首創(chuàng)西彭項(xiàng)目定位報(bào)告(130P).

1、首創(chuàng)西彭項(xiàng)目定位思路探析首創(chuàng)西彭項(xiàng)目定位思路探析重慶銷管理部重慶銷管理部 2012/04/12012/04/1報(bào)告目錄報(bào)告目錄 一、區(qū)域宏觀市場(chǎng)分析一、區(qū)域宏觀市場(chǎng)分析二、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分二、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析析四、項(xiàng)目本體研究四、項(xiàng)目本體研究 五、項(xiàng)目整體定五、項(xiàng)目整體定位位六、項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議六、項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議七、項(xiàng)目推盤節(jié)奏建議七、項(xiàng)目推盤節(jié)奏建議三、目標(biāo)客群消費(fèi)研究及定三、目標(biāo)客群消費(fèi)研究及定位位重慶發(fā)展分析重慶發(fā)展分析 重慶東鄰湖北、湖南，南靠貴州，西接四川，北連陜西，是長(zhǎng)江上游最大的經(jīng)濟(jì)中心，西南工商業(yè)重鎮(zhèn)和水陸交通樞紐，中國五大中心城市之一，四大直轄市之一，兩江新區(qū)是國家戰(zhàn)略級(jí)新區(qū)

2、，成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)是國家統(tǒng)籌實(shí)驗(yàn)區(qū)。 重慶是中國著名的歷史文化名城，具有3000多年的悠久歷史和光榮的革命傳統(tǒng)，是巴渝文化的發(fā)祥地，抗戰(zhàn)時(shí)期是中國政府的戰(zhàn)時(shí)首都，是著名的山城霧都。 重慶幅員面積8.24萬平方公里，下轄38個(gè)行政區(qū)縣。其中主城5473平方公里，下轄渝中區(qū)、江北區(qū)等九個(gè)行政區(qū)，截止2011年末，全市主城區(qū)戶籍人口1200萬人。重慶簡(jiǎn)介重慶簡(jiǎn)介全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，內(nèi)陸開放的重要門戶和科學(xué)發(fā)展的示范窗口我國內(nèi)陸重要的先進(jìn)制造業(yè)基地和國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地我國內(nèi)陸重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，長(zhǎng)江上游地區(qū)的金融中心，創(chuàng)新中心，商貿(mào)會(huì)展中心和科教文化信息中心西南地區(qū)綜合交通樞紐和國際貿(mào)易大通

3、道全國重要的旅游集散地、西部著名的旅游目的地 重慶發(fā)展分析重慶發(fā)展分析城市定位城市定位區(qū)位產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)越區(qū)位產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)越 重慶地處于長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)帶核心區(qū)，是西部大開發(fā)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)。2010年6月，兩江新區(qū)掛牌成立，成為繼上海浦東、天津?yàn)I海之后的第三個(gè)國際級(jí)開發(fā)開放新區(qū)。重慶已搭建起“1+2+4+43”開發(fā)開放平臺(tái)，即兩江新區(qū)、兩路寸灘保稅港區(qū)和西永綜合保稅區(qū)、4個(gè)國家及開發(fā)區(qū)（高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、長(zhǎng)壽經(jīng)開區(qū)、萬州經(jīng)開區(qū)）、43個(gè)市級(jí)工業(yè)園區(qū)。重慶發(fā)展分析重慶發(fā)展分析產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)業(yè)布局基礎(chǔ)設(shè)施功能完備基礎(chǔ)設(shè)施功能完備 到2020年，重慶市境內(nèi)將有19個(gè)鐵路項(xiàng)目建成投用。 新“絲綢之路”已打通，重慶一躍成

4、為中國內(nèi)陸通向歐洲的橋頭堡?！坝逍職W”國際鐵路聯(lián)運(yùn)大通道、“渝深歐”鐵海聯(lián)運(yùn)、“渝歐”國際航空貨運(yùn)，搭起了重慶通往歐洲的橋梁，滬漢蓉大通道打通了長(zhǎng)江三角洲與西南經(jīng)濟(jì)帶的橫向聯(lián)系。市內(nèi)輕軌地鐵建設(shè)如火如荼，已開通1、2、3、6號(hào)線，即將開工5、9號(hào)、環(huán)線等重慶發(fā)展分析重慶發(fā)展分析基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施工業(yè)基礎(chǔ)雄厚綜合配套能力強(qiáng)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚綜合配套能力強(qiáng) 重慶是中國老工業(yè)基地之一，正著力壯大汽車摩托車、化工醫(yī)藥、建筑建材、食品、旅游五大支柱產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展信息工程、生物工程、環(huán)保工程為代表的高新科技產(chǎn)業(yè)。科技教育體系成熟科技教育體系成熟 重慶擁有1000多家科研機(jī)構(gòu)，67所高等院校，60多萬科技人員。智力

5、儲(chǔ)備為城市發(fā)展提供著不竭動(dòng)力。重慶發(fā)展分析重慶發(fā)展分析工業(yè)與科教工業(yè)與科教經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚 2011年，我市GDP進(jìn)入“萬億俱樂部”，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）10011.13億元同比增長(zhǎng)16.4%，增速全國第一。第一產(chǎn)業(yè)增加值844.52億元，增長(zhǎng)5.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值5542.8億元，增長(zhǎng)21.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值3623.81億元，增長(zhǎng)10.8%。外資利用成績(jī)顯著外資利用成績(jī)顯著 2011年我市外商投資破百億美元大關(guān)，實(shí)際利用外資達(dá)105.79億美元，同比增長(zhǎng)66.1%，連續(xù)三年增速全國第一、總量中西部第一。外商投資105.29億美元，增長(zhǎng)66%重慶發(fā)展分析重慶發(fā)展分析經(jīng)濟(jì)

6、與外資經(jīng)濟(jì)與外資重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)（重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)（20082008年年-2010-2010年）年） 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒年鑒數(shù)據(jù)年鑒數(shù)據(jù)0808年年增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率0909年年增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率1010年年總總GDPGDP（萬元）（萬元）509728.11%6530 21.37%7926 人均人均GDP(GDP(元）元）1802526.71%22840 20.82%27596 城市人均可支配收入城市人均可支配收入15709 9.44%17191 11.10%19100 人口總量（萬人）人口總量（萬人）32570.57%3276 0.85%3303 家庭數(shù)量（萬戶）家庭數(shù)量（萬戶）1

7、0802.87%1111 3.95%1155 社會(huì)零售總額（萬元）社會(huì)零售總額（萬元）206420.11%2479 18.54%2939 金融存款余額（萬元）金融存款余額（萬元）802230.42%1046228.61%13455 重慶發(fā)展分析重慶發(fā)展分析重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)（重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)（2008年年-2010年）年）科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng) 實(shí)施“低端有保障，中端有市場(chǎng)，高端有約束低端有保障，中端有市場(chǎng)，高端有約束”的分層調(diào)控。積極發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)積極發(fā)展商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)揮重慶 “多組團(tuán)，多中心多組團(tuán)，多中心”的規(guī)劃特點(diǎn)，促進(jìn)商業(yè)與住宅的同步發(fā)展。促進(jìn)市場(chǎng)開發(fā)促進(jìn)市場(chǎng)開發(fā) 堅(jiān)持外資

