房地產(chǎn)開發(fā)法律服務(wù)業(yè)務(wù)流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)法律服務(wù)業(yè)務(wù)流程 第一步房地產(chǎn)開發(fā) 公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立1、公司設(shè)立準(zhǔn)備2、申請資質(zhì)等級審批3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)4、辦理工商注冊登記5、辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立6、申請批準(zhǔn)項目建議書7、辦理企業(yè)名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書10、辦理企業(yè)登記 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相 關(guān)稅費1、企業(yè)法人開業(yè)登記費2、企業(yè)法人變更登記費3、企業(yè)法人年度檢驗費4、補、換、領(lǐng)證照費第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究 房地 產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序1、選定項目 ,簽定合作

2、意向書2、初步確定開發(fā)方案3、申報規(guī)劃要點4、申報、審批項目建議書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費1、可行性研究費2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費 第三步房地產(chǎn)開發(fā) 項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃 設(shè)計和市政配套階段的法律程序 一、房地產(chǎn)開發(fā) 項目的規(guī)劃設(shè)計1、申報選址定點2、申報規(guī)劃設(shè)計條件3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案 4、辦理人防審核5、辦理消防審核 6、審定規(guī)劃設(shè)計方案7、住宅設(shè)計方案的專家組審查8、落實環(huán)保 “三廢 ”治理方案9、委托環(huán)境影響評價并報批10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)11、委托地質(zhì)勘探12、委托初步設(shè)

3、計13、申報、審定初步設(shè)計二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套14、征求主管部門審查意見15、落實市政公用設(shè)施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費1、工程勘察 ( 測量費2、工程設(shè)計費 3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費4、竣工檔案保證金 5、臨時用地費 6、臨時建設(shè)工程費7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費9、古建園林工程設(shè)計費 第四步房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得 取得房 地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序 一、國有土 地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、辦理建設(shè)用地委托釘樁3、辦理國有土地使

4、用權(quán)出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預(yù)審6、委托地價評估7、辦理核定地價手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 10、領(lǐng)取臨時國 有土地使用證11、領(lǐng)取正式國有土地使用證12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請14、主管部門現(xiàn)場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區(qū) ( 縣房地局立案19、簽訂征地協(xié)議20、簽訂補償安置協(xié)議21、確定勞動力安置方案22、區(qū)(縣房地局審核各項協(xié)議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、

5、辦理批地文件、批地圖27、調(diào)查戶口核實勞動力28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作31、地上物作價補償工作32、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費1、地價款 ( 土地出讓金2、資金占用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業(yè)土地使用費6、防洪工程建設(shè)維護管理費7、土地閑置費8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費9、城鎮(zhèn)土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預(yù)訂金14、青苗及樹木補償費12、征地管理費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉(zhuǎn)人員安置費18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金19、耕地占用稅第五步房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程

6、 序1、委托進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、暫停辦理相關(guān)事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議10、召開拆遷動員會 ,進行拆遷安置11、發(fā)放運作拆遷補償款13、移交拆遷檔案資料 14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強制拆遷房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費1、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3、提前搬家獎勵費4、臨時安置補助費 ( 周轉(zhuǎn)費5、清理費6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補 助費8、一次性異地安置補助費9、房屋拆遷管理費10、房屋拆遷服務(wù)費第六步房地

7、產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊建設(shè)、竣工階段的法律程序 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作3、交納煤氣 （天然氣廠建設(shè)費 4、交納自來水廠建設(shè)費5、交納污水處理廠建設(shè)費6、交納供熱廠建設(shè)費7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費8、土地有償出讓項目辦理 “四源”接用手續(xù)9、設(shè)計單位出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料 ,交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證15、領(lǐng)取開工審批表 ,辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo)16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請17、招標(biāo)準(zhǔn)備19、編制招

8、標(biāo)文件并核準(zhǔn)18、招標(biāo)通告19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn) 22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn) ,正式申請招標(biāo)23、投標(biāo)單位資格審批24、編制投標(biāo)書并送達25、召開招標(biāo)會 ,勘察現(xiàn)場26、召開開標(biāo)會議 ,進行開標(biāo)27、評標(biāo)、決標(biāo)28、發(fā)中標(biāo)通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)32、建設(shè)工程監(jiān)理33、辦理開工統(tǒng)計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證11 / 1338、報裝施工用水、電、路 39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調(diào)交通管理部門41

