǎn)品品質(zhì)，如果企業(yè)品牌與產(chǎn)品品質(zhì)不能有效結(jié)合，品牌何來(lái)美譽(yù)度與忠誠(chéng)度，企業(yè)的長(zhǎng)線發(fā)展將受到重大制約。分析其他行業(yè)所有成功企業(yè)，其市場(chǎng)占有率和利潤(rùn)的保障無(wú)不依靠自身清晰的品牌定位。因此，項(xiàng)目和企業(yè)品牌融為一體、統(tǒng)一發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。行業(yè)新的格局正在形成一首先是資本的集中，包括資金、土地、項(xiàng)目等。一批中

48、小開(kāi)發(fā)商被淘汰，優(yōu)秀健康的企業(yè)崛起壯大，逐漸形成寡頭局面。其次是人才的集中，今后一段時(shí)間，很多優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)人才會(huì)由中、小企業(yè)流向大型正規(guī)企業(yè)，從而解決大企業(yè)的人才瓶頸問(wèn)題。生存下來(lái)的企業(yè)從市場(chǎng)與項(xiàng)目選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)到運(yùn)作執(zhí)行等各環(huán)節(jié)將越來(lái)越追求專(zhuān)業(yè)化，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)高度將重于對(duì)項(xiàng)目效率的追求，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。大型專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司，特別是擁有從前期管理策劃到規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)等全程服務(wù)平臺(tái)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，將更具有綜合價(jià)值。(2)建筑技術(shù)應(yīng)用比例提高2009年，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)含量就提出了更高要求。而技術(shù)含量所帶來(lái)的是產(chǎn)品質(zhì)量、人性化、舒適度、節(jié)能環(huán)保等方面核心居住品質(zhì)的提升，這些才是地產(chǎn)產(chǎn)品正真立于不敗之地的核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于開(kāi)發(fā)商，提高技術(shù)應(yīng)用比例是成功的必由之路：一是常規(guī)技術(shù)、施工質(zhì)量、用材品質(zhì)的提升。例如很多優(yōu)秀項(xiàng)目雖然沒(méi)有全面應(yīng)用高科技、生態(tài)節(jié)能技術(shù)，但由于在施工質(zhì)量、用材、常規(guī)保溫防水等方面力求高品質(zhì)，同樣獲得了成功；二是摒棄炒作，做真正的高科技、高舒適度生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品。隨著今后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，越來(lái)越多先進(jìn)技術(shù)、生態(tài)節(jié)能設(shè)計(jì)和產(chǎn)品將得到大力推廣和廣泛應(yīng)用。(3)精細(xì)化整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨勢(shì)在精細(xì)化設(shè)計(jì)方面，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)并不多，仍屬于起步階段。2009年，對(duì)于正在全面建設(shè)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，高精度整合設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化模式將是未來(lái)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)