萬(wàn)科集團(tuán)財(cái)務(wù)分析剖析解析

1、萬(wàn)科集團(tuán)財(cái)務(wù)分析剖析解析1、市場(chǎng)需求急劇上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在剛性需求，需求量一直呈上升姿態(tài)，由于房?jī)r(jià)的居高不下和政府調(diào)控等一些因素，持幣待購(gòu)現(xiàn)象嚴(yán)重。2、房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格持平，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格小幅度下降，其中普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格與上月持平，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格小幅度下降。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲，漲幅下降。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量上升。房地產(chǎn)投資額同比增加，房屋施工面積、竣工面積都有所提升。4、直接融資受阻、信貸縮減。房企資金來(lái)源回落持續(xù)下滑。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源中，自籌資金所占的比例越來(lái)越高。5、房地產(chǎn)銷(xiāo)售量存在地域性特征。由于政府管制、人們預(yù)期、房?jī)r(jià)等各種因素，造成

2、房地產(chǎn)銷(xiāo)量有不穩(wěn)定趨勢(shì)，“金九銀十”銷(xiāo)量漲幅同比降低。 總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)盡管備受爭(zhēng)論，但還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要行業(yè)。在城鎮(zhèn)化大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)還有前景。20XX年謹(jǐn)慎樂(lè)觀，短期還要貫徹限購(gòu)措施，長(zhǎng)期要有經(jīng)濟(jì)、法律等手段，更多的市場(chǎng)化方式；房地產(chǎn)市場(chǎng)差異性較大，關(guān)注市場(chǎng)差異性問(wèn)題；暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，今后企業(yè)更多要靠?jī)?nèi)功，靠創(chuàng)新，靠品質(zhì)；房企和上下游企業(yè)要進(jìn)一步強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，城鎮(zhèn)化是進(jìn)一步要推進(jìn)集約、智能、綠色、低碳的城鎮(zhèn)化，提供高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品。第01名：萬(wàn)科企業(yè)股份第02名：恒大地產(chǎn)集團(tuán)第03名：保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份第04名：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份第05名：中國(guó)海外發(fā)展第06名：綠地控股集團(tuán)第07名

3、：龍湖地產(chǎn)第08名：華潤(rùn)置地第09名：世茂房地產(chǎn)控股第10名：富力地產(chǎn)股份 萬(wàn)科公司成立于202X年5月,202X年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，202X年成為深圳證券交易所第二家上市公司。是目前中國(guó)最大的專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。 公司致力于通過(guò)規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專(zhuān)注的發(fā)展模式，成為最受客戶(hù)、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會(huì)尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)七次獲得“中國(guó)最受尊敬企業(yè)”稱(chēng)號(hào)。萬(wàn)科企業(yè)文化萬(wàn)科企業(yè)文化主要有四點(diǎn)： 1、客戶(hù)是我們永遠(yuǎn)的伙伴 （服務(wù)） 2、人才是萬(wàn)科的資本 （人力資源）3、“陽(yáng)光照亮的體制”（簡(jiǎn)單不復(fù)雜、 規(guī)范不權(quán)謀）4、持續(xù)的增長(zhǎng)和領(lǐng)跑多元

4、化專(zhuān)業(yè)化精細(xì)化一、萬(wàn)科前十年發(fā)展戰(zhàn)略：多元化的加法一、萬(wàn)科前十年發(fā)展戰(zhàn)略：多元化的加法 1、202X202X年：戰(zhàn)略混沌期年：戰(zhàn)略混沌期 2、202X年年202X年：邊緣期，戰(zhàn)略初步形成年：邊緣期，戰(zhàn)略初步形成二、萬(wàn)科第二個(gè)十年發(fā)展戰(zhàn)略二、萬(wàn)科第二個(gè)十年發(fā)展戰(zhàn)略專(zhuān)業(yè)化的減法專(zhuān)業(yè)化的減法 1、諾基亞戰(zhàn)略：從多元化轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)、諾基亞戰(zhàn)略：從多元化轉(zhuǎn)向?qū)I(yè) 2、從綜合商社到專(zhuān)營(yíng)房地產(chǎn)、從綜合商社到專(zhuān)營(yíng)房地產(chǎn) 202X年：向綜合業(yè)務(wù)發(fā)展年：向綜合業(yè)務(wù)發(fā)展 重組企業(yè)業(yè)務(wù)重組企業(yè)業(yè)務(wù) 轉(zhuǎn)讓怡寶蒸餾水轉(zhuǎn)讓怡寶蒸餾水 轉(zhuǎn)讓萬(wàn)佳百貨轉(zhuǎn)讓萬(wàn)佳百貨三、萬(wàn)科第三個(gè)十年發(fā)展戰(zhàn)略三、萬(wàn)科第三個(gè)十年發(fā)展戰(zhàn)略精細(xì)化的乘法精細(xì)化

