物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn)

1、page1 什么是物業(yè)管理？什么是物業(yè)管理？是指業(yè)主物通過(guò)選聘業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。概念理解概念理解合同雙方、管理依據(jù)、管理內(nèi)容 什么是前期物業(yè)管理什么是前期物業(yè)管理在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。 概念理解 簽訂時(shí)間、合同雙方、合同效力王先生與方正公司簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同。合同約定，由大成公司提供物業(yè)管理服務(wù)。王先生接受方正公司與大成公司之間簽訂的前期物業(yè)管理協(xié)議。入住后，方正公司將制定的臨時(shí)管理規(guī)約張貼在小區(qū)公告

2、欄，臨時(shí)管理規(guī)約中列明了應(yīng)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，及違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。收取管理費(fèi)時(shí)，王先生以臨時(shí)管理規(guī)約無(wú)效為由，拒絕繳納。問(wèn)：臨時(shí)管理規(guī)約是否有效？ 王先生是否能以臨時(shí)管理規(guī)約無(wú)效拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)？ 分析： 有效的臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)滿足的條件 物業(yè)管理費(fèi)收取的依據(jù) 雖未簽訂雙方合同，但已形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系?！痉梢罁?jù)法律依據(jù)】物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例 第二十二條第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)

3、益。第二十三條第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾?！痉梢罁?jù)法律依據(jù)】最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋干問(wèn)題的解釋 第一條第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。物業(yè)管理中建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)：物業(yè)管理中建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)：建設(shè)過(guò)程中：配置

4、物業(yè)管理用房售前：向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工驗(yàn)收資料制定臨時(shí)管理規(guī)約全程（按合同或質(zhì)量保修書(shū)約定時(shí)間） 建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的保修責(zé)任 物業(yè)服務(wù)用房：物業(yè)服務(wù)用房： 面積：建筑面積的千分之二 最低不少于五十平方米，最高不超過(guò)三百平方米 樓層：地面以上的房屋； 沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不 得高于四層 功能：獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能 權(quán)屬：全體業(yè)主 用途：專(zhuān)用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用【法律依據(jù)法律依據(jù)】廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 第三十八條第三十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于五十平方

5、米，最高不超過(guò)三百平方米；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過(guò)六十平方米。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專(zhuān)用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。第三十九條第三十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售時(shí)予以公布?？h級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權(quán)查詢(xún)。

6、在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： 設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限： 基礎(chǔ)設(shè)施工程、地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程年：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間房間和外墻面的防 滲漏年： 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程個(gè)采暖期、供冷期： 供熱與供冷系統(tǒng) 保修期的起始時(shí)間： 起算時(shí)間：住宅質(zhì)量保修書(shū)約定： 約定的交樓日期或?qū)嶋H交付日期中較早的日期 終止時(shí)間： 期間屆滿 提問(wèn)：為何為較早的時(shí)間？徐先生和徐太太去小女兒家住了半年多，最近才回來(lái)。物業(yè)管理員上門(mén)收取物業(yè)管理費(fèi)，徐先生以家里沒(méi)人為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。徐先生一家是否應(yīng)當(dāng)交物業(yè)管理費(fèi)？物業(yè)公司怎么收取物業(yè)管理費(fèi) 分析：物業(yè)服務(wù)定義物業(yè)

7、服務(wù)范圍：專(zhuān)有部分+共有部分業(yè)主沒(méi)有交物業(yè)管理費(fèi)的，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員的督促義務(wù)書(shū)面催繳后業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由或在規(guī)定期限內(nèi)仍未交納的，可起訴?！痉梢罁?jù)法律依據(jù)】廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例第四十七條第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理?xiàng)l例第六十七條第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴?！痉梢罁?jù)法律依據(jù)】審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第六條 經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者

8、在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持徐先生，欲裝修房屋，應(yīng)該：徐先生，欲裝修房屋，應(yīng)該： 通知物業(yè)管理企業(yè) 告知鄰里 提交登記資料普通裝修 房屋所有權(quán)證； 申請(qǐng)人身份證； 裝飾裝修方案； 施工單位的資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件特殊裝修 超出規(guī)范裝修的應(yīng)提交原設(shè)計(jì)單位或具有同等資質(zhì)單位的設(shè)計(jì) 變更方案； 需要政府部門(mén)同意的裝修活動(dòng)，還應(yīng)當(dāng)提交政府部門(mén)的批準(zhǔn)文件【法律依據(jù)法律依據(jù)】物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例 第五十三條第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋

