房地產(chǎn)評估5PPT學習教案

1、會計學1房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估5第1頁/共161頁第2頁/共161頁第3頁/共161頁自然供給沒有彈性，經(jīng)濟供給有一定的彈性。土地既是自然資源，又是資產(chǎn)第4頁/共161頁用于農(nóng)業(yè)、建住宅發(fā)生自然災(zāi)害，土地消失沒有有效利用的土地合理利用，效用永續(xù)第5頁/共161頁人口數(shù)量增多，需求增加土地歸我所有，你就不能用住宅、商業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)質(zhì)量存在差異，效益也不同第6頁/共161頁權(quán)益的評估城鎮(zhèn)土地歸國家農(nóng)村城郊土地歸集體思考：土地使用期限屆滿怎么辦？第7頁/共161頁土地效用永續(xù)，建筑物呢？投資數(shù)額較大本身、社會、周邊環(huán)境土地稀缺性導致房地產(chǎn)保值增值1.高投資高風險，投資金額比較大，銷路？2.投資時間長房

2、子建好賣不出去，市場難以調(diào)節(jié)商品房、經(jīng)濟適用房、福利房；金融政策、財政政策第8頁/共161頁第9頁/共161頁第10頁/共161頁第11頁/共161頁轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押實物狀態(tài)：土地、建筑物權(quán)益狀態(tài)：使用權(quán)或所有權(quán)交通、商業(yè)、公共設(shè)施思考：先搜集資料，再選評估方法？第12頁/共161頁第13頁/共161頁第14頁/共161頁第15頁/共161頁過去的、實際的價格第16頁/共161頁買樓時單價，指的是？第17頁/共161頁第18頁/共161頁第19頁/共161頁第20頁/共161頁思考：市場法，選擇參照物？第21頁/共161頁思考：商業(yè)用地與住宅用地哪個價格更高？ 公共事業(yè)用地？第22頁/共161

3、頁思考：同樣是方方正正兩塊土地，地質(zhì)一樣， 環(huán)境一樣，其他方面都一樣。請問：這兩塊土地價格一定一樣嗎？第23頁/共161頁思考：房地產(chǎn)價格具有個別性，還有可比性嗎？第24頁/共161頁第25頁/共161頁收入-需求-價格利率、稅率等第三產(chǎn)業(yè)比重第26頁/共161頁數(shù)量、密度規(guī)模越小，需求越大溫州炒房團經(jīng)濟適用房第27頁/共161頁原來不允許轉(zhuǎn)讓容積率=建筑面積/土地面積知名的學校附近樓價高？第28頁/共161頁住宅、商業(yè)； 工業(yè)？第29頁/共161頁對于不同類型的土地，影響因素不同第30頁/共161頁第31頁/共161頁第32頁/共161頁第33頁/共161頁第34頁/共161頁第35頁/共1

4、61頁第36頁/共161頁第37頁/共161頁第38頁/共161頁),/()1 (11nrAParraPn第39頁/共161頁第40頁/共161頁學校、政府、公共事業(yè)用地第41頁/共161頁第42頁/共161頁第43頁/共161頁第44頁/共161頁為什么叫資本化率？第45頁/共161頁第46頁/共161頁可比實例可比實例凈收益（元凈收益（元 /年年平方米）平方米）交易價格交易價格（元（元/平方平方米）米）資本化率（資本化率（%）凈收益與售價凈收益與售價比率法比率法 1418.959007.12450.060007.53393.357006.94459.963007.35507.065007.

5、8第47頁/共161頁第48頁/共161頁土地使用權(quán)剩余年限，建筑物剩余經(jīng)濟壽命收益期。據(jù)土地使用權(quán)年限確定土地使用權(quán)剩余年限，建筑物剩余經(jīng)濟壽命土地出讓年限70年，已使用20年；建筑物使用年限60年。房產(chǎn)合一的收益期？第49頁/共161頁第50頁/共161頁房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)凈收益/綜合資本化率房地凈收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用管理費+維修費+保險費+稅金第51頁/共161頁土地總費用土地總費用=管理費管理費+維護維護費費+稅金稅金第52頁/共161頁第53頁/共161頁第54頁/共161頁土地使用年限為無限期。土地使用年限為無限期。第55頁/共161頁第56頁/共161頁第57頁

6、/共161頁第58頁/共161頁（元）使用年限建筑物重置價年折舊費46875489002500第59頁/共161頁)(15.3358836%)71 (11%724774044元V第60頁/共161頁第61頁/共161頁第62頁/共161頁第63頁/共161頁第64頁/共161頁第65頁/共161頁第66頁/共161頁第67頁/共161頁第68頁/共161頁第69頁/共161頁第70頁/共161頁公司與員工、關(guān)聯(lián)公司很難精確量化，依賴于經(jīng)驗第71頁/共161頁第72頁/共161頁第73頁/共161頁P=6000 （1 + 1%）12 （1 - 0.2%）6 =6681（元（元/平方米）平方米）第

