民俗旅游主題公園項(xiàng)目招商方案

1、*民俗旅游工程招商方案招商運(yùn)營治理中央2021年12月一、招商思路二、商業(yè)定位修正三、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃四、招商政策五、招商定價及保證金策略六、收益測算評估七、招商時間節(jié)點(diǎn)任務(wù)分解八、運(yùn)營及物業(yè)建議九、工程優(yōu)勢梳理一、招商思路：根據(jù)市場狀況和招商時間節(jié)點(diǎn)來看,由于時間緊迫,需在合理圍,盡可能提供一切便利條件保證2021年*月*日順利開業(yè),所以,本著人氣為先的原那么,盡可能保證最短的時間到達(dá)應(yīng)有的市場效果.在未來具備開業(yè)條件后,相繼調(diào)整經(jīng)營思路,逐漸提升業(yè)態(tài)品質(zhì),從而實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的社會效應(yīng).二、商業(yè)定位修正：1、根據(jù)目前工程業(yè)態(tài),主旨還是要盡可能在完成工程招商進(jìn)度的前提下,提升工程的文化層級同時有助于文化

2、體驗(yàn)和欣賞性的提升.2、根據(jù)目前接待的客戶和蓄客情況,餐飲商戶占到了商戶總數(shù)的大多數(shù),餐飲類商戶需要增加品牌類型中小型商戶數(shù)量,從而到達(dá)工程落位快速招滿的需求.3、招商定位為,特色餐飲、休閑、文化類及日常類零售、互動娛樂業(yè)態(tài).三、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：1 .功能布局根據(jù)工程現(xiàn)狀及目標(biāo)招商業(yè)態(tài)建議將整個園區(qū)根據(jù)商業(yè)功能的不同分為三大主題功能板塊,分別是文化體驗(yàn)區(qū),水系文娛區(qū),民俗體驗(yàn)區(qū).雖然按功能劃分為三個區(qū)域,但業(yè)態(tài)并不會嚴(yán)格根據(jù)劃分布局,而是在三個不同區(qū)域根據(jù)主題不同調(diào)整占比,這樣即可保證各自主題的實(shí)現(xiàn)也可防止相同業(yè)態(tài)在同一區(qū)域過于單一集中,給顧客代理消費(fèi)疲勞.2 .歷史文化體驗(yàn)區(qū)該區(qū)域?yàn)楣こ讨魅肟?/p>

3、,區(qū)域主要由冷兵器博物館,天下武侯祠,學(xué)業(yè)堂,古隆中等景觀節(jié)點(diǎn)構(gòu)成,鑒于該區(qū)域歷史文化氣氛濃郁,建議該區(qū)域商業(yè)多以表達(dá)傳統(tǒng)文化特色的商業(yè)形式及業(yè)態(tài),該區(qū)域所經(jīng)營的業(yè)態(tài)及商品全部都帶有文化所賦予的附加值,使顧客在體驗(yàn)歷史文化熏的同時產(chǎn)生即興消費(fèi).3 .水系生態(tài)區(qū)該區(qū)域?yàn)槿蟀鍓K中的景觀亮點(diǎn),區(qū)域赤壁水系和孔明燈廣場構(gòu)成了極強(qiáng)的延展性,所以在此根底上合理運(yùn)用景觀打造此區(qū)域的水系浪漫情懷,并且適當(dāng)填充兒童娛樂和零售也可使工程客群得到延展,如此便可與之前區(qū)域較為嚴(yán)肅考究的歷史文化氣氛形成差異,同時也為較為市井的民俗文化區(qū)達(dá)成感官上的過渡,所以建議此區(qū)域多以休閑,兒童,娛樂主題餐飲等業(yè)態(tài)為主.FA譽(yù)4.

4、民俗體驗(yàn)區(qū)T二一、丁丁二丁二N1中陶該區(qū)域處于諸鎮(zhèn)故事主線的末端,主要景點(diǎn)為相府,七擒孟獲,空城計,五丈原廣場等,由于臨近次干道和次入口所以區(qū)域可相對獨(dú)立,該區(qū)域主要由特色餐飲,休閑娛樂,功能效勞等業(yè)態(tài)組成,如特色小吃,咖啡,茶社,客棧,書吧等.四、招商政策一區(qū)域及鋪位級別劃分：1、 整體區(qū)域分為三大區(qū)域,分別為：東部民俗體驗(yàn)區(qū)、中部水系文娛區(qū)、西部文化體驗(yàn)區(qū).2、 所有商鋪分為五個等級：A+,A,B+,B,C；租金價格按字母順序由高到低.3、 等級劃分原那么：1主入口；2主干人流動線；3主景觀區(qū)域；4次入口；5次景觀區(qū)域；6次人流動線；7邊緣區(qū)域；-商戶品類劃分:1、特色餐飲類：餐飲類型以面