9、、交納綠化建設(shè)費 ,簽訂綠化協(xié)議42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工43、施工場地的 “三通一平 ”44、施工單位進場和施工暫設(shè)45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續(xù)48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收 ,領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗證書49、商品住宅性能認(rèn)定50、竣工統(tǒng)計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費1、三通一平費 2、自來水廠建設(shè)費 3、污水處理廠建設(shè)費 4、供熱廠建設(shè)費 5、煤氣廠建 設(shè) 費 6、地下水資源養(yǎng)蓄基金 7 、地下熱水資源費 8、市政、

10、公用設(shè)施建設(shè)費（大 市 政費） 9、開發(fā)管理費 10、城建綜合開發(fā)項目管理費 11 、建筑行業(yè)管理費12、綠 化建設(shè)費 13 、公園建設(shè)費 14、綠化補償費 15、路燈維護費 16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費 17、 生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）18 、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費） 19、 外部供電工程貼費（電貼費） 20、建安工程費 21、建設(shè)工程招投標(biāo)管 理費 22、合 同預(yù)算審查工本費 23、質(zhì)量管理監(jiān)督費 24、竣工圖費 25 、建材發(fā)展 補充基金 26、 實心黏土磚限制使用費 27、工程監(jiān)理費 28、工程標(biāo)底編制管理費 29、機電設(shè)備委 托招標(biāo)服務(wù)費 30、超計劃用水加價 31、夜間施工噪聲擾

11、民補償費 32、占道費 33、 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段 房 地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營 階段的法律程序 一、北京市外銷商品房的銷售 1、辦理外銷 商品房預(yù)（銷）售許 可證 2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所 3、與購房者簽訂 認(rèn)購書4、簽訂正式買賣契約 5、辦理簽約公證 6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證 7、 辦理外銷商品房的預(yù)售登記 8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記 9、外銷商品房抵押登記 10 、 樓宇交付入住手續(xù) 11 、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù) 二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售 12、提交 完成建設(shè)項目投資證明 13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議 14、辦理內(nèi)銷 商品房預(yù)（銷）售許可證

12、 15 、銷售項目備案 16、委托中介代理機構(gòu)進行銷售 17、與購房者簽訂認(rèn)購書 18、與購房者簽訂買賣契約 19、辦理預(yù)售登記 20 、辦理 轉(zhuǎn)讓登記 21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù) 22、樓宇交付入住 23、質(zhì)量保證書和使用 說明書 24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù) 三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理 25、房屋出 租權(quán)的確認(rèn) 26、申請房屋租賃許可證 27 、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù) 29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租 30 、房屋租賃關(guān)系的終止 四、 北京市房地產(chǎn)出租的專項（外地來京人員）管理 31 、房屋出租權(quán)的確認(rèn) 32、出租 人辦理房屋租賃許可證 33、出租人辦理房屋

13、租賃安全合格證 34、簽訂書面租 賃協(xié)議 35 、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù) 五、北京市房地產(chǎn)的抵押 36 、抵押權(quán) 的設(shè)定 37、簽訂抵押合同 38、辦理房地產(chǎn)抵押登記 39、抵押房地產(chǎn)的占管 40、 抵 押房地產(chǎn)的處分 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費1 、營業(yè)稅 2 、城市維護建設(shè) 稅3、教育費附加 4、印花稅 5、契稅 6、土地增值稅 7、企業(yè)所得稅 8、個人所 得稅 9、房產(chǎn)稅 10 、城市房地產(chǎn)稅 11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費 12、房屋所有權(quán)證工本費13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費 14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費 15、房屋買賣登記費 16 、房屋買 賣手續(xù)費 17、房屋租賃審核備案手續(xù)費 18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費 19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費20 、房屋租賃登記費 21、房屋估價手續(xù)費 22、房屋公證估價手續(xù)費 23、房地產(chǎn)價格評估費 24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費 第 八 步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序 1、 物業(yè)管理單位