地鐵商業(yè)開發(fā)模式

1、上蓋上蓋物業(yè)物業(yè)園林平臺園林平臺行車道行車道商場商場車車輛段輛段公共運(yùn)輸公共運(yùn)輸交匯處交匯處地鐵站地鐵站地鐵商業(yè)開發(fā)模式研究什么是地鐵商業(yè)？什么是地鐵商業(yè)？站臺站臺通道通道地鐵商城地鐵商城地鐵商業(yè)位置剖析出于安全考慮，站臺不允許設(shè)置商鋪站廳站廳地鐵商業(yè)有什么特點(diǎn)？地鐵商業(yè)有什么特點(diǎn)？站廳商業(yè)的特點(diǎn)特點(diǎn)：特點(diǎn)：1、人流密集人流密集個別站點(diǎn)單向高峰個別站點(diǎn)單向高峰小時客流量超過小時客流量超過1萬人次萬人次2、體態(tài)較小，一般只有十幾平體態(tài)較小，一般只有十幾平方米方米面包店面包店報刊亭報刊亭便利店便利店飾品店飾品店3、主要提供快捷便利的延伸服務(wù)，主要、主要提供快捷便利的延伸服務(wù)，主要有：便利店、書店、

2、音像店、沖洗店、有：便利店、書店、音像店、沖洗店、干洗店、西餅店、飲品店和眼鏡店等干洗店、西餅店、飲品店和眼鏡店等通道商業(yè)的特點(diǎn)特點(diǎn)：特點(diǎn)：1、位于地鐵站廳與地面商業(yè)旺地或交通接駁點(diǎn)的主要通道上，人流較為密集人流較為密集2、面積可大可小，較為靈活3、業(yè)態(tài)一般為具有一定商業(yè)特色的商業(yè)街或商品展示世界之窗站地下通道世界之窗站地下通道中信地鐵商城地下通道中信地鐵商城地下通道廣州某地鐵站地下通道展示廣州某地鐵站地下通道展示地鐵商城的特點(diǎn)特點(diǎn)：特點(diǎn)：1、與地鐵出入口相連，一般層數(shù)較少2、規(guī)模多為1-2萬m23、業(yè)態(tài)一般定位為中低檔次的時尚飾品、休閑服飾、餐飲等地鐵商業(yè)的特點(diǎn)按客流特征劃分干道型地鐵商業(yè)消

3、費(fèi)型地鐵商業(yè)功能功能以客流快速通過為目的，注重交通空間、疏散消防功能地鐵與地面完全融為一體，形成立體式交通網(wǎng)絡(luò)，解決交通空間的同時注重地鐵與地面商業(yè)互動人流特點(diǎn)人流特點(diǎn)人流集中在特定時段，集中在上下人流集中在特定時段，集中在上下班高峰班高峰期間期間商務(wù)人流、游客、體閑、購物人商務(wù)人流、游客、體閑、購物人流較多，各時間段人流均較多，流較多，各時間段人流均較多，乘地鐵前來目的性消費(fèi)的乘客比乘地鐵前來目的性消費(fèi)的乘客比例較大例較大商業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn)主要提供快捷便利的延伸服務(wù)，主要有：便利店、書店、音像店、沖洗店、干洗店、西餅店、飲品店和眼鏡店等地鐵通道四通八達(dá)，出口與周邊商家相聯(lián)，形成地下商業(yè)