5、的乘法萬(wàn)科在完成萬(wàn)科在完成“專(zhuān)業(yè)化專(zhuān)業(yè)化”調(diào)整之后，從調(diào)整之后，從202X年開(kāi)始第二輪擴(kuò)張戰(zhàn)略，由年開(kāi)始第二輪擴(kuò)張戰(zhàn)略，由“專(zhuān)業(yè)化專(zhuān)業(yè)化向向“精細(xì)化精細(xì)化”轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型。 從加法到減法，從多元化到專(zhuān)業(yè)化的回歸，使資源得以集中，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上也形成從加法到減法，從多元化到專(zhuān)業(yè)化的回歸，使資源得以集中，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上也形成了規(guī)模優(yōu)勢(shì)，恢復(fù)了核心主業(yè)，獲得了持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力，最終成就了萬(wàn)科三十多年的持續(xù)增長(zhǎng)了規(guī)模優(yōu)勢(shì)，恢復(fù)了核心主業(yè)，獲得了持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力，最終成就了萬(wàn)科三十多年的持續(xù)增長(zhǎng)的傳奇。的傳奇。 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)上市公司，也是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái)，

6、國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，連續(xù)五年蟬聯(lián)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，連續(xù)兩年榮膺中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌。202X年7月，公司股票在上海證券交易所上市，并入選202X年度中國(guó)上市公司優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)，202X年，公司獲評(píng)房地產(chǎn)上市公司綜合價(jià)值第一名，截止20XX年底，公司總資產(chǎn)突破202X億元，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)732億元。文化理念：奮發(fā)向上、團(tuán)結(jié)協(xié)作、樂(lè)于奉獻(xiàn)、規(guī)范誠(chéng)信、紀(jì)律嚴(yán)明經(jīng)營(yíng)理念：務(wù)實(shí)（立足之本）；創(chuàng)新（發(fā)展之源）；規(guī)范（經(jīng)營(yíng)之道）；卓越（追求之境） 企業(yè)觀點(diǎn)：人才觀（企業(yè)即人，企業(yè)為人，企業(yè)靠人）；服務(wù)觀（您的滿(mǎn)意是我們孜孜以求的目標(biāo)）；市場(chǎng)觀（沒(méi)有飽和的市場(chǎng)，只有飽和的產(chǎn)品） 企業(yè)精神：

7、團(tuán)隊(duì)精神，敬業(yè)精神，創(chuàng)新精神償債能力指標(biāo)1、流動(dòng)比率 流動(dòng)比率反映企業(yè)短期償債能力的強(qiáng)弱。萬(wàn)科在近三年流動(dòng)比率逐年下降，企業(yè)償債能力變?nèi)?，債?quán)人利益的安全程度有所下降。2、速動(dòng)比率 速動(dòng)比率的內(nèi)涵是每1元流動(dòng)負(fù)債有多少元速動(dòng)資產(chǎn)作為保障。萬(wàn)科近三年速動(dòng)比率平均在0.45左右，面臨蠻大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3、資產(chǎn)負(fù)債率 資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)負(fù)債水平及風(fēng)險(xiǎn)程度的重要標(biāo)志。資產(chǎn)負(fù)債率越小，表明企業(yè)償債能力越強(qiáng)。萬(wàn)科近三年資產(chǎn)負(fù)債率逐年提高，償債能力逐年變?nèi)酢?、利息償付倍數(shù) 利息償付倍數(shù)表明企業(yè)一定時(shí)期息稅前利潤(rùn)相當(dāng)于利息支出的多少倍，其數(shù)額越大表明企業(yè)的償債能力越強(qiáng)。萬(wàn)科近三年償債能力有所增強(qiáng)。運(yùn)營(yíng)能力指

8、標(biāo)1、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，表明企業(yè)全部資產(chǎn)的使用效率越高。萬(wàn)科近三年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率穩(wěn)定在0.3左右，周轉(zhuǎn)率比較低。2、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)一定時(shí)期的營(yíng)業(yè)收入與平均應(yīng)收賬款余額的比值。萬(wàn)科近三年應(yīng)收張款周轉(zhuǎn)率逐年提高，表明萬(wàn)科應(yīng)收賬款的回收速度變快，應(yīng)收賬款管理效率變高，資產(chǎn)流動(dòng)性變強(qiáng)，短期償債能力也變強(qiáng)。3、存貨周轉(zhuǎn)率一般來(lái)講，存貨周轉(zhuǎn)率越高越好。萬(wàn)科近三年存貨周轉(zhuǎn)率比較低，變現(xiàn)速度慢，周轉(zhuǎn)額變小，資源占用水平高。獲利能力指標(biāo)1、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是企業(yè)一定時(shí)期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)收入的比率。萬(wàn)科近三年?duì)I業(yè)利潤(rùn)率逐年下降，表明其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力變?nèi)?，發(fā)展?jié)摿ψ冃。@利能力變?nèi)?/p>

