房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀問題及對策

1、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資：現(xiàn)狀、問題及對策樓主刁宣誠 發(fā)表于 搜房網(wǎng) - 武漢業(yè)主論壇 - 洋瀾·國際康城 房地產(chǎn)業(yè)屬于國民經(jīng)濟的先導型產(chǎn)業(yè),對其他經(jīng)濟部門具有帶動作用。房地產(chǎn)業(yè)的增長可以拉動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。中國現(xiàn)有3萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資10106億元，比2002年增長29.7%,高于同期固定資產(chǎn)投資增幅（26.7%）3個百分點，占同期固定資產(chǎn)18.3%。房地產(chǎn)業(yè)對全國GDP的直接貢獻率和間接貢獻率約占15%，帶動一大批關聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，初步成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的增長不僅促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展，而且拉動了投資需求和消費需求。在2004年2月召開的中央經(jīng)濟

2、工作會議上，明確2004年我國將把擴大消費作為擴大內(nèi)需的著力點。據(jù)專家預測作為我國近年來消費主要增長點的住房消費，2004年將繼續(xù)升溫。             房地產(chǎn)基于自身的一些特殊性，在其開發(fā)和消費過程中離不開金融支持。換言之，房地產(chǎn)開發(fā)的過程實質(zhì)上是一種投資過程，即資金的有效投入和增值收回的過程。             一

3、60;房地產(chǎn)開發(fā)資金增長迅猛             中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近10年的高速發(fā)展，成為我國市場經(jīng)濟不可缺少的組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，離不開資金的支持。根據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金為1.31萬億元，是1997年的3.4倍，其中國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金來源（主要是定金及預付款）分別是1997年3.4倍、3.9倍、4.2倍，盡管三者在資金來源中所占比重增長不明顯，但資金總量增加幅度很大。國家預算內(nèi)資金、債券及利用外資所占資金比重分別由0

4、.33%、0.13%、12.07%下降到0.12%、0.02%、1.40%。2001年債券所占比重幾乎為零，利用外資2003年為184億元，比2001年（最低的135億元）增加49億元，但所占比重仍在下降。由此可見，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金及預付款）三個方面。             二 2003年房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀       

5、0;     在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，資金是最重要。對于開發(fā)商來講，通過什么渠道什么方式融資是最重要的。在中國現(xiàn)有市場經(jīng)濟條件下，間接融資是主要方式，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。2003年房地產(chǎn)融資途徑仍然是自籌資金、銀行貸款和其他資金，且受政策影響較大。             1.特征           

6、0; 第一，資金到位情況良好。盡管有房地產(chǎn)泡沫之爭及央行政策出臺等因素作用，但開發(fā)資金相對取得較大程度增長，2003年全國房地產(chǎn)到位資金累計為1.31萬億元，增長37.6%，增長幅度比去年增加7.4個百分點，是1995年以來的最高增幅。其中，國內(nèi)貸款為3125億元，增長45.4%，             增幅增加14.3個百分點；企業(yè)自籌資金3758億元，增長38.1%；定金及預收款5085億元，增長38.1%；利用外資184億元，增長17.9%。此外，

7、2003年111月到位資金高于2002年全年。             第二，開發(fā)資金仍以銀行貸款間接融資為主。2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。在我國房地產(chǎn)業(yè)中，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無幾，房地產(chǎn)開發(fā)資金直接融資占較小比例。開發(fā)商可以利用

8、的基金等直接融資手段雖被看好，但尚無政策支持；上市或“借殼”上市是少數(shù)有實力大企業(yè)可能實現(xiàn)的方式，但受經(jīng)營特點和預期收益制約不易得到投資者認同，融資效果也不理想，故直接融資比重較小。             第三，房地產(chǎn)信托有了較快發(fā)展。信托業(yè)是金融領域中富有活力的一個分支，房地產(chǎn)業(yè)則是當代最具活力的行業(yè)之一，央行2003年6月13日關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知(銀發(fā)2003121號，以下簡稱“121號”文件)出臺后，對房地產(chǎn)業(yè)界造成較大沖擊，8月12日國

9、務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)200318號，以下簡稱“18號”文件）出臺，對房地產(chǎn)又多有鼓勵。在這種背景下，中國房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的融資途徑。如機構(gòu)投資者參與房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)基金已開始一些實質(zhì)的運作，賣方階段性股權(quán)融資等已經(jīng)露出苗頭，上市融資、海外融資也有比較大的突破，而增長最活躍的是房地產(chǎn)信托，雖然規(guī)模不大，但卻有一個好的起步。根據(jù)不完全的統(tǒng)計，2003年全國至少有數(shù)十億元資金通過信托計劃形式進入房地產(chǎn)投資領域。例如，僅2003年10月的半個月時間里，北京市就有“世紀星城”、“太陽星城”、“榮豐2008”三只房地產(chǎn)信托項目進入市場發(fā)行。2003年11月3日，籌劃良久的盛