8、與內(nèi)資同等待遇，并著力打造內(nèi)陸開放高地。為外商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，香港置地，淡馬錫，中渝置地，方興地產(chǎn)，中海地產(chǎn)等境外房地產(chǎn)上市公司已入駐重慶。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況重慶發(fā)展分析重慶發(fā)展分析重慶市重慶市08-1108-11年的住宅市場(chǎng)情況年的住宅市場(chǎng)情況 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒交易情況交易情況20082008200920092010201020112011施工面積（萬平米）施工面積（萬平米）9166.219166.2110338.1210338.1213744.7813744.7815474.315474.3（1-111-11月）月）當(dāng)年竣工（萬平米）當(dāng)年竣工（萬平米）1

9、951.351951.352384.512384.512179.812179.812006.72006.7（1-111-11月）月）成交面積（萬平米）成交面積（萬平米）2669.932669.933771.223771.223986.313986.314063.424063.42成交均價(jià)（元成交均價(jià)（元/ /平米）平米）39983998431043105943594368016801總成交額（億元）總成交額（億元）1067 1067 1625 1625 2369 2369 2764 2764 重慶市重慶市08-1108-11年的住宅市場(chǎng)情況年的住宅市場(chǎng)情況重慶發(fā)展分析重慶發(fā)展分析九龍坡區(qū)九龍坡

10、區(qū)地處長(zhǎng)江與嘉陵江交匯的腹心地帶，是重慶市主城區(qū)之一，全市最大的工業(yè)基地和國家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)基地。全區(qū)人口82萬，幅員面積437萬平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)近100平方公里。以九龍園區(qū)為開發(fā)范圍的國家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展，以四大基礎(chǔ)、三大園區(qū)為支撐的九龍坡區(qū)為廣大國內(nèi)外投資者提供了建設(shè)重慶西部的發(fā)展契機(jī)。九龍坡區(qū)發(fā)展概述九龍坡區(qū)發(fā)展概述九龍坡區(qū)簡(jiǎn)介九龍坡區(qū)簡(jiǎn)介九龍坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)（九龍坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)（20082008年年-2010-2010年）年） 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒年鑒數(shù)據(jù)年鑒數(shù)據(jù)0808年年增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率0909年年增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率1010年年總總GDPGDP（萬元）（萬元）43

11、116.01%500 17.92%590 人均人均GDP(GDP(元）元）4368014.28%49916 58824城市人均可支配收入城市人均可支配收入17210 11.07%19115 人口總量（萬人）人口總量（萬人）800.78%81 2.01%82 家庭數(shù)量（萬戶）家庭數(shù)量（萬戶）303.33%31 3.68%32 社會(huì)零售總額（萬元）社會(huì)零售總額（萬元）17622.73%216 18.73%256 金融存款余額（萬元）金融存款余額（萬元）63236.71%864 17.09%1012 九龍坡區(qū)發(fā)展概述九龍坡區(qū)發(fā)展概述九龍坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)（九龍坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)（20082008年年-201

12、0-2010年）年）九龍坡區(qū)發(fā)展概述九龍坡區(qū)發(fā)展概述九龍坡區(qū)連續(xù)九龍坡區(qū)連續(xù)8 8年為重慶年為重慶GDPGDP第一大區(qū)第一大區(qū)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均GDPGDP和和人均可支配收入人均可支配收入逐年逐年遞增；遞增；民眾購買力強(qiáng)，民眾購買力強(qiáng)，商品房成交價(jià)格增幅大；商品房成交價(jià)格增幅大；全市地位全市地位20102010年九龍坡區(qū)生產(chǎn)年九龍坡區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)總值達(dá)58958920092009年生產(chǎn)年生產(chǎn)總值總值500500億元億元九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈穩(wěn)定、迅速增長(zhǎng)趨勢(shì)。九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈穩(wěn)定、迅速增長(zhǎng)趨勢(shì)。九龍坡區(qū)發(fā)展概述九龍坡區(qū)發(fā)展概述經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展九龍西城九龍西城重慶二環(huán)最具輻射力的

13、城市副中心重慶二環(huán)最具輻射力的城市副中心 九龍坡區(qū)發(fā)展概述九龍坡區(qū)發(fā)展概述“二環(huán)時(shí)代二環(huán)時(shí)代”、“高新區(qū)拓展區(qū)高新區(qū)拓展區(qū)”九龍坡區(qū)發(fā)展概述九龍坡區(qū)發(fā)展概述西城商圈西城商圈四大園區(qū)、一大商圈四大園區(qū)、一大商圈九龍坡區(qū)發(fā)展概述九龍坡區(qū)發(fā)展概述高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)，形成新的商貿(mào)增長(zhǎng)點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)，形成新的商貿(mào)增長(zhǎng)點(diǎn)已經(jīng)躋身成為主城十大新興商圈已經(jīng)躋身成為主城十大新興商圈三大聚居區(qū)將有人口三大聚居區(qū)將有人口6060萬以上萬以上 加大保障性住房建設(shè)力度加大保障性住房建設(shè)力度九龍坡區(qū)發(fā)展概述九龍坡區(qū)發(fā)展概述西彭鎮(zhèn)西彭鎮(zhèn)地處重慶市九龍坡區(qū)西部，距重慶市主城區(qū)35公里，東面與銅罐驛鎮(zhèn)相鄰，北面于該區(qū)陶家鎮(zhèn)、巴福

14、鎮(zhèn)相鄰，西面與江津區(qū)接壤，南面緊靠長(zhǎng)江，與江津區(qū)隔江相望。全鎮(zhèn)面積87平方公里，轄24個(gè)行政村、3個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝?1.5萬人，其中城鎮(zhèn)面積6.6平方公里，城區(qū)人口約6.5萬。根據(jù)重慶市總體規(guī)劃的功能定位，西彭鎮(zhèn)是我國鋁加工生產(chǎn)基地，重慶都市圈西南部的交通樞紐，以發(fā)展大型工業(yè)為主的城市外圍組團(tuán)。 西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述西彭簡(jiǎn)介西彭簡(jiǎn)介西彭鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展西彭鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展GDP城鎮(zhèn)常駐人口2007年約50億約9萬2008年約56億約10萬2009年約70億約11萬 西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述項(xiàng)目所在板塊西彭臨港工業(yè)城是九龍西城拓張范圍內(nèi)，項(xiàng)目所在板塊西彭臨港工業(yè)城是九龍西城拓張范圍內(nèi)，是九龍西城

15、打造發(fā)展核心區(qū)是九龍西城打造發(fā)展核心區(qū)。項(xiàng)目距西彭縣城中心3公里（鋁城大道）目前距江津區(qū)中心約30公里（成渝環(huán)線高速路）西彭基礎(chǔ)配套狀況西彭基礎(chǔ)配套狀況1 1西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述商貿(mào)中心：商貿(mào)中心：世紀(jì)商業(yè)中心、鋁城商業(yè)大廈、中心農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、洋河商業(yè)步行街，還 有耐克、阿迪達(dá)斯等專賣店百貨超市：百貨超市：新世紀(jì)百貨、恒安百貨、永輝超市、中百倉儲(chǔ)超市、重客隆超市等電影電影 院：院：保利萬和西彭影院金融機(jī)構(gòu)：金融機(jī)構(gòu)：中國工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、重慶農(nóng)村商業(yè)銀 行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、金信證券、浙商證券、賓賓 館：館：鋁城賓館、恒生商務(wù)賓館、天醉園醫(yī)醫(yī) 院：院：西彭人民醫(yī)院（一甲醫(yī)院）