4、走廊，業(yè)態(tài)比較廣泛包括：超市、百貨、餐飲、體閑娛樂等案例一：深圳地鐵世界之窗至華強(qiáng)北段；人流主要集中上下班高峰期。案例二：香港港九鐵路，主要聯(lián)系羅湖新界與香港島之間的交通案例一：深圳地鐵華強(qiáng)北至國貿(mào)段；深圳萬象城、中信地鐵商場案例二：香港太古城類型類型物業(yè)特點(diǎn)物業(yè)特點(diǎn)區(qū)位特點(diǎn)區(qū)位特點(diǎn)代表代表核心商圈商核心商圈商業(yè)業(yè)都市綜合體商場+寫字樓+酒店+高檔住宅位于市中心地帶或者核位于市中心地帶或者核心商業(yè)區(qū)，通常是地鐵心商業(yè)區(qū)，通常是地鐵換乘站，人流較為集中換乘站，人流較為集中香港：國際金融中心北京：東方新天地次級商圈商次級商圈商業(yè)業(yè)商場（+普通住宅）位于市區(qū)內(nèi)次級商業(yè)區(qū)，位于市區(qū)內(nèi)次級商業(yè)區(qū)，兼具社

5、區(qū)服務(wù)功能；兼具社區(qū)服務(wù)功能；香港：青衣城深圳：金光華廣場、中信地鐵商場、益田假日廣場居住配套商居住配套商業(yè)業(yè)居住為主，商業(yè)為社區(qū)配套位于市區(qū)內(nèi)，以服務(wù)社位于市區(qū)內(nèi)，以服務(wù)社區(qū)為主；區(qū)為主；香港：新翠花園新區(qū)開發(fā)商新區(qū)開發(fā)商業(yè)業(yè)新區(qū)建設(shè)：商場+普通住宅位于新支線沿線，以服位于新支線沿線，以服務(wù)社區(qū)為主；務(wù)社區(qū)為主；香港：將軍澳線連理街上海：9號線松江新城地鐵商業(yè)的特點(diǎn)按區(qū)域位置特征劃分地鐵商業(yè)怎么開發(fā)？地鐵商業(yè)怎么開發(fā)？地鐵商業(yè)空間的權(quán)屬早期早期現(xiàn)狀現(xiàn)狀地下商業(yè)空間作為市政建設(shè)用地下商業(yè)空間作為市政建設(shè)用地直接劃撥給地鐵公司地直接劃撥給地鐵公司地下商業(yè)空間以劃撥用地的性地下商業(yè)空間以劃撥用地的

6、性質(zhì)存在，沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)質(zhì)存在，沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)比較常見的土地利用方式包括比較常見的土地利用方式包括地鐵站廳、通道、地鐵上蓋物地鐵站廳、通道、地鐵上蓋物業(yè)（多出現(xiàn)在地鐵首末站及車業(yè)（多出現(xiàn)在地鐵首末站及車輛段）輛段）地下商業(yè)空間獨(dú)立分割，單獨(dú)地下商業(yè)空間獨(dú)立分割，單獨(dú)招拍掛出讓招拍掛出讓地鐵商業(yè)以經(jīng)營性出讓用地的地鐵商業(yè)以經(jīng)營性出讓用地的形式存在，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)形式存在，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)典型案例如深圳車公廟至竹子典型案例如深圳車公廟至竹子林站之間的地下空間開發(fā)、上林站之間的地下空間開發(fā)、上海海9號線、號線、11號線部分沿線站點(diǎn)號線部分沿線站點(diǎn)用地出讓用地出讓地鐵公司獨(dú)立開發(fā)廣州地鐵模式廣州地鐵模式獨(dú)立開發(fā)

7、獨(dú)立開發(fā)土地權(quán)屬土地權(quán)屬：劃撥的建設(shè)用地開發(fā)主體開發(fā)主體：廣州地鐵開發(fā)模式開發(fā)模式：獨(dú)立招商經(jīng)營主體經(jīng)營主體：廣州地鐵公司商貿(mào)部站廳商鋪：站廳商鋪：面積10-100平方米，零散出租車站商業(yè)街：車站商業(yè)街：面積約30000平方米，分別處在一號線的公園前站、體育西站、芳村站、東山口站，以出租為主；站廳及通道展示：站廳及通道展示：出租為主廣州地鐵線路運(yùn)行示意圖站廳商鋪車站商業(yè)街站廳及通道展示合作開發(fā)深圳地鐵模式深圳地鐵模式合作開發(fā)合作開發(fā)土地權(quán)屬土地權(quán)屬：劃撥的建設(shè)用地開發(fā)主體開發(fā)主體：深圳地鐵開發(fā)模式開發(fā)模式：整體包租經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：只租不售。經(jīng)營主體經(jīng)營主體：深圳金地商業(yè)經(jīng)營管理公司主要經(jīng)營