10、鴻大廈財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目由北京國際信托投資有限責任公司在民生銀行發(fā)售，計劃一個月但實際上只用了8天半就完成了2.5億元人民幣募集任務。該項信托計劃運作模式幫助開發(fā)商實現(xiàn)了更高的融資額。2003年12月，交易型的信托產(chǎn)品也在天津登臺亮相。             2.“121號”文件的影響             2003年中國房地

11、產(chǎn)商更深刻地感到國家政策的影響和威力?！?21號”文件和“18號”文件，是最近幾年出臺的兩個關鍵性文件。因此，被業(yè)內(nèi)人士稱為“房地產(chǎn)政策年”，特別是“121號”文件給習慣了以往“借貸開發(fā)”的開發(fā)商們當頭一棒頓感資金吃緊?！?8號”文件讓房地產(chǎn)開發(fā)商們松了一口氣，可謂是先悲后喜。             房地產(chǎn)是資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，以規(guī)范房地產(chǎn)信貸為主要內(nèi)容的央行“121號”文件有針對性地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款和建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途做了詳細規(guī)定，切中房地產(chǎn)企業(yè)的

12、“要害”。全國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實力的企業(yè)少，對自有資金有限的企業(yè)，“121號”文件的出臺等于釜底抽薪。“121號”文件對房地產(chǎn)融資產(chǎn)生了多方面影響。             其一推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尋求新的融資方式，不僅緩解了銀行信貸壓力，降低了銀行房地產(chǎn)貸款風險，有實力的企業(yè)開始探討與外資銀行合作。             

13、;其二開發(fā)企業(yè)對于項目謹慎程度增加。如開發(fā)企業(yè)開始根據(jù)自己開發(fā)能力調(diào)整項目定位。受到封頂之后才能辦理按揭的限制，不少開發(fā)企業(yè)開始考慮如何盡快實現(xiàn)封頂，實現(xiàn)資金回籠。             其三房地產(chǎn)行業(yè)有可能重新洗牌。有專家認為，2004年是房地產(chǎn)行業(yè)實行企業(yè)重整的“企業(yè)年”。在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，不乏有靠關系或有限資金短平快開發(fā)經(jīng)營的，不僅對消費者不利，對銀行來講也存在較大風險。“121號”文件出臺后，這樣的房地產(chǎn)企業(yè)要么發(fā)展壯大自己，要么與其他企業(yè)合作，要么被

14、淘汰。該政策對資金充足的大型房地產(chǎn)企業(yè)利好，有利于房地產(chǎn)企業(yè)向更大規(guī)模發(fā)展，將導致中國房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌。隨著規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)的出局，實力強的房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭將充分展開。             其四房地產(chǎn)出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性問題及局部泡沫問題得以調(diào)整和控制。             三 房地產(chǎn)融資存在的問題  

15、           隨著市場競爭的加劇，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商深切體會到資金已是一個嚴重制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。作為資金密集型的行業(yè)，解決好房地產(chǎn)融資問題已經(jīng)迫在眉睫。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨融資的主要問題。             第一，貸款方式少。房地產(chǎn)開發(fā)、消費過程都離不開銀行支持（在中國現(xiàn)有的金融體制條件下）。房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，沒有資金

16、就沒有房地產(chǎn)。投資規(guī)模大、周期長等特點使房地產(chǎn)開發(fā)、投資需要大量資金，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最關心的問題是融資。房地產(chǎn)開發(fā)貸款在國內(nèi)主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款,主要用于補充企業(yè)為完成計劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設任務需要的流動資金；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款,主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供生產(chǎn)性流動資金貸款；第三種是房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。因此，目前我國房地產(chǎn)金融市場化的程度仍有待提高，相應的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓寬。    

17、;         第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接融資比重過大。2003年末中國經(jīng)濟金融運行情況顯示，資本市場融資規(guī)模萎縮，企業(yè)融資渠道間接化的格局進一步增強。2003年末，人民幣貸款余額為16.8萬億元，比年初增加2.8萬億元，同比多增0.9萬億元。貸款增長過猛勢必造成融資格局進一步向銀行貸款傾斜，企業(yè)融資對銀行貸款的依賴增強，加大銀行信貸資產(chǎn)風險。在當前國內(nèi)金融市場融資格局中，貸款所占的比重已經(jīng)由2001年的75.9%上升到2003年末85.1%。在巨額的銀行信貸中，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸款比重依然很大。