16、和西南鋁醫(yī)院（二甲醫(yī)院）、重慶醫(yī)科大 學(xué)教學(xué)醫(yī)院學(xué)學(xué) 校：校：現(xiàn)有5所中學(xué)，26所小學(xué)，如渝西中學(xué)、西彭一中、二中、三中、鋁城 中學(xué)、園區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)等較為知名，其中渝西中學(xué)是重慶市重點(diǎn)中學(xué)；西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述西彭基礎(chǔ)配套狀況西彭基礎(chǔ)配套狀況2 2公公 園：園：馬鞍山公園（3000畝），鋁鎮(zhèn)公園公交線路：公交線路： 281（沙坪壩西彭）282（牛角沱西彭）283（西彭?xiàng)罴移海?99（朝天 門西彭）217（西彭龍頭寺火車站）紅西高速線（紅旗河溝西彭）魚西 高速線（魚洞西彭）南西高速線（南坪西彭）朝西高速線（朝天門 西彭） 公路軌道：公路軌道：重慶外環(huán)高速公路從園區(qū)西面通過，設(shè)有西彭和小灣（在建

17、）兩座互通式立交橋， 可快捷抵達(dá)外環(huán)高速；白彭一級(jí)公路、華?？焖偻ǖ缹@區(qū)與主城相連，通過粉 坊灣大橋與江津區(qū)隔江相連；此外重慶五大交通樞紐站之一九龍坡西彭綜合客運(yùn) 換乘樞紐計(jì)劃2012年開建，2014年建成；2012年即將開工的南北大動(dòng)脈輕軌5 號(hào)線由北至南縱貫西彭，在本項(xiàng)目附近設(shè)有站點(diǎn)。西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述西彭基礎(chǔ)配套狀況西彭基礎(chǔ)配套狀況3 3西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述西彭基礎(chǔ)配套狀況西彭基礎(chǔ)配套狀況4 4西彭人口及未來人口預(yù)判西彭人口及未來人口預(yù)判表：目前各行政區(qū)域常住人口數(shù)（單位：萬人）名稱西彭鎮(zhèn)（萬人）城區(qū)人口（萬人）含公租房（萬人）家庭戶數(shù)（萬戶）目前人口約11.56.5-4預(yù)計(jì)

18、2015年人口約3025約2010西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述西彭鎮(zhèn)人口及未來人口預(yù)判西彭鎮(zhèn)人口及未來人口預(yù)判西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述人口根據(jù)其分布相對(duì)集中區(qū)域人口根據(jù)其分布相對(duì)集中區(qū)域劃分為下劃分為下列板塊進(jìn)行研究：列板塊進(jìn)行研究：區(qū)域發(fā)展升溫，帶動(dòng)人口迅速增長(zhǎng)，對(duì)商業(yè)承載能力提出更大要求區(qū)域發(fā)展升溫，帶動(dòng)人口迅速增長(zhǎng)，對(duì)商業(yè)承載能力提出更大要求西彭鎮(zhèn)潛在消費(fèi)力預(yù)判西彭鎮(zhèn)潛在消費(fèi)力預(yù)判西彭鎮(zhèn)（含工業(yè)園）人口GDP人均GDP（美元）2011約11萬約370億因含外資未公布預(yù)計(jì)2015年約18.5萬約1200億因含外資未公布江津區(qū)人口GDP人均GDP（美元）2009128萬249億304920101

19、23萬302億37002011125萬383億4863從經(jīng)濟(jì)總量及人口增長(zhǎng)比例可以看出，西彭（含工業(yè)園）經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)集聚和整合特點(diǎn)，產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，形成整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。GDP總量遠(yuǎn)超出一般區(qū)域。 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)消費(fèi)力提升，有別于一般區(qū)域的發(fā)展模式，消費(fèi)力提升導(dǎo)致消費(fèi)力提升導(dǎo)致未來對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)需求將越來越大，未來對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)需求將越來越大，現(xiàn)有商業(yè)能否承載騰飛中的西彭，將會(huì)為商業(yè)時(shí)代帶來新的機(jī)會(huì)。西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述發(fā)展理念發(fā)展理念依托西鋁、服務(wù)園區(qū)，大力推動(dòng)鎮(zhèn)屬經(jīng)濟(jì)社會(huì)加快發(fā)展，形成和諧互動(dòng)的良好格局；同時(shí)，注重加強(qiáng)西彭組團(tuán)輻射力，充分發(fā)揮與九龍園區(qū)C區(qū)、江津雙福工業(yè)園區(qū)、銅罐驛鎮(zhèn)、陶家鎮(zhèn)和江津區(qū)的

20、交通半徑優(yōu)勢(shì)，互利共贏。戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過五年的打拼，力爭(zhēng)把西彭建設(shè)成為“重慶市繞城經(jīng)濟(jì)帶大型聚居區(qū)、九龍坡區(qū)西部的橋頭堡、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)、全區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的戰(zhàn)略拓展區(qū)、綠色生態(tài)環(huán)保的宜居城鎮(zhèn)、九龍坡西部文化新城”。預(yù)期目標(biāo)預(yù)期目標(biāo)到2015年，鎮(zhèn)屬社會(huì)總產(chǎn)值達(dá)176.7億元，年均增長(zhǎng)20%；財(cái)政收入達(dá)4.1億元（本級(jí)可支配財(cái)力達(dá)1.3億元），年均增長(zhǎng)20%；固定資產(chǎn)投資達(dá)到12.4億元以上，年均增長(zhǎng)20%。到2015年。農(nóng)民人均純收入達(dá)2.1億元以上，年均增長(zhǎng)18%；城區(qū)面積達(dá)到18平方公里以上，拓展城區(qū)面積10平方公里以上。到2015年，人口自然

21、增長(zhǎng)率控制在3以內(nèi)，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)。西彭鎮(zhèn)十二五發(fā)展規(guī)劃西彭鎮(zhèn)十二五發(fā)展規(guī)劃西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述中國鋁加工之都中國鋁加工之都 西彭鋁工業(yè)園區(qū)發(fā)展西彭鋁工業(yè)園區(qū)發(fā)展西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述西彭工業(yè)園區(qū)西彭工業(yè)園區(qū)是國家省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、重慶市市級(jí)直管工業(yè)園區(qū)，先后被國家部委認(rèn)定為國家新型工業(yè)化示范基地、國家鋁加工高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地、國家火炬計(jì)劃輕合金特色產(chǎn)業(yè)基地、國家加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地示范園區(qū)，總規(guī)劃面積65平方公里，近期可開發(fā)面積30平方公里。園區(qū)2003年成立，形成了“大工業(yè)、大市場(chǎng)、大物流”的發(fā)展格局，2010年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值近300億元，2015年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)

