房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算規(guī)定

1、會(huì)計(jì)核算規(guī)定（討論稿）目的：為加強(qiáng)公司會(huì)計(jì)管理，建立規(guī)范的會(huì)計(jì)工作秩序，提高會(huì)計(jì)工作的質(zhì)量和水平，充分發(fā)揮會(huì)計(jì)的職能作用，更好地為公司經(jīng)營(yíng)決策和經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，公司特制定本規(guī)定。范圍：本規(guī)定適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。依據(jù)：本規(guī)定系依據(jù)中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范、企業(yè)會(huì)計(jì)制度及財(cái)政部各項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合本公司的實(shí)際情況而制定。職責(zé)：公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)本規(guī)定的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；各公司（單位）負(fù)責(zé)具體實(shí)施。本規(guī)定具體內(nèi)容如下：一、會(huì)計(jì)科目表及其說(shuō)明(一)、會(huì)計(jì)科目表1、資 產(chǎn) 類級(jí)次科目代碼科目名稱輔助核算11001現(xiàn)金 11002銀行存款 1100

2、9其他貨幣資金 2100901 外埠存款 2100902 銀行本票 2100903 銀行匯票 2100904 信用卡 2100905 信用證保證金 2100906 存出投資款 2100907保證金 11101短期投資 2110101 股票 2110102 債券 2110103 基金 2110110 其他 11102短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備 11111應(yīng)收票據(jù)

3、0;2111101銀行承兌匯票 2111102商業(yè)承兌匯票 11121應(yīng)收股利 11122應(yīng)收利息 11131應(yīng)收賬款 2113101房款（工程款）項(xiàng)目核算2113102其他客戶往來(lái)11132內(nèi)部往來(lái) 11133其他應(yīng)收款 2113301備用金 2113302保證金 2113303公司內(nèi)部往來(lái) 2113304公司外部往來(lái) 2           113309其他 11

4、141壞賬準(zhǔn)備 11151預(yù)付賬款客戶往來(lái)、項(xiàng)目核算11161應(yīng)收補(bǔ)貼款 11201物資采購(gòu) 11211原材料 11221包裝物 11231低值易耗品 2123101在庫(kù)低值易耗品 2123102低值易耗品攤銷 11232材料成本差異 11233周轉(zhuǎn)材料 11241自制半成品 11243開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（庫(kù)存商品）項(xiàng)目核算（房產(chǎn)企業(yè)）11244商品進(jìn)銷差價(jià) 11245出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目核算（房產(chǎn)企業(yè)）2124501出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品原值項(xiàng)目核算2124502出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷項(xiàng)目核算11251

5、委托加工物資 11261委托代銷商品 11271受托代銷商品 11281存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 11291分期收款發(fā)出商品 11301待攤費(fèi)用 11401長(zhǎng)期股權(quán)投資 2140101股票投資 2140102其他股權(quán)投資 11402長(zhǎng)期債權(quán)投資 2140201債券投資 2140202其他債權(quán)投資 11421長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備 11431委托貸款 2143101本金 2143102利息 2143103減值準(zhǔn)備 11501固定資產(chǎn) 2

6、150101運(yùn)輸設(shè)備 2150102辦公設(shè)備 2150103電器設(shè)備 2150104生產(chǎn)設(shè)備 2150105房屋 2150109其他 11502累計(jì)折舊 2150201運(yùn)輸設(shè)備 2150202辦公設(shè)備 2150203電器設(shè)備 2150204生產(chǎn)設(shè)備 2150205房屋 2150209其他 11505固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 11506臨時(shí)設(shè)施 11507臨時(shí)設(shè)施攤銷 11601工程物資 2160101專用材料 2160102

7、專用設(shè)備 2160103預(yù)付大型設(shè)備款 2160104為生產(chǎn)準(zhǔn)備的工具及器具 11603在建工程 11605在建工程減值準(zhǔn)備 11701固定資產(chǎn)清理 11702臨時(shí)設(shè)施攤銷清理 11801無(wú)形資產(chǎn) 11805無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 11815未確認(rèn)融資費(fèi)用 11901長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 2190101開(kāi)辦費(fèi) 2190102其他 11911待處理財(cái)產(chǎn)損溢 2191101待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢 2191102待處理固定資產(chǎn)損溢 2、負(fù)債類級(jí)次科目代碼科目名

8、稱輔助核算12101短期借款 12111應(yīng)付票據(jù) 2211101銀行承兌匯票 2211102商業(yè)承兌匯票 12121應(yīng)付賬款客戶往來(lái)、項(xiàng)目核算2212101應(yīng)付帳款客戶往來(lái)、項(xiàng)目核算2212199結(jié)轉(zhuǎn)客戶往來(lái)、項(xiàng)目核算12123工程結(jié)算 12131預(yù)收賬款 2213101房款（工程款）項(xiàng)目核算2213102其他客戶往來(lái)12141代銷商品款 12151應(yīng)付工資 2215101工資 2215102獎(jiǎng)金 2215103個(gè)人所得稅 2215109其他 2215199結(jié)轉(zhuǎn) 1