9、。2、總資產(chǎn)報(bào)酬率（ROA） 總資產(chǎn)報(bào)酬率是衡量企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)獲得的報(bào)酬總額與平均資產(chǎn)總額的比率。萬(wàn)科近三年總資產(chǎn)報(bào)酬率有所下降，表明其資源利用效益變差，獲利能力變差。3、凈資產(chǎn)報(bào)酬率（ROE） 凈資產(chǎn)報(bào)酬率是企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)獲得凈利潤(rùn)與平均凈資產(chǎn)的比率。萬(wàn)科近三年凈資產(chǎn)報(bào)酬率逐年提高，表明其自有資產(chǎn)獲取收益的能力變強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)效益變好，對(duì)企業(yè)投資人和企業(yè)債權(quán)人權(quán)益保障程度越高發(fā)展能力指標(biāo)1、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率是企業(yè)本年?duì)I業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)額與上年?duì)I業(yè)利潤(rùn)總額的比率，反映企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增減變化情況。萬(wàn)科近三年?duì)I業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率逐年提高，獲利能力變強(qiáng)。2、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率 總資產(chǎn)增長(zhǎng)率是企業(yè)資產(chǎn)總量擴(kuò)張方

10、面衡量企業(yè)的發(fā)展能力。近三年，萬(wàn)科總資產(chǎn)增長(zhǎng)率逐年降低，表明其一定時(shí)期內(nèi)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)張的速度變慢。 從上述數(shù)據(jù)中我們可以看到，萬(wàn)科和保利的短期償債指標(biāo)都低于行業(yè)平均，同時(shí)反映了萬(wàn)科的短期償債能力比保利地產(chǎn)要弱。長(zhǎng)期負(fù)債方面，萬(wàn)科要高于保利和行業(yè)平均，表明其長(zhǎng)期負(fù)債能力差。 在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率方面，萬(wàn)科、保利和行業(yè)平均基本持衡。在應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率上，萬(wàn)科要高于保利，低于行業(yè)平均，表明其變現(xiàn)能力要高于保利，但低于行業(yè)平均；資源占用率上要要低于保利，高于行業(yè)平均。 在營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率上，萬(wàn)科要高于保利和行業(yè)平均，發(fā)展?jié)摿瞳@利能力要高于保利和行業(yè)平均；在總資產(chǎn)報(bào)酬率上，保利要高于萬(wàn)科和行業(yè)平均，表

11、明其資產(chǎn)利用效果要好；在凈資產(chǎn)報(bào)酬率上，萬(wàn)科的自有資本獲益能力和運(yùn)營(yíng)效益要高于保利和行業(yè)平均。 在營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率上，萬(wàn)科要高于保利和行業(yè)平均，表明其獲利能力較好；在總資產(chǎn)增長(zhǎng)率上，萬(wàn)科要低于保利和行業(yè)平均，表明其一定時(shí)期內(nèi)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)張速度慢。O TS W杜邦體系分析：1.從數(shù)據(jù)中可看到，萬(wàn)科的凈資產(chǎn)收益率在逐年降低，行業(yè)平均也在降低，不過(guò)萬(wàn)科仍高于行業(yè)平均值。反映了近幾年的行業(yè)和公司的盈利能力在減弱。2.萬(wàn)科權(quán)益乘數(shù)在逐年地增高，且其值在行業(yè)平均值之上。說(shuō)明了公司的負(fù)債的比率變大了，給企業(yè)帶來(lái)了較多的杠桿利益，同時(shí)也給企業(yè)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。3.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在逐年降低，反應(yīng)了全部資產(chǎn)的利用效率

12、較差，最終會(huì)影響到公司的獲利能力降低。4. 在發(fā)展能力上，說(shuō)明了萬(wàn)科在房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)展越來(lái)越嚴(yán)峻的形勢(shì)下，仍能維持盈利的狀態(tài)，可是發(fā)展的空間縮小了。綜合分析 萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)尚為合理，償債能力較強(qiáng)。目前各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況良好，盈利能力逐年增強(qiáng)，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)也是高于或相近。所以，萬(wàn)科在規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，萬(wàn)科具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 如果銀行收縮貸款，保利地產(chǎn)不能持續(xù)從銀行借款，則現(xiàn)金流壓力會(huì)非常大，可能需要降價(jià)售房，消除庫(kù)存，回籠資金，解決現(xiàn)金流問(wèn)題。 對(duì)企業(yè)發(fā)展前景的預(yù)測(cè)單從近年的財(cái)務(wù)報(bào)表看萬(wàn)科的狀況并不是很好，現(xiàn)金流量緊張、存貨量劇增等不利因素較多，但是如果從整個(gè)宏觀政策來(lái)看就不難發(fā)現(xiàn)，前幾年發(fā)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)也有較快的發(fā)展，近年由于政府的宏觀調(diào)控政策的連續(xù)出臺(tái)特別是限購(gòu)政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是沉重的打擊，很可能造成資金鏈條的斷裂，甚至破產(chǎn)。但是在這么嚴(yán)峻的宏觀環(huán)境條件下萬(wàn)科的利潤(rùn)仍然連年升高，主營(yíng)業(yè)務(wù)連年擴(kuò)大，