22、千億級(jí)園區(qū)，具備承接世界級(jí)工業(yè)企業(yè)的良好基礎(chǔ)。 西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述西彭鋁工業(yè)園區(qū)風(fēng)采西彭鋁工業(yè)園區(qū)風(fēng)采“十二五”將西彭定位為“打造中國鋁加打造中國鋁加工之都、重慶大工業(yè)新基地、西部新城重工之都、重慶大工業(yè)新基地、西部新城重要城市組團(tuán)。要城市組團(tuán)。”西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述區(qū)域定位區(qū)域定位輕軌輕軌5 5號(hào)線號(hào)線西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述粉房灣大橋粉房灣大橋與江津新城隔江相望與江津新城隔江相望西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述外環(huán)高速、小灣立交外環(huán)高速、小灣立交使區(qū)域通達(dá)性增加，促進(jìn)次級(jí)商圈交通體系。使區(qū)域通達(dá)性增加，促進(jìn)次級(jí)商圈交通體系。西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述5.85.8億元白彭公路全線實(shí)施擴(kuò)能升級(jí)

23、改造。億元白彭公路全線實(shí)施擴(kuò)能升級(jí)改造。西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述西彭綜合樞紐站西彭綜合樞紐站使區(qū)域內(nèi)商業(yè)人流量大幅度增加使區(qū)域內(nèi)商業(yè)人流量大幅度增加西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述重慶鑫邦鋼材城重慶鑫邦鋼材城將入駐將入駐15001500戶商家戶商家 提升本案商住需求提升本案商住需求西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述上海通用西南上海通用西南PDCPDC項(xiàng)目項(xiàng)目有利促進(jìn)園區(qū)就業(yè)和商住需求有利促進(jìn)園區(qū)就業(yè)和商住需求西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述隨著工業(yè)園產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，居民消費(fèi)能力增強(qiáng)。交通、規(guī)劃、人口聚集將使西彭消費(fèi)力進(jìn)一步得到增強(qiáng)，對(duì)地產(chǎn)的需求進(jìn)一步增加，打造適度超前的地產(chǎn)項(xiàng)目，符合本地域發(fā)展規(guī)劃

24、。 工業(yè)園區(qū)建設(shè)將吸引大量外來人口，使區(qū)域內(nèi)人口呈現(xiàn)年輕化、白領(lǐng)化、專業(yè)化的 特點(diǎn)，與其他區(qū)縣人口構(gòu)成形成本質(zhì)的區(qū)別，該部分人群有較強(qiáng)的投資理財(cái)觀念。西彭及園區(qū)發(fā)展小結(jié)西彭及園區(qū)發(fā)展小結(jié)西彭發(fā)展概述西彭發(fā)展概述西彭鎮(zhèn)歷年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目梳理西彭鎮(zhèn)歷年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目梳理西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目列表目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目列表競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析北京城建熙城北京城建熙城西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析北京城建熙城北京城建熙城西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析七星戀城七星戀城西彭地產(chǎn)

25、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析七星戀城七星戀城西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析德云華城德云華城西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析德云華城德云華城西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析五星國色天香五星國色天香西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析五星國色天香五星國色天香西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 區(qū)域內(nèi)高層物業(yè)為主區(qū)域內(nèi)高層物業(yè)為主 中小套型剛需戶型去化較快中小套型剛需戶型去化較快西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析分析小結(jié)分析小結(jié)我們要依據(jù)上述分析，從中可以進(jìn)行借鑒與參考，從而打造從目前的西彭市場(chǎng)在售項(xiàng)目銷售情況分析可以得出：西彭購房者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品各方面關(guān)注

26、程度關(guān)注程度依次為西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析西彭地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析分析小結(jié)分析小結(jié)西彭2010年至今總共推出住總共推出住宅用地宅用地8 8宗，成交宗，成交6 6宗宗區(qū)域內(nèi)可能與本案形成競(jìng)爭(zhēng)的有4宗，其中已經(jīng)成交已經(jīng)成交3 3宗宗，體量均較??；本案南部有部分住宅用地，均尚未推出；已供應(yīng)土地分布圖已供應(yīng)土地分布圖西彭組團(tuán)西彭組團(tuán)K K分區(qū)分區(qū)1-1/011-1/01地塊、地塊、3-5/013-5/01地塊地塊 西彭組團(tuán)西彭組團(tuán)A A分區(qū)分區(qū)A74-1/02A74-1/02、A74-3/01A74-3/01地塊地塊 西彭組團(tuán)西彭組團(tuán)A A分區(qū)分區(qū)A70-1/02A70-1/02地塊地塊 西彭組團(tuán)西彭組團(tuán)A

27、A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)A26-2/03A26-2/03號(hào)宗地號(hào)宗地 西彭土地供應(yīng)分析西彭土地供應(yīng)分析土地位置土地位置用途用途土地面積土地面積（）（）建筑面積建筑面積（）（）容積率容積率競(jìng)得單位競(jìng)得單位競(jìng)得時(shí)間競(jìng)得時(shí)間樓面價(jià)樓面價(jià)（元（元/ /）西彭組團(tuán)西彭組團(tuán)A A分區(qū)分區(qū)A74-A74-1/021/02、A74-3/01A74-3/01地塊地塊 西彭組團(tuán)西彭組團(tuán)A A分區(qū)分區(qū)A74-A74-1/021/02、A74-3/01A74-3/01地地塊塊 351323513247970479701.41.4重慶西彭鋁產(chǎn)業(yè)重慶西彭鋁產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)投資有限區(qū)開發(fā)投資有限公司公司 2011-10-202011-

28、10-2013531353西彭組團(tuán)西彭組團(tuán)A A分區(qū)分區(qū)A70-A70-1/021/02地塊地塊 西彭組團(tuán)西彭組團(tuán)A A分區(qū)分區(qū)A70-A70-1/021/02地塊地塊191391913934450344501.81.8重慶西彭鋁產(chǎn)業(yè)重慶西彭鋁產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)投資有限區(qū)開發(fā)投資有限公司公司 2011-10-202011-10-2012391239西彭組團(tuán)西彭組團(tuán)A A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)A26-2/03A26-2/03號(hào)宗地號(hào)宗地 二類居住用地二類居住用地5228522816729.616729.63.23.2重慶喬鶴地產(chǎn)（重慶喬鶴地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司集團(tuán)）有限公司 2011-8-252011-8-25

29、14231423西彭組團(tuán)西彭組團(tuán)K K分區(qū)分區(qū)1-1-1/011/01地塊、地塊、3-5/013-5/01地塊地塊 二類居住用地、二類二類居住用地、二類居住兼容行政辦公用居住兼容行政辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地地、商業(yè)金融業(yè)用地 404254042583365833652.12.1暫未成交暫未成交起始日期起始日期2012-2-142012-2-14-西彭土地供應(yīng)分析西彭土地供應(yīng)分析地塊分析地塊分析整體規(guī)劃整體規(guī)劃西彭公租房供應(yīng)分析西彭公租房供應(yīng)分析西彭公租房供應(yīng)分析西彭公租房供應(yīng)分析情況簡(jiǎn)介情況簡(jiǎn)介西彭公租房供應(yīng)分析西彭公租房供應(yīng)分析位置及進(jìn)度位置及進(jìn)度解讀公租房解讀公租房1 1西彭公租房供應(yīng)分析