9、2153應(yīng)付福利費(fèi) 2215301提取數(shù) 2215302職工醫(yī)藥費(fèi) 2215303家屬醫(yī)藥費(fèi) 2215304醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi) 2215305困難補(bǔ)助費(fèi) 2215306獨(dú)生子女費(fèi) 2215307托費(fèi) 2215309其他 12161應(yīng)付股利 12171應(yīng)交稅金 2217101應(yīng)交增值稅 2217102未交增值稅 2217103 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 2217104 應(yīng)交消費(fèi)稅 2217105 應(yīng)交資源稅 2217106

10、0;應(yīng)交所得稅 2217107 應(yīng)交土地增值稅 2217108 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 2217109 應(yīng)交房產(chǎn)稅 2217110 應(yīng)交土地使用稅 2217111 應(yīng)交車船使用稅 2217112 應(yīng)交個(gè)人所得稅 12176其他應(yīng)交款 2217601應(yīng)交教育費(fèi)附加 2217602應(yīng)交河道管理費(fèi) 2217609其他 12181其他應(yīng)付款 2218101保證金 2218102應(yīng)交住房公積金  2218103

11、應(yīng)交工會(huì)經(jīng)費(fèi) 2218104應(yīng)交職工教育經(jīng)費(fèi) 2218105公司外部往來(lái) 2218109其他 12191預(yù)提費(fèi)用 12201待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值 12211預(yù)計(jì)負(fù)債 12301長(zhǎng)期借款 12311應(yīng)付債券 2231101 債券面值 2231102 債券溢價(jià) 2231103 債券折價(jià) 2231104 應(yīng)計(jì)利息 12321長(zhǎng)期應(yīng)付款 12331專項(xiàng)應(yīng)付款 12341遞延稅款 3、所有者權(quán)益類級(jí)次科目代碼科目名

12、稱13101實(shí)收資本13103已歸還投資13111資本公積2311101 資本溢價(jià)2311102 接受捐贈(zèng)非現(xiàn)金資產(chǎn)準(zhǔn)備2311103 接受現(xiàn)金捐贈(zèng)2311104 股權(quán)投資準(zhǔn)備2311105 撥款轉(zhuǎn)入2311106 外幣資本折算差額2311107 其他資本公積13121盈余公積2312101 法定盈余公積2312102 任意盈余公積2312103 法定公益金2312104 儲(chǔ)備基金2312105 企業(yè)發(fā)展基金2312106 利潤(rùn)歸還投資13131本年利潤(rùn)231310

13、1主營(yíng)業(yè)務(wù)收入轉(zhuǎn)入2313102主營(yíng)業(yè)務(wù)成本轉(zhuǎn)入2313103主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加轉(zhuǎn)入2313104營(yíng)業(yè)費(fèi)用轉(zhuǎn)入2313105管理費(fèi)用轉(zhuǎn)入2313106財(cái)務(wù)費(fèi)用轉(zhuǎn)入2313107其他業(yè)務(wù)收入轉(zhuǎn)入2313108其他業(yè)務(wù)支出轉(zhuǎn)入2313109投資收益轉(zhuǎn)入2313110補(bǔ)貼收入轉(zhuǎn)入2313111營(yíng)業(yè)外收入轉(zhuǎn)入2313112營(yíng)業(yè)外支出轉(zhuǎn)入2313113所得稅轉(zhuǎn)入2313114以前年度損益調(diào)整2313115其他2313199結(jié)轉(zhuǎn)13141利潤(rùn)分配2314101 其他轉(zhuǎn)入2314102 提取法定盈余公積2314103 提取法定公益金2314104 提取儲(chǔ)備基金2314

14、105 提取企業(yè)發(fā)展基金2314106 提取職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金2314107 利潤(rùn)歸還投資2314108應(yīng)付優(yōu)先股股利2314109 提取任意盈余公積2314110 應(yīng)付股利2314111 轉(zhuǎn)作資本的股利2314115 未分配利潤(rùn)4、成本類（房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）級(jí)次科目代碼科目名稱輔助核算14101開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目核算2410101土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目核算341010101政府地價(jià)項(xiàng)目核算341010102土地有關(guān)的稅費(fèi)項(xiàng)目核算341010103拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目核算2410102前期工程費(fèi)項(xiàng)目核算341010201勘察丈量費(fèi)項(xiàng)目核算

15、341010202規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目核算341010203報(bào)批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目核算341010204招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)項(xiàng)目核算341010205三通一平費(fèi)項(xiàng)目核算341010206建設(shè)方臨時(shí)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目核算2410103建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目核算341010301土建工程費(fèi)項(xiàng)目核算44101030101基礎(chǔ)工程項(xiàng)目核算44101030102地下室工程項(xiàng)目核算44101030103主體結(jié)構(gòu)工程項(xiàng)目核算44101030104門工程項(xiàng)目核算44101030105窗工程項(xiàng)目核算44101030106幕墻項(xiàng)目核算44101030107戶內(nèi)精裝修項(xiàng)目核算44101030108公共部位精裝修項(xiàng)目核算44101030109鋼結(jié)構(gòu)工