9、的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅裝飾裝修管理辦法住宅裝飾裝修管理辦法第十三條第十三條裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理單位）申報(bào)登記。非業(yè)主的住宅使用人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書(shū)面同意。第十五條第十五條裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里?！痉梢罁?jù)法律依據(jù)】住宅裝飾裝修管理辦法住宅裝飾裝修管理辦法第十四條申報(bào)登記應(yīng)當(dāng)提交下列材料。（四）變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案；（五）涉及本辦法第六條行為的，需提交有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設(shè)

10、計(jì)方案或者施工方案；（六）委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書(shū)的復(fù)印件。得知徐先生裝修，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)做出哪些反應(yīng)？得知徐先生裝修，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)做出哪些反應(yīng)？開(kāi)工前 履行告知義務(wù) 告知業(yè)主裝修禁止及限制性的行為簽訂裝修管理協(xié)議開(kāi)工后對(duì)裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查權(quán)違規(guī)行為報(bào)告義務(wù)住宅裝飾裝修管理辦法 第十五條第十五條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè) 第十六條第十六條裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；實(shí)施期限；允許

11、施工的時(shí)間；廢棄物的清運(yùn)與處置；住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；禁止行為和注意事項(xiàng)；管理服務(wù)費(fèi)用；違約責(zé)任；其他需要約定的事項(xiàng)徐先生想把書(shū)房改大一點(diǎn)，他計(jì)劃把書(shū)房與陽(yáng)臺(tái)間的隔墻敲掉。為了增加臥室的采光，徐先生打算在外墻上開(kāi)一個(gè)窗。他看見(jiàn)朋友家裝了一個(gè)巨型浴缸，也想在自家裝一個(gè)。徐先生的計(jì)劃是否都能實(shí)現(xiàn)？ 分析：拆除隔墻拆除隔墻 若隔墻為承重墻，須原設(shè)計(jì)單位或具有同等資質(zhì)的單位出具設(shè)計(jì)方案外墻開(kāi)窗外墻開(kāi)窗更改外立面，須物業(yè)所在地的規(guī)劃部門(mén)同意。若外墻為承重墻，則須設(shè)計(jì)單位同意；若為填充墻，則無(wú)須安裝巨型浴缸安裝巨型浴缸若巨型浴缸超過(guò)樓面荷載，須原設(shè)計(jì)單位或具有同等資質(zhì)的單位出具設(shè)計(jì)方案【法律依

12、據(jù)法律依據(jù)】住宅裝飾裝修管理辦法第五條第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（二）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 本辦法所稱(chēng)建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。本辦法所稱(chēng)承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱

13、、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等?！痉梢罁?jù)法律依據(jù)】住宅裝飾裝修管理辦法 第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗；（三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。本條所列第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)；第（三）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第（四）項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)?！痉梢罁?jù)法律依據(jù)】住宅裝飾裝修管理辦法住宅裝飾裝修管理辦法 第七條第七條住宅室內(nèi)裝飾裝修超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。 第八

14、條第八條改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案，并做閉水試驗(yàn)。 第九條第九條裝修人經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，或者裝修活動(dòng)涉及本辦法第六條、第七條、第八條內(nèi)容的，必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)?！痉梢罁?jù)法律依據(jù)】廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： （二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；（八）損毀樹(shù)木、園林；（九）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危

15、險(xiǎn)性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；（十）亂丟垃圾，高空拋物； （十一）發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；（十二）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。 樓下的余先生得知徐先生打算安裝的浴缸超過(guò)了樓面荷載，余先生建議徐先生更換一個(gè)輕便型的浴缸，徐先生對(duì)余先生的建議，不予理會(huì)。余先生這時(shí)該怎么辦？【法律依據(jù)法律依據(jù)】廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 第五十五條第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管

16、理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。 【法律依據(jù)法律依據(jù)】廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例第三十條第三十條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔。共有部分包括法定共有和約定共有。共有部分包括法定共