30、西彭公租房供應(yīng)分析解讀公租房解讀公租房2 2西彭公租房供應(yīng)分析西彭公租房供應(yīng)分析西彭現(xiàn)有商業(yè)基本情況西彭現(xiàn)有商業(yè)基本情況西彭目前無在售商業(yè)，僅有少量底商性質(zhì)二手商鋪，個(gè)別地段空置率高。西彭目前無在售商業(yè)，僅有少量底商性質(zhì)二手商鋪，個(gè)別地段空置率高。西彭商業(yè)供應(yīng)分析西彭商業(yè)供應(yīng)分析西彭商鋪價(jià)格水平西彭商鋪價(jià)格水平二手商鋪面積建面價(jià)格備注帝景豪苑底商建面82總價(jià)60萬7300元/步行街，非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)世紀(jì)商業(yè)中心上下層共64總價(jià)69萬10800元/西彭次級(jí)商業(yè)區(qū)永輝超市一帶核心區(qū)域無出售商鋪建筑面積約1.5-2.5萬元/市場(chǎng)摸底調(diào)查，核心商圈一帶臨街商鋪2-2.5萬元西彭商業(yè)供應(yīng)分析西彭商業(yè)供應(yīng)分析

31、西彭目前“以路代市”“以街為市”的區(qū)縣特色，沒有成熟的商業(yè)綜合體，亟需升級(jí)換代；西彭商鋪面積中40-80為市場(chǎng)主流，多為底商形式，業(yè)態(tài)為社區(qū)配套；西彭商鋪由于處于價(jià)格洼地，投資客較多，僅有少量二手商鋪流通；西彭園區(qū)人口大增等，商業(yè)市場(chǎng)存在供應(yīng)真空，具有較強(qiáng)的商業(yè)挖掘潛力；西彭商業(yè)供應(yīng)分析西彭商業(yè)供應(yīng)分析西彭商鋪分析西彭商鋪分析小灣互通西彭商業(yè)供應(yīng)分析西彭商業(yè)供應(yīng)分析商業(yè)前景商業(yè)前景本案地塊南部有規(guī)劃中商業(yè)街，本案地塊南部有規(guī)劃中商業(yè)街，但是土地尚未推出，區(qū)域規(guī)劃層但是土地尚未推出，區(qū)域規(guī)劃層面上與本案能夠形成合力，共同面上與本案能夠形成合力，共同 提升社區(qū)品質(zhì)！提升社區(qū)品質(zhì)！ 完善區(qū)域配套！完

32、善區(qū)域配套！ 共榮商業(yè)新中心！共榮商業(yè)新中心！西彭商業(yè)供應(yīng)分析西彭商業(yè)供應(yīng)分析商業(yè)前景商業(yè)前景區(qū)域目前在售西彭市場(chǎng)總結(jié)分析西彭市場(chǎng)總結(jié)分析客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究1 1（對(duì)區(qū)域（對(duì)區(qū)域209209名客群隨機(jī)抽樣問卷調(diào)查結(jié)論分析）名客群隨機(jī)抽樣問卷調(diào)查結(jié)論分析）西彭鎮(zhèn)現(xiàn)有居民超過90%已擁有住房，其中63%有一套住房，隨著西彭鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，該部分居民將面臨首改需求。除工業(yè)園外來人口之外，西彭除工業(yè)園外來人口之外，西彭鎮(zhèn)本地居民對(duì)首改需求將大于鎮(zhèn)本地居民對(duì)首改需求將大于首置需求。首置需求?，F(xiàn)有住房狀況現(xiàn)有住房狀況客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究2 2西彭鎮(zhèn)現(xiàn)有居民現(xiàn)有住房面積主要集中在60-120平米之間

33、。另有15%住房面積在60平米以下。這部分客群都將是潛在改善型客戶。從西彭鎮(zhèn)現(xiàn)有住房主要集中面從西彭鎮(zhèn)現(xiàn)有住房主要集中面積來看，未來改善型住房使用積來看，未來改善型住房使用面積至少應(yīng)達(dá)到面積至少應(yīng)達(dá)到90-15090-150平米，平米，在現(xiàn)有住房面積上有顯著提升。在現(xiàn)有住房面積上有顯著提升。現(xiàn)住房面積現(xiàn)住房面積客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究3 3西彭鎮(zhèn)現(xiàn)有居民現(xiàn)有住房戶型集中在兩室一廳與三室兩廳量衛(wèi)為主，兩室兩廳這種舒適型兩房占比極低。西彭鎮(zhèn)現(xiàn)有兩房戶型多位緊湊西彭鎮(zhèn)現(xiàn)有兩房戶型多位緊湊型兩房，舒適度較差。存在一型兩房，舒適度較差。存在一定的改善型需求驅(qū)動(dòng)力。定的改善型需求驅(qū)動(dòng)力?，F(xiàn)住戶型現(xiàn)住戶型客

34、群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究4 4由于60-120平米房源基本對(duì)應(yīng)兩房和三房，所以西彭鎮(zhèn)再次置業(yè)面積需求選擇上也頗多偏好這個(gè)區(qū)間，對(duì)120平米以上的需求也達(dá)到了13%。西彭鎮(zhèn)對(duì)于產(chǎn)品面積的需求西彭鎮(zhèn)對(duì)于產(chǎn)品面積的需求出現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)，除了傳出現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)，除了傳統(tǒng)首改客戶，開始產(chǎn)生的再統(tǒng)首改客戶，開始產(chǎn)生的再改型需求客戶，他們對(duì)住宅改型需求客戶，他們對(duì)住宅的舒適性要求更加重視。的舒適性要求更加重視。再置業(yè)面積需求再置業(yè)面積需求客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究5 5西彭鎮(zhèn)再改居民對(duì)戶型功能要求較高，要求三室兩廳甚至更多房間的達(dá)到69%。普通高層產(chǎn)品已經(jīng)難以滿足此普通高層產(chǎn)品已經(jīng)難以滿足此類再置型客戶要求。類

35、再置型客戶要求。這類客戶將對(duì)產(chǎn)品在舒適性與這類客戶將對(duì)產(chǎn)品在舒適性與功能型上有更大要求。功能型上有更大要求。再置戶型要求再置戶型要求客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究6 6西彭鎮(zhèn)居民對(duì)商業(yè)的要求主要集中在18-50平米，對(duì)于100平米以上需求量較小。西彭鎮(zhèn)投資客對(duì)商鋪的面西彭鎮(zhèn)投資客對(duì)商鋪的面積接受度有較為明確的偏積接受度有較為明確的偏好，產(chǎn)品打造應(yīng)參考此面好，產(chǎn)品打造應(yīng)參考此面積段。積段。另有約另有約3 3成投資客對(duì)商鋪面成投資客對(duì)商鋪面積無特殊偏好。積無特殊偏好。商鋪面積需求商鋪面積需求客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究7 7西彭鎮(zhèn)居民購房目的前三位依次為改善住房條件、為子女購買、投資。無論購房的目的是自住還