8、條款主要經(jīng)營條款：經(jīng)營范圍：深圳地鐵一期約4.4萬平方米的地鐵地下商業(yè)面積，包括零星商業(yè)、站廳商業(yè)（5300）、地下商業(yè)街（約3.8萬）租賃期限：5年，2006-2010租賃金額：3億元深圳地鐵一期線路運(yùn)行示意圖南京地鐵：南京地鐵：商鋪面積1.4萬平米，由蘇寧電器集團(tuán)于2003年競標(biāo)獲得地鐵新街口站、小行站整體商鋪10年的經(jīng)營權(quán)，以及13個站點(diǎn)的零星商鋪5年的經(jīng)營權(quán)土地性質(zhì)：土地性質(zhì)：2002年益田集團(tuán)以3.53億元人民幣收購了原屬于香港中旅集團(tuán)位于世界之窗對面的商業(yè)地塊后，規(guī)劃用途多次變更，現(xiàn)為經(jīng)營性商業(yè)用地。地鐵站點(diǎn)：地鐵站點(diǎn)：1、2號線世界之窗站（地鐵樞紐站）開發(fā)主體：開發(fā)主體：深圳市益

9、田房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司開發(fā)方式：開發(fā)方式：獨(dú)自開發(fā)經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：只租不售，開發(fā)商自主招商運(yùn)營管理市場價值：市場價值：項(xiàng)目定位高檔，招商的品牌全部為國際一線品牌，其中30%的國際品牌是首次進(jìn)入深圳市場。深圳深圳益田假日廣場益田假日廣場開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)站廳及通道商業(yè)物業(yè)的開發(fā)模式開發(fā)模式開發(fā)模式開發(fā)運(yùn)作思路開發(fā)運(yùn)作思路優(yōu)缺點(diǎn)比較優(yōu)缺點(diǎn)比較主要代表主要代表地鐵公司地鐵公司獨(dú)立開發(fā)獨(dú)立開發(fā)模式模式地鐵公司成立專門的地鐵商業(yè)開發(fā)機(jī)構(gòu)開發(fā)機(jī)構(gòu)對地鐵商業(yè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌策劃、包裝開發(fā)機(jī)構(gòu)通過廣告、代理等方式出租商鋪地鐵公司負(fù)責(zé)地鐵商業(yè)物業(yè)的維護(hù)、管理優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：保證地鐵商業(yè)開發(fā)收益流入地鐵公司缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：

10、商業(yè)運(yùn)作不專業(yè)，存在較大的運(yùn)營風(fēng)險廣州地鐵上海地鐵合作開發(fā)合作開發(fā)模式模式地鐵公司引入專業(yè)機(jī)構(gòu)合作開發(fā)，具體形式包括整體物業(yè)包租、股權(quán)合作等專業(yè)機(jī)構(gòu)（或項(xiàng)目公司）負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的整體策劃、包裝、代理出租等經(jīng)營活動地鐵公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營和地鐵運(yùn)營優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：專業(yè)運(yùn)作，提高商業(yè)物業(yè)利用效率缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：地鐵公司收益相對較小增加協(xié)調(diào)成本深圳地鐵南京地鐵案例解析案例解析香港香港青衣城青衣城經(jīng)營主體經(jīng)營主體：MTR經(jīng)營模式經(jīng)營模式：只租不售開發(fā)模式：開發(fā)模式：地鐵公司獨(dú)立開發(fā)地鐵公司獨(dú)立開發(fā)位置：位置：位于東涌線及機(jī)場快線青衣站上蓋規(guī)模：規(guī)模：46000，140間商鋪 住宅住宅停車場停車場商業(yè)和商業(yè)和