17、有和約定共有。 法定共有：法定共有：綠地道路物業(yè)服務(wù)用房維修資金 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所或共用設(shè)施 約定共有：約定共有：車(chē)庫(kù)、車(chē)位（首先滿足業(yè)主需求）會(huì)所 “欣欣苑”共有1200套房屋，車(chē)位1500個(gè)。開(kāi)發(fā)商方正公司，將24個(gè)車(chē)位租給了毗鄰小區(qū)月亮灣的業(yè)主，租期為1年。欣欣苑的業(yè)主強(qiáng)烈反對(duì)，方正公司負(fù)責(zé)人說(shuō)“車(chē)位所有權(quán)是我們公司的，業(yè)主無(wú)權(quán)干涉”。 方正公司是否可以對(duì)外出租小區(qū)內(nèi)的車(chē)位？ 分析車(chē)庫(kù)、車(chē)位的所有權(quán)歸屬（地塊規(guī)劃用途）若為方正公司所有：車(chē)位是否滿足本小區(qū)業(yè)主需求；租期不得超過(guò)6個(gè)月若為業(yè)主所有：業(yè)主決定是否出租租金收益分配【法律依據(jù)法律依據(jù)】物權(quán)法物權(quán)法第七十四條第七十四條 建筑

18、區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！痉梢罁?jù)法律依據(jù)】廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例第五十四條第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車(chē)位、車(chē)庫(kù)出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過(guò)六個(gè)月。 建設(shè)單

19、位依法取得車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬登記后方能出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)一個(gè)月前，以書(shū)面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫(kù)。大成公司，將由其負(fù)責(zé)物業(yè)管理的大廈底層大堂（200平方米）出租給一個(gè)企業(yè)做電腦展臺(tái)。大廈部分業(yè)主認(rèn)為，此面積已在購(gòu)房時(shí)由各業(yè)主分?jǐn)?，各業(yè)主對(duì)此部分共有使用權(quán)。 據(jù)此，要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權(quán)益，拆除展臺(tái)或給予業(yè)主一定的賠償。問(wèn)：物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主給予賠償？分析： 共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有。 利用業(yè)主共同所得收益

20、，歸全體業(yè)主。 費(fèi)用分配：貼補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足；納入到維修基金之中；比例向全體業(yè)主分配?！痉梢罁?jù)法律依據(jù)】物權(quán)法物權(quán)法第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。某日早上徐先生出門(mén)時(shí)發(fā)現(xiàn)屋頂在滴水，他懷疑是樓上漏水，向物業(yè)公司反映了該情況后，就出去了。物業(yè)公司得知此情況后，立刻聯(lián)系了樓上的佘先生，佘先生以自己在外等各種理由推諉不予配合。中午徐先生發(fā)現(xiàn)自己家的天花板、燈具等不同層次的都已遭受損失。為了避免損失擴(kuò)大徐先生建議物業(yè)公司直接進(jìn)入佘先

21、生家。物業(yè)公司是否可以破門(mén)而入？此時(shí)應(yīng)當(dāng)怎么處理？分析 風(fēng)能進(jìn)、雨能進(jìn)，國(guó)王不能進(jìn) 鄰居有配合檢查的義務(wù) 緊急避險(xiǎn)。確有危險(xiǎn)；危險(xiǎn)正在發(fā)生；侵犯第三人合法權(quán)益；正當(dāng)?shù)谋茈U(xiǎn)意圖；損害較小的利益保護(hù)較大的利益2002年的第一場(chǎng)雪后，天氣寒冷，路面濕滑。賈君鵬去上班，在通往載貨電梯的臺(tái)階時(shí)，因三樓漏水未修理，滴水正好滴在臺(tái)階上，天氣寒冷地面出現(xiàn)結(jié)冰。賈君鵬走上臺(tái)階滑倒摔傷。賈君鵬要求物業(yè)公司對(duì)此事承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒(méi)有義務(wù)承擔(dān)。 應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任？ 物業(yè)公司行為分析 物業(yè)公司是否有過(guò)錯(cuò) 賈君鵬是否遭受損失 兩者之間是否有因果聯(lián)系 物業(yè)公司是否盡到安全提醒義務(wù) 賈君鵬行為分析 賈君鵬是否盡到注意義務(wù) 賈君鵬是否有過(guò)錯(cuò) 物業(yè)公司是否有過(guò)錯(cuò) 綜上：物業(yè)公司和賈君鵬共同承擔(dān)責(zé)任邱先生與大成物業(yè)公司簽訂了一份物業(yè)管理服務(wù)合同。合同約定：甲方將居住小區(qū)的公共物