36、是無論購房的目的是自住還是投資，從舒適度和投資來考投資，從舒適度和投資來考慮，商品住宅房屋的功能是慮，商品住宅房屋的功能是不變的。所以目前兩房與三不變的。所以目前兩房與三房以上戶型剛好可以滿足大房以上戶型剛好可以滿足大部分居民的需求。部分居民的需求。 購房目的購房目的客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究8 8雖然西彭鎮(zhèn)房地產(chǎn)市需求多為改善型需求，但在購買力有限的情況下，平層住宅仍然是購房者置業(yè)的首選，而對(duì)于躍層、錯(cuò)層等總價(jià)較高的產(chǎn)品，市場(chǎng)接受程度相對(duì)較低購買力決定西彭鎮(zhèn)的主要購房購買力決定西彭鎮(zhèn)的主要購房需求為平層產(chǎn)品。需求為平層產(chǎn)品。躍層躍層/ /錯(cuò)層難控制總價(jià)與面積，錯(cuò)層難控制總價(jià)與面積，超出當(dāng)?shù)鼐用?/p>

37、承受能力。超出當(dāng)?shù)鼐用癯惺苣芰??？臻g類型空間類型客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究9 9西彭鎮(zhèn)居民對(duì)建筑風(fēng)格無明顯偏好，需要我們主動(dòng)引導(dǎo)由于在當(dāng)?shù)厝狈︴r明的建筑由于在當(dāng)?shù)厝狈︴r明的建筑風(fēng)格對(duì)比產(chǎn)品，以及相應(yīng)的風(fēng)格對(duì)比產(chǎn)品，以及相應(yīng)的宣傳造勢(shì)。大多數(shù)受訪者對(duì)宣傳造勢(shì)。大多數(shù)受訪者對(duì)建筑風(fēng)格并不看重。建筑風(fēng)格并不看重。建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究1010當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房中房、干濕分離、空中院館等功能需求較低。對(duì)入戶花園、獨(dú)立儲(chǔ)藏室、大對(duì)入戶花園、獨(dú)立儲(chǔ)藏室、大露臺(tái)（花園）、生活陽臺(tái)等贈(zèng)露臺(tái)（花園）、生活陽臺(tái)等贈(zèng)送面積要求高，對(duì)戶型設(shè)計(jì)提送面積要求高，對(duì)戶型設(shè)計(jì)提出較高要求。出較高要求。住房功能住房功

38、能客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究1111西彭鎮(zhèn)對(duì)住房科技要求配置需求前三的分別是指紋密碼鎖、緊急求助系統(tǒng)、光纖入戶。產(chǎn)品可在成本與利潤(rùn)率能夠保產(chǎn)品可在成本與利潤(rùn)率能夠保證的情況下，可以選擇客戶較證的情況下，可以選擇客戶較為關(guān)注的科技進(jìn)行賣點(diǎn)打造。為關(guān)注的科技進(jìn)行賣點(diǎn)打造?？萍寂渲每萍寂渲每腿合M(fèi)研究客群消費(fèi)研究1212不同購房者的可承受價(jià)格之間差異較為顯著，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好的情況下，購房群體經(jīng)濟(jì)實(shí)力也更加強(qiáng)大，購房行為也日趨理智。目前西彭鎮(zhèn)購房者承受單價(jià)集中在建面3000-5000元/平方米。本案面市尚有本案面市尚有1 1年半左右，隨年半左右，隨著西彭工業(yè)園的快速發(fā)展，購著西彭工業(yè)園的快速發(fā)展，購買力

39、將會(huì)進(jìn)一步提升空間。買力將會(huì)進(jìn)一步提升空間。住房單價(jià)住房單價(jià)客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究1313目前西彭鎮(zhèn)購房者承受總價(jià)集中在20-50萬。購買力較強(qiáng)。當(dāng)?shù)鼐用癯惺芸們r(jià)區(qū)間較大，當(dāng)?shù)鼐用癯惺芸們r(jià)區(qū)間較大，相應(yīng)的對(duì)房源地段、房源類相應(yīng)的對(duì)房源地段、房源類型等因素選擇上，會(huì)產(chǎn)生多型等因素選擇上，會(huì)產(chǎn)生多樣化的需求。樣化的需求。住房總價(jià)住房總價(jià)客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究1414西彭鎮(zhèn)投資客對(duì)商鋪單價(jià)的承受能力較高（較之于住宅單價(jià)）此外，有相當(dāng)大比例的投資客，對(duì)單價(jià)區(qū)間的敏感度較低，并不過分在意單價(jià)區(qū)間西彭鎮(zhèn)購房者中超過成對(duì)西彭鎮(zhèn)購房者中超過成對(duì)于投資型物業(yè)有興趣。且對(duì)于投資型物業(yè)有興趣。且對(duì)價(jià)格有一定了解

40、。價(jià)格有一定了解。商鋪單價(jià)商鋪單價(jià)客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究1515西彭鎮(zhèn)居民對(duì)投資商鋪存在一定的認(rèn)可度，因此并不過分的限制總價(jià)西彭鎮(zhèn)投資客對(duì)商鋪投資的認(rèn)可西彭鎮(zhèn)投資客對(duì)商鋪投資的認(rèn)可度較好，接近成購房者表示對(duì)度較好，接近成購房者表示對(duì)商鋪價(jià)值有一定認(rèn)識(shí)。商鋪價(jià)值有一定認(rèn)識(shí)。商鋪總價(jià)商鋪總價(jià)客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究1616由于西彭鎮(zhèn)獨(dú)特的發(fā)展環(huán)境，生活半徑和生活方式以及工作特點(diǎn)等方面的影響認(rèn)知渠道認(rèn)知渠道客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究1717目前西彭鎮(zhèn)居民大多以步行為主，由于工業(yè)園的引入，使得私家車的出行方式也存在一定的比例，但為數(shù)不多；輔之，居民主要以電動(dòng)車、摩托等形態(tài)；此外，出租車的使用方式是最少

41、的出行方式出行方式客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究1818由于西彭片區(qū)存在大量的工業(yè)園區(qū)，產(chǎn)生了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，因此整個(gè)西彭鎮(zhèn)的職業(yè)呈現(xiàn)以私營和國營企業(yè)員工（工業(yè)園）為主體職業(yè)、公共部門和事業(yè)單位為輔的特點(diǎn)；且大量的工業(yè)園使得整個(gè)片區(qū)的待業(yè)人員比例極小，整體片區(qū)居民的參與工作的比例較大職業(yè)狀況職業(yè)狀況客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究1919由于大量工業(yè)園區(qū)的引進(jìn)，外來人口和本地原居民交匯，使得目前的西彭鎮(zhèn)的家庭結(jié)構(gòu)較為多樣化，已婚族占大多數(shù)，單身人士次之，也存在三代同堂等形態(tài)的家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究2020西彭鎮(zhèn)目前家庭年收入隨著工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)值增大，政府投入力度加大，居民的家庭收入逐

42、步在增加家庭年收入家庭年收入4月1日我司邀請(qǐng)了12名嘉賓就西彭項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)問題進(jìn)行了深度訪談，各位代表各抒己見，充分表達(dá)了對(duì)我項(xiàng)目的高度關(guān)注，提出了很多的建設(shè)性意見，將對(duì)我們現(xiàn)階段的產(chǎn)品定位工作起到很好的借鑒意義 西彭項(xiàng)目定位深度訪談會(huì)西彭項(xiàng)目定位深度訪談會(huì)1、戶型設(shè)計(jì)：戶型盡量多元化，以80-120平米(建面)中小戶型為主,滿足不同消費(fèi)人群, 戶型設(shè)計(jì)、配比面積要合理，開間尺寸能真正滿足日常生活需求。2、建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格比較適宜,定位在中高端樓盤。3、小區(qū)配套：滿足購物、休閑、教育、醫(yī)療、餐飲等需求。4、物業(yè)管理：入住后能夠滿足小區(qū)管理維護(hù)工作,體現(xiàn)小區(qū)生活品質(zhì)。 5、商業(yè)設(shè)施： a、目