16、程項(xiàng)目核算44101030110施工用水項(xiàng)目核算44101030111施工用電項(xiàng)目核算341010302安裝工程費(fèi)項(xiàng)目核算44101030201室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)項(xiàng)目核算44101030202室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)項(xiàng)目核算44101030203外立面泛光照明工程項(xiàng)目核算2410104基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目核算341010401市政配套費(fèi)項(xiàng)目核算341010402給水系統(tǒng)費(fèi)項(xiàng)目核算341010403雨污水系統(tǒng)費(fèi)項(xiàng)目核算341010404供電系統(tǒng)費(fèi)項(xiàng)目核算341010405燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)項(xiàng)目核算341010406有線電視工程費(fèi)項(xiàng)目核算341010407電話通訊工程費(fèi)項(xiàng)目核算341010408寬帶工程費(fèi)項(xiàng)目核算

17、341010409智能化系統(tǒng)費(fèi)項(xiàng)目核算341010410采暖系統(tǒng)費(fèi)項(xiàng)目核算341010411園林環(huán)境工程費(fèi)項(xiàng)目核算2410105公共配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目核算341010501會(huì)所項(xiàng)目核算341010502幼兒園項(xiàng)目核算341010503學(xué)校項(xiàng)目核算341010504游泳池項(xiàng)目核算341010505球場(chǎng)項(xiàng)目核算341010506車站項(xiàng)目核算2410106開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目核算341010601轉(zhuǎn)入項(xiàng)目核算2410198成本預(yù)提項(xiàng)目核算2410199結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目核算14106開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目核算2410601工程管理費(fèi)項(xiàng)目核算341060101監(jiān)理費(fèi)項(xiàng)目核算341060102預(yù)結(jié)算編審費(fèi)項(xiàng)目核算341060103

18、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)項(xiàng)目核算341060104安全監(jiān)督費(fèi)項(xiàng)目核算341060105工程保險(xiǎn)費(fèi) 項(xiàng)目核算341060106   其他項(xiàng)目核算2410602資本化借款費(fèi)用項(xiàng)目核算2410603營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)項(xiàng)目核算341060301廣告設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目核算341060302銷售環(huán)境改造費(fèi)項(xiàng)目核算341060303售樓處裝修裝飾費(fèi)項(xiàng)目核算341060304樣板間費(fèi)用項(xiàng)目核算341060305其他項(xiàng)目核算2410604物業(yè)管理完善費(fèi)項(xiàng)目核算2410605行政管理費(fèi)項(xiàng)目核算341060501工資項(xiàng)目核算341060502職工福利費(fèi)項(xiàng)目核算341060503職工社會(huì)保險(xiǎn)項(xiàng)目核算34106

19、0504住房公積金及房貼項(xiàng)目核算341060505工會(huì)經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目核算341060506職工教育經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目核算341060507勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)項(xiàng)目核算341060508辦公費(fèi)項(xiàng)目核算341060509業(yè)務(wù)招待費(fèi)項(xiàng)目核算341060510差旅費(fèi)項(xiàng)目核算341060511出國(guó)費(fèi)用項(xiàng)目核算341060512租賃費(fèi)項(xiàng)目核算341060513運(yùn)輸費(fèi)項(xiàng)目核算341060514折舊費(fèi)項(xiàng)目核算341060515修理費(fèi)項(xiàng)目核算341060516低值易耗品攤銷項(xiàng)目核算341060517無(wú)形資產(chǎn)攤銷項(xiàng)目核算341060518咨詢費(fèi)項(xiàng)目核算341060519勞務(wù)費(fèi)項(xiàng)目核算341060520手續(xù)費(fèi)項(xiàng)目核算341060521其他項(xiàng)

20、目核算2410699結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目核算7、損 益 類級(jí)次科目代碼科目名稱15101主營(yíng)業(yè)務(wù)收入15102其他業(yè)務(wù)收入15201投資收益15203補(bǔ)貼收入15301營(yíng)業(yè)外收入15401主營(yíng)業(yè)務(wù)成本15402主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加15405其他業(yè)務(wù)支出15501營(yíng)業(yè)費(fèi)用2550101工資2550102職工福利費(fèi)2550103職工社會(huì)保險(xiǎn)2550104住房公積金及房貼2550105工會(huì)經(jīng)費(fèi)2550106職工教育經(jīng)費(fèi)2550107勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)2550108辦公費(fèi)2550109業(yè)務(wù)招待費(fèi)2550110差旅費(fèi)2550111出國(guó)費(fèi)用2550112廣告費(fèi)2550113宣傳費(fèi)2550114展覽費(fèi)2550115租賃費(fèi)2550