5、積進(jìn)行區(qū)分,大型餐飲200平米以上,主體餐飲100200平米以上、特色小吃100平米以下三類.2、傳統(tǒng)文化類零售傳統(tǒng)零售類因其經(jīng)營特征,加之面積根本為小面積經(jīng)營,所以按統(tǒng)一零售類招商標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行.3、休閑娛樂類以品類業(yè)態(tài)及面積劃分執(zhí)行.三招商簽約年限、免租期：為簡化政策并更好地招商執(zhí)行,按承租面積進(jìn)行劃分,分為三個等級：1、 承租500平米以上商戶,簽約年限為35年,免租期為承租3年免1-2年租金.2、 承租200-500平米商戶,簽約年限為35年,免租期為承租3年免1-2年租金.3、 承租100200平米商戶,簽約年限為3年,免租期為承租3年免1年租金.4、 承租100平米以下商戶,簽約年限為3

6、年,免租期為承租3年免1年租金.四聯(lián)營扣點(diǎn)政策：對于特殊條件客戶,比方承租面積在500平米以上,或國知名品牌,可適當(dāng)放寬優(yōu)惠政策,進(jìn)行聯(lián)營扣點(diǎn)經(jīng)營,抽成比例圍為15%25%,并根據(jù)客戶實(shí)際情況,在政策區(qū)間進(jìn)行適當(dāng)上下調(diào)整五、招商定價及保證金策略1、 租金策略：級別劃分租金價格定位：A+每月每平米*元；A每月每平米*元；B+每月每平米*元；B每月每平米*元；C每月每平米*元；2、 保證金策略：保證金收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)500元每平方米收取,原那么上最高不超過50萬.3、 詳細(xì)價格標(biāo)參見附件：租金價格表六、收益測算評估按目前租金五個等級：A+,4,B+,B,C；平均租金每月每平米*元,此均價為開業(yè)起步均價

7、,那么頭三年免租期租金收益為每年*萬元,按目前招商租金采取租金前三年租金不變,第四年上浮5%第五年上浮5%,第六年按每年10%保守上浮的動態(tài)算法來計算,15年收回本錢.在商業(yè)投資回報的合理圍之,不排除日后經(jīng)營有道租金大幅提升的可能,那時回報的年限可能更短,可以到達(dá)十二年至十三年收回本錢.七、招商時間節(jié)點(diǎn)任務(wù)分解招商工作周期自2021年12月07日起至2021年3月26日止,共計完成工程80%面積的簽約.流程安排：1、2021.12.07-12.17招商籌備期根據(jù)工程定位,制定業(yè)態(tài)規(guī)劃、鋪,位分割和租戶組合,工程的招商方案及招商策略的制定、討論和確定,工程周邊同類工程情況的熟悉、了解、調(diào)查、研究

8、、分析等各項(xiàng)工作準(zhǔn)備,工程相關(guān)合同文本及協(xié)議的制定、討論、確定包括租賃合同、物業(yè)協(xié)議等,工程各類合同及協(xié)議相關(guān)會簽流程的制定、討論、確定.2、2021.12.17-12.31招商工作啟動及意向簽約根據(jù)定位尋找主力店客戶知名品牌及面積需求在200以上的商戶資源并進(jìn)行商務(wù)洽談,期間完成工程總體量20%的意向簽約本地、外地、外聯(lián)等客戶資源對接3、2021.01.01-02.02正式簽約階段確定主力店知名品牌及面積需求在200以上的商戶及次主力店面積需求在100-200左右的商戶的意向轉(zhuǎn)簽工作,期間完成工程總體量40%的正式簽約.4、2021.02.03-03.26招商工作收尾繼續(xù)后續(xù)局部招商根據(jù)工程

9、規(guī)劃填充空余鋪位,及安排局部已簽約商戶的進(jìn)場、裝修、施工、驗(yàn)收等階段.期間完成總體量20%的正式簽約.八、運(yùn)營及物業(yè)建議商場物業(yè)治理費(fèi)用測算匯總表序號名稱比例標(biāo)準(zhǔn)總面積平米小計元備注1效勞、效勞人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；39.72%9.4918000含效勞、保安、保潔人員工費(fèi)2公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)33.47%8.00180003綠化效勞費(fèi)6.19%1.48180004清潔衛(wèi)生費(fèi)2.29%0.55180005物業(yè)效勞區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用1.50%0.36180006辦公費(fèi)2.10%0.50180007物業(yè)效勞單位固定費(fèi)產(chǎn)折舊費(fèi)0.90%0.21180008效勞酬金8.62%2.06180009法定稅費(fèi)5.21%1.251800010合計100%23.9018000九、工程優(yōu)勢梳理：工程優(yōu)勢總體歸納為四項(xiàng)：文化背景：1、 收納三國最深文化精髓2、 表達(dá)國最具代表諸文化3、 中西部最具特色主題旅游文化體驗(yàn)4、 歷史與現(xiàn)代的文化交織互動5、 深度傳承三國文化精髓區(qū)位與環(huán)境優(yōu)勢：1、 陜南三國文化要塞2、 武侯祠腹地3、 漢江沿岸大型文化旅游體驗(yàn)重鎮(zhèn)4、 毗鄰馬超墓、陽平關(guān),把守武侯墓、定軍山5、 公路、鐵路、航空四通八達(dá)6、 人文及自然環(huán)境得天獨(dú)厚產(chǎn)品優(yōu)勢：1、 八卦陣布局,表達(dá)諸智慧2、 十大重點(diǎn)文化建筑、六種民居形態(tài)3、 12個景觀