43、前西彭大多是底商，空置率還比較高，缺乏優(yōu)質(zhì)的商業(yè)配套，亟需升級(jí)換代； b、西彭企業(yè)眾多，達(dá)到285家左右，存在大量的商務(wù)宴請(qǐng)、住宿、會(huì)議等需求， 但都必須在貝迪頤園、申基索菲特等較遠(yuǎn)處解決；訪談會(huì)總結(jié)要點(diǎn)訪談會(huì)總結(jié)要點(diǎn)1 1購房關(guān)注點(diǎn)購房關(guān)注點(diǎn) c、項(xiàng)目前期定位要盡量明確商業(yè)業(yè)態(tài)組合形式，可先與商家接觸了解使用需求（面 積、層高等設(shè)計(jì)問題）。商業(yè)做到有亮點(diǎn)解決日后生活需求。 d、建議開發(fā)商前期商業(yè)銷售采用以租代售形式，開發(fā)商持有部分商業(yè)，可為商家樹 立更多信心，從而增加商業(yè)銷售價(jià)值。6、購房客群：a、本地剛需，屬于首改和再改型客戶 b、江津地區(qū)引導(dǎo)（現(xiàn)江津地區(qū)價(jià)格高于西彭） c、投資購房7、價(jià)

44、格預(yù)期：希望別太高，控制總價(jià)，目前大多在4000元/平米左右，個(gè)別優(yōu)質(zhì)樓曾 賣到5000元/平米以上。訪談會(huì)總結(jié)要點(diǎn)訪談會(huì)總結(jié)要點(diǎn)2 2購房關(guān)注點(diǎn)購房關(guān)注點(diǎn)1、重慶正在著力打造兩江四岸,西彭半島位于長(zhǎng)江上游,上風(fēng)上水,適合人居,修身養(yǎng)性；2、2010年重慶市二環(huán)已正式通車，西彭可以更快地融入主城區(qū)；3、西彭已成為重慶市主要居住區(qū)，是十二五規(guī)劃內(nèi)21個(gè)主要居住區(qū)之一，人口要達(dá)到 30萬人；4、西彭是重慶市交通環(huán)城樞紐站；5、未來輕軌5號(hào)線（渝北江津），是重慶市未來最長(zhǎng)軌道交通；訪談會(huì)總結(jié)要點(diǎn)訪談會(huì)總結(jié)要點(diǎn)3 3西彭利好消息西彭利好消息6、九龍西城已成立開發(fā)管理委員會(huì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)西彭工業(yè)園區(qū)、九龍工

45、業(yè)園區(qū)和重慶花 卉園區(qū)；7、未來西彭地塊功能區(qū)打造為：生活區(qū)、工業(yè)發(fā)展區(qū)、拓展區(qū)、配套服務(wù)區(qū)；8、華士丹等進(jìn)駐企業(yè)，存在大量的購房和租房需求，還提供相應(yīng)補(bǔ)貼等獎(jiǎng)勵(lì)，未來都 可以成為團(tuán)購的重要力量；9、西彭因?yàn)槭芡恋毓?yīng)的限制，目前市場(chǎng)供應(yīng)處于斷檔期，希望我司抓住機(jī)遇，盡快 推盤；10、北京城建樓盤開發(fā)受阻，跟產(chǎn)品定位失誤和市場(chǎng)時(shí)機(jī)不佳有關(guān)，我司如果產(chǎn)品定位 得當(dāng)，市場(chǎng)剛性需求還是挺大的，很快能夠消化。 訪談會(huì)總結(jié)要點(diǎn)訪談會(huì)總結(jié)要點(diǎn)4 4西彭利好消息西彭利好消息1、租房：周邊很多企業(yè)單位（物流區(qū)域?yàn)橹鳎﹩T工住房與工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)（每天2小時(shí)車程），租房需求量大，目前西彭地區(qū)租金600-1000元左右

46、，租金呈逐年上漲趨勢(shì)。2、區(qū)域內(nèi)暫無中高檔商務(wù)會(huì)館，無法滿足周邊企業(yè)單位日常商業(yè)洽談及重要會(huì)議場(chǎng)地需求。3、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有樓盤規(guī)模較小，環(huán)境一般，已無法滿足部分人群住房需求。4、西彭工業(yè)園區(qū)目前存在大量的商業(yè)和住宅需求。訪談會(huì)總結(jié)要點(diǎn)訪談會(huì)總結(jié)要點(diǎn)5 5現(xiàn)狀需求現(xiàn)狀需求客群來源區(qū)域分析客群來源區(qū)域分析主城（含西彭）及江津有靈敏嗅覺的投資客；客戶來源于西彭城區(qū)的改善需求群體；客戶來源于工業(yè)園的剛性需求兼投資；客戶來源于西彭周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域進(jìn)城購買。目標(biāo)消費(fèi)客戶群構(gòu)成目標(biāo)消費(fèi)客戶群構(gòu)成項(xiàng)目客群輻射區(qū)域主要集中在西彭本地區(qū)域，江津及主城方向客群作為補(bǔ)充。項(xiàng)目客群輻射區(qū)域主要集中在西彭本地區(qū)域，江津及主城方向

47、客群作為補(bǔ)充。 目標(biāo)客群結(jié)構(gòu)目標(biāo)客群結(jié)構(gòu)項(xiàng)目客群置業(yè)主要項(xiàng)目客群置業(yè)主要25-5025-50歲的以企業(yè)白領(lǐng)、技術(shù)人員、公務(wù)員、個(gè)體戶等為主，歲的以企業(yè)白領(lǐng)、技術(shù)人員、公務(wù)員、個(gè)體戶等為主，他們生活節(jié)奏較快，追求一定生活品質(zhì)，對(duì)物業(yè)升值潛力十分看重。他們生活節(jié)奏較快，追求一定生活品質(zhì)，對(duì)物業(yè)升值潛力十分看重。特征內(nèi)容區(qū)域構(gòu)成職業(yè)類型客戶年齡收入水平特征描述家庭形態(tài)心理訴求興趣愛好置業(yè)動(dòng)機(jī)信息渠道客群白描客群白描主城、江津西部新城西彭鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)西部新城西彭鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)需求吸納力區(qū)域級(jí)競(jìng)爭(zhēng)鎮(zhèn)級(jí)客群城市級(jí)競(jìng)爭(zhēng)市層客群項(xiàng)目客群升級(jí)項(xiàng)目客群升級(jí)分析任務(wù)與常規(guī)運(yùn)作模式之間的矛盾，找到類似案例，確立適合本項(xiàng)目的市場(chǎng)