21、116運(yùn)輸費(fèi)2550117折舊費(fèi)2550118修理費(fèi)2550119保險(xiǎn)費(fèi)2550120低值易耗品攤銷2550121長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷2550122無(wú)形資產(chǎn)攤銷2550123聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用2550124勞務(wù)費(fèi)2550125手續(xù)費(fèi)2550126費(fèi)用分?jǐn)?550127其他2550199結(jié)轉(zhuǎn)15502管理費(fèi)用2550201工資2550202職工福利費(fèi)2550203職工社會(huì)保險(xiǎn)2550204住房公積金及房貼2550205工會(huì)經(jīng)費(fèi)2550206職工教育經(jīng)費(fèi)2550207勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)2550208辦公費(fèi)2550209業(yè)務(wù)招待費(fèi)2550210差旅費(fèi)2550211出國(guó)費(fèi)用2550212會(huì)務(wù)費(fèi)2550213公司經(jīng)費(fèi)

22、2550214廣告費(fèi)2550215宣傳費(fèi)2550216租賃費(fèi)2550217折舊費(fèi)2550218修理費(fèi)2550219保險(xiǎn)費(fèi)2550220稅金2550221低值易耗品攤銷2550222長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷2550223無(wú)形資產(chǎn)攤銷2550224咨詢費(fèi)2550225訴訟費(fèi)2550226聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用2550227勞務(wù)費(fèi)2550228壞帳準(zhǔn)備2550229存貨盤虧2550230費(fèi)用分?jǐn)?550231存貨跌價(jià)準(zhǔn)備2550232其他2550299結(jié)轉(zhuǎn)15503財(cái)務(wù)費(fèi)用2550301利息收入2550302利息支出2550303手續(xù)費(fèi)2550304匯兌損益2550399結(jié)轉(zhuǎn)15601營(yíng)業(yè)外支出15701所得稅1

23、5801以前年度損益調(diào)整(二)、會(huì)計(jì)科目表說(shuō)明1、各公司的會(huì)計(jì)科目設(shè)置以以上會(huì)計(jì)科目表為依據(jù)，除了在末級(jí)科目下增設(shè)下級(jí)明細(xì)科目外，其他科目的增減變動(dòng)均須報(bào)公司財(cái)務(wù)部審批。2、“1131 應(yīng)收帳款”科目，房產(chǎn)企業(yè)要求下設(shè)“113101 應(yīng)收帳款房款”和“113102 應(yīng)收帳款其他”；相應(yīng)的，“2131 預(yù)收賬款”科目，房產(chǎn)企業(yè)要求下設(shè)“213101 預(yù)收帳款房款”和“213102 預(yù)收帳款其他”； “應(yīng)收賬款”應(yīng)與“預(yù)收賬款”項(xiàng)目核算中的項(xiàng)目定義一致。3、“1132 內(nèi)部往來(lái)”核算各公司的內(nèi)部往來(lái)。對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)，分次付款的合同，每次付款時(shí)，先借記“115101預(yù)付賬款預(yù)付賬款”；若該付款有對(duì)應(yīng)發(fā)

24、票，則直接借記“開(kāi)發(fā)成本”相應(yīng)明細(xì)科目，貸記“115199 預(yù)付賬款結(jié)轉(zhuǎn)”。“預(yù)付賬款”應(yīng)與“應(yīng)付賬款”項(xiàng)目核算中的項(xiàng)目定義一致。5、“1243 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（庫(kù)存商品）”科目名稱的選擇根據(jù)各公司所屬的行業(yè)范圍確定，房產(chǎn)公司選擇“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”，其他公司選擇“庫(kù)存商品”。6、“150101 固定資產(chǎn)運(yùn)輸設(shè)備”以及“150201 累計(jì)折舊運(yùn)輸設(shè)備”的明細(xì)科目包括“助動(dòng)車、營(yíng)業(yè)汽車、非營(yíng)業(yè)汽車、其他”?！?50104 固定資產(chǎn)生產(chǎn)設(shè)備”以及“150204 累計(jì)折舊生產(chǎn)設(shè)備”的明細(xì)科目包括“輪船、機(jī)器、機(jī)械、其他”。7、成本類（房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）的科目說(shuō)明見(jiàn)附件一房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本類會(huì)計(jì)科目說(shuō)明。二、會(huì)計(jì)政策(一

25、)、八項(xiàng)資產(chǎn)核算規(guī)定1、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)(1)、在期末分析各項(xiàng)應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)的可收回性，并預(yù)計(jì)可能產(chǎn)生的壞賬損失。對(duì)預(yù)計(jì)可能發(fā)生的壞賬損失，在期末按賬齡并結(jié)合個(gè)別認(rèn)定計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。(2)、應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款，除經(jīng)判斷確實(shí)可能發(fā)生壞帳而采用個(gè)別認(rèn)定法外，其余的按賬齡計(jì)提壞賬準(zhǔn)備（計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)如下表）。公司內(nèi)部往來(lái)款不得全額計(jì)提壞帳準(zhǔn)備。賬齡計(jì)提比例1年以下（含1年）11年3年（含3年）53年以上30(3)、如有確鑿證據(jù)表明預(yù)付賬款不符合預(yù)付賬款性質(zhì)，或因債務(wù)單位破產(chǎn)、撤消等原因已無(wú)望再履行合同的，應(yīng)將原計(jì)入預(yù)付賬款的金額轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)收款”，并按規(guī)定計(jì)提壞帳準(zhǔn)備。(4)、持有的未到期應(yīng)收票據(jù)，如有確鑿