18、0;            改革開放以來，我國直接融資市場發(fā)展很快，但是在短時期內(nèi)仍然難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當大的程度上需要銀行的信貸資金支持。房地產(chǎn)資金主要來自銀行貸款。這種高度集中于銀行的融資體制，如果商品房空置面積（2003年少數(shù)城市空置面積同比增長超過45）長期持續(xù)大量積壓，開發(fā)企業(yè)無法支付銀行貸款與建筑商費用時，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金大部分也來自銀行貸款，最后也只好把開發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。這樣，銀行將成為房地

19、產(chǎn)風險的最大承擔者。這也正是目前房地產(chǎn)融資渠道狹窄和房地產(chǎn)金融體系不完善的必然結(jié)果。             第三，房地產(chǎn)融資各種方式均有局限性。融資，不單純是為建設和發(fā)展聚集資金的問題，它實質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。所謂融資方式，是由資金供給部門向資金需求部門轉(zhuǎn)化的途徑和渠道。綜合有關專家對房地產(chǎn)融資的研究成果，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式有兩種：一是內(nèi)部融資。即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來支持項目開發(fā)，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。內(nèi)部融資不

20、需要實際對外支付利息或股息，即不發(fā)生融資費用，內(nèi)部融資的成本遠低于外部融資，因此是首選的融資方式。內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。對開發(fā)企業(yè)來說，預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉(zhuǎn)移給購房者，雖可能會喪失一些未來利益，但相對于總體利益終究是微不足道的。房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足資金需求，更多的資金是通過外部融資獲得。二是外部融資。外部融資成為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要方式。目前主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。    

21、60;        經(jīng)過25年的改革，中國房地產(chǎn)市場融資渠道單一的局面仍未根本改變，這是不爭的事實。房地產(chǎn)融資除銀行貸款外，目前可以采用的還有信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等。但各種融資方式均有一定局限性。             銀行貸款由于央行“121號”文件的規(guī)定，其對項目開發(fā)程度和開發(fā)企業(yè)自有資金的要求不是多數(shù)開發(fā)企業(yè)短期能夠達到的。信托融資相對銀行

22、貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。企業(yè)債券用途多為新建項目，利息高于同期銀行利率、期限為315年。所以,一般房地產(chǎn)開發(fā)的項目獲取發(fā)行的可能性較小。發(fā)行股票及上市過程長，手續(xù)復雜，成本較高，對企業(yè)資質(zhì)的要求更為嚴格，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商無法接受和實現(xiàn)。股權(quán)投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不會甘心將大部分的開發(fā)收益拱手相讓，所以在實踐中也難推行。由于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金無法可依，暫不允許存在，養(yǎng)老和保險基金又不準直接涉足房地產(chǎn)，海外基金在國內(nèi)運作10年來狀況并不理想。因此對基金也不能被寄予厚望。 

23、            第四，法律法規(guī)不健全，影響融資渠道拓展。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。         &

24、#160;   第五，受金融政策環(huán)境影響，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新力度不夠。             四 2004年主要的融資方式             2004年中國房地產(chǎn)將迎來“融資年”。這是國家金融政策的調(diào)整和房地產(chǎn)業(yè)擴張對資金需求的增強所致。從宏觀上來看，房地產(chǎn)融資問題關鍵不是資金的供給，而是融資渠

25、道和融資工具的創(chuàng)新。據(jù)預測,銀行貸款和信托融資將上升為2004年中國房地產(chǎn)融資的主流。             1.銀行貸款仍是重要渠道             盡管“121號”文件對銀行貸款進行了限制，但銀行業(yè)不會因此放棄房貸這塊不良率較低的業(yè)務，加上當前其他融資渠道各有局限，銀行貸款2004年仍將會是房地產(chǎn)融資的主流。因此，房地產(chǎn)企業(yè)

26、應建立以銀行為主的多元化融資渠道，間接融資手段與直接融資手段并用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作創(chuàng)新新的融資工具。             2.房地產(chǎn)信托快速發(fā)展             信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定的目的進行管理或進行處分的行

27、為。從法律意義上講，信托是一種財產(chǎn)委托人、受益人和受托人之間發(fā)生的財產(chǎn)權(quán)關系。信托的方式有兩種，即投資收益型和借貸型。我國目前主要還是借貸型，這符合現(xiàn)在的運作方式，與其他方式相比，信托更注重的是抵押和擔保。             房地產(chǎn)信托，就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托責任公司專業(yè)理財優(yōu)勢和運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，