7、74頁/共161頁指數(shù)交易實例所處區(qū)域條件指數(shù)評估對象所處區(qū)域條件交易實例的價格評估對象區(qū)域下的價格第75頁/共161頁指數(shù)交易實例個別因素條件指數(shù)評估對象個別因素條件交易實例的價格評估對象狀況下的價格第76頁/共161頁數(shù)交易實例容積率修正系數(shù)待估宗地容積率修正系交易實例的價格格評估對象容積率下的價第77頁/共161頁容容積積率率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修修正正系系數(shù)數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1 P=800（1.61.9）=673.7元/平方米第78頁/共161頁第79頁/共161頁第80頁/共161頁成交價成交價交易交易

8、時間時間交易交易情況情況容積率容積率區(qū)域區(qū)域個別個別A6802007+1%1.30+1%B610200701.10-1%C7002006+5%1.40-2%D680200801.0-1%-1%E7502009-1%1.60+2%F700201001.31%0G201001.100第81頁/共161頁時間時間2004 2005 2006 2007200820092010價格價格指數(shù)指數(shù)100103107110108107112第82頁/共161頁容積容積率率1.01.11.21.31.41.51.6地價地價指數(shù)指數(shù)100105110115120125128第83頁/共161頁6331001001

9、01100115105100100112112700:62810210010010012810599100107112750:7559910099100100105100100108112680:62398100100100120105105100107112700:62799100100100105105100100110112610:620101100100100115105101100110112680:FEDCBA第84頁/共161頁第85頁/共161頁第86頁/共161頁第87頁/共161頁第88頁/共161頁第89頁/共161頁第90頁/共161頁第91頁/共161頁第92頁/共1

10、61頁第93頁/共161頁第94頁/共161頁第95頁/共161頁第96頁/共161頁第97頁/共161頁第98頁/共161頁一半計算。一半計算。第99頁/共161頁須支付的稅負和費用。須支付的稅負和費用。第100頁/共161頁25%第101頁/共161頁第102頁/共161頁算土地的取的費用。算土地的取的費用。3.土地取得費包含土地取得的土地取得費包含土地取得的手續(xù)費手續(xù)費及稅金。及稅金。第103頁/共161頁計算利息計算利息（六）銷售稅費（六）銷售稅費第104頁/共161頁第105頁/共161頁社會經(jīng)濟因素社會經(jīng)濟因素第106頁/共161頁NRCNSCD1第107頁/共161頁第108頁/

11、共161頁第109頁/共161頁第110頁/共161頁第111頁/共161頁第112頁/共161頁第113頁/共161頁第114頁/共161頁第115頁/共161頁第116頁/共161頁第117頁/共161頁第118頁/共161頁利潤利潤=（地價（地價+建筑費用建筑費用+專業(yè)費用）專業(yè)費用）利潤率利潤率第119頁/共161頁第120頁/共161頁第121頁/共161頁第122頁/共161頁第123頁/共161頁第124頁/共161頁第125頁/共161頁第126頁/共161頁第127頁/共161頁第128頁/共161頁第129頁/共161頁第130頁/共161頁第131頁/共161頁第132頁

12、/共161頁第133頁/共161頁第134頁/共161頁第135頁/共161頁第136頁/共161頁第137頁/共161頁第138頁/共161頁（一）收集、整理土地定級估價成果資料（二）確定修正系數(shù)表（三）調(diào)查宗地地價影響因素的指標條件（四）制定待估宗地因素修正系數(shù)（五）確定待估宗地使用年期修正系數(shù)nmrry)1 (11)1 (11第139頁/共161頁（六）確定期日修正系數(shù)（七）確定容積率修正系數(shù)（八）評估宗地地價 被估宗地地價=基準地價區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù)其他因素修正系數(shù) 第140頁/共161頁第141頁/共161頁第142頁/共161頁第

13、143頁/共161頁進行的各種修正可視為因素修正。進行的各種修正可視為因素修正。第144頁/共161頁第145頁/共161頁宗地地價路線價宗地地價路線價深度百分率深度百分率宗地面積宗地面積其他條件修正額其他條件修正額第146頁/共161頁第147頁/共161頁第148頁/共161頁第149頁/共161頁附設(shè)與該路線價區(qū)段上。附設(shè)與該路線價區(qū)段上。第150頁/共161頁確定標準宗地的面積。確定標準宗地的面積。第151頁/共161頁第152頁/共161頁第153頁/共161頁深度深度（英尺）（英尺）255075100125150175200單獨深度單獨深度百分比百分比403020109876累計深度累計深度百分比百分比407090100109117124130平均深度平均深度百分率百分率16014012010087.27870.965第一種：單獨深度百分率 地價=路線價深度百分率臨街寬度第二種：累計深度百分率 地價=