26、證據(jù)證明不能收回或收回的可能性不大時(shí)，應(yīng)將其賬面以前年度余額轉(zhuǎn)入“應(yīng)收賬款”，并計(jì)提相應(yīng)的壞帳準(zhǔn)備。2、固定資產(chǎn)(1)、企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所有固定資產(chǎn)計(jì)提折舊。但是，已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨(dú)計(jì)價(jià)入賬的土地除外。固定資產(chǎn)折舊按月計(jì)提。當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不提折舊，從下月起計(jì)提折舊；當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月照提折舊，從下月起不提折舊。固定資產(chǎn)折舊采用直線平均法，折舊年限及標(biāo)準(zhǔn)如下：固定資產(chǎn)種類折舊年限殘值率運(yùn)輸設(shè)備非營(yíng)業(yè)汽車4年5%助動(dòng)車4年5%營(yíng)業(yè)汽車4年5%辦公設(shè)備5年5%電子設(shè)備4年5%生產(chǎn)設(shè)備10年5%房屋、建筑物及構(gòu)筑物20年5%其他5年5% (2)、與固定資產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，如

27、果使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過(guò)了原先的估計(jì)，如延長(zhǎng)了固定資產(chǎn)的使用壽命，或者使產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)質(zhì)性提高，或者使產(chǎn)品成本實(shí)質(zhì)性降低，則應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)賬面價(jià)值，其增計(jì)后的金額不應(yīng)超過(guò)該固定資產(chǎn)的可收回金額。除此以外的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用，不再通過(guò)預(yù)提或待攤的方式核算。在具體實(shí)務(wù)中，對(duì)于固定資產(chǎn)發(fā)生的下列各項(xiàng)后續(xù)支出，通常的處理方法如下：a、固定資產(chǎn)修理費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。b、固定資產(chǎn)改良支出，應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)賬面價(jià)值，其增計(jì)后的金額不應(yīng)超過(guò)該固定資產(chǎn)的可收回金額。    c、如果不能區(qū)分是固定資產(chǎn)修理還是固定資產(chǎn)改良，或固定資產(chǎn)修理和固定資產(chǎn)改良

28、結(jié)合在一起，則企業(yè)應(yīng)按上述原則進(jìn)行判斷，其發(fā)生的后續(xù)支出，分別計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值或計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。d、固定資產(chǎn)裝修費(fèi)用，符合資本化原則的，應(yīng)當(dāng)在“固定資產(chǎn)”科目下單設(shè)“固定資產(chǎn)裝修”明細(xì)科目核算，并在固定資產(chǎn)尚可使用年限內(nèi)單獨(dú)計(jì)提折舊。e、融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的固定資產(chǎn)后續(xù)支出，比照上述原則處理。發(fā)生的固定資產(chǎn)裝修費(fèi)用，符合資本化原則的，應(yīng)在兩次裝修期間、剩余租賃期與固定資產(chǎn)尚可使用年限三者中較短的期間內(nèi)單獨(dú)計(jì)提折舊。f、經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的改良支出，應(yīng)單設(shè)“1901長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”科目核算，并在剩余租賃期與租賃資產(chǎn)尚可使用年限兩者中較短的期間內(nèi)攤銷。3、存貨(1)、存貨在取得

29、時(shí)，按實(shí)際成本計(jì)量。發(fā)出存貨采用先進(jìn)先出法確定其實(shí)際成本。(2)、低值易耗品和周轉(zhuǎn)使用的包裝物、周轉(zhuǎn)材料等在領(lǐng)用時(shí)一次攤銷。(3)、資產(chǎn)負(fù)債表日，存貨應(yīng)當(dāng)按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量。當(dāng)存貨的可變現(xiàn)凈值低于存貨成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，計(jì)入當(dāng)期損益。以前減記存貨價(jià)值的影響因素已經(jīng)消失的，減記的金額應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)，并在原已計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額內(nèi)轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回的金額計(jì)入當(dāng)期損益。(4)、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備一般按單個(gè)存貨項(xiàng)目的成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額提取，但是對(duì)于數(shù)量較多，單價(jià)較低的存貨，按存貨類別計(jì)提。4、短期投資(1)、短期投資在取得時(shí)應(yīng)當(dāng)按照投資成本計(jì)量。短期投資的現(xiàn)金股利或利息，應(yīng)于實(shí)際收到時(shí)，