11、 軌道軌道公交樞公交樞紐紐香港青衣城開發(fā)主體：開發(fā)主體：MTR新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司/恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司香港中華煤氣有限公司/中銀集團(tuán)投資有限公司開發(fā)模式：開發(fā)模式：合作開發(fā)，其中商場由合作開發(fā)，其中商場由MTR之外的發(fā)展之外的發(fā)展商經(jīng)營商經(jīng)營開發(fā)類型：開發(fā)類型：市中心+換乘站位置：位置：位于東涌和機(jī)場快線中環(huán)站上，鄰近維多利亞港。國際金融中心：國際金融中心：占地5.71公頃，面積41.59萬，集寫字樓、商場和酒店于一體。寫字樓：兩座總面積25.42萬的寫字樓商場：5.95萬的多層商場兩座豪華酒店酒店式寓所香港國際金融中心中環(huán)站中環(huán)站88層甲級寫字樓總建面181310樓層面積2800750個

12、車位地鐵公司持有33-52共18層只租不售地鐵站地鐵站38層甲級寫字樓總建筑面積72880樓層面積約1860304個車位只租不售兩棟六星級酒店四季酒店集團(tuán)管理超過1000個房間，配備會議與餐飲436個車位商場商場商場商場南面三層12183北面四層47277250個地下停車位設(shè)置高級購物商鋪、飯店與咖啡茶座香港香港國際金融中心國際金融中心香港國際金融中心土地性質(zhì)：土地性質(zhì)：協(xié)議出讓商業(yè)用地地鐵站點(diǎn)：地鐵站點(diǎn)：一號線科學(xué)館站（臨近華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)，普通站點(diǎn)）開發(fā)主體：開發(fā)主體：深圳市中信城市廣場投資有限公司&深圳市地鐵有限公司開發(fā)方式：開發(fā)方式：合作開發(fā)合作開發(fā)經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：全部銷售，統(tǒng)一招商，

13、統(tǒng)一管理市場價值：市場價值：銷售均價約5.7萬元/（2006）租金水平：600-800元/月深圳深圳中信地鐵商場中信地鐵商場深圳中信地鐵商場深圳深圳中信地鐵商場中信地鐵商場發(fā)展商深圳市中信城市廣場投資有限公司&深圳市地鐵有限公司合作開發(fā)運(yùn)營管理中信城市廣場經(jīng)營管理公司占地面積14516營業(yè)面積17970開業(yè)時間2007-05-31主力店蔡瀾美食坊項(xiàng)目特點(diǎn)層數(shù)：層數(shù)：商城分為ABCD四個區(qū)，地下1層，其中A、C區(qū)局部為地下2層地鐵接駁：地鐵接駁：通過地下商業(yè)街的形式與地鐵科學(xué)館站、中信城市廣場和深圳購書中心直接連通品牌檔次：品牌檔次：主要以大眾化品牌為主，與以高檔品牌為主的中信城市廣場互補(bǔ)深圳中

14、信地鐵商場北京北京東方廣場東方廣場土地權(quán)屬土地權(quán)屬：經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)主體開發(fā)主體：東方廣場有限公司開發(fā)模式開發(fā)模式：開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)開發(fā)類型：開發(fā)類型：既有線路+市中心商業(yè)綜合體位置：位置：位于1號線王府井站與東單站之間，其中王府井站有兩個出口直接通向商場；東單站是1、5號線的換乘站。東方廣場坐落于東長安街1號，占地10萬平方米，總建筑面積約80萬平方米，是目前亞洲最大的商業(yè)建筑群之一。物業(yè)類型包括：幢甲級寫字樓（東方經(jīng)貿(mào)城）；2幢豪華服務(wù)式公寓（東方豪庭公寓）1座五星級酒店（東方君悅大酒店）；1座商場（東方新天地）逾1,800個停車位的室內(nèi)停車場。北京東方廣場地鐵口地鐵口地鐵口