28、為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。             黨的第十六屆三中全會首次把銀行、證券、保險和信托作為金融四大支柱產(chǎn)業(yè)一并提出，這預示信托業(yè)的美好發(fā)展前景。盡管信托投資公司已經(jīng)有幾十年的發(fā)展歷史，但信托法、信托投資公司管理辦法和資金信托管理暫行辦法2001年才頒布，信托公司經(jīng)過5次清理整頓，重新登記之后，才開始涉足房地產(chǎn)業(yè)，其業(yè)務時間很短。2002年全國房地產(chǎn)信托共融資10.3億元，僅2003年第二季度，全國各地的信托公司就推出針對房地產(chǎn)的資金信托產(chǎn)品54個。

29、盡管如此，與銀行貸款業(yè)務相比，信托所占比例可以忽略不計。             在房地產(chǎn)融資的諸多金融手段之中，信托具備多種平臺優(yōu)化組合優(yōu)勢，以信托高級形態(tài)為核心，通過信托的串接，將多種金融工具進行優(yōu)化整合，實現(xiàn)一攬子組合融資解決方案，“121號”文件持續(xù)執(zhí)行，信托能夠成為房地產(chǎn)業(yè)融資的新熱點，成為與銀行并駕齊驅(qū)的融資模式。2004年房地產(chǎn)信托將有更多的創(chuàng)新產(chǎn)品出臺。特別是信托將成為房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)中最重要的前端部分，并成為最具創(chuàng)新元素與組合優(yōu)勢的核心力量。但是，由

30、于監(jiān)管部門對房地產(chǎn)資金信托的控制，目前人們對房地產(chǎn)信托的認知還不高。             信托獨具制度優(yōu)勢，創(chuàng)新空間寬廣，并具有巨大的靈活性。信托可以進行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等，可以在不同層次、不同品位上，為房地產(chǎn)業(yè)服務。信托產(chǎn)品能夠比較靈活充分地適應和處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟和法律關系，解決其他渠道難以解決的問題。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運營成本，節(jié)約財務費用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運用和公司的發(fā)展；信托在供給方式

31、上也十分靈活，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信托產(chǎn)品，從而增大市場供需雙方的選擇空間。             同時，隨著信托產(chǎn)品流動性問題的逐步解決及資產(chǎn)證券化的發(fā)展，為多類型、多層次投資者提供多元化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品將成為現(xiàn)實。此外，相對于其他任何方式,如基金、國債、債券、企業(yè)債的發(fā)行，信托的特點是不需要央行的批準，“一法兩規(guī)”（信托法、信托資金管理辦法、信托投資管理辦法）對它的政策只是需備案。   

32、0;         3.整合信托銀行組合工具             解決問題的根本途徑是尋找高品質(zhì)資金的來源，即投資融資方式的創(chuàng)新及融資渠道的整合提升。房地產(chǎn)所需資金額度非常大，單純依靠信托或銀行貸款都不能完全解決問題，需要進行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，以信托銀行組合工具構(gòu)建房地產(chǎn)項目融資模式，融資數(shù)額由以信托為核心的金融組合工具完成，實現(xiàn)信托前端融資，銀行后端資金支持。 &

33、#160;           信托在串接多種金融工具方面獨具優(yōu)勢，成為組合融資的核心。其一可以引入海外基金；其二可以充當國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金；其三可以以固定回報的方式以股權(quán)投資方式進入項目公司；其四可以在適當?shù)臅r候?qū)㈨椖抗景b上市；其五可以完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件。             五 拓展房地產(chǎn)融資渠道的對策與建議&

34、#160;            1.有條件的企業(yè)逐步建立多元化的融資渠道             黨的第十六屆三中全會首次提出“要大力發(fā)展資本市場，擴大直接融資比例”。有條件和實力房地產(chǎn)企業(yè)探尋除銀行貸款以外其他融資方式，如上市、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金等。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機遇，在現(xiàn)有渠道的基礎上向多元化方向發(fā)展，不僅有利于資金的籌集，還有助于風險的分散。             在融資渠道多元化的建設上，不少知名的大企業(yè)已經(jīng)探索出路徑，如首創(chuàng)的經(jīng)驗就值得借鑒。首創(chuàng)融資除傳統(tǒng)的方法：自有資金、銀行貸款、客戶資金（預售回款）外，還有6個渠道：一是發(fā)債券；二是國內(nèi)上市公司，資本市場融資；三是海外上市，把公司重組起來到海外資本市場融資；四是吸收海外基金；五是施工企業(yè)墊資；六是房地產(chǎn)基金。