30、沖減投資的賬面價(jià)值，但收到的、已記入應(yīng)收項(xiàng)目的現(xiàn)金股利或利息除外。(2)、企業(yè)應(yīng)當(dāng)在期末時(shí)對(duì)短期投資按成本與市價(jià)孰低計(jì)量，對(duì)市價(jià)低于成本的差額按單項(xiàng)投資計(jì)提短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備。已確認(rèn)跌價(jià)損失的短期投資的價(jià)值又得以恢復(fù)，應(yīng)在原已確認(rèn)的投資損失的金額內(nèi)轉(zhuǎn)回。(3)、企業(yè)處置短期投資時(shí)，應(yīng)將短期投資的賬面價(jià)值與實(shí)際取得價(jià)款的差額，作為當(dāng)期投資損益。并同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)已計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備。5、長(zhǎng)期投資(1)、長(zhǎng)期投資在取得時(shí)應(yīng)以初始投資成本計(jì)價(jià)。如果由于市價(jià)持續(xù)下跌或被投資單位經(jīng)營(yíng)狀況變化等原因?qū)е缕淇墒栈亟痤~低于長(zhǎng)期投資的賬面價(jià)值，應(yīng)將可收回金額低于長(zhǎng)期投資賬面價(jià)值的差額，確認(rèn)為當(dāng)期投資損失。已確認(rèn)損失的長(zhǎng)期投資

31、的價(jià)值又得以恢復(fù)，應(yīng)在原已確認(rèn)的投資損失的數(shù)額內(nèi)轉(zhuǎn)回。(2)、企業(yè)的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，分別采用成本法或權(quán)益法核算。企業(yè)對(duì)其他單位的投資占該單位有表決權(quán)資本總額20%以下，或?qū)ζ渌麊挝坏耐顿Y雖占該單位有表決權(quán)資本總額20%或20%以上，但不具有重大影響的，應(yīng)當(dāng)采用成本法核算。企業(yè)對(duì)其他單位的投資占該單位有表決權(quán)資本總額20%或20%以上，或雖投資不足20%但具有重大影響的，應(yīng)當(dāng)采用權(quán)益法核算。(3)、長(zhǎng)期債券投資的債券溢價(jià)或折價(jià)，在債券存續(xù)期間內(nèi)，于確認(rèn)相關(guān)債券利息收入時(shí)采用直線法攤銷。(4)、期末由于市價(jià)持續(xù)下跌或被投資單位經(jīng)營(yíng)狀況惡化等原因，導(dǎo)致長(zhǎng)期投資可收回金額低于賬面價(jià)值，

32、按單項(xiàng)投資可收回金額低于長(zhǎng)期投資賬面價(jià)值的差額提取長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備，沖減投資收益。6、在建工程期末對(duì)在建工程進(jìn)行全面檢查，如果存在下列一項(xiàng)或若干項(xiàng)情況的，按單項(xiàng)資產(chǎn)可收回金額低于在建工程賬面價(jià)值的差額，計(jì)提在建工程減值準(zhǔn)備，(1)、長(zhǎng)期停建并且預(yù)計(jì)未來(lái)3 年內(nèi)不會(huì)重新開(kāi)工的在建工程；(2)、所建項(xiàng)目無(wú)論在性能上，還是在技術(shù)上已經(jīng)落后，并且給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益具有很大的不確定性；(3)、其他足以證明在建工程已經(jīng)發(fā)生減值的情形。7、無(wú)形資產(chǎn)(1)、購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未明確開(kāi)發(fā)目的前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定分期攤銷。當(dāng)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，再將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)

33、發(fā)成本；如該土地是用作建造自用項(xiàng)目，則在工程動(dòng)工時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。(2)、無(wú)形資產(chǎn)能明確有效期限或受益期限的，按有效期限或受益年限平均攤銷；既有有效期又有受益期限的，按較短的期限平均攤銷；其余按十年平均攤銷。(3)、無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照賬面價(jià)值與可收回金額孰低計(jì)量，對(duì)可收回金額低于賬面價(jià)值的差額，應(yīng)當(dāng)計(jì)提無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。8、委托貸款期末對(duì)各項(xiàng)委托貸款進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，以單項(xiàng)委托貸款為基礎(chǔ)按可收回金額低于其賬面貸款本金的部分計(jì)算確定計(jì)提的減值準(zhǔn)備。9、八項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目資產(chǎn)減值項(xiàng)目對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目壞賬準(zhǔn)備管理費(fèi)用存貨跌價(jià)準(zhǔn)備短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備投資收益長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備委

34、托貸款減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備營(yíng)業(yè)外支出在建工程減值準(zhǔn)備無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備   發(fā)生以上各項(xiàng)減值準(zhǔn)備時(shí)，分別借記“管理費(fèi)用”、“投資收益”、“營(yíng)業(yè)外支出”；對(duì)應(yīng)貸記“壞賬準(zhǔn)備”等八項(xiàng)各類減值準(zhǔn)備。各類資產(chǎn)在價(jià)值恢復(fù)時(shí)，在不超過(guò)原減值準(zhǔn)備范圍之內(nèi)，作相反分錄。(二)、借款費(fèi)用核算規(guī)定1、借款費(fèi)用是指因借款而發(fā)生的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。2、企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用

35、，計(jì)入當(dāng)期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。3、為房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)借入資金的借款費(fèi)用，先在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”中歸集，在該項(xiàng)目完工前，當(dāng)期資金占用平均數(shù)對(duì)應(yīng)的借款費(fèi)用可予以資本化，并至少每季末一次轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”；在該項(xiàng)目完工后發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)于發(fā)生當(dāng)期直接計(jì)入當(dāng)期“財(cái)務(wù)費(fèi)用”。借款費(fèi)用資本化的期限指自滿足可開(kāi)始資本化的條件起至竣工日止，其間開(kāi)發(fā)商主動(dòng)實(shí)施的停工期間不包括在內(nèi)。(三)、銷售收入確認(rèn)原則銷售收入應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)：1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；2、企