15、地鐵口東方新天地東方新天地地鐵層商鋪地鐵層商鋪寫字樓寫字樓酒店酒店寫字樓寫字樓北京北京東方廣場東方廣場北京東方廣場土地性質(zhì)：土地性質(zhì)：人民南商圈舊城改造的重點(diǎn)工程，其前身為老南國影院舊址，協(xié)議出讓地鐵站點(diǎn)：地鐵站點(diǎn)：1號線國貿(mào)站（普通站點(diǎn)）開發(fā)主體：開發(fā)主體：深圳市金光華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司開發(fā)方式：開發(fā)方式：開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：只租不售，發(fā)展商持有經(jīng)營深圳深圳金光華廣場金光華廣場深圳金光華廣場深圳深圳金光華廣場金光華廣場開發(fā)商深圳市金光華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司運(yùn)營管理深圳市金光華商業(yè)有限公司占地面積1.8萬營業(yè)面積12萬開業(yè)時間2004-11-20停車位標(biāo)準(zhǔn)車位500個，聯(lián)

16、動車位1200余個主力店蘇寧電器、南國影院樓層：樓層：地上8層，地下3層樓高：樓高：45米，為深圳最高單體商業(yè)電梯：電梯：17部“太空穿梭”電梯，60部自動扶梯廣場：廣場：與8500平米“羅湖之心”文化廣場唇齒相依中庭：中庭：3大軸向主題天井，配合8個主題中庭地鐵接駁：地鐵接駁：16米寬通道至地下二層，與地鐵無縫連接，金光華廣場于地鐵1號線開通前一個月開業(yè)，是深圳最早的地鐵上蓋大型商業(yè)。平日客流量約3萬人次，周末節(jié)假日可達(dá)7-8萬人次深圳金光華廣場深圳深圳潮流前線地鐵商場潮流前線地鐵商場土地性質(zhì)：土地性質(zhì)：協(xié)議出讓商業(yè)用地地鐵站點(diǎn)：地鐵站點(diǎn)：1號線華強(qiáng)站（華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)，普通站點(diǎn)）開發(fā)主體：開發(fā)

17、主體：深圳市千萬家實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)方式：開發(fā)方式：獨(dú)自開發(fā)經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：全部銷售，業(yè)主自主招商，開發(fā)商成立公司管理市場價值：市場價值：銷售均價40000元/（2006）租金水平300-600元/月，由于沒有統(tǒng)一招商，雖然人流量較大，但是經(jīng)營較差，現(xiàn)租金水平較剛開業(yè)時下跌明顯。深圳潮流前線地鐵商場深圳深圳潮流前線地鐵商場潮流前線地鐵商場發(fā)展商深圳市千萬家實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司管理公司深圳市潮流前線商貿(mào)有限公司占地面積5251營業(yè)面積8686開業(yè)時間2007-01-23主力店麥當(dāng)勞、面點(diǎn)王項(xiàng)目特點(diǎn)層數(shù)：層數(shù)：地下2層地鐵接駁：地鐵接駁：連通地鐵1號線華強(qiáng)路站A、B出口現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：人流量較大，業(yè)態(tài)分隔不明顯，較雜亂，鋪面分割較小，基本在10左右，以經(jīng)營服裝、飾品、玩具等為主，商場中間通道設(shè)有較多柜臺。有空置鋪面，由商場管理處或業(yè)主自主招商深圳潮流前線地鐵商場深圳深圳益田假日廣場益田假日廣場發(fā)展商深圳市益田房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司管理公司深圳市益田房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司占地面積35000建筑面積135800開業(yè)時間預(yù)計2008-08主力店新世界百貨、嘉禾影院、全明星冰場、四海一家餐飲項(xiàng)目特點(diǎn)物業(yè)類型：物業(yè)類型：體驗(yàn)式購物中心、生態(tài)寫字樓、五星級主題酒店地鐵接駁：地鐵接駁：深圳唯一擁有雙地鐵站廳的地鐵上蓋物業(yè)，連通地鐵1號線和在建的2號線，現(xiàn)有3個地鐵出入