48、定位分析任務(wù)與常規(guī)運(yùn)作模式之間的矛盾，找到類似案例，確立適合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位客群消費(fèi)研究客群消費(fèi)研究研究小結(jié)研究小結(jié)p目前西彭鎮(zhèn)居民基本均擁有住房，改善性住房需求較大p居民對(duì)居住的舒適度及戶型結(jié)構(gòu)有較高要求，應(yīng)在戶型及居住舒適度上進(jìn)行創(chuàng)新p居民對(duì)商鋪的投資熱情較高，對(duì)其單價(jià)和總價(jià)的敏感度較低，基本認(rèn)可商鋪產(chǎn)品p居民的認(rèn)知渠道有限，基本停留在傳統(tǒng)宣傳方式上；p出行方式單一，對(duì)生活半徑的要求較高p家庭結(jié)構(gòu)較為多樣化項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介地塊技術(shù)指標(biāo)地塊技術(shù)指標(biāo)西至西至污水溝污水溝南至南至東至東至高壓線高壓線北至北至地塊紅線圖及四至現(xiàn)狀地塊紅線圖及四至現(xiàn)狀地塊周邊環(huán)境地塊周邊環(huán)境地塊周邊環(huán)境發(fā)展地塊周邊環(huán)

49、境發(fā)展項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析 項(xiàng)目本體小結(jié)：項(xiàng)目本體小結(jié)：結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)條件，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，制定達(dá)成開發(fā)目標(biāo)的戰(zhàn)略。結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)條件，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，制定達(dá)成開發(fā)目標(biāo)的戰(zhàn)略。-目標(biāo)：保障資金安全性前提下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化-資源：地塊未來規(guī)劃前景好，交通便捷，綠地面積大-限制條件：建筑限高、高壓走廊影響-核心問題：區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)與居住不能滿足西彭大發(fā)展需求，面臨更新?lián)Q代，市場(chǎng)存在真空與需求引導(dǎo)。針對(duì)未來激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，項(xiàng)目必須依托現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)，打造自身核心競(jìng)爭(zhēng)力及獨(dú)特的價(jià)值點(diǎn)，超越普通的競(jìng)爭(zhēng)層面，形成有效的區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)。-大勢(shì)判斷與區(qū)域市場(chǎng)分析下，客戶的來源、總量及有效性均有保障；-需要在品質(zhì)上及核心競(jìng)

50、爭(zhēng)力上爭(zhēng)取客戶，贏得競(jìng)爭(zhēng)定位思路定位思路區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)，形成自身獨(dú)特價(jià)值主張，迅速搶占西彭市場(chǎng)制高點(diǎn)！區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)，形成自身獨(dú)特價(jià)值主張，迅速搶占西彭市場(chǎng)制高點(diǎn)！進(jìn)行有效拆分，整合項(xiàng)目整體價(jià)值！進(jìn)行有效拆分，整合項(xiàng)目整體價(jià)值！打造具備強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，引領(lǐng)市場(chǎng)！打造具備強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，引領(lǐng)市場(chǎng)！合理打造利益點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化！合理打造利益點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化！定位原則定位原則 存在復(fù)雜的優(yōu)劣勢(shì)情況，很難找出一個(gè)簡(jiǎn)單的方法解決所有的問題。 關(guān)于項(xiàng)目的劣勢(shì)不再贅述，至少現(xiàn)在它具備：項(xiàng)目核心價(jià)值提升項(xiàng)目核心價(jià)值提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目相似、共同及借鑒點(diǎn)項(xiàng)目相似、共同及借

51、鑒點(diǎn)二、供求分析：西彭市場(chǎng)二、供求分析：西彭市場(chǎng)供給供給分析（歷史、現(xiàn)在、未來）分析（歷史、現(xiàn)在、未來）樓盤建筑規(guī)模（萬平米）開發(fā)進(jìn)度產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格戶型區(qū)間 （平米）價(jià)格區(qū)間（元）20 042005200620072008200920102011201245棟4+1、5+1洋房11棟高層12-18F聚星宏苑2現(xiàn)代76-140金鵬西城華府4800別墅220-260小高層55-1232004-20122004-2012已售和在售主要項(xiàng)目已售和在售主要項(xiàng)目 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模體量一般都不大，大多在體量一般都不大，大多在10萬方左右，城建項(xiàng)目最大達(dá)萬方左右，城建項(xiàng)目最大達(dá)40萬方；萬方； 產(chǎn)品類型產(chǎn)品

52、類型產(chǎn)品線比較豐富，別墅、洋房、小高層、高層均有，近產(chǎn)品線比較豐富，別墅、洋房、小高層、高層均有，近3年兩極分化，洋房屬于空白點(diǎn)；年兩極分化，洋房屬于空白點(diǎn)； 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 歐美風(fēng)格大行其道，但從實(shí)施效果來看，并不純粹；歐美風(fēng)格大行其道，但從實(shí)施效果來看，并不純粹； 戶型面積戶型面積早期戶型面積較大，近幾年受政策和市場(chǎng)影響，日趨緊湊，偏中小戶型；早期戶型面積較大，近幾年受政策和市場(chǎng)影響，日趨緊湊，偏中小戶型；總結(jié)分析：總結(jié)分析： 配套設(shè)施配套設(shè)施雖處邊陲，但不少樓盤都配置了會(huì)所、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施；雖處邊陲，但不少樓盤都配置了會(huì)所、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施； 價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間價(jià)格近幾年飛漲，按建

53、面價(jià)格計(jì)價(jià)，小高層最高達(dá)價(jià)格近幾年飛漲，按建面價(jià)格計(jì)價(jià)，小高層最高達(dá)5500，熙城別墅最高近萬元，熙城別墅最高近萬元 去化周期去化周期從歷史來看，大多樓盤去化周期在從歷史來看，大多樓盤去化周期在2-3年居多年居多 潛在供應(yīng)潛在供應(yīng)從在售樓盤潛在供應(yīng)量來看，還有約從在售樓盤潛在供應(yīng)量來看，還有約30萬方左右，其余的為新增土地萬方左右，其余的為新增土地西彭2010年至今總共推總共推出住宅用地出住宅用地1010宗宗區(qū)域內(nèi)可能與本案形成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的有爭(zhēng)的有6 6宗宗；本案南部有2塊住宅用地已被管委會(huì)自摘，其他均尚未推出；未來：土地供應(yīng)情況未來：土地供應(yīng)情況土地位置土地位置用途用途土地面土地面積積（）（）建

54、筑面積建筑面積（）（）容積率容積率競(jìng)得單位競(jìng)得單位競(jìng)得時(shí)間競(jìng)得時(shí)間樓面價(jià)樓面價(jià)（元（元/ /）西彭組團(tuán)西彭組團(tuán)A A分區(qū)分區(qū)A36-1/02A36-1/02、A37-1/02A37-1/02地塊地塊二類居住用地二類居住用地67855678551182561182561.741.74重慶昊華置重慶昊華置業(yè)有限公司業(yè)有限公司2011-11-2011-11-232311151115西彭組團(tuán)西彭組團(tuán)A A分區(qū)分區(qū)A74-1/02A74-1/02、A74-3/01A74-3/01地塊地塊 西彭組團(tuán)西彭組團(tuán)A A分區(qū)分區(qū)A74-1/02A74-1/02、A74-3/01A74-3/01地塊地塊 351323513247970479701.41.4重慶西彭鋁重慶西彭鋁產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)投資有限公投資有限公司司 2011