36、業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；3、與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；4、相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。其中，公司房產(chǎn)企業(yè)銷售商品房，以商品樓宇竣工并驗(yàn)收合格，簽訂了銷售合同，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明，辦理了入戶許可證后作為銷售收入實(shí)現(xiàn)條件。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，按與承租方簽訂的合同或協(xié)議規(guī)定的承租方付租日期和金額，確認(rèn)房屋出租收入的實(shí)現(xiàn)。三、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本及存貨核算 見(jiàn)附件  四、附則1、本規(guī)定自2011年1月1日開(kāi)始執(zhí)行，未盡事宜參閱企業(yè)會(huì)計(jì)制度(2001)、財(cái)政部各項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及關(guān)于執(zhí)行<企業(yè)會(huì)

37、計(jì)制度>和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問(wèn)題解答等。2、各公司應(yīng)做好會(huì)計(jì)核算的臺(tái)帳工作。附件一：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本類會(huì)計(jì)科目說(shuō)明各房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本類會(huì)計(jì)科目核算內(nèi)容如下：一、土地征用及拆遷補(bǔ)償指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：1、政府地價(jià)：支付的土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等；2、土地有關(guān)的稅費(fèi)：向政府部門交納的契稅、土地使用稅、土地使用金、耕地占用稅、土地使用權(quán)初始登記費(fèi)等；3、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)、征地包干管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等；二、前期工程費(fèi)：指在取得土地開(kāi)發(fā)

38、權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：1、勘察丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、環(huán)境檢測(cè)費(fèi)、交通影響分析、防雷檢測(cè)費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：(1)、規(guī)劃費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。(2)、設(shè)計(jì)費(fèi)：地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)、排水方案設(shè)計(jì)費(fèi)等所有設(shè)計(jì)費(fèi)。(3)、其他：可行性研究費(fèi)、審圖費(fèi)、制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)、趕圖費(fèi)、樣品制

39、作費(fèi)等。3、報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢、質(zhì)檢等檢測(cè)檢驗(yàn)費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、集中供熱參建費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、招投標(biāo)管理費(fèi)、地名費(fèi)、地籍地形圖核地、合同審核費(fèi)等。還包括項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)、辦證費(fèi)（如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售證等）。4、招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)：包含所有招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)，如勘察工程、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等的招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)。5、“三通一平”費(fèi)：(1)、臨時(shí)道路：接通紅線外

40、施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。(2)、臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。(3)、臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。(4)、場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。6、建設(shè)方臨時(shí)設(shè)施費(fèi)指建設(shè)方承擔(dān)的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)，包括：(1)、臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。(2)、臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。(3)、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。(4)、臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。三、建筑安裝工程費(fèi)1、土建工程費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)

41、生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：(1)、基礎(chǔ)工程，包括樁基、基礎(chǔ)樁應(yīng)變及質(zhì)量測(cè)試費(fèi)、土石方、基礎(chǔ)圍護(hù)、基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水等；(2)、地下室工程：地下室工程（含人防工程），含半地下、地下車庫(kù)；(3)、主體結(jié)構(gòu)工程，主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水保溫、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體、內(nèi)墻保溫、外墻保溫、屋面保溫、陽(yáng)臺(tái)欄桿等金屬結(jié)構(gòu)、外墻飾面（涂料、面磚、石材、線條）、公共部位（樓梯間、大堂、電梯間）的簡(jiǎn)裝修（如防滑磚和涂料等）、集中避雷系統(tǒng)、地上獨(dú)立車庫(kù)；(4)、門工程：包括單元門、進(jìn)戶門、防火門等（不

42、含陽(yáng)臺(tái)門）；(5)、窗工程：包括窗及陽(yáng)臺(tái)門工程；(6)、幕墻；(7)、戶內(nèi)精裝修：以精裝修標(biāo)準(zhǔn)交房所發(fā)生的裝修費(fèi)，主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用等；(8)、公共部位精裝修：公共部位（樓梯間、大堂、電梯間）的精裝修；(9)、鋼結(jié)構(gòu)工程：整體為鋼結(jié)構(gòu)的項(xiàng)目不在此科目核算，應(yīng)在“主體結(jié)構(gòu)工程”核算；(10)、施工用水；(11)、施工用電。2、安裝工程費(fèi)(1)、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)，包括：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)：包括自來(lái)水、排水、直飲水、熱水；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)：包括地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片；室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷

43、設(shè)、燈具、開(kāi)關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋；寬帶網(wǎng)：主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；有線電視費(fèi)用：有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；電話系統(tǒng)費(fèi)用：主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。(2)、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)，包括：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費(fèi)：空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；電梯及其安裝費(fèi)；發(fā)電系統(tǒng)及其安裝費(fèi)：發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；人防設(shè)備及其安裝費(fèi)：密閉門、氣體過(guò)濾裝置等；消防系統(tǒng)及其安裝費(fèi)：水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；鍋爐系統(tǒng)及其安裝費(fèi)；廚房設(shè)備及其安裝費(fèi)等； (3)、外立面泛光照明工程：建筑物外立面的燈光照明工程；四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1、市政配套費(fèi)：向政府部門繳納的紅線外

44、大市政配套費(fèi)，如果開(kāi)發(fā)商做大市政配套，則為實(shí)際發(fā)生的紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等；2、給水系統(tǒng)費(fèi)：(1)、管道系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井及外接的消火栓等費(fèi)用；(2)、水泵房：水泵房土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等；(3)、用水增容3、雨污水系統(tǒng)費(fèi)(1)、管道系統(tǒng)(2)、雨污水泵站土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等4、供電系統(tǒng)費(fèi)：(1)、管道及電纜系統(tǒng)：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用，室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)；(2)、配電房：配電房土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等；(3)、用電增容5、燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：(1)、室外管道系統(tǒng)；(2)、調(diào)壓站；(3

45、)、煤氣增容費(fèi)6、有線電視工程費(fèi)：室外有線電視的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費(fèi)用；7、電話通訊工程費(fèi)：室外電話的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費(fèi)用；8、寬帶工程費(fèi)：室外寬帶網(wǎng)的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費(fèi)用；9、智能化系統(tǒng)費(fèi)：(1)、停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；(2)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi);(3)、周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用；(4)、小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；(5)、電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；(6)、電子公告屏費(fèi)用；(7)、居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按扭等；(8)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用

46、：水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；(9)、對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用。10、采暖系統(tǒng)費(fèi)：(1)、管道系統(tǒng)；(2)、熱交換站：熱交換站土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等(3)、鍋爐房：鍋爐房土建、設(shè)備及安裝及裝修費(fèi)等11、園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：(1)、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；(2)、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；(3)、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；(4)、圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；(5)、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；(6)、室外零星設(shè)施：兒童游樂(lè)設(shè)施、運(yùn)動(dòng)

47、器材、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘等；(7)、集中滅蚊、噴霧系統(tǒng)。五、公共配套設(shè)施費(fèi)指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：1、在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車棚等；2、在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；3、開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)

48、生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用；4、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：(1)、會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；(2)、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；(3)、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；(4)、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；(5)、球場(chǎng)；(6)、車站：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。六、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)

49、的成本費(fèi)用性支出，以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。1、工程管理費(fèi)(1)、監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的監(jiān)理單位的費(fèi)用，包括設(shè)計(jì)監(jiān)理、工程監(jiān)理、造價(jià)監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理、安全監(jiān)理等各種監(jiān)理費(fèi)；(2)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；(3)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(4)、安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；(5)、工程保險(xiǎn)費(fèi)：(6)、其他：門牌號(hào)費(fèi)、印花稅等其他費(fèi)用。2、資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。3、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)(1)、廣告設(shè)施費(fèi)；(2)、銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所

50、、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；(3)、售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；(4)、樣板間費(fèi)用：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用； (5)、其他。4、物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。5、行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門（前期部、工程部、技發(fā)部等）的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門的行政費(fèi)。附件二：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本及存貨核算一、

51、成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：1、根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。2、設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用。3、按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4、將歸集的開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。5、 正確劃分已完工和在建項(xiàng)目之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。6、正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。二、成本核算對(duì)象的確定1、成本核算對(duì)象的確定原則(1)、滿足成本

52、計(jì)算的需要；(2)、便于成本費(fèi)用的歸集；(3)、利于成本的及時(shí)結(jié)算；(4)、適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。2、成本核算對(duì)象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。三、成本費(fèi)用項(xiàng)目成本項(xiàng)目一般包括六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。四、會(huì)計(jì)科目設(shè)置1、“開(kāi)發(fā)成本”科目“開(kāi)發(fā)成本”科目核算擬開(kāi)發(fā)土地及在建項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本。為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算對(duì)象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在成本核算對(duì)象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽表?xiàng)目核算進(jìn)行歸集。支付的土地有關(guān)的款項(xiàng)先記入“開(kāi)發(fā)成本”相應(yīng)明細(xì)科

53、目的“擬開(kāi)發(fā)土地”項(xiàng)目核算下。項(xiàng)目整體或分期開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)將“擬開(kāi)發(fā)土地” 項(xiàng)目核算的全部或開(kāi)工部分對(duì)應(yīng)的土地成本轉(zhuǎn)入在建項(xiàng)目的項(xiàng)目核算中。例如：借：開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（項(xiàng)目核算：××項(xiàng)目）貸：開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（項(xiàng)目核算：擬開(kāi)發(fā)土地）在各級(jí)明細(xì)科目下，應(yīng)按各成本核算對(duì)象設(shè)立輔助核算項(xiàng)目核算，具體設(shè)置可參見(jiàn)下圖：              ××項(xiàng)目                     ××項